1、中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-1建筑物區分所有權建筑物區分所有權糾紛典型案例糾紛典型案例中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-2l自本意見發布之日起，原則上對擁有一套市轄六區住房的本市居民家庭（包括購房人、配偶及未成年子女，下同）、能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上市轄六區住房的本市居民家庭、擁有1套及以上本市市轄六區住房的非本市居民家庭和無法提供在本市1年以上的納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民家庭，暫

2、停在本市市轄六區內向其售房。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-3小區小區ll中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-4中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-5中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-6l1、業主有什么樣的權利？解釋第1、16條l2、建筑物區分所有權l3、專有權、內容、客體范圍、限制（住改商）。解釋第2、4、10、11、15條l4、共有權、內容、客體范

3、圍、限制。解釋第3、14條l5、管理權、內容、客體范圍、限制。解釋第7、8、9、12、13條l6、開發商可以贈送露臺、花園嗎？解釋第2條l7、開發商如何處理車位問題。解釋第5、6條中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-7l業主有什么樣的權利？中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-8建建筑筑物物區區分分所所有有權權專有權專有權共有權共有權管理權管理權單元空間地基、電梯、管線、走廊等公攤面積業主自治的權利中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信

4、信 為為 本本-9第一節第一節建筑物區分所有權的概念和特征建筑物區分所有權的概念和特征l一、概念一、概念l70業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。l導讀：關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋+關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-10l二、特征二、特征1 1、建筑物區分所有權的主體是、建筑物區分所有權的主體是業主業主。1最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋I：依法登

5、記取得或者根據物權法第二章第三節(28-31)規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為物權法第六章所稱的業主。lII基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-112、客體主要是建筑物。3、建筑物區分所有權是一種復合性權利，具有整體性和不可分割性。同時：絕對性、永久性、排他性。4、專有部分的所有權居于主導地位。 72 II業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

6、中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-12l物權法物權法第三節其他規定第三節其他規定l28因人民法院、仲裁委員會的法律文書（司法行為）或者人民政府的征收決定等（行政行為），導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。l29因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力（繼承行為）。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-13l30因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力（事實行為）。l31依照本

7、法第二十八條至第三十條規定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。（相對不需公示）中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-14l16建筑物區分所有權解釋建筑物區分所有權解釋建筑物區分所有權糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業使用人的，參照本解釋處理。l專有部分的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會或者業主委員會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本

8、-15l第二節第二節專有權專有權一、概念l專有部分是指具有構造上及使用上的獨立性，并能夠成為專有權客體的部分。l專有部分所有權簡稱為專有權，是指區分所有人對其建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分所享有的單獨所有權。l71業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-16l二、專有部分所有權的客體二、專有部分所有權的客體l2建筑物區分所有權解釋lI建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的

9、專有部分：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-17lII規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。lIII本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-18!：對對住住宅宅商商用用的的法法律律規規制制、有有利利害害關關系系的的范范圍圍l77業主不

10、得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有有利利害害關關系系的的業業主主同意。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-19隔壁、相鄰、不相鄰的業主。實際or可能。l11建筑物區分所有權解釋l業主將住宅改變為經營性用房，本棟建筑物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業主”。建筑區劃內，本棟建筑物之外的業主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以

11、 載載 道道 德德 信信 為為 本本-20l10建筑物區分所有權解釋I業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。II將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-21專有部分的范圍l如何確定專有部分的范圍呢？如何確定專有部分的范圍呢？l專有部分大致相當于不動產登記的部分，為什么說是“大致相當于”？中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求

12、是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-22l第一，我們現在房產證登記的部分并不完全是專有部分，比如你房產證上登記一百平方米建筑面積，實際上套內的使用面積只有八十平方米。其他部分是什么呢？是分攤的公共面積。按照物權法的原則，分攤的面積不應該算在專有部分里的，但是我們的房產證面積包含了分攤的公共面積。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-23l還有更大的共有部分是沒有進入分攤的，比如設備用房、配電房等等。l介紹：一個住宅小區里的建筑面積，有三個層次，一個是總面積，包括專有面積、分攤的公共面積和未分攤的公共面積；二是銷售的建筑

13、面積，它包括專有面積+分攤公共面積；三是使用面積，即物權法所稱的專有部分。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-24l第二，很多沒有登記的部分，事實上是業主專有的。也就是說，有一部分該登記的沒有登記。現在的商品房的形式非常多，有些送地下室，有些送儲藏室、露臺等等，但是除了少數地方，車位可以登記以外，多數地方是不給辦理登記的。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-25l事實上屬于業主專有的部分，不能體現在業主的房產證上，這就形成了一個矛盾：一方面法律規定不動產登記為房屋所有權歸屬的

14、依據，而目前的不動產登記制度又不能滿足現實需要。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-26l所以我認為，在目前不動產登記制度不完善的狀況下，如果依照登記的狀況判定不動產的所有權，無異于刻舟求劍。從實際出發，業主通過購買、附贈等方式合法獲得的不動產，即使沒有登記，也應視為專有部分。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-27專有權行使的限制l專有權行使是否受限制？如何操作？專有權行使是否受限制？如何操作？l業主對專有部分享有所有權，包括支配、使用、處分的權利，但業主在支配專有部分的時

15、候法律也有明確的限制。從物權法來看，物權法第七十一條規定：“業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。”中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-28l業主行使權利不得危及建筑物的安全，但是實務當中，如何判斷業主是否危及建筑物如何判斷業主是否危及建筑物的安全？的安全？l案例：一個連排別墅的底層業主覺得地下室不夠大，于是就進行改造擴大，這就涉及到把原來基礎里面的部分墻體挖掉，并且朝著背靠的山體部分延伸。開發商認為業主的改建危及到建筑物的安全，就向法院起訴，要求他停止侵

16、害、恢復原狀。法院判決支持了開發商的請求。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-29l案例：一個高層建筑，結構形式是框架加剪力墻，剪力墻就是用鋼筋混凝土現澆的承重墻體，有一個業主買了兩套房子是連在一起的，他打算在剪力墻上開一個門洞，把兩套房子連起來。這個業主找了一家設計院做了設計，并且給他出了一個證明，說只要按設計作補強處理，對結構安全沒有影響。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-30l他拿著這份文件向房管局申請裝修許可，房管局也給他出了批復。這樣他的手續看上去很完善了。但是在

17、動工的時候，遭到了其他業主的抵制。這位業主認為他取得了這兩份文件，裝修行為就是完全合法的。l但是現在這樣的行為已經有了定論。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-31l15建筑物區分所有權解釋建筑物區分所有權解釋l業主或者其他行為人違反法律、法規、國家相關強制性標準、管理規約，或者違反業主大會、業主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認定為物權法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權益的行為”：中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-32l（一）損害房屋承重結構，損害或者

18、違章使用電力、燃氣、消防設施，在建筑物內放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；l（二）違反規定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；l（三）違反規定進行房屋裝飾裝修；l（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-33l83業主應當遵守法律、法規以及管理規約（物權請求權）。l業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求

19、行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。l業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-34權利的界限l專有部分權利的界限在哪里專有部分權利的界限在哪里？l1、壁心說壁心說。就是“鞏漢林的學說”，鞏漢林認為兩家的間壁墻中心線是我的，中心線以內是我的，所以我就有權去支配，這個就叫做壁心說。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-35l2、空間說空間說。你買了一百平方米的房子，其實你買到了100平方米的空間，這時候墻不是你的、地板

20、也不是你的，天棚也不是你的，都不是你的，你只是買了這個空間，你可以在這個空間當中生活。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-36l我們開玩笑講，說你今天買了一個空間，你的四面墻、天棚加地板，都是共有的，那我進來怎么進來呢？我要飄進來嗎？我也不能踩在地板上，我也不能摸墻，摸了就是侵權，好像這一點上，空間說更不合理。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-37l3、最后粉刷表層說最后粉刷表層說。你買了一百平方米這個房子，這個專有部分界限就到你最后粉刷表層，這些全部都是你的。比方說，我買

21、了一個初裝修的房子，住進去之前，我要裝修，墻上我要軟包或者硬包，或者干脆我就刷大白，那么地板我要鋪成木地板，或者要鋪成地磚，中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-38l棚上我要給它吊天花，這些東西都是你最后加上去的，這些東西才真正是你的，所以按照最后粉刷表層說，是講這樣一個意思，就是除了你最后你把它放上去的這些內容以外，其他的都是共有部分，地板是共有的、墻壁是共有的，天棚是共有的。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-39l但是有一點，最后粉刷表層，通常并不厚，不是很厚的那個裝修

22、，比方說，特別是墻上就僅僅刷了那個大白的，刷了一層涂料的，這時候我們凡是住在一個房子里，總是要利用那個墻壁，利用墻壁，中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-40l比方說在墻上釘一個釘子，釘一個東西，掛相框或者掛什么東西，那么你釘釘子的時候，由于最后這個涂料很薄，所以能釘住嗎？釘不住，咣一下釘到墻上，就是侵權了，所以它也有一定的問題。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-41l4、最后粉刷表層兼采壁心說、最后粉刷表層兼采壁心說。就是用兩個標準來界定業主對專有部分權利的范圍，你的真實

23、的權利，是最后粉刷表層，但是你實際上對這個建筑物的利用，可以超過最后粉刷表層，但是不得超過壁心，這樣你就可以對墻、壁進行一定的利用，不認為你是侵害了共有的部分，但是真正的權利并不是在那里。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-42l這樣，我們在理論上說，最后粉刷表層是專，最后粉刷表層是專有部分的權利的實象，真正的權利界限是有部分的權利的實象，真正的權利界限是最后粉刷表層，在壁心是權利的虛象，就最后粉刷表層，在壁心是權利的虛象，就是你行使權利的時候，可以對共有部分進是你行使權利的時候，可以對共有部分進行利用，但是不可以超過壁心行利用，但是

24、不可以超過壁心，用這樣一個思路來考慮問題的時候，就會把建筑物區分所有權當中專有部分就界定得清清楚楚，超過了界限，就認為你是侵權。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-43l第三節第三節共有權共有權l一、概念一、概念是指區分所有人依據法律、合同以及區分所有人之間的規約，對“建筑物的共用部分、基地使用權、小區的公共場所和公共設施等”所共同享有的財產權利。l在區分所有中，共有的類型比較復雜：法定共有和約定共有；共有和準共有小區內全體業主共有、某一棟建筑物內業主的共有、特定單元或特定幾個業主的共有。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是

25、 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-44l二、共有權的行使二、共有權的行使l！：將“共有部分專有使用權”與“專有部分所有權”區分開來。l72I業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-45l80建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定。l適用時注意區分：全體共用部分+一部共用部分l4建筑物區分所有權解釋業主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理

26、需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-46l三、法定共有的范圍三、法定共有的范圍l73建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于“業主共有”。l79建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況

27、應當公布。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-47l所謂“業主共有”作為地上附著物歸業主所有土地所有權。l3建筑物區分所有權解釋lI除法律、行政法規規定的共有部分外，建筑區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共共有有部部分分：中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-48（一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基基本結構本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構結構部分；（二）其他不屬

28、于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。lII建筑區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-49l總結分析總結分析：共有部分的范圍及分類共有部分的范圍及分類l基本結構部分、公共通行部分、設施設備部分、以及其他結構部分。那么這四個部分明確規定它是共有的，那么在這一部分當中，也有一定的針對性，比方說關于供熱的管道、供水的管道，還有用電的這套設備，究竟業主享有的權利是哪里？有的開發商說，其實啊，僅僅進到

29、你那個戶里的，那才是業主的，在外面的時候，應該歸他所有，或者歸熱力公司所有。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-50l這一部分說法都是不對的，我們認為應該是這樣，這些都是全體業主共有的，那么從哪里進呢？就是從外面引進來，到房子的部分，全部屬于業主共有的，外面部分屬于熱電公司，變壓器之外屬于電力公司等等，只要能夠區分開這樣的，凡是進到小區里面的、戶外的，那就是全體業主共有，就這樣一些部分，司法解釋的第一條做了一個很明確的規定。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-51l從實務分析

30、，共有部分應該是指該建筑范圍內，由部分或全體業主共同擁有的部分。部分業主共有擁有的，在臺灣地區的法律里面稱為“小公”，比如說我們這個單元電梯到了使用年限必須要更換，換電梯需要一大筆資金，維修資金是不夠的，要進行續籌，續籌的時候多大范圍的業主出錢？中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-52l當然是這個單元的業主出錢，與其他樓的業主是沒有關系的。“大公”就是全體業主的概念，也就是整個建筑區劃內的全體業主。事實上，涉及到全體業主的事項是非常少的，大多數事項都只涉及到一部分業主，就是“小公”。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文

31、 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-53l共有的部分按照其權利的來源，應當分為三共有的部分按照其權利的來源，應當分為三種情形種情形：法定共有、約定共有、天然共有。法定共有就是法律或行政法規規定為共有，比如物業管理用房、道路、綠地。約定共有是指本來具備了獨立性，可以單獨作為所有權標的，但由權利人通過合同約定，成為共有的部分。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-54l比如架空層、地下室、會所和學校。天然共有是最為復雜的，它是指在構造上和使用上不具備獨立性，僅為專有部分提供某些功能，與專有部分存在必然聯系，不能單獨作為所有權標的的部

32、分。包括構造部分、交通部分、設備部分與公共空間。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-55l天然共有的四個組成部分。構造部分，包括基礎、外墻、梁柱、屋面、圍墻、大門等。交通部分，包括走廊、樓梯、門廳等。設備部分，分為兩種，一種是基礎設施，包括上下水、消防、變電、電梯、照明、化糞池、垃圾房等必備設施；中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-56l一種是增益設施，包括園林、小品、雕塑、公告標示、安防系統、休閑坐椅、健身設備、兒童游戲設備等改善住宅性能、提升生活品質的設施。公共空間，包括

33、道路、綠地以外的廣場、園林等。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-57土地使用權歸誰所有？l建筑區劃內的土地，使用權歸誰所有？建筑區劃內的土地，使用權歸誰所有？l一個業主在買房的時候，其實買到了一個房子的不動產建筑物，同時還買到了一塊地的使用權，這樣我們每個業主買了一個房子以后，都會拿到一個土地使用權證，這個土地權證，中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-58l比方說，我現在買100平方米，我現在拿到了80平米的土地使用權證，那么這80平方米的土地使用權證是你單獨所有還是怎么著

34、？需要一個界定。l司法解釋的第三條明確規定，建筑區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，這是原則，所以在一個小區里頭，土地完全是共有的，是大家共有的，中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-59l那么大家共有，為什么還要自己有個土地使用權證呢？這一部分就是說，全體業主享有這個土地使用權，那么你自己這一部分是一個份額，僅僅是一個份額，比方說我們現在進了一個小區里去住，買一個房子進去了，我現在有100平米的建筑物，我有80平方米的土地，那么這80平方米的土地在哪里？中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道

35、 德德 信信 為為 本本-60l沒有，你不知道在哪里，那么就是從觀念上把整個這塊地，我蓋成這么多房子來，幾層幾層都蓋起來了，那么你這個建筑物其實僅僅分到了這么多地，這個地就在這塊地里頭，但是不知道在哪里。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-61l那就說明你享有這個土地使用權，其實是個份額，是整個共有土地當中的一個份額，所以司法解釋當中說，建筑區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，建筑用地使用權是共有的，但屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路綠地的除外，中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以

36、載載 道道 德德 信信 為為 本本-62l比方說，我現在是個獨棟別墅，獨棟別墅里頭這塊土地使用權是歸我自己的，這是可以的。但是仍然其實也有問題，那么獨棟別墅一個一個別墅，外面的這些土地，小區里頭外面的土地，其實還是共有的。所以，依我所見，其實也不過是份額，但是有的確定，確定的是他自己的權利的。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-63l外墻，什么時候才叫做合理應用呢？（外墻，什么時候才叫做合理應用呢？（解釋第四條業主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為

37、侵權。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外。）中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-64l講的是經營性用房，比方說，住宅上面是住宅，下面是底商，底商它是經營單位，是經營性用房，你買了這個房以后，他就要經營，經營就要掛招牌啊，就要做廣告，在他的外墻外面，他去利用的時候，就應當是合法的，就是那個外墻面共有的這樣一個規則的一個特例。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-65l樓頂空間應該是全體業主共有的，那么怎樓頂空間應該是全體業主共有的，那么怎么才叫合理利用呢？么才叫合

38、理利用呢？l一定要有規劃，實踐看到一種情況，這個是合理利用，叫做“退臺”的行使，一個建筑的一層，一層退回來一部分，開始砌二層，二層的樓頂又退回去，這是三層，這樣一樓的樓頂，中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-66l規劃當中就把它做成了二樓的庭院，三樓的把二樓的樓頂做庭院，這就是合理利用，這個不認為是侵權，那么你要自己說，我現在整個樓，20層樓，樓頂是我20層，我上去要利用，這恐怕有問題，這一部分做了一個特別的規定。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-67l第四節第四節區分所有

39、的區分所有的“建筑物建筑物”l物權法第七十條規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”，也是說“建筑物內的住宅”中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-68l有些小區大的有幾百萬平方米，小的也有好幾萬平方米，往往都不是一棟樓。這就存在一個問題，除了這一棟樓之外，其他的部分是不是區分所有權的組成部分？因為我們看到，前面的定義都只談到建筑物本身。l司法解釋進行了明確，第二條、第三條，均使用了“建筑區劃內”的概念。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載

40、載 道道 德德 信信 為為 本本-69l首先，建筑物是不是區分所有，與它的體量、形式是沒有什么關系的。比如有些體量非常大的建筑物，如學校的教學樓，有的明德樓幾萬平方米，但它不是區分所有建筑，它是單一業主。再比如故宮，據說有九千九百九十九間房屋，它也不是區分所有，它也是單一業主。所以，體量大小沒有關系。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-70l建筑形式上，是高層還是平房好象也沒有關系。現在常見的區分所有建筑是高層建筑物，但是平房我認為也可以存在區分所有，比如一個家里面的私房，老一輩去世之后，弟兄幾個分家，把平房做一個分割，辦理產權登記之

41、后，就形成區分所有的形態。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-71l其次，商品房基本上都是區分所有建筑，因為商品房建造的目的就是為了將來分割銷售。但是，區分所有的建筑不僅僅商品房一種形式，商品房以外的建筑也可以成為區分所有。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-72l第三，區分所有權不僅體現在建筑本身，建筑以外的設施、設備、空間，也是建筑物區分所有權的對象。比如物權法規定，道路、花園、綠地屬于業主共有，這就說明建筑物區分所有權已經延伸到建筑物以外。中中 大大 至至 正正 倫倫

42、理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-73l第四，專有的建筑物可以轉變為區分所有建筑物。有一個案例，一個人取得了建造三層樓房的規劃許可，蓋了兩層后因缺少資金就封了頂，后來他把二層賣掉，二層的買房人也辦理了產權登記。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-74l之后蓋房子的這個人想在二層上面再加蓋一層，因為他有規劃許可證，但是遭到了二層業主的反對，后來就到法院訴訟。后來經過調解，二層業主以獲得一定補嘗，作出了讓步。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-75

43、l這個案件的關鍵就在于，原來建造的房屋，屬于建造人專有，當他把房子賣給了第二個人以后，這個房子就由專有變成了區分所有的建筑物，這個時候新的業主與他都是這棟建筑的所有人，兩個平行、相互獨立的區分所有權，中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-76l這種情況下，你再做處分，影響到他人的利益時，別人當然有權阻止。這就是專有建筑變成區分所有建筑物的一種情況。l還有一種情況是共有建筑轉變為區分所有建筑物。不少人會把區分所有與共有混淆，覺得都是有挺多業主，看上去形式差不多。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德

44、信信 為為 本本-77l但是共有只有一個所有權，區分所有權是同時平行存在的、彼此獨立的多個所有權，我賣掉我的房子，對別人沒有影響。但如果是共有，就需要征得共有人的同意，任何一個共有人不可處分。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-78l有這樣一個案例，一棟大樓原來是一個家族的產業，家族的成員應該是一個共有的關系，后來這個企業破產了。很多債權人追債，法院就主持把這棟大樓進行了拍賣，拍賣的時候疏忽了共有的問題，只作了簡單地分割，一層、二層、三層、五層等等，有一個香港商人買了這棟大樓的一至六層，其他人買了以上的各層。從單獨所有變為區分所有。中

45、中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-79l區分所有建筑物轉變為專有或共有的建筑物。比如開發商建造的商品房，本來這些房子都是區分所有的，有一個單位買了一棟樓，就這一棟樓而言，就形成了單一所有人的建筑。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-80l第五節第五節車位、露臺等的規定車位、露臺等的規定l物權法規定的車庫車位，大概有這么幾個要點，第一區分車庫和車位，車庫是封閉的，比方說地下車位或者停車樓這種，四面、六面都是封閉的，這是一種。那么車位呢？車位是在平地上劃出來的，一格一格的這叫車位

46、。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-81l第二點，就是在規定車庫車位的時候，物權法規定，車庫車位首先滿足業主需要。l司法解釋規定的情況，現在司法解釋規定，是第五條，它說建設單位按照配置比例將它說建設單位按照配置比例將車庫車位以出售、附贈或者出租等方式處車庫車位以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合分給業主的，應當認定其行為符合物權物權法法第第74條有關應當首先滿足業主需要的條有關應當首先滿足業主需要的規定。規定。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-82l

47、第三點，車庫車位的權屬怎么去確定？物權法規定，可以通過買賣、通過贈與、通過租賃去確定權屬，買賣，業主買到車位的所有權、車庫的所有權，贈與，業主得到的也是所有權。還有一種是租賃，用租賃的方法來取得車庫的使用權，車庫車位的所有權，還掌握在原來開發商的手里，中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-83l還有一個問題，就是利用公共道路，小區里共有的道路和其他共有的部分建立起這個車位，這個車位是全體業主共有的。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-84l司法解釋第六條，建筑區劃內在規劃用于停

48、放汽車的車位之外，占用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第74條第三款所說的車位，那兒它的條件是什么呢？指占有業主共有道路或者其他場地增設的車位，這個車位是全體業主共有的。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-85l解釋補充了一個條件就是，建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位之外，這說明什么呢？就是在地表上建立起來的車位，那部分是屬于可以賣的，共有這一部分僅僅是指后邊占有業主共有道路或者其他場地增設的車位，規劃的車位不是共有的道路，不是共有的車位，這部分做了一個補充。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以

49、以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-86花園、露臺問題l實踐中開發商在買房子的時候附贈花園、露臺，由此產生一些爭議，反對者主要有以下幾個方面的理由：l1、成本說。認為開發商的房價里面已經包含了車位的成本。物權法在全國人大進行討論的時候，有一位代表發言就認為，開發商在賣房子的時候已經包含了車位的價格，如果再賣車位，就等于車位出賣了兩次。這種觀點認為，成本可以決定所有權。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-87l2、配套說。有人認為，車位是為小區的住宅配套的，開發商不應該單獨出賣，業主在買房子的時候，這些車位就隨著住宅的所有權一并轉移

50、了，故應當是業主共有。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-88l3、容積率說。什么叫容積率呢？就是土地面積和建筑面積的比例。也就是說，一平方米土地建造多少平方米的房子。比如一個小區的容積率為二，那就是一萬平方米土地建造兩萬平方米房子。通常車位是不計入容積率的，有人就認為，小區的車位作為不動產是建在小區土地上的，既然車位不計入容積率，沒有分攤土地指標，那你的車位建造在哪里？所以就認為，根據容積率的原理，也應當屬于業主所有。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-89l4、投資者說。

51、有人認為，業主承擔了房價，所以業主才是真正的投資者，根據誰投資誰所有的原則，車位應當屬于業主所有。l另外，對開發商附贈的宅旁綠地和屋面露臺，也有觀點認為，這些是屬于全體業主共有的部分，開發商無權在銷售相關房屋時，贈送給特定業主，這種贈送，是處分了全體業主的利益。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-90l“賣豆腐模型”來說明觀點：l張三每天做100斤豆腐，成本是50元，每斤豆腐賣1元左右，到天黑的時候賣了80元，這意味著張三已經收回了成本，并且有了盈利。現在，張三還剩下20斤豆腐，這20斤豆腐屬于誰？l如果按照成本決定所有權的觀點，這十

52、斤豆腐應該屬于當天全體買豆腐的顧客，因為他們分攤了成本。但事實上，哪一個頭腦正常的人會認為，我還有一塊豆腐在他手里，他拿回去吃就侵犯了我的權利呢？中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-91l另外，張三在賣豆腐的過程中，經常會給某位顧客多搭一小片豆腐，他有沒有這個權利？其他買豆腐的顧客能否主張，張三搭贈的是屬于全體顧客的豆腐？依我們的生活常識，不會有人這樣認為。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-92l“賣豆腐模型”要說明的兩個問題：第一，物因為制造而產生所有權，它的制造人就是原

53、始的所有權人。物權法第三十條規定，因合法建造行為設立物權的，自事實行為成就時發生效力；第一百四十二條規定，建設用地使用權人建造的建筑物構筑物屬于建設用地使用權人，就是這個含義。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-93l第二，成本與所有權是沒有關系的。成本是經濟學概念，它與收益有關，而與所有權無關。但很多人談車位問題的時候都要扯進成本，其實不單車位的成本與所有權沒有關系，所有東西的成本都與所有權沒有什么關系。比如我現在手上的兩本書，它是我所有的財產，成本是誰支付的，根本就不重要，無論是我花錢購買，還是楊老師送給我，所有權都是我的。所以成

54、本不但不能決定所有權，而且與所有權沒有什么關系。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-94l房地產開發雖然過程復雜，其原理同做豆腐一樣，開發商就好比豆腐生產者，它首先取得土地，然后經過規劃設計、施工建造，到最后銷售交付，在整個過程中，開發商是唯一的所有人。開發商作為原始所有人，它處分的是自己的財產，這個時候并不存在“全體業主”。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-95l如果開發商處分全體業主財產的觀點成立的話，就等于說張三的豆腐自始就屬于全體顧客。假如全體顧客是向張三定做的豆腐

55、，這個道理可以成立，事實上不是這樣。業主以后來繼受取得的區分所有權，來質疑開發商最初處分商品房的權利，這無異于全體顧客在買下豆腐之后，再回過頭來否定張三對豆腐分割出售的權利。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-96l物權法第三十條和第一百四十二條。后者規定“建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，但有相反證據證明的除外。”實際上就是說，張三做的豆腐、豆漿、豆渣屬于張三所有，有相反證據證明的除外。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-97l綜

56、上：關于成本說，我們已經論證，成本與所有權沒有關系的，成本作為經濟學概念，只有在核算收益的時候需要考慮。l關于配套說。配套是一個功能上的概念，與所有權也沒有關系。我們知道，小區里面除了車位之外還有大量的其他的配套設施，比如現在很多公共交通的配套是由私營企業來承擔的，它的功能是公共配套，但所有權另有其人。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-98l關于容積率說，容積率是一個規劃指標，本質上是行政許可，只涉及行政法律責任。超容積率或未計入容積率，都只涉及開發商是否承擔違反規劃管理的責任，既不影響業主已經取得的財產，也不會因此增加業主的財產。

57、車位也是同樣的道理，即使說車位沒有計入容積率，是違規的，也是政府處罰或者向政府補交地價的問題，這與業主的財產是無關的。所以，是否計入了容積率，不影響所有權的歸屬，更不會決定所有權的歸屬中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-99l關于投資者說。業主是不是投資人，這個問題就更簡單了，投資是一種策劃項目、籌措資金、承擔風險、享受收益的經營行為。業主購買商品房等于購買商品，這和投資完全是兩回事，雖然業主承擔了房價，也不能算做投資人。如果我們承認了業主是投資人，那就不是只享有車位權利的問題，整個小區的開發利潤它都有權分享。我們知道中國電信有幾千億

58、的資產，它的資產從哪里來的？是全體用戶交給它的電話費。那能不能說，全體用戶都是中國電信的投資人呢？這顯然是不能成立的。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-100l建筑物區分所有權司法解釋l第二條規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。l所以開發商將列入規劃內的專屬于特定房屋的花園、露臺等贈送給購房人是完全合法的。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-101l在實務中還有一個問題非常令人困擾

59、，就是政府的規范性文件設立或變更所有權規范性文件設立或變更所有權的問題。現在有的地方政府連規章都不用制訂，就是政府下面的委辦局發一個紅頭文件，就可以確定你的這一部分財產是誰的，比如規定幼兒園、學校要無償移交教育局，人防車庫要無償移交人防辦，社區辦公用房無償移交街道辦等等。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-102l從法律上看，所有權的確認和變動是一件非常重大的事情，涉及到民事主體的重大權利，政府沒有權力裁斷這個問題。政府自身要取得其它民事主體的財產，除了購買和征收，其它方式都是不合法的。我們希望靠法制的完善解決這個問題。中中 大大 至

60、至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-103開發商附贈花園、露臺的問題l附贈花園的問題附贈花園的問題，從物權法的角度來看，首先，開發商有權處分窗前綠地。因為他是原始權利人，在開發商進行處分的時候，當時并不存在“全體業主”。其次，開發商的建造行為是合法的，其設計方案經過規劃部門批準，并且附贈行為不違反法律規定。物權法第七十三條規定：“建筑區劃內的綠地，可以明示屬于個人。”中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-104l關于附贈露臺的問題附贈露臺的問題。有的房屋在頂樓上開發商會做一個露臺，附贈給頂樓

61、的業主，不計算建筑面積。有媒體在談這個問題的時候就認為屋面是全體業主共有的，開發商把屋面的一部分附贈給頂樓的業主，這是侵害了其他業主的利益。這種觀點我認為不正確。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-105l傳統的屋面，就是遮風蔽雨的房屋上蓋；而現代房屋的屋面，可以兼具更多的功能。開發商把屋面作成一個專供頂層業主使用的功能空間（如：退臺設計），讓它在完成屋面使命的基礎上，發揮出新的價值，這也符合物權法物盡其用的原則，也并不損害其它業主的屋面利益。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本

62、本-106l但專有人享有露臺權利的同時，自然也應當承擔露臺的維修費用，從而減輕了公共維修資金的負擔，這對下層的業主其實是有利的。但如果屋頂平臺是從公共通道可以進入的，或者設計上的功能是消防避難的，那就應當是天然共有的部分，任何人侵占都是侵權的行為。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-107開發商保留會所、外墻、屋面權益的問題l會所具備獨立的結構和功能，可以獨立實現所有會所具備獨立的結構和功能，可以獨立實現所有權，開發商保留產權無可非議權，開發商保留產權無可非議。現實的問題是，會所是低效資產，徒有帳面價值。上海去年已出現開發商拋棄會所產

63、權的現象。如把會所產權歸了業主，巨大的運行費用是個長期負擔。l屋面、外墻雖為建筑不可分割的部分（天然共有）屋面、外墻雖為建筑不可分割的部分（天然共有），但其收益權可以讓與，但其收益權可以讓與。由于該權利并非商品房買賣關系中的主要權利，故不存在合同法第四十條無效格式條款的問題。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-108l業主對此有異議，可以通過業主大會予以改變。但事實上，很多業主沒有想明白一個道理，開發商把這個權利保留下來，其實對業主是有利的；很多開發商也沒有想明白，這對開發商是非常不利的。為什么呢？屋面、外墻商業價值很小，但維修負擔很

64、重。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-109l開發商如保留權益，按權利義務相統一的原則，必須承擔保修期以后的維修、更新、改造的義務。而且還要承擔這部分的建筑物致害的民事賠償責任。這對全體業主有利，對開發商則是巨大的定時炸彈。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-110水、電、氣、熱、電視、通信等專營公用設施的歸屬l水電氣熱電視通信水電氣熱電視通信等專營公用設施在法律上可以界定為三段：紅線外、紅線內至戶外、戶內。目前狀況是，紅線外由專營公司投資建設，紅線以內到業主的分戶表這一段

65、設施是爭議的焦點。業主戶內部分的肯定要由業主來承擔，業主戶外到紅線以內，解釋確定是業主共有。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-111l這段歸業主共有有什么好處呢？所有的維修、更新、改造由業主出錢。如果業主出錢不及時，這些經營單位就說，你們設備出了問題，所以我不能保證正常的服務。如果這些責任都歸專營單位，這就很簡單了，保證服務是你的責任，保證這些設備的正常運行也是你的責任。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-112l第六節第六節管理權管理權l一、概念一、概念是指業主基于專有部

66、分的所有權從而依法享有對業主的共同財產和共同事務進行管理的權利。l導讀:物業管理條例（2003年6月8日中華人民共和國國務院令第379號公布根據2007年8月26日國務院關于修改物業管理條例的決定修訂）中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-113l二、管理規約二、管理規約l83I業主應當遵守法律、法規以及管理規約。l17I物業管理條例管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。II管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。III管理規

67、約對全體業主具有約束力。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-114l三、物業管理是指由業主自行或者委托物業服務機構以及其他管理人，對業主共有財產和共同事務進行管理和服務的行為。它包括對建筑物的保存、改良、利用、處分以及對區分所有人共同生活秩序的維持等內容。l導讀：最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋已于2009年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過，2009年5月15日公布，自2009年10月1日起施行。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為

68、 本本-115l業主對物業管理享有以下權利：業主對物業管理享有以下權利：l1、自行管理權。l2、自主聘任權。l3、解聘權。l81I業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。II對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-116l4、監督權、監督權l82物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業主的監督。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-117l

69、第七節第七節業主大會和業主委員會業主大會和業主委員會l一、業主大會一、業主大會是指全體業主成立的、管理其共有財產和共同生活事務的自治組織。l75業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。l78業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-118l業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤撤銷銷。(1年)l二、業主大會的職權l76下列事項由業主共同決定：（一）制定和修改業主大會議事規則；（二

70、）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-119l（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金； （六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主建筑物總面積三分之二以上的業主且且占總人數三分之二占總人數三分之二以上以上的

71、業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-120l7建筑物區分所有權解釋改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分，以及業主大會依法決定或者管理規約依法確定應由業主共同決定的事項，應當認定為物權法第七十六條第一款第（七）項規定的有關共有和共同管理權利的“其他重大事項”。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-121l三、業主委員會是業主大會的執行機構，受業主大會委托來管理全

72、體業主的共有財產或者共同生活事務。l15物業管理條例業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；（四）監督管理規約的實施；（五）業主大會賦予的其他職責。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-122l案例一：協議無特別約定案例一：協議無特別約定首層業主仍需交納電梯首層業主仍需交納電梯維護費維護費l一、案情2006年4月田永購買了通州區某小區一層的

73、一套三居室，建筑面積130平米。入住該小區的當日，田永與該小區的前期物業服務公司北京順開物業管理有限公司簽訂了前期物業管理服務協議。該協議約定，物業公司為田永提供各項物業服務，田永應當按照每月每平方米1.84元的標準交納物業服務費用，交費期限為每年的4月18日前。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-123l同時，該協議對物業費所包含的內容做了明確約定，包括管理費用、物業共用部位維修費用、小區公共設施設備日常運行和維護費用、電梯運營費用等。同年田永交納了2006年至2007年的物業服務費用。2008年，物業公司多次向田永催要物業費，田永

74、均以各種理由推脫不交納。2009年11月物業公司訴至法院，要求判令田永立即支付拖欠的物業管理費共計人民幣7387.63元、滯納金1775.80元并承擔本案的全部訴訟費用。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-124l被告田永辯稱，我家住在小區一層，小區沒有地下室，我根本用不著電梯，也從未用過電梯。電梯應當屬于小區的公用設施，其費用應由全體業主公攤，我在買房的時候已經支付了小區公攤部位的價款，現在我又不使用電梯，就不應當再支付電梯的日常運營維護費用了。物業費中包含有電梯運營費用，因此我不應當交納該筆費用。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理

75、 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-125l二、審理結果北京市通州區人民法院經審理認為，電梯系全體業主的共有部分，業主在對共有部分享有權利的同時，應承擔相應的義務，不得以放棄權利而不履行義務。田永與北京順開物業管理有限公司簽訂的前期物業管理服務協議第六條中明確約定物業服務費用中包含了電梯運營費，中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-126l該協議未就首層業主是否免交或者減交電梯運營費用等事項進行約定。故本院對田永首層業主不應當交納電梯運營費的意見，不予支持，判決被告田永給付原告物業公司2007年5月1日至200

76、9年12月31日的物業費共計七千三百八十七元六角三分；駁回原告物業公司的其他訴訟請求。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-127l三、評析本案的爭議焦點在于首層業主能否拒交電梯運營維護費用。我們認為本案中首層業主仍需交納電梯運營維護費用，具體分析如下：（一）電梯屬于小區公用部分中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-128l根據物權法第七十二條業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共

77、有和共同管理的權利一并轉讓。但該法沒有具體規定共有部分中的共有設備設施。最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋對“共有部分”做了明確規定，中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-129l第三條除法律、行政法規規定的共有部分外，建筑區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：l（一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載

78、道道 德德 信信 為為 本本-130l（二）其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。l建筑區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-131l另外，建設部和財政部聯合頒發的行政規章住宅專項維修基金管理辦法第三條規定，業主共有的附屬設施設備一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井等。綜觀以上規定，本案中雙方訴爭的電梯是全體業主的公用設備，屬于小區公用部分。中中 大大

79、至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-132l（二）業主應交納電梯運營費用的法律依據物權法第八十條規定，建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定。物業公司與田永之間簽訂了前期物業管理服務協議，該協議是約束雙方權利義務的重要依據。要判斷首層業主是否應交納電梯運營維護費用，首先要看該協議是否對此做出了約定。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-133l根據協議約定，物業公司提供的服務包括附屬公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理；北京市住宅物業管理服務標準中也規定

80、了物業服務的范圍包括電梯養護。物業管理條例中規定，物業服務企業依據與業主簽訂的物業服務合同收取物業費。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-134l物業公司與田永之間簽訂的前期物業管理服務協議第六條明確約定物業費中包含了電梯運營維護費用。另一方面，該協議并未約定首層業主可以減免電梯運營維護費用。因此，物業公司提供物業服務后，田永應當交納包括電梯運營維護費用在內的物業費。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-135l物權法第七十二條規定，業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利

81、，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。結合本案，電梯屬于全體業主共有，使用電梯是小區每一位業主的權利，業主不得以不使用電梯為由，不履行自己繳納電梯運營維護費用的義務。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-136l綜上所述，在考慮首層業主是否應當交納電梯運行維護費用時，首先應當看其與物業公司簽訂的物業服務合同中是否對這個問題進行了約定，如果合同中已經明確約定首層業主不必交納電梯運營維護費用，那么業主就可以不交納該項費用；如果合同中沒有對這個問題進行約定，根據法律規定，首層業主應當交納電梯運行維護費用。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求

82、求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-137l案例二案例二開發商承諾屋頂歸頂樓業主使用，開發商承諾屋頂歸頂樓業主使用，侵犯業主共有權利，要承擔責任。侵犯業主共有權利，要承擔責任。l【案情】韓某系某小區業主，住在該小區2號樓17A室，系該棟樓房頂層，其私自在房屋樓頂搭建房屋一處(約20平方米)，該小區業主委員會多次要求韓某予以拆除未果。業主委員會遂訴至法院，要求韓某拆除私自搭建的房屋。被告不同意，理由如下：中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-138l(1)根據被告與開發商簽訂的商品房買賣合同約定，被告對樓頂享有合法的

83、使用權；(2)被告所購房屋漏水，在多次要求物業服務公司維修未果的情況下，征得物業服務公司同意才自行搭建房屋，其目的是為了防水，因此搭建的房屋不屬于違章建筑。被告同時提供商品房買賣合同作為證據，該合同附件中注明：“屋頂使用權歸項樓買受人，買受人必須遵守物業公司的相關規定，屋頂不得作違章建筑及妨礙安全逃生。”中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-139l【審判】法院認為，樓頂部分屬于該棟樓房全體業主共有，任何人不得獨占使用。開發商及物業服務公司無權對公共部分進行處分，業主委員會有權依法要求韓某拆除所搭建的違章建筑，故對業主委員會的訴訟請求予

84、以支持。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-140l【分析】雙方爭議的焦點是：開發商承諾被告占用的樓頂部分是否屬于被告專有。首先，樓頂部分屬于全體業主共有。根據我國物權法的相關規定，建筑區劃內的道路、綠地，除法律明確規定除外的部分外，均屬于全體業主共有。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施等均屬于業主共有。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-141l業主對共有部分既享有權利，也承擔義務，不得以放棄權利不履行義務。被告自行搭建的房屋所占用樓頂部分屬于公共面積，應屬于該棟樓房全體業

85、主共有，即使被告與開發商約定樓頂部分歸被告使用，但因屋頂屬全體業主共有，開發商無權對公共部位的歸屬進行處分，因此該約定是無效的，樓頂部分不屬于被告專屬使用。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-142l其次，物業服務公司無權同意被告在公共部位搭建房屋。被告辯稱其搭建房屋經過物業服務公司同意的理由不能成立。房屋漏水問題屬于被告與物業服務公司之間的物業服務糾紛，而屋頂屬于公共部位，由全體業主支配，物業服務公司無權處分，被告不能因此而占用公共部位搭建房屋。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為

86、 本本-143l第三，被告搭建房屋未獲得相關行政管理機關的審批，屬于違章搭建行為，根據我國相關法律，業主委員會對包括任意棄置垃圾、排放污染物或者噪音、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。故業主委員會的訴訟請求應該得到支持。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-144l案例三案例三業主大會決議的效力問題業主大會決議的效力問題l某商廈有1000個商鋪，經過銷售有1000個業主買了1000個商鋪，成為了大廈的業主。大家買了商鋪

87、是為了經營，但在經營過程中，發現由于經營風格不統一，使得難以形成集群的優勢，所以召開業主大會，做出一個決議，中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-145l本商廈交由某經營公司統一經營，這些業主不攤位整體出租給他，經過表決，1000個業主中有900個表示同意。l那么，這個業主大會的決議對持反對意見的業主有沒有約束力？中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-146l物權法第七十六條下列事項由業主共同決定：l（一）制定和修改業主大會議事規則；l（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約

88、；l（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；l（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；l（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；l中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-147l（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；l（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。l決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道

89、道 德德 信信 為為 本本-148l第七十八條業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。l業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷（撤銷權、除除斥期間是一年）。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-149l建筑物區分所有權司法解釋l第十二條業主以業主大會或者業主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規定的程序為由，依據物權法第七十八條第二款的規定請求人民法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年內行使。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求

90、求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-150l案例四案例四樓面產權屬于業主，未經同意不得樓面產權屬于業主，未經同意不得使用使用l某幢大樓地處鬧市，是梅州一家生產化工原料的公司于1994年間建成，其中一、二層為店面，三至七層為集資套房，內有60套住房。大樓建成后不久，公司將一、二層商場的產權轉讓給他人。業主侯女士所購的房屋位于第七層。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-151l從2002年3月，化工原料公司與某廣告公司簽訂合同，由廣告公司租用該大樓頂層樓面豎立廣告牌。6年后，業主侯女士一紙訴狀把廣告公司告上法庭，要求

91、判決上述合同無效。一審宣判后，當事人提起上訴。l梅州中院審理后認為，化工原料公司轉讓了一、二層店面，三至七層集資套房的產權也登記在各住戶的產權人名下。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-152l因此，至2002年間，化工原料公司已不是該大樓的產權共有人。廣告公司未經侯女士等大樓房屋所有權人同意，在該房屋上面安裝大型廣告牌侵害了侯女士的權利。據此，廣東省梅州市中級人民法院終審判決，廣告公司在判決生效后60日內自行拆除大樓頂的廣告牌。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-153l案

92、例五案例五下水管道堵塞致房屋被淹，房屋使下水管道堵塞致房屋被淹，房屋使用人共同擔責賠償用人共同擔責賠償l2005年2月，原告唐家強購買了位于重慶市沙坪壩區雅仕居房屋一套，該樓共有18層，裝修完畢后未入住。今年1月4日，唐家璋發現房屋內整個地面被深2厘米的污水、糞水浸泡，受損嚴重。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-154l經物業管理維修人員現場查勘，確認為4號房屋次衛生間的排污管道堵塞，最終從該排污主管清掏出拖布布條、毛巾、鋼絲球等雜物，清掏后管道正常排水。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德

93、信信 為為 本本-155l同年2月和4月，唐家強房屋內又兩次發生類似情況，經評估，三次管道堵塞給唐家強造成損失9100元。經查明，該樓所有4號房屋次衛生間的排污管道與其他管道相對獨立，除了74和184的房屋尚未裝修外，樓上其他15名業主均有不當使用的可能。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-156l法院審理后認為，4號房18家住戶作為上下樓鄰居，共同使用同一排污管道排放生活污水，應共同維護管道的通暢，保證公共設施的正常使用。原告的房屋位于排污管道的最底端，排污管道被雜物堵塞可以推定是由4號房已裝修或入住的住戶不當使用排污管道造成。中中

94、 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-157l鑒于無法確認雜物的直接來源，在無免責事由的情況下，按照公平原則，應當由使用該管道的各住戶共同承擔法律責任，即由共同使用該管道的包括原告唐家強在內的已進行裝修的4號房16名業主平均分擔原告的財產損失。據此，重慶市沙坪壩區人民法院一審判決郭勇志等15名被告每人賠償原告唐家強經濟損失568.75元。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-158l案例六案例六物業公司擅自提高收費標準，法院物業公司擅自提高收費標準，法院判決業主按原標準支付物業費判決

95、業主按原標準支付物業費l秦先生等是上海某別墅小區的業主，他們購買的都是逾400平米的獨立別墅。該小區內一期別墅的業主按每月每平方米2.8元的標準繳納物業費。秦先生等人購買的是一期別墅的延伸段，但買房時間晚，在與物業公司簽訂的臨時業主公約中約定物業費的標準為每月每平方米4.5元。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-159l入住后，秦先生等人拒絕按照4.5元的標準繳納物業費。2008年11月，該小區的物業管理公司將秦先生等八位業主告上法庭，要求他們支付拖欠的物業管理費，并承擔逾期付款的滯納金。秦先生購買的房屋實際建筑面積為473平米，該物

96、業公司要求其支付2005年8月至2007年12月拖欠的物業費6.17萬元和滯納金7.78萬元。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-160l原告訴稱，臨時業主公約約定物業管理費按照4.5元的標準收取，如業主和物業使用人逾期繳納，原告可從逾期之日起按每天應交管理費的3交納滯納金。原告購房時，在臨時公約上簽了字，表明其認同該公約的內容。故原告應按每月每平方米4.5元為標準繳納物業費。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-161l被告辯稱，臨時業主公約中約定的物業費標準為每月每平方米4

97、.5元顯然違反公平原則。l法院認為，前期物業管理服務費用，可以按照物價部門規定的收費標準，也可以在物業管理企業與出售單位簽訂的前期物業服務合同中約定，但考慮到支付物業費的義務人是業主，為了切實維護業主的合法權益，中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-162l在前期物業服務合同中約定的物業費收費標準，應當以不超出物價部門審核的收費標準為限。物業公司制定的物業費標準為每月每平方米4.5元，而物價局核準的標準為每月每平方米2.8元，故4.5元的標準顯屬不當。原、被告簽訂的臨時公約是原告提供的格式條款，可能會加重被告的責任，該條款無效。中中 大

98、大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-163l被告遲延支付物業費的抗辯理由成立，故原告要求被告支付滯納金的訴訟請求，法院不予支持。l據此，上海市松江區人民法院判決8位業主按原標準支付管理費、保潔費、保安費1.3萬至3.84萬元不等，不需繳納逾期付款的滯納金。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-164l法律依據：物業管理條例第四十一條物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門

99、制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-165l第四十三條縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-166l案例七案例七買房兩年未入住，也應繳納物業費買房兩年未入住，也應繳納物業費l2007年，楊女士買了一套住房，考慮到離上班地點較遠，交房后一直未入住。開發商聘請的物業公司多次通知她補交物業費未果，遂將其訴至法院。l法院審理認為，物業服務費是公共性服務收費

100、，諸如保安、清潔、綠化、公共部位和公共設施的維修等費用，中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-167l都是為整個樓宇、整個小區服務的，即使某位購房人沒有居住，他的房產也享受到了這些服務而帶來的保值和增值，房主理當為這些保值和增值承擔相應的費用。據此，四川瀘州龍馬潭區人民法院一審判決被告楊某補交一年的物業服務費及違約金共計193.80元。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-168l案例八案例八封閉樓道堆雜物，侵害鄰居共有權封閉樓道堆雜物，侵害鄰居共有權l2008年6月，老羅在其住

101、宅樓的樓道共用部位安裝了一扇防盜門，將樓道內的窗戶封閉在自己使用的范圍內，同時封閉的還有公共照明開關一個、燈一盞。此后，老羅在封閉區域內放置了柜子、板凳、鞋架、瓶子等物品。鄰居老李與老田認為，老羅的行為影響了樓道內的通風、照明、采光，并造成消防安全隱患，多次向居委會、物業及派出所反映該情況，均無結果。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-169l法院審理認為，老羅在共用通道內安裝防盜門、放置雜物，獨占共同使用部分，侵害了老李、老田對樓道的共有權，并對其通風、采光造成影響，應當拆除防盜門并清理雜物。據此，北京市豐臺區人民法院判決被告老羅將

102、裝在樓道內的防盜門拆除，并將放置在樓道內的物品全部清除，恢復原狀。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-170l案例九案例九物業服務不到位，業主表決予解聘物業服務不到位，業主表決予解聘l2007年5月10日，上海某物業公司與南匯某小區業委會簽訂物業管理服務合同，業委會委托該公司對所在小區進行物業管理服務，服務期限為3年，并在合同中約定了服務的相關事項及收取費用標準。在服務過程中，因物業公司的某些環節服務不到位，業主表示不滿。今年3月，業委會啟動解聘物業公司的程序，經投票表決，決定解聘該物業公司。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求

103、是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-171l法院審理后認為，物業公司認為業委會的解聘程序不合法，應當向相關管理部門反映，現訴訟要求繼續履行合同缺乏依據，不予支持。據此，上海市南匯區人民法院一審判決駁回上海某物業公司要求業委會繼續履行物業服務合同的訴訟請求。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-172l案例十案例十物業擅自轉委托，業主否決有理由物業擅自轉委托，業主否決有理由l2009年5月18日，瀘州市某物業公司在未征得小區業主同意的情況下，與位于小區附近的某俱樂部簽訂轉委托協議。根據協議，某俱樂部開始管理、維護小區住宅

104、樓設備間的排水管道和供暖、供電設備，且將燃煤爐建在設備間的閑置房間并對設備間出口及樓梯進行了改建。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-173l四川省瀘州市龍馬潭區人民法院認為，某俱樂部不是法律法規規定的經營物業管理專項業務的專業性服務企業，轉委托的事項也不是專項服務，因此瀘州市某物業公司在未征得小區業主同意的情況下的轉委托協議無效，被告某物業公司和某俱樂部應在三日內將安裝于設備間的附屬設施予以拆除，并將設備間的出口及樓梯恢復原狀。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-174 謝 謝！