1、弱電智能化系統規劃設計xx年3月目 錄1.工程概況12.設計范圍13.系統整體架構24.各系統設計24.1光纜入戶系統24.2樓宇可視對講系統2點位設計3系統傳輸設計4系統功能54.3視頻監控系統8系統布點：8系統傳輸規劃9系統供電9中心管理設計94.4周界紅外報警系統10系統概述10系統設計10系統功能114.5一卡通系統（含門禁、停車場管理）12門禁系統12停車場管理系統（紙票機+IC卡讀卡）134.6總平背景音樂系統184.7離線式電子巡查系統194.8電梯五方對講系統194.9無線對講機信號覆蓋系統19項目需求19設計原則20系統設計204.10防雷接地及監控UPS供電系統214.11

2、總平管網系統225.暫需要討論確定的問題226.物業管理應用建議236.1行業背景236.2產業發展現狀236.3小區內部發展現狀246.4大型物業公司的產業轉型246.5解決方案25項目實施方式25系統介紹25功能介紹261. 工程概況【xx】工程項目位于蓉都大道（大件路）沿線，距離新都城區約4.5公里，北臨錦水河，東臨潤揚-雙河鷺島小區，南鄰美侖花園酒店，西鄰蓉都大道（大件路）。地處北部新城核心區域，雄踞交通大動脈蓉都大道門戶位置，與興城大道、蜀龍大道以及地鐵三號線完美貫通，實現3分鐘直達新都主城區，15分鐘對接成都市中心。 項目總建筑面積約72915.72 平方米。其中1棟為多層商業（共

3、計4層），2棟、3棟、4棟為一類高層住宅，住宅建筑面積34239.52平方米，地上商業建筑面積8589.51平方米（含1棟商業樓）；地下一層之夾層由汽車庫和自行車庫組成，地下一、二層為設備用房和汽車庫，自行車庫，其中地下一層含超市及商鋪（建筑面積共5340.62平方米），地下室建筑面積29937.30平方米。整個小區共計住戶421戶，小區出入口共計3處，住宅區設計為封閉式管理，1#樓商業樓開放式管理；整個項目停車為住宅與商業共用地下停車庫。弱電信息機房：位于地下一層，面積約27平方米。消防控制室：位于4棟地下室一層之夾層，面積約76平方米。2. 設計范圍【xx】弱電初步規劃設計內容為：對各個弱

4、電子系統平面點位規劃設計布點，主要包含系統如下：l 光纜入戶系統l 樓宇可視對講系統l 視頻監控系統l 周界紅外報警系統l 一卡通系統（含門禁、人行通道閘、停車場管理）l 總平背景音樂系統l 離線式電子巡查管理系統l 電梯五方通話系統l 無線對講機信號覆蓋系統l 機房防雷接地及監控UPS集中供電系統l 總平管網系統3. 系統整體架構整個小區智能化安防管理系統主干基于光纜傳輸，樓宇對講、視頻監控、單元門禁系統主干均采用單模多芯光纜傳輸（距離超過100米時），距離低于100米時采用模擬信號傳輸，由中心引至各單元采用光纜傳輸既能降低成本，還可保證系統的穩定性、傳輸信號的高質量。停車場系統采用1根室外

5、4芯光纜聯網，電梯五方通話及背景音樂系統采用模擬線路傳輸。4. 各系統設計根據現行弱電智能化系統的技術發展趨勢，本次設計智能化系統整體結構規劃如下：12344.1 光纜入戶系統住戶室內水平入戶采用單芯皮線光纜入戶，在豎井內根據各層住戶數量選用24/48口光纜交接箱，樓層交接箱、系統主干及戶內ONU設備由通訊運營商負責實施。4.2 樓宇可視對講系統整個系統采用半數字傳輸方式，即：在小區管理中心與各棟之間采用TCP/IP聯網方式，各樓棟內部采用總線制傳輸方式。組網示意圖12344.14.24.2.1 點位設計本小區共計住戶421戶，每戶室內設置7寸彩色可視室內分機1臺；廚房設置煤氣探測器（電源由強

6、電提供220V）；臥室設置緊急報警按鈕。 每單元主入口設置內置門禁讀卡器的彩色可視單元門口機，落地式機架安裝； 其余出入口采用一體式門禁讀卡器； 采用進單元刷卡、密碼、呼叫管理中心開鎖，出單元按出門按鈕管理方式； 在小區人行主出入通道設置1臺小區圍墻機； 系統門禁讀卡器的選用與停車場廠家同品牌，實現一卡通功能，門鎖采用磁力鎖。位置層數每層戶數總戶數單元門口機室內分機圍墻機1#樓（商業樓）2#樓22613261323#樓29514581454#樓2461448144總平1合計421224211-本項目共計住宅樓3棟，計421戶；根據小區的戶型結構和甲方的具體要求，我們設計采用總線型半數字化聯網（

7、即主干基于TCP/IP通信協議的樓宇對講系統）彩色可視對講門禁系統。可以實現呼叫、對講、監視、報警，并有多種方式開鎖單元門鎖（鑰匙、分機、密碼、感應卡）等功能，達到綜合管理的最佳要求。并在未來小區升級為全數字化社區時，利用小區現有的局域網綜合布線系統，以極少的設備投資即可升級為標準的數字化社區。系統基本配置如下：1.每個住宅樓單元口安裝彩色可視門口機，地下室安裝彩色可視門口機(地下室是否安裝彩色可視門口機)，共計22臺。門口機采用落地式機架安裝方式，預留門禁刷卡。并配置電磁鎖、閉門器、門磁等。2.小區的設備管理房安裝1臺彩色可視管理機。3.每個住戶室內安裝彩色7寸可視室內機1臺；具有2防區報警

8、，外接緊急報警按鈕及煤氣探測器。4.2.2 系統傳輸設計（1）水平入戶線水平入戶線是從各樓層的樓層信號分支隔離器到住戶分機之間的連接線纜。系統采用敷設國標超五類網絡線纜（CAT 5e UTP）1根。（2）豎井主干線豎井主干線為門口機到每個樓層信號分支隔離器之間的垂直連接線纜。系統主要采用三芯線（RVV3*0.5 mm2）與視頻線（SYV-75-3）和電源線（RVV2*1.0mm2）。（3）聯網主干線聯網主干線是從管理中心到各樓棟的單元門口機之間的連接線纜。系統主要采用室外多芯單模光纖1根（若實際樓棟與管理中心機房的距離較近可使用國標六類網絡線）。（4）電源線單元門口機電源線采用（RVV-31.

9、0mm2）；豎井內系統電源線采用（RVV-2*1.0 mm2），室內分機供電電源集中放置于樓層豎井電源箱內。4.2.3 系統功能 彩色可視對講功能l 來訪者與住戶通話：來訪者通過門口機撥通住戶室內機，住戶室內機振鈴，住戶摘機可與來訪者實現雙向對講；l 來訪者與管理員通話：來訪者通過門口機，可呼叫管理機，與管理員實現雙向對講；l 管理員與住戶通話：管理中心有事通知住戶，也可通過管理機撥通住戶室內機，與住戶實現雙向對講；l 來訪者，住戶，管理員三方通話，均雙向保密。 門禁開鎖功能l 住戶確認來訪者后，按開鎖可實現遙控開鎖；l 管理員可通過管理機遙控開啟各樓棟門鎖；l 感應卡開鎖功能：住戶使用感應卡

10、可開啟本樓棟大門，該感應卡應與一卡通系統中的其他卡通用。l 密碼開鎖功能：住戶通過密碼即可開啟本樓棟大門，且用戶能隨時更改自己的密碼，安全、方便，忘記密碼可通過管理中心重新設置。 住戶求救報警功能l 當住戶發生緊急情況時，可按住戶室內機上“緊急求救”按鍵2秒（防誤觸保護功能），求救信號馬上傳至管理中心，管理機馬上配合顯示發生事故的住房號，使住戶得到及時的支援。在任何情況下，按下室內機緊急報警鍵，都可優先報警到管理中心。也可外接求救按鈕實現按按鈕立即進行報警。 安防報警功能l 系統提供2防區報警接入（煤氣探測器、緊急求救按鈕）。如廚房煤氣發生泄漏、家中發生事故等，可及時報警到小區保安中心，小區專

11、職安保人員第一時間上門處理警情，最大程度地保護業主的人身及財產安全； 故障隔離功能l 真正的戶戶故障隔離功能，故障率低。所有室內機線路的音頻、視頻、控制信號、電源等通通實現故障隔離，即使任何住戶裝修引起線路短路、斷路，均不影響系統和其他用戶的正常使用，以保證系統運行的穩定性。 智能家居控制接口（擴展）l 室內智能室內機帶智能家居控制接口,后期入住業主可通過自行購買模塊實現任意控制家中的燈光、窗簾及紅外控制設備空調、電視、DVD、音響等家用電器設備，實現家居生活的真正智能化。 無電待機功能l 可視室內機待機狀態不通電，實現無電待機技術，既省電省錢又延長設備的使用壽命。可視室內機每天通電使用時間不

12、超過10分鐘。 物業綜合管理功能l 在小區物業管理處設立的管理機，可自動記錄100個記錄，可使管理員足不出戶，完成訪客和管理員、管理員和住戶、訪客和住戶通話，及管理員、住戶的開門，使物業管理更完善，提高了小區整體管理效率。 系統聯網和多媒體功能l 一臺管理機可聯網999個門口機，每臺門口機可接入9999臺室內機。l 管理中心具有標準RS232接口，可與電腦聯接，可實現下列功能：、顯示小區平面圖。、住戶信息查詢。、記錄緊急呼叫信息，實時打印報表。4.3 視頻監控系統管理中心位于4#樓地下一層夾層消防控制室，系統整體結構采用光纜+模擬線傳輸方式，其中距離較遠時系統主干光纜可與對講系統光纜共用，以節

13、約成本；在前端適當位置安裝視頻光端機，視頻光端機附近的攝象機可就近引入視頻光端機內傳回管理中心。4.3.1 系統布點：在小區內部每單元電梯前室、各樓梯進出口、商業走道、電梯轎箱、室外園區、地下車庫等位置設置監視攝像機。 單元一層電梯前室及樓梯口采用彩色紅外半球攝象機； 商業走道采用一體化球機+彩色半球+紅外槍式攝象機； 電梯內選用電梯半球型攝象機； 室外園區選用彩色紅外槍式攝象機； 地下室內選用彩色紅外槍式攝象機；攝像機總計242臺，采用分辨率600線攝像機，清晰度高，要求照度低，輸出信號信噪比高，能夠滿足長時間監視的需求，紅外距離按使用點的監視距離選擇。位置彩色紅外半球彩色紅外槍機電梯攝象機

14、一體式球機地下一層夾層293地下一層443地下二層421#商業樓5222232#5533#3424#362總平12合計63164964.3.2 系統傳輸規劃傳輸系統：視頻線、控制線、單模多芯光纜、視頻光端機、單元設備箱等組成。系統傳輸：由管理中心敷設至各單元地下一層設備箱內的視頻光端機線采用與對講系統共用的多芯單模光纜，前端攝象機引至就近單元的視頻光端機線采用SYV75-5線，電源線采用RVV2*1.0線纜。4.3.3 系統供電根據多年工程經驗以及此次安保工程系統特點，我們采用系統集中式供電。整個視頻監控系統配備UPS電源，由機房引出強電電纜YJV3*4經強電橋架到各單元配電箱，變壓后輸出至前

15、端攝象機，保證系統在停電后也能正常使用；在攝像機終端采用變壓器進行交流220V轉直流12V或者交流24V。對于前端攝像機的供電要求的不同，采取不同的供電電源，半球攝像機及云臺采用相同的供電設備，如12V直流或24V交流供電。4.3.4 中心管理設計后端控制部分是整個系統的“心臟”和“大腦”，是實現整個系統功能的指揮中心。控制部分主要由總控制臺組成。總控制臺中主要的功能有：視頻信號放大與分配、圖像信號的切換、圖像信號的記錄、前端攝像機的控制等等。本次系統中心建設主要針對以16路DVR為核心的監控方案。監控中心接收各監控點位的攝像機傳送的視頻信號，通過監控中心視頻分配放大系統，將信號分配傳輸至矩陣

16、切換主機及DVR錄象機，分別進行實時監視與錄像保存；本次規劃設計攝象機數量為242臺，因此管理中心采用16臺16路DVR錄象機進行視頻圖象記錄，保存時間按30天配置，采用256進16出視頻距陣進行畫面的電視墻顯示，配置12+4電視墻（12臺22寸液晶監視器，4臺46寸液晶拼接屏），6機位操作臺。因錄象機數量較多，再配置1臺視頻管理電腦對16臺DVR進行視頻管理，監控主控電腦可通過由交換機組成的局域網訪問DVR，通過網絡即可對錄像文件進行回訪、錄像文件的下載與實時監視。4.4 周界紅外報警系統4.4.1 系統概述按照安全防范之有關規定，我們設計了此套周界紅外報警系統方案。該系統及配套設備擬達到如

17、下要求：(1) 可防止人員非法進入防范區域；(2) 防盜裝置外形美觀，設備均符合中國及國際質量認證；(3) 具有全天候報警功能，重點部位報警；(4) 選用設備符合國內及國際標準認證，適應中國國情；(5) 整個系統全部采用先進設備，技術領先，可靠性高，使用簡便，經久耐用，配套性好，具有一定的自我防護能力。4.4.2 系統設計根據我司多年項目的經驗，設計采用紅外對射探測器，總線傳輸方式，可支持實現監控與報警聯動，可支持語音報警提示功能。報警信號引入消防控制室。整個系統用一臺總線報警主機進行控制，根據現場的實際情況將住宅圍墻段分為6個防區，可分別進行布撤防操作。在周界安裝60米紅外對射探測器，防止非

18、法入侵。主機通過總線擴展模塊進行防區擴展（如總線長度超過1200米，要用總線延展進行擴展）。 當有報警事件發生時，接警主機會顯示出報警地段，值班人員根據顯示信息可以迅速趕到現場，進行處理。系統結構圖：總線信號線防區模塊紅外探測器控制鍵盤報警主機防區模塊紅外探測器4.4.3 系統功能整個系統用一臺總線報警主機進行控制，根據現場的實際情況將住宅圍墻段分為27個防區，可分別進行布撤防操作。系統的特點是性能可靠，功能強大，安裝簡單，操作方便，尤其適合于需要集中控制報警信息的場合。當有報警事件發生時，接警主機會顯示出報警地段，值班人員根據顯示信息可以迅速趕到現場，進行處理。4.5 一卡通系統（含門禁、停

19、車場管理）整個一卡通系統控制包括門禁、人行通道閘、停車場管理系統的一卡通用管理，遵循四大設計原則（先進性、安全性、實用性、兼容性及擴充性），采用模塊化的架構方式，由RS485總線鏈接到一卡通系統管理中心，通過一卡通系統平臺統一管理。4.5.1 門禁系統系統主干結構采用485總線通訊方式，即通過RVVP-2*1.0線纜將管理中心與各單元門禁讀卡器連接，實現對單元門控制管理。4.5.1.1 點位設計各單元點位設置：（1）單元1層、地下室：主次出入口采用嵌入式門禁，嵌入對講門口機內安裝；其余出入口采用一體式門禁讀卡機。（2）園區非機動車及人行出入口：2#樓旁邊非機動車出入口設置1套2臺箱式擺閘機管理

20、非機動車出入；3#樓與4#樓之間的出入通道設置2套4臺箱式擺閘機管理人員及進出非機動車輛通行。另外2個為消防通道，不考慮設置擺閘機。設計重點：一卡：所有系統用戶都配備一張身份識別卡，用于在社區中所有生活、工作行為中的身份確認及專業應用。多點發卡：可在總中心、物業中心等位置設置發卡點，卡片數據統一共享。發卡點一旦注冊，各應用子系統管理機自動生成，不需到到其他區域各分控子系統重復發卡。發卡點一旦辦理掛失，注銷手續，各應用子系統會自動收到訊息，并轉發給各智能終端產生黑名單，防止非法使用。4.5.1.2 系統主要功能：授權管理：通過管理主機預先編程設置，系統能對持卡人的通行權限進行有效性授權（進/出等

21、級設置），設置卡的有效使用時間和范圍（允許進入的區域）。報表功能：系統可對所有的出入、報警、故障事件做記錄，并根據需要分類查詢，為其他管理工作提供數據依據。監控功能：管理主機可遙控所有門禁鎖的開/關，詳細記錄每次開門的時間、日期、進出人員的卡號、姓名、隸屬單元等資料。支持數據文件聯網共享，網絡上的用戶/工作站通過授權，可按等級對系統進行管理和控制。報警功能：當出現異常情況時，系統具有報警功能。如：強行開門、門長時間不關、通信中斷、設備被拆、設備故障、用已失效或失竊的卡開門等，管理主機會發出報警信號，電子地圖顯示案發地點，同時記錄在案。查詢功能：當讀卡器上有人刷卡時，控制中心的PC機上顯示出持卡

22、人的照片及讀卡信息，以供保衛人員核對是否本人持卡。聯動控制功能：與火災自動報警系統聯動：火災時，由火災自動報警系統提供無源觸點信號聯動門禁系統控制門的開啟。4.5.2 停車場管理系統（紙票機+IC卡讀卡）4.5.2.1 系統需求根據項目情況分析，本項目地下車庫為商業業主、小區住戶、商業客戶提供停車區，出入口設備應提供給固定用戶和臨時用戶車輛使用。在提供給臨時用戶使用時，要求應能對車輛進行自動計費管理的自動化設備。對固定用戶的車輛應實行固定收費管理，臨時進出車場的車輛則實行臨時收費管理，因此，車場的進出管理系統必須滿足固定車和臨時收費功能。另外，為了有效考慮進行集中管理，并且避免高峰時期交通堵塞

23、等問題，對固定車輛采用紙票機+IC卡讀卡的管理方式。固定車用戶可根據占用車位情況實行月租或買斷車位管理，也可根據需要實行儲值扣費的方式。對臨時車輛實行計時收費管理方式，在入口處取票進入，出場時交費。4.5.2.2 系統設計本項目車輛出入口共計2處，設計考慮設置2套標準1進1出車輛管理系統，具體考慮如下：（1） 位于2#樓旁車行通道寬度為10米，設置標準一進一出車輛管理系統；（2） 位于4#樓旁車行通道寬度為10米，設置標準一進一出車輛管理系統； （3） 整個系統采用4芯單模光纜由管理中心聯網至出口崗亭，實現中心統一發卡授權、報表打印等操作。4.5.2.3 系統實現方式l 入口部分入口部分主要由

24、入口票箱(內含感應式卡讀寫器)、近距離讀卡器、高速道閘、車輛檢測線圈等組成。臨時車進入停車場時，讀卡后，高速道閘起欄放行車輛，語音系統提示“歡迎光臨”等聲音，車輛通過車輛檢測線圈后自動放下欄桿。月租卡車輛進入停車場時，司機把月租卡在入口票箱感應區距離內掠過，入口票箱內卡讀寫器讀取該卡的特征和有關信息，判斷其有效性（指的是：月卡使用期限、卡類、卡號合法性；）若有效，高速道閘起欄放行車輛，語音系統提示“歡迎光臨”等聲音，車輛通過車輛檢測線圈后自動放下欄桿；若無效，不允許入場。l 出口部分小區主出口部分主要由出口票箱(內含感應式卡讀寫器、主控制器) 、近距離讀卡器、高速道閘、車輛檢測線圈等組成組成。

25、臨時車駛出停車場出口時，在出口處，司機將非接觸式卡交給收費員，司機把月租卡在出口票箱感應器感應距離內掠過，收費電腦根據卡紀錄信息自動計算出應交費，提示司機交費，收費員確認無誤后收費，按確認鍵，語音系統提示“謝謝，祝您一路平安！”等聲音，高速道閘升起。車輛通過埋在車道下的車輛檢測線圈后，電動欄桿自動落下。月租卡車輛駛出停車場時，司機把月租卡在出口票箱感應器感應距離內掠過，出口票箱內卡讀卡器讀取該卡的特征和有關卡信息，判別其有效性，語音系統提示“謝謝，祝您一路平安！”等聲音，高速道閘起欄放行車輛，車輛感應器檢測車輛通過后，欄桿自動落下；若無效，則報警，不允許放行。l 收費控制處收費控制處設備由收費

26、控制電腦、手動按鈕、語音提示系統、語音對講系統組成。操作員通過收費控制電腦負責對臨時卡、月租卡、特殊卡進行管理和收費，通過圖象對比識別功能減少車型及車牌的識別和讀寫時間，提高車輛出入的車流速度。圖像對比與卡配合使用，徹底達到防盜車的目的。進出圖像存檔，杜絕了謊報免費車輛。“一車一卡”：嚴密控制持卡者進出停車場的行為。，對出入口進行智能管理，還負責對報表打印機發出相應控制信號，同時完成車場數據采集下載、查詢打印報表、統計分析、系統維護和月租卡發售功能。入口手動按鈕、出口手動按鈕主要對出入口道閘的智能控制,可進行抬閘，放閘，停止三個功能。語音提示系統、語音對講系統只要是操作員和司機之間的交流和收費

27、時的友好提示。4.5.2.4 系統功能停車場系統為管理機/服務器體系結構，一級網絡為計算機局域網；二級網絡為RS485總線控制網絡。 自動圖像對比功能在每個出入口處配置彩色車牌攝像機，采取車輛拍照對比。在車輛入場時，自動攝取車輛外型、顏色、車牌號碼等圖像信息，出場時將出口攝取的車輛圖像自動與入口圖像進行比較，信息一致時，車輛才予放行，確保車輛安全。 發卡功能對臨時車輛手動發卡或自動取卡片可實現有車按鈕取卡、無車按鈕不出卡和電腦確認出卡方式。車輛管理卡按使用分為：管理員卡、貴賓卡、月卡、儲值卡、臨時卡、系統調試卡等。 電子顯示屏配置LED顯示屏，可顯示溫馨提示、讀卡信息、剩余車位顯示等。 語音提

28、示、對講可提示請讀卡、收費金額、卡有效期等信息、可與出口收費管理人員通話。 防砸人、車功能采用專用紅外線或超聲波技術配合車輛檢測器實現防砸人、車功能，即人或車在道閘下，閘桿就不會下落，人或車輛離開后，閘桿自動下落。 管理功能在管理軟件界面上可控制擋車器的開、關、停，控制自動出卡出卡；實時檢測擋車器的工作狀態；實時檢測自動出卡機的工作狀態，實時車輛檢測器的工作狀態及感應線圈上是否有車輛存在并以生動形像的方式顯示。通過簡單的鼠標點擊，可以輕松的進行系統設置，如有/無圖像對比系統、數據保留時間、選擇授權發卡的設備、收費方式、是/否滿位提示等。出入口控制機的機號和相關功能設置都采用撥碼開關方式，結合管

29、理軟件可簡單的將其出入口設備互換工作模式，也可將系統從正常工作模式設置成上/下班高峰管理模式；同時又可調整撥碼開關設置大、小車場嵌套管理模式。 脫機運行系統在電腦出現故障或網絡不通的情況下，仍然能夠正常工作；脫機狀態下車輛進出場的記錄可保存1萬條；當電腦或網絡修復后，存在控制機中的脫機記錄會自動上傳到電腦中保存，有效的保障系統24小時運行。 聯網功能整套停車場管理系統全部采取RS485通訊隔離防雷和電源隔離防雷技術。管理中心配置服務器，可存儲360天的業主進出和監控圖像數據，并可以根據設定自動或手動刪除過期數據； 系統按工業級標準設計制造，模塊化設計，提供能全天候、高效、安全、穩定可靠運行系統

30、保證247全年運行；有故障隔離功能，在工作過程中，當一個或數個終端發生故障時，將不妨礙其它終端的正常工作。即使在通訊發生故障時出、入口設備均可獨立工作，但所有數據信息、圖像識別信息不丟失，且能進行本地存儲。一旦故障恢復正常，中心服務器將能恢復設備離線期間的數據，并恢復所有離線期間的歷史記錄。但是，出口收費工作站在離線工作期間將失去圖像識別和對比功能，通訊恢復后可自動上傳進出場數據。 接口擴展系統接口齊全，可與消防報警系統連接，實現當收到消防報警信號時，系統會自動開啟進出口擋車器，及時疏散車輛。系統具備軟件采用友好的中文界面，操作簡單、品質優良且功能完善；軟件有詳盡歷史操作記錄和聯機幫助功能，并

31、具有記錄數據完整，支持各類統計分析、報表生成和打印功能。4.6 總平背景音樂系統本小區在園區內設置6只落地式草坪防水音箱，系統采用100V定壓傳輸方式，由管理中心引出2芯雙絞電纜連接園區內各草坪防水音箱。系統具備兩個主要功能：平時為各廣播區域提供背景音樂或尋呼廣播服務；火災發生時則提供消防報警緊急廣播，消防廣播在系統中具有優先權。公共場所播放背景音樂的音源由廣播室統一控制選擇；控制中心設置1套2只無線話筒，可以對園區內進行廣播。為了使背景音樂更好的融入到小區居民的日常生活里，在小區室外景觀區域內安裝具有仿真造型的室外園林音箱(石頭造型)，室外園林音箱造型逼真能更好的融入到各處景觀中，為小區的綠

32、化提供一處獨特的風景。室外園林音箱采用了玻璃鋼材質，封閉式設計具有防雨、防潮、耐熱、耐寒、耐沖擊等特點，其內部采用的是6.5”同軸喇叭（同軸喇叭是指喇叭的高音和低音單元在同一個紙盆上，音質比普通喇叭要好），播放出來的聲音效果悅耳悠揚，可以為小區提供一個舒適的休閑環境。4.7 離線式電子巡查系統本系統由數據采集器、傳輸器、信息鈕、中文軟件四部分組成，附加計算機與打印機即可實現全部傳輸，打印和生成報表等要求，具體數量后期根據物業巡邏路線及安保人數確認。本系統采用離線式電子巡更管理系統，無須布線。根據需要將信息鈕安裝在需要巡邏的線路或設備上，對該地進行巡查的同時，用巡更器觸碰安裝在代表該地點的信息鈕

33、，巡檢器將記錄下信息鈕的代碼及觸碰信息鈕的時間。此記錄將成為保安何時到達該地巡查的依據。通訊座是巡檢器與PC機之間的通訊設備，可將巡檢器中的記錄傳送到PC機系統的巡檢管理軟件中。管理人員通過PC機可清晰看到保安巡邏過的設備和線路，并提出漏檢、誤點信息，通過管理軟件統計巡檢的正點率、誤點率、漏檢次數等功能。主要設置地點為各單元出入口、停車區域、重要部位等。暫設計80個巡更信息點。后期根據現場情況及保安巡查路線調整。暫定巡更信息點100個，巡更棒12只，具體數量后期根據物業巡邏路線及要求確定。4.8 電梯五方對講系統本系統根據電梯廠家設備選擇總線或分線制的傳輸結構，即由管理中心引出4芯屏蔽電纜至各

34、單元電梯機房內，系統設備采購安裝及接線由電梯廠家完成。4.9 無線對講機信號覆蓋系統4.9.1 項目需求由于建筑原因（多為大型建筑物，鋼筋水泥結構屏蔽較嚴重），特別是地下室1、2層，往往是覆蓋盲區，因此，如何解決好地下室對講機無線覆蓋，滿足物業管理需求，提高通信質量，成為無線通信網絡優化的一個焦點。室內對講無線覆蓋問題從廣義上來講，不僅僅是對室內盲區的改善，同時也應包括對室內無線通信質量、網絡質量、系統容量的改善。室內無線對講通信對大樓物業管理的高效率帶來可能，也是保障物業內部管理、使用和維護，以及保安、消防、緊急通信之間方便、快捷地保持聯系、通訊。對于業主提高大樓(建筑)形象、應對突發事件、

35、提高辦事效率和為用戶提供更好更完美的服務具有很大意義。4.9.2 設計原則 合理設定天線的位置、數量和輸出功率，盡量減少天線的數量，降低輸出功率，減少大廈中的無線信號； 設計中盡量作到室內場強均勻，信號強度好； 盡量不使用干線放大器，以減少噪聲的引入； 合理安排走線；4.9.3 系統設計1）對講覆蓋范圍：地下車庫一層及二層。2）頻道分組：設計為保安、工程、清潔、管理部門組內使用或可隨時切換到同頻組聯系。本方案暫選用400-430MHz頻段進行設計，由于具體選用什么頻段、什么頻率組需要由用戶向無線電管理局申請，待無線電管理局批準后才能決定。系統設計使信號在建筑物地下室內的公共部位和人員經常活動區

36、域有效地覆蓋，使整個系統達到覆蓋均勻，信號清晰，穩定可靠。4.10 防雷接地及監控UPS供電系統一、防雷防雷系統主要針對監控、停車場等室外設備消防控制室內強電接入處安裝二級電源浪涌防護器；各單元弱電設備箱處加裝三級電源浪涌防護器,通過三級防雷對電源系統進行保護；機房內用電設備采用防雷插座；室外園區前端攝像機安裝二合一或三合一防雷模塊；控制室配置防雷模塊底座和視頻、信號防雷模塊，總線信號加裝總線防雷器；二、接地機房內接地采用綜合體接地方式；各單元設備箱處引出接地線至豎井內建筑體接地裝置；建筑內接地電阻應不大于4，室外接地電阻不大于10歐姆。三、UPS供電監控子系統采用集中供電方式，對講系統供電由

37、豎井內強電提供220V電源；停車場前端崗亭供電配置小功率UPS為收費電腦提供數據讀取功能。安防控制中心安裝20KVA UPS電源對各系統設備提供電源，機房設置弱電專用配電箱，在各單元豎井內安裝電源箱，為前端攝象機提供電源，UPS后備時間30分鐘。由消防控制室UPS引出 YJV3 x 4平方線供電主干至各單元電井設備箱,為監控系統及圍墻紅外探測器供電。4.11 總平管網系統總平管網采用PC32管+ICC50管敷設，埋地深度500以上，手孔井大小設計為600x600x500。地下室及各單元豎井橋架由總包負責實施。地下室監控配管：敷設一根JDG25管。室外總平管網由消防控制室頂部開洞引出4根SC50

38、管至室外弱電井，室外弱電井之間引ICC 50管；室外弱電井至各設備引PC25/PC32管，具體詳見平面圖。總平過路部分采用SC50鋼管保護。5. 暫需要討論確定的問題（1）總平車行與人行的出入管理問題。（2）1#商業樓內是否需要考慮無線WIFI覆蓋？（3）地下室單元門口機安裝問題。6. 物業管理應用建議1234566.1 行業背景隨著我國住房制度改革和住房商品化政策的持續推進，以及鄉村城市化、城市現代化進程的加快，物業管理作為一個新興的服務行業，近幾年得到了長足發展,在經濟發展與和諧社會建設中發揮著越來越重要的作用。2013年10月28 日，中國物業管理協會在京發布物業管理行業發展報告，該報告

39、指出，到2012年底，物業管理面積約為145.3億平方米，較國家統計局2008年發布的第二次經濟普查數據公報顯示的125.46億平方米增長了約16%。據不完全統計，物業服務企業約為 71000 余家，較 2008 年經濟普查公布的 58406 家增長了約 23%。6.2 產業發展現狀但是行業中最核心的矛盾仍然尖銳，行業偏見普遍存在。社會上有一部分群眾把業主與物業服務企業之間的關系看作是“雇傭關系”或“主仆”關系，動不動就故意找茬、小題大做，社會上還有部分群體對物業管理行業缺乏信任感。物業產業發展現狀為： 盈利模式單一，僅通過物業費繳納來進行盈利。 競爭大，大型物業公司慢慢的擠壓著中小型物業。

40、服務模式單一，大多數物業還是傳統服務模式。 組織規模小，移動互聯時代到來，行業洗牌，3-5年不轉型將面臨吞并。 企業經濟效益較低，行業發展后勁不足。 人員素質較低，專業人才缺乏。 服務市場不成熟、行業競爭不規范。由于社會、政府、開發單位、業主和物業服務企業等多方面的原因，物業服務市場目前還尚未達到“公開、公平、公正”、誠實守信和健康有序的良好狀態。以上各種矛盾和問題的存在，都不同程度影響和制約著行業的發展。盈利模式單一也是圍繞在物業身邊的一件頭疼事，目前大多數物業服務企業的經營規模偏小，創富能力差，僅通過物業費繳納來進行盈利。6.3 小區內部發展現狀主要由業主和物業的矛盾激發而成，一般是以下幾

41、點： 公共意識不強，守約觀念淡薄。一些業主片面強調個人維權，把物業服務企業當成對立面，不遵守規定，不服從管理，甚至故意刁難物業服務人員。 配合支持不夠，欠費現象嚴重。 業主大會制度落實不力，運作程序可操作性不強。 業主委員會運作不規范，矛盾問題呈上升趨勢。調查資料反映，業主委員會的問題，一方面是業主委員會成立難，另一方面一些成立了業主委員會的區域矛盾問題更加突出。 物業方管理人員效率低，需要大量的物管人員投入到物業管理方面中去。 物業費用收取困難，許多業主長時間不繳納物業管理費。6.4 大型物業公司的產業轉型以上的種種問題表明了物業公司進行產業升級迫在眉睫，在大環境的熏陶下，隨著現在移動互聯的

42、迅速發展，一些大型物業公司通過自身的資金，管理面積，管理人員積累，進入到移動互聯行業中來，物業服務企業正在向規模化，集約化，品牌化方向發展。由于大型物業公司一般背景都是地產公司，并且地產公司旗下有大量的樓盤，住戶多，地產公司有雄厚的經濟實力，使得在產業轉型的階段，大型物業公司走在了最前面，由最原來小區管理轉型為小區服務集成商，并且在盈利模式上進行改革，摒棄了以前只靠單一收取物理費的盈利模式。大型物業公司運用移動互聯思維解決了物業和小區住戶的核心矛盾問題，通過自己的產品讓物業和業主溝通交流更透明化，強化服務能力，據某大型物業公司產品統計，該產品依賴云管理平臺實現了對分布在50多個城市，建筑面積達

43、8000萬平方米的700多個住宅小區項目從安全、清潔、設備故障維修、關鍵崗位、業戶投訴等方面的遠程監控和直接管控，減少了物業管理人員崗位，提升了服務質量和經營績效。6.5 解決方案通過一整套物業化管理平臺系統，運用移動互聯解決現階段小區物業的各方面問題，緩解物業和小區住戶之間的矛盾，提升物業服務品質，創造新的盈利點。6.5.1 項目實施方式項目實施方式：致力于你的物業管理工作，搭建服務平臺，幫助小區住戶提升最好的生活品質。小區支持功能：業主通過下載APP便能享受到一鍵開鎖，物業報修，智能家居，信息服務，物業繳費等一系列的功能。6.5.2 系統介紹“大管家”物業管理平臺，是基于小區硬件上建立起來

44、的具有移動互聯化集成的新型服務平臺，通過軟硬結合方式，為小區物業方和業主切身解決當下小區里許多問題，系統無須繁瑣的布線安裝，便能正常使用。通過先進的互聯網網絡技術，物業通過大管家云平臺實現小區各種管理，只需一臺電腦，無須自行搭建服務器，便能查看小區中的報修信息，授權管理，開鎖信息。收取物業費，為業主推送信息等。6.5.3 功能介紹6.5.3.1 一鍵開鎖住戶在進入小區大門或單元門口時，點擊一鍵開鎖，對應的小區門口道閘或單元門便打開。訪客來訪時，即使小區的門禁設備損壞，業主也可以通過手機打開對應單元門。原理:增加博盛專利的開門控制器，讓門禁鎖恢復正常使用，用戶即可通過手機網絡打開門禁鎖，不再需要

45、一卡通或者鑰匙。一鍵開鎖只能夠打開住戶當前單元門和小區門口，并且住戶可以授權給親戚朋友和租客。同時物業管理人員可通過PC端為住戶打開門禁鎖。開鎖記錄會儲存在大管家云端和服務器，出現安全問題便可以立即查看。6.5.3.2 物業報修當家中出現設備故障，即使業主不知道物管報修電話，也能夠通過手機進行報修。物管中心收到報修請求后，根據業主預約的時間段，便派遣工作人員上門維護，同時，業主也能收到此次維護人員的聯系方式。維護結束后，業主便對此次維護工作進行評分，如果維護不滿意，便可以要求再次維護。物業報修功能將物業報修的工作切實落實到人，在業主和物業之間形成緩沖層，保護物業形象不會應工作人員的個人行為而受

46、到影響。6.5.3.3 社區信息服務物業管理部門可通過信息發布系統發布小區公告、天氣預報、社區服務、水電費收繳等信息精確投放至每一位業主手中，方便物業管理部門與業主之間的溝通。信息發布功能多種多樣，支持文字、圖片、多媒體等多種信息形式。信息類別區分為公共信息,個人信息和業主賬單信息。如停水停電通知為公共信息，用戶繳費和包裹查收為個人信息，本月物業詳細費用為賬單信息。6.5.3.4 業主授權業主可以對自己的朋友，親人，租客，來訪人員進行授權。被授權者可以通過手機開鎖打開小區大門和對應的單元門，無法進入其他單元門。進入時間被系統記錄，出現安全問題便能追溯。對物業工作方面大大的減少門口保安工作量 ，

47、小區住戶人口利于管理，時間段地點授權和記錄，安全得到保障。6.5.3.5 一鍵繳費配合信息發布功能，物業可以將本月業主的物業賬單信息發送到業主手機上，業主便能夠通過清單詳細的得知本月物業費用詳情，配合一鍵繳費功能，業主隨時隨地的可以繳納物業費用。 6.5.3.6 物業端管理平臺物管人員只需要通過一臺電腦便能夠實現小區物業報修，物業賬單，信息化發布的管理。l 物業報修管理報修類型：管理員可以在上面添加自己小區物業報修類型，如寬帶維護，排水，家電維修等。物業報修管理：查看小區中業主的報修記錄來了解物業工作人員是否工作到位，業主是否滿意。l 信息發布管理消息記錄：查看小區發送的信息記錄。信息編輯：選擇消息內容，編輯小區信息，用于發送到業主手機端app上。模版管理：可自定義編輯信息模版，保存后在信息編輯界面即可調用，不用再多次編輯信息。l 物業賬單管理 發送賬單：向業主發送物業繳費賬單。 已繳費賬單：業主已經繳費賬單查看。 未繳費賬單：業主未繳費賬單查看。 錄入賬單：錄入小區賬單情況，支持excel文件格式。 物業費用：管理員可以在上面添加自己小區物業費用類型。