1、2019地鐵上蓋物業商業發展分析地鐵上蓋物業分析商業發展模式分析香港地鐵上蓋物業案例分析商業發展模式分析連鎖超市：管理制度化、商鋪繁多、內部業態開始分層，商品區注重規劃，考慮人消費心理。一把購物車帶來全新的消費休閑體驗專業市場、大賣場：更多的比較、選擇、要求帶來物美價廉，賣點的多樣性、多變性、多元性，滿足不同需求，一般定位于家庭婦女。百貨公司：商鋪集中、品中繁雜；但是商場定位不清，商鋪隨機組合，一般僅滿足居民的日用百貨。購物中心：內部功能分區、業態劃分明顯、店面集聚且整齊，集超市、購物，休閑娛樂于一體，注重人的消費體驗與社會交往。街邊商鋪：便民購物，與居住點結合緊密、商鋪與用地缺乏統一規劃，臨

2、街占道城市（商業）綜合體：商業零售、商務辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂等高度融合，追求生活樂趣。城市精神、地標的引領、聚合增值模式，與城市軌道交通緊密結合。 商業模式演變商業模式定位地鐵上蓋物業是商業發展模式的一種，常以城市綜合體概念進行規劃設計，應當實現時尚購物、服務體驗、娛樂等多類商戶精心規劃組合；游憩娛樂、主題娛樂、景觀休閑多向度融合；娛樂、文化藝術中心、游憩場所等都市中心體驗。目前地鐵上蓋物業綜合體由于其發展模式定位的不同 ，呈現出不同的發展態勢，效益也差別很大。主要模式有：粗放豐富定位模式、流行定位模式、全奢侈定位模式。粗放豐富定位模式以中高檔休閑餐飲和TOGO輕食、零食為主導，

3、輔以部分主流青春流行服飾店、個人護理用品店、化妝品店、家居用品店、美食廣場等。典型代表：萬達廣場、中糧大悅城等。樓層業態主題定位不清，缺乏統一明確的整體形象 ；綜合體內功能區劃分混亂，商戶任意組合；管理較混亂；此類是地鐵商業最常規最常見的業態組合與商品定位模式，符合地鐵商業消費習慣快速型、隨機型、輕便型、大眾型的消費特性。流行定位模式以非主流的個性時尚服飾與新穎創新型的禮品、玩具、動漫店、DIY商業、外貿商品、中高端服飾、淺娛樂體驗等各類潮流小店為主，輔以部分餐飲店，偏向女性市場。這類商鋪劃分面積較小，租金單價較高，主要客源為購買力有限而又追求時尚的年輕族。典型代表：協信星光匯、龍湖北城天街等

4、。全奢侈定位模式多以大牌自主指定地塊+名師設計群落構成，作為高端都市綜合體附屬群落或購物公園的核心，一般作為高端豐富定位購物中心的子類型存在。該類地鐵商業項目都位于高檔核心商圈，且一樓商城布滿國際一線奢侈大牌的極少數知名超級購物中心。典型代表：TODS、DIORMAISON店。地鐵上蓋物業分析在北京、香港、深圳、廣州，地鐵購物早已成為一種時尚、便捷的消費理念有著“地下錢龍”之稱的地鐵商業成為城市經濟重要組成部分概念特點典型地鐵上蓋商業物業，即地面地下商業物業聯成一體并與地鐵站直接相通的商業物業或商業綜合體，通過某層樓面與城市軌道站點通道直接或間接相連，使出入城市軌交站的客流可以直接通過專用的通

5、道進入購物中心。商業項目得以通過地鐵口和地上商 深圳萬象城、中信城市業實現有機結合，分享依靠地鐵口 廣場、上海龍之夢、深交通便利優勢帶來的巨大客流，從 圳益田假日廣場而帶動地鐵進出口周邊商業的發展，形成一個輻射力很強的購物中心，并帶動商圈發展與提升。 概念解讀地鐵上蓋物業屬于商業綜合體的范疇，是一種功能集聚、土地集約的城市經濟聚集體，符合21世紀城市發展潮流，有利于培育城市發展中心、展示城市形象和凝聚人氣。如北京東方廣場，上海來福士廣場，廣州中信廣場、深圳華潤中心萬象城等一批地鐵上蓋物業相繼出現。People square 發展機遇發展定位方法：可以適度提升品牌組合，但要注意城市逐步空心化可能

6、造成的某些負面影響。因素：具體采用中高端時尚定位、個性化特色項目：考慮道路交通、商圈發育程度，商務與商業側重，顧客群年齡構成、富裕人群比率和構成。交通接駁模式地鐵上蓋商業物業與地鐵站接駁模式主要有以下兩種：無縫直通模式：指購物中心特設的入口和地鐵站廳處于同一平面上，人流出站即可直接進入商場。間接連通模式：指購物中心距離地鐵站距離較遠，需要設立封閉或開放式的地下或高架通道甚至需要先通過其他建筑再間接連接地鐵站臺，從而將地鐵出口與商場入口相連接，引導人流從地鐵站進入商場內。業態組合模式 業態差異化競爭與實際需求結合。 業態規?；c地標引領結合。 主流業態（主力店）與非主流定位結合。外部特征高可達性

7、：位于城市交通網絡發達、城市功能相對集中的區域。高密度、集約性：高樓林立的景象，城市的標志；人口密度大，晝夜人口。整體統一性：建筑風格統一，各個單體建筑相互配合、影響和聯系；與外部空間整體環境統一、協調。功能復合性：實現完整的購物、辦公、居住配套運營體系，各功能之間聯系緊密，高度融合。內部特征高科技集成設施：是高科技和高智能的集合。大空間尺度：室內外空間較大，城市規模和建筑功能多樣性相匹配。通道樹型交通體系：將內部交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市交通系統有機聯系?，F代城市景觀設計：通過標志物、小品、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環境。香港地鐵上蓋物業案例分析在香港經濟飛速發展的今天，地鐵

8、商業作出了功不可沒的貢獻。香港地鐵正利用交通創造新的財富神話！香港地鐵上蓋物業無一例外采取的“只租不售”經營方法，充分體現出地鐵上蓋物業無法估量的商業價值。案例一 圓方香港首個橫向式的大型購物中心圓方是由港鐵精心打造的頂級旗艦商場，占地10萬平方米，樓高兩層半。以中國五行元素“金、木、水、火、土”為設計理念；寓意體現平衡、高端的生活品味。分五大區域，是首個在香港運用橫向式設計發展的商場，場內匯聚了世界頂級名店。集購物、休閑、餐飲、娛樂及文化于一體的一站式購物中心，體現ELEMENTS園方的全方位消費樂趣。案例一圓方業態分布圓方分為五大區域，分別以中國五行的金、木、水、火、土為主題，商戶組合包括

9、世界名牌商店、服飾店、美容店、食肆及娛樂設施。此外平臺則設有65055.8的公園，公園更有多個不規則天窗照耀商場中庭。店鋪組合方面，50%為時裝、30%為食肆、10%為娛樂、10%為其他零售商店。案例一 圓方“金”區業態分布“金”象征尊貴的品位，該區域與環球貿易廣場辦公樓和酒店大堂直接相通，這里匯聚世界一線品牌商店和食肆。該區域內，設有商場內最大的中庭。此外，該區域內主要店鋪包括：Bvlgari、Cartier、Gucci、Versace、Lanvin、Escada、Mulberry及Tiffany & Co.等。案例一圓方“木”區業態分布“木”突出健康為本，該區以美容化妝精品店和時尚生活專賣

10、店為主。木區內有全球最大的有機及天然飾品店ThreeSixty，是品嘗健康美食的最佳選擇。主要化妝美容品牌有：Bobbi Brown、Chanel、Clinique、Estee Lauder等。案例一圓方“水”區業態分布在“水”區，可以找到各類美食及餐飲。室內設計通過墻面和地面上靈動富有韻律的圖案，表現出水的柔美與溫婉。該主題區域內設有多間中高檔的時裝店及首飾店，包括A/X Armani Exchange、Anteprima、售賣牛仔褲的DIESEL、AGATHA首飾店及M.A.C.等。案例一 圓方“火”區業態分布火區為動感娛樂地帶，在火的疆界里有香港唯一觀海溜冰場、電影院、電游區等娛樂休閑項

11、目。The GrandCinema 是全球首間“超體感”影院，破天荒設置了首度結合視覺、聽覺和觸覺的“Infrasonic系統”。該區域內設有多間茶座及咖啡店，包括Starbucks咖啡店、Haagen Dazs雪糕店及caffe HABITU。該區域也有不少首度進駐香港的名店，包括KuraChika、來自菲律賓的Metro Books大型書店及運動品牌FILA等。案例一圓方“土”區業態分布土區是唯一一個與其他所有區域直接相連的場所，貫通性最強，土區云集了各國潮流服飾，設有男士專區，可精心挑選高級服飾以至咖啡及雪茄品牌，名店有Alfred Dunhill、Cerruti 1811、Montbl

12、anc等，為品味族帶來一站式休閑享受。場內也設有豐澤電器和百老匯的電器店。案例一 圓方設計亮點圓方商場在其門楣上的商場名，只有英文名Elements，在其商場的標識上并沒有“圓方”的中文名，可見其國際化意識之高。案例一 圓方設計亮點圓方商場的設計靈感來自大自然，設有四千多平方米的天窗，充足的自然光讓商場內外連成一片，營造“購物綠園”的環境，令人恍如置身于都市綠洲。案例一 圓方設計亮點商場內設計參照歐陸式的風格，打造歐式的Indoor Boulevard雙層復式商鋪，商場走道最寬處有37米，營造舒適、悠閑的空間感。案例一圓方設計亮點圓方商場內的人流通道多為曲線通道，為典型現代Mall的國際商業流

13、行設計手法?，F代化的標識，現代室內裝飾，商業公共空間的營造，處處體現與國際接軌的現代商業建筑。案例一圓方設計亮點圓方商場的樓頂平臺設有7萬平方米的樓頂公園，有多個不規則天窗，照射進商場中庭。除日間自然采光外，夜間同樣可以帶來非凡的燈光效果。圓方商場位于地鐵九龍站上蓋，可選乘東涌線、機場快線的地鐵。此外商場下方有巴士總站，有多條大巴線路、小巴路線、穿梭巴士途經商場往返尖沙咀碼頭、尖東、佐敦、油麻地、紅磡、何文田及九龍塘等區。案例一 圓方與香港地鐵案例二K11藝術購物中心K11是全球首個品牌率先把藝術、人文、自然三大核心元素融合，將藝術欣賞、人文體驗、自然環保完美結合和互動，帶出無限創意、自由及個

14、性化的生活品牌，并為大眾帶來前所未有的感官體驗。六層樓高、樓面面積3.8萬平米。 K11定位于25歲至50歲中產階級、有一定經濟能力、追求現代生活的的社會消費群體。樓層分布B2-B11F2F3F4F詳細業態大超市、零售美食為主:Market PlacebyJasons、Sticky、Glacio等化妝品、珠寶首飾：AINHOA等流行服飾為主：Biba、Amdacious、Cloumbia等品牌主力店、娛樂：IMAX影院美食、酒店 案例二 K11業態布局案例二K11設計亮點為支持本地藝術創作，開拓空間予藝術家與公眾交流，K11藝術購物內更設計了十八個藝廊，遍布于商場四層的店鋪之間，展示藝術作品，

15、讓顧客分享藝術創作。案例二K11設計亮點商場裝飾及小品案例二K11設計亮點商場內外裝飾布置上處處體現藝術氛圍，讓購物成為藝術之旅，塑造一種休閑、享受的購物體驗。案例二K11與香港地鐵位于尖沙咀中部區域，連接香港凱悅酒店，尖沙咀地鐵站及設計時尚獨特的高尚住宅，毗鄰為尖沙咀辦公區，工作人口接近十萬，及約一萬間酒店客房，并與香港藝術館、香港文化中心及香港歷史博物館為鄰。案例三 海港城購物王國海港城共由五個區域組成，包括港威商場、海洋中心、海運大廈、馬哥孛羅香港酒店商場及星光城，店鋪種類包羅萬有，匯聚過千個時裝、美容、鐘表及生活潮流等國際品牌，是世界各地旅客游客夢寐以求的購物天堂。多元化的商戶組合讓顧

16、客可于海港城一次找到各式各樣的心頭好，因而獲得購物王國的美譽。樓層分布海運大廈馬哥孛羅酒店商場海洋中心港威商場B11F2F兒童設施、家居飾品連卡佛旗艦店運動系列、影 百貨音器材服飾、皮具 皮具、餐飲國際一線品 無牌美容護理、 珠寶、時裝、海景美術館 體育用品、長廊 美容、名表餐飲3FLCX百貨、臨海運戲院、影海餐飲、作品 音器材展數碼、名表珠寶、銀行、嘉禾影院、珠寶、銀行餐飲4F餐飲餐飲餐飲餐飲主力店BodyGloveLCX百貨住好D，海運戲院玩具反斗城、 連卡佛旗艦店，LouisVuitton 美術館D & G，Prada，嘉禾港威電影城 案例三 海港城業態分布案例三 海港城設計亮點為顧客提

17、供更體貼的服務：手提電話電池充電服務、雨傘借用嬰兒車借用、無線上網、自助飲品機服務等案例三 海港城設計亮點長廊挑空區在提供空間感同時，也增加了兩個樓層的通透性及品牌展示面案例三 海港城與香港地鐵港鐵：尖沙咀站（ A1清真寺出口）尖東站巴士：經廣東道經尖沙咀碼頭尖沙咀碼頭總站案例四IFC 最國際化的綜合體IFC（國際金融中心）項目由IFC MALL，國際金融中心一期、二期、四季酒店和四季匯組成。其中，IFC MALL作為坐落于香港中環海濱及商業中心的唯一商場，共地上4層，約8萬平方米，設計有1800個停車位。項目屬地鐵中環站上蓋物業，其商場IFC MALL除了連接機場快線香港站大堂，外部還有天橋

18、連通中環碼頭和中環多棟樓宇。匯聚超過200間國際品牌商戶，主要店鋪包括連卡佛的新總店，city super超級市場，Papyrus禮品店等。商場亦設有包括利苑酒家等多家食肆。IFC MALL業態分布案例四4F3F2F1F樓層分布詳細業態1F2F3F4F國際著名一線品牌，珠寶首飾、奢侈品等：LOUIS VUITTON、Cartier著名時裝、美容護理等：ESCADA、DAKS、LANVIN流行服飾、食肆、百貨等：太和殿精致麻辣火鍋、RIMOWA、Penny Black萬國美食、娛樂等：Enoteca、釜山料理案例四IFC MALL設計亮點大氣時尚的大堂天窗設計，增加商場 內部采光案例四 IFC

19、MALL設計亮點質感極強的內部設計案例四 IFC MALL設計亮點燈箱式電梯間高品質休息區案例四 IFC MALL與香港地鐵商場周邊交通便利，與港鐵中環站A出口、機場快線香港站F出口、港澳碼頭或天星碼頭相通，每天帶來數十萬的人流量。朗豪坊位于香港旺角砵蘭街，是旺角地鐵站上蓋商業，建成于2004年，總體量16.7萬平方米，成為九龍區著名的地標建筑，朗豪坊屬于地鐵上蓋商業綜合體項目，由購物商場、酒店、寫字樓組成。朗豪坊商場 香港潮流地標朗豪坊寫字樓智慧型甲級商廈，區內絕無僅有朗豪坊酒店 旺角區唯一的五星級酒店案例五 朗豪坊香港潮流地標樓層分布1/F至3/F4/F5/F至7/F8/F至12/F業態布

20、局時尚品牌匯聚，多個國際品牌均進駐這一層面積較大的商鋪美食廣場，齊中、西、日、韓、意等各式美食主打年輕服飾，是旺角是年輕人的世界潮流特區商場頂層12/F及13/F 娛樂專區終極吃喝玩樂的地方，內有各式餐廳、酒吧及Cafe，同時是近距離欣賞“數碼天幕 案例五 朗豪坊業態布局案例五朗豪坊商場設計亮點通天廣場商場四樓，樓高200米，匯聚人氣踞點。玻璃外墻設計、盡覽旺角景色。商場、酒店、寫字樓交匯點。案例五 朗豪坊商場設計亮點數碼天幕商場頂部設有全港首個數碼天幕，是朗豪坊的矚目據點。數碼天幕時刻綻入影像，拼貼出邊串幻彩旋渦、動感浮云，制造全港空前景觀，吸引大量年輕客群。案例五 朗豪坊與香港地鐵朗豪坊位

21、于旺角市中心，故此交通相當發達。鐵路方面，地鐵旺角站C3出口與商場的底層連接，亦可經E1出口從商場的砵蘭街入口進入，它將所有地鐵人流都匯集到朗豪坊商場辦公、酒店中，峰值能夠達到40萬人/天。亦可從九廣東鐵旺角站步行約10分鐘前往。朗豪酒店地下則為前往荃灣的公共小巴總站。區內亦有多條巴士線貫穿，主要集中在不遠的彌敦道上。Play more，Sleep less玩多點，睡少點香港的APM Mall是新鴻基地產于東九龍發展的旗艦商場，位于九龍觀塘，是觀塘地鐵上蓋物業，總面積大約6萬平方米。香港首個開創夜行概念的商場，為顧客提供購物消閑、潮流的時尚新體驗。現成為國內游客及香港年輕人的消費娛樂熱點之一。

22、案例六 APM香港首個開創夜行概念的商場案例六APM業態布局樓層分布B11F-3F4F-5F6F詳細業態吉之島超級市場化妝品、流行服飾匯聚美食廣場、大型酒樓、影音數碼電影院案例六 APM動感設計APM 商場內時尚、新穎的設計，靈感來自燈籠，并運用嶄新的建筑技術，制造懸浮半空的視覺效果，燈光亦因應不同樓層而轉變，帶領顧客進入一個超現代的感官世界，使前來購物的顧客流連忘返。案例六 APM活動推廣商場內的推廣活動成為APM商場一大特色，APM商場現成為了不少電影公司及唱片公司舉行簽唱會、首映禮等宣傳活動的熱門地點。案例六 APM與香港地鐵APM商場分別連接觀塘地鐵站、裕民坊與觀塘道東行、巧明街的港貿

23、中心以及創紀之城的開源道鱷魚恤大廈，優秀的選址和交通規劃，成為顧客到達商場的重要途徑。案例七太古廣場超級SHOPPING MALL太古廣場座落于港島中區心臟地帶，是金鐘地鐵站上蓋，面積約51萬平方米，是全球最大的市區商業及零售商場之一，包括四座大樓及一個購物中心。商場內網羅140多個世界知名品牌，薈萃了國際名牌時裝、古玩珍藏和高級奢侈精品，成為香港名媛、年輕才俊的聚腳點 。案例七太古廣場業態布局樓層分布B11F-3F4F詳細業態餐飲業：Thai Basil及ROKA日式餐廳、Zelo地中海菜餐廳時裝品牌商店,包括 Agns b.、GigaSports、Aquascutum、路易威登、Dior、

24、愛馬仕、Prada、Gucci、Cartier等。塔樓的中庭和平臺，設有的士站、停車場和頂層花園。案例七太古廣場設計亮點太古商場內設有行人天橋連接金鐘廊與統一中心，地下行人通道連接地下鐵路金鐘站及太古廣場第三期，交通十分方便。案例七太古廣場與香港地鐵太古廣場位于金鐘地鐵站上蓋，是香港及九龍(荃灣)兩條地鐵線的交匯點，并將物業四周串聯著放射狀的過街人行天橋，將不同功能、用途的物業貫穿起來，形成人流、物流、錢流的共享互通，共同把所處的商圈做大做旺。 規?；型ィ阂曈X沖擊、提高檔次與人氣娛樂繁盛：歡樂天地、盡情釋放大型豎向扶梯：增加空間層次感、便捷、有氣勢品牌主力店：聚集人氣、滿足各種購物需求食肆廣泛：每層設置食肆點，便民、人性化注重細節：設施、服務人性化、小品雕塑點綴情調 案例總結 共通點