1、中國 | 2021年10月城市更新系列白皮書之三 煥新中央活力 邁向國際城市34 | 煥新中央活力，邁向國際城市 1多維數據模塊整合區域各渠道經濟、交通、樓宇、土地、人口、消費等各項數據，建立項目數據庫，通過數字孿生和數據可視化等技術手段，將數據更為直觀的加以呈現。2分析解決方案通過科學的分析方法和數字技術，提出智慧城市運營效率提升方案、智慧商圈升級方案、企業拿地投資決策建議、園區招商引資建議、資產處置決策建議、智慧交通綜合解決方案等專業化解決方案。3 資源匹配及城市運營根據解決方案提出的建議，幫助對接相關企業，通過資源的合理配置，幫助實現未來城市的數字化運營。未來城市解決方案從可持續發展的角

2、度出發，將城市空間打造、城市精細化運營、產業生態構建等方面以產業數字化和數字產業化的融合發展方式，塑造未來城市的價值。數字化綜合解決方案|0102030405主頁2 | 煥新中央活力，邁向國際城市 城市更新是持續的市場關注熱點。“十四五”規劃提出“轉變城市發展方式”，“加快推進城市更新，推動城市空間結構優化和品質提升”。不同于傳統的大拆大建模式以及傳統的住宅快銷開發邏輯，城市更新應以“人”為核心，是城市有機體自我生長迭代發展的必然過程，是城市核心區通過新產業、新功能、新業態導入，從而優化符合現代生活品質要求的功能載體，提高存量資源利用效率為城市發展注入時代活力，推動城市可持續發展的持續過程。在

3、點狀物業改造向區域功能升級轉變的過程中，如何統籌經濟性與社會公平，從而建立長期有效的市場機制，如何以可持續運營視角推動決策機制和相關政策的完善，特別是基于新功能業態訴求保留技術標準彈性空間，如何建立有效投融資一體化機制激活多方主體參與等，均是完善新型城鎮化戰略所賦予的時代課題，亦有待以更為開放創新的思維，通過項目試點實踐進行積極的探索。 |0102030405主頁目錄城市更新驅動世界級城市發展 城市更新驅動城市核心區域升級 城市更新未來發展展望 代表性城市更新項目實踐之路 附錄：仲量聯行城市更新解決方案 將鼠標懸停在目錄上，單擊首選主題或通過單擊左右箭頭/頁碼導航頁面。0512192533城市

4、更新系列白皮書 | 3|05040302010102030405主頁4 | 煥新中央活力，邁向國際城市 從國際知名城市邁向國際卓越城市2019年 重構社群關系，激活城市動能 核心關鍵詞： 片區、場景核心觀點： 更新場景營造 更新綜合評分標準2020年 聚焦社區更新，喚醒城市活力 核心關鍵詞： 后疫情、社區發展核心觀點： 社區發展動力 社區更新經濟模式和社會模式分析有城市，就有城市更新。從拿破侖的大巴黎重建，到紐約的哈德遜城市廣場，成功的城市更新發展始終在推進城市活力和城市國際影響力的提升。仲量聯行在2019年、2020年分別推出了城市更新系列白皮書：我們在2019年探討了城市更新的整體模式、公

5、共場景塑造在城市更新中所起到的時間和距離感官上的影響力以及對整體的片區場景更新提出了系統性的評分標準；在2020年，因為關注后疫情時代的城市發展，我們更多地聚焦在自上而下的城市更新、社區更新的經濟和社會模式分析，并就此展開了關于社區治理的探討。而站在新十年的開始，更多的中國城市站在了國際化的發展舞臺之上。這些中國城市，在國際化的同時，也充滿著千年以來的歷史文脈與人文活力。而在下一輪的城市發展中，如何通過城市更新將千年積淀的歷史和文化的力量轉化為城市產業和人文發展的活力，在保護和建設的平衡中獲得更高質量的發展，將是這些城市在國際舞臺上，從國際知名城市走向國際卓越城市所必須補上的一環。因此，202

6、1年城市更新系列白皮書的核心議題將回到城市的地理原點，探討城市在歷史和文脈中前行的力量與發展 模式。點擊二維碼 下載報告點擊二維碼 下載報告|0102030405主頁城市更新系列白皮書 | 501城市更新驅動世界級城市發展|0102030405主頁6 | 煥新中央活力，邁向國際城市 擁有世界級/國際化發展定位的城市代表 立足自身特點、追求世界引領，中國城市的全球愿景將 成為推動城市未來發展的強勁動力成都北京西安青島重慶武漢上海蘇州無錫廣州 深圳杭州南京|0102030405主頁北京努力建設好偉大社會主義祖國的首都、邁向中華民族偉大復興的大國首都、國際一流的和諧宜居之都廣州建成具有經典魅力和時代

7、活力的國際大都市，成為具有全球影響力的國際商貿中心、綜合交通樞紐、科技教育文化醫療中心，朝著美麗宜居花城、活力全球城市闊步邁進上海基本建成具有世界影響力的社會主義現代化國際大都市，成為具有全球影響力的長三角世界級城市群的核心引領城市，成為社會主義現代化國家建設的重要窗口和城市標桿深圳建成具有全球影響力的創新創業創意之都，成為我國建設社會主義現代化強國的城市范例。成為競爭力、創新力、影響力卓著的全球標桿城市成都踐行新發展理念的公園城市示范區、泛歐泛亞有重要影響力的國際門戶樞紐城市蘇州充分展現“強富美高”新圖景的社會主義現代化強市、國家歷史文化名城、著名風景旅游城市、長三角重要中心城市西安具有國際

8、影響力競爭力的國家中心城市和具有歷史文化特色的國際化大都市杭州獨特韻味別樣精彩的世界名城武漢創新引領的全球城市，江風湖韻的美麗武漢無錫建成具有國際競爭力的產業創新名城、具有國際美譽度的生態宜居名城、具有全國輻射力的交通樞紐名城、具有全國影響力的山水文旅名城南京具有中國特色、時代特征、國際影響的社會主義現代化創新名城青島建成具有較強影響力的開放、現代、活力、時尚的國際大都市，以全球海洋中心城市昂首挺進世界城市體系前列重慶建設國際化、綠色化、智能化、人文化的現代城市來源：各城市2035規劃、十四五規劃及國土空間規劃城市更新系列白皮書 | 7|0102030405主頁全球城市視角主要全球領軍城市發展

9、歷程工業革命時期20世紀初19401960新自由主義政治經濟策略確定倫敦經濟將以法律服務、會計服務、商業咨詢為主的商務服務業，代替制造業的重要地位“布雷頓森林體系”確立 建立以美元和黃金掛鉤的固定匯率制度戰后東京，百廢待興，東京致力于快速恢復，政府對重工業帶動經濟崛起加倍重視工業革命為倫敦帶來制造業的聚集，同時人口爆發式涌入，城市急速擴張，城市經濟大力發展工業時期先以勞動密集型、資本密集型輕工業為主， 后在二戰期間輕工業由低端向高端升級鋼鐵、化工、機械等重工業制造業成為經濟發展的中堅力量制度改革推動生產性服務業發展，以金融業和信息業為代表的生產性服務業向東京集中經濟發展重心偏向中心城市為核心的

10、生產性服務業；伴隨都市圈的初步形成， 紐約與周圍城市合理分工、產業鏈協作，在金融和貿易上發展迅速城市到郊區：重工業向后工業轉型期間，倫敦著手展開新城運動，疏散產業及人口，解救備受壓力的中心城區；以倫敦為中心分為四個圈層，共建成28個新城鎮紐約港：前工業化時代紐約為連接歐美的普通港口城市；工業革命后成為美國最大貿易口岸華爾街：美國金融分業經營模式走向終結，華爾街成為金融民主化的重要場所工業先導，英國完成初始資本積累與工業結構調整工業先導、制造業興起、輕工業升級重型制造業引領金融轉型，東京邁向亞太“金融龍頭”服務業擴展，金融業崛起成為紐約支柱產業 1944 1945全球城市升級窗口期不斷縮短 制造

11、業主導期 服務業/金融業主導期 多元產業發展期1970城市升級推動功能迭代加速，賦予城市更新更為復合多元內涵摘自仲量聯行金色中環：創新引領，而立浦東再出發白皮書8 | 煥新中央活力，邁向國際城市 |0102030405主頁領軍全球城市均步入了“聚焦對創新經濟動能的挖掘與培育”的第三次轉型期1980199020002010至今 1979 2003 20102005年浦東新區成為第一個綜合配套改革試驗區2013年上海自貿試驗區正式成立新自由主義政治經濟策略確定倫敦經濟將以法律服務、會計服務、商業咨詢為主的商務服務業，代替制造業的重要地位上海經濟發展戰略匯報提綱關于開發浦東的指示 國務院正式宣布開發

12、開放浦東上海推進科創中心建設， 明確下一輪城市發展目標南匯并入浦東，“兩區合并”金融體制改革規劃方案 標志著日本“金融大爆炸”制度改革的開始，推動金融自由化和全球化東京都產業振興基本戰略（2011-2020） 確立東京都作為首都圈核心的產業創新地位、引領產業升級；尤其是激活地方具有優秀技術的中小企業參與到產業創新中金融服務現代化法案 將國際競爭、贏得全球市場作為目標，通過鼓勵和促進美國金融業增強國際競爭力多元化城市：紐約經濟多樣化項目 提出把紐約打造成新一代的科技創新之都一個新的紐約市：2014 -2025 再次明確“全球創新之都”的城市發展定位制度改革推動生產性服務業發展，以金融業和信息業為

13、代表的生產性服務業向東京集中國際經濟、金融、貿易、航運和 科技創新中心核心功能邁上新臺階在政府支持下東京產業重點向創新經濟傾斜1986年撒切爾改革，英國金融放松管制、加速自由化， 以混業經營、金融為主；金融逐漸成為倫敦主導產業經濟發展重心偏向中心城市為核心的生產性服務業；伴隨都市圈的初步形成， 紐約與周圍城市合理分工、產業鏈協作，在金融和貿易上發展迅速全球范圍內倫敦率先提出發展創意產業作為文化、 科技和經濟深度融合的產物，支撐“創意之都”下一輪發展將經濟基礎擴展到以生物科技、時尚、媒體技術為重點的不同行業中，逐步改變過度依賴金融業的發展路徑華爾街：美國金融分業經營模式走向終結，華爾街成為金融民

14、主化的重要場所硅巷、鄧波區、康奈爾科技校區 科技創新聚集區塑造紐約城市新空間品川：日本政府引導下，以吸引研發中心、 創新總部為核心目標的城市新增長極陸家嘴、南京西路等為代表的中央商務區是上海打造卓越的全球城市中國樣本的重要承載區丸之內：亞洲金融核心；日本金融、經濟中心；總部集聚金融城：政策改革下，此前極為封閉的金融城成為倫敦第一個CBD，走向全球市場東倫敦科技城：將東倫敦改造為高科技產業中心，成為當之無愧的歐洲成長最快科技樞紐倫敦創新戰略與行動計劃（2003-2006） 倫敦提出建成“世界領先的知識經濟”科技城計劃 改變英國缺乏本土企業、龍頭企業現狀，試圖培育本土創新企業，將倫敦打造成世界科技

15、中心之一金融轉型，東京邁向亞太“金融龍頭”加速走完工業化中期經歷產業轉型作為制造業基地，重型化程度高，在發展和資源約束中轉型，從重化工業向后工業階段過渡金融與專業服務業并舉上海邁向“卓越的全球城市”東京聚焦知識密集型產業發展倫敦進入服務經濟時代服務業擴展，金融業崛起成為紐約支柱產業倫敦進入創新驅動型經濟時代紐約進入多元經濟戰略時代 1999 2009 2015 1997 2012 1984 1990 2009 2015城市更新系列白皮書 | 9|0102030405主頁10 | 煥新中央活力，邁向國際城市 全球領軍城市的發展共性 核心區域重塑城市氣質代表空間：核心體現：倫敦金融城財富、金融代表

16、空間：核心體現：紐約華爾街“紐約金融夢”代表空間：核心體現：上海陸家嘴開放、金融代表空間：核心體現：倫敦西區文化孵化器、“倫敦新精神”代表空間：核心體現：紐約哈德遜 城市廣場創意階層“美國夢”的核心詮釋空間代表空間：核心體現：上海新天地上海“創新之城、人文之城、生態之城”的全新體現|0102030405主頁城市更新系列白皮書 | 11代表空間：核心體現：倫敦西區文化孵化器、“倫敦新精神”代表空間：核心體現：紐約哈德遜 城市廣場創意階層“美國夢”的核心詮釋空間在地化的城市歸屬感與國際化的時代認同感是城市發展內在動力的兩大核心要素。區別于新城開發，城市更新的內容已經不僅僅是載體的改造，以開放、共享

17、、多元、復合為理念的城市有機更新，是推動全球城市不斷保持活力、實現可持續發展的關鍵。城市更新的五大核心驅動要素以中央活力區 (CAZ, Central Activities Zone) 理念重塑世界級城市構建 產業生態驅動 多元復合賦新 城市文脈激活 城市空間整合 交通價值|0102030405主頁12 | 煥新中央活力，邁向國際城市 02城市更新驅動城市核心區域升級|0102030405主頁城市更新系列白皮書 | 13多元復合產業 金融產業服務業創新產業以活力發展理念，重塑世界級城市核心區吸引領先人才是城市發展的核心引擎。在新經濟產業快速迭代和競爭發展的背景下，人口吸引力是城市發展必須面對的

18、命題。工作與生活場景的交織和人群社交空間的多元活躍需求決定了城市發展需更加注重對于在地職住關系和社區構建的思考。2004年，倫敦政府公布的大倫敦空間戰略規劃2004，首次提出建設中央活力區（CAZ）。2021年，新一輪公布的大倫敦空間發展戰略2021再次強調，CAZ是倫敦充滿活力的心臟和全球標志性的核心，是世界最具吸引力和競爭力的商務區域之一。多元城市功能疊加夜間經濟發展，打造24小時活力空間，串聯公共活動空間，打破多元功能邊界多維文化旅游功能 傳統文化遺址與博物館、畫廊、劇院、音樂廳等新建文化設施豐富購物體驗 集中購物中心主題特色街區品質復合居住功能 同時，基于城市文化的深厚積淀，城市核心區

19、同樣是對外展現城市特色的重要空間，因而城市核心區承擔著城市文化魅力彰顯的重要使命。構建活力四射、多元共融的城市核心區是世界級城市未來發展的重要趨勢。CAZ中央活力區踐行城市倫敦區位交通社會影響力城市生活商務活動四大維度 探索復合功能 核心區要素資料來源：London CAZ: 大倫敦空間發展戰略2004、大倫敦空間發展戰略2021|0102030405主頁14 | 煥新中央活力，邁向國際城市 核心區活力打造 微更新？片區更新？還是大拆大建？亞馬遜在西雅圖的集群式發展從2010年的約5千人到2020年的約5萬人，亞馬遜在西雅圖擴張態勢持續強勁，截至2017年，亞馬遜西雅圖辦公體量達75萬平方米，

20、辦公載體從單點式發展轉向集群式發展。通過對城市文脈的功能活化，豐富區域空間載體，推動區域復合化和特色化，從而構建產業生態體系，將驅動城市產業功能不斷升級。在此基礎上，需面向創新產業導入，適配產業辦公載體及配套微觀需求，完善優化區域配套，構建完整產業配套體系。上海近年甲級辦公樓租戶結構中科技新媒體企業占比（基于租賃面積）7% 8% 10% 14% 17% 21% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 2016 2018 2020 中央商務區非中央商務區 除了多元的餐飲配套、深厚的文化氛圍、完善的教育醫療配套，西雅圖政府不斷通過城市更新為亞馬遜及各類科技龍頭企業在不同時期提供對應載體，從而實

21、現科技產業的高度聚合。2017集群式2007單點式基于活力理念的核心區發展，理性界定城市更新范圍的核心影響因子將不在于改造體量的大小，而是在超過一個最小面積界限后能夠覆蓋和影響的總體區域范圍。由于城市核心區的空間是有限的，因此現代城市未來核心區更新發展所需要關注的重點，是單位面積中單位個體GDP產出的效率，以及隨之而來的產業及社會帶動效應分析，而不是整體的GDP數據。1. 構建產業生態城市經濟發展正在由要素驅動向創新驅動轉變，以科技新媒體等為代表的創新產業正在呈現強勁的增長勢頭，并已在部分城市商務區成為繼金融業、專業服務業和商貿業等傳統主導產業之后的核心產業增長極。數據來源：仲量聯行研究部|0

22、102030405主頁城市更新系列白皮書 | 152. 驅動多元復合倫敦國王十字車站區域 多元復合功能集聚針對區域高端人才的高品質消費及文化需求，國王十字車站區域除辦公與居住功能外，充分利用在地文化遺產與公共空間打造極具特色與調性的商業、文化及休閑娛樂功能。在城市更新發展的背景下，傳統的粗放型外延式發展模式已難以持續。在土地價值與城市容量的雙重壓力下，集約型內涵式發展成為必然趨勢。集約化發展并非在于將每一寸空間按照原有的利用邏輯進行高密度的堆砌。在核心區賦予多元城市功能和復合的生產生活環境，構建城市休閑、社群交互、教育、運動娛樂、旅游觀光等多元空間，從而適配不同社群、不同客群的新型生活方式訴求

23、，是彰顯城市活力、推動人才集聚的重要手段。同時，通過公共空間的串聯，一方面實現載體、功能和城市基礎設施的聯動，另一方面以內容為抓手，將人的情感通過公共空間進行傳導，才能真正實現人與人之間有形和無形的鏈接，構建社群網絡，塑造城市的活力內核。 倫敦國王十字車站區域開發項目為倫敦中央區一個世紀以來最大的單一開發商開發項目，通過引入大量零售、餐廳、社區設施及公共綠地，2016年共吸引游客32.5萬人次 項目以公園、廣場、步行街區為組織框架，40%以上的土地作為城市公共空間使用。5條主要城市道路將區域分成不同組團，組團內部不允許私家車進入，確保了其步行體驗與安全。其中Granary Square、Han

24、dyside Gardens已成為最受市民及游客喜愛的聚集地之一 大量的零售、公園等空間滿足了居民及游客購物、休閑、運動等需求，為城市創造了一片滿足不同客群生活方式的目的地40%公共空間60%建筑空間總建筑面積75萬平方米總占地面積27萬平方米56%辦公24%住宅11%零售9%文娛旅游休閑產業娛樂購物公共空間和內容運動資料來源：https:/www.kingscross.co.uk/ ，國王十字概覽（Kings Cross Overview）|0102030405主頁2002年以前2002年2003年2004年2016年2017年科技媒體餐飲零售服飾及配件建筑工程以傳統制造、倉儲物流企業為主C

25、rye入駐，防護裝備全流程生產服務商，租賃面積1,000平方英尺Sartorous入駐，服裝配件定制生產服務商Patina Studios入駐，室內設計及生產企業FullStack Modular入駐，裝配式建筑定制設計及生產組裝企業Duggal Group入駐，交互媒體全流程服務商，租賃面積 20,000平方英尺Duggal Group擴租至200,000平方英尺，租賃面積翻至10倍Russ&Daughters入駐，食品制造零售商，租賃面積14,000平方英尺Catbird入駐，珠寶定制設計及生產商，租賃面積1,300平方英尺Crye擴租至90,000平方英尺16 | 煥新中央活力，邁向國際

26、城市 3. 賦新城市文脈時間賦予城市魅力。城市不同發展時期保留至今的歷史和文化符號具備不可復制的文化價值。城市更新過程中，如何活化和再利用城市文脈，彰顯城市內涵，撬動和傳遞城市文脈的價值，是城市更新區別于新區建設的重要使命，對城市發展有著不可估量的意義。仲量聯行認為，城市文脈的復興和傳承，不應該僅僅停留在單一的文化展示、展覽和回顧，而應該基于文化積淀，結合紐約布魯克林海軍廠 傳統工業區轉身為以技術驅動的現代制造業中心紐約布魯克林海軍廠起源于1801年，占地1平方公里，二戰時期曾是美國建造大量軍艦和航母的核心造船廠。伴隨戰爭結束及紐約制造業向服務業轉型，在經營了165年后其被政府關閉，慢慢荒廢。

27、自2002年開始，伴隨政府多輪重振制造業的舉措，紐約布魯克林海軍廠逐漸發展成為紐約最大的工業綜合園區，成為紐約新一代智能制造的主要承載區。紐約布魯克林海軍廠現在擁有450多家企業，員工超過11,000人，每年為紐約市帶來超過25億美元的經濟效益。作為美國歷史最悠久的海軍造船廠，紐約布魯克林海軍廠擁有紐約最深厚的工業產業文脈。在新一輪改造升級過程中，紐約政府在傳承原有工業空間肌理、延續工業產業文脈的基礎上，更順應產業發展趨勢，由原有的傳統制造升級為智能制造，同時與城市功能進行交互，賦予舊工業廠房以新生，成為城市技術創新驅動的現代制造業中心。新時期的城市發展使命，與城市功能進行充分交互，通過新產業

28、、新功能和新業態的導入，構建新型城市功能體系，實現真正意義上的城市文脈賦新。將歷史記憶與生活方式結合，將產業文脈延續和升級，將城市功能延展和擴充，形成多元、復合、升級的城市有機空間，更能有效的賦能歷史的時間價值，兌現歷史文脈的未來價值，激活城市文化新生。資料來源：Pratt Center發表Brooklyn Navy Yard: An Analysis of Its Economic Impact and Opportunities for Replication|0102030405主頁城市更新系列白皮書 | 174. 激活城市空間城市空間是生產及生活的載體，是城市的核心資產。城市更新賦予城

29、市重塑商務空間、居住空間、商業空間及公共空間的機遇，是區域價值提升的重要 驅動力。城市更新放大城市空間城市更新的目標是通過放大城市空間推動創新要素聚集，打造符合新興產業需求的辦公樓宇、研發中心、中試孵化空間等，并營造開放自由的工作環境和活躍平等的社交氛圍，加速創新人才 導入。城市更新重構城市空間組合城市空間的價值在于服務人的生活，復合化的城市空間滿足社群的復合，綜合需求，改變傳統街區的單一性，通過業態平衡多樣可滿足全齡階段多元消費層次。利用多種建筑手法及立體交通，從建筑空間上完成橫向功能與縱向功能的雙重混合。城市更新助力城市公共客廳場景營造伴隨城市快速發展，城市核心區在集中高強度發展階段已形成

30、高人口密度格局，市民的城市公共空間也相應被壓縮。城市更新通過對城市“金角銀邊”空間的設計，激活未被利用的城市空間，綠色廊道打造城市空間的紐帶，成為融入城市肌理的新空間，形成城市豐富切面，構建彰顯特色魅力的城市公共客廳，進一步激發城市活力。2007年以來，丸之內逐步開啟從以商務、商業、酒店、會議等單一功能的CBD向文化、娛樂、學習、生活復合型街區發展。丸之內的總體設計規劃了八個未來發展的共同目標，分別是：可方便、舒適行走的街區，文化繁榮的高品質街區、引領時代的國際化商務街區，安全城市、信息化交流街區，地方、行政、來訪者協力培育的街區，與環境共生的街區及風格和活力協調的街區。通過構建串聯所有商務辦

31、公大樓的仲通大街，提升步行人流，擴散區域活力與繁華；將具有歷史意義的第一棟辦公樓三菱一號打造成充滿文化和藝術的美術館；并逐步豐富東京駅一番街，使其成為代表日本文化特色地下商業街空間，丸之內逐步更新成為具有特色和風格的國際商務中心區。紐約哈德遜城市廣場 特色載體與服務導入各類人群，激活區域活力核心哈德遜城市廣場位于紐約曼哈頓中城南片區，中城是紐約辦公樓租金最貴的CBD區域。在紐約城市規劃署Far West Side重建框架下，2012年，原私人鐵路車場被政府接管后的土地開啟城市更新重建。該項目總投資約200億美元，總建筑面積169萬平方米，涵蓋辦公（占比57%）、住宅（占比34%）、商業 （占比

32、6%）、酒店、文化藝術、學校（共占比3%）等復合型功能業態。 哈德遜城市廣場不僅打造了高品質的哈德遜10、30、50、55號辦公樓及 15、35號住宅樓。同時也為紐約居民與游客創造了全新的社交空間，例如地標性公共建筑The Vessel, 文化表演藝術中心The Shed及公共空間Snark Park，通過植入演唱會、藝術展覽、脫口秀等各種形式的文化內容，為觀眾帶來前所未有的觀賞體驗和有趣的互動空間。哈德遜城市廣場的公共綠地廣場和花園的設計與曼哈頓西側的三個重要景觀高線公園、哈德遜公園及林蔭大道和哈德遜河公園融合協調，成為豐富城市空間魅力的綠色紐帶。東京丸之內 跨越百年的國際商務區轉型之路哈

33、德 遜 城 市 廣 場 成 功 吸 引 黑 石 、 K K R 、 富 國 銀 行 等 金 融 機 構 ， 華 納 傳媒、Turner、HBO、CNN、華納兄弟等傳媒企業，Facebook、BCG Digital Ventures、Sidewalk Labs、SAP等科技企業，Tapestry和 L Oreal等時尚零售企業等入駐 ，成為核心區城市更新的典范。以三菱一號館為起點的建設階段國際商務辦公區開放性多元化街區構建國際商務中心 進一步擴大和深入階段1894年1998年2007年2017年|0102030405主頁18 | 煥新中央活力，邁向國際城市 5. 整合交通價值在城市擴大發展的過程

34、中，新區往往同步采用更高的規劃標準、更新的發展理念，在基礎設施建設時兼顧多層次交通體系的構建，包括地面寬敞的城市快速路網、地下的軌道交通線網、空中的二層慢行系統等。而城市核心區作為傳統老城區，街道尺度相對更小、更宜人，但由于發展歷史悠久，基礎設施相對落后，缺乏立體多層次的交通體系，在很多區域，車與人在地面搶占空間，交通效率低下、體驗感較差。因此，在城市更新的過程中，應注重多層次交通體系的構建，通過“小街區+快慢行分離+TOD復合開發”三大理念，由舊有的2D交通體系向4D交通體系轉變，全面整合交通價值，充分融合商業功能，提升區域的交通效率與城市活力。小街區舊有 2D 交通體系 人車同層、快慢并行

35、4D 交通體系快慢行分離TOD復合開發便捷的交通可達性、發達的慢行系統、細密的道路路網，將助力城市核心區/商圈的提升發展。縱觀國際知名的城市核心區，其在交通價值方面具有以下共性： 擁有發達的對外交通條件、宜人的步行系統，軌道交通線路至少3條，慢行系統至少2種； 軌道交通連接機場和鐵路樞紐，500米站點覆蓋率超過 70%，路網密度達7km/km以上； 交通體系與商業功能充分融合發展，助力商業價值彰顯。多層次交通體系助力城市核心區升級整合交通價值三大理念多層次交通體系轉型構建城市核心區/商圈軌道交通站點數量軌道交通線路數量公交線路數量市政路網密度（公里/平方公里）慢行系統新加坡濱海灣95647.4

36、6步行、空中連廊東京銀座342910.2步行、騎行、地下通道東京澀谷551810.8步行、騎行、地下通道東京新宿48129.4步行、騎行、地下通道香港尖沙咀33268.69步行、地下通道香港中環24287.88步行、地下通道、空中連廊上海南京西路25108.39步行、騎行、地下通道4 垂直交通商業空間商業空間商業空間2 空中： 連廊系統1 地面： 快速路3 地下： 地下通道|0102030405主頁城市更新系列白皮書 | 1903城市更新未來發展展望|0102030405主頁20 | 煥新中央活力，邁向國際城市 更聚焦于城市核心區域的城市更新，業態功能的創新復合對現有法規及管理機制提出了更多的

37、挑戰。在去地產化的大背景下，作為驅動城市發展的核心舉措，城市更新承擔著社區改造的重任，亟需在“政策性手段”和“經營性手段”兩個維度實現破局。政策性破局 鼓勵自主更新 彈性土地用途變更 容積率轉移平衡 “邊角地”等存量土地并入規劃范圍 創新業態五年過渡期先行發展經營性破局 配套公共服務設施運營權 存量用地轉型發展文創、科創等產業用途 城市更新（類）REITs 稅收獎勵返還 騰退及保護修繕補貼關鍵詞1破局基于經營性破局理念，不同于住宅社區開發模式，在傳統的政府、市場和社會三大利益主體之外， 需要站位“營城”。從長期運營角度，對實施過程實行全周期的統籌管理，并給予運營方更多支持和長期激勵。關鍵詞2運

38、營城市更新是一項跨學科、多方參與、全生命周期的系統性開發工程。得益于數字孿生、物聯網、城市信息模型（CIM）/建筑信息模型（BIM）等未來科技的成熟與賦能，智慧科技、智慧管理與智慧服務等復合智慧場景的應用已成為可能。也因此，基于“智慧城市”理念的智慧運營管理系統將為未來城市更新的決策與實施提供充分的支撐并助力城市的自我生長與迭代。關鍵詞3智慧城市更新是一個“舊瓶裝新酒”的過程，傳統業態將會被騰退，并同時植入新的功能。創新的思維與量體裁衣的巧思，將成為決定城市更新成敗的核心課題。圍繞“新文化”、“新業態”、“新產業”以及“新風貌”四新特色，將形成創新性的賦新生態圈，為城市注入持續的新格調、新活力

39、，打造可持續的城市發展新格局。關鍵詞4創新未來城市核心區域 更新的四大趨勢|0102030405主頁城市更新系列白皮書 | 21產城融合：打造創新驅動的商業新模式在為城市更新片區融入復合化產業元素的過程中，需要引入更多的產業發展視角，從產業角度審視更新后的空間價值。如果能以數字化研究方式，量化地明確資金投入產出的收益范圍，并在傳統房地產資本之外，匹配多樣化的產業資金渠道，明確短期效益和長期效益并舉的政策路徑，方能實現區域發展的破局。通過頂層設計尋找項目發展立意的“核心驅動力”；通過規劃突破，把握文化傳承保護和規劃限制突破的平衡；通過產業要素集聚，打造戰略新興產業與城市功能的有機融合；通過運營思

40、路創新，整合多類業態形成需求導向的“產品模塊”；從而形成3大利益的平衡和4大核心城市功能的綜合改善。3大平衡大平衡4大功能改善大功能改善文化環境價值經濟價值社會價值城市更新面臨的平衡居 住交 通 工 作 游憩(城市空間) 規劃突破：實現新舊物業的使用效率最大化城市更新片區發展一般會涉及大量新舊物業的混合。在保障公眾利益、符合更新目標的前提下，項目為符合今日城市核心區的功能現代化改造，需要在用地性質、容積率、建筑高度以及城市規劃的退讓及綠化標準規范上，擁有更多的自由度，從而保證物業改造后的使用效率的最大化。政企合作：探索多元主體創新合作機制城市核心區域發展勢必需要多元主體參與，而各主體間的合作模

41、式亟待突破創新。通過聚合政府與開發主體、投資主體、運營主體等，最大化形成通力合作機制，樹立政企合作示范，方能助力區域持續發展。多元主體創新探索城市更新3S發展路徑體系 五大視角 STEP I: SPOT 城市公共痛點分析頂層邏輯發掘價值實施評價開展行動STEP II: SITE 在地更新潛力場地潛力產業發展潛力 提升空間效益 倡導公交與慢行優先的綜合交通網絡 營造鼓勵街道生活的慢行環境 打造具感官體驗的場景式空間 釋放共享交流空間 策劃多元社區活動 適應文化及氣候環境的改造方案可實施性評價經濟性評價重要性評價緊迫性評價其他在地評價 以在地特色引導發展方向 促進健康生活的動感 建立多方溝通的機制

42、與渠道 優化營商環境 搭建智慧管理運營平臺 構建高效的公共服務平臺 加強國際參與度 完善公共服務的供給與品質STEP III: SOLUTION 整體行動計劃近期行動計劃列表若干個近期行動計劃(示意）優先級綜合評價矩陣基于項目環境的提升計劃（U形改造，綜合形象整治等）1基于特色文化基礎的場景營造計劃 （如祠堂、名人故居、歷史街區等）2基于智慧社區的智慧城市打造計劃3基于綜合交通工具的區域慢行系統打造計劃4基于產業規劃的產業招商計劃及政策配套以及產業載體的功能性改造5其它6產業生態公共空間景觀功能改造綜合交通解決方案城市氣質重塑國際城市站位-友好城市-宣傳推廣-國際招商GDP品質提升公共社區服務

43、 +智慧社區管理歷史文脈多元驅動空間營造交通整合復合化產業社區CAZ中央活力區 活力后巷夜經濟 智慧城市服務 在地環境塑造大數據 + 數字城市 孿生社區市民 意見找出問題|0102030405主頁22 | 煥新中央活力，邁向國際城市 廣深城市更新路徑對比參考深圳和廣州的城市更新實施路徑，我們可以看到在實施區域的范圍劃定上，雙方具有比較明確的一致性，即考慮首先設立改造范圍和區域，再在政府相關部門統籌下進行更新規劃編制。但雙方的編制責任主體的選定又有很大的不同：即深圳是由政府牽頭考慮整體規劃，再確定更新實施主體；而廣州（乃至廣東大部分區域），都是在單元計劃的規劃編制階段，就已經將未來的實施主體納入

44、了編制參與范圍。 而由此產生的更新市場化運作模式發生了相對應的變化。 深圳城市更新 廣州城市更新 城市更新項目實施上海市城市更新條例（草案）解讀 2021年8月10日公示的上海城市更新條例（草案）征求意見稿，在原有的強調政府統籌、社會資本及公眾權益多方參與的基礎上，提出了三個新的嘗試，即：1. 嘗試明確了雙軌制的更新主體模式；2. 嘗試提出了容積率轉移的新經濟模型；3. 嘗試提出了突破土地招拍掛限制的用地保障審批路徑。這些改變結合原有的上海城市更新路徑，將能夠更好地促進城市更新多方主體的參與意愿，同時也更符合金融賦能下城市更新基金的普通合伙人（GP）- 有限合伙人（LP）更新發展模式。申報階段

45、堅持市場主導，開發主體自主選擇，自主申報法定圖則為依據城市更新年度計劃為依據申報階段機構申請納入標圖建庫合理確定改造范圍區一級申請納入城市更新年度計劃編制階段核查匯總土地及建筑物信息申報城市更新單元規劃規劃編制編制階段數據摸查區一級政府編制項目實施方案審核階段區一級政府申報、市城市更新局受理提交市城市更新小組審議批復階段市城市更新局批復最終方案區政府組織，進行社會風險評估并通過實施階段拆遷補償及建設相關資料辦理項目建設/完成驗收實施階段確定單一實施主體簽訂搬遷補償安置協議土地使用權出讓合同和建設用地規劃許可證創新政策探索|0102030405主頁城市更新系列白皮書 | 23上海城市更新審批路徑

46、示意圖更新責任主體創新更新用地保障創新更新操作路徑創新更新主體物業權利人A風貌保障更新地塊新建地塊物業權利人B已批控規 + 政策激勵 + 容積率轉移土地出讓合同明確實 施 計 劃 相 關 要求，相關承諾納入土地出讓合同進行管理，從政策端確保城市更新功能及效果的實現確定評估范圍、完成資料整理 編制區域評估報告 開展公共要素評估 劃定更新單元范圍 明確各更新單元的公共要素清單 審批區域評估報告明確更新項目和更新項目主體 編制更新項目意向性方案 編制更新單元建設方案 審批實施計劃項目實施評估報告涉及調規的，編制控規調整任務書，報市級審批市場主體參與實施計劃階段涉及調規， 需要重新開展區域評估工作公有

47、權益和現存市場化物業權益歸集的可能性協議出讓土地期限的突破不動產登記綜合利益考慮確定土地出讓金住建局牽頭 設置更新辦公室自然資源局 作為規劃及產業指引 編制主體城市更新中心 作為專職更新 參與單位更新統籌主體+ 物業權利人主體 雙軌更新模式參考廣深案例，進一步解讀上海市城市更新條例（草案）：三地在城市更新歷程演變上有明顯差異，但最終趨勢殊途同歸。1. 參與主體從政府大包大攬逐步演變為政府主導背景下的多方共謀，對小地塊改造提供了更多的可能性；2. 改造模式從大拆大建逐步演變為因地制宜的拆、改、留、修、保多元舉措；3. 更新方向從政府制定更新計劃自上而下、層層分解的供給模式，逐漸演變為統籌方、權益

48、人業主、社區團體等可自發申請更新的供需雙向模式；4. 更新目標從單純的增加人均住房面積，提供城市發展用地，逐步演變為多維度促進城市產業及活力的全面綜合發展；5. 更新制度建設是基于在多個城市的實踐上，相互借鑒，不斷延伸完善，制度逐漸系統化、精細化。政策參考： 上海 - 上海市政府網站、上海市城市更新實施辦法、上海市城市更新條例（草案）廣州 - 廣州市城市更新局、舊城鎮全面改造更新項目報批指引、舊廠房政府收儲（整備）與自行改造結合更新項目報批指引、舊廠房政府收儲（整備）更新項目報批 指引、舊廠房自行改造更新項目報批指引、舊村莊全面改造更新項目報批指引深圳 - 深圳市政府網站、深圳市城市更新局、深

49、圳市城市更新辦法|0102030405主頁24 | 煥新中央活力，邁向國際城市 商業模式探索金融賦能，解決城市更新的創新發展模式 城市更新可通過金融賦能的創新模式，更快速有效地在實現社會價值、經濟價值、文化環境價值間平衡的基礎上，完善城市更新的多目標訴求的決策機制。從以前單個開發主體到多個開發主體組成的有限合伙人（LP）集合，聚集到一個普通合伙人（GP）去統籌各主體的訴求及專業性，方能達到片區政府、社會資本、市民三者的平衡，從而形成合力，實現區域的整體發展目標。收益比例及給付次序設置基金管理受托方城市更新基金運作方式及流程 城市更新基金基于母子基金架構的發展模式，可由政府、更新區域產權權益人、

50、產業資本和其它開發主體共同出資創立母 基金，母基金可在統籌開發的模式引導下與多個維度的權益人及機構再次共同投資設立子基金，多目標、多輪次參與到城市建設中。城市更新母基金政府出資Step 1:籌集前期資本Step 2:解決城市更新過程中產業、資源、資金導入問題 基金收益池城市更新項目投入金融和投資機構母基金政府引導社會資本出資Step 3:根據各子基金的風險度及貢獻度，共同享受投資收益成為下一輪建設發展的助推器地產基金模式的設立，是地產界一場重大的變革，標志著城市發展的主體話語權從房地產開發集團向產業、金融、城市運營主體的轉移，通過納入更多的利益主體考量維度，更綜合性地審視城市更新目標。風險最高

51、， 有保底有政策、 有保底兌付比例及 條件較為嚴格以區域發展 為目的長期 發展基金投資機構類商業及文化發展商類地產 開發商類政府相關 機構類LPLPLPLP環境可持續發展訴求GP 1%LP 1LP 2LP 4LP 3LP （極端情況示意）城市更新項目投資公司財務收益訴求地產開發訴求產業發展商，引導產業發展，提供產業招商服務政府機構等，社會效益呈現社會價值訴求|0102030405主頁04代表性城市更新 項目實踐之路城市更新系列白皮書 | 25|0102030405主頁26 | 煥新中央活力，邁向國際城市 項目背景2020年頒布的首都功能核心區控規中，明確了首都功能核心區的戰略定位：全國政治中心

52、、文化中心和國際交往中心的核心承載區，歷史文化名城保護的重點地區，展示首都形象的重要窗口地區。同時，明確了首都功能核心區的發展目標：綱維有序、運行高效的國家中樞，古今輝映、禮樂交融的千年古都，舒朗莊重、藍綠環抱的文化名城，和諧寧靜、雅韻東方的人居畫卷。東西城作為北京首都功能核心區的組成部分，將在相當長的時期內，持續推動 “雙控四降”，通過城市減量更新，實現產業體系創新、城市功能升級、空間活力釋放、歷史文化傳承和消費品質提升。北京首都功能 核心區我們的研究視角構建高精尖產業體系2014至2018年，北京頒布并定期修訂產業禁限目錄，在首都功能核心區實施了嚴格的新增產業管控，同時制定了高精尖產業指導

53、目錄。2018年后，產業禁限和指導目錄進入跨委辦局動態更新維護階段。首都功能核心區清退了批發、一般制造、高耗能和高耗水等低端產業環節，釋放了城市功能空間和產業承載空間。特別是2021年9月北京證券交易所的設立將極大推動金融與創新的融合，首都功能核心區“金融+文化+創新”的產業格局將更加明晰。既有樓宇的改造升級將進一步推動核心區產業的提質增效。激活城市空間首都功能核心區的城市更新，嚴格規避了房地產開發模式，通過留白增綠，體現了減量發展的思路。前門東區的三里河通過恢復古三里河水系景觀，在天安門廣場東南約800米處，再現了江南水鄉的生活場景。南鑼鼓巷西側，恢復北玉河河道，重現當年水運碼頭場景。通過背

54、街小巷整治，提升了街區的精細化管理。利用拆除違建和騰退空間再利用，為歷史街區的原住居民提供了口袋公園、微型綠地、養老設施和基本社區商業，保持了胡同里的煙火氣。驅動多元復合首都核心區歷史文化片區集中體現了中華民族融合、多元藝術融合、地域文化融合。寺廟祠觀、名人故居、胡同宅院、非遺老字號、博物館學館、劇場會館等靜靜地講述著曾經的輝煌榮光；國際組織、金融機構、設計師工作室、先鋒劇場、體驗商業、獨立書店、主題文化酒店、民宿客棧、養生SPA、酒吧咖啡、文化餐廳、特色小吃等功能融合到歷史街區中，打發著當代文藝青年的愜意時光。引領商圈升級2021年，北京與其它城市一起，率先開展國際消費中心城市培育建設。20

55、19年王府井完成北延開街，前門區域持續調整升級品牌和業態，北京坊提升了商圈的國際化水平，楊梅竹斜街打造了一條輕度商業的文青斜街，西打磨廠通過引入若干設計師院落和創新空間，變身設計師胡同。2020年崇雍大街改造提升，完成向高品質的生活性道路轉型，減少了一般性旅游紀念品商業，增加了體驗業態，彌補了歷史片區居民生活性商業的品質缺口。賦新城市文脈2017年以來，北京的中軸線申遺進展明顯加快。在中軸線及兩側，鐘鼓樓周邊和地安門內大街、南鑼鼓巷、景山后街及國家美術館周邊、前門大柵欄片區、天壇東門和天橋周邊，都在加快人口疏解、城市更新和品質提升，再現北京“壯美的中軸線”。騰退后的幾百處文物的活化利用將成為新

56、的話題。2021年以來，西城區開始試點文物活化利用，引入社會運營商，將文物用于中英金融交流、京劇藝術傳播、文化藝術空間、糖果主題閱讀等功能。空間利用指引2021年，北京正式頒布了城市更新指導意見，并對核心區平房(院落)保護性修繕和恢復性修建出臺了專門的配套文件。騰退后的院落優先用于保障中央政務功能、服務中央單位、完善地區公共服務設施、補齊地區配套短板、改善留住居民的居住條件，還可用于傳統文化傳承展示、體驗及特色服務、創辦眾創空間或發展租賃住房。與其它城市不同，北京首都核心功能區的平房院落區域正在進入自愿申請式騰退階段，總結過去的一級開發模式、棚改模式的經驗，自愿申請式騰退減少了在拆遷安置過程中

57、的矛盾，政府也提供了更好的回遷安置房資源和城市公共服務。|0102030405主頁城市更新系列白皮書 | 27項目背景1995年前，新天地-太平橋片區擁有最為密集的石庫門里弄建筑群，具有中西風格融合的石庫門建筑成為了海派文化的一個核心符號。1996年，上海盧灣區政府正式啟動城市更新計劃，目標改造太平橋地區的舊城。1997年，太平橋規劃開啟。2003年，拆除、保留與修繕工作啟動。至今，上海“新天地”成功打造了一個在世界范圍都極具贊譽的城市更新案例。隨著新天地廣場2019年改造開業，新天地成為集國際水平的餐飲、購物、演藝等功能的時尚、休閑文化娛樂中心。我們的研究視角整體化的戰略視野僅以單體項目的運

58、營、形象、財務等指標的成敗衡量城市更新優質與否是對區域整體性訴求的忽視。既在街道、環境等多維度尊重原生文化，和城市的肌理文脈融為一體，也不斷地強化內核并豐富外延，新天地盤活的不僅是建筑，而是從整體性出發，在更大的空間尺度上，以太平橋區域為核心，老城廂為腹地，聯動外灘與人民廣場，全面提升黃浦區區域核心競爭力。關注 “創意階層”的產業融合力構建未來城市的競爭力體現在城市作為一種“場域”在吸引高素質人力資本的能力上。“創意階層”指創新經濟時代崛起帶來的有用共同的創意精神，即重視創造力、個性、差異性和實力的產業人群，上海新天地擁有金融、零售、專業服務與TMT四大優勢產業基礎，創意階層的生長亦將助力片區

59、全面貫徹融合數字經濟、在線經濟兩大未來趨勢產業，復合多元化城市產業生態。“世界公民”引領下的消費活力構建世界公民（Glocal）指的是兼具國際視野與本土情懷主張的群體。在全球化時代，當大城市發展模式由生產 “推動”演變成由“消費”拉動，世界公民加持下的商業社群生態圈構建將進一步放大新天地時尚商業、旅游休閑、文化體驗等綜合效應，孕育更潮流的城市消費文化。上海新天地|0102030405主頁28 | 煥新中央活力，邁向國際城市 項目背景“北有燕京，南有珠江，東有青島，西有重啤”，珠江琶醍的前身，便是我國改革開放后首家全面引入國外先進設備與工藝技術的現代化啤酒企業珠江啤酒。珠啤作為一個35年歷史、承

60、載廣州城市記憶的文化品牌，伴隨了幾代廣州人的青春歲月。廣州珠江琶醍啤酒文化創意藝術區我們的研究視角激活城市空間，工業場景與當代藝術的超時空對話搬遷后的舊廠區保留了極具釀酒工業特色的構筑物：發酵罐、包裝車間、麥芽倉、水塔、煙囪等。將包裝車間改造為演藝廳，將發電室改造為藝術展廊、將貨運碼頭改造為江景餐吧以全新消費體驗賦能傳統工業場景，感受時空穿梭。構建產業生態，實現園區永續發展城市更新改造后，珠江琶醍利用自身優越的地理位置、創意的辦公空間、完善的商業配套及獨特的工業文化魅力，通過招商引資，至今已吸納數十家企業入駐。入駐企業類型主要包含網絡科技、文化傳媒、餐飲管理、商務咨詢、貿易等。多元產業為園區注

61、入持續生命力與消費活力。延續工業文脈，傳承時代記憶除卻舊房改造，新建配套物業也同樣采取新舊混搭的新銳設計模式，融合啤酒工業元素，保留記憶符號，打造復古、創意、具有藝術氛圍的辦公場所，為文創、商旅、傳媒等產業進駐園區提供自由開放的創新空間。以文化為核心，驅動多元業態復合珠江琶醍的業態體系大多都圍繞“文化”而展開，從中國第一家啤酒文化博物館、風格各異精釀啤酒餐吧、以麥芽倉為背景的啤酒文化廣場，到琳瑯滿目的時尚買手店、頗具格調的文創零售、小眾藝術拍賣廊等。多元化的文化業態，共同構建廣州文化消費首選場所，也是廣州文化創意實力的展示名片。2010年，在廣州“退二進三”浪潮下，珠啤將生產功能遷至城郊，遺留

62、占地2.7萬平方米舊廠區。通過城市更新，依托產業升級、文化輸出及空間激活等手段，匯聚科研、商務、餐飲、文創、時尚等要素，打造多元化頗具現代藝術格調的高端休閑娛樂業態，每年舉辦國際啤酒節、美食節、音樂節、時尚藝術展等大型活動，從工業區蝶變為全國知名文創潮流網紅打卡地。|0102030405主頁城市更新系列白皮書 | 29成都春熙時尚活力區我們的研究視角中心商業區持續提升，助力國際化商圈建設成都春熙時尚活力區坐擁春熙路-鹽市口核心商圈，是成都乃至西南地區的商業中心。但由于發展起步早，區域內老舊商業載體多、消費體驗 “斷點”頻繁、新消費場景缺乏，仲量聯行通過對標多個世界級商圈，從客群、產品、載體等三

63、大維度，提出成都中心商業區進一步提升發展的建議。 客群：用好“成都外籍人士144小時過境免簽”政策，吸引更多國際入境人群前往觀光消費，提升商圈國際化水平。 產品：依托區內錦華館、四圣祠等豐富的歷史文化建筑，打造特色文化商業街區，提升商圈的文化吸引力；打造豐富的新消費場景，提升消費體驗。 載體：改造春熙路-鹽市口商圈內的老舊百貨，推出一批新的商業載體；打造連續的慢行系統，解決城市主干道對商圈的割裂，減少消費“斷點”。構建產業生態圈，完善城市功能配套成都春熙時尚活力區的東大街片區經過多年發展已成為全市主要的金融業聚集地之一，但區域內缺乏金融交易市場，中小企業活力有限，產業配套有待進一步完善。仲量聯

64、行通過對標研究倫敦金融城、紐約華爾街、香港中環、上海陸家嘴等世界知名金融服務業聚集區，提出東大街的產業提升建議。 構建產業生態圈：爭取各類型金融交易市場，提升產業能級；提升金融產業規模，發展金融科技、法律服務、財務服務等金融相關的科技創新及商務服務企業，引領“金融+”中小企業集聚發展，釋放經濟活力。 完善城市功能配套：完善商務配套、公共文化休閑設施等多元配套，打造具有便利性、舒適度、宜居性及極富活力的城市中心區域，進一步鞏固其地位及影響力。項目背景國務院批復的成渝城市群發展規劃明確將成都定位于第六個國家中心城市。2017年7月2日，成都國家中心城市產業發展大會召開，決定在全市統籌布局建設66個

65、主導產業明確、專業分工合理的產業功能區，全面提升城市能級。在優化后的成都市產業功能區名單中，原天府時尚產業及中央商務功能區與東大街金融服務功能區合并為成都春熙時尚活力區，作為錦江區三大功能區之一重點發展。成都春熙時尚活力區總面積約7.79平方公里（調整前），涵蓋傳統CBD、春熙路鹽市口核心商圈及東大街金融服務功能區等多個片區，主要涉及金融業、商貿業及商務業，產業及功能多元復合。在新的城市發展戰略要求下，仲量聯行提供了成都春熙時尚活力區產業發展規劃研究，提出“國際商務+時尚消費+金融服務”主導產業體系，并針對時尚消費產業，提出核心商圈提升打造建議；針對金融服務業，提出產業優化升級的發展方向。|0

66、102030405主頁30 | 煥新中央活力，邁向國際城市 項目背景南京市新街口區域，位于南京市江南主城的中心區位。傳統意義上指北至珠江路-廣州路，東至洪武北路，南至程閣老巷-秣陵路，西至莫愁路-上海路圍合的區域，面積約1.8平方公里。2017年新街口管委會委托仲量聯行編制新街口金融商務區產業發展規劃。仲量聯行從城市更新和活力再造的視角， 提出了一系列戰略層面和實施層面的建議。南京新街口我們的研究視角整體定位全面提升從原來單一的商務商貿區，提升到商旅文功能融合的都市中央活力區、南京國際化名片。構建有韌性的產業體系順勢而為差異發展，聚焦高端專業服務業、大型保險、外資銀行、私人銀行等對于新街口有黏

67、性的高品質產業租戶，設立產業黑名單摒棄低端生活服務業進入甲級辦公樓，構建有韌性的產業生態。多種手段豐富體驗和品牌進一步提升購物中心和體驗業態的比例，招引國際品牌首店和旗艦店，發展首發經濟，鼓勵夜間經濟。 人流商流引導加強商業體、地塊之間交通連接和步行友好性，劃分整體動靜分區，增加立體機動車停車配置，優化交通。后街背巷提升通過后街背巷的載體活化和整體業態規劃，構建若干具有鮮明特色的美食街區、夜行街區、文化體驗街區。公共空間活化因地制宜設置更多的戶外和立體的公共空間、口袋公園、社交場所、休憩設施，優化非購物場景和體驗。文脈精神傳承活化一批知名歷史建筑、復興太平南路民國商業盛況，策劃“莫愁無趣”文創

68、街區，促進商旅文融合發展，打造有南京獨特歷史人文魅力的城市名片。|0102030405主頁城市更新系列白皮書 | 31項目背景杭州從“西湖”而譽滿世界，到邁向社會主義現代化國際大都市的進程中，湖濱一直是城市的窗口和商業的主核。湖濱步行街地理位置優越、商業底蘊深厚，但由于其長久的產權遺留問題、低效的旅游消費屬性和日盛的城市商業競爭，商業發展步履緩滯。2018年，杭州湖濱步行街被國家商務部列為全國首批步行街改造提升試點，仲量聯行提供了商業業態提升改造規劃服務。在多方協作之下，杭州湖濱步行街一期于2019年國慶節順利開街，并于2020年7月被正式授牌，成為首批五條“全國示范步行街”之一。杭州湖濱路

69、步行街我們的研究視角確立整體戰略樹立湖濱步行街“杭州城市新名片，醉杭州樣板”的發展方向定位。驅動多元復合解決湖濱路品牌同質化和業態單一化痛點，通過品牌首店/創新業態/概念旗艦店的打造，提升商業質量，建立起杭州時尚品牌進駐的首站氛圍。打造城市商旅文窗口，通過對老字號的保留再挖掘及活化、對現有歷史建筑群落植入特色文化體驗業態、布置“杭州之窗”城市投影，延伸藝術文化氛圍，詮釋新時尚潮流生活方式。構建產業生態盤活低效物業，提供多樣化場地，引入藝術創作和體驗消費融合的場所，強調話題性的櫥窗設計，構建時尚創意產業集聚高地，展現杭州文化與國際文化的對接、碰撞與融合。激活城市空間活用湖濱路“靜”與東坡路“動”

70、結合，打造復合化街區，在公共節點植入“四大多小” 城市文化類、時尚主題性、品牌快閃型年度活動，緩解區域與游客之間的割裂感。沿湖及支小巷物業通過設置外擺，優化街道尺度，對主街功能進行延伸、拓展和互補，實現湖濱商圈在消費吸引力、業態多樣化、形態個性化的可持續增長。建立長效機制從業態契合度、品牌背書、國際化程度、歷史文化元素、標桿性以及流行趨勢六大維度建立品牌準入門檻標準，實現長效運營。|0102030405主頁32 | 煥新中央活力，邁向國際城市 項目背景擁有3500年歷史的武漢是傳統中國的東南重鎮，同時也是近代較早通商開埠的近現代都市之一。受到晚清時期洋務運動的影響，武漢歷史城區形成了獨特的兩江

71、四岸、各具特色的歷史風貌格局。歷史上作為湖廣會城，雄踞江南的武昌，以中國傳統營城格局，留下了7平方公里的武昌古城；而伴江而生的漢口，英、法、美、德、日以西方的規劃理念，留下了6平方公里的五國歷史租界區。東西方文明在150年的沖突與融合中，書寫了武漢這座內陸特大城市頑強而包容的城市IP。經過一個世紀的風雨飄搖，長江兩岸的歷史城區面臨著相同的問題 風貌破壞、功能缺失、配套不足、形象不明。在此背景下，武漢市人民政府將這兩個歷史城區列為了城市更新的核心區域之一。憑借對于國內外重點歷史城區城市更新的豐富經驗，仲量聯行分別在2014年及2020年受聘成為武昌古城及漢口歷史風貌區的策劃機構。武漢歷史風貌區我

72、們的研究視角根據城市戰略需求決定片區總體站位秉承“歷史資產的當代利用觀”，仲量聯行深度理解不同階段武漢的城市戰略需求，結合武漢國家中心城市、長江經濟帶核心城市和國際化大都市定位，因地制宜地尋求身處武漢中心區位的歷史城區應當承擔的歷史使命。結合在地歷史文脈演進規律，確定歷史城區作為武漢新興產業經濟、文化與科技創新、國際交往等中心城區職能的重要組成部分。關注分區功能，予以規劃引導歷史城區功能多元雜糅，片區主導功能難以明確，從而導致各個政府職能部門舉措難以協同。仲量聯行通過上位功能需求拆解，結合片區在地文脈和資源要素，因地制宜地制定城市功能主題分區，明確業態、文態和時態，并最終通過法定規劃予以確認。確保設計規劃、項目建設、城市管理、業態招商、社區治理均以同一個目標為準繩，形成區域協同合力。中觀維度打造組團場景，對社會資本投入形成示范效應歷史城區更新需要海量資金的精準投放，因此，引導社會資本主動投入是無法回避的議題。仲量聯行通過將步行尺度作為切割單元，以1公頃為單位劃分歷史建筑組群，選擇產權相對明晰的建筑組群，進行場景化打造，并通過公共資金的使用，植入示范性引領業態，從而對社會資本的有序投入形成示范效應，加速借資借力地完成武漢歷史城區的城市更新。|0102030405主頁