1、 中信昊園416項目可行性研究報告第一部分 項目概況一、位置1、位置宗地位于成都市高新西區合作鎮順江村，成都兩河森林公園以北約700m，三環以外約3公里處，距天府廣場9公里，屬于典型的平原地貌。地塊位置關系如圖所示： .二、項目經濟技術指標1、土地面積：項目土地面積為416畝。 2、規劃指標： 該宗地目前為工業用地，可變性為城鎮混合用地（可兼容20商業）： 容積率：3.8 建筑密度：30%控高：建筑高度（包括屋面所有設施、設備）不超過航空限高573米（絕對高程）綠地率：25%三、 項目現狀 1、宗地四至： 該項目宗地由兩部分構成，即原中信昊園產業園A區和B區。整體該項目東臨成都電子科技大學成都

2、學院、南面中國普天科技和四川天澳科技，西靠成都視頻電子有限公司，北接昌杰三聯汽車中心。宗地道路系統現狀宗地內現狀 2、項目平坦狀況：項目用地平坦，地塊高程與周邊道路基本一致，利于小區的進出和小區內的布置。3、地面狀況：宗地東側為已經銷售完畢的中海國際社區，地塊內有東西向低壓電線通過和一條可打造的溝渠途徑。4、地下狀況：無管線、電纜。5、地質情況：成都地下水豐富。6、地面的拆遷情況：地面含4棟鋼結構廠房和少量磚混結構建筑，東西向低壓電線未拆遷外，其余基本不需拆遷。第二部分 宏觀經濟一、GDP成都市2001-2006年GDP(億元)1492.041870.892031.072370.768.56%

3、16.72%16.02%12.22%11.73%0.00500.001000.001500.002000.002500.003000.002001200220032004200520060%5%10%15%20%25%GDP(億元)GDP增長率2750.481667.10成都市經濟快速增長，2006年相比2001年已翻了一番，已達到2750億元，特別是05、06年，全市GDP的年增長率達到16%以上。二、常住人口成都市2001-2006年常住人口（萬人）1019.91082.031103.40.84%1.54%1.47%2.11%1.97%100010201040106010801100112

4、020012002200320042004520060.00%0.40%0.80%1.20%1.60%2.00%2.40%常住人口（萬人）常住人口增長幅度1044.311028.481059.69全市人口流動量變化不大，常住人口呈上升趨勢，但較為平穩，2006年末較2001年增加了83.5萬人。三、人均GDP成都市2001-2006年人均GDP146291620917915191672191010000125001500017500200002250025000275002001200220032004200520060%3%6%9%12%15%人均GDP（元）人均GDP增長率10.80%10

5、.53%6.99%14.31%2492713.77由于人口總體增幅比較平穩，因此成都市人均GDP與GDP幾乎同比增長，2006年的人均GDP較2001年將近翻了一番。四、固定投資/房地產開發投資成都市2001-2006年固定投資與房地產開發投資對比分析55.06%20.6%40.14%25.75%22.90%18.75%19.06%37.03%20.7%0%7%14%21%28%35%42%49%56%200120022003200420052006固定投資增長率房地產開發投資增長率30.89%成都市2001-2006年固定投資與房地產開發投資對比分析582.21862.971085.2145

6、7.350250500100012501500175020002001200220032004200520060.100.130.160.190.220.250.280.310.34固定投資(億元)房地產開發投資(億元)房地產開發投資/固定投資702.15203.31291.41451.867501899.58170.76245.4619.170.290.290.280.270.310.3315%固定投資和房地產投資逐年增長，投資增長拉動經濟上升，投資增長幅度遠大于GDP增長幅度。2006年，投資增長幅度下降，但仍然遠遠高于GDP增長幅度。2004年前，房地產開發投資的增長低于固定投資的投資，

7、2004年后，房地產開發投資的增長高于固定投資的投資，房地產開發投資在固定投資中的比例逐年降低，直到2004年，該比例逐漸上升且幅度較大。五、城鎮居民人均可支配收入成都市2001-2006年人均可支配收入87929641103941135981289.66%8.17%01500300045006000750090001050012000135002001200220032004200520060%1.5%3%4.5%6%7.5%9%10.5%12%13.5%城鎮居民人均可支配收入（元）城鎮居民人均可支配收入增長率7.81%9.28%1278912.59%成都市城鎮人民生活較為富裕，人均可支配收

8、入逐年上漲，尤其是進入2006年，全市城鎮人均可支配收入的增長幅度保持在12%以上。六、城鄉居民人均儲蓄存款成都市2001-2006年人均儲蓄存款余額9760119201431016292191692228620.05%17.66%16.26%13.85%22.13%04000800012000160002000024000280002001200220032004200520060%4%8%12%16%20%24%28%城鎮居民人均儲蓄存款（元）城鎮居民人均儲蓄存款增長率成都市城鄉人民的儲蓄存款較為豐厚，購買大宗物品的消費能較強。小結：城市建設投資拉動經濟快速上漲，經濟水平高，人口增長速度平

9、穩，但消費能力較強。第三部分 市場分析一、施工面積/銷售面積4.504.003.503.002.502.001.501.000.500.00成都市2001-2006年商品房施工面積和銷售8.11%45.03%13.29%11.45%26.31%7.50%29.41%18.49%16.31%0%5%10%15%20%25%30%35%40%200120022003200420052006商品房施工面積增長率商品房銷售面積增長率45%22.44%面積對比分析成都市2001-2006年商品房施工面積和銷售050010001500200025003000350040002001200220032004

10、200520064500面積對比分析商品房施工面積(萬平方米)商品房銷售面積(萬平方米)商品房施工面積/銷售面積1991.38701.212219.39515.562717.46966.352937.731128.873328.191213.574827.021532.922.842.722.812.602.743.15全市商品房的施工面積的增長幅度和房地產開發投資額的增長幅度相匹配，2001年-2004年，商品房施工面積增長不穩定擺幅在8%之間，2006年增長幅度快速增加。2005年前由于房價增幅較為平穩，房地產投資增幅也相對較小，而市場銷售面積的上漲幅度除2005、2006年遠遠低于施工面

11、積的上漲速度外，導致商品房的施工面積/銷售面積這個比值增加，相對前2004年以前，房地產市場的供求比例逐年增加，2006年成都房價增幅較大，且市場總供給的增加幅度也較大，總體供需平衡。二、成交面積/批準銷售面積2006年成都市主城區商品房及商品住宅市場銷售狀況良好，成交面積1017.2萬平方米，批準預售商品房面積1209.59萬平方米，供需平衡。三、商品住宅價格增幅/人均GDP增幅及商品住宅價格增幅/人均可支配收入增幅成都市2000-2006年人均GDP增長幅度和商品6.99%14.31%20.58%10.53%12.90%10.80%24.54%0%5%10%15%20%25%30%2000

12、200120022003200420052006人均GDP增長率商品住宅成交均價增長率8.02%7.12%19.93%2.60%住宅成交價格增長幅度對比分析13.77% 成都市2000-2006年人均可支配收入增長幅度和商品7.81%9.28%20.58%9.66%6.26%8.17%24.54%0%5%10%15%20%25%30%2000200120022003200420052006城鎮居民人均可支配收入增長商品住宅成交均價增長率8.02%7.12%19.93%2.60%住宅成交價格增長幅度對比分析12.59% 成都市商品住宅成交均價逐年上漲，但在04年一個較大的上漲幅度后，近兩年上漲幅

13、度呈遞減趨勢一是因為市場宏觀政策，自2004年起國家就針對房地產市場進行宏觀調空；二是因為本市城區在不斷擴大，增加了土地供應量；三是因為本市常住人口流動量變化不大；四是因為本市房價已經達到了一個較高水平。導致房價上漲的速度在減緩。自2004年以來，商品住宅成交價格上漲的幅度大于人均GDP上漲幅度及城鎮人均可支配收入上漲幅度，因此，商品住宅成交價格增幅度仍然有可能減緩。四、投資性購買、外地人購買比例成都市主力購房人群為本地市民，住宅自有化率較高，根據成都市房地產信息中心主辦的成都房地產市場報告顯示，2006年成都市5城區商品房個人購買者的地域構成比例為，本地個人45.6%，外地個人40.3%，市

14、郊區個人14。1%。本市購房居民以新購房和改善居住條件為主要目的，投資購房比例較低。從外地人購買比例接近本地居民購買比例來看，外地人非?？春帽镜胤康禺a市場。五、商品住宅價格增幅/（人均可支配收入+人均儲蓄余額）增幅成都市2001-2006年城鎮居民人均可支配收入+儲蓄存款余額增幅與商品住宅成交價格增幅對比分析24.54%20.38%19.93%15.79%15.64%14.90%14.40%11.42%0%5%10%15%20%25%30%2000200120022003200420052006商品住宅成交均價增長率城鎮人均可支配收入+儲蓄存款余額增長幅度2.60%8.02%7.12%2004

15、年城鎮居民可支配收入+儲蓄存款余額的增長幅度低于市區商品住宅成交均價的增長幅度，說明商品住宅成交價格上漲幅度會趨于平緩。小結：房地產市場供需平衡，市區商品住宅成交均價上漲幅度減緩，但由于經濟的增長，土地成本的提高，外地投資人對本地市場的看好，有拉動商品住宅成交均價快速上漲的可能性。第四部分 土地市場分析一、土地成交量2006年成都土地供應最明顯特征就是繼續放量，土地供應面積較去年繼續增長。成都市主城五區分別有64宗土地拍賣/轉讓、32宗土地掛牌出讓/轉讓，其中2宗暫停或推遲拍賣，成交87宗，供應6652.11畝，總成交面積約6570.76畝（438.05萬平方米），其中9月份供應土地13宗，面

16、積約3535畝，供應面積居首位，供應數量最多的是12月，供應15宗土地；5月供應面積和數量最少，僅供應3宗土地約64.9畝。近年來成都的（兼容）住宅用地供應塊數越來越多，呈小型化、高容積率化的趨勢。二、土地單價及變化趨勢2003-2006年成都主城區（5區）土地成交（拍、掛）均份分析11413824827821.1%79.7%12.1%0501001502002503003504002003200420052006年00.10.20.30.40.50.60.70.80.9成交均價（萬元/畝）成交均價增幅成都成交均價大幅上漲，但是增幅06年較05年有較大下滑。三、樓面地價及變化趨勢2004-20

17、06年成都主城區（兼容）住宅用地出讓價格分析13824827812119381011050100150200250300350400200420052006年1-6月0200400600800100012001400成交均價（萬元/畝）平均樓面地價近年成都市土地的樓面地價與土地單價同比上升，而近年來成都的（兼容）住宅用地供應塊數越來越多，呈小型化、高容積率化的趨勢，雖然住宅用地價格猛漲，但平均樓面地價漲幅有限，成都的住宅用地并沒有想象中的昂貴。小結：市區半徑在擴大，土地供地的范圍在向周邊擴展，總的來說，土地單價和樓面地價在逐年上漲。第五部分 項目周邊市場分析一、項目區域在城市規劃中的定位、項目

18、位置、片區規劃和發展（1）項目位置宗地位于高新西區合作鎮順江村，兩河森林公園以北約700m，三環以外約3公里處，距天府廣場9公里。（2）片區規劃和發展項目所在區域為成都市高新，地處成都西面。十一五成都市總體規劃高新區將劃分成東區和西區兩大部分：東區是主城區內主要的工業區，以機械加工、冶金及化工工業為主；西區則以發展電子工業及商業、住宅為主。同時，將兩河森林公園打造為都市后花園，并在高新西區營造配合城鄉一體化進程的羊西、成灌線產業配套鏈。根據成都市總體規劃，目前高新西區整體結構將形成以羊西線、成灌線為主的沿線產業、經濟配套新城區的的新格局，即成都高新產業園區、“大學科技園”科技研發基地、大學綜合

19、教育功能區、西郊兩河森林生態旅游功能區。高新西區：變成都市后花園在西區打造都市后花園，即利用現有高新產業園區、兩河森林公園風景資源等有利條件，實現產業與配套鏈的和諧發展，構件以大學城為中心的輻射性文化產居帶。城東將成為成都市房地產繼溫江光華大道、南沿線后的又一個黃金地段。根據以上顯示，成都將力爭把該區域打造成為嶄新的產居結合城西新區、對外開放的“城市名片”。2、片區產業結構、自然資源及人文環境（1）產業結構該片區將根據成都市中心區的發展目標，加快城鄉一體化建設的進程，結合高新區高科技產業的發展，增加和改造公共配套及市政基礎設施，將該區深造成為以居住為主的城區。（2）自然環境治安情況：項目所處區

20、域屬傳統意義上的“西貴”區域，整個區域內治安情況較佳。空氣、噪聲狀況：地塊位于成都市西郊方向，雖有多條快速干道通過，但距離項目均較遠；項目位于兩河森林園附近，空氣非常清新，適宜居住。污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）：無。危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等）：無。周邊景觀：項目周邊主要為市政打造的道路綠化，景觀一般。3、本地氣象條件成都屬亞熱帶季風氣候，熱量充足，雨量豐富，四季分明，氣候潮濕，多云霧、少日照，是一個春早、夏熱、秋涼、冬暖的城市。成都年平均溫度16oC，夏季最高溫一般不超過35oC，但卻悶熱；冬季平均氣溫約為5oC，極少有冰雪，但由于陰天多，空氣潮，卻顯得

21、很陰冷。成都市常年雨量充沛，年降水量1000毫米左右，但分配不均，主要降水量都集中在(4月10月，降水量占全年雨量的85%95%)，其中6月8月的降雨量可達全年雨量的60左右。冬春兩季干旱少雨，成都氣候的一個顯著特點是多云霧，日照時間短。地塊內未發現滑坡、危巖崩塌、泥石流、地面塌陷等不良地質現象，未出現變形和坍塌，現狀穩定。成都地下水豐富。成都月平均降水量（毫米）、蒸發量（毫米）、日照（小時）、霧日項 目123456789101112全年月降水量5.910.921.450.788.6111.3235.5234.1118.046.418.45.8947.0月一日最大降水量8.59.818.470

22、.2107.598.9195.2170.993.942.524.18.2195.2月最大積雪深度0.40.40.50.5月日照時數72.564.396.9113.6127.2131.4163.2177.187.966.463.164.71228.3月蒸發量36.342.878.7105.8127.8129.8141.4132.192.157.743.732.41020.5月霧日數10.06.73.22.51.92.33.63.83.35.87.212.062.14、項目片區的交通狀況及配套設施項目周邊3000米內主要配套（1）、交通狀況 宗地距羊西線、成灌高速約100米，另外，成青快速通道、老

23、成灌路、芙蓉大道等快速通道交織成了密集的道路網絡，交通通達性極佳； 公交系統情況：宗地前有51路、69路、305路等公交線路通達市區。 私家車出入非常方便； 規劃中的地鐵2號線距項目僅200m，將于2010年通車。（見成都市軌道交通線網）（2）、教育：電子科技大學成都學院、川大錦城學院、中醫大高新校區、錦城附中、犀浦一小學校構筑完備教育體系。根據片區規劃，項目周邊還將設置二所小學、二所中學、三所幼兒園；成都市軌道交通圖（3）、醫療配套方面：成都高新西區醫院、犀浦中醫院、成都交通3醫院等；（4）、商業配套方面：基本無現狀配套商業，距離規劃中的高新商業中心約1.3公里； （5）、郵局：犀浦郵政所約

24、1公里； （6）、銀行：緊鄰的電子科技大學成都學院建設銀行、工商銀行等；項目周邊3000米外但可輻射范圍主要社區配套（1）、位于成都西三環兩側的生活配套區和以羊西線、迎賓大道為中心的商業中心；（2）、距成都的CBD約6公里，具有極佳的通達性。 5、大市政配套（1）、道路現狀宗地四周均為雙向6車道。（2）、市政配套條件項目用市政配套（通訊、供水、排水、排污、供氣、供電）主要通過項目北側的道路地下管網接入。6、片區房地產市場狀況及市場特點（1）物業類型及分布特征因為該片區屬于成都市三環以外的新興住宅區，物業類型以多層和高層項目為主。（2）開發規模該片區內現主要樓盤有中海國際社區、鷺島國際社區、君臨

25、天下社區等，開發規模均為50萬以上。（3）戶型結構兩房兩廳兩衛90平米以下，50三室兩廳一衛110平米左右，20三室兩廳兩衛125平米左右，20四室兩廳兩衛144平米內，10（4）平均容積率片區內項目的平均容積率為3.2。（5）價格水平中海國際社區平均價格約為5500元/（6）銷售速度及消化率 中海國際社區1、2期開盤當日即售磬。成都城西區域2006、2007年成交商品房184萬平方米。（7）購買人群成都市主力購房人群為本地市民，住宅自有化率較高，根據成都市房地產信息中心主辦的成都房地產市場報告顯示，2006、2007年成都市5城區商品房個人購買者的地域構成比例為，本地個人45.6%，外地個人

26、40.3%，市郊區個人14。1%。本市購房居民以新購房和改善居住條件為主要目的，投資購房比例較低。從外地人購買比例接近本地居民購買比例來看，外地人非常看好本地房地產市場。7、商業市場調研（1）商業的物業形態項目周邊規劃兩個農貿市場，面積近9千平米，中海國際社區旁附商業步行街一條。（2）招商情況 基本無現狀配套商業，距離規劃中的高新商業中心約1.3公里，因此目前該片區基本上不存在招商情況。8、項目SWOT分析優勢分析l 相對平均房價而言，項目土地成本低為我們迎來相對寬裕的操作空間。l 根據城市規劃的北部新城會為該區域帶來可預期升值空間。l 地塊地勢較平坦，邊界規則，便于建筑布局。l 稅收優惠比較

27、大。l 成西居“貴人”，風水極佳，在市民心中形象教高。劣勢分析l 項目周邊配套設施不完善。l 根據發展需要，本項目如需在08年開盤，各項工作都顯得異常緊張。尤其本項目是在異地、在成都開發的首個項目，內部管理、外部資源整合、關系協調方面都面臨巨大挑戰。機會點分析l 區域正處于開發熱點前期。l 重視環境景觀，以此提升產品質素和檔次。l 重視營銷，通過包裝和高水準的服務提升項目的品牌和檔次。潛在威脅分析l 其它區域內高品質樓盤會分流市場關注度和客戶。9、目標客戶群消費調研（1）本項目目標客戶群項目輻射半徑約35公里范圍內，考慮在城西區域內上班的各類企事業單位消費者、周邊區域原居住人口和其他區域居民以

28、及外地消費人群。初步預計整體客群來源如：l 周邊市場商戶20l 向四周輻射5公里范圍內企事業單位上班的消費者35l 周邊區域的原居住人口10l 來自其它區域或外地的消費者35。第六部分 項目價值判斷一、項目定位原則和定位思路1、差異性項目定位應該具有一定的差異性，這種差異性主要針對市場（區域市場或整體市場）目前的整體供應特征，尋找一種與眾不同的產品特點，以區別于區域市場或整體市場的其他形象，以免陷入同質化競爭的惡性泥潭。2、適應性項目的定位應該結合地塊的特點、區域市場的特征等其他要素，提出最適合本項目的定位，而并非刻意的尋求創新，只有結合項目的實際情況提出的定位，才是最合適的。3、獨特性獨特性

29、可以表現在具體的產品，亦可表現在獨特的樓盤形象概念，她是一種具有鮮明特色的形象識別，是一種區分與市場同類產品的有效手段。二、產品定位1、產品形態定位由于地塊容積率指標為3.8，加上地塊區域特點，社區定位為中檔的高層公寓社區。產品形態以高層建筑為主，做好園林景觀。2、高層建筑戶型面積以2房90m2為主，附帶少量三房和四房戶型。3、形象定位打造該片區最具有競爭力的住宅社區，通過建筑立面風格和園林打造凸現本案的獨特性和與其他樓盤的差異性。4、目標客戶定位整個社區客戶定位為面向都市中產階級。以成熟穩定的中青年人為主，一般出生于60年代末80年代初，年齡在2540歲之間為主。家庭結構一般只有一個小孩，部

30、分家庭有一到兩個老人。戶主擁有一份較為穩定或是收入較高職業，事業處于上升期，一般為首次置業或是第二次置業。（規劃設計暫無）第七部分 工程進度一、項目組團項目采取分期建設、滾動發展的模式進行建設開發，在籌集到一定的啟動資金后進行前期工程開發，前期工程開發所獲利潤和回收的建設投資滾動投入后續分期工程的建設開發。項目分三個組團實施開發，建設總工期三年半。項目A區工程該期工程建筑面積約224702.5平方米，計劃工期從2007年11月至2009年10月。項目B區工程該期工程建建筑面積約136638.56平方米，計劃工期從2007年12月開始做基礎，至2009年11月完成。項目C區工程該期工程建筑面積約

31、119552.77平方米，計劃工期從2008年5月開工到2010年3月完工。二、確定工程各時間接點1、A區工程技術指標：該區域地上建筑面積約179129.84平方米，全部為高層。、高層建筑安裝工程：包括平基、基礎、地下車庫、主體、屋頂（包括屋面防水）、外立面裝飾等。、區域內道路：主要包括區域內車行通道和人行步道。、區域內及其相關方面的環境工程：包括售房部、異地樣板房、示范園林、小區入口等。建設工期：自2007年11月開始至2009年10月結束。形象進度：完成全部建設內容，高層通過竣工驗收。2、B區工程技術指標：該區域地上建筑面積約119257.52平方米，全部為高層公寓。、高層建筑安裝工程：包

32、括平基、基礎、地下車庫、主體、屋頂（包括屋面防水）、外立面裝飾等。、區域內道路：主要包括區域內車行通道和人行步道。、區域內及其相關方面的環境工程：包括水體、園林綠化、小區入口場等。建設工期：自2007年12月開始至2009年11月結束。形象進度：完成全部建設內容，高層通過竣工驗收。3、C區工程技術指標：該區域地上建筑面積約99018.88平方米，全部為全部為高層公寓。、建筑安裝工程：包括平基、基礎、主體、屋頂（包括屋面防水）、外立面裝飾等。、區域內道路：主要包括區域內車行通道和人行步道。、區域內及其相關方面的環境工程：區域內各幢房屋之間園林景觀造型及綠化等。建設工期：自2008年5月開始至20

33、10年3月結束?，F場形象進度：區域內全部建安工程和園林綠化工程完工并形成建筑物之間道路，高層通過驗收。第八部分 A區銷售進度開盤時間確定（不含車庫）分期預售面積（平方米）預售時間A區第一次開盤500002008-1-15A區第二次開盤511292008-6-22A區第三次開盤780002008-11-28第九部分 項目經濟分析一、項目A區總成本費用1、投資估算范圍本投資估算范圍包括項目從籌建至竣工驗收、所有商品房銷售完畢時所發生的全部費用。費用內容分為項目開發的土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、開發間接費、管理費用、銷售費用、開發期規費稅費、其他費用

34、、不可預見費和財務費用等。2、投資估算依據及投資估算方法（1）投資估算依據中華人民共和國建設部頒發的房地產開發項目經濟評價方法；原國家計劃委員會、建設部頒發的建設項目經濟評價方法與參數；原國家計劃委員會頒發的投資項目可行性研究指南（試用版）?，F場收集的資料；類似項目開發建設統計數據。（2）根據項目特點分析，投資估算方法采用簡單擴大經驗指標估算法。3項目投資（1）土地費用項目總用地面積70畝。土地費用包括前期征地費、土地出讓金、土地契稅。地塊398萬元/畝，土地成本為27860萬元；土地契稅按綜合價金3%提取，服務費按綜合價金的0.25%提取共計905.45萬元。根據上述數據計算，項目土地費用合

35、計為28465.45萬元，半年內付清。（2）前期費用前期工程費主要包括項目前期規劃、設計、可行性研究、水文、地質勘測，以及平整場地監理等階段的費用支出，估算金額為4359.28萬元?；A設施建設包括建筑物2米以外和項目用地規劃紅線以內的各種管線和道路工程，費用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環衛設施等建設費用，估算金額為3361.95萬元。以上兩項合計7721.23萬元。（3）工程成本建安成本包括土建、水電安裝、電梯、智能化、消防工程、裝修工程等成本，高層：1376.92元/平方米，車庫：1960元/平方米。人防工程2萬平方米,300元/平方米,物管用房1178元/平方米,估算金

36、額合計33943.49萬元。(4)配套設施費 物業管理用房裝飾費500元/平方米, 估算金額合計162.08萬元.（5）不可預見費參照類似項目經驗數據，該項目開發不可預見費按上述24項費用之和的2%估算，預算金額為749.35萬元。（6）銷售費用銷售費用為房地產開發企業在銷售房地產產品過程中發生的各項費用。主要包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費，銷售機構的折舊費、修理費、物料消耗、廣告費、宣傳費、代銷手續費、銷售服務費及預售許可證申領費等。根據我司以往項目經驗數據分析，估算金額為3000萬元。（7）管理費用管理費用為該項目開發企業的管理部門為組織和管理該房地產項目開發經營活動而發生的各項費

37、用。主要包括：管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、工會經費、職工教育經費、勞動保險費、待業保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、無形資產攤銷、開辦費攤銷以及其他管理費用。根據我司項目經驗數據分析，估算金額為2500萬元。（8）財務費用財務費用指開發企業為籌集資金而發生的各項費用，該項目財務費用為項目開發建設投資借款利息。項目各種借貸資金年綜合計息利率預計為7.47%。根據項目實施計劃及產品銷售計劃測算，預計發生借款利息4482萬元。（9）合計經上所述，項目總投資為81323.61萬元，單位造價為3619.18元/平方米。二、項目A區總收益1、產品銷售價格項目開發產品主

38、要有高層公寓、商業用房、車庫。產品銷售價格根據項目所在地目前房產銷售價格預測，根據目前房地產市場行情及發展趨勢分析，產品銷售價格逐年考慮一定的上漲幅度。該項目的銷售價格（按建筑面積計算）預測如下：分期預售面積（平方米）均價（元）預售金額(萬元)A區第一次開盤50000510025500A區第二次開盤51129530027098A區第三次開盤780005500429002、產品銷售收入項目產品可銷售總建筑面積為224702.5平方米，其中高層住宅179129.84平方米，車庫42331.06m2,計1434個車位,7萬/個。根據上述數據計算項目總銷售收入為105536萬元，其中住宅銷售收入954

39、98萬元，車位銷售收入10038萬元.3、營業稅金及附加項目應繳稅金為營業稅、城市維護建設費、教育費附加。營業稅及附加為銷售收入的*5.5%。合計5804萬元。4、土地增值稅項目應繳納的土地增值稅是每年按銷售收入的1%預征，項目土地增值稅金額為1055萬元。5、匯總據以上分析，本項目利潤總額為17354萬元，企業所得稅按銷售收入的33%收取，共計5727萬元，稅后利潤為11627萬元。三、A區資金的籌措及使用計劃1、資金投資計劃 單位（萬元）序號項目名稱合計建設經營期1年2年3年1建設投資8132368174946936801.1土地費用28765287650.000.001.2建安成本341

40、0526300580020051.3前期費用772177210.000.001.4銷售費用3000150010005001.5管理費用25009008008001.6財務費用4482298814940.001.7不可預計費用7500.003753752、可運用資金 單位（萬元）序號項目名稱合計建設經營期1年2年3年1銷售收入10553610000 70000 255362銷售稅金及附加5804 5503850 14043土地增值稅1055 100 700 2554可運用資金98677 9350 65450 238773、資金籌措項目融資方案為通過企業自籌、銷售回款、向銀行借款等多種方式籌集項目

41、開發建設投資。企業自有資金和銷售轉投構成項目資本金，出現有資金缺口時向銀行申請貸款。根據融資方案及項目實施計劃計算，本項目開發建設投資籌措方案如下：企業自有資金28915萬元；銷售收入再投入2408萬元；向銀行借款50000萬元；自有資金率=自有資金/總投資100%=35.6%。序號項目名稱合計建設經營期1年2年3年1資金來源81323 7686627286365341.1自有資金28915 28915 0 01.2銀行貸款5000050000 0 01.3銷售收入再投入24084081500500單位（萬元）4、貸款還本付息根據以下計算，本項目第2年就有資金用于償還銀行，第2年能全部清還所有

42、款項。序號項目名稱合計建設經營期1年2年3年1借款還本息 1.1年初借款累計 0 44482 274941.2 本年借款 50000 50000 0 01.3 本年應計利息 4482 2988 1494 18401.4年底還本利息44482016988274941.5年末借款累計4298827494單位（萬元）5、資金來源與運用序號項目名稱合計建設經營期1年2年3年1資金來源 18445188915 70000 255361.1銷售收入105536 10000 70000 255361.2自有資金2891528915 0 01.3銀行貸款5000050000 0 02資金運用133909 65

43、99731059368532.1建設投資7684165186797536802.2借款還本付息44482016988274942.3銷售稅金及附加5804550 3850 14042.4土地增值稅1055 100 700 2552.5所得稅5727161154640203盈余資金505422291838941-113174累積盈余資金229185185940542 單位（萬元）四、項目的經濟指標1、財務評價參數折現率：10%。計算期：根據項目實施計劃，項目從2007年5月開始籌建，支付第1筆土地款，到2010年3月全部銷售完畢并拿到銷售回款。全部工程竣工并銷售完所有商品房，共計3.5年，故項目

44、財務評價計算期為4年。2、盈利能力分析序號項目名稱合計建設經營期1年2年3年1銷售收入10553610000 70000 255362總成本費用8132368174946936803銷售稅金及附加5804 550 3850 14044土地增值稅1055 100700 2555利潤總額17354-5882455981201976所得稅5727161154640207稅后利潤11627-589855443516177單位：萬元稅前成本利潤率=利潤總額/總成本100%=22.58%稅前銷售利潤率=利潤總額/總銷售收入100%=16.44%投資利潤率=利潤總額/總投資100%=21.34%稅后成本利潤

45、率=稅后利潤/總成本100%=15.13%稅后銷售利潤率=稅后利潤/總銷售收入100%=11%投資凈利潤率=稅后利潤/總投資100%=14.3%3、財務內部收益率 FIRR全部投資現金流分析序號項目名稱合計建設經營期1年2年3年1現金流入10553610000 70000 255361.1銷售收入10553610000 70000 255362現金流出939093584331685263822.1建設投資813233465023336233372.2銷售稅金及附加5804550385014042.3土地增值稅10551007002552.4所得稅5727543379913863凈現金流1160

46、2-2584338315-846 單位：萬元自有資金現金流分析序號項目名稱合計建設經營期1年2年3年1現金流入10553610000 70000 255361.1銷售收入10553610000 70000 255362現金流出939093603423349325272.1自有資金2891528915002.2預售收入再投入59265926002.3貸款本息嘗還44482015000294822.4銷售稅金及附加5804550385014042.5土地增值稅10551007002552.6所得稅5727543379913863凈現金流13626-2603443651-3991單位：萬元（CI-C

47、O）t(1+FIRR)-t=0 式中：CI-現金流入量CO-現金流出量t-第t年根據上式計算出內部收益率為：FIRR（全部投資）=46%FIRR（自有資金）=93%4、投資回收期全部投資投資回收期=4 年自有資金投資回收期= 4年6、財務平衡及償債能力分析項目建設投資借款采取等額還本利息照付方式償還，借款償還期為2年，計劃在2009年5月至2009年12月期間償還借款本金及利息。第十部分 項目風險分析一、區域性發展及規劃風險項目所在區域為成都市成華區，地處成都東北。成都市總體規劃成華區將劃分成東區和東北區兩大部分：東區是主城區內主要的工業區，以機械加工、冶金及化工工業為主；東北區則以發展電子工

48、業及倉儲業為主。同時，將北郊風景旅游區打造為都市后花園，并在長14公里的沙河成華段營造河居新概念。成華：“七片一帶”新格局。根據成都市總體規劃，目前成華區整體結構將形成“七片一帶”的新格局，即成都物流基地功能區、“大學科技園”科技研發基地、理工大學教育功能區、龍潭都市工業區、北郊風景旅游功能區、舊城區、保和文化居住功能區、沙河城市發展帶，其中沙河城市發展帶和教育功能區、保和居住區是近幾年的發展熱點。本項目是我司在成都發展的第一站，對于我司在成都市場有突破性的戰略意義。項目建設規模大、建設投資高，對區域的招商引資、經濟發展具有積極的推動作用。從而起到增加當地就業、提高當地居民的生活水平、收入水平

49、和生活質量的作用。項目建設占地面積較大，開發建設過程將涉及到項目建設地塊上已經拆遷完畢，目前周邊居民數量小，對其人民的生活、生產活動產生的影響較小。二、市場因素風險成都市經濟發達，居于西南片區之首，房地產銷售價格較高，近年來商品住宅成交價格漲幅在縮小，由于宏觀政策的抑制，但當地人口總數的逐年增加，需求量增加。外地投資者對成都市場的看好等綜合因素考慮，近年成都市場將維持一定的火暴場面。我司有豐富的中高檔住宅開發經驗，相信我司的產品在成都市場一定能引起轟動性效應。三、融資風險本項目建設規模大，資金需求較大，尤其是第1年。如果國家政策因素改變，融資成本提高，均將會影響到此項目的利潤水平。我司綜合實力

50、雄厚，對于規避融資風險具有充分的信心。第十一部分 結論與建議一、結論東林村區作為成都市打造北部新區的重點開發的區域，城市發展潛力大，項目所在地的房地產具有巨大的升值潛力。項目具有很好的市場前景。財務分析表明項目具有較強的盈利能力、較好的清償能力和較強的抗風險能力。說明項目的建設規模、建設投資是合理可行的。項目從財務上講是可以接受的。社會評價分析表明項目具有較好的社會效益和較小的社會風險。綜上所述，項目的開發建設是切實可行的。二、建議項目采取分組團建設、滾動發展的模式開發建設。項目實施過程中應精心策劃、安排各分期工程的建設，保證項目滾動模式有效運行。從而保證項目高效、順利完成。鑒于項目為房地產開發項目，應協調好與政府各部門的關系，盡快與市政供水、供電、供氣、排污等部門簽訂相關協議，確保項目的立項、設計和后續工作順利進行，從而保證項目的開發建設順利進展。第24頁共24頁