1、多事之秋，行業(yè)避險(xiǎn)2021年深圳城市更新三季度發(fā)展回顧與趨勢(shì)展望 羅宇合一城市更新集團(tuán)創(chuàng)始人、董事總經(jīng)理“城市更新”APP 創(chuàng)始人廣東省三舊改造協(xié)會(huì)第一屆副會(huì)長(zhǎng) 行業(yè)發(fā)展研究中心主任 前期工作委員會(huì)副主任 產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心副主任深圳市城市更新開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)評(píng)估與咨詢專業(yè)委員會(huì)副主任深圳市房地產(chǎn)租賃行業(yè)協(xié)會(huì)第一屆創(chuàng)始副會(huì)長(zhǎng)廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)專家委專家委員東莞市城市更新協(xié)會(huì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展專業(yè)委員會(huì)主任、金融與投資專業(yè)委員會(huì)專家委員北京師范大學(xué)珠海分校 不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院 客座教授、法律與行政學(xué)院 校友導(dǎo)師合一簡(jiǎn)介：城市更新產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)政策智庫(kù)合一城市更新集團(tuán)，創(chuàng)始于2013年專業(yè)領(lǐng)先的策略型城市更新全流程服務(wù)商業(yè)務(wù)覆蓋大灣

2、區(qū)兩岸六城（深莞惠、廣珠中）我們?yōu)檎⒎科蟆⒔鹑跈C(jī)構(gòu)以及業(yè)主提供舊改運(yùn)營(yíng)全流程綜合服務(wù)我們致力于通過(guò)“舊改+運(yùn)營(yíng)”、“園區(qū)+基金”雙引擎驅(qū)動(dòng)模式，為中國(guó)房地產(chǎn)從增量開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型存量改造提供系統(tǒng)性的解決方案目前已經(jīng)服務(wù)六十多家百?gòu)?qiáng)房企，多家頂級(jí)舊改金融機(jī)構(gòu)2017-2020年?duì)款^完成五宗城市更新項(xiàng)目并購(gòu)交易，并購(gòu)項(xiàng)目貨值合計(jì)160億元人民幣擔(dān)綱六家金融機(jī)構(gòu)城市更新基金.信托.資管項(xiàng)目管理顧問(wèn)，前融資金規(guī)模合計(jì)100億元人民幣唯一“省市雙料副會(huì)長(zhǎng)”城市更新全流程咨詢服務(wù)商Chapter01數(shù)說(shuō)更新：2021年三季度大數(shù)據(jù)【2021年三季度深圳市各區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖】2021年三季度（

3、07月01日-09月30日），深圳市共累計(jì)：城市更新單元計(jì)劃：全市城市更新計(jì)劃公示公告46項(xiàng)，其中計(jì)劃公示18項(xiàng)，拆除重建類計(jì)劃公示315.4公頃；計(jì)劃公告28項(xiàng)，拆除重建類計(jì)劃公告290.4公頃。城市更新單元規(guī)劃：全市城市更新規(guī)劃公示公告59項(xiàng)，其中規(guī)劃公示36項(xiàng)，拆除范圍面積共570.9公頃，規(guī)劃公告23項(xiàng)，拆除范圍面積共357.5公頃。實(shí)施主體確認(rèn)：全市拆除重建類更新單元實(shí)施主體公示項(xiàng)目13個(gè)，拆除范圍面積共71.8公頃，開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積42.6公頃。【2021年三季度深圳市各區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)圖】備注：三季度項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)規(guī)則為計(jì)劃規(guī)劃類項(xiàng)目公示、公告分別進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，包含項(xiàng)目修改公示

4、、公告，已進(jìn)行公告的項(xiàng)目并不剔除其公示項(xiàng)目，下同。2021年三季度城市更新整體數(shù)據(jù)【 2021二季度和2021三季度深圳市各區(qū)拆除重建類城市更新計(jì)劃公告規(guī)模對(duì)比圖】【 2021二季度和2021三季度深圳市各區(qū)拆除重建類城市更新計(jì)劃公示規(guī)模對(duì)比圖】【 2021二季度和2021三季度深圳市各區(qū)拆除重建類城市更新計(jì)劃公告數(shù)量對(duì)比圖】【2021二季度和2021三季度深圳市各區(qū)拆除重建類城市更新計(jì)劃公示數(shù)量對(duì)比圖】規(guī)模整體環(huán)比上升123.7%規(guī)模整體環(huán)比上升32.4%數(shù)量整體環(huán)比上升20%三季度城市更新單元計(jì)劃立項(xiàng)走勢(shì)：整體環(huán)比上升，推動(dòng)速度加快；加快因素主要為三方面，考慮防止大拆大建新政避險(xiǎn)與十四五規(guī)

5、劃納入不確定性，加之通過(guò)計(jì)劃立項(xiàng)提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值等數(shù)量整體環(huán)比上升64.7%【 2020三季度和2021三季度深圳市各區(qū)拆除重建類城市更新計(jì)劃公告數(shù)量對(duì)比圖】【 2020三季度和2021三季度深圳市各區(qū)拆除重建類城市更新計(jì)劃公告規(guī)模對(duì)比圖】三季度城市更新單元計(jì)劃立項(xiàng)走勢(shì)：整體同比基本呈上升趨勢(shì)數(shù)量整體同比上升75%規(guī)模整體同比上升19.7%【 2020三季度和2021三季度深圳市各區(qū)拆除重建類城市更新計(jì)劃公示數(shù)量對(duì)比圖】【 2020三季度和三季度上半年深圳市各區(qū)拆除重建類城市更新計(jì)劃公示規(guī)模對(duì)比圖】數(shù)量整體同比下降28%規(guī)模整體同比上升65%【2021年三季度深圳市各區(qū)拆除重建類城市更新計(jì)劃公示與

6、公告拆除規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖】【2021年三季度深圳市不同規(guī)模拆除重建類城市更新計(jì)劃公示與公告項(xiàng)目數(shù)量及規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖】【2021年三季度拆除重建類城市更新計(jì)劃公示申報(bào)主體類型比例圖】【2021年三季度拆除重建類城市更新計(jì)劃公告申報(bào)主體類型比例圖】計(jì)劃公示共18項(xiàng)計(jì)劃公告共28項(xiàng)三季度城市更新單元計(jì)劃立項(xiàng)走勢(shì)：大項(xiàng)目大統(tǒng)籌，民企和股份公司為主寶安光明龍華龍崗坪山南山福田羅湖鹽田大鵬村改2-58-1-1居改-商改-工改34-31-其他-024681012數(shù)量：個(gè)【2021年三季度深圳市各區(qū)拆除重建類城市更新計(jì)劃公示類型數(shù)量對(duì)比圖】【2021年三季度深圳市各區(qū)拆除重建類城市更新計(jì)劃公告類型數(shù)量對(duì)比圖】【2021

7、年三季度深圳市拆除重建類城市更新計(jì)劃公示類型比例圖】【2021年三季度深圳市拆除重建類城市更新計(jì)劃公告類型比例圖】計(jì)劃公示共18項(xiàng)計(jì)劃公告共28項(xiàng)三季度城市更新單元計(jì)劃立項(xiàng)走勢(shì)：龍崗領(lǐng)跑，村改為主寶安光明龍華龍崗坪山南山福田羅湖鹽田大鵬2021年第二季度 152.76.9-64.0-12.319.05.84.5-2021年第三季度5.78.914.4144.045.347.3-27.154.210.7020406080100120140160180規(guī)模：公頃【 2021年二季度和2021年三季度深圳市各區(qū)拆除重建類城市更新規(guī)劃公告規(guī)模對(duì)比圖】【 2021年二季度和2021年三季度深圳市各區(qū)拆除

8、重建類城市更新規(guī)劃公示規(guī)模對(duì)比圖】【2021年二季度和2021年三季度深圳市各區(qū)拆除重建類城市更新規(guī)劃公示數(shù)量對(duì)比圖】【 2021年二季度和2021年三季度深圳市各區(qū)拆除重建類城市更新規(guī)劃公告數(shù)量對(duì)比圖】三季度城市更新單元規(guī)劃批復(fù)走勢(shì)：整體環(huán)比上升，加快規(guī)劃報(bào)批，提升項(xiàng)目熟化程度，規(guī)劃批復(fù)提速數(shù)量整體環(huán)比上升56.5%數(shù)量整體環(huán)比上升21.1%規(guī)模整體環(huán)比上升62.9%規(guī)模整體環(huán)比上升34.8%寶安光明龍華龍崗坪山南山福田羅湖鹽田大鵬2020年第三季度4-73222-2021年第三季度222712-232012345678數(shù)量：個(gè)【2020年三季度與2021年三季度深圳市各區(qū)拆除重建類城市更新

9、規(guī)劃公告數(shù)量對(duì)比圖】【2020年三季度和2021年三季度深圳市各區(qū)拆除重建類城市更新規(guī)劃公告規(guī)模對(duì)比圖】數(shù)量整體同比上升15%規(guī)模整體同比上升146.6%三季度城市更新單元規(guī)劃批復(fù)走勢(shì)：同比數(shù)量降中有升，規(guī)模上升明顯，大項(xiàng)目大統(tǒng)籌是城市更新的未來(lái)趨勢(shì)【2020年三季度與2021年三季度深圳市各區(qū)拆除重建類城市更新規(guī)劃公示數(shù)量對(duì)比圖】【2020年三季度和2021年三季度深圳市各區(qū)拆除重建類城市更新規(guī)劃公告規(guī)模對(duì)比圖】數(shù)量整體同比下降2.7%規(guī)模整體同比上升79.6%2010年以前2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 20202021三

10、季度平均容積率4.75.75.55.05.54.85.65.75.56.46.16.96.7平均移交率 26.3%29.5%23.4%33.2%27.0%30.0%30.1%31.8%35.8%34.5%34.0%37.1%40.3%4.7 5.7 5.5 5.0 5.5 4.8 5.6 5.7 5.5 6.4 6.1 6.9 6.7 26.3%29.5%23.4%33.2%27.0%30.0%30.1%31.8%35.8%34.5%34.0%37.1%40.3%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%012345678【2021年三季度深圳市各區(qū)城市更新規(guī)劃公示與公告拆除規(guī)模

11、統(tǒng)計(jì)圖】【2021年三季度深圳市不同規(guī)模拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目數(shù)量及規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖】【2021年三季度深圳市各區(qū)城市更新規(guī)劃公告平均容積率、平均移交率統(tǒng)計(jì)圖】【2021年三季度深圳市更新規(guī)劃公告平均容積率、平均移交率與歷年對(duì)比圖】三季度城市更新單元規(guī)劃批復(fù)走勢(shì)：容積率、移交率處于高位【2021年三季度深圳市各區(qū)拆除重建類城市更新規(guī)劃公示類型及數(shù)量對(duì)比圖】【2021年三季度深圳市各區(qū)拆除重建類城市更新規(guī)劃公告類型及數(shù)量對(duì)比圖】【2021年三季度深圳市城市更新規(guī)劃公示類型比例統(tǒng)計(jì)圖】【2021年三季度深圳市城市更新規(guī)劃公告類型比例統(tǒng)計(jì)圖】規(guī)劃公示共36項(xiàng)規(guī)劃公告共23項(xiàng)三季度城市更新單元規(guī)劃批

12、復(fù)走勢(shì)：龍崗領(lǐng)跑，村改為主【2021年三季度深圳市城市更新規(guī)劃公示建筑類型百分比圖】【2021年三季度深圳市城市更新規(guī)劃公告建筑類型百分比圖】【2021年三季度深圳市各區(qū)城市更新規(guī)劃公示建筑類型規(guī)模圖】【2021年三季度深圳市各區(qū)城市更新規(guī)劃公告建筑類型規(guī)模圖】計(jì)容建筑總量：1518.1萬(wàn)計(jì)容建筑總量：2149.6萬(wàn)三季度城市更新單元規(guī)劃批復(fù)走勢(shì)：住宅為主力，龍崗規(guī)模最大【2021年二季度和2021年三季度深圳市各區(qū)拆除重建類城市更新實(shí)施主體數(shù)量對(duì)比圖】三季度城市更新單元實(shí)施主體走勢(shì)：拆遷難疊加融資難，拆遷實(shí)施同環(huán)比整體下滑，期待城市更新條例相關(guān)細(xì)則盡快出臺(tái)，助力拆遷實(shí)施進(jìn)程【2021年二季度

13、和2021年三季度深圳市各區(qū)拆除重建類城市更新實(shí)施主體規(guī)模對(duì)比圖】規(guī)模整體環(huán)比下降15.5%【2020年三季度與2021年三季度深圳市各區(qū)拆除重建類城市更新實(shí)施主體數(shù)量對(duì)比圖】【2020年三季度與2021年三季度深圳市各區(qū)拆除重建類城市更新實(shí)施主體規(guī)模對(duì)比圖】數(shù)量整體同比下降7.1%規(guī)模整體同比下降39.8%數(shù)量整體環(huán)比下降13.3%【2021年三季度深圳市拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目實(shí)施主體類型百分比圖】【歷年計(jì)劃實(shí)施率及規(guī)劃通過(guò)率情況（按規(guī)模）】2021年三季度，確認(rèn)實(shí)施主體的項(xiàng)目有13個(gè)，僅民企和股份公司兩大類企業(yè)參與，其中民企占比最大（12個(gè)），為92%。實(shí)施主體公示共13項(xiàng)備注

14、：計(jì)劃實(shí)施率=實(shí)施主體公示拆除規(guī)模.計(jì)劃立項(xiàng)拆除規(guī)模規(guī)劃通過(guò)率=規(guī)劃公告拆除規(guī)模.計(jì)劃立項(xiàng)拆除規(guī)模三季度城市更新單元實(shí)施主體走勢(shì)：民企為主，計(jì)劃實(shí)施率處歷史高位是, 4項(xiàng), 31%否, 9項(xiàng), 69%是, 6項(xiàng), 21%否, 22項(xiàng), 79%是, 2項(xiàng), 9%否, 21項(xiàng), 91%是, 6項(xiàng), 17%否, 30項(xiàng), 83%是, 0項(xiàng), 0%否, 18項(xiàng), 100%三季度城市更新項(xiàng)目前期融資走勢(shì)：信貸政策趨緊，融資需求迫切，金融機(jī)構(gòu)更青睞成熟項(xiàng)目；近期多家房企暴雷，市場(chǎng)靜觀收并購(gòu)時(shí)機(jī)！【涉及前融拆除重建類城市更新計(jì)劃公示項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)圖】【涉及前融拆除重建類城市更新規(guī)劃公示項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)圖】【涉及前融拆除重

15、建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)圖】【涉及前融拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)圖】【涉及前融拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)圖】計(jì)劃階段規(guī)劃階段實(shí)施主體階段是, 17項(xiàng), 59%否, 12項(xiàng), 41%是, 8項(xiàng), 19%否, 35項(xiàng)81%是, 9項(xiàng), 18%否, 42項(xiàng), 82%是, 4項(xiàng), 12%否, 28項(xiàng), 88%是, 5項(xiàng)項(xiàng), 14%否, 31項(xiàng), 86%三季度城市更新項(xiàng)目前期融資走勢(shì)：對(duì)比上半年，前融更趨慘淡【上半年涉及前融拆除重建類城市更新計(jì)劃公示項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)圖】【上半年涉及前融拆除重建類城市更新規(guī)劃公示項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)圖】【上半年涉及前融拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)圖】【上半年

16、涉及前融拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)圖】【上半年涉及前融拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)圖】計(jì)劃階段規(guī)劃階段實(shí)施主體階段寶安區(qū)光明區(qū)龍華區(qū)龍崗區(qū)坪山區(qū)南山區(qū)福田區(qū)羅湖區(qū)鹽田區(qū)大鵬新區(qū)規(guī)模781.0323.7804.9 2328.7 523.8878.1-1.7-150.6數(shù)量2811443365-1-4781.0 323.7 804.9 2328.7 523.8 878.1 -1.7 -150.6 28 11 44 33 6 5 -4 - 5 10 15 20 25 30 35 40 45 5005001000150020002500規(guī)模：公頃數(shù)量：個(gè)深圳土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目整體表現(xiàn)：

17、市場(chǎng)接受度提高，推動(dòng)意愿增強(qiáng)【深圳市各區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目空間分布圖】深圳市各區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌累計(jì)數(shù)量及規(guī)劃不完全統(tǒng)計(jì)圖 深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)累計(jì)132個(gè)，整備總實(shí)施規(guī)模5792.5公頃。 新增實(shí)施方案公告項(xiàng)目5個(gè)，整備實(shí)施總規(guī)模96公頃，留用地總規(guī)模9.7公頃； 新增專項(xiàng)規(guī)劃（含規(guī)劃公示3個(gè)、規(guī)劃公告10個(gè)）13個(gè)，整備實(shí)施總規(guī)模374.4公頃，留用地總規(guī)模70.3公頃； 新增留用地上平臺(tái)1個(gè)，總留用地規(guī)模為1.3公頃，位于龍崗坪地街道。案例分享平湖生態(tài)園片區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目實(shí)施范圍面積：約394平方公里現(xiàn)狀總建筑面積：約175萬(wàn)現(xiàn)狀毛容積率：約0.44法圖功能：工業(yè)、

18、居住等功能招商方：深圳市龍崗區(qū)土地整備事務(wù)中心成交人：華僑城集團(tuán)有限公司合作方式：前期服務(wù)商服務(wù)內(nèi)容：策劃及運(yùn)營(yíng)方案研究、協(xié)助實(shí)施方案和規(guī)劃研究編制、項(xiàng)目報(bào)批、協(xié)助對(duì)接相關(guān)權(quán)利人、對(duì)接政府等土地整備研究范圍圖案例分享六聯(lián)社區(qū)坪地北產(chǎn)業(yè)整備片區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目實(shí)施范圍面積：156萬(wàn)現(xiàn)狀建筑面積：約85萬(wàn)留用地：46萬(wàn)留用地比例：29.7%招商方：深圳市坪地六聯(lián)股份合作公司、深圳市龍崗區(qū)土地整備事務(wù)中心成交人：深圳市特發(fā)集團(tuán)有限公司合作方式：前期服務(wù)商中標(biāo)時(shí)間：2021年9月14日服務(wù)內(nèi)容：策劃及運(yùn)營(yíng)方案研究、協(xié)助實(shí)施方案和規(guī)劃研究編制、項(xiàng)目報(bào)批、協(xié)助對(duì)接相關(guān)權(quán)利人、對(duì)接政府等區(qū)域位置圖土地整

19、備研究范圍圖寶安區(qū)光明區(qū)龍華區(qū)龍崗區(qū)坪山區(qū)南山區(qū)福田區(qū)羅湖區(qū)鹽田區(qū)大鵬新區(qū)改造規(guī)模（公頃）2411000238581110數(shù)量（個(gè)）72-5954- - 1 2 3 4 5 6 7 8 9 100102030405060708090規(guī)模：公頃深圳棚戶區(qū)改造項(xiàng)目整體表現(xiàn)【深圳市各區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目空間分布圖】【深圳市各區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目數(shù)量及規(guī)劃不完全統(tǒng)計(jì)圖】 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2021年三季度，深圳市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目累計(jì)34個(gè)，合計(jì)改造面積約267公頃，容積率基本處于6.0以上，項(xiàng)目所處的階段各不相同，其中包含前期申報(bào)項(xiàng)目（包含意向/意愿征集/前期準(zhǔn)備工作等）34個(gè)，已計(jì)劃立項(xiàng)25個(gè)，實(shí)施主體公示2

20、5個(gè)，規(guī)劃批復(fù)18個(gè)。值得注意的是，順利進(jìn)入開(kāi)發(fā)建設(shè)階段僅10個(gè)，占比約29.4%。 三季度，發(fā)生新進(jìn)展的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目有7個(gè)，分布在寶安（5個(gè)）、羅湖（1個(gè)）和鹽田（1個(gè)）。序號(hào)項(xiàng)目名稱街道項(xiàng)目進(jìn)度改造面積（m ）實(shí)施主體1龍珠花園棚戶區(qū)改造項(xiàng)目西鄉(xiāng)計(jì)劃公示961022寶安區(qū)38區(qū)新樂(lè)花園棚戶區(qū)改造項(xiàng)目新安開(kāi)發(fā)建設(shè)22335.7深圳市寶安人才安居有限公司3寶安區(qū)39區(qū)海樂(lè)花園棚戶區(qū)改造項(xiàng)目16365深圳市寶安人才安居有限公司4寶城43區(qū)碧海花園棚戶區(qū)改造項(xiàng)目23552深圳市天健(集團(tuán))股份有限公司5慶宜華苑片棚戶區(qū)改造項(xiàng)目規(guī)劃公示23877深圳市寶安人才安居有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)6船步街片區(qū)棚戶區(qū)

21、改造項(xiàng)目南湖規(guī)劃公告106582羅湖人才安居公司7沙頭角梧桐路棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 沙頭角規(guī)劃公示10960鹽田人才安居有限公司三季度深圳市各區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目新進(jìn)展統(tǒng)計(jì)表龍華寶安龍崗羅湖坪山大鵬交易項(xiàng)目9519121結(jié)果公告23522102468101214161820數(shù)量：個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性談判, 7項(xiàng), 19%公開(kāi)招標(biāo), 29項(xiàng), 78%單一來(lái)源談判, 1項(xiàng), 3%土地整備, 11項(xiàng), 58%城市更新, 6項(xiàng), 32%非農(nóng)建設(shè)用地（指標(biāo)）, 2項(xiàng), 10%【2021年三季度龍崗區(qū)集體資產(chǎn)交易項(xiàng)目類型統(tǒng)計(jì)圖】【2021年三季度深圳市集體資產(chǎn)交易項(xiàng)目及交易結(jié)果公告項(xiàng)目數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖】2021年三季度，深圳市共累計(jì)

22、集體資產(chǎn)交易相關(guān)項(xiàng)37項(xiàng)，以公開(kāi)招標(biāo)為主（78%），其中，交易結(jié)果公告類15項(xiàng)，龍崗區(qū)項(xiàng)目最多（前期服務(wù)商3個(gè)，合作方2個(gè)），合作方中標(biāo)企業(yè)以民企為主，前期服務(wù)商以國(guó)企為主。值得注意的是，龍崗區(qū)三季度有19個(gè)集體資產(chǎn)交易項(xiàng)目，以公開(kāi)招標(biāo)的交易方式為主，屬于土地整備類型的項(xiàng)目占比過(guò)半。三季度集體資產(chǎn)村企合作開(kāi)發(fā)交易走勢(shì)：公開(kāi)招標(biāo)為主，龍崗活躍競(jìng)爭(zhēng)性談判, 2項(xiàng), 11%公開(kāi)招標(biāo), 17項(xiàng), 89%【2021年三季度龍崗區(qū)集體資產(chǎn)交易項(xiàng)目交易方式統(tǒng)計(jì)圖】【2021年三季度深圳市集體資產(chǎn)交易項(xiàng)目交易方式統(tǒng)計(jì)圖】【2021年三季度深圳市集體資產(chǎn)交易中標(biāo)企業(yè)類型統(tǒng)計(jì)圖】民企, 13項(xiàng), 87%國(guó)企, 2

23、項(xiàng), 13%Chapter02政看更新：三季度新政趨勢(shì)日期適用范圍政策名稱8.23羅湖羅湖區(qū)住房租賃市場(chǎng)“十四五”發(fā)展規(guī)劃（征求意見(jiàn)稿）9.02羅湖深圳市羅湖區(qū)棚戶區(qū)改造實(shí)施辦法（征求意見(jiàn)稿）8.27福田深圳市福田區(qū)支持股份合作公司發(fā)展的若干政策7.08南山南山區(qū)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房管理辦法8.06鹽田鹽田區(qū)行政調(diào)解實(shí)施暫行辦法8.17寶安寶安區(qū)棚戶區(qū)改造實(shí)施細(xì)則續(xù)期3年征求意見(jiàn)7.22龍崗產(chǎn)業(yè)空間提質(zhì)增效的若干措施（征求意見(jiàn)稿）7.22龍崗產(chǎn)業(yè)空間提質(zhì)增效扶持計(jì)劃實(shí)施細(xì)則（征求意見(jiàn)稿）7.23龍崗深圳市龍崗區(qū)關(guān)于持續(xù)優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境支持市場(chǎng)主體更好發(fā)展的若干措施7.28龍崗深圳市龍崗區(qū)社區(qū)股份合作公司

24、集體用地開(kāi)發(fā)和交易監(jiān)管實(shí)施細(xì)則（第三次征求意見(jiàn)稿）8.06龍崗深圳市龍崗區(qū)行政調(diào)解實(shí)施辦法（試行）8.10龍崗深圳市龍崗區(qū)房屋安全管理實(shí)施細(xì)則（試行）（征求意見(jiàn)稿）9.30龍崗龍崗區(qū)社區(qū)股份合作公司集體用地開(kāi)發(fā)和交易監(jiān)管實(shí)施細(xì)則（第四次征求意見(jiàn)稿）8.10龍華深圳市龍華區(qū)國(guó)有農(nóng)業(yè)用地管理辦法7.15坪山深圳市坪山區(qū)一般產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地管理辦法（征求意見(jiàn)稿）8.24坪山深圳市坪山區(qū)農(nóng)村城市化歷史遺留產(chǎn)業(yè)類和公共配套類違法建筑處理實(shí)施細(xì)則（征求意見(jiàn)稿）8.05光明深圳市光明區(qū)扶持社區(qū)股份公司發(fā)展專項(xiàng)資金使用管理辦法（征求意見(jiàn)稿）8.26光明深圳市光明區(qū)舊工業(yè)區(qū)綜合提升扶持操作規(guī)程9.16光明深圳市光明

25、區(qū)原光明農(nóng)場(chǎng)未完善用地手續(xù)建成區(qū)城市更新實(shí)施規(guī)定（征求意見(jiàn)稿）7.14大鵬深圳市大鵬新區(qū)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房管理實(shí)施細(xì)則（征求意見(jiàn)稿）8.02大鵬深圳市大鵬新區(qū)社區(qū)配套和公共服務(wù)用房管理辦法9.27大鵬深圳市大鵬新區(qū)非農(nóng)建設(shè)用地管理辦法（征求意見(jiàn)稿）9.29大鵬深圳市大鵬新區(qū)股份合作公司集體資產(chǎn)參與拆除重建類城市更新項(xiàng)目計(jì)劃申報(bào)前期工作指引日期適用范圍政策名稱7.02全國(guó)國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)7.02全國(guó)國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知7.23全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等8部門關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知7.26全國(guó)關(guān)于完

26、善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告7.30全國(guó)中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例8.30全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知9.07全國(guó)國(guó)家發(fā)展改革委 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造配套設(shè)施建設(shè)的通知9.10全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 關(guān)于加強(qiáng)超高層建筑規(guī)劃建設(shè)管理的通知（征求意見(jiàn)稿）7.12全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于集中式租賃住房建設(shè)適用標(biāo)準(zhǔn)的通知7.22廣東廣東省土地管理?xiàng)l例（征求意見(jiàn)稿）8.03廣東廣東省人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于廣東省契稅具體適用稅率等事項(xiàng)的決定8.06廣東廣東省人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于深化工業(yè)用地市場(chǎng)化配置改革若干措施的通知8.06深圳深圳市

27、人民政府關(guān)于印發(fā)深圳市“三線一單”生態(tài)環(huán)境分區(qū)管控方案的通知7.07深圳深圳市住房發(fā)展2021年度實(shí)施計(jì)劃7.09深圳深圳市關(guān)于進(jìn)一步加大居住用地供應(yīng)的若干措施（征求意見(jiàn)稿）7.15深圳深圳地下空間開(kāi)發(fā)利用管理辦法7.27深圳深圳公共住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)7.30深圳深圳市城市更新未簽約部分房屋征收規(guī)定（征求意見(jiàn)稿）7.30深圳深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)社會(huì)建設(shè)條例（征求意見(jiàn)稿）9.15深圳深圳市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則局部條款修訂公開(kāi)展示的通告9.16深圳第六十五、六十六條行政處罰裁量權(quán)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)9.24深圳深圳市地方金融監(jiān)督管理局等六部門關(guān)于加強(qiáng)商品住房用地土地購(gòu)置資金來(lái)源核查要求的通知8.11

28、羅湖羅湖區(qū)股份合作公司重大事項(xiàng)決策及備案管理辦法2021年三季度政策縱觀三季度出臺(tái)涉及深圳更新相關(guān)政策46個(gè)，國(guó)家級(jí)政策9個(gè)，省級(jí)政策3個(gè)，市級(jí)政策10個(gè)，區(qū)級(jí)政策24個(gè)（龍崗7個(gè)，大鵬4個(gè)，羅湖3個(gè)，光明3個(gè)，坪山2個(gè)，福田、龍華、南山、鹽田、寶安各1個(gè)）。深圳市、區(qū)政策合計(jì)34個(gè)，平均一周三策，仍處于高密度發(fā)布態(tài)勢(shì)。策略型城市更新全流程服務(wù)商| 城市更新產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)政策智庫(kù)一、嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除 核心內(nèi)容：除違法建筑和被鑒定為危房的以外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上老城區(qū)更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%。二、嚴(yán)格控制大規(guī)模增建 核心內(nèi)容：嚴(yán)格控制老城

29、區(qū)改擴(kuò)建、新建建筑規(guī)模和建設(shè)強(qiáng)度，原則上更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆建比不宜大于2。關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知出臺(tái)背景：2021年8月30日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知（征求意見(jiàn)稿）(以下簡(jiǎn)稱新政)，旨在杜絕“沿用過(guò)度房地產(chǎn)化的開(kāi)發(fā)建設(shè)方式，大拆大建，急功近利的傾向”，規(guī)避“隨意拆除老建筑、征遷居民、砍伐老樹(shù)、變相抬高房?jī)r(jià)、提高生活成本”等更新亂象。劃定“2255”底線，防止城市更新變形走樣三、嚴(yán)格控制大規(guī)模搬遷 核心內(nèi)容：要尊重居民安置意愿，鼓勵(lì)以就地安置為主，改善居住條件，保持鄰里關(guān)系和社會(huì)結(jié)構(gòu)，更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目居民就地、就近

30、安置率不宜低于50%。四、確保住房租賃市場(chǎng)供需平穩(wěn) 核心內(nèi)容：統(tǒng)籌解決新市民、低收入困難群眾等重點(diǎn)群體租賃住房問(wèn)題，住房租金年度漲幅不超過(guò)5%。20%五年城市更新規(guī)劃城中村綜合整治分區(qū)工業(yè)區(qū)塊線工業(yè)保留提升保護(hù)區(qū)紫線、歷史風(fēng)貌區(qū)和歷史建筑保護(hù)危房鑒定2通過(guò)四大政策規(guī)范城市更新規(guī)劃容積率審批城中村拆建比，新政為1.8-2.0增大公共服務(wù)設(shè)施貢獻(xiàn)50%5%加大城市更新配建公共住房比例，推進(jìn)住房保障供給力度劃定城中村綜合整治分區(qū)（2019-2025），56%城中村期間不得拆除重建防止大拆大建的深圳實(shí)踐 市場(chǎng)化搬遷實(shí)施，基本上搬遷安置都是原地安置 保留/復(fù)建城中村宗祠，傳承人文歷史除違法建筑和經(jīng)專業(yè)機(jī)

31、構(gòu)鑒定為危房且無(wú)修繕保留價(jià)值的建筑外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上城市更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%除增建必要的公共服務(wù)設(shè)施外，不大規(guī)模新增老城區(qū)建設(shè)規(guī)模，不突破原有密度強(qiáng)度，不增加資源環(huán)境承載壓力，原則上城市更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆建比不應(yīng)大于2。在確保安全的前提下，允許適當(dāng)增加建筑面積用于住房成套化改造、建設(shè)保障性租賃住房、完善公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施等。不大規(guī)模、強(qiáng)制性搬遷居民，不改變社會(huì)結(jié)構(gòu)，不割斷人、地和文化的關(guān)系。要尊重居民安置意愿，鼓勵(lì)以就地、就近安置為主，改善居住條件，保持鄰里關(guān)系和社會(huì)結(jié)構(gòu)，城市更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目居民就地、就近

32、安置率不宜低于50%。不短時(shí)間、大規(guī)模拆遷城中村等城市連片舊區(qū)，防止出現(xiàn)住房租賃市場(chǎng)供需失衡加劇新市民、低收入困難群眾租房困難。注重穩(wěn)步實(shí)施城中村改造，完善公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施，改善公共環(huán)境，消除安全隱患，同步做好保障性租賃住房建設(shè)，統(tǒng)籌解決新市民、低收入困難群眾等重點(diǎn)群體租賃住房問(wèn)題，城市住房租金年度漲幅不超過(guò)5%。防止大拆大建的深圳實(shí)踐：從政策方面劃定城市更新底線2016推行五年期的城市更新規(guī)劃，必須位于五年期的城市更新規(guī)劃中的拆除重建區(qū)的項(xiàng)目才能申請(qǐng)開(kāi)展拆除重建類城市更新。2018201920202021推出工業(yè)區(qū)塊線管理辦法，明確要求位于二級(jí)工業(yè)區(qū)塊線的現(xiàn)狀工業(yè)用地在該辦法有效期內(nèi)（至2

33、023年）應(yīng)予以保留，如需開(kāi)展城市更新或土地整備均需申請(qǐng)調(diào)整。劃定城中村綜合整治分區(qū)，至2025年，約56%的城中村不允許開(kāi)展拆除重建類城市更新。深圳開(kāi)始劃定100平方公里的保留提升工業(yè)區(qū)，在十四五期間不得開(kāi)展拆除重建類城市更新。進(jìn)一步修編城市紫線規(guī)劃，納入新一批保護(hù)項(xiàng)目，紫線特指經(jīng)深圳市政府核定公布的歷史建筑、歷史風(fēng)貌區(qū)等歷史文化遺產(chǎn)需要保護(hù)和控制的地域界線。條例鼓勵(lì)實(shí)施主體參與文物、歷史風(fēng)貌區(qū)、歷史建筑的保護(hù)、修繕和活化利用以及古樹(shù)名木的保護(hù)工作。對(duì)于城市更新單元內(nèi)保留的文物、歷史風(fēng)貌區(qū)和歷史建筑或者主管部門認(rèn)定的歷史風(fēng)貌區(qū)和歷史建筑線索等歷史文脈，應(yīng)當(dāng)實(shí)施原址保護(hù)。實(shí)施主體在城市更新中承

34、擔(dān)文物、歷史風(fēng)貌區(qū)、歷史建筑保護(hù)、修繕和活化利用，或者按規(guī)劃配建城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、公共住房以及增加城市公共空間等情形的，可以按規(guī)定給予容積率轉(zhuǎn)移或者獎(jiǎng)勵(lì)。保障房, 714 萬(wàn), 49%創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房, 190 萬(wàn), 13%人才公寓, 18 萬(wàn), 1%公配設(shè)施, 530 萬(wàn), 37%防止大拆大建的深圳實(shí)踐：公共利益優(yōu)先，增加住房供應(yīng)2010年以前2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 20202021三季度平均容積率4.75.75.55.05.54.85.65.75.56.46.16.96.7平均移交率 26.

35、3%29.5%23.4%33.2%27.0%30.0%30.1%31.8%35.8%34.5%34.0%37.1%40.3%4.7 5.7 5.5 5.0 5.5 4.8 5.6 5.7 5.5 6.4 6.1 6.9 6.7 26.3%29.5%23.4%33.2%27.0%30.0%30.1%31.8%35.8%34.5%34.0%37.1%40.3%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%012345678【2021年三季度深圳市更新規(guī)劃公告平均容積率、平均移交率與歷年對(duì)比圖】深圳城市更新強(qiáng)調(diào)以公共利益優(yōu)先為原則和目標(biāo)，通過(guò)拆除重建后的土地移交政府來(lái)實(shí)現(xiàn)，且土地移交率逐年

36、提升，今年截止三季度新批準(zhǔn)城市更新單元規(guī)劃的項(xiàng)目平均土地移交率已高達(dá)近40%。移交政府的土地基本都是用于增建必要的公共服務(wù)設(shè)施，比如學(xué)校、醫(yī)院、道路等。截止2021年三季度，深圳通過(guò)城市更新提供保障房、人才公寓、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房和公配設(shè)施的規(guī)劃建筑面積超1452萬(wàn)，占比8.5%。2016年，規(guī)自局在關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施中提出，大幅提高城市更新項(xiàng)目的人才住房、保障性住房配建比例。其中，城中村及其他舊區(qū)改造為住宅的更新項(xiàng)目的基準(zhǔn)配建比例由8%至12%提高到15%至20%；工改居更新項(xiàng)目的基準(zhǔn)配建比例分別由16%至20%提高到30%至35%。【截止2021年三季度深圳市更新保障房、

37、人才公寓、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、公配設(shè)施比例圖】深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例配套細(xì)則持續(xù)發(fā)布深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例配套細(xì)則相關(guān)新政重點(diǎn)圍繞“行政征收”和 “確權(quán)前置”兩大核心內(nèi)容。類型補(bǔ)償方式及補(bǔ)償金額計(jì)算備注經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記住宅類對(duì)住宅房屋以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式進(jìn)行征收補(bǔ)償?shù)模鞒龇课菡魇諞Q定的轄區(qū)政府應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的住宅進(jìn)行調(diào)換，并按照下列規(guī)定結(jié)算差價(jià)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋套內(nèi)建筑面積超過(guò)被征收房屋套內(nèi)建筑面積的，超出面積部分以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)結(jié)算差價(jià)；被征收房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格高于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格的，以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的差額結(jié)算差價(jià)。商品性質(zhì)以非商品性質(zhì)住宅房屋進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,其所調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)仍受相應(yīng)限制。符合相關(guān)規(guī)定的

38、,被征收人可以補(bǔ)交規(guī)定差價(jià)后轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)。非商品性質(zhì)未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記住宅類原村民符合非商品住宅建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)，不超過(guò)480的部分產(chǎn)權(quán)調(diào)換非商品性質(zhì)貨幣補(bǔ)償：被征收房屋的價(jià)值10%公告基準(zhǔn)地價(jià)原村民符合非商品住宅建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)，超過(guò)480的部分符合“兩規(guī)”處理?xiàng)l件被征收房屋的價(jià)值20元/罰款100%公告基準(zhǔn)地價(jià)不符合“兩規(guī)”但符合決定處理?xiàng)l件被征收房屋的價(jià)值30元/罰款100%公告基準(zhǔn)地價(jià)原村民不符合非商品住宅建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)的多棟部分經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的部分被征收房屋的價(jià)值100%公告基準(zhǔn)地價(jià)未經(jīng)批準(zhǔn)或者超過(guò)批準(zhǔn)建設(shè)的部分符合“兩規(guī)”處理?xiàng)l件被征收房屋的價(jià)值50元/罰款2倍公告基準(zhǔn)地價(jià)不符合“兩規(guī)”但符合決定處理

39、條件被征收房屋的價(jià)值100元/罰款2倍公告基準(zhǔn)地價(jià)非原村民所建私房不超過(guò)建筑面積150的部分產(chǎn)權(quán)調(diào)換：繳納100元/罰款以及50%公告基準(zhǔn)地價(jià)非商品性質(zhì)貨幣補(bǔ)償：被征收房屋的價(jià)值100元/罰款100%公告基準(zhǔn)地價(jià)超過(guò)建筑面積150的部分被征收房屋的價(jià)值150元/罰款3倍公告基準(zhǔn)地價(jià)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所建統(tǒng)建樓經(jīng)規(guī)劃國(guó)土部門批準(zhǔn)建設(shè)產(chǎn)權(quán)調(diào)換非商品性質(zhì)貨幣補(bǔ)償：被征收房屋的價(jià)值10%公告基準(zhǔn)地價(jià)未經(jīng)規(guī)劃國(guó)土部門批準(zhǔn)或者超過(guò)批準(zhǔn)建設(shè)被征收房屋的價(jià)值100元/罰款2倍公告基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)更新整備局對(duì)更新項(xiàng)目是否符合房屋征收啟動(dòng)條件及啟動(dòng)必要性進(jìn)行審查報(bào)區(qū)人民政府決定房屋征收程序啟動(dòng)審查通過(guò)決定通過(guò)“先審查，

40、后決定”的征收啟動(dòng)機(jī)制已簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議的專有部分面積占比不低于85%已簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議的物業(yè)權(quán)利人人數(shù)占比不低于85%首創(chuàng)搬遷補(bǔ)償雙向溝通機(jī)制深圳市城市更新未簽約部分房屋征收規(guī)定（征求意見(jiàn)稿）適用條件：達(dá)到更新條例所規(guī)定的觸發(fā)條件，即條例所述的舊住宅區(qū)面積和人數(shù)的“雙95%”和城中村合法住宅、住宅類歷史違建部分人數(shù)的“單95%”。適用范圍：達(dá)到征收條件后對(duì)未簽約部分房屋實(shí)施征收以及給予被征收房屋物業(yè)權(quán)利人補(bǔ)償?shù)幕顒?dòng)。6策略型城市更新全流程服務(wù)商| 城市更新產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)政策智庫(kù)深圳市龍崗區(qū)行政調(diào)解實(shí)施辦法（試行） 鹽田區(qū)行政調(diào)解實(shí)施暫行辦法8月6日，龍崗和鹽田兩區(qū)司法局分別發(fā)布深圳市龍崗區(qū)行政調(diào)解

41、實(shí)施辦法（試行）鹽田區(qū)行政調(diào)解實(shí)施暫行辦法，兩區(qū)行政調(diào)解文件在民事糾紛的行政調(diào)解范圍中提到城市更新相關(guān)內(nèi)容，即行政調(diào)解范圍包含土地權(quán)屬爭(zhēng)議、城市更新搬遷補(bǔ)償?shù)燃m紛，城市更新案件的行政調(diào)解流程和要求與其他行政調(diào)解案件一致。1.民間糾紛引起的情節(jié)較輕的治安案件；2.交通事故、醫(yī)療事故等引起的損害賠償糾紛；3.消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)、產(chǎn)品質(zhì)量、價(jià)格等糾紛；4.土地權(quán)屬爭(zhēng)議、城市更新搬遷補(bǔ)償?shù)燃m紛；5.侵犯商標(biāo)專用權(quán)、著作權(quán)、專利權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)糾紛；6.環(huán)境污染賠償糾紛；7.旅游權(quán)益糾紛；8.勞動(dòng)保障糾紛；9.其他依法可以調(diào)解的民事糾紛。民事糾紛：1.民間糾紛引起的情節(jié)較輕的治安案件；2.交通事故、醫(yī)療事故等引

42、起的損害賠償糾紛；3.消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)、產(chǎn)品質(zhì)量、價(jià)格等糾紛；4.土地權(quán)屬爭(zhēng)議、城市更新搬遷補(bǔ)償?shù)燃m紛；5.侵犯商標(biāo)專用權(quán)、著作權(quán)、專利權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)糾紛；6.環(huán)境污染賠償糾紛；7.旅游權(quán)益糾紛；8.勞動(dòng)保障糾紛；9.其他依法可以調(diào)解的民事糾紛。龍崗區(qū)民事糾紛行政調(diào)解范圍鹽田區(qū)民事糾紛行政調(diào)解范圍首例行政調(diào)解案例鹽田海濤花園城市更新項(xiàng)目策略型城市更新全流程服務(wù)商| 城市更新產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)政策智庫(kù)寶安龍崗龍華坪山大鵬鹽田數(shù)量（個(gè)）943111012345678910數(shù)量：個(gè)確權(quán)前置確權(quán)前置可打擊回遷房炒賣。截止9月30日，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，深圳在城市更新實(shí)施行動(dòng)中已有19個(gè)城市更新單元對(duì)物業(yè)權(quán)利人核實(shí)結(jié)果進(jìn)行

43、公示/公告（其中1個(gè)城市更新單元對(duì)物業(yè)權(quán)利人核實(shí)結(jié)果進(jìn)行公告），主要集中在寶安、龍崗和龍華。深圳市城市更新單元物業(yè)權(quán)利人核實(shí)結(jié)果公示/公告名單序號(hào)區(qū)劃發(fā)布日期街道更新單元名稱擬拆除重建面積（m）1寶安7.12沙井石廈港聯(lián)工業(yè)區(qū)城市更新單元61000 27.27航城鐘屋黃田舊村城市更新單元（增補(bǔ)地塊）544582 37.28福海橋頭開(kāi)利廠城市更新單元28600 47.30新橋新二莊村工業(yè)區(qū)城市更新單元74336 58.09沙井東塘崗頭工業(yè)區(qū)城市更新單元24800 68.23沙井沙二西環(huán)路片區(qū)城市更新單元102000 79.06新橋大鐘崗及慧豐工業(yè)區(qū)城市更新單元207000 89.13西鄉(xiāng)鐵仔山共

44、樂(lè)片區(qū)城市更新單元131912 99.27沙井沙四北帝堂片區(qū)城市更新單元109000 10龍崗7.21坪地惠華片區(qū)城市更新單元45104 118.16園山大康河沿線片區(qū)擬城市更新單元70701 129.02坪地富地崗老圍片區(qū)城市更新單元94021 139.30平湖新木社區(qū)新圍仔村居住片區(qū)城市更新單元57271 14龍華9.03觀湖觀城第一期城市更新單元（長(zhǎng)安圍增補(bǔ)地塊）21028159.10大浪龍勝工業(yè)區(qū)城市更新單元38143 169.18大浪上下橫朗城市更新單元133792 17坪山9.14坪山城投廣場(chǎng)城市更新單元26783 18大鵬9.14葵涌廟角嶺工業(yè)區(qū)城市更新單元392000 19鹽田

45、9.28鹽田洪安圍片區(qū)城市更新單元94660 【深圳市各區(qū)拆除重建類城市更新確權(quán)前置項(xiàng)目數(shù)量不完全統(tǒng)計(jì)圖】策略型城市更新全流程服務(wù)商| 城市更新產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)政策智庫(kù)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例第六十五、六十六條行政處罰裁量權(quán)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)首例行政調(diào)解案例鹽田海濤花園城市更新項(xiàng)目序號(hào)違法行為處罰依據(jù)違法情節(jié)處罰標(biāo)準(zhǔn)1市場(chǎng)主體與未經(jīng)核查確認(rèn)的物業(yè)權(quán)利人簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議的行為深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例第六十五條：違反本條例第三十條規(guī)定，市場(chǎng)主體與未經(jīng)核查確認(rèn)的物業(yè)權(quán)利人簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議的，由區(qū)城市更新部門給予警告，并責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五十萬(wàn)元以上一百萬(wàn)元以下罰款。在同一項(xiàng)目中與未經(jīng)核查確認(rèn)的物業(yè)權(quán)利人簽

46、訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議5份以下，經(jīng)責(zé)令限期改正逾期未改正的處50萬(wàn)元罰款在同一項(xiàng)目中與未經(jīng)核查確認(rèn)的物業(yè)權(quán)利人簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議5份以上10份以下，經(jīng)責(zé)令限期改正逾期未改正的處75萬(wàn)元罰款在同一項(xiàng)目中與未經(jīng)核查確認(rèn)的物業(yè)權(quán)利人簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議10份以上，經(jīng)責(zé)令限期改正逾期未改正的處100萬(wàn)元罰款2未經(jīng)確定為城市更新單元計(jì)劃申報(bào)主體，擅自在舊住宅區(qū)開(kāi)展現(xiàn)狀調(diào)研、意愿征集等城市更新單元計(jì)劃申報(bào)前期工作的行為深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例第六十六條：未經(jīng)本條例第十七條第一款規(guī)定確定為城市更新單元計(jì)劃申報(bào)主體，擅自在舊住宅區(qū)開(kāi)展現(xiàn)狀調(diào)研、意愿征集等城市更新單元計(jì)劃申報(bào)前期工作的，由區(qū)城市更新部門責(zé)令限期改正；逾期不改

47、正的，處一百萬(wàn)元以上五百萬(wàn)元以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。首次違法，經(jīng)責(zé)令限期改正，逾期未改正未造成社會(huì)影響處100萬(wàn)元罰款造成一般社會(huì)影響處200萬(wàn)元罰款造成重大社會(huì)影響處500萬(wàn)元罰款第二次違法未造成社會(huì)影響處200萬(wàn)元罰款造成一般社會(huì)影響處300萬(wàn)元罰款造成重大社會(huì)影響處500萬(wàn)元罰款第三次及以上違法未造成社會(huì)影響處300萬(wàn)元罰款造成一般社會(huì)影響處400萬(wàn)元罰款造成重大社會(huì)影響處500萬(wàn)元罰款第六十五條違反本條例第三十條規(guī)定，市場(chǎng)主體與未經(jīng)核查確認(rèn)的物業(yè)權(quán)利人簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議的，由區(qū)城市更新部門給予警告，并責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五十萬(wàn)元以上一百萬(wàn)元以下罰款。第六十六條未

48、經(jīng)本條例第十七條第一款規(guī)定確定為城市更新單元計(jì)劃申報(bào)主體，擅自在舊住宅區(qū)開(kāi)展現(xiàn)狀調(diào)研、意愿征集等城市更新單元計(jì)劃申報(bào)前期工作的，由區(qū)城市更新部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一百萬(wàn)元以上五百萬(wàn)元以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。光明區(qū)原光明農(nóng)場(chǎng)未完善用地手續(xù)建成區(qū)城市更新實(shí)施規(guī)定（征求意見(jiàn)稿）出臺(tái)背景：2002年，原光明農(nóng)場(chǎng)撤銷建制。原光明農(nóng)場(chǎng)時(shí)期形成的舊村、舊住宅區(qū)、舊工業(yè)區(qū)等建成區(qū)，并未全面完善用地手續(xù)。現(xiàn)有的政策制約了光明農(nóng)場(chǎng)通過(guò)城市更新方式進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)：一是合法用地比例不足，二是無(wú)法適用舊屋村范圍認(rèn)定、歷史用地處置、外部移交公共設(shè)施用地等政策，三是土地權(quán)益主體缺失。新政的出臺(tái)將有

49、效解決光明農(nóng)場(chǎng)實(shí)施城市更新的土地二次開(kāi)發(fā)問(wèn)題。光明農(nóng)場(chǎng)各類用地分布圖原光明農(nóng)場(chǎng)組建及體制變遷光明區(qū)原光明農(nóng)場(chǎng)未完善用地手續(xù)建成區(qū)城市更新實(shí)施規(guī)定（征求意見(jiàn)稿）光明農(nóng)場(chǎng)更新項(xiàng)目計(jì)劃申報(bào)階段流程公開(kāi)選擇市場(chǎng)主體方案和搬遷補(bǔ)償指導(dǎo)方案流程圖合法比例不足明確農(nóng)場(chǎng)城市更新項(xiàng)目計(jì)劃申報(bào)主體兩類情形：一是現(xiàn)狀合法比例不足60%的，由轄區(qū)街道辦事處作為單一申報(bào)主體，并可引入前期服務(wù)機(jī)構(gòu)協(xié)助開(kāi)展城市更新單元計(jì)劃、規(guī)劃等前期工作。二是現(xiàn)狀合法比例不足60%的，由物業(yè)權(quán)利人共同委托單一物業(yè)權(quán)利人或單一市場(chǎng)主體作為單一申報(bào)主體。土地權(quán)益缺失確保轄區(qū)街道辦事處作為原光明農(nóng)場(chǎng)未完善用地手續(xù)建成區(qū)的土地權(quán)益人，承接該部分土

50、地參與城市更新的權(quán)利及義務(wù)，解決農(nóng)場(chǎng)土地權(quán)益主體缺失問(wèn)題。政府分成物業(yè)農(nóng)場(chǎng)更新項(xiàng)目涉及原光明農(nóng)場(chǎng)未完善用地手續(xù)建成區(qū)土地應(yīng)獲得的政府分成物業(yè)原則上不得低于評(píng)估價(jià)值且不得低于原光明農(nóng)場(chǎng)未完善用地手續(xù)建成區(qū)在項(xiàng)目中產(chǎn)生規(guī)劃容積的10%。政府分成物業(yè)原農(nóng)場(chǎng)未完善用地手續(xù)建成區(qū)權(quán)屬清晰用地/農(nóng)場(chǎng)更新項(xiàng)目權(quán)屬清晰用地*項(xiàng)目可賠售建筑面積*10%。城市更新政策趨勢(shì)趨勢(shì)一趨勢(shì)二趨勢(shì)三加大存量資源盤活力度，積極探索有機(jī)更新新路徑深圳已基本形成以流量空間為增長(zhǎng)點(diǎn)的城市更新發(fā)展新模式，后期需要加大對(duì)存量資源的盤活力度，走一條內(nèi)涵式、集約型、綠色化的高質(zhì)量發(fā)展新路子。二次房改下，深圳更新整備及舊住宅改造迎來(lái)新機(jī)遇“

51、雙區(qū)”背景下的深圳為落實(shí)“二次房改”目標(biāo)，“宅地供應(yīng)新政”圍繞兩條主線全方位增加居住用地供給、降低商業(yè)用地比例，通過(guò)城市更新、土地整備及舊住宅區(qū)改造全面提高居住用地比例、優(yōu)化建設(shè)用地規(guī)劃布局，力度空前。未來(lái)一段時(shí)期，這三種方式將作為商品房及公共住房供應(yīng)的主渠道，迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。條例配套細(xì)則陸續(xù)發(fā)布，為城市更新項(xiàng)目推進(jìn)保駕護(hù)航條例各項(xiàng)配套細(xì)則新政的相繼出臺(tái)，顯示出政府對(duì)于破解拆遷難的決心，部分深陷拆遷泥潭的更新項(xiàng)目或?qū)⒊霈F(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)！Chapter03更新前瞻：行業(yè)趨勢(shì)展望與策略建議2019Q32020Q32021Q3項(xiàng)目規(guī)模57.887.85.0項(xiàng)目數(shù)量11910246810120.010.020

52、.030.040.050.060.070.080.090.0100.0數(shù)量：個(gè)規(guī)模：公頃2019Q32020Q32021Q3項(xiàng)目規(guī)模4.727.47.7項(xiàng)目數(shù)量356012345670.05.010.015.020.025.030.0數(shù)量：個(gè)規(guī)模：公頃三季度城市更新30強(qiáng)企業(yè)表現(xiàn)-1【深圳市2019-2021年三季度城市更新30強(qiáng)企業(yè)實(shí)施主體數(shù)量和規(guī)模趨勢(shì)圖】【深圳市三季度年上半年城市更新30強(qiáng)企業(yè)規(guī)劃批復(fù)數(shù)量和規(guī)模趨勢(shì)圖】【深圳市2019-2021年三季度城市更新30強(qiáng)企業(yè)計(jì)劃立項(xiàng)數(shù)量和規(guī)模趨勢(shì)圖】【深圳市2019-2021年三季度城市更新30強(qiáng)企業(yè)集體資產(chǎn)交易數(shù)量和規(guī)模趨勢(shì)圖】從規(guī)模上來(lái)看

53、，除規(guī)劃批復(fù)階段外，其他階段的參與度與2020年相比下滑明顯。從數(shù)量上來(lái)看，在計(jì)劃立項(xiàng)和實(shí)施主體確認(rèn)階段的推動(dòng)積極性有所減弱，但在規(guī)劃批復(fù)和集體資產(chǎn)交易中相對(duì)活躍。【 2021深圳市前三季度城市更新30強(qiáng)前融項(xiàng)目數(shù)量及占比走勢(shì)圖】三季度城市更新30強(qiáng)企業(yè)趨勢(shì)-2備注：集體資產(chǎn)交易項(xiàng)目不包含在內(nèi)2021年截止三季度城市更新30強(qiáng)企業(yè)的城市更新項(xiàng)目涉及前融的項(xiàng)目有17個(gè)，占比近三成，前融占比項(xiàng)目一直呈下降態(tài)勢(shì)。由于受金融政策、三道紅線等政策的影響，企業(yè)融資難度加大，前融項(xiàng)目越來(lái)越少。數(shù)據(jù)來(lái)源：致遠(yuǎn)房地產(chǎn)財(cái)稅是, 4家, 13%否, 26家, 87%【2021年截止三季度城市更新30強(qiáng)暴雷企業(yè)數(shù)量占

54、比圖】2021Q12021Q22021Q3涉及前融數(shù)量1052項(xiàng)目總數(shù)201717前融項(xiàng)目占比50%29%12%0%10%20%30%40%50%60%0510152025數(shù)量：個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控形成了全方位、體系化的新框架行業(yè)避險(xiǎn)改居住改保障寶安立新水庫(kù)北地區(qū)法定圖則03-06、03-07、04-09、04-10、04-12、12-01、13-01、13-02地塊規(guī)劃調(diào)整公示，新增宅地約22萬(wàn)行業(yè)避險(xiǎn)政企合作連片改造，重點(diǎn)城市更新單元+重點(diǎn)利益統(tǒng)籌項(xiàng)目工改工回歸產(chǎn)業(yè)升級(jí)，運(yùn)營(yíng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在深圳舊改界的地面已罕見(jiàn)白衣騎士但天空卻多的是盤旋等待已久的禿鷲回首本行業(yè)季度研報(bào)第一期：2017年Q3策略型城市更新全流程服務(wù)商| 城市更新產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)政策智庫(kù) 城市更新是風(fēng)險(xiǎn)投資，一級(jí)開(kāi)發(fā)孵化出地能力決定投資能力，吃得下消化得了； 城市更新跨周期投資，考驗(yàn)期間現(xiàn)金流平衡能力，城市更新適合股、不適合債，至少不適合高息短債； 如同全世界的大都市，城市更新是常態(tài)化；做城市更新，是收獲項(xiàng)目熟化過(guò)程的城市發(fā)展土地升值紅利。城市更新三大常識(shí)鼓勵(lì)推動(dòng)由“開(kāi)發(fā)方式”向“經(jīng)營(yíng)方式”轉(zhuǎn)變過(guò)度房地產(chǎn)化的開(kāi)發(fā)建設(shè)方式城市更新轉(zhuǎn)型長(zhǎng)期趨勢(shì)問(wèn)題趨勢(shì)VS拆不動(dòng)算不過(guò)賬過(guò)度房地產(chǎn)化公共利益缺位產(chǎn)業(yè)空心化房企暴雷退潮市場(chǎng)失靈政企合作連片改造公共利益優(yōu)先聯(lián)動(dòng)新基建產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入功能性國(guó)企介入政府引導(dǎo)城市更新發(fā)展問(wèn)題與長(zhǎng)期趨勢(shì)