1、房地產開發流程中的那些事1、土地證、建設用地規劃許可證、規劃要點批復階段土地證和建設用地規劃許可證這兩個證，加上規劃要點批復，是進行房地產開發的前提.但是,這幾樣東西領取的先后順序，非常的有學問。有經驗的同志，一看這幾樣東西的發出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣東西涉及到國土部門和規劃部門曠日持久的權力斗爭。目前我國法律也沒有很好的規范這個問題。恩，簡單的說一下，土地證由國土部門頒發，是土地權屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設用地規劃許可證由規劃部門頒發，是核定土地用途及用地界線的法律依據；規劃要點批復由規劃部門頒發，是確定土地使用強度指標的法律依據，如容積率啊建

2、筑密度啊停車位配置要求啊這些指標都在這個批復里體現出來，包括現在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現出來。一般來說，一塊地，必須要由規劃部門核定規劃要點，頒發了建設用地規劃許可證（以下簡稱地規證）之后，才能領取土地使用權證。這絕對應該是必須的程序。因為國土部門必須依據規劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。但是呢，在現實中呢，這個想法只能是理想狀態。因為首先，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權證。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開發商，

3、再去規劃部門軟磨硬泡，無論是修改規劃也好，還是根本沒有規劃都好，反正，我的土地出讓金是已經交了，剩下的事情你規劃部門得給我搞定。我不是批評這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不過是說，我國在這個問題上缺乏經驗，國際上也沒有什么可供借鑒的模式。因為我國的房地產管理體系那絕對是全世界獨有的。憤青們不要在這里給我指三道四。我在這個行業浸了這些年了，起碼我個人覺得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市規

4、劃這個概念一直到現在都還沒深入人心，更何況當時呢。不過無論如何，這種土地交易模式現在已經只是歷史了。新城鄉規劃法第三十八條：在城市、鎮規劃區內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門領取建設用地規劃許可證。城市、縣人民

5、政府城鄉規劃主管部門不得在建設用地規劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規劃條件。希望在我日后的職業生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規劃部門死磨硬泡，阿門。2、項目公司設立、立項、環境評估、房地產開發資質這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。非常的社會主義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關系也比較大，比如設立項目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉到其全資設立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交易。我再次強調一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉，不屬于交易。再次強調：不屬于交易。因此，房地產公司可以任意設置項目子公司，在房子賣完后再把它在實體

6、上消滅，只留下一個殼。這種操作模式沒什么法律風險可言，非常的經濟實用，因此現在我國稍微有點規模的房地產公司都這么干。再說立項，這個東西純粹是計劃經濟時代留下的產物，非常的煩，也不知道這個東西應該算什么。立項主要考察的是項目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場里，可行性這個東西，政府是從什么角度來管理的。反正現在各地由于市場經濟的深度不同，所以在這個事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴。而且立項到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。立項與其他程序的先后關系那更是異常隨便的事情。譬如最近國家的政策，要求先把環境評估搞了，再回頭來立項。這是基于加強環境保護促進可持續發

7、展的考慮。但在很多地方，環評的一項主要前提材料就是立項批文。立不了項根本做不了環評。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。反正到目前為止，建設項目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司，去環保局，就讓他們給我推薦環境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負責把這些手續辦出來。編制費用稍微給多點都沒關系。總之我自己一看到這些手續，頭就痛得厲害。房地產開發資質就比較有技術含量一點，關鍵是專業技術人員難找。現在這些專業技術人員資料都是省內聯網了，想搞幾個球人

8、糊弄建設部門基本上做不到，建設部門也不敢在這個事情上亂來，因為任何人都可以上網查到，某某是什么專業資質任職什么公司。現在結構類的工程師難找啊，感慨一個。嘿嘿。下一篇開始講正式的規劃報建：總平面審查階段。3、總平面審查階段這個階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫“修建性詳細規劃審查”。這個階段就是審查小區的總平面規劃圖紙，也就是審一個小區的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總容積率是多大，有沒有超過規定的容積率，建筑密度是多少，進出小區的道路怎么安排，是不是符合消防規范，等等等等，這些東西都是非常的專業啊專業。在這里我要舉例說明一

9、下，比如建筑密度，這個東西看起來很簡單是吧，就是建筑物基底面積占整個小區面積的比例數。譬如這個小區是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起來這個計算應該是沒有什么爭議了。但是且慢。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場。現在，爭議就來了，我這個2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。現在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個2000平方米不能算在建筑

10、密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術規范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營。再舉個例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來很簡單。但是放到實踐中一看，啥是凈用地面積啊？從哪里起算啊？是純粹的土地使用權證載的面積呢，還是比這個面積大那么一點，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個東西根本說不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。這都是可以鉆營的地方。其他的地方，譬如消防通道的設置，高層建筑四周必須設立環形消防車道。但是這么一搞，小區的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。這么

11、搞行不行？反正我個人不知道行不行。消防車道的載重量那是有非常嚴格滴設計要求滴，反正我個人不知道這種草地能不能承載得起消防車。審總平面是整個開發報建過程中最有技術含量的活，這個過程一般都要2到3個月，往往都要和規劃部門反復修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。我反正幾乎沒有見過能順順當當啥工作不做，干等著就能通過總平面審查的。我也沒見過那種零缺陷的總平面設計，只要有心，無論什么公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉彎半徑太小，等等等等4、管線綜合審查、排水許可證管線綜合審查是規劃部門

12、的專業審查內容之一，我現在專門拿出來講，因為這個東西實在是非常，非常的專業啊。搞得不好的話，實在是害死人啊。而且，被這個東西害死的公司比比皆是。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會在這個問題上犯重大原則性的錯誤，事實上，無論什么房地產公司，在這個問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。說了半天，管線綜合是啥？包括三大項：小區給排水管線、強電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據各項設計規范科學統籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進小區，然后怎么把生活污水和雨水排出小區；強電就是生活用電，線路從哪里進，怎么上樓，怎么進門

13、；弱電的內容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網線、內部監控線路，等等等等，多得要死。上面這三樣東西要科學的話，統統都得在地下走，從地下穿進各棟單體再連接進入千家萬戶。這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專業人士，要判斷一個小區的官線綜合設計好不好，只需要看兩個東西：1、你就這么走進一個小區，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要有這個，基本上這個小區你就不用多考慮了。2、沙井蓋是不是基本沿著小區道路排布，不是搞到到處都是。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區你就可以考慮放棄了。為什么我要這么強調這個管線綜合呢？如果它設計不好有什么后果呢？

14、首先，就是給排水會整天出問題。一下雨小區就變池塘的事情，我實在是見得太多了；然后，對于年輕的我來說，就是網絡整天出問題，小區網絡運營商根本沒得選，因為只埋了一條管，別的網絡運營商想進來提供優質服務都不行，而現在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網了。再然后，夏天千萬別開空調，一開就斷電跳閘。家里的電器得輪著用，千萬別一起開。看電視的時候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。這都是管線綜合沒搞好的標志啊。你說，這樣的小區，能住嗎？管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們設計的時候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實上，是不行。為什么？因為所有的線，你都得

15、從外面引進來，都得跟外面有個接口。但是接口在哪里呢？我現在告訴你們，無論開發商們在事先做多少準備工作，做多少調查工作，都無法保證預留的接口不發生變化。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。這種事情太常見了。大家肯定經常看到市政管線施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。我反正是被這個東西搞怕了。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發現那個變電站已經搬走了，又或者它的容量已經超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時

16、候只能花冤枉錢，亂引。引到多少電算多少電。至于，呃，會引起什么生活上的麻煩，我也不知道。再說到這個排水許可證。這個東西是市政部門發的，專門針對小區的排水。現在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個東西反過來又影響管線綜合設計，事實上是一回事。我就不多說了。5、單體審查建筑工程規劃許可證規劃部門對單體設計的審查那也是非常嚴格的，但是總體來說，相對于總平面規劃，就比較容易通過一點。 單體設計是啥呢？就是在總平面規劃的基礎上，落實單體建筑的設計方案。單體方案主要是些啥內容呢？我個人是這么總結的：關鍵就是落實各空間的大小尺寸。這個

17、階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業一般是100平方米配一個車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。當然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個階段主要是經驗值，按35平方米到45平方米平方米一個車位這樣的經驗值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認真的在圖紙上數。但是單體階段就不一樣了，就開始數了。這個時候什么毛招都會用上。比如所謂的子母車位啦，根本停不進去車的轉角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時候，無論

18、怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機械停車位。立體機械停車位我相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進出一次花上半個小時那是非常正常的事情。不過無數開發商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個機械停車裝置那是絕對不會安裝的。那么，為什么開發商那么不愿意建大點地下室？因為建地下室是虧本的。買的人也少。我知道這個話一說出來糞青們就會向我開炮，說什么10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發商還虧本？事實是，停下一臺車，的確只需要10個平方米不到的空間。但是，你要把這部車停進去，你另外還需要30平方米的進車道。所以按經驗值，每個停車位所須分擔的面積，基本上都是35到45平方米。規劃

19、部門都這么掌握。你這個車是不能垂直起降的。這就是客觀規律。當然我這個是大概經驗，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據說停車位都能買到40萬一個。不過這個不代表一般規律。嘿嘿。審完單體設計，設計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領建設工程規劃許可證。這個過程比較沒什么技術含量。不值得多說。我就一筆帶過了。不過這個建設工程規劃許可證，在新的城鄉規劃法中被提到非常高的位置，反復的強調6、消防和人防專項審查這兩樣東西搞死人。我直接這么下兩個結論：沒有哪個小區的消防和人防設計是達標的。沒有哪個小區的消防和人防設備是合格。我就這么直接一點：消防報建，要說難，是所有

20、專業報建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單。至于人防報建，這個東西莫名其妙，我不知道這個算什么，我對任何備戰的東西，都心存惡感。先從消防說起。消防部門是武警官兵，不是政府機構，這個大家心里要有數。我國的消防審查，在很多時候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我們的開發商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規范的話，這個投入太大了。另外我們的消費者也沒這種意識。因為很多消防上的要求是非常影響使用的，比如電梯間和樓梯間之間設置個1級防火門，那對業主進進出出來講，是非常不方便的。基本上來講，消防設計絕對不可能嚴格按規范做夠做足。在這個方面，審查那也是越來越嚴。一般說，各發展商都是委托消防施工企業

21、代理報建。為什么呢？因為這些企業長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關系千絲萬縷源遠流長，往往由他們出面才能把事情辦成。但是，我在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規范，基本上沒人敢動手腳。比如12層以上要設置專門的消防電梯，17層以上設置剪刀樓梯，這些強制性規范已經是鐵律。我個人沒見過有開發商能繞得過這些強制性規范的，即使能繞過去將會獲得巨大的回報，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊，但是基本上沒人敢去辦。起碼我不敢。在我個人日后的職業生涯中，我也不敢。人防工程是非常神經的一樣中國特色的東西。我不知道這個東西算啥。真要有空襲了我絕對不會呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見

22、。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對活埋掉。當然這只是我的個人觀感，大家不必介意。人防部門屬于政府部門，不是軍隊編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發產權證。這部分停車位只有使用權。關于人防停車位的使用權問題，現在的爭議非常大。社會上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權法的神經們。我現在告訴你們，所有的人防用途的東西，產權都是國家所有。國家為了鼓勵大家搞人防工程，就允許你暫時用著。但是這個產權，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業主。因為人防用途部分的車位只不過是一種暫用的性質，不能賣，所以開發商絕對會想辦法減少人防面積。另外，人防設備那也是非常瘋狂的東西，比如

23、人防那個安全門，那都不知道算啥，那個東西要真放進地下室，還真是搞碉堡了。也不知道能防什么7、節能審查、施工圖審查在領取建設工程規劃許可證之后，設計公司在建筑施工圖的基礎上再次細化，完成結構施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結構計算書等，完成節能設計，做一個節能計算書，就可以開始這兩項審查了。節能審查，在我的個人經驗里面，是怎么審都行的事情。我國現在越來越強調可持續發展，建筑節能擺上的位置也越來越高。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西，在節能方面肯定是不達標的。搞了這些東西，夏天空調得開到瘋狂掉。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在

24、節能審查上都比較能達標，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有一個取暖的問題，節能不能達標的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費的。但是南方人對這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。說到這里不由得想對那個套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說兩句。建設部的官員們在政策制定上，必定帶有強烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習慣居住大面積。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達標了。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風要求時，90平方米的套型面積的確可以設計出非常不錯的三居室的戶型。這是與北方人的使用習慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較

25、低，一般人都不習慣每天洗澡。（我說明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事。）但在南方，僅僅只是增加這么一個洗手間的窗戶，90平方米要設計出三居室，就幾乎是不可能完成的任務。這個稍微在圖上畫一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。本人當年參與的好幾個項目，為了在滿足這個9070的要求下還能做3房單位，設計師嘔了不知道多少噸血。現在市場上的公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位。當然，兩房單位也可以住，不過就不能養孩子，一養孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉身的地方都沒有。現實就是這么滴殘酷。客觀規律就是如此。現在有些公司為了規避這個9

26、070，還想了些花招，比如設計兩套房子，再打通它一起賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個做法稱為不良開發商昧著良心做事。我個人無言以對。恩，說個節能審查，一說開去就說了這么多，不好意思不好意思。現在開始說施工圖審查。施工圖審查現在都已經在表面上市場化了，允許開發商自己找資質的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結果負責。但是，基于我國的審查技術非常的落后，恩，怎么說呢，連設計、施工技術都非常落后，因此這個審查實在是見仁見智，根本沒法子審。在這里講一個本人曾經親歷的事情。那一年在珠三角一個三線城市，在一個別墅項目門口建一座景觀塔。那個塔呢，形狀就像個紡錘，中間粗兩頭細。該地建設局檢

27、查組帶人檢查施工現場，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個檢查組全部死光。這是個大事啊，政府因此組成了浩大的調查，來查這個事故的原因。首先當然是從源頭設計查起。結果一查，設計堅稱沒有任何設計上的問題。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說，不行，這個圖紙有問題。兩邊就吵了起來。最后兩邊都說服不了對方。要說這個圖紙違反強制性規范吧，它也不違反。但是不違反強制性規范就表示安全合格嗎？我看誰也不敢說這個話。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個罰了些錢，了事。現在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個塔，做審查的時候也是吵得不可開交。最后也是不了了之，因為這根本說不清楚，到底安不安全反正我個

28、人不知道。施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。施工圖審查時除了給審查費，專家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續施工許可余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因為這兩樣東西是最擾民的。我知道在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣東西：余泥和噪音。但現在，越來越多的城市，開始加強了對這兩樣東西的管理。余泥排放現在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財道路了。運輸施工余泥的車輛，只能在規定時間，規定道路上行駛。但在很多時候，根本不可能這么規范。尤其是工程趕進度的時候，那是日夜得都運泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙

29、。余泥在運輸過程中，很容易污染路面。本人曾經見識過廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結果被罰了5萬多，包工頭拼命去做工作都沒用，估計是交通部門火大發了，撞槍頭上了。噪音排放許可，是指只能在規定時間，用規范的，噪音較輕的方式施工。這個是環境保護部門管著的。現在很多城市已經禁止使用錘擊樁了。那玩意打起來不是人能忍受的，想當年我剛剛進入這個行業時候，我*，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。當然用錘擊樁，那肯定是最經濟的。只要沒人管，開發商絕對用錘擊樁。因此我個人無論如何，都支持在這方面加強管理。此外，對那些夜間連續施工的，更要予以管制。現在在一些城市，這個夜間連續

30、施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。那是真管得不錯。無論怎么找關系都難批得下來。如果居然膽敢不報批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。但是絕大多數的城市，唉，那處于幾乎沒有管理的地步。 我作為從先進城市走出來的三個代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問人家環保局，噪音排放和夜間連續施工怎么辦手續啊？結果被人家狠狠的嘲笑過好幾回。嘎嘎，我相信這里也會有人看過我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說：有這種手續嗎？我這里沒有啊，我這里很簡單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。9、質量監督、安全監督我為了把施工許可證這一節趕緊搞出來，已經寫得不耐煩了。但是沒

31、法子。程序是這么一步步走過來的。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我*，后面不知道還有多少程序。放驗線、白蟻防治、防雷、預測繪、預售、各專業驗收、項目備案驗收，一直到交樓。這得寫死我啊。為什么我會突然發這種神經寫這種東西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢騷百余字。謝謝各位。質量監督站和安全監督站都是建設部門下屬機構。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續。這兩個站的分工，我跟各位說老實話，我分不清楚。在我看來，質量問題都是安全問題。我就不明白為什么要搞兩個站，分著管。譬如我打樁沒按規定程序打，導致樁荷載不達標，這個到底是安全問題還是質量問題？我反正說不清楚。總之兩個機構都得好好的哄著。當然

32、在若干細節上這兩部門還是有所區別。比如有些安全問題的確跟建筑質量關系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規定亂堆啦，這些。但在我看來，安監把質監吃掉，并成一個機構，沒有任何邏輯和操作上的困難在現實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質監辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發現毛病的，就屬于安監的職責。由于質監搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質監在管理上就沒那么的嚴，為什么呢，因為質監大多得靠這些收費項目養活自己。收人錢手軟，云云。安監基本不收費，但是他們也能想出非常多的收費服務出來，譬如安全生產培訓，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。現在在有些城市，質

33、量檢測的功能已經開始市場化了，有資質的檢測單位都能做檢測了。我見過最好的城市是廣州。做個樁檢測的費用，只是周邊城市的3分之1。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說一句，打完樁必須做檢測。檢測合格了，才能做承臺，繼續往上建。各位的，明白？不過呢，絕大多數的城市，這個功能被質量監督站牢牢的把持著。這個也是建設部門的生財主道啊。我要是局長我也不肯放。嘿嘿10、施工招投標、監理報建首先，我必須說明，按照我國現行招投標法，私營房地產公司（無國有經濟成分），其房地產項目不需要做建筑施工招投標，他們可以直接發包。但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業施工，都必須做招投標。這是廣州在管理上嚴重違反行政許可法

34、的地方。我個人對此一直持非常反感的態度。在大多數城市，私營企業只要能提供私營企業證明，既可免除施工招投標手續。啥是私營企業證明呢？去工商局打一張股東結構書就行了。在必須要做施工招投標的時候，我必須得說，這個領域那是真黑不是假黑。黑得讓人毛骨悚然。搞施工的就沒幾只好鳥。我在此隨便講個故事哈。施工企業必須把自己的專業技術人員備案到建筑管理部門里去，一般包括施工員、質量員和安全員。施工投標的其中一個材料是專業技術人員，根據項目大小，配備的人員多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在廣州，某企業圍一個標，另外一個不識相企業就想進去，材料一準備，然后發現自己的技術人員不夠了，于是馬上到建設局備案新增

35、人員資料。本來這種新增技術人員備案實在是非常簡單的事情。結果，連交件都交不進去。總之就是不受理。后來求爹爹告奶奶給受理了，然后又因為其中一個人的身份證復印得不清晰，全部材料退件。這個企業的老板氣得吐血。到最后當然這個標是投不進去了。我這里講的還只是個小手段。暗地里啥招數都用得出來。我個人不排除有些人為了逼別人退出投標會使用黑社會的可能性。監理招標的程序跟施工招標的程序及做法幾乎一致，我不多說了。監理報建是完成這個監理免招標或招標手續之后的事情，做一個監理規劃和監理細則，交建設部門審核一番，認為OK了，發一個監理審查意見。通過了就是下一步，施工許可證。監理規劃和監理細則，老實講，在我個人的經驗里

36、面，我從來沒看到建設部門真的做過審核。在我個人的從業經驗里面，我沒見過幾個政府官員能看得懂的11、施工許可證 施工許可證所須材料基本上是上面全部手續一個匯總。缺一不可。在我個人的職業生涯中，我從來沒有經歷過能辦齊上面所有的手續，再申領施工許可證的。在我與同行的交流中，我也從來沒見過老老實實的一步步完成所有手續，再來辦施工許可手續的。要這樣的話，絕對沒1年的時間出不來。不相信的同學，請回頭再把前面10個大項看一遍，基本上每個大項里的每一個小項的工作日不會少于20個。而且得一步一步來。這是什么概念？這是卡死你的概念。隨便哪個環節出了任何問題，直接就GAME OVER。在改革開發之初，外資企業剛進中

37、國的時候，有個著名的段子，說是有個企業要搞一個項目，前后蓋了200多個章，事還沒辦成。最后撤資了，不干了。上級政府震怒，云云。現在改革開發這么多年了，我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程方便嗎？我們能方便快捷的為企業服務嗎？到了今時今日，還有什么企業抱怨過政府管得太嚴，太死，審批環節太復雜嗎？聽不到了。為什么？因為大家統統都已經適應了這個游戲規則。大家已經在這個圈子中取得了某種平衡，達成了某項交易。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效率。 我知道我這么說，會有很多糞青完全不能理解。我就這么告訴你們：大家都已經把潛規則當成了規則。這些規則維系著房地產這個產業。在每一個程序中，

38、在每一個環節中，都存在利益分配，都存在制衡。這個系統在經過10多年的運做之后，它本身已經具有了生命力，絕對是牽一發而動全身。因此，我們經常可以看到，除了一些管理相對規范和嚴格的大城市，很多的城市都可以在未領取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。這就是一種雙方博弈之后達到的平衡。哪怕是在這些管理相對規范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護可以先發一個單獨的施工許可證，然后再發地下室部分的施工許可證，再發地上部分。這么把一個項目分割成很多部分發證。為什么？因為這是雙方一起適應，互相妥協的結果。政府要是把企業都給玩死了，他們就沒得玩了。之后的內容，大家就開始熟悉起來了

39、：我們終于進入銷售環節的各項手續了。12、放線、驗線這個就簡單的說一說吧。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實地上落實一個具體的位置，這是個技術活，要測量，定坐標。這個活就叫放線。放線一般是規劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機構干，不過有些發達城市也已經把這個工作半市場化了。嘿嘿， 又來一個半市場化。正式放線的前提是領取了施工許可證。放線后，測繪院會發出一份放線冊。在工程提前施工，違章施工的場合，都需要做通這個測繪院的工作。讓他們提前來做放線。唉，又來一個“做通”工作。放線完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之后就做驗線。一看這個建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗線冊。這個驗

40、線工作跟日后的驗收有莫大的關系。所以測繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場合。13、預售許可證 終于說到這個了。預售現在的管理已經比較嚴格了。我所知道的，在房地產已經成為了一個產業的城市，預售許可都要求在網上辦理，全程公示。現在在預售上面做手腳的可能性越來越小了。預售許可最重要的條件是：高層建筑結構完成3分之2，低層建筑結構封頂。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數高低，全部封頂才能放貸。因此現在高層建筑往往在完成3分之2的結構，取得預售許可證之后，開發商在推盤時都不積極。因為這個時候，錢也不是很能收得到，只能收到個2、3成，但是各項交易稅費卻要按足成在當年予以計算

41、。在理解了這個之后，或許我們對捂盤這種行為，會有更深刻的認識吧。現在辦預售許可，都要做價格公示。交易價格必須明確到套，單價必須清晰，在交易現場，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。但是，我必須要說，但是，政府沒有（也沒有權力）對房地產交易價格進行管制。在辦理預售手續時所申報的價格，開發商可以完全不予理會。這個價格申報一下就完了。我每次做預售許可的時候申報價格，直接就是2500元/平方米。從來都是如此。隨便你怎么公示。賣的時候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒有任何法律上或者行政上的責任。（不過現在在南京等地出現嚴格的價格申報制度，售價不得超過申報價，不得隨意漲價）

42、在預售許可方面還有個值得一說的地方就是預測繪。房管部門下屬的房屋測量部門，根據開發商提供的圖紙，事先算一個面積。這個叫預測繪。在竣工后，到實地測量，就是實測了。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發商之間的主要矛盾。這個矛盾是怎么來的呢？最關鍵的就是這個預測與實測之間的面積差異。造成這種差異的原因很多，比如施工不規范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計算上對公用部分的統計有誤差，這些都有可能。但要說是開發商的故意造成的，我個人沒有見過。開發商也沒這種能力或故意去故意做假，當然我個人不排除有些頭被門夾了的開發商被某些運氣極好的人撞到。 現在為了避免這種糾紛，各大開發商都學乖了，開始花很大的精

43、力在做通房屋測量機構的工作上。總之無論到時候實測面積是多少，房屋測量機構都照樣按著當初的預測面積出報告。14、關于預售中的土地解押在寫預售的時候，關于土地解押的問題，我不是很敢下筆。作為一個房地產從業人員，討論這個話題，顯得比較不合適。這個話題非常敏感。這其中有無數的道道兒。我個人對這一塊的玄妙也不是很能理解。盡我的理解講那么一點吧。先從土地抵押說起。現在關于土地抵押的規則越來越嚴格了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開發商為什么這么緊張施工許可證的原因。貸款額現在基本上都是根據施工許可證載建筑規模來確定和發放的。在這方面，我相信全國的銀行都是大同小異的。土地抵押必須辦理抵押

44、登記，這個是常識了。不多說了。根據現在越來越嚴厲的銷售管理規則，辦理預售許可證時，該地塊不能有任何抵押。但是，我們都知道一個事實就是：任何開發商都必然會選擇將土地抵押貸款。這就意味著開發商在辦理預售許可證時面臨著很嚴重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個預售許可證就出不來了。還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。哪有那么多實物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已經拿去抵押融資了，還等到現在啊。這個時候就是考驗人類的智慧的時候了。現在的任務是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預售許可證。我不知道其他公司的融資及報建人員是怎么處理這種事情的。我只說其中的兩個辦法（

45、唉，我覺得我好象在傳授犯罪方法似的，靠）。現在絕大多數的城市，國土部門和房管部門都是分離的。在國土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預售許可證。房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的。這兩個部門絕對不會主動向對方查詢對方的登記資料的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個解押和新抵押中間，會有一個抵押物懸空期。這個懸空期是合理的。無論銀監還是上級什么部門來查，都可以解釋過去。那么我們就利用這個懸空期吧。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換

46、抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我個人佩服之極），然后拿著這個注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經解押了啦。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預售許可證了。只要他們一收材料，立馬又把這個土地證重新送進國土部門辦抵押。辦得快的話，只需要懸空半個小時。如果擔心房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個1天兩天再去國土部門辦抵押，也行。國土部門與房管部門分離，實在是一項有無數空子可以鉆的制度啊。此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個城市都辦得了。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續），也可以試試，土地解押，換

47、成地面上的在建工程抵押。同樣是利用懸空期來做事。這種方法在國土與房管合并的地方也能用。15、規劃、消防、人防、管線、質量等專項驗收，竣工驗收備案，交樓其實，在說了這許多之后，大家應該都明白了，到驗收階段是怎么一回事了。在做了前面這許多的鋪墊和協調工作，結識了那許多的人，一步一個腳印的，做到了現在，如果還不能完成現在的工作，就真是白混了。規劃驗收主要是驗收各項規劃指標是否超標。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項驗收了。這項驗收的前提是做驗線，基本上驗線可以通過，規劃驗收的時候也不會有太大的麻煩。基本的過程如下：規劃局的同志坐在車里看一下，哦，封頂了。然后拿起驗線冊來看看，哦，沒問題，數一數層數，

48、哦，是這個層數，就回去該干啥干啥了。消防、人防和管線驗收，都是由這幾項專業的施工單位搞定。也只有他們能搞定。開發商自己做這幾項驗收，肯定通不過。這也是開發商不敢得罪這三大專業的施工單位的主要原因。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。我就講個電的事情。在報裝的時候，設計好了裝3臺變電箱。施工過程中因為資金壓力比較大，拖了一下電力施工企業的工程款。這個企業也不說什么。驗收的時候到了，供電局無論如何都不肯供電了。說這個三臺的設計不合理，要變成四臺。這怎么得了啊？業主都要入住了，電都供不上。你要說這是誰的責任吧，這根本都說不清楚。而且還不敢計較這個。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電

49、力施工款。只要不得罪這幾項專業的施工單位，驗收基本上都通過。但是，驗收報告上肯定會留有伏筆，基本上都是這么個寫法：原則同意通過驗收，但如下問題需要進一步整改：12345云云。質量驗收現在非常簡單了。竣工之后，施工單位、開發商、監理單位，合在一起整個驗收報告出來就行了，然后交給質監站備案。這就完成了。現在監理公司絕對不敢得罪甲方，乃至在絕大多數的施工過程中，監理公司都沒人出現的，直接就是賣個名字給甲方。甲方自己把監理的活給干了。這是普遍現象。到時候就負責簽字蓋章。質量驗收和各專業驗收都完成了，規劃驗收也搞完了，就是最終的到建設局去搞竣工驗收備案。這個備案就沒什么好多說了。竣工驗收備案完成，是法定

50、的正式交樓條件。沒有這個竣工驗收備案表，業主可以拒絕收樓。我看到很多未辦理竣工備案手續的樓盤就強迫業主收樓的報道，一直覺得比較奇怪。也沒見到記者到建設局查詢竣工備案資料的情節。我反正沒親眼見過這種事情。但是我國在這些問題上一直充斥著大量的不良媒體的不實報道，所以我也不很關注這個事情。物業管理這一塊，我就不多說了。各項手續基本上到這里就結束了。接下來就是產權證辦理的事情了。先做大確權，給整個樓盤做個確權發證，然后再分戶發證。這些東西哪怕是街邊做中介的都懂，我就不贅述了。謝謝各位。結束語這整個過程，也只不過是個大概，而已。事實上還有很多需要跟各個部門扯皮的事情，沒寫進來。譬如工程造價的預算報告的問

51、題，干過這個活的人肯定知道，和建設局扯這個預算單價是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。但是這個東西又只不過是整個過程中的一件小事。我最近這兩年經常看到什么合作建房的倡議。 往往都報以冷笑。連專業房地產公司之間的合作，都幾乎沒有成功個案的情況下，幾十個互不相識又缺乏專業知識的人，能合作建起一棟供自己居住的樓？ 憤青們會和我說，房地產公司之間的合作怎么就缺乏成功個案？我在這里可以明確告訴你們，我沒見過。在漫長的施工、報建、融資、銷售過程中，有無數次的臺底交易和私下勾結。再好的朋友也會在這種氣氛中開始互相猜疑并導致最終散伙。憤青們又會說，我就規規矩矩的報建、施工，不融資，難道我還建不起一座樓嗎？我可以

52、很明確的告訴你們：不可能。這整個房地產開發流程，已經結成了鐵幕，它具有強大的生命力，足以將不遵守這個秩序的任何人擋在門外。你試圖規范做事，誠實做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審1年。這種事情我真不是沒見過。我親眼見過一個年輕的民營企業家想搞房地產，從04年開始領取了規劃要點，審總平面，審1年沒審出來，規劃要點到期了重新回去領，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領規劃要點，但是總規剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。最后一無所獲。連告都不知道要去告誰。我親眼見過這個身家過億的民營企業家卑微著站在規劃局的一個小科員的辦公臺前，受著訓斥：你這個總平面圖，地下室邊界線和地

53、上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過再來。 無論你們在各自的領域內是多么的優秀。你們可能是電子行業的巨子，是網絡經濟的領頭人，引領了化工行業的風暴，只要你們試圖進入地產行業，你們就 要遵循這個行業的行規。任何試圖改變現行房地產管理規則的人，都會受到血一樣的教訓。在這個行業里面，遵循規則比任何行業都要顯得重要。房地產項目開發建設流程一、 土地手續：1土地出讓合同：通過出讓的方式取得土地使用權并簽訂土地出讓合同。2土地用地勘測圖。3建設用地批準書。4土地契稅、地稅完稅證明（財政局、地稅局）。5土地登記申請，審核發土地使用權證。二、規劃手續：1項目總平面規劃，

54、規劃設計方案申報經規劃委員會通過后，發規劃批文，按規劃批文辦理建設用地規劃證。時間需2-3周。2建設工程規劃許可，根據總平面圖規劃，進行項目建設工程單體初步設計，申報單體工程規劃許可。時間需2-3周。3交納規劃技術服務費、配套費等，辦理城建檔案移交合同。三、項目發改委立項：1項目申請報告（工程咨詢院）。2項目規劃批文、總平面圖。3環境影響評價（環保局）。4抗震設防（地震局）。5無線電委員會等部門意見。6辦理完以上材料后報經發改委審批后發立項批文。四、工程施工手續：1場地三通一平，達到場地平整，水、電、路通具備施工條件。2工程勘察、設計。根據單體工程規劃具體要求進行勘察，勘察單位出詳細勘察報告后

55、，設計單位進行設計出施工圖。時間需6-7周。3圖紙設計審查：工程施工圖紙審查（建設局圖審中心），消防設計審核（消防局），防雷設計審核（氣象局），人防手續（人防局）。時間需2-3周。4工程報建，察看現場。5辦理工程施工、監理招標，確定施工、監理單位，發中標通知書，簽訂施工、監理合同。時間需4-5周。6前期綠化設計，辦理綠化審批手續。7建設工程質量監督手續及建設工程安全監督手續。8建筑垃圾處置、商混供應合同。9交納相關費用，社會勞動保障費、開發管理費等。10申辦建筑工程施工許可證。11簽訂開發項目合同、項目手冊，辦理開發經營許可證。五、工程建設階段：1臨時設施規劃許可，規劃放驗線工作。（規劃局）2

56、開工建設，進行工程質量控制、成本控制、進度控制。3配套工程施工建設。4房屋面積測繪，辦理房屋銷售手續（房管局）。5簽訂銷售合同，回收資金。六、工程項目竣工驗收交付使用：1建設項目單體工程驗收。2建設項目竣工綜合驗收。3辦理建設項目竣工驗收備案手續。4物業服務公司進住管理、服務。5業主交接裝修入住。6辦理建設項目產權登記備案手續，業主辦理房產權證。房地產開發前期工作流程手冊1.0目的明確開發項目報建/報批、取證范圍、條件、法律、法規依據，以利開發項目的順利進行2.0適用范圍適用于開發項目全過程的報建/報批、取證工作的管理。3.0職責公司相關部門及各開發公司按職責/業務的劃分，分別負責組織辦理相關

57、的報建/報批、取證工作。3.1 管理中心負責：a) 公司注冊登記、營業執照、法人執照、資質評定申報；b) 公司備案申報。3.2 綜合部負責：a)房地產開發項目手冊的辦理；b)土地使用證書辦理；c)建設用地批準書申辦；d)建設用地規劃許可證的辦理；e)建設工程規劃許可證的辦理；f)施工許可證的申辦；g) 商品房預售許可證的申辦；h) 房屋所有權證的辦理。3.3工程部負責辦理：開發項目竣工綜合驗收的申報。4.0 作業內容4.1 公司項目開發新立項目必須按國家法律、法規和項目所在地相關行政主管部門的要求，辦理報建/報批、取證手續，獲取有效的批準/注冊/許可文件。4.2 各負責辦理報建/報批、取證的部

58、門領導和具體工作人員，應認真學習相關法律、法規，了解報建/報批、取證的規定和要求，準備并提供所需的文件、資料，做到及時、完整、準確、清晰。4.3 房地產項目公司注冊及資質等級的辦理4.3.1本程序所稱項目，是指由公司投資或與他方共同投資，從策劃、立項、籌資、設計、工程建設、直至經營的全過程。4.3.2 公司或與他方共同投資開發的項目，應按相關法律、法規的規定，辦理有關審批手續，領取營業執照/法人執照。4.3.3 注冊房地產開發公司應具備下列條件；a)有明確的章程和固定的辦公地點；b)有獨立健全的組織管理機構，有上級部門或理事會任命的專職總經理/經理，并配備與企業資質等級相適應的專職技術、經濟等

59、管理人員；c)有不少于企業等級的自有流動資金；d)有符合國家規定的財務管理制度。4.3.4 國家對房地產開發企業實行資質管理，規定了不同資質等級企業應具備的條件和可承擔的開發業務。房地產項目公司辦公室應按規定向項目所在地（省、自治區、直轄市）建設行政主管部門提報資質認定申請。4.3.5 以開發項目為對象從事單項房地產開發經營的項目公司，不定資質等級，由項目所在地建設行政主管部門根據其項目規模審定其資金、人員條件，核發一次性資質證書。4.3.6 本程序4.3條的具體辦理按中華人民共和國公司法、中華人民共和國公司登記條例、房地產開發企業資質管理規定及中華人民共和國外資企業法相關規定辦理。4.4房地

60、產項目公司備案4.4.1 房地產開發公司自領取營業執照之日起30日內，到登記機關所在地的房地產開發行政主管部門備案。4.4.2 申請備案時，應提交下列文件：a) 營業執照復印件；b) 企業章程；c) 驗資證明；d) 企業法定代表人的身份證明；e) 專業技術人員的資格證書和聘用合同。4.5土地使用權證的辦理4.5.1 開發項目的土地位置由經批準的初步可行性研究報告選定。初步可行性研究報告選定的位置，應符合該位置土地使用條件。而使用條件由國家行政主管部門以“公告”或“文件”的形式予以明確。4.5.2 國家行政主管部門限定的土地使用條件，一般以房地產開發項目建設條件意見書的文件形式提交負責土地出讓或

61、劃撥的管理部門，作為使用權出讓合同的必備條件。4.5.3房地產開發項目建設條件意見書主要包括以下內容：a) 項目性質、規模和開發期限；b) 規劃控制指標及規劃設計要求；c) 基礎設施和公共服務配套建筑的建設要求；d) 基礎設施和公益設計建成后的產權界定；e) 項目拆遷、補償、安置要求；f) 項目經營方式等。4.5.4 初步可行性研究報告經規劃行政主管部門批準后，公司（以下簡稱公司）經辦部門持批準的文件向縣級以上人民政府土地行政主管部門提交開發項目用地申請。4.5.5 經批準的用地由市、縣人民政府頒發建設用地批準書。4.5.6 通過拍賣、招標或協議方式取得土地使用權的，應依法與土地使用權出讓方簽

62、訂合同。4.5.7 公司對持有使用權的土地，依法支付出讓金、地價、有關費用和履行拆遷、安置、補償等責任。4.5.8 本程序4.5條應按照下列法律、法規的規定實施；a) 中華人民共和國土地管理法；b) 中華人民共和國土地管理法實施條例；c) 中華人民共和國城市房地產管理法；d)城市房地產開發經營管理條例；e)中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例；f)城市國有土地使用權出讓轉讓規劃管理辦法；g)城市房地產開發管理暫行辦法。4.6土地使用證書的辦理4.6.1 公司獲得土地使用建設用地批準書后，應依法辦理土地登記。4.6.2 委托代理人辦理土地登記的，公司應與受委托人辦理授權委托書。4.

63、6.3 申請土地登記時應向土地管理部門提交下列文件：a) 土地登記申請表；b)單位法定代表人證明、個人身份證明或戶籍證明；c)土地權屬來源證明；d)地上附著物權屬證明。4.6.4經土地管理行政部審定后發給“土地使用證書”。4.6.5土地使用權、土地他項權利的設定登記及變更登記按相關法規規定辦理。4.6.6 公司經辦/管理部門應按當地土地管理行政部門的規定，辦理土地使用證書，定期查驗手續。4.6.7 本程序4.6條的具體實施按土地登記規則辦理。4.7房地產開發項目手冊的辦理4.7.1 房地產公司應在土地使用權出讓合同簽訂后或建設用地批準書下達后的十五日內，到項目所在地建設行政主管部門備案，并領取

64、房地產開發項目手冊。4.7.2 房地產公司應將房地產開發項目實施階段的主要事項和政府有關管理部門對公司開發經營活動的審查、批準、處理意見，記錄在房地產開發項目手冊中。4.7.3 房地產公司應每半年和按項目各實施階段，將房地產開發項目手冊送主管部門驗核。4.8建設用地規劃許可證的辦理4.8.1 開發項目用地使用權合同簽訂后或建設用地批準書下達后，項目策劃部應向項目所在地城市規劃行政主管部門申請定點，經審核批準后核發建設用地規劃許可證。4.8.2 申報時應提交下列文件：a) 土地使用證書；b) 紅線圖；c) 開發項目規劃方案（規劃設計方案）；d) 營業執照和房地產企業資質證書；e) 其他規定應提報

65、的文件。4.8.3 房地產企業只有在取得建設用地規劃許可證后，才允許對項目組織勘察、規劃、設計工作，并按規劃要求進行設計。4.9建設工程規劃許可證的辦理4.9.1 房地產公司在初步設計完成后，應向項目所在地城市規劃行政主管部門申請辦理建設工程規劃許可證，只有在獲取此證后才允許進行施工圖設計。4.9.2申辦時應提交下列文件：a) 建設用地規劃許可證；b) 初步設計文件（含圖紙、資料、說明，必要時應提供勘察設計文件/報告）；c) 設計單位資質證明文件；d) 設計合同；e) 紅線圖；f) 其他規定應提交的文件。4.9.3 本程序4.9條的具體辦理，按中華人民共和國城市規劃法執行。4.10 施工許可證

66、的辦理4.10.1 房地產公司負責向當地縣級及以上建設行政主管部門辦理施工許可證申請。4.10.2 申請施工許可證時，應提交下列文件；a) 建筑工程用地批準文件/合同；b) 建設工程規劃許可證；c) 需拆遷的，拆遷進度符合施工要求的證明文件；d) 確定的施工/承包合同；e) 滿足施工需要的施工圖紙及技術資料；f) 建設資金已落實的證據；g) 建設資金已落實的證據；h) 法律、法規規定的其他文件。4.10.3 經核準并領取了施工許可證后，開發項目工程方允許開工。4.10.4 本程序4.10條的具體辦理按中華人民共和國建筑法及建設工程施工現場管理規定文件執行。4.11商品房預售許可證的辦理4.11

67、.1 商品房預售應符合下列條件：a) 已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；b) 持有建設工程規劃許可證和施工許可證；c)按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；d) 已辦理商品房預售登記，取得預售許可證。4.11.2 申請商品房預售許可證登記，應提交下列文件；a) 本程序4.11.1款所列a）、b)、c)項規定的證明材料；b) 營業執照和資質等級證書；c) 工程施工合同；d) 預售商品房分層平面圖；e) 商品房預售方案；f) 需向境外預售的，應同時提交允許銷售的批準文件。4.11.3 本程序4.11條應按城市房地產開

68、發經營管理條例、城市商品房預售管理辦法執行。4.12 開發項目綜合驗收報告批件的辦理4.12.1 開發項目全部竣工，經集團公司組織的預驗收合格后，按集團公司竣工綜合驗收組織程序規定，由開發公司工程部向房地產開發行政主管部門申報竣工綜合驗收。4.12.2 竣工綜合驗收必須符合下列條件；a) 所有建設項目按批準的規劃和有關專業管理及設計要求全部建設，并滿足使用要求；b) 住宅及公共配套設施、市政公用基礎設施等單位工程全部驗收合格，驗收資料齊全；c) 各類建筑物的平面位置、立面造型、裝修色調等符合規劃的設計要求；d) 施工機具、暫設工程、建筑殘土、剩余構件全部清運完畢，達到場清地平；e) 拆遷居民已

69、合理安置。4.12.3 申請竣工綜合驗收應提交下列文件：a) 申請書；b) 商品受置人身份證明；c) 土地使用權屬證明；d) 建設工程規劃許可證；e) 竣工驗收證明；f) 交付使用證明；g) 總平面圖和分層平面圖h) 具有相應資質的測量機構出人的勘測報告；i) 規定其他應提交的文件。4.13.3 房產行政主管部門經審核屬實后頒發房屋所有權證書。房地產公司應負責及時將證書送交房屋所有權人。4.13.4 本程序4.13條按中華人民共和國城市房地產管理法、城鎮房屋所有權登記暫行辦法、城市房地產開發經營管理條例相關規定執行。5.0 記錄5.1 報建/報批、取證獲取的各種證照，按集團檔案管理有關規定進行

70、保存。5.2 所有申辦報建/報批、取證提供的文件、資料，均應整套復印一份長期保存于申辦部門。5.3 報建/報批、取證獲得的技術性文件（含圖紙）按集團有關文控規定進行保存、傳遞和使用。6.0 備注：6.1 報建/報批、取證程序因時間、地區的不同而有所變化，責任部門應根據當時、當地的具體情況予以調整。甲方代表那些事看到題目，許多朋友可能會發問：“你是要給我們揭一揭甲方工作的潛規則吧”？莫要誤會，我們在這里只談正道，不講旁門。本文的宗旨是要從管理和技術的角度聊一聊如何做一個合格的甲方代表。 可能又有人會不屑一顧了：“你少來，做甲方還不容易，會吃喝玩樂不就行了”。你真的這么認為嗎？要是真的，你可是陷入

71、了一個大大的誤區之中。如果照這個思路去干甲方工作，不但不會有發展，只怕離老板炒你魷魚也是時日無多的事情了。原因很簡單，哪個公司也不會花錢請員工來吃喝玩樂的。所以還請各位耐住性子，聽我說一說這甲方代表該做的“那些事兒”。 第一節 成本與方案的控制 我95年畢業后一直在北京建工集團從事施工管理工作，第一次轉行應聘甲方代表的時候，甲方的一個經理問我：“你知道做甲方管理與乙方管理工作有什么不同嗎”？當時沒有準備，弄得我張口結舌，冷汗直冒。現在竟忘了當時是怎樣敷衍過去的。 后來做了甲方，慢慢開始有了一些自己的感悟。在工程中甲方是投資方，是花錢的。這跟你在日常生活中花錢沒什么兩樣，希望的就是少花錢，多辦事

72、。施工商是承包方，是賺錢的。就如同我們生活中的商家一樣，希望的是多賺錢少辦事。這就是一對矛盾體。 也許，你會說，你的觀點不對，現在都講雙贏啊，怎么非要搞成對立關系呢。所以，我要解釋一下，我上面所說的矛盾是事物的本質，雙贏則是借助某種方法達成的一種結果，不可混淆。譬如以矛刺盾，矛和盾就是對立的。如果右手矛，左手盾，披堅執銳，所向披靡。此時，矛和盾只是互補，還會在哪里對立呢？ 司馬遷說：“天下熙熙，皆為利來；天下攘攘，皆為利往”。搞清楚你所在行業及公司的利益取向是非常重要的。搞清了，你就不會去做無用功，就不會好心辦壞事，就知道你應該把工作的著眼點放在哪里。所謂：在其位，謀其政。 那么，甲方究竟應該

73、把工作的著眼點放在哪里呢？我的看法是：“成本”和“方案”。 先說“成本”。工程中任何項目都涉及造價成本問題，在保證既定方案目標得以實施的前提下，你必須把成本降到最低。你心里要清楚，降低成本可不僅僅是預算部門的事情。 再說“方案”。工程中任何項目的實施都涉及“方案”，圖紙其實就是“方案”表現形式的一種。在相關資金預算不增加的前提下，你必須盡可能的把方案考慮周全。當然，這也不僅僅是設計和承包廠商的事情。 下面我們就以電氣項目為例，說說做為甲方，在實際工程中，從哪里入手可以最直接的降低成本，完善方案。從哪里呢？結論就是：圖紙。 在圖紙中，我們必須關注兩個方面，一方面是“設備材料規格選型”，另一方面就

74、是因為圖紙不完善，可能給后期帶來的“洽商”問題。讓我們具體來分析一下： （一）設備材料規格選型 首先你要注意的是，設計對某些材料的規格選型是否存在過大的現象。之所以出現這種狀況可能源于三點原因。 1、設計出于對安全性的過分考慮。 因為工程出現問題通常會先從設計圖紙進行倒查，有的設計人員為保證設計安全，盲目超越規范要求提升安全系數，卻忽略了造價成本。這類問題通常表現在對線纜、母線和開關的選型上。 2、設計人員工程經驗不足。 設計人員因工程經驗不足，為避免失誤，常常會增大材料設備的規格和數量，以期滿足施工及使用要求。這類問題通常表現在對橋架、線管及燈具的選型上。 3、設計院實際利益需要。 因為設計

75、取費以圖紙造價為取費基數，圖紙造價高，取費基數就大，設計費也就越高。這自然就會給設計院一種增大圖紙造價的動機。這類問題則可能表現在材料設備選型、數量的各個方面上。 有鑒于此，甲方工程人員在對圖紙審核時，務必要去除設計冗余。當然，這一切的實施應該是在滿足現行規范的前提條件下。任何不考慮造價成本，無原則的加大材料設備規格、數量的行為都是必須予以制止的。在這一點上，甲方如發現問題，應與設計據理力爭才行。 （二）洽商 每個工程都無法避免洽商的出現。設計考慮不周，甲方需求改變都是產生洽商的根本原因。洽商不但造成工程量和造價的增加，還是造成工期延期扯皮的的原因。而且，許多承包商也是本著“低價中標，洽商索賠

76、”的原則來運作工程的。 雖然許多開發商也采取某些策略來抑制洽商對造價成本的增加，諸如：一定額度內的變更洽商由承包商自行消化。但由于后期工程工期的壓力，多數開發商還是會對洽商問題有所妥協的。所以，應通過圖紙審核盡可能在圖紙設計階段進行完善方案，才是減少洽商量的根本辦法。一般來說，強弱電專業的接口工作通常是最模糊，最容易產生洽商和扯皮的地方。對此，應該在合同中以明確的文字描述，來劃分接口工作的施工分界面。 下面我們就來談談圖紙哪些地方最容易產生洽商，仍以電氣工程為例。 1、配電箱數量平面圖與系統圖不符。 由于配電箱采購時只提供給廠商系統圖，當系統圖上出現數量遺漏時，自然會在后期產生洽商增量。所以在

77、圖紙審核階段必須將系統圖與平面圖做詳細對照。 2、消防電源的強切未按防火分區設計 發生火災后，非消防電源都要進行強制性切斷，同時應急照明強制點亮，但切斷及點亮區域應位于本防火分區內。而許多設計會忽略防火分區的考慮，以致后期不能通過消防驗收，發生洽商修改。 3、設備無電源 發生這種情況的原因通常是設計院設備專業設計修改圖紙后未能及時反饋給電氣設計，以致出現有設備而無電源的情況。這種情況在圖紙中非常常見。如果后期發現往往給工程帶來許多麻煩，所以在圖紙審核階段必須結合通風，水暖設備圖紙與電氣圖紙做詳細對照。 4、弱電消防配管遺漏或錯誤 一般來說，設計通常對強電了解較多，但往往對弱電線徑、數量、配線方

78、式了解不夠充分，以致產生設計遺漏。遺漏發生最多的是消防部分，包括：設備的強起線、信號線、聯動線的配管。另外，設計對其它弱電部分考慮不周的問題例如：某些圖紙可能會把網絡線管做串聯設計，給網線敷設造成很大麻煩；樓內未做相應的監控線路由考慮，公共部分精裝后無法增加線路等等。所以甲方工程師在對圖紙弱電部分的審核要仔細，必要時要求弱電廠商共同參與圖紙審核。 5、結構外墻穿墻套管遺漏 一些圖紙可能會遺漏強弱電入樓套管（包括預留給室外的電源套管）。由于結構套管是要加止水鋼板預埋于外墻的，后期開洞不但成本高，破壞結構，還會破壞外墻防水，造成滲漏現象。所以審圖時務必注意此項問題。 以上是我們列舉的幾個電氣工程圖

79、紙中比較容易出現設計失誤的地方，但遠遠不能涵蓋全部。要想發現更多問題，就要練就一雙火眼金睛，這是需要你經驗的累積和用心揣摩的。我們可以總結一下上面的分析。我們通過把設備材料選型控制在合理的范圍內，以達到降低成本的目的；然后，我們又通過完善圖紙，避免了后期洽商的出現。既完善了方案也使成本得以降低。 工作的著眼點找到了，但做為甲方代表，究竟還有哪些工作是你必須做的呢？我們下面接著說。 第二節 甲方代表的工作范圍 做為甲方代表（以電氣為例），你的主要工作職責包括： 1、供電手續報批（臨電方案、高壓方案、低壓方案） 2、弱電手續辦理（電視、電話） 3、設計條件制定 4、圖紙審核 5、工程技術、質量、進

80、度、安全管控 6、審核簽署現場洽商變更 7、協調現場各方關系 8、配合甲供設備招標，并負責提出設備材料技術條件 9、負責甲供、乙供主要設備材料設備廠家考察工作 以上所列就是現場甲方的工作重點。做為甲方代表，你必須對自己的工作職責有深入的了解。因為在項目內部，沒有人比你更清楚你在自己的專業中應該做什么，怎么做。如果你搞不清自己的工作范圍，會直接影響整個工程的進展。 至于如何做好這些工作，卻不是一句話兩句話可以說清楚的。我在這里必須提醒一點，供電工作程序復雜，涉及行業壟斷利益，操作不當，會給公司增加極大的工程成本，并嚴重影響工期。必須引起足夠重視。 既然是工程現場管理，那么質量、進度和協調工作無疑

81、是甲方工作的一個重頭戲。關于現場協調和質量管控問題，我在另一篇文章甲方、監理、總包工程中的三國演義一文中有較詳細的分析，在此不再繁述。下面我只就甲方應如何對工程進度進行管控做一個淺析。 第三節 工程進度管控 進度是工程中的一大要素。兵法講：兵貴神速。工程干的再細再好，如果工期拖久了注定是要虧錢的。當然，保證安全和質量依然是工程進度的前提條件。 控制進度的關鍵是要有計劃，根據計劃去監控和調整進度。當進度和計劃不符的時候，影響進度的原因自然就會浮現出來。 做為甲方，你的手中必須握有五本計劃： 1）施工進度計劃 2）勞動力計劃 3）設備材料進場計劃 4）甲供設備材料招標計劃 5）資金計劃 前三項由總

82、包編制，甲方審核修訂。第四、五項由甲方自行編寫。計劃可按如下步驟制定： 1、首先，甲方要求總包對施工進度計劃進行整體倒排。在此強調一點，倒排計劃的關門時間點應以取得建委的竣工驗收備案表之日為準。因為總包的竣工概念往往同甲方不同，許多總包會把自己承攬的工程完工時間做為竣工來理解。如果按總包的理解去編排計劃，你會發現，原來你要求的真正竣工時間依然遙遙無期。 編排計劃務必詳細，盡可能多地考慮一切關聯因素，包括各種手續辦理、工種配合、資料填寫以及行政主管部門的驗收周期等等。計劃通常還要考慮的是，春節、雨施、冬施、麥收、兩會、高考對施工的影響（包括人力與天氣）。夜施證及車輛行駛通行證也是考慮范圍之內。

83、2、列出施工進度計劃后，分發給各承包廠商，由其根據關鍵時間節點完善自己的施工進度計劃。 3、總包施工進度計劃確定后，應馬上編排勞動力計劃與設備材料進場計劃。各分包亦如是。 4、依據施工進度計劃及設備材料進場計劃，甲方才可著手擬定自己的招投標計劃及資金使用計劃。 以上五個計劃同時完成后，就可按計劃監控各項工作的進度情況，并隨時做出動態修訂。發現問題，應立即查明原因，及時解決。 另外，我要提醒各位的是，由于消防驗收是質檢站驗收的必要條件，處理不好，可能影響整個工程進度。消防驗收涉及多個專業的配合，包括消防水、消防電、風機、照明、電梯、防火卷簾等。這項工作按常理應由消防公司牽頭協調，但由于消防單位通常為甲指分包，在協調中不具備權威性，所發指令常常不能奏效。所以甲方必須提早介入協調工作，否則可能造成工期延誤。 市政部分的管線綜合也是一大重點，涉及單位非常多，包括：電力、電信 、燃氣、熱力、自來水、中水、雨污水等。需要甲方認真計劃，高度協調，切不可等閑視之。 以上是我給大家就進度管控做的一個粗淺的分析，篇幅有限，就此止筆吧。 結束語：甲方、監理和總包是工程中的鐵三角，在工作中理應團結協作，共創雙贏；而不是勾心斗角，兩敗俱傷。既然風雨同舟，就應同舟共濟；已是唇齒相依，勢必唇亡齒寒。還是那句老生常談，咱們大家做好自己該做的“那些事兒”就好了，對不。30