1、長(zhǎng) 春 中 海 凈 月 聚 業(yè) 大 街 地 塊 項(xiàng) 目T h eC o n c e p t u a lD e s i g nS c h e m ei nC H A N G C H U NThe Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN城市解讀01C I T YA N A L Y S I SThe Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN車(chē)行時(shí)速按平均35km/H計(jì)算長(zhǎng)春項(xiàng)目地塊位于長(zhǎng)春市南關(guān)區(qū)，20分鐘通達(dá)市區(qū)。SITE長(zhǎng)春站（約40分鐘）凈月潭國(guó)家森林公園（約12分鐘）長(zhǎng)影世紀(jì)影城長(zhǎng)影世紀(jì)城地鐵站（約5分鐘）長(zhǎng)春市政府（約1

2、8分鐘）至長(zhǎng)春西站，25公里（約50分鐘）東部快速路南部快速路世紀(jì)大街吉林大路規(guī)劃解讀PLAN ANALYSIS區(qū)位分析Site新城大街小學(xué)長(zhǎng)春凈月高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院王府井賽特奧萊長(zhǎng)影世紀(jì)城低密度社區(qū)喜來(lái)登酒店低密度社區(qū)低密度社區(qū)低密度社區(qū)吉林省第二實(shí)驗(yàn)遠(yuǎn)洋學(xué)校吉林省科技文化中心低密度社區(qū)低密度社區(qū)吉林省孤兒學(xué)校地塊現(xiàn)狀位于南關(guān)區(qū)，緊鄰新城大街小學(xué)和聚業(yè)大街，四周為低密度住宅小區(qū)，北側(cè)為公共建筑，東側(cè)道路綠化形態(tài)較好。公建未建設(shè)區(qū)域規(guī)劃解讀PLAN ANALYSIS公建國(guó)信凈月別墅啟明花園Site新城大街小學(xué)1534華潤(rùn)凈月臺(tái)254北側(cè)未建設(shè)地塊66231規(guī)劃解讀PLAN ANALYS

3、IS周邊現(xiàn)狀The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN概念規(guī)劃02C o n c e p t u a lP l a n n i n gThe Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN用 地 面 積：132563平方米用 地 性 質(zhì)：二類(lèi)居住用地（R2）容 積率 ：1.7建 筑 密 度：30%綠地率：35%建 筑 限 高：40米（局部50）凈月聚業(yè)大街地塊配建停車(chē)位指標(biāo)戶型建筑面積200 ：2.0輛/戶；144 戶型建筑面積200 ：1.5輛/戶；90 戶型建筑面144 ：1.2輛/戶；物業(yè)，社區(qū)等配套用房0.3輛/100

4、 ；其他公共服務(wù)設(shè)施0.6輛/100 ；商業(yè)1.6輛/100 ；幼兒園0.5輛/班；1.5輛/班校車(chē)位。聚業(yè)大街郁金香街規(guī)劃解讀PLAN ANALYSIS262M279MThe Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN公共建筑及住宅、配套公建建筑退線表：公共建筑及住宅、配套公建建筑退線要求建筑性質(zhì)道路紅線寬度聚業(yè)大街（40米及以上）次干路（24米40米）丙三十一路、丙三十三路、郁金香街（24米及以上）備注綠化帶控制線15米12米5米市級(jí)公建（含住宅配套公建）建筑退線15或915米為僅臨街路設(shè)置地面停車(chē)位。9米為臨街路停車(chē)與室內(nèi)停車(chē)結(jié)合。住宅15或99多層山墻6

5、高層山墻4多層主立面4多層山墻1臨街路不設(shè)置地面停車(chē)泊位住宅（多層山墻）臨街路不設(shè)置地面停車(chē)位6米市級(jí)公建（含住宅配套公建）住宅（除多層山墻）僅臨街路設(shè)置地面停車(chē)位9米市級(jí)公建（含住宅配套公建）住宅（除多層山墻）僅臨街路設(shè)置地面停車(chē)位15米市級(jí)公建（含住宅配套公建）住宅（除多層山墻）僅臨街路設(shè)置地面停車(chē)位15米市級(jí)公建（含住宅配套公建）住宅（除多層山墻）僅臨街路設(shè)置地面停車(chē)位9米住宅高層及多層主立面臨街路不設(shè)置地面停車(chē)位4米住宅多層山墻面臨街路不設(shè)置地面停車(chē)位1米日照要求：住宅的臥室、起居室（廳）的日照應(yīng)當(dāng)滿足大寒日不低于2小時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)；托兒所、幼兒園中的活動(dòng)室及寢室的日照應(yīng)當(dāng)滿足冬至日不低于3

6、小時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)。活動(dòng)場(chǎng)地應(yīng)當(dāng)有不少于1/2的活動(dòng)面積在標(biāo)準(zhǔn)的建筑日照陰影線之外；40M20M地塊分析規(guī)劃解讀PLAN ANALYSIS住宅多層山墻面臨街路不設(shè)置地面停車(chē)位1米住宅高層及多層主立面臨街路不設(shè)置地面停車(chē)位4米市級(jí)公建（含住宅配套公建）住宅（除多層山墻）僅臨街路設(shè)置地面停車(chē)位9米市級(jí)公建（含住宅配套公建）住宅（除多層山墻）僅臨街路設(shè)置地面停車(chē)位15米住宅多層山墻面臨街路不設(shè)置地面停車(chē)位1米住宅高層及多層主立面臨街路不設(shè)置地面停車(chē)位4米市級(jí)公建（含住宅配套公建）住宅（除多層山墻）僅臨街路設(shè)置地面停車(chē)位9米市級(jí)公建（含住宅配套公建）住宅（除多層山墻）僅臨街路設(shè)置地面停車(chē)位15米15M5MTh

7、e Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN？KEY QUESTION條件已明晰；客群已鎖定；目標(biāo)已初現(xiàn)；強(qiáng)排測(cè)算之前，我們需要面對(duì)怎樣的地形？The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN項(xiàng)目原始地形規(guī)劃解讀PLAN ANALYSIS249.00243.75237.30247.00248.00247.00246.00245.50244.00244.50243.00241.50239.00242.00240.50238.50243.00245.00248.00249.50248.50247.50249.50249.00250

8、.00246.00246.10243.06242.50241.50246.55xxx.xxx原始地形標(biāo)高道路標(biāo)高xxx.xxxThe Conceptual Design Scheme in CHANGCHUNxxx.xxx原始地形標(biāo)高道路標(biāo)高xxx.xxxQuestions: 高差較大形成諸多洼地和谷地，如何因地制宜？項(xiàng)目原始地形規(guī)劃解讀PLAN ANALYSIS249.00243.75237.30247.00248.00247.00246.00245.50244.00244.50243.00241.50239.00242.00240.50238.50243.00245.00248.00249

9、.50248.50247.50249.50249.00250.00246.00246.10243.06242.50241.50246.55The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN地形處理手法規(guī)劃解讀PLAN ANALYSIS1. 填坡用填土平整地形，土方量最大，但對(duì)社區(qū)環(huán)境營(yíng)造最有利；已建住宅xx.xx規(guī)劃道路xx.xx紅線規(guī)劃道路商業(yè)住宅紅線1.5%xx.xx規(guī)劃道路xx.xx紅線規(guī)劃道路商業(yè)住宅紅線1.5%已建住宅xx.xx規(guī)劃道路xx.xx紅線規(guī)劃道路商業(yè)住宅紅線2.抬地用分段高差的方式平整地形，可在均勻填坡的基礎(chǔ)上減少土方量，但對(duì)車(chē)行的流線有要

10、求；3.創(chuàng)新架板方式用梁柱架板的方式平整地形；建設(shè)別墅之后，業(yè)主可根據(jù)自己的需求開(kāi)挖地下空間，增加私有性及附加值。已建住宅The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN規(guī)劃解讀PLAN ANALYSIS243.75237.30247.00246.10243.00（地庫(kù)地板）247.70（地面）挖方直接建直接建填方挖方挖方挖方242.50（地庫(kù)地板）247.20（地面）241.50（地庫(kù)地板）246.20（地面）241.50（地庫(kù)地板）246.20（地面）241.50（地庫(kù)地板）246.20（地面）241.50（地庫(kù)地板）246.20（地面）241.50（地庫(kù)

11、地板）246.20（地面）項(xiàng)目地形處理243.06242.50241.50246.55The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN規(guī)劃解讀PLAN ANALYSIS12項(xiàng)目地形處理挖方直接建直接建填方挖方挖方挖方1239.10247.60紅線規(guī)劃道路住宅住宅商業(yè)商業(yè)地庫(kù)3.5m基地內(nèi)地面（室內(nèi)外高差300mm）246.20247.20247.70248.50商業(yè)9.0m241.50(地庫(kù)底板)238.52238.60規(guī)劃道路紅線規(guī)劃道路住宅紅線住宅商業(yè)地庫(kù)3.5m基地內(nèi)地面（室內(nèi)外高差300mm）246.20245.80246.20商業(yè)7.5m241.50

12、 (地庫(kù)底板)238.70256.70商業(yè)9.0m規(guī)劃道路紅線247.7012245.80242.50 (地庫(kù)底板)243.00 (地庫(kù)底板)238.60239.10246.10243.75237.30247.00243.06242.50241.50246.55247.60The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN規(guī)劃解讀PLAN ANALYSIS34項(xiàng)目地形處理挖方直接建直接建填方挖方挖方挖方4239.50規(guī)劃道路紅線規(guī)劃道路住宅紅線住宅商業(yè)地庫(kù)3.5m基地內(nèi)地面（室內(nèi)外高差300mm）246.20243.30246.20商業(yè)4.5m241.50 (地

13、庫(kù)底板)241.703243.90規(guī)劃道路246.10紅線規(guī)劃道路住宅紅線住宅商業(yè)商業(yè)地庫(kù)3.5m基地內(nèi)地面（室內(nèi)外高差300mm）246.20247.20247.70253.00商業(yè)9.0m241.50 (地庫(kù)底板)244.00255.20商業(yè)9.0m246.2043242.50 (地庫(kù)底板)243.00 (地庫(kù)底板)246.10243.75237.30247.00243.06242.50241.50246.55243.30239.50243.90246.10The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN規(guī)劃解讀PLAN ANALYSIS56項(xiàng)目地形處理挖

14、方直接建直接建填方挖方挖方挖方243.00規(guī)劃道路紅線規(guī)劃道路住宅紅線住宅商業(yè)地庫(kù)3.5m基地內(nèi)地面（室內(nèi)外高差300mm）247.70243.30247.70商業(yè)4.5m243.00 (地庫(kù)底板)243.206241.50 (地庫(kù)底板)246.205242.50規(guī)劃道路紅線規(guī)劃道路住宅紅線住宅商業(yè)地庫(kù)3.5m基地內(nèi)地面（室內(nèi)外高差300mm）247.20243.00247.20商業(yè)4.5m242.50 (地庫(kù)底板)242.70241.50 (地庫(kù)底板)246.2065246.10243.75237.30247.00243.06242.50241.50246.55243.00243.30243

15、.00242.50The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN價(jià)值推演規(guī)劃解讀PLAN ANALYSIS商業(yè)價(jià)值分析西側(cè)為新城大街小學(xué)，人流支撐最全面，商業(yè)價(jià)值最高；南側(cè)有已規(guī)劃建設(shè)小區(qū)，商業(yè)價(jià)值次之。東側(cè)為城市主干道人流量大但有綠地隔離；商業(yè)價(jià)值較低。北側(cè)為公建和未建設(shè)區(qū)域，人流較少；商業(yè)價(jià)值最低。居住價(jià)值分析一類(lèi)住宅區(qū)：小區(qū)內(nèi)部道路對(duì)其影響最小，居住價(jià)值最高。二類(lèi)住宅區(qū)：沿城市次干道，道路對(duì)居住有一定影響，東側(cè)為城市主干道但有綠地隔離，居住價(jià)值次之。聚業(yè)大街公建華潤(rùn)凈月臺(tái)國(guó)信凈月別墅啟明花園新城大街小學(xué)郁金香路聚業(yè)大街公建華潤(rùn)凈月臺(tái)國(guó)信凈月別墅啟明花園

16、新城大街小學(xué)郁金香路主要道路未建設(shè)區(qū)域未建設(shè)區(qū)域二類(lèi)住宅區(qū)主要道路一級(jí)商業(yè)三級(jí)商業(yè)The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN北側(cè)區(qū)域布置幼兒園影響區(qū)內(nèi)建筑排布，對(duì)區(qū)內(nèi)建筑的量和形態(tài)影響較大。西側(cè)靠近新城大街小學(xué)，人流較大此區(qū)域商業(yè)價(jià)值最高，利用西側(cè)布置商業(yè)提升地塊價(jià)值。規(guī)劃解讀PLAN ANALYSIS價(jià)值推演幼兒園位置推導(dǎo)位于地塊東南角，不影響地塊建筑排布形態(tài)保證地塊的完整性，此處商業(yè)價(jià)值較低，位于兩條道路交叉口居住價(jià)值較低，利用幼兒園完善。幼兒園布置原則：對(duì)日照要求最高，在滿足日照情況的基礎(chǔ)上，減少對(duì)地塊完整性的破壞；滿足500m半徑要求，全面覆蓋自

17、有地塊；玉潭小學(xué)新城大街小學(xué)21The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN北側(cè)道路尚未建設(shè)且人流量較小，不適宜布置售樓處。西側(cè)靠近新城大街小學(xué)，此區(qū)域商業(yè)價(jià)值最高，利用西側(cè)布置商業(yè)提升地塊價(jià)值。規(guī)劃解讀PLAN ANALYSIS價(jià)值推演售樓處位置推導(dǎo)聚業(yè)大街為城市主干道人流較大，但商業(yè)價(jià)值低于西側(cè)和南側(cè)，可利用地塊東側(cè)布置售樓處。售樓處布置原則：沿人流量大的道路布置；沿街布置售樓處昭示性好；主要人流道路華潤(rùn)凈月臺(tái)啟明花園國(guó)信凈月別墅主要人流道路居住小區(qū)新城大街小學(xué)已建設(shè)道路次要人流道路The Conceptual Design Scheme in CHA

18、NGCHUN主要人流道路已建設(shè)道路次要人流道路規(guī)劃解讀PLAN ANALYSIS價(jià)值推演售樓處位置推導(dǎo)1. 用幼兒園做售樓處2. 利用沿街商業(yè)做售樓處3. 利用小區(qū)入口做售樓處住宅區(qū)域商業(yè)區(qū)域幼兒園區(qū)域主要人流道路已建設(shè)道路次要人流道路主要人流道路已建設(shè)道路次要人流道路轉(zhuǎn)角布置昭示形象好；幼兒園做售樓處后期改造成本較大；臨路一側(cè)布置昭示形象性較好；前區(qū)廣場(chǎng)有利于打造景觀形象；前區(qū)廣場(chǎng)有利于打造景觀形象；與商鋪樣板段和小區(qū)入口同時(shí)打造，前區(qū)氛圍佳。The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN規(guī)劃解讀PLAN ANALYSIS售樓處結(jié)合入口The Concep

19、tual Design Scheme in CHANGCHUN規(guī)劃解讀PLAN ANALYSIS售樓處結(jié)合入口The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUNThe Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN規(guī)劃解讀PLAN ANALYSIS我們的設(shè)計(jì)輸入條件是怎樣的結(jié)論？F A R 1 . 7密 度 3 0 %限 高 5 0 m地 塊條 件純 低 層 別 墅高 層 + 洋 房高層+別墅+洋房高 層 + 別 墅從平均層數(shù)的推出純聯(lián)排做不足容積率平均層數(shù)5 . 6 7去化速度快產(chǎn)品多樣性貨值最大The Conceptual Des

20、ign Scheme in CHANGCHUN高 層 + 洋 房The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN規(guī)劃策略Planning Strategy總平面圖貨值成本利潤(rùn)產(chǎn)品面積單價(jià)總價(jià)總貨值單價(jià)總價(jià)總成本總利潤(rùn)（億）高層1248001.316224032.730.22274564.9527.78洋房150567001.4793800.2212474170244802.0489600.225385.6商業(yè)16687.12.236711.620.254171.8項(xiàng)目面積備注總建設(shè)用地面積132563.00總建筑面積282960.00其中地上建筑面積22535

21、7.10其中住宅建筑面積205980.00其中高層124800.00洋房81180.00公建建筑面積19377.10其中社管用房460.00社區(qū)商業(yè)16687.10居家養(yǎng)老用房310.00文化活動(dòng)站250.00社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站120.00公共廁所50.00幼兒園1500.00地下車(chē)庫(kù)建筑面積54772.60人防面積11268計(jì)容建筑面積225357.10容積率1.70建筑占地面積28040.00建筑密度21.15%綠地率35%總戶數(shù)1482戶其中高層戶數(shù)960戶洋房戶數(shù)522戶機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位2217輛其中地面停車(chē)位445輛地下停車(chē)位1772輛戶型配比洋房：面積：81180比例：39%高層：面積：1

22、24800比例：61%The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN規(guī)劃策略Planning Strategy方案分析方案分析：指標(biāo)：建筑密度：21.15%高層：124800洋房：81180商業(yè)：16687.10貨值：32.73億高品質(zhì)洋房社區(qū)；去化速度較快；但貨值不高 ；產(chǎn)品面積段小，競(jìng)爭(zhēng)力高！The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN圖例：小區(qū)出入口地庫(kù)出入口消防出入口車(chē)行流線消防車(chē)行流線小區(qū)出入口地庫(kù)出入口地庫(kù)出入口小區(qū)出入口地庫(kù)出入口小區(qū)出入口幼兒園出入口人行入戶流線消防緊急出入口消防緊急出入口規(guī)劃策略Plan

23、ning Strategy交通分析The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN規(guī)劃策略Planning Strategy日照分析結(jié)論：根據(jù)長(zhǎng)春市生活居住建筑日照管理辦法第五條（一）住宅的臥室、起居室（廳）的日照應(yīng)當(dāng)滿足大寒日不低于2小時(shí)標(biāo)準(zhǔn)；（二）托兒所、幼兒園中的活動(dòng)室及寢室的日照應(yīng)當(dāng)滿足冬至日不低于3小時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)。活動(dòng)場(chǎng)地應(yīng)當(dāng)有不少于1/2的活動(dòng)面積在標(biāo)準(zhǔn)的建筑日照陰影線之外。其間距按照長(zhǎng)春市生活居住建筑日照管理辦法要求控制。本基地內(nèi)住宅均滿足以上要求The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN規(guī)劃策略Plannin

24、g Strategy戶型分布圖例：洋房（150 ）幼兒園一層商業(yè)高層（130 ）二層商業(yè)商墅高層130洋房150The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN79.81贈(zèng)送地下室區(qū)域87.05贈(zèng)送地下室區(qū)域客廳面積47.43套房面積30.42套房面積28.92贈(zèng)送露臺(tái)專(zhuān)屬庭院，私享入戶空間庭院面積172庭院面積58.58庭院面積27.46ABAB主臥套間主臥套間2F1F地下室15.7521.6贈(zèng)送露臺(tái)3.965.49贈(zèng)送露臺(tái)贈(zèng)送露臺(tái)6.4m7.2m7.2m7.3m客廳面積41.13AB7.2米超寬橫向大客廳二層客廳挑空偷送區(qū)域33.5528.6二層客廳挑空偷

25、送區(qū)域采光井采光井采光車(chē)庫(kù)采光車(chē)庫(kù)戶型分析House Analysis洋房戶型170戶型The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN3FC - 1C - 17.2m5.2m客廳面積37.10主臥套間套間面積22.117.2米超寬橫向大客廳7.65贈(zèng)送露臺(tái)7.34贈(zèng)送露臺(tái)衛(wèi)生間干濕分離戶型分析House Analysis洋房戶型150戶型The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN標(biāo)準(zhǔn)層C - 2C - 27.2m5.2m客廳面積37.10主臥套間套間面積25.117.2米超寬橫向大客廳衛(wèi)生間干濕分離戶型分析House

26、Analysis洋房戶型150戶型The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUNC - 3C - 37.2m5.2m客廳面積37.10主臥套間8F套間面積25.11贈(zèng)送露臺(tái)11.127.2米超寬橫向大客廳衛(wèi)生間干濕分離戶型分析House Analysis洋房戶型138戶型The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN10.1m10.1米超寬橫向大客廳套間面積27.175.0m主臥生活區(qū)套間面積67.4415.6m15.6米超寬大陽(yáng)臺(tái)客廳面積48.51超大開(kāi)敞式廚房臥室套間9F單梯專(zhuān)屬入戶，私享電梯前室空間D衛(wèi)生間干濕分離戶

27、型分析House Analysis洋房戶型276戶型The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN戶型分析House Analysis洋房戶型標(biāo)準(zhǔn)層對(duì)比本案戶型150華潤(rùn)凈月臺(tái)戶型160本案戶型 南北通透，超大四面寬； 7.2M寬景陽(yáng)臺(tái)； 優(yōu)質(zhì)的動(dòng)靜分區(qū)； 廚房方正，公共衛(wèi)生間干濕分離；PK華潤(rùn)凈月臺(tái)戶型 南北通透，四面寬； 7.0M寬景陽(yáng)臺(tái)； 衛(wèi)生間干濕分離； 戶型面積段為150面積段小，總價(jià)低，去化速度快； 戶型面積段為160面積段較大，總價(jià)高，去化速度慢；全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送面積全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送面積The Conceptual Design Scheme

28、in CHANGCHUN戶型分析House Analysis高層戶型130戶型臥室套間套間面積22.08南北通透大寬廳南北向雙陽(yáng)臺(tái)南北向雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)亮點(diǎn)： 南北通透，戶型方正； 南北向雙陽(yáng)臺(tái)； 超大套間； 戶型面積段小，總價(jià)低，去化速度快。The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN戶型分析House Analysis高層戶型本案戶型130華潤(rùn)凈月臺(tái)戶型140本案戶型 南北通透，戶型方正，南向三開(kāi)間； 南北向雙陽(yáng)臺(tái)； 超大套間。PK華潤(rùn)凈月臺(tái)戶型 南北通透，戶型方正，南向三開(kāi)間； 衛(wèi)生間干濕分離； 超大套間 戶型面積段為130面積段小，總價(jià)低，去化速度快；

29、戶型面積段為140面積段較大，總價(jià)高，去化速度慢；The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN規(guī)劃策略Planning Strategy強(qiáng)排方案比較四面寬洋房置換為三面寬洋房指標(biāo)對(duì)比：優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)品面積段減小，去化速度快；洋房總量增加，總貨值增加；劣勢(shì)：洋房產(chǎn)品減少一個(gè)面寬，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力不如原方案。四面寬洋房四面寬洋房方案方案三面寬洋房三面寬洋房方案方案高層戶面積高層戶面積130120高層總面積高層總面積124800.00112996.80洋房戶面積洋房戶面積150140洋房總面積洋房總面積81180.0093840.00商業(yè)總面積商業(yè)總面積16687.1015

30、830.30總貨值總貨值32.73億33.21億The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN高層+洋房+別墅方案二The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN總平面圖規(guī)劃策略Planning Strategy貨值成本利潤(rùn)產(chǎn)品面積單價(jià)總價(jià)總貨值單價(jià)總價(jià)總成本總利潤(rùn)（億）高層144564.11.3187933.3333.410.2231804.105.0128.40洋房403201.4564480.228870.4合院220002.5550000.255500.00商業(yè)157832.234722.600.253945.75

31、項(xiàng)目面積備注總建設(shè)用地面積132563.00總建筑面積295919.35其中地上建筑面積225357.10其中住宅建筑面積206884.10其中高層144564.10洋房40320.00別墅22000.00公建建筑面積18473.00其中社管用房460.00社區(qū)商業(yè)15783.00居家養(yǎng)老用房310.00文化活動(dòng)站250.00社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站120.00公共廁所50.00幼兒園1500.00地下車(chē)庫(kù)建筑面積70562.25人防面積11267.86計(jì)容建筑面積225357.10容積率1.70建筑占地面積30955.00建筑密度23.35%綠地率35%總戶數(shù)1518戶其中高層戶數(shù)1120戶洋房戶數(shù)2

32、88戶別墅戶數(shù)110戶機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位2213輛其中地面停車(chē)位358輛地下停車(chē)位1855輛戶型配比洋房：面積：40320比例：20%高層：面積：144564.1比例：70%別墅：面積：22000比例：10%The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN方案分析：指標(biāo)：建筑密度：23.35%高層：144564.1洋房：40320別墅：22000商業(yè)：15783貨值：33.41億增加低層貨量，產(chǎn)品多樣性；總貨值提升；規(guī)劃策略Planning Strategy方案分析The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN規(guī)劃策略Planni

33、ng Strategy交通分析圖例：小區(qū)出入口地庫(kù)出入口消防出入口車(chē)行流線消防車(chē)行流線幼兒園出入口人行入戶流線小區(qū)出入口地庫(kù)出入口消防緊急出入口小區(qū)出入口小區(qū)出入口地庫(kù)出入口地庫(kù)出入口消防緊急出入口The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN規(guī)劃策略Planning Strategy日照分析結(jié)論：根據(jù)長(zhǎng)春市生活居住建筑日照管理辦法第五條（一）住宅的臥室、起居室（廳）的日照應(yīng)當(dāng)滿足大寒日不低于2小時(shí)標(biāo)準(zhǔn)；（二）托兒所、幼兒園中的活動(dòng)室及寢室的日照應(yīng)當(dāng)滿足冬至日不低于3小時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)。活動(dòng)場(chǎng)地應(yīng)當(dāng)有不少于1/2的活動(dòng)面積在標(biāo)準(zhǔn)的建筑日照陰影線之外。其間距按照長(zhǎng)春市

34、生活居住建筑日照管理辦法要求控制。本基地內(nèi)住宅均滿足以上要求The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN規(guī)劃策略Planning Strategy戶型分布圖例：合院（200 ）幼兒園高層（130 ）二層商業(yè)洋房（140 ）高層130合院200洋房140The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN高 層 + 別 墅方案三The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN規(guī)劃策略Planning Strategy方案分析方案分析：指標(biāo)：聯(lián)排別墅量最大化。高層：175577別墅：31110商業(yè)

35、：15980.1貨值：34.12億聯(lián)排別墅方案The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN規(guī)劃策略Planning Strategy強(qiáng)排方案比較聯(lián)排別墅產(chǎn)品置換為高層16F+合院別墅方案指標(biāo)對(duì)比：聯(lián)排別墅改合院別墅，別墅總量增加，貨值提高。聯(lián)排方案聯(lián)排方案高層高層16F方案方案單戶面積單戶面積170200別墅總面積31110169481高層總面積高層總面積17557737600商業(yè)總面積商業(yè)總面積15980.115886.1總貨值總貨值34.12億34.93億The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN規(guī)劃策略Plan

36、ning Strategy強(qiáng)排方案比較指標(biāo)對(duì)比：高層層高3.0米改2.9米，高層棟數(shù)減少，合院別墅總量進(jìn)一步提高。高層高層16F方案方案高層高層17F方案方案層數(shù)16F17F層高3.0M2.9M別墅總面積37600.0044000.00高層總面積高層總面積169481162887.1商業(yè)總面積商業(yè)總面積15886.115780總貨值總貨值34.93億35.65億高層16F+合院別墅方案置換為高層17F+合院別墅方案The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUNPlan And Design Scheme Gathering Of Qingdao Yinshe

37、ngtai Object規(guī)劃策略Planning Strategy總平面圖貨值成本利潤(rùn)產(chǎn)品面積單價(jià)總價(jià)總貨值單價(jià)總價(jià)總成本總利潤(rùn)（億）高層162887.11.3211753.2335.650.2235835.165.0830.56合院440002.51100000.2511000 商業(yè)157802.2347160.253945項(xiàng)目面積備注總建設(shè)用地面積132563.00總建筑面積311867.78其中地上建筑面積225357.10其中住宅建筑面積206887.10其中高層162887.10別墅44000.00公建建筑面積18470.00其中社管用房460.00社區(qū)商業(yè)15780.00居家養(yǎng)老用

38、房310.00文化活動(dòng)站250.00社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站120.00公共廁所50.00幼兒園1500.00地下車(chē)庫(kù)建筑面積86510.68人防面積11267.86計(jì)容建筑面積225357.10容積率1.70建筑占地面積39526.80建筑密度29.82%綠地率35%總戶數(shù)1478戶其中高層戶數(shù)1258戶別墅戶數(shù)220戶機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位2198輛其中地面停車(chē)位280輛地下停車(chē)位1918輛戶型配比高層：面積：162887.1比例：79%別墅：面積：44000比例：21%The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN方案分析：指標(biāo)：別墅貨值最大化，規(guī)劃策略Planning

39、Strategy方案分析建筑密度：29.82%高層：162887.10別墅：44000商業(yè)：15780貨值：35.65億The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN規(guī)劃策略Planning Strategy交通分析圖例：小區(qū)出入口地庫(kù)出入口消防出入口車(chē)行流線消防車(chē)行流線幼兒園出入口人行入戶流線小區(qū)出入口小區(qū)出入口地庫(kù)出入口小區(qū)出入口地庫(kù)出入口地庫(kù)出入口消防緊急出入口消防緊急出入口The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN規(guī)劃策略Planning Strategy日照分析結(jié)論：根據(jù)長(zhǎng)春市生活居住建筑日照管理辦法第五條（

40、一）住宅的臥室、起居室（廳）的日照應(yīng)當(dāng)滿足大寒日不低于2小時(shí)標(biāo)準(zhǔn)；（二）托兒所、幼兒園中的活動(dòng)室及寢室的日照應(yīng)當(dāng)滿足冬至日不低于3小時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)。活動(dòng)場(chǎng)地應(yīng)當(dāng)有不少于1/2的活動(dòng)面積在標(biāo)準(zhǔn)的建筑日照陰影線之外。其間距按照長(zhǎng)春市生活居住建筑日照管理辦法要求控制。本基地內(nèi)住宅均滿足以上要求The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN規(guī)劃策略Planning Strategy戶型分布圖例：合院（200 ）幼兒園一層商業(yè)高層（130 ）二層商業(yè)商墅高層130合院200The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN戶型分析House

41、Analysis合院戶型改造前設(shè)計(jì)亮點(diǎn)： 較聯(lián)排別墅合院有更好的舒適性和私密性； 組團(tuán)性更好，增強(qiáng)小區(qū)人文性和豐富性； 較聯(lián)排別墅有更大的贈(zèng)送率； 較聯(lián)排別墅，合院有更大的貨值提升性。全贈(zèng)送面積The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN戶型分析House Analysis合院戶型改造后The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN戶型分析House Analysis合院戶型對(duì)比全贈(zèng)送面積全贈(zèng)送面積本案戶型200華潤(rùn)凈月臺(tái)戶型260本案戶型 南北通透，南向兩開(kāi)間； 贈(zèng)送南北向觀景大露臺(tái)； 庭院、起居室上空可加建； 主要居

42、室空間朝南； 總建筑面積204.83 。PK華潤(rùn)凈月臺(tái)戶型 南北通透，南向三開(kāi)間； 主要居住空間朝南； 后期業(yè)主可加建； 南向觀景大露臺(tái)； 總建筑面積260.26 。 戶型面積段小，總價(jià)低，去化速度快； 戶型面積段大，總價(jià)高，去化速度慢；The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN戶型分析House Analysis聯(lián)排別墅戶型改造前設(shè)計(jì)亮點(diǎn)： 南北通透，南向兩開(kāi)間； 贈(zèng)送南北向觀景大露臺(tái)； 中庭上空可加建； 戶型面積小，總價(jià)低，去化速度快。The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN戶型分析House Analysi

43、s聯(lián)排別墅戶型改造后The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN戶型分析House Analysis聯(lián)排別墅戶型對(duì)比全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送面積全贈(zèng)送面積本案戶型華潤(rùn)凈月臺(tái)戶型本案戶型 南北通透，南向兩開(kāi)間； 贈(zèng)送南北向觀景大露臺(tái)； 中庭上空可加建； 建筑面積172.31PK華潤(rùn)凈月臺(tái)戶型 南北通透，南向兩開(kāi)間； 贈(zèng)送南北向觀景大露臺(tái)； 中庭上空可加建； 建筑面積199.5 戶型面積段小，總價(jià)低，去化速度快； 戶型面積段大，總價(jià)高，去化速度慢；The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN設(shè)備用房地下車(chē)庫(kù)出入口停車(chē)位地下車(chē)位:1

44、918輛。規(guī)劃策略Planning Strategy地下車(chē)庫(kù)分析地庫(kù)總面積：86510.68The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN高層+洋房方案指標(biāo)：建筑密度：21.15%高層：124800 洋房：81180商業(yè)：16687.1優(yōu)點(diǎn)：高品質(zhì)洋房社區(qū)；去化速度快；缺點(diǎn)：貨值不高！結(jié)論：拉高拍低策略為提升貨值的首選方法，高層+別墅方案貨值最大！規(guī)劃策略Planning Strategy強(qiáng)排方案比較高層+洋房+別墅方案高層+別墅方案指標(biāo)：優(yōu)點(diǎn)：產(chǎn)品多樣性；總貨值提升；缺點(diǎn)：三面寬洋房產(chǎn)品力略低！指標(biāo)：優(yōu)點(diǎn)：別墅貨值最大化；無(wú)洋房產(chǎn)品；缺點(diǎn)：別墅去化有壓力！

45、貨值：32.73億建筑密度：23.35%高層：144564.10 洋房：40320別墅：22000商業(yè)：15783貨值：33.41億建筑密度：29.82%高層：162887.10 別墅：44000商業(yè)：15780貨值：35.65億The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUNThe Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN規(guī)劃策略Planning Strategy對(duì)標(biāo)實(shí)例The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN規(guī)劃策略Planning Strategy對(duì)標(biāo)實(shí)例The Conceptu

46、al Design Scheme in CHANGCHUN規(guī)劃策略Planning Strategy對(duì)標(biāo)實(shí)例The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN規(guī)劃策略Planning Strategy對(duì)標(biāo)實(shí)例The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN規(guī)劃策略Planning Strategy對(duì)標(biāo)實(shí)例The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN規(guī)劃策略Planning Strategy對(duì)標(biāo)實(shí)例The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN規(guī)劃策略Planning Strategy對(duì)標(biāo)實(shí)例The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN謝 謝 聆 聽(tīng)