1、2019 星 河 地 產 集 團 產 品 發 布 會 Galaxy real estate product release by 2019 產品之道革新之旅-星河住宅產品系列 ? ? 核心競爭力到底是什么 企業是提供產品和服務的組織者，地產競爭中的產品競爭力是企業賴以生存與發展的根本。 市場行業競爭及趨勢分析 伴隨市場形勢下滑，以高周轉為核心如恒大、碧桂園等多數地產企業單一的“高周轉、標準化、規模效應、加杠桿”等粗放式經營策略逐漸暴露諸多問題，“單向慣性思維”缺少“客戶思維”；以高溢價為核心如金茂、龍湖、永威等多數地產企業采用“高品牌、高品質、高溢價、高利潤”等精細化經營策略模式也逐漸暴露一定

2、的問題，長工期、現金流回正慢、IRR不高。 面對市場競爭，產品競爭將是核心競爭，單項利潤不足10%，如該10%的產品不能保證如期租售，意味著要面對利潤減少，現金流難以保證，資金效率、投資效益受影響，進而也影響拿地、品牌及運營,企業風險等一系列問題。 無論千億標桿，亦或小型房企都在提升產品力，都在著力清晰產品線與產品系列的關系，產品系列與標準化的關系，并努力打造自身有特色、有競爭力的產品。 通過對標分析，各標桿企業結合自身戰略層面、客戶分析、自有優勢等定制一系列的產品線，產品系列主打特點鮮明，高中低端產品系列層級分明，適配系統完善，共同構成產品體系。 行業住宅產品系列 萬科：top臻系列、金色系

3、列、城花系列、四季系列 （功能、細節、服務） 綠地：新里系列、海珀系列、啟航社系列、藍海系列 （文化、新工藝、新材料、科技） 金地：白金系列、格林系列、未來系列、自在城系列 （品質、人文） 龍湖：藍湖系列、滟瀾系列、香醒系列、大城小院系列 （品牌、精工、物業） 金茂：府系、悅系、墅系 （高端、奢華、品質、智能） 遠洋：春秋系列、萬和系列、天地系列、天著系列 （人居、匠心） 華潤：幸福里系列、藍湖城系列、悅府系列、橡樹灣系列 （品質、高端、均衡） 卓越：卓系列、悅系列、蔚藍系列 （價值、美學、創新） 融創：一號院系列、桃花源系列、府系列、九府系列 （顏值、高端、中式生活） 保利：山水系列、尊享系

4、列、珍品系列、康居系列 （生態、人文） 有效率增長模式下的精品策略-打造星河產品競爭力 形成星河的產品戰略、IP、差異化、主力產品 支撐：構建土地、客戶、產品的邏輯程序，星河產品主張，有效率，可復制。 效率：快速決策不出錯 系統：統一語言、方法 專業：產品與客戶契合度 特色：星河基因、產品特色 住宅產品系列研究目的 資源系： 星河集團結合稀缺山水資源開發的高端豪宅產品，獨占稀缺資源，打造具有創新力的個性居所。 精品系： 城市次中心研發打造 將城市邊緣為主流人群 城心系： 城市核心地段開發 的高品質住宅產品 代表作品： 深圳星河丹堤、廣州星河丹堤、 常州星河丹堤、廣州星河山海灣、 常州星河瀾月灣

5、、星河銀湖谷 代表作品： 深圳星河國際、深圳星河時代、 深圳星河世紀、常州星河國際 代表作品： 廣州星河盛世、天津西青星河榮御、天津濱海星河榮御、深圳星河盛世、深圳星河銀海、深圳星河傳奇 星河四大大產品系為多年來通過項目開發積累的既有品牌效應的產品系列，代表系列有城心系、精品系、資源系。 住宅產品系列背景與現狀 三大產品系列 土地 客戶 產品 產品系列 產 品 線 做對產品 做好產品 開工 通過產品體系框架實現產品從無到實現的整個過程管控，實現做對產品，做好產品。其中A、B是做對產品的關鍵理論體系和工具。 A B 配置標準 產品配置 產品設計標準 產品研策 建造標準 工藝標準 住宅產品系列框架

6、 基礎做法 產品模塊 部品部件 住宅產品系列策略 產品戰略 產品系列 產 品 線 產品標準 產品管理 產品系列運用 價值樹 總部系、城心系、精品系、資源系 土地產品系列 產品線規劃 產品線卡 12類客戶細分 7種產品模塊 產品卡 整合土地、客戶、產品的關系 1 產品卡、產品線卡 2 客戶 3 產品 產品卡（主張、模塊、標準） 土地 產品線 產品線卡（區位、配套、價值） 營銷分類、成本 采購、分級分檔 土地 產品系列 產品線 定位產品線選客戶 客戶 產品卡 產品策略 4 產品配置分級分檔（主體、精裝、景觀ABC檔） 5 產品落地輸出 1 2 3 構建品質、人文、童夢長享、德式精工、有溫度的社區。

7、 品質 人文 童夢長享 溫度 德系精工 配套標準 部品部件 兒童適老 規劃體系 樓棟體系 形象 健康生活 戶型專項 綠色生態 鄰里交流 健身空間 健康跑道 公區標準 大堂標準 全區視線 大堂泛會所 全區通風 全區日照 空間 兒童收納 全齡兒童 養老中心 長者空間 玄關收納 廳房空間 廚衛模塊 門窗系統 陽臺欄桿 廚衛系統 泛會所 會客廳 文化活動室 公共廚房 設備系統 節能保溫 環保材料 形象IP 色彩搭配 風格樣式 教育配套 生活配套 醫療配套 住宅產品系列價值樹 住宅建筑產品系列PPT文件 定型圖紙系列（方案、施工圖） 產品手冊（產品系列文件使用手冊、產品卡、產品線卡） 住宅產品系列成果總

8、結 2條主線 4 個土地系列 7 條產品線 12 種典型客戶 7 個標準化產品 星河地產集團 住宅產品系列 公寓 （非標準化產品） 產品B 產品C 產品D 產品E 產品F 產品G 養老系列 （非標準化產品） 青年之家 小太陽 望子成龍 中年之家 健康養老 緊湊、強收納 兒童功能、強收納 兒童功能、性價比 品質、兒童功能 享受、舒適內斂 青年單身 青年立足 生活持家 小太陽 學習成長 二孩家庭 三代同堂 成功享受 人生巔峰 中年之家 老年二代 活躍長者 養老、安心保障 緊湊、功能 緊湊、不浪費 產品A 產品主張 客戶細分 產品 客戶 產品 客戶核心需求 低總價 低總價、安居 低總價、功能全 品質

9、生活、關注孩子 享受生活、家庭美滿 品質生活、家庭美滿 享受生活、低調 實用、關注孩子 身體健康、環境好 實用、孩子成長 享受生活、身份彰顯 家庭交流、空間可變 品質、家庭交流 個性化、占有資源 產品F C城心系 城市中心高品質生活 C1 商業配套、商業價值、交通噪音 C2 交通便捷、完善生活配套、適合居住 C3 公交密集、部分生活配套 時代 天地/ 丹堤 Q精品系 城市次中心舒適生活 Q 交通直達、居住密度適中、環境良好，未來配套發展 天地 盛世/傳奇 榮御 R資源系 山水資源休閑生活 R1 交通可達、配套不完善、地價低 R2 交通可達、自然資源、配套不完善 山海半島/山海灣 土地屬性 土地

10、分類 土地 產品線 土地核心價值 商務城心 品質居 住城心 舒適居住次級城心 宜居 近郊 安居 遠郊 環境休 閑遠郊 H總部系 城市核心高品質商務生活 H 最核心位置、綜合土地性質、商務配套完善 國際 商務核 心綜合 World 住宅產品系列成果總表 土地細分 土地核心價值 子系列劃分 產品線 客戶細分 客戶需求 產品主張 產品需求 土地 Land 產品 Products 客戶 Customer 土地價值 客戶需求 適配 通過研究客戶、土地、產品三者各自的特點以及之間的相互關聯，形成星河地產以土地分類為基礎的產品線、以客戶細分為基礎的服務客群、與客戶密切關聯的產品，并形成三者之間的關聯關系，由

11、此建立星河地產的產品系列。 住宅產品系列-研究方法 客戶 產品 土地 第二條主線： 客戶核心需求與土地核心價值的匹配（項目決策工具） 土地核心價值 匹配 第一條主線： 客戶客戶需求產品 客戶 核心需求 產品 主張 技術適配 客戶、土地、產品的關聯中，從客戶細分中發掘客戶需求，進而轉換成產品主張，形成對應產品是產品體系里的一條主線；客戶需求與土地價值相匹配是重要的另一條主線。 住宅產品系列-邏輯構成 第一條主線-客戶到產品 12 種典型客戶根據核心 需求推導7個標準化產品 住宅產品系列-邏輯構成 公寓 （非標準化產品） 產品B 產品C 產品D 產品E 產品F 產品G 養老系列 （非標準化產品）

12、青年之家 小太陽 望子成龍 中年之家 健康養老 緊湊、強收納 兒童功能、強收納 兒童功能、性價比 品質、兒童功能 享受、舒適內斂 青年單身 青年立足 生活持家 小太陽 學習成長 二孩家庭 三代同堂 成功享受 人生巔峰 中年之家 老年二代 活躍長者 養老、安心保障 緊湊、功能 緊湊、不浪費 產品A 產品主張 客戶細分 7種產品 12類客戶 產品 客戶核心需求 低總價 低總價、安居 低總價、功能全 品質生活、關注孩子 享受生活、家庭美滿 品質生活、家庭美滿 享受生活、低調 實用、關注孩子 身體健康、環境好 實用、孩子成長 享受生活、身份彰顯 家庭交流、空間可變 品質、家庭交流 個性化、占有資源 產

13、品F 購買動因 社會標志 社交娛樂 照顧老人 工作場所 獨立相處 高 中 低 支付能力 畢業進入社會 孩子出生 孩子上小學 孩子離開獨立 行業趨勢與癥結研究客戶的核心是理解他們是怎樣的一群人，需要什么樣的產品。家庭生命周期、支付能力、購買動因是客戶購買住宅最明顯最容易衡量的三個維度，客戶分類研究就依據這三個維度展開。 住宅產品系列-客戶維度研究 家庭生命周期 高 中 低 支付能力 家庭周期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 市中心大平層 為了孩子教育 郊區湖邊洋房 為了生活享受 安居 樂居 享居 有錢人買市中心的大四房 普通人買郊區的大四房 高 中 低 購買動因 家庭周期 高 中 低 支付能

14、力 購買動因 剛畢業的年輕人享受生活 處于事業巔峰一家人享受生活 客戶劃分維度的變化可以對客戶做出不同的分類。對于購房客戶來講，家庭周期和支付能力能夠明確對客戶進行劃分，可衡量性也最強，因此將這兩個維度做為客戶細分的第一級分類依據。 住宅產品系列-客戶維度研究 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 2 3 4 5 6 7 8 9 低收入家庭（經濟適用房） 最低收入家庭（廉租房） 最高收入家庭 高收入家庭 中等收入家庭 規模和速度下的主流 市場選擇（主流客戶） 特定土地屬性 下的市場選擇 從支付能力劃分，房地產市場客戶為中等收入、高收入、最高收入家庭，其中高收入及中等收入家庭為主流市場及主流客

15、戶。 住宅產品系列-客戶支付能力劃分 單身，畢業開始工作 與父母同住 第一個小孩出生 父母同住照顧小孩 孩子長大 上中學 孩子離家上學，夫妻獨自在家 退休后，兩代老人居住 退休后老兩口獨居 22-32歲 28-34歲 32-49歲 45-59歲 60歲以上 單身，有穩定的工作 新婚成家 第二個小孩出生 家庭生命周期 主流客戶的家庭生命周期都是有規律的，而且基本一致，不隨收入水平變化而變化，下圖中列出了主流客戶最常規的生活狀態和人生中幾個重要節點，依此，可以劃分出客戶家庭周期，而且這為客戶購買動因的梳理提供了非常明確的指引，可分為青年之家、小太陽、望子成龍、中年之家、健康養老五個階段。 青年之家

16、 小太陽 望子成龍 中年之家 健康養老 住宅產品系列-客戶生命周期 畢業開始工作 孩子出生 孩子上小學 孩子離家發展 退休 按照家庭生命周期和支付能力對客戶做第一步分類，每一類客戶在市場上都存在，只是量的多少。疊合主流人群的家庭收入曲線后，剔除一些非主流的客群，剩下滿足最大量市場的主流客群，這就是需要重點關注的客戶。 住宅產品系列-客戶研究-主流客戶分類 青年之家 小太陽 望子成龍 中年之家 健康養老 支付能力 高 中 低 青年之家1 小太陽1 青年之家2 青年之家3 小太陽2 小太陽3 望子成龍1 望子成龍2 望子成龍3 中年之家1 中年之家2 中年之家3 健康養老1 健康養老2 健康養老3

17、 X 家庭生命周期 X X X X X X 青年之家 小太陽 望子成龍 中年之家 健康養老 家庭生命周期 高 中 低 青年之家1 小太陽1 青年之家2 小太陽2 望子成龍2 望子成龍3 中年之家3 健康養老2 剛開始工作，有個住的地方就行 靠自己打拼，為了有個“甜蜜的小窩” 父母資助，一步到位，為結婚和孩子出生做準備 孩子出生，父母過來幫忙照顧小孩，原來的房子住不下了 一切為了孩子 二孩出生，原來的房子住不下 上有老下有小，家庭支柱責任大，給老人和小孩一個幸福美滿的家 工作穩定，該為老人和孩子提供更舒適的生活了 事業成功，一家三口生活幸福，自己也該享受人生 孩子長大出去讀書，家中有老人需要照顧

18、， 退休在家，贍養老人 有品質的養老生活，健康修養 在第一步的客戶分類基礎上，加入主流市場中最典型的購買動因，不同的客戶分類中因為購買動因的區別會產生更多的客戶分類，最終形成了12類客戶。 住宅產品系列-客戶研究-主流客戶分類 支付能力 青年單身 小太陽 青年立足 生活持家 學習成長 二孩家庭 三代同堂 老年二代 活躍長者 人生巔峰 成功享受 中年之家 以家庭生命周期的客戶分類 （一級客戶分類） 細分客戶名稱 （二級客戶分類） 客戶主要描述 青年之家 青年單身 年齡22-25歲的單身青年，剛畢業開始工作 青年立足 年齡25-30歲的單身青年，工作幾年了，工作穩定下來，有了一點積蓄 小太陽 生活

19、持家 年齡27-35歲新婚青年或者準備結婚的青年，工作穩定，有一定的積蓄或者父母資助 小太陽 有穩定工作的夫妻倆，小孩0-6歲，老人臨時居住照顧小孩 望子成龍 學習成長 有穩定工作的夫妻倆，小孩6-17歲 二孩家庭 第二個孩子出生，老人過來照顧 三代同堂 老人+夫妻倆+6-17歲孩子，一般在上中學 成功享受 老人+中年夫妻倆（事業成功，足夠積蓄）+12-17歲孩子，一般在上中學 人生巔峰 中年夫妻倆（事業成功，足夠積蓄）+12-17歲孩子，一般在上中學 中年之家 中年之家 中年夫妻 + 18-24歲的孩子（孩子放假或者偶爾回來居住） 健康養老 老年二代 老人+長者退休中年夫妻（暫不研究） 活躍

20、長者 退休長者中年夫妻（暫不研究） 根據對主流客戶做的細分，詳細描述每類客戶的家庭結構狀況。 住宅產品系列-客戶研究-家庭結構 開始工作 住宅產品系列-主流客戶買房路徑推演 22-32 years 28-34 years 32-49 years 45-59 years 60 years up 1 青年之家 首次置業 剛開始工作， 有個地方住 就行了 孩子出生 2 小太陽 首次置業 孩子出生，父 母幫忙照顧小孩， 原來房子住 不下了 孩子上學 3 望子成龍 享受改善 工作穩定，孩 子上學，有能力 提供更舒適 的生活 孩子離家 4 中年之家 享受改善 人生贏家，該 為一家三口提供 更舒適的生 活了

21、 退休 5 健康養老 健康養老 工作為自己準 備有品質的養老 生活 客戶類型 小太陽 客戶細分 小太陽 客戶肖像卡 生活狀態 工作8-10年，有一定的積蓄。孩子出生了，父母會來一起照顧小孩，一下子多了3個人，各種物品也增多了，生活突然變得雜亂無章起來 客戶需求 室內： 1、主臥室考慮放嬰兒床; 2、第二臥室準備給來照顧嬰兒的父母使用; 3、第三間房做為客房兼書房使用，因為有父 母和小孩,書房的作用大了起來; 4、因為有父母居住，需要有兩個獨立衛生間; 5、在家吃飯的機會增多，廚房餐廳變得重要; 6、家里要有一家人圍繞小孩游戲活動的地方; 配套： 1、已經買車了，關心停車位，公交或地鐵已 經不是

22、那么重要; 2、關注周邊幼兒園、兒童培訓、兒童醫院等服務; 3、小區環境要求有推嬰兒車遛彎，兒童活動， 家長聚集交流的地方，在小區內活動最頻繁的時段; 性能及智能化： 1、關注兒童健康方面，室內陽光日照、通風，活動 場地的安全等; 物業服務： 1、居住安全是首要需求。 客戶核心價值 居住舒適， 考慮健康生 活的要求 實用 孩子成長 家庭結構及年齡 夫妻倆30-35歲，0-3歲的嬰兒， 過來照顧小孩的父母 購房目的 功能改善型。 因為孩子出生，原來的小房子無法滿足5口人的使用需求，不得不換房 客戶核心需求：實用，孩子成長 產品策略：強調兒童功能，挖掘收納等功能的滿足 住宅產品系列-客戶肖像卡 客

23、戶核心需求：品質生活，家庭美滿 產品策略：強調居住品質，重點打造家庭交流生活場景 客戶類型 望子成龍 客戶細分 三代同堂 客戶肖像卡 生活狀態 夫妻倆收入穩定，處于大部分同齡 人中上游，三代同堂的生活美滿幸福 客戶需求 室內： 1、主臥室要舒適，獨立、功能齊全 2、第二臥室給上學的孩子準備，夫妻倆非 常重視小孩的健康，包括生活健康和學習 健康，光線、通風等； 3、第三間房為父母房； 4、第四間房做為書房兼客房使用，夫妻倆 興趣愛好可以在這里實施（讀書、寫字等等） 5、注重一家人的交流， 配套： 1、擁有兩輛車的家庭增多，停車位比例應提高； 2、除了基本的生活和教育配套外，注重享受型 的配置，例

24、如會所、寵物照顧、閱讀室、高端茶室等 性能及智能化： 1、關注環保、綠色，愿意在室內及公共區域加入環 保元素； 2、關注隔音、對視等隱私元素， 物業服務： 1、注重物業延伸服務，如家政服務； 2、關注隱私的保護 客戶核心需求 品質生活 家庭美滿 家庭結構及年齡 夫妻倆40-45歲，12-17歲的小孩， 父母65-70歲，身體健康 購房目的 主動改善型。 上有老下有小的生活，壓力非常大。 贍養老人讓老人安享晚年是目標， 也需要給自己和小孩更有品質的生活 住宅產品系列-客戶肖像卡 客戶類型 望子成龍 客戶細分 成功享受 客戶肖像卡 生活狀態 工作成就高，支付能力高于大部分家庭。孩子長大上初中或高中

25、，父母同住，三代生活，三代人的生活美滿幸福。 客戶需求 室內： 1、主臥室要豪華，功能齊全（女主人衣柜、化妝保養、舒 服的獨立衛生間等），主臥室舒適度提升在生活質量的提升中 占重要位置； 2、第二臥室給上中學的孩子準備，也要有獨立的使用要求，衣柜、書桌等； 3、第三間房為父母房，功能齊全； 4、第四間房希望能滿足主人的個性化需求，體現自我價值 5、注重一家人的交流，同時也關注接待客人、親戚面子的 體現； 配套： 1、大部分家庭擁有兩輛車，停車位比例應提高； 2、除了基本的生活和教育配套外，注重享受型的配置，例如會所、寵物照顧、閱讀室、高端茶室等； 3、公共區域除了提升品質外，也應兼顧隱私； 性

26、能及智能化： 1、關注環保、綠色，愿意在室內及公共區域加入環保元素； 2、關注隔音、對視等隱私元素， 3、接受智能化，愿意支付成本； 物業服務： 1、關注個性化尊貴服務，如專屬管家、私人入戶等。 客戶核心需求 總價不是考慮的首要因素，功能都要滿足而且還要有面子上的滿足。 享受生活 家庭美滿 家庭結構及 年齡 夫妻倆40-45歲，12-17歲的小孩，三代生活 購房目的 主動改善型。 該是享受生活的時候了，老人和小孩也能得到最好的照顧 客戶核心需求：享受生活，家庭美滿 產品策略：重點打造家庭交流生活場景，實現主人個性化需求 住宅產品系列-客戶肖像卡 客戶核心需求：生活質量，關注孩子 產品策略：強調

27、兒童功能，同時追求功能和舒適性平衡 主流客戶核心需求的總結方法從客戶肖像卡（客戶描述）中提取出客戶需求，總結整理成客戶核心需求。 1 青年立足 青年單身 生活持家 學習成長 二孩家庭 三代同堂 中年之家 客戶核心需求： 低總價 產品策略：沒有多余的面積、只需要居住功能；或租賃 客戶核心需求： 低總價，安居 產品策略：滿足基本生活的需求，面積不浪費 客戶核心需求： 低總價，功能全 產品策略：為孩子出生準備，面積不浪費，緊湊 客戶核心需求：品質生活，關注孩子 產品策略：強調兒童功能，同時注重生活質量和舒適 客戶核心需求：品質生活，家庭美滿 產品策略：強調居住品質，重點打造家庭交流生活場景 客戶核心

28、需求：享受生活，低調 產品策略：低調的高品質 小太陽 客戶核心需求： 實用、孩子成長 產品策略：強調兒童功能，挖掘收納等功能的滿足 成功享受 客戶核心需求：享受生活，家庭美滿 產品策略：重點打造家庭交流生活場景，實現主人個性化需求 人生巔峰 客戶核心需求：享受生活，身份彰顯 產品策略：實現主人個性化需求，體現身份 老年二代 待研究 活躍長者 待研究 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 住宅產品系列-客戶肖像卡(12類全) 青年之家 青年單身 青年立足 小太陽 學習成長 二孩家庭 三代同堂 成功享受 人生巔峰 中年之家 老年二代 活躍長者 緊湊、不浪費 公寓 產品 產品 產品 產品

29、 產品 養老系列 緊湊、功能 兒童功能、強收納 兒童功能、性價比 品質、兒童功能 品質、家庭交流 家庭交流、空間可變 養老、安心保障 產品 生活持家 產品 緊湊、強收納 住宅產品系列-產品推導 客戶 分類 01 客戶 細分 02 產品 主張 03 產品 04 小太陽 望子成龍 中年之家 健康養老 住宅產品線梳理：客戶分類-客戶需求-產品主張-產品的對應關系。 產品1 產品2 產品3 產品4 產品5 產品6 產品7 星河住宅產品 注：產品戶型使用率暫按80%計算，建筑面積為無拓展面積，各區域落地可結合梯戶比及拓展適當調整。 住宅產品系列-產品推導 A B C D E F G 客戶編號 青年之家

30、小太陽 小太陽 望子成龍 望子成龍 望子成龍 中年之家 客戶類型 青年立足 生活持家 小太陽 學習成長 二孩家庭三代同堂 成功享受 中年之家 客戶細分 低價、安居 低總價 功能全 實用 孩子成長 實用 關注孩子 品質生活 關注孩子 家庭美滿 享受生活 家庭美滿 享受生活 身份彰顯 客戶核心需求 緊湊、功能 緊湊 強收納 兒童功能 強收納 兒童功能 性價比 品質 兒童功能 家庭交流 家庭交流 空間可變 個性化 占有資源 產品主張 兩房兩 廳一衛 三房兩 廳一衛 三房兩 廳兩衛 三房兩 廳兩衛 四房兩 廳兩衛 四房兩 廳兩衛 四房兩 廳兩衛 產品戶型 77.41 94.54 104.86 114.

31、21 135.48 143.53 143.70 建筑面積 星河地產標準化產品卡 客戶核心需求 客戶類別 客戶細分 產品主張 實用、孩子成長 小太陽 小太陽 兒童功能、強收納 客戶描述：小孩出生、父母同住、照顧小孩 1、主臥放嬰兒床，方便照顧小孩； 2、客廳、主臥、第二臥室朝南，通風采光好； 3、第三間房可變客房或書房，滿足多種使用功能空間； 4、客餐廳通廳，空間舒適； 5、客廳有小孩游戲活動的空間； 6、玄關、客餐廳超強收納功能 。 三房兩廳兩衛，套內面積80.46，建筑面積 103.82 產品C 精品、品質 少兒關懷 溫度社區 1、康體健身，慢跑道； 2、泳池； 3、鄰里交流、景觀會客廳；

32、4、兒童活動場地； 5、幼兒園、兒童培訓、社區醫院 等； 6、小區環境需有推嬰兒車遛彎、 兒童娛樂、家長聚集交流的場地； 7、要有生活超市購買生活必需品。 1、部品部件：門窗系統、陽臺欄桿系統、廚衛系統； 2、規劃體系：全區視線、日照、通風、大堂泛會所； 3、精裝體系：玄關收納、廳房空間、廚衛模塊。 星河地產標準化產品卡 客戶核心需求 客戶類別 客戶細分 產品主張 品質生活、關注孩子/品質生活、家庭美滿 望子成龍 二孩家庭/三代同堂 品質、兒童功能/品質、家庭交流 客戶描述：照顧父母、小孩長大/二孩出生 1、主臥功能齊全，獨立舒適 2、客廳、主臥、第二臥室（小孩房）、第三臥室朝南，通風采光好

33、3、第四間房根據客戶需求可做小孩房或書房兼客房，滿足多種使用功能空間 4、客餐廳同寬通廳，雙陽臺布置，南北通透，一家人享受舒適空間 5、玄關、陽臺收納功能 四房兩廳兩衛，套內面積103.26，建筑面積 135.49 產品E 精品、品質 少兒關懷、家庭交流 溫度社區 1、泳池 2、慢跑道 3、景觀會客廳 4、兒童活動場地 5、派對天地 6、幼兒園、小學、中學等教育配套有需求 7、要有滿足基本生活需求的超市和商場等生活配套 8、會所、寵物照顧、閱讀室、高端茶室等享受型配置有需求 1、部品部件：門窗系統、陽臺欄桿系統、廚衛系統； 2、規劃體系：全區視線、日照、通風、大堂泛會所； 3、精裝體系：玄關收

34、納、廳房空間、廚衛模塊。 星河地產標準化產品卡 客戶核心需求 客戶類別 客戶細分 產品主張 實用、孩子成長 望子成龍 成功享受 家庭交流、空間可變 客戶描述：三代同堂、老人常住、小孩長大 1、主臥功能齊全，豪華舒適； 2、客廳、主臥、第二臥室、第三臥室朝南，通風采光好； 3、第四間房根據主人的個性化需求，可變不同的使用功能空間； 4、客餐廳通廳，南北通透，南向景觀大陽臺，一家人享受舒適空間； 5、中西廚配置，提供主人家庭聚會和接待客人的舒適環境； 6、玄關、陽臺收納功能。 四房兩廳兩衛，套內面積：108.95，建筑面積約: 142.26 產品F 1、泳池； 2、景觀會客廳； 3、靜謐花園； 4

35、、派對天地； 5、小學、中學等教育配套有需求； 6、生活需求的超市和商場等生活配套； 7、會所、寵物照顧、閱讀室、高端茶室等享受型配置有需求 ； 8、公共區域要有品質提升且兼顧隱私。 1、部品部件：門窗系統、陽臺欄桿系統、廚衛系統； 2、規劃體系：全區視線、日照、通風、大堂泛會所； 3、精裝體系：玄關收納、廳房空間、廚衛模塊。 精品、品質 少兒適老、家庭交流 溫度社區 4 3 6 5 7 住宅產品系列-產品卡（7類全） 1 2 土地要素首當其沖的是地段，而與地段相關度最高的屬性中“位置”、“交通”、“配套”可以用來更確切地衡量土地地段的價值。按地段將土地劃分為：總部系、城心系、精品系、資源系四

36、大系列。 土地系列 土地屬性 客戶價值 位置 交通 配套 總部系 城市核心區 發達 商務配套完善 城市核心高品質商務生活 城心系 城市或新區中心 發達 生活及商務配套完善 城市中心高品質生活 精品系 城區或新區的近郊 便利 生活配套不完善但規劃有生活配套 城市近郊舒適生活 資源系 郊區 不便利 生活配套 不完善 山水資源休閑生活 中心區 近郊 郊區 城心系 核心區 精品系 資源系 總部系 說明： 1、城市中心區的概念可以為城市唯一的中心區，也可以為城市副中心或城市新區的中心； 2、土地分類與一二三線城市分類沒有關系，都是相對同一個城市或區域。舉例，北京的六環以外地價高于洛陽城中心區的地價，但北

37、京六環外土地分類還是資源系，洛陽中心城區的土地分類是城心系。 住宅產品系列-土地第一級分類 在地段劃分基礎上再做土地細分，并總結出土地核心價值，產品線即以土地細分為分類結果。 土地系列 客戶價值 土地細分 土地細分屬性 土地核心價值 H 總部系 城市核心高品質商務生活 H 1、城市最核心區域，標志性建筑物、廣場旁邊，地塊以綜合商務辦公屬性為主 2、周邊交通高度發達，路網密集，公共交通線路密集，停車場配置比例高； 3、周邊寫字樓密集，享受市中心級別配套； 商務、 核心、綜合 C 城心系 城市中心高品質生活 C1 1、地塊商務屬性高，商業價值高，； 2、周邊交通發達，道路直達，公共交通完善； 3、

38、周邊寫字樓密集，享受市中心級別配套 商務、中心 C2 1、周邊配套完善，交通便捷，且較為安靜 2、適宜居住 品質居住、 城心 C3 1、公共交通密集，站點在步行距離內 2、周邊有大超市等生活配套 舒適居住、 次級城心 Q 精品系 城市近郊舒適生活 Q 1、交通便捷，可快速到達，離城市成熟區域比較近 2、相對市中心居住密度低 3、地塊所處區域居住氛圍良好（水質、空氣） 宜居、近郊 R 資源系 山水資源休閑生活 R1 1、有道路與城市中心連接，但沒有形成路網，公共交通少或沒有 2、居住環境好，人口密度低 3、周邊生活配套不完善，但政府對區域有規劃 宜居、低單價 R2 1、有自然資源 2、距離城市較

39、遠，但有快速道路可達 3、沒有完善的生活配套，但地塊周邊有休閑配套（或有條件做到） 環境、休閑 住宅產品系列-土地第二級分類 總部系 城市核心高品質 商務生活 住宅產品系列-土地劃分總表 土地 系列 01 區位 價值 02 土地 細分 03 核心 價值 04 城心系 精品系 資源系 產品 線 05 城市近郊舒適 生活 山水資源休閑 生活 H 交通便捷 完善配套 適合居住 Q 交通直達 居住密度適中 環境良好 商 務 核 心 綜 合 宜 居 近 郊 WORLD 國際 時代 天地/丹堤 天地/盛世/傳奇/榮御 山海半島/山海灣 城市中心高品質生活 C2 交通便捷完善配套適合居住 品質居住城心 C1

40、 商業配套商業價值交通噪音 商 務 中心 C3 公交密集部分生活配套 舒適居住 次級城心 R1 交通不便 配套不完善 地價低 R2 交通可達 自然資源 配套不完善 宜 居 低單價 環 境 休 閑 資源系 石材 玻璃 鋁板 真石漆 鋁板 真石漆 玻璃 玻璃 真石漆 住宅產品系列-土地研究-形象IP 精品系 城心系 形象：現代、時尚、風情 色彩：黃、灰、紅 材料：真石漆、玻璃 形象：現代、典雅 色彩：白、灰、紅 材料：鋁板、真石漆、玻璃 形象：簡約、現代、尊貴 色彩：淺黃 材料：石材、鋁板、真石漆、玻璃 星河地產標準化產品線卡 土地分類 土地系列 土地屬性 土地核心價值 H 總部系 城市核心高品質

41、商務生活 商務、核心、綜合 屬性特點 1、城市最核心區域，標志性建筑物、廣場旁邊，地塊以綜合商務辦公屬性為主 2、周邊交通高度發達，路網密集，公共交通線路密集，停車場配置比例高 3、周邊寫字樓密集，享受市中心級別配套 產品線 配套 位置 1、城市核心區 1、WORLD 產品風格：不限定 色彩搭配：不限定 材料：不限定 1、交通：交通道路高度發達，公交、地鐵密集，停車位配比高； 2、醫療：周邊有大型甲級綜合醫院，醫療條件和醫療資源非常豐富； 3、教育：周邊有高級院校、高級中小學校、高級幼兒園教育配套； 4、生活：周邊有大型購物中心、會所配套。 中心區 近郊 郊區 城心系 核心區 精品系 資源系

42、總部系 星河地產標準化產品線卡 土地分類 土地系列 土地屬性 土地核心價值 C1 城心系 城市中心高品質生活 商務、中心 屬性特點 1、地塊商務屬性高，商業價值高 2、周邊交通發達，道路直達，公共交通完善 3、周邊寫字樓密集，享受市中心級別配套 產品線 配套 位置 1、城市中心區 1、國際 產品風格：簡約、現代、尊貴 色彩搭配：淺黃 材料：石材、鋁板、 真石漆、玻璃 1、交通：交通道路發達，公交、地鐵等公共交通晚上，停車位配比較高； 2、醫療：周邊有大型甲級綜合醫院，醫療條件和醫療資源較豐富； 3、教育：周邊有中高級院校、中高級中小學校、中高級幼兒園教育配套； 4、生活：周邊有大型購物中心、會

43、所配套。 中心區 近郊 郊區 城心系 核心區 精品系 資源系 總部系 星河地產標準化產品線卡 土地分類 土地系列 土地屬性 土地核心價值 Q 精品系 城市近郊舒適生活 宜居、近郊 屬性特點 1、交通便捷，可快速到達，離城市成熟區域比較近 2、相對市中心居住密度低 3、地塊所處區域居住氛圍良好（水質、空氣） 產品線 配套 位置 1、城市近郊區 1、天地 2、盛世 3、傳奇 4、榮御 產品風格：現代、典雅 色彩搭配：白、灰、紅 材料：真石漆、鋁板、玻璃 1、交通：交通道路完善，公交、地鐵等公共交通便捷； 2、醫療：周邊有甲級醫院，醫療條件和醫療資源一般； 3、教育：周邊有院校、中小學校、幼兒園教育

44、配套； 4、生活：周邊有超市、公園配套。 中心區 近郊 郊區 城心系 核心區 精品系 資源系 總部系 星河地產標準化產品線卡 土地分類 土地系列 土地屬性 土地核心價值 R2 資源系 山水資源休閑生活 環境、休閑 屬性特點 1、有自然資源 2、距離城市較遠，但有快速道路可達 3、沒有完善的生活配套，但地塊周邊有休閑配套（或有條件做到） 產品線 配套 位置 1、城市遠郊區 1、山海 2、半島 3、山海灣 產品風格：現代、時尚、風情 色彩搭配：黃、灰、紅 材料：真石漆、玻璃 1、交通：交通道路不完善，快速路可達，無公共交通； 2、醫療：周邊有普通門診，醫療條件和醫療資源不完善； 3、教育：周邊有小

45、學、幼兒園教育配套； 4、生活：周邊有超市、公園、娛樂休閑配套。 中心區 近郊 郊區 城心系 核心區 精品系 資源系 總部系 住宅產品系列-產品線卡（7類） 4 3 6 5 7 1 2 公寓 （非標準化產品） 產品B 產品C 產品D 產品E 產品F 產品G 養老系列 （非標準化產品） 青年之家 小太陽 望子成龍 中年之家 健康養老 緊湊、強收納 兒童功能、強收納 兒童功能、性價比 品質、兒童功能 享受、舒適內斂 青年單身 青年立足 生活持家 小太陽 學習成長 二孩家庭 三代同堂 成功享受 人生巔峰 中年之家 老年二代 活躍長者 養老、安心保障 緊湊、功能 緊湊、不浪費 產品A 產品主張 客戶細

46、分 產品 客戶 產品 客戶核心需求 低總價 低總價、安居 低總價、功能全 品質生活、關注孩子 享受生活、家庭美滿 品質生活、家庭美滿 享受生活、低調 實用、關注孩子 身體健康、環境好 實用、孩子成長 享受生活、身份彰顯 家庭交流、空間可變 品質、家庭交流 個性化、占有資源 產品F C城心系 城市中心高品質生活 C1 商業配套、商業價值、交通噪音 C2 交通便捷、完善生活配套、適合居住 C3 公交密集、部分生活配套 時代 天地/ 丹堤 Q精品系 城市次中心舒適生活 Q 交通直達、居住密度適中、環境良好，未來配套發展 天地 盛世/傳奇 榮御 R資源系 山水資源休閑生活 R1 交通可達、配套不完善、

47、地價低 R2 交通可達、自然資源、配套不完善 山海半島/山海灣 土地屬性 土地分類 產品線 土地核心價值 商務城心 品質居 住城心 舒適居住次級城心 宜居 近郊 安居 遠郊 環境休 閑遠郊 H總部系 城市核心高品質商務生活 H 最核心位置、綜合土地性質、商務配套完善 國際 商務核 心綜合 World 住宅產品系列成果-土地、客戶、產品的適配 土地 青年之家 小太陽 望子成龍 中年之家 健康養老 青年單身 青年立足 生活持家 小太陽 學習成長 二孩家庭 三代同堂 成功享受 人生巔峰 中年之家 老年二代 活躍長者 土地屬性 土地分類 客戶細分 產品線 土地核心價值 客戶核心需求 低總價 低總價、安

48、居 低總價、功能全 品質生活、關注孩子 享受生活、家庭美滿 品質生活、家庭美滿 享受生活、內斂 實用、關注孩子 身體健康、環境好 實用、孩子成長 享受生活、身份彰顯 通過土地核心價值和客戶核心需求關鍵詞的對應，做產品線和客戶的匹配。 住宅產品系列成果-土地、客戶、產品的適配 C城心系 城市中心高品質生活 C1 商業配套、商業價值、交通噪音 C2 交通便捷、完善生活配套、適合居住 C3 公交密集、部分生活配套 時代 天地/ 丹堤 Q精品系 城市次中心舒適生活 Q 交通直達、居住密度適中、環境良好，未來配套發展 天地 盛世/傳奇 榮御 R資源系 山水資源休閑生活 R1 交通可達、配套不完善、地價低

49、 R2 交通可達、自然資源、配套不完善 山海半島/山海灣 商務城心 品質居 住城心 舒適居住次級城心 宜居 近郊 安居 遠郊 環境休 閑遠郊 H總部系 城市核心高品質商務生活 H 最核心位置、綜合土地性質、商務配套完善 國際 商務核 心綜合 World 住宅建筑產品系列PPT文件 定型圖紙系列（方案、施工圖） 產品手冊（產品系列文件使用手冊、產品卡、產品線卡） 住宅產品系列成果總結 2條主線 4 個土地系列 7 條產品線 12 種典型客戶 7 個標準化產品 星河地產集團 住宅產品系列 青年單身 青年立足 生活持家 小太陽 學習成長 二孩家庭 三代同堂 成功享受 人生巔峰 中年之家 老年二代 活

50、躍長者 4、產品適配 3、客戶選產品 7個模塊 1、根據土地選產品線 4個系列 2、選定客戶 12類客戶 選地 總部系（H） 城心系(C1/C2/C3) 精品系(Q) 資源系(R1/R2) 說明：根據土地屬性將擬開發用地歸類，對應出關聯的產品線。 土地 經營判斷 篩選客戶 當地周邊大概價格-土地價格-大約建造成本利潤 現金流快走快銷產品總價低、剛需類客戶 高溢價高溢價產品總價高、改善類客戶 說明：根據所選土地的價格及周邊市場同類項目大約售價，扣除大概成本，大方向得出利潤；結合經營篩選客戶。 篩選客戶客戶需求產品主張產品 說明：根據土地、客戶、產品表從已篩選客戶直接得出產品主張，不同城市政策、法

51、規，生活習性、氣候導致戶型有差異，但客戶需求不會變，因此產品主張也不會變。 產品 土建 精裝 景觀 部品部件 建設成本 A B C 適配標準 說明：根據該項目成本投入預算，適配各專業成本級配ABC。 土地分類 位置 住宅產品系列成果-使用步驟 土地 客戶 產品 產品系列 產 品 線 做對產品 做好產品 開工 通過產品體系框架實現產品從無到實現的整個過程管控，實現做對產品，做好產品。其中A、B是做好產品的關鍵工具。 A B 配置標準 產品配置 產品設計標準 產品研策 建造標準 工藝標準 住宅產品系列框架 基礎做法 產品模塊 部品部件 五金部件深化設計有待提高 欄板扶手比例失調、外窗豎向加強與窗臺

52、石材打架、護窗欄桿與把手打架等 節點設計缺少客戶思維 樣板房陽臺反坎采用涂料造成觀感不佳、小房間開窗過小造成空間壓抑 材料標準過低、施工質量不佳 地庫面層開裂嚴重、車道材料標準過低導致觀感較差；樣板房墻面真石漆刺手且觀感不佳 各專業不交圈 架空層梁高低不一、樣板房陽臺排水管及空調管突兀、雨水管設置在陽角且未與主體建筑顏色一致導致觀感極差 星河基礎品質有較大提升空間，體現到如下三個方面： 各項目節點參差不一 設計細節粗糙 材料標準較低、工藝不佳 建筑基礎品質做法研究-現狀調研（珠三角區域） a.與成本無關的設計類問題通過基礎品質做法設計類節點、施工圖指導書、施工圖審圖要點解決； b.與成本相關的

53、部分在研發基地中先行試點，2019年對相應節點進行分級及成本掛擋。 工程質量問題通過基礎品質做法工程類節點以及設計、工程條線制定專項技術標準解決 設計問題（成本無關） 成本、標準相關問題 工程質量問題 現存問題 基礎品質做法 設計類節點（2018） 審圖要點 （2019.03） 標準過低 缺乏亮點 滲漏問題 外墻涂料、地庫地坪質量及感官問題 工程、設計聯合定制專項標準（2018） 基礎品質做法 工程類節點（2018） 產品分級 成本掛擋 （2019） 高標產品研發試點（研發基地2019） 立面標準化修訂（2019.03） 建筑基礎品質做法研究-問題分類及對策 外門窗：凸窗及空調位設計原則 窗框

54、典型節點 護窗欄桿典型節點 分隔扇設計原則 門窗產品分級、成本掛擋（2019） 陽臺：降板及陽臺梁標準確定 陽臺材料交接設計原則 陽臺欄桿扶手節點修訂 陽臺欄桿產品分級、成本掛擋（2019） 衛生間：標準化模塊尺寸固化 排氣扇典型節點 地庫：地坪材料分級及成本掛擋（2019） 立面涂料：涂料材料分級及成本掛擋（2019） 2018年建筑基礎品質構造做法中已完成編制 研發基地中試點，2019年聯合成本、采購一起進行分級定檔 1、系統門窗 2、普通陽臺門加提升系統 3、豎向加強外置的外窗節點 4、凸窗典型節點一 5、凸窗典型節點二 6、窗框+立面線條展示 7、A標陽臺欄桿 8、B標陽臺欄桿 1 3 2 4 5 7 8 6 9 10 11 12 13 14 15 14 16 9、空調格柵 10、標準衛生間模塊 11、衛生間模塊工程做法 12、外窗型材及五金件 13、真石漆展示 14、地庫地坪漆展示 15、地坪漆樣板 16、巖態板材料展示 建筑基礎品質做法研究-節點分布