1、第一部分 市場部分1.1重慶市房地產市場走勢結論:l 從2005年全年房地產業的各項開發指標可以看出,重慶市房地產市場呈健康良性發展趨勢;l 重慶市房地產市場持續出現供需兩旺的局面, 1.1.1全市情況2005年主城商品房市場銷售穩定，全年銷售面積1156萬平方米，同比下降4.43%；銷售金額327億元，同比增長13.8%。其中，商品住房銷售面積1008萬平方米，銷售金額261億元，同比增長9.34%。去年主城區商住房成交均價2887元/平米，同比增長8.45%。去年1-12月，我市GDP同比增幅11.8，城鎮居民可支配收入增幅11.3。房價依然保持穩定增長，增幅與前二者較協調。 去年主城區商

2、住房供銷結構基本協調。2005年商住房供應方面，面積在120平米/套（建面，下同）以下的占60.85%，價格在3000元/平米以下的占73.34%；需求方面，面積在120平米/套以下的占50.82%，價格在3000元/平米以下的占72.96%。1.2 北碚區概況結論:l 北碚區總面積為755平方公里，總人口65萬人，并評為國家級可持續發展綜合實驗區；l 2005年全區實現地區生產總值81億元，同比增長11.2%；全年城鎮居民人均可支配收入9950元，比去年同期增長8.3%；1.2.1北碚區情況分析l 概況北碚位于重慶市區西北郊的縉云山下，嘉陵江畔，幅員面積755平方公里，人口65萬，地處四川盆

3、地平行峽谷地區，屬典型的亞熱帶溫暖濕潤季風氣候，森林覆蓋率達到30以上，年平均氣溫17.7度，降雨量1203毫米，無霜期334天。是重慶的風景旅游區。地理位置優越，距重慶市中心僅24公里，距江北國際機場28公里。是重慶的歷史文化名城，重慶都市圈的重要組成部分，被評為國家級可持續發展綜合實驗區、全國首批風景名勝區、國家級山水園林城區、全國造林綠化十佳城市。2003年獲建設部“中國人居環境范例獎”。l 經濟發展據統計，2005年全區實現地區生產總值81億元，按可比價格計算，同比增長11.2%。第一產業實現增加值4.2億元，增長4.5%；第二產業實現增加值45億元，增長13.0%，其中工業實現增加值

4、37億元，增長13.6%；第三產業實現增加值33億元，增長9.5%。全區經濟增長的主要動力仍然是工業經濟，2005年全區工業經濟對全區經濟增長的貢獻率達63.6%，拉動全區經濟增長6.3個百分點。城鄉居民收入增長加快。全年城鎮居民人均可支配收入9950元，比去年同期增長8.3%；l 工業區現狀及發展趨勢地區工業實力雄厚，門類齊全，擁有存量資產70億元。形成了以四聯儀器儀表集團為主的全國三大儀器儀表工業基地之一，以華光儀器廠、重慶光學儀器廠為主的光學儀器工業，以華偉電子設備廠、重慶專用汽車制造廠、紅巖機器廠為主的機械制造工業，以大新藥業股份有限公司為首的醫藥制造業，以北玻儀器總廠、北盛玻璃制品有

5、限公司為骨干的玻璃制造業等六大工業支柱產業。形成了48個行業、200多個門類、2萬多個品種的綜合性工業體系。有近百家中央、市屬企事業單位，許多產品在國內外享有盛譽，近100個產品遠銷海內外120個國家和地區。l 交通狀況水陸交通方便，下匯長江直達鄂、湘、贛、皖、蘇等省和上海市。襄渝鐵路穿越全境可直達成都、武漢、鄭州、北京等地。有212國道貫穿全境，并有跨省級公路及專用線12條，實現了村村通公路。北碚城區距重慶市中心區24公里，距重慶江北國際機場28公里。各街、鎮和風景名勝點均有公共汽車相通。2002年峻工的212新線渝合高速公路在北碚境內有3座互通式立交橋。即將建成的渝懷、遂渝鐵路穿越其境。一

6、個貫通東西南北，干支相連，水、陸、空相銜接的高效路網系統將逐步形成。l 區內配套有各類科研所67個，其中部級科研機構4個；有全國重點大學兩所。文化、衛生、教育、體育各項事業繁榮進步。先后獲得全國“兩基”、“幼兒”教育先進區、全國體育先進區、全國文化模范先進區、全國綠化先進區等十六項國家級榮譽。通信十分便捷，郵電網絡遍布各鎮、鄉，有26萬門程控電話；移動通訊基站100多座，實現了電話程控化和長途傳輸數字化，可與國外190個國家和地區、國內2000多個市縣直通信息。黨政辦公自動化居全市領先水平，是國家城市信息化試點區。能源供應充足，全區電網供電能力達到100萬千伏安，送電線路長350公里，配電線路

7、長400公里，供電可靠率99.7，電壓合格率94.2。全區鋪設和安裝了天燃氣管道400多公里及相應配套儲氣罐站，城區天燃氣氣化率達到90以上。城市年供水能力達到3000萬噸以上，日污水處理能力5萬立方米，地區工農業和居民用電、用氣、用水豐裕.城市面貌日新月異。1.3.1 項目周邊城市規劃、發展概況 項目所在地塊已經納入城市發展的快車道，如：蔡家組團、北碚十里溫泉城、西南客貨運中心、城市快速干道等都處于本地塊所在區域或周邊區域，且不少項目以進入實施階段。l 蔡家組團蔡家組團位于本項目西側，境內生態環境優良，西靠中梁山脈，周圍有北溫泉、小三峽等著名的風景旅游區。其面積為75.5平方公里,規劃人口4

8、5萬人。作為“重慶外圍十一組團”的重要有機組成部分以及北碚“1331”的重點工程，蔡家組團處于重慶北部新區、沙坪壩區、渝北區和北碚區的樞紐位置，也處于重慶主城向北拓展的重要地區。現在整個重慶城市發展繼續向北擴張，北碚又在實施南下發展戰略，與重慶主城的北上戰略對接，蔡家組團因此成為重慶北上、北碚南下的對接點。蔡家組團的建設開發將分三個時間階段進行。到2007年，蔡家組團啟動3平方公里起步區的建設，組團形象初顯。到2010年，建成面積8平方公里，人口10萬人。規劃一期范圍交通網絡基本完成，城市形態基本形成。到2020年，建成面積31平方公里，人口45萬人。形成較為完備的城市形態，城市品質達到沿海優

9、秀城市水平。整個組團將形成中心城區加五大片區的格局，中心城區以金融商貿為主，五大片區分別為高尚居住片區、運動休閑片區、綜合開發片區、產業開發片區及工業片區。蔡家組團的快速發展已經吸引了大批投資者，總吸納資金已達70億元；l 重慶十里溫泉城重慶十里溫泉城位于北碚區城郊,面積約為10平方公里.區域范圍包括北溫泉、金果園、金鋼古鎮、協和村、澄江鎮運河村的沿嘉陵江及運河兩岸地區。該項目總投資12.7億元，建設期限為2005年2010年。建成后將使該片區成為一個集休閑度假、商務會展、養生保健、旅游購物為一體的綜合性旅游文化區域。l 西南最大的鐵路客貨運中心按照重慶市整體規劃，在“十一五”期間，重慶市將新

10、建鐵路6條，并在212國道沿線的井口及雙碑間修建我國西南最大的客、貨運站，其客、貨運將輻射整個西南地區。本項目距離規劃中的客運站只有10分鐘的車程。l 重慶市二環路的建設與212國道的改造重慶市二環高速路已于2005年12月全面動工,預計將于2009年底全線通車,通車后將使重慶市各區的之間的交通問題得到極大的改善并能使重慶市的高速公路能直通所有相鄰省市.本項目與規劃中的高速公路出口距離800米.212國道是重慶市通往北碚城區的一條交通干道,由于近年沿線樓盤、沿線經濟發展迅猛。212國道已不能滿足其間的需求。212國道的改造工程將于2006動工，2007年完工。改造后的212國道將實行雙向6車道

11、、紅線寬度為54米，屆時。沙坪壩與北碚之間的車程可縮短20分鐘，將位沿線產業的發展帶來更多的機遇。1.4地塊概況結論:l 位于北碚區南部，總面積為300畝，地形較為復雜；l 自然環境較好，交通便利；l 建筑形式可考慮兩種形式相結合，即獨立別墅及聯排別墅.1.4.1 地塊位置及概況該地塊位于北碚區南部，位于212國道以北一側，背靠中梁山國家森林保護區，整個項目地勢北高南低， 以出自深山的天然泉水，沿山坳而流，形成天然的溪流及兩個動水湖泊。通過地下鉆探，已獲得水溫為44攝氏度，每日最高流量為70008000立方米的地下溫泉水及探明礦泉水層位深度和出水量。該地下溫泉水已獲得溫泉水質檢驗報告，據估計如

12、按每日以1300立方米的開采量進行開采可以持續開采20年以上。 1.4.2項目產權及土地狀況項目原命名為*，由*公司開發，因資金不足，現項目整體轉讓，整體轉讓價格為*萬元。我公司現與*公司達成初步意見，同意由我公司先支付*萬元履約保證金，當我公司通過招拍掛成功獲得本項目300畝土地開發權后，再支付剩余的轉讓款。該項目已取得土地證的土地面積為19畝，并已興建了綜合樓（5296.64平米）、建筑面積為3600平米的八棟花園洋房（已售并以7%的回報率進行返租）等建筑物。已基本完成大門、景觀湖（35畝）、廣場的興建及綠化。該項目已向自然村租用580畝土地，其中280畝土地已支付27年的土地租賃費用，剩

13、余300畝村有林地已支付50年的土地租賃費用，目前這些土地大部分以毛地狀態存在。已將土地使用性質轉為建設用地的土地為200畝。 1.4.3 環境 該地塊背靠中梁山國家森林保護區，周邊道路整齊，綠化較好，環境優良。同時，地塊圍山而成，植被豐富，自然環境優美。并有占地50畝、落差高達8米的動水人工湖兩個。1.4.4 交通 因片區人氣缺乏，過往公交車較少。1.4.5 建筑形式 鑒于地塊自然景觀好的特點，本項目地塊可建高端物業，建筑形式可考慮兩種形式相結合，即聯排別墅、獨立別墅。1.5 SWOT（項目優勢分析）結論:l 優勢：自然環境和溫泉資源是本項目最大的優勢；l 劣勢：對外交通不便，地形復雜，前期

14、投入較大；l 機會：填補市場空白，可提升公司品牌；l 威脅：由于項目體量較大，銷售周期可能較長。1.5.1 優勢（S）1、 地塊位于北碚區以北，背靠中梁山國家森林保護區，地塊自然環境非常好，是當地不可多得的居住區域；2、 交通比較便利，緊臨212國道、渝合高速路、二環快速路布置于地塊周圍，出入相當方便；3、 地塊地形優勢比較明顯，可依山而建高尚物業，利用項目原有水景、山景、林景，可塑造“一瀑、一島、一泉、二溪、二湖、四園”為主題的特色園林，從而提升小區物業檔次，而且與北面的國家森林保護區相呼應；4、 本項目的溫泉、礦泉水資源不僅僅能給項目帶來一大賣點，也可以將這一資源進行市場化的運作；5、 本

15、項目可向臨近地塊發展，具有可持續性發展的前提；1.5.2 劣勢（W）1、 該地塊離北碚中心尚有一段距離，且公共交通不發達，規劃中配套設施建設尚需時日，故生活比較不便；2、 地塊存在一定的缺陷。地塊還屬于毛地，平整土地的前期投入較大；地形不規則，并存在一定的高差，設計開發難度較大；3、 該地塊植被豐富，高差較大，未來消防及小區安全問題的處理難度較大；4、 項目以北仍有部分村民居住，將影響本項目的外在形象。1.5.3 機會（O）1、 隨著三溪口、蔡家組團眾多高尚社區的新建，該項目所處區域已被重慶消費者所接納，該片區已成為重慶市房地產市場的一大熱點；2、 成功開發此項目將使公司品牌在重慶范圍內進一步

16、提升，為公司持續發展帶來良好的效應；3、 項目周邊的在售的高端物業，在規劃設計及營銷推廣方面并沒有非常出彩之出，為本項目推入市場留有一定的提升空間；4、 重慶市政府已將本項目地塊納入主城區范圍內，對于本項目銷售價格而言有了一定的上升空間；5、 重慶市2005年住宅平均銷售價格為2800元/平米，同比上年增長9%，可見整個重慶市的房價還是處于一個偏低的水平，整個市場價格仍將持續健康的向上發展，對于本項目來至政策、行業方面的威脅將大大降低。6、 市場目前供應的獨立別墅、聯排別墅設計的面積都較大，如果我們將本項目定為小棟別墅，那無論是在總價上還是在消費者的接受程度上都是很有優勢的；7、 地產新政以來

17、，政府加強了對別墅用地的控制，并逐漸減少相應土地的供應量，對于取得土地的發展商而言將又是一個機會。1.5.4 威脅/風險（T）1、 市場競爭激烈，因同類產品（別墅/聯排別墅）在該區域都有供應，并受當地經濟條件制約，及目標客戶相對較為狹窄，銷售周期將會較長；2、 于本地塊取得土地證的土地只有19畝，其余300畝土地將由土地儲備中心收儲后，進行招拍掛出讓，土地出讓金的價格由于受市場的影響，很難進行準確預測，這將對本項目帶來了很大的不可預測性。1.6 項目需求預測結論:l 重慶市別墅市場整體供需持平但市場需求尚未得到有效挖掘。目前重慶人均建筑面積僅為20.4平方米，大大低于全國人均住房水平。對廣大的

18、房地產開發商來說，這是一個巨大的市場蛋糕。未來10年，重慶的城市化率將達到45%，主城區面積將由現在的600多平方公里擴大到2700平方公里，未來5年每年將有60萬人口農轉非，其中有20萬人要進主城區，必然進一步激發住宅需求。重慶主城區的住房均價為每平方米2800元，對于一個直轄市而言不僅意味著房價上漲的巨大空間，還預示著房地產的升值潛力。據統計，當前重慶別墅市場上的別墅項目（包括在售的和亮相未售的）占地已達15000余畝，總建筑面積為500萬余平方米，共12000余套。同時一些混合項目（別墅產品+花園洋房）的占地面積已達5000余畝，總建筑面積為460萬平方米左右，總套數13000余套。預計

19、未來四年放量總計會達到6000套以上，即每年1500套。重慶市主城區目前別墅市場每年消耗在1500套左右，每年成交量以10%的速度增長，根據2003年至2005年的別墅市場吸納規律，獨立別墅和聯排別墅與總份額的比例為3：7，即獨立別墅每年的消耗量在450套左右，聯排別墅每年的消耗量在1050套左右。目前重慶市一般高級社區的頂層躍層(把高層與多層統一估計)的比例占戶數5%左右，面積比應該在10%左右。2005年主城區住宅銷售1100萬平方米，其中30%的高檔樓盤量就有330萬平方米，以10%的比例計就是33萬平方米，以平均每套200平方米計算就有1650套的成交量；加上全躍層設計與疊拼別墅，20

20、05一年有能力購買別墅級物業（聯排別墅及以上）的客戶選擇了類別墅物業（頂層、躍層、花園洋房等稱為類別墅）的量應該在3000套以上，而別墅物業的成交量在1500套左右。以此類推，重慶市高端物業的年消化量應該在4500套左右，類別墅項目對高端客戶市場的分流量體比例為7：3以上，也就是說至少有70的別墅級客戶沒有購買別墅型產品。看來有點供大于求，但實際上，真正的需要遠沒得到滿足。17重慶別墅市場分析結論：u 重慶別墅市場正處于高速發展階段，整個市場總體供應量較大，但實際上有效供給卻不足。u 重慶別墅市場已自然形成了幾個熱點區域，并各領風騷。1.7.1重慶別墅市場歷史及分析重慶別墅市場發展主要經歷了三

21、個階段，即（1995年以前的）市場萌芽期、（1996-2002年）市場平淡期、（2003年至今）重慶別墅市場的真正興起。市場一波三折又走到一個新的高點，市場從產品形態、置業對象、市場容量等方面折射出高端市場的特有風采。階段一：重慶別墅市場萌芽期（1995年以前）這個階段主要是跟風中國第一個房地產開發熱潮席卷而來，對本地購買力不切實際的估計，開發比較盲目。目前市場碩果僅存的主要有錦繡山莊、翠湖山莊等。整體市場經歷了超長的銷售周期，甚至一度擱淺，更出現了玫瑰山莊之類的爛尾樓，給市場留下的大多是教訓。以純別墅項目為主，建筑單體的風格以歐式為藍本，風格混雜，比例失調，細節化的工藝較差。開始注重社區園林

22、打造，錦繡山莊還是重慶第一個國家園林綠化小區，至今其園林建筑都堪稱經典。拉開了重慶高端物業管理的序幕。尤其是錦繡山莊物管更成為目前重慶大多數高端物業的管家婆，這個時期的物管費至今都保持在1.5-1.7元/平米的水平。項目營銷手段匱乏，大多沒有廣告意識，除錦繡山莊外，一些早期項目連主題廣告語及戶外廣告牌都沒有。階段二：重慶別墅市場的平淡期（1996-2002年）這個階段重慶早期花園小區初顯雛形，如洋河花園、珠江花園、南方花園、龍湖花園等，市場重心及開發熱點受到轉移，重慶第一批綜合型社區別墅出現。期間，中國第一個長假的執行以及人們對“5+2”新型生活模式的追求，近郊度假型別墅一時鼎盛。另一方面，受

23、國家出臺空置高檔房地產開發項目的通知的影響，伴隨著中國第一個房地產開發熱潮的衰退，別墅開發更加謹慎，整個市場進入了較長的平淡期。直到2002年11月龍湖香樟林別墅的開盤旺銷才開始了重慶別墅市場春天的首映禮。本階段市場主要特點有：社區形態主要以綜合型社區的都市別墅和城市近郊的度假型別墅為主。整體市場呈現“歐陸風”的鼎盛時期。產品形態仍以獨棟別墅為主，同時出現了聯排等產品形式。獨棟大多在300平米以上，聯排大多集中在220-300平米之間，整體戶型有走大趨勢。尤其是海蘭云天一期獨立別墅大多集中在400-500平米之間，甚至達到700平米，市場接受度較低。開始注重物業管理，小區大多自己成立物管公司。

24、重慶本土知名的物業管理公司大多在這個階段成立，如龍湖、大昌祥等。但也有項目為了營造更多的賣點，開始引進國際品牌物管公司作為物管顧問，如世邦魏理仕、香港梁振英測量師等。價格較低，度假型別墅大多集中在20003000元/平米的水平，尤其是99年推出的全興一品莊園別墅更以1680元/平米的建面起價引得市場側目。都市別墅大多集中在4000-5000元/平米的水平。階段三：重慶別墅市場的興起（2003年至今）隨著香樟林別墅2003年6月的完銷，并創造了重慶別墅市場單價超過萬元的歷史記錄，點燃了重慶別墅市場的戰火。尤其是隨著國家45號文件對別墅市場用地的叫停，對手中握有可供別墅開發用地的開發商來講不啻于一

25、道興奮劑，市場供應量隨即翻番。重慶伴隨著全國第三次別墅開發高潮的來臨而氣象萬千，整體市場日新月異。本階段市場主要特點如下：1、外企大舉入市，重慶進入大盤時代，重慶別墅市場也進入大盤時代。占地上千畝的別墅項目不斷涌現，如占地1500畝的中安翡翠湖、2000畝的天龍長青湖、1600畝的藍湖郡、3600畝的保利高爾夫等。重慶本土開發商也迅速成長，市場大部分別墅都由本土開發商操刀。2、別墅產品分級。一方面隨著2005年亞太市長峰會在渝舉辦的利好消息，出現了佰富高爾夫、保利高爾夫及紅塔高爾夫等高檔別墅項目。開發商自身對別墅市場的研發能力也不斷提高，涌現出藍湖郡及世紀花園等純別墅社區，更有中安翡翠湖的30

26、00萬樓王榮升2004年福布斯中國十大別墅之列，使得重慶別墅在全國市場獲得一席之地。另一方面在有“中國TOWNHOUSE年”之稱的2003年，TOWNHOUSE等經濟型別墅也在重慶大行其道，主要是針對以前購買頂躍、花園洋房的客戶。近兩年總價在50150萬的經濟別墅就有中天香悅華府與佳華水彬林等22個聯排與疊拼項目?？蛻舳嘣?。隨著社會經濟發展推動著重慶別墅消費群體的形成，本土消費者已成為購房主力。有私營企業主、企業董事、企業金領及個體經營者、公務員、律師、醫生、大學教授、教師等中產階層。市場供應量巨增，20032004年新增別墅供應量就超過以往歷史供應的總和還多。自然資源等環境因素日顯優越，尤

27、其是SARS后低密度的經濟型別墅走俏。這個階段營銷訴求面更加廣泛，除了品牌開發、生活圈層、生活方式、智能化、品牌物管、自然人文資源等，產品的研發成為市場熱點。如有借鑒傳統民居生活形態的中華坊，有追憶上海里弄洋房的世紀花園，有顛覆重慶市場的地中海風情的藍湖郡西岸；有幾度考量產品尺度的高山流水二期的純獨棟別墅，也有追求實惠的建工未來城與北溫泉9號的夾層設計，更有發揮業主個性的長青湖、美茵湖谷天鵝湖的別墅DIY。l 1.7.2重慶市別墅區域市場分析 l 渝北區市政府的北遷決定了渝北區的地產業也不斷發展，而房地產開發建設的突飛猛進，也極大地推動了渝北區城市建設的步伐和城市化進程。不管是從龍湖的進駐就開

28、始發展的新牌坊板塊，還是現在正處于發展勢頭的冉南板塊，似乎都顯示出這樣一種形態渝北，將是今后重慶發展的重心、中心! 而渝北又聚集了重慶別墅的豪華陣容：保利高爾夫花園、龍湖香樟林、長青藤、伽藍藝墅、山語間、青河灣等，都由品牌開發商開發，給高端收入人群提供了多種選擇。 l 北部新區隨著大量國內各地知名房企的進駐，“城市向北”口號的提出，“離塵不離城”的地理位置，都決定了北部新區是低密度置業的首選地區之一。 從金開大道的棕櫚泉國際花園、保利國際高爾夫花園到人和的比華利豪園、錦繡山莊等等，可以說，以別墅為代表的低密度住宅已經是北部新區的一個標志性產品。 但目前北部新區生活配套設施的缺乏卻是一個不爭的事

29、實。 l 北碚區北碚由于地理位置的關系，獨居主城一隅，隨著渝合高速公路的通車，及二環路的開工將大大拉近北碚與中心城區的距離。其得天獨厚的風景旅游資源、歷史文化資源已經吸引大批的開發商進駐，今天的北碚無疑已經成為重慶都市圈的重要組成部分。目前的北碚中心區一共分為四個板塊：老城區、城北新區和城南新區、三溪口片區。三溪口片區已經成為該區的熱點。以2003年推出的中安翡翠湖為代表，目前正在推售湖邊別墅，還有香溪美林以及正在修建的紅塔高爾夫項目。這個片區將成為重慶又一高檔住宅生態社區的聚集地。l 南岸區南岸區作為去年商業增長最快的區域，也是目前重慶市住宅開發的熱點。亞太城市市長峰會在南岸的召開，將極大的

30、促進了南岸本身經濟的飛速發展，這也就決定了南坪中央商業區的房地產開發仍要以高層和商用樓為主。 但是，由于南山片區特殊的地理環境，大片的綠化自然資源，加上以陪都遺址為代表的歷史人文資源和以一棵樹觀景臺為代表的現代人文資源，使得它成為一個“離塵不離城”的別墅文化區。 l 江北區目前江北區正以觀音橋為中心向外輻射，商務的飛速發展決定了它無法擁有大量低密度住宅，更何況是別墅的興建。江北區的新規劃和市政府的北遷，注定了它將成為未來重慶的核心商務區。 而大石壩石馬河板塊，由于受到老工業的限制，配套設施缺乏，樓市發展緩慢。從城市布局上看，石門大橋兩側都是具有開發潛力的位置，這里以前是江北農場，植被資源豐富，

31、有景色優美的江景、坡地，橋南又有大石壩公園、鴻恩寺等，擁有大片綠地、森林，自然優勢獨特。由于板塊內目前居住條件不很成熟，離市中心距離較遠，目前開發的項目主要是低密度的別墅，如：宏帆半城中央、華立天地豪園、佰富高爾夫花園等等。 l 九龍坡區從2001年國有企業逐步從九龍坡區的退出到房地產開發企業的逐步進入，現在的房地產業已經成為九龍坡區的的支柱產業，去年九龍坡區又打出“成熟西區，魅力人居”的旗幟，這將使九龍坡區成為重慶主城區三大板塊之一。 具體來看，九龍坡區楊家坪步行街周邊、石橋鋪轉盤附近商業較為發達，地價相對較高，也較難實現低密度置業，但稍遠一些區域如楊家坪九龍大道，因可供開發的土地面積較大，

32、成為主城西部低密度社區開發的佳地。 l 巴南區重慶城市化進程不斷加快，主城在“北上南下”的城市發展格局下，并且將“向南”進行到底，大批物業、房企紛紛入住巴南，帶來了先進的建筑形態和整體社區規劃理念，從而促使本區域的產品走勢，逐漸向以別墅為主的低密度住宅邁進。目前巴南區的房產開發主要集中在魚洞板塊巴線大道沿線和李家沱板塊土橋街道，其產品規劃和生活環境的營造都在逐漸向主城其他已發展成熟的區域靠攏。 l 1.7.3重慶市別墅市場現狀l 重慶市的低密度住宅發展之所以進入到一個高速發展階段。主要原因有以下幾點：其一，按照正常規律，510年是住宅升級的一個周期，在市場不成熟的階段，這一周期相對更短。重慶房

33、地產市場的起動時間比較晚，從99年左右才開始進行大規模的開發，早期市場買賣雙方都不成熟，直白的說是很多中高收入階層花了錢，但沒有買到好房子，所以近年來住宅升級換代的高峰，這在直接拉動了低密度住宅的發展。 其二，交通條件的改善、消費觀念的轉變在很大程度上影響了居民的購房特征：人們生活對繁華地段的依賴性在不斷削減，特別是有車一族，人們在購房是更注重景觀質量和物業本身的品質。對于低密度住宅開發來說，擁有良好的自然生態資源和先天景觀優勢的地塊無疑是搶占了制高點。 其三，在重慶，除城市中心住宅以外，比較具有形象檔次的住宅有兩類：一是江景房，以不可復制的先天景觀優勢作為賣點；二是低密度住宅，以明顯超出普通

34、住宅小區的戶均綠化擁有指標、人與景觀良好的交融性，以及小區整體的高形象檔次作為賣點。在未來35年內，中高檔住宅市場低密度住宅將保持主流的地位，很難有其他物業成規模的沖擊其主流地位。 重慶別墅市場，表面上看總體供應量偏大，但實際上有效供給卻不足。目前市場產品在面積、總價等方面細分不夠，有效需求未被滿足，無效供給卻很大。例如，環境優美、規劃設計合理、交通便利，總價在7090萬元的聯排別墅、總價在120140萬的小獨棟別墅都存在著供應空缺。部分別墅產品缺乏內涵的支持，僅僅是一個空殼，未滿足消費者對建筑物以外的需求，包括品牌、其倡導的生活方式、文化氛圍等。另外，產品個性化不強。表現在沒有針對不同的市場

35、進行細分，開發商希望將不同收入階層的所有客戶一網打盡。再者，就是部分開發商對本地市場的特性研究不夠。并在在項目包裝、營銷推廣等方面還處于初級階段，營銷手法沒有特色，甚至混同于普通住宅。1.7.4 獨立別墅的特征1、 少數人擁有，別墅是房地產市場上頂級物業，相應地，其消費主體是社會金字塔的頂尖階層。2、 對環境要求極高，良好的環境包括自然環境和人造環境甚至還 有人文環境。3、 低容積率。別墅是極低密度住宅，容積率一般低于.5，覆蓋率低于30%；4、 居住物業中售價最高。因其擁有稀罕珍貴的自然景觀，物業檔次高，故售價也最高。5、 超值享受，且是購此類物業的人地位與身份的象征。1.7.5 聯排別墅的

36、特征1、 介于集合住宅和單棟別墅之間，戶與戶之間既獨立，又相連，形成連排獨立住宅。2、 低密度，由于層數低，戶型面積大，戶數少，所以總建筑面積較少，容積率較低，一般在0.8左右，但覆蓋率較高，往往高于50%。3、 建于城郊結合部且有一定的自然環境。4、 設計新穎，須做到統一的整體設計，外部與自然相結合，內部人性化。5、 超值享受。即有別墅品味但遠低于別墅的價格。l 1.7.6競爭樓盤分析l 中安翡翠湖 中安翡翠湖溫泉別墅項目，位于重慶市北部新區、沙坪壩區、北碚三區交匯處的三溪口翡翠湖畔，占地1500畝，其中翡翠湖占地500畝，容積率0.32。中安翡翠湖溫泉別墅主要的建筑形態為獨立別墅和聯排別墅

37、。另有溫泉度假酒店、學校等配套設施，整個建設周期為四年。項目計劃分四期完成。項目一期163套已全部售罄，二期北區A、B組團銷售率為90%，目前在售的主要是北區C、D組團聯排別墅及獨立別墅。聯排別墅共計238套，分別由150、180和210平方米三種戶型組成，價格從63萬元至150萬元不等，由于緊靠212國道，噪音將大大影響其整體質素。由于縮小了建筑面積，其相對較低的總價及其品牌所具有的一定品牌號召力將能夠吸引一部分潛在的客戶。獨立別墅緊靠翡翠湖畔 ，擁有得天獨厚的湖景，簡約現代的外立面令其與山景、湖景得到了更有機的統一，但由于其11000元/平米的單價，將大大制約其銷售的進度。l 龍湖 藍湖郡

38、 藍湖郡位于金山大道與金開大道交匯處。經金山大道、五童路僅10余分鐘可到達渝中區。項目總占地1600畝 ，一期占地408畝 一期為772套，其中聯排別墅743套，水邊獨立別墅29套已全部售罄。 戶型面積：聯排別墅約210平方米-290平方米；水邊獨立別墅約400平米。聯排別墅均價為8000元/平方米，獨立別墅為13000元/平方米。2005年藍湖郡西岸以全年11.5億元的銷售額，成為2005年重慶樓市單盤銷售最大贏家。作為重慶市房地產市場的領頭羊其無論是在產品的設計還是在營銷手法上都是可圈可點的。在戶型設計上諸如小坡屋頂，圓弧頂入戶門等設計。別墅的結構也做到了“雕刻”般的精準搭配，它大量采用一

39、層結構，客廳放棄了大而空的格局，分為多個小客廳，使家中每個人的活動空間得到最大保證；尤其是大量連接室內與外界的長廊、天井等“灰空間”的運用，在重慶豪宅市場上更是首次出現。對于任何營銷而言，最大的難點的是，找到恰當的方式，擴大被營銷的事物的影響。龍湖藍湖郡，作為重慶地產中頂級的樓盤，要找到與其品質匹配的營銷載體，確實不是一件容易的事情。藍湖郡找到了，256幅畢加索原作版畫于藍湖郡體育中心展出。 這就是“一生一棟”的龍湖藍湖郡。1.8 項目定位結論:l 樓盤定位：以中高端物業來定位，建筑形式采用獨立別墅及聯排別墅相結合。l 客戶定位：主要針對公務員、大學教授、醫生、工廠老板、私營業主、企業中高管理

40、層。l 價格定位：獨立別墅及聯排別墅折后均價初步定價為4000元/ M2l 戶型定位；建議本項目中的聯排別墅以四房、五房為主，面積在180200M2之間，獨立別墅的面積控制在300350M2之間。1.8.1 樓盤定位項目的主要優勢在于其擁有自然景觀及溫泉資源。建議本項目以中高檔物業來定位，建筑形式采用聯排別墅、獨立別墅相結合。1.8.2 客戶定位樓盤檔次也就決定了其消費群體為收較高、而且收入較穩定的一部分人。我們項目針對的對象主要是：年齡層次集中在30-45歲之間，多為中年成熟型的買家，職業以銀行界、私企業主、大學教授、醫生、企業高級管理人員居多，這部分客戶多具有穩定的事業和豐厚的收入，家庭結

41、構多處于滿巢期。而潛在買家年齡層次則明顯偏年輕，私營業主的比例也明顯增多，這部分客戶能夠較快地完成原始積累，但對產品的個性及其他方面的要求也更加挑剔。1.8.3 價格定位l 住宅價格（多層/小高層價格）案運用房地產估價理論之“市場比較法”，選取項目周邊較有代表性的樓盤中安*翡翠湖、北溫泉九號、香溪美林中的獨立別墅及聯排別墅作為可比案例，綜合考慮其地理位置、周邊環境、樓盤檔次、公共配套設施、社區規模、物業管理等因素，并通過修正確定其銷售價格；區域因素修正表比較項目比較標的對比物業名稱本項目香溪美林北溫泉九號中安*翡翠湖區位20202320交通便捷20202320公共配套20222521區域規劃2

42、0202220周邊環境20202220合計100102115101因素修正系數0.980.860.99個別因素修正表比較項目比較標的對比物業名稱本項目香溪美林北溫泉九號中安*翡翠湖物業檔次15151518環境景觀15141518戶型結構15151515項目規模20232028建筑質量15151615發展商品牌10121112物業管理質素10121113合計100106103119因素修正系數0.940.970.84綜合修正表物業名稱香溪美林北溫泉九號中安*翡翠湖項目折后均價400039007000區域修正系數0.980.860.99個別修正系數0.940.970.84修正價格368532535

43、821 通過市場對比法評估該項目可實現的折扣均價為：（3685+3253+5821）/3=4253元/ 結合我們樓盤的定位，我們在此項目價格定位持較謹慎的態度，所以建議本項目折后均價初步定價為4000元/。 由于本項目為純別墅社區,商業面積較少并且商業部分只是作為社區的配套,并且在短時間內商業部分的價值很難體現,現不考慮銷售,只作為出租使用.1.8.4 戶型定位 本項目所針對的客戶群體的層次較高，他們主要是想改變目前居住的條件，除了對小區環境比較注重外，更注重室內的氣派。l 獨立別墅：建議本項目中獨立別墅總面積控制在 300350M2之間l 聯排別墅：建議本項目中聯排別墅以四房、五房為主，總面

44、積控制在 180200M2之間。第二部分 經濟分析2.1投資估算、計息資金分析主要分析結論 項目開發周期為3年。 住宅總銷售收入為46024萬元。 項目銷售均價為4000元/。 預計項目計息資金14788萬元，計息時間為2年，利息為2366萬元。2.1.1開發情況預測1、開發時間預測。 假設該項目于2006年10月進行掛牌出讓，預計從2006年10月起進行勘察、設計等前期準備，2007年3月開工，工期12個月，預計2007年10月開盤發售，預計銷售時間為2年，即2007年10月至2009年10月。項目開發周期為3年，即36個月。2、銷售進度預測根據我公司已開發樓盤的銷售經驗，結合該項目所處的地

45、理位置情況和項目市場分析情況，預計銷售前景較好，從開盤起第1年能完成住宅60%的銷售任務，第2年完成住宅40%銷售任務. 2.1.2 地價估算1、根據2005年1月份北碚區北溫泉鎮街道社區A4-1/01、A5-1/01號地塊33萬元/畝的掛牌出讓價格，并針對本地塊進行綜合分析，可按25萬元/畝計算土地出讓價格。地價=250000*300=7500（萬元）2、支付*公司整體轉讓價款2500萬元2.1.3 基礎數據1、經濟指標：序號項目數量備注1基本情況1.1建設用地面積200100m2按300畝土地測算1.2計容積率建筑面積120060m2按容積率為0.61.2.1住宅建筑面積115060m2技

46、術部門測算數據1.2.1.1獨立別墅建筑面積23012 m2技術部門測算數據1.2.1.2聯排別墅建筑面積92048 m2技術部門測算數據1.2.2商業建筑面積2000m21.2.3會所建筑面積2000m21.2.4配套設施建筑面積1000 m21.4建筑密度25%1.5容積率0.62可變因素2.1管理費4%以建安成本費為基數2.2銷售費用4%以銷售收入為基數2.3不可預見費5%以建安成本費為基數3稅金3.1營業稅及城建稅率5.1%以銷售收入為基數3.2所得稅率33%以稅前利潤為基數4利息4.1中長期貸款利率8%13年期含手續費2、建安費測算 根據對各項目建筑指標的市場價格分析，預定該項目的單

47、位成本為700元/M2，即總成本=120060*700=8404萬元。管理費用=8404*4%=336(萬元)不可預測費用=8404*5%=420(萬元)3、配套及相關費用測算序號項目面積（m2）單價小計（萬元）備注1小區綠化及相關配套1.1道路60030m2 503001.2綠化90045m2807202前期及工程相關費用2.1規劃設計費用120060 m2202401.2環保費用120060 m24482.3垃圾處理費120060 m21122.4質量監督120060 m22242.5配套費120060 m214016802.6人防費120060 m2303602.7工程勘探200100

48、m251002.8圖紙審核費8054萬元0.0025162.9工程監理費8054萬元0.032412.10測量費200100 m22402.11占道費200100 m21202.12放樣費200100 m2120合計3821318元/ m22.1.4 銷售收入、銷售費用、營業稅及城建稅估算1、住宅銷售收入 =115060*4000/10000 =46024（萬元）2、銷售費用=460243%=1380（萬元）3、營業稅及城建稅=460245.1%=2347（萬元）2.1.5投資估算經計算項目投資總額：26727萬元。2.1.6計息資金估算根據項目開發計劃、銷售計劃和投資估算等情況，我們可進行以

49、下指標分析：（注：銷售資金回籠中，住宅銷售資金因銀行按揭的因素比實際銷售的滯后時間未加考慮）。1、計息資金金額根據項目運行的實際情況，項目在運行過程中工程款可分期支付，在支付項目啟動資金后，項目開盤后可用銷售回籠的資金維持項目的正常運行，計息資金按下面三部分考慮：（1）支付地價款7500萬元。（2）項目啟動資金按建安成本的30%估算，故項目啟動資金為2748萬元（即9160*30%=2748）。（3）支付*公司整體轉讓價款2500萬元（4）支付配套費及人防費2040萬元故計息資金金額為14788萬元2、計息時間該項目從2006年10月獲取土地使用權出現資金流出開始，在不考慮內部認購的因素外，預

50、計要到2007年10月項目開盤才有現金流入，預計到2008年10月，預計可實現銷售收入20710萬元，在支付貸款本息后，余下的銷售收入可維持項目的正常運行，故預計計息時間為24個月，即2年。貸款利息形成當期財務費用貸款利息=14788*8%*2=2366（萬元）2.2經濟效益分析主要分析結論 項目能實現稅后利潤11356萬元。 投資利潤率為43%。 銷售利潤率25%。 靜態投資回收期為2.4年。 年投資利潤率為14%2.2.1靜態指標分析1、評價指標 1）銷售收入 2）稅前利潤 3）稅后利潤 4）成本利潤率、投資利潤率、銷售利潤率2、稅金1） 營業稅及城建稅：按銷售收入的5.1%提取2） 所得

51、稅：按稅后利潤的33%提取3、利息：按8%的年利率計算4、利潤分析 該項目的投資收益及投資回報率見下表 投資收益估算表 （單位：萬元）序 號項 目數額及百分比備 注一銷售收入46024二投資總額26727三營業稅及城建稅2347稅率5.1%四稅前利潤16950五所得稅5594稅率33%六稅后利潤11356七投資利潤率43%八銷售利潤率25%十年投資利潤率14%從上表可以看出，該項目能實現銷售收入46024萬元，總投資額為26650萬元，能實現凈利潤5518萬元，投資利潤率為14%，銷售利潤率為25%，年投資利潤率為14%。5、靜態投資回收期自2006年10月起到2007年9月，項目在運行過程中

52、只有現金流出，沒有現金流入，累計凈現金流出量為14788萬元，達到凈現金流出量的高峰，從2007年10月開盤銷售后開始有現金流入，凈現金流量出現正值，。故靜態投資回收期=累計凈現金流量/出現正值的年份-1+|上年累計凈現金流量|/當年凈現金流量=1.7年注：是在按計劃100%銷售，現金流入時未考慮住宅提前內部認購因素和銀行按揭導致的滯后因素，現金流出按預計工程進度計劃支付的情況下編制。2.3 不確定因素分析主要分析結論 盈虧平衡時的銷售量為70408,銷售率為61%,銷售額為28163萬元。 當地價為31萬/畝時, 樓面地價為775元/,地價款為9304萬元，預計總投資為28820萬元，在售價

53、和成本不變時，達到盈虧平衡時的銷售量為75922,住宅銷售率為66%，銷售額為30369萬元。2.3.1盈虧平衡分析由于房地產產品具有成片開發，整體生產的特殊性，故在作盈虧平衡分析時不將成本作固定成本、變動成本進行分類，僅以總投資額作為計算基礎。1）、該項目銷售收入為46024萬元，住宅的總建筑面積為115060平方米，項目平均售價為4000元/平方米。設盈虧平衡時的銷售量為Q根據公式，投資總額=Q單價（1-5.1%）Q=2672710000/4000（1-5.1%）=70408（m2） 盈虧平衡時的銷售額=704084000/10000=28163（萬元） 盈虧平衡時的銷售率=70408/1

54、15060=61%2）、當樓面地價上升150元/平米，達到775元/平米，此時的地價31.01萬元/ 畝，預計項目總投資為28820萬元，在銷售價格不變時，同理可計算出達到盈虧平衡時的銷售量為75922平方米，銷售額為30369萬元，銷售率為66%。2.3.2.敏感性分析在前面的經濟效益分析是參考市場地價，銷售價格和開發成本作客觀估計的基礎上進行的，由于該項目中的地價將根據掛牌情況決定，地價的高低將對該項目的經濟效益產生較大的影響，故這里對以下幾種情況進行敏感性分析：（1） 當住宅銷售均價和成本不變時，地價按樓面地價50元/平米的比例變動時的敏感分析，見地價敏感性分析表（一）；（2）當地價和成本不變時，住宅銷售均價按120元/平米的比例變動時的敏感分析，見售價敏感性分析表（二）。32