1、南京青龍地鐵小鎮(zhèn)國(guó)7地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)NANJING QINGLONG SUBWAY TOWN 7 PLOT PLANNING AND DESIGN SCHEME上海柏濤南京樓盤分布地圖1 旭輝鉑悅金陵2 新城保利南京3 萬(wàn)科南京4 綠地湯山5 南京五岳6 梅家塘7 南京二板橋壹ONE貳規(guī)劃強(qiáng)排參規(guī)劃詳解肆啟動(dòng)區(qū)篇伍產(chǎn)品策略立面選型目錄PARTTWOPARTTHREEPARTFOURPARTFIVEPART規(guī)劃強(qiáng)排PARTONE南京市第一人民醫(yī)院SITE夫子廟南京市政府南京站南京東站南京大學(xué)中鐵南京大橋南京博物院基地位于南京市，距離南京東站約8.4km，距南京博物館約14.2km，南京市政府16.8

2、km。S i t ea n a l y s i s區(qū) 位 分 析規(guī)劃強(qiáng)排Planning condition規(guī) 劃 條 件規(guī)劃強(qiáng)排145 m185 m165 m用地性質(zhì)：二類居住用地用地面積：25758.55容積率：1.01-1.7總計(jì)容建筑面積：43789.54建筑密度： 25%建筑高度： 35m綠地率： 30%出入口方位：宜沿北側(cè)四望路、西側(cè)福寧路，麟崗路禁設(shè)機(jī)動(dòng)車出入口。其他要求：1、住宅建筑高度不能大于兩種；2、人均公共綠地面積不應(yīng)低于1.0，且地塊內(nèi)應(yīng)至少設(shè)置一處面積不小于400的公共綠地，該綠地至少有三分之一綠地面積在規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)日照陰影線外。營(yíng)銷輸入條件營(yíng)銷輸入條件面積段面積段

3、面積配比面積配比95-10045%-50%110-11540%-45%140-14310%-15%Planninganalysis強(qiáng) 排 分 析規(guī)劃強(qiáng)排容積率：1.7建筑密度：25%限高：35M平均層數(shù) =容積率1.7建筑密度25%= 6.8F可能的層數(shù)組合6F+11F（疊加+小高層）疊加不出量、不建議8+1F+11F（底復(fù)+小高層）底復(fù)不出量且對(duì)結(jié)構(gòu)不利，不建議8+1F+11F（頂復(fù)+小高層）頂復(fù)出量且對(duì)日照有利平均層數(shù)戶均面積戶均面積130130 大花園大花園戶均面積戶均面積106106 均衡均衡戶均面積戶均面積136136 洋房組團(tuán)洋房組團(tuán)4排最出量、且尺度合理一、排數(shù)測(cè)算(10m三面寬

4、戶型）3排全11F4排8+1F、11F5排5+1F、11FPlanninganalysis強(qiáng) 排 分 析規(guī)劃強(qiáng)排BA二、面寬極致測(cè)算根據(jù)地塊形狀及用地價(jià)值可把地塊分為兩部分A：南北沿路B：中部組團(tuán)Planninganalysis強(qiáng) 排 分 析規(guī)劃強(qiáng)排Planninganalysis強(qiáng) 排 分 析規(guī)劃強(qiáng)排A:南北沿路山墻不開(kāi)窗可按最小間距6m控制120m120m售樓處售樓處A:南北沿路方案一Planninganalysis強(qiáng) 排 分 析規(guī)劃強(qiáng)排設(shè)置97戶型1T29.3m三面寬優(yōu)點(diǎn)：南北均可設(shè)置6個(gè)單元三面寬97不足：97面寬9.3M偏小6.5M 售樓處售樓處A:南北沿路方案二Planningan

5、alysis強(qiáng) 排 分 析規(guī)劃強(qiáng)排優(yōu)點(diǎn)：97面寬達(dá)到9.8M較為舒適不足：引入新產(chǎn)品兩面寬80設(shè)置99戶型9.8m三面寬設(shè)置80戶型7.2m兩面寬6.5M 售樓處售樓處80產(chǎn)品99產(chǎn)品Planninganalysis強(qiáng) 排 分 析規(guī)劃強(qiáng)排A:南北沿路方案一A:南北沿路方案二南北均設(shè)置6個(gè)單元9.3m三面寬97產(chǎn)品南北均設(shè)置5個(gè)單元9.8m三面寬99產(chǎn)品加1單元7.2m兩面寬80產(chǎn)品9.3m面寬偏小，影響三房居住舒適度99產(chǎn)品面寬達(dá)9.8m，產(chǎn)品舒適度高Planninganalysis強(qiáng) 排 分 析規(guī)劃強(qiáng)排B:中心組團(tuán)山墻不開(kāi)窗可按最小間距6m控制120m120mB:中心組團(tuán)方案一14.2M P

6、lanninganalysis強(qiáng) 排 分 析規(guī)劃強(qiáng)排設(shè)置115戶型1T210.5m三面寬16.8M 1、中部?jī)膳趴稍O(shè)置5個(gè)單元2、山墻間距16.8m、14.2m，中心花園3、115產(chǎn)品占比43%，滿足營(yíng)銷要求B:中心組團(tuán)方案二Planninganalysis強(qiáng) 排 分 析規(guī)劃強(qiáng)排設(shè)置99+99戶型9.8m三面寬設(shè)置115+115戶型11.8m3.5面寬11510M 13M 1、中部?jī)膳趴稍O(shè)置5個(gè)單元2、山墻間距13m、10m，中心花園較小3、115產(chǎn)品占比31%，不滿足營(yíng)銷要求97+97產(chǎn)品115+115產(chǎn)品Planninganalysis強(qiáng) 排 分 析規(guī)劃強(qiáng)排B:中心組團(tuán)方案一B:中心組團(tuán)方

7、案二兩排均設(shè)置5個(gè)單元10.5m三面寬115產(chǎn)品兩排均設(shè)置5個(gè)單元兩排在兩端設(shè)置面寬9.8m三面寬99+99產(chǎn)品中間設(shè)置面寬11.8m3.5面寬115+115產(chǎn)品115產(chǎn)品滿足占比中央花園尺度較大，空間感受好115產(chǎn)品不滿足占比中央花園尺度較小，空間感受較差頂復(fù)戶型Planninganalysis強(qiáng) 排 分 析規(guī)劃強(qiáng)排大戶型設(shè)置在頂復(fù)：出量/贈(zèng)送多利用退臺(tái)卡日照間距80頂復(fù)（110）99頂復(fù)（129）115頂復(fù)（140）Planninganalysis強(qiáng) 排 分 析規(guī)劃強(qiáng)排最終方案80兩面寬（7.2m)產(chǎn)品99三面寬（9.8m)產(chǎn)品115三面寬（10.5m)產(chǎn)品南北兩排用足面寬，設(shè)置小戶型中間

8、兩排景觀最優(yōu)，設(shè)置中戶型頂復(fù)出量且贈(zèng)送多，設(shè)置大戶型規(guī)劃詳解PART TWO方案綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表項(xiàng) 目數(shù) 量單 位備注總用地面積25759 m2總建筑面積66821.1m2總計(jì)容建筑面積43789.5 m243789.535其 中住宅建筑面積42870.5 m2其中8+1F小高層22781.0 m210+1F小高層2341.0 11F小高層17748.5 m2公建配套919.0 m2其中物業(yè)管理用房263.96 m2地上計(jì)容的0.4%信報(bào)箱25.00 m2養(yǎng)老用房125.00 m2快件服務(wù)25.00 m2消防控制室50.00 m2門衛(wèi)30.00 m2配電房400.00 m2地下總建筑面積

9、23031.7m2其中地庫(kù)面積17728.8m2其中人防地庫(kù)面積6030.0m2總建面的9%非人防地庫(kù)面積11698.8m2非機(jī)動(dòng)車庫(kù)面積1852.5m2夾層設(shè)置建筑地下室面積3450.4m2容積率1.70建筑基底面積6395.88m2建筑密度24.83%規(guī)劃要求25%綠地率30%不小于30%居住總戶數(shù)404戶機(jī)動(dòng)車位495 輛住宅1.2輛/戶，配套1.8輛/100其中地下停車位485 輛地面停車位10 輛2%非機(jī)動(dòng)車位741 輛住宅1.8輛/戶，配套2.5輛/100鳥(niǎo)瞰模型小區(qū)主入口小區(qū)次入口市政道路小區(qū)車行道小區(qū)人行道地庫(kù)口Planninganalysis交 通 分 析規(guī)劃詳解回車場(chǎng)F i

10、 r ea n a l y s i s消 防 分 析規(guī)劃詳解車行出入口市政道路消防道路地庫(kù)口回車場(chǎng)消防登高場(chǎng)地Product distribution產(chǎn) 品 分 布規(guī)劃詳解80產(chǎn)品80頂復(fù)99產(chǎn)品99頂復(fù)115產(chǎn)品115頂復(fù)配套配電站戶型戶型面積面積戶數(shù)戶數(shù)總面積總面積占比占比要求要求80823629526.89%45%-50%9799.151801784741.63%113114.51601832042.73%40%-45%80頂復(fù)11022208.75%10%-15%97頂復(fù)129.15101291.5113頂復(fù)140162240合計(jì)40442870.5100.00%Floor distr

11、ibution層 數(shù) 分 布規(guī)劃詳解11F10+1F8+1F2F1F本方案層高有9F和11F兩種滿足規(guī)劃局要求的住宅不多于兩種建筑高度的要求Landscape analysis景 觀 分 析規(guī)劃詳解中央景觀軸組團(tuán)景觀Basement analysis地 庫(kù) 分 析規(guī)劃詳解地庫(kù)范圍地庫(kù)出入口地下總建筑面積23031.7m2其中地庫(kù)面積17728.8m2其中人防地庫(kù)面積6030.0m2總建面的9%非人防地庫(kù)面積11698.8m2非機(jī)動(dòng)車庫(kù)面積1852.5m2夾層設(shè)置建筑地下室面積3450.4m2機(jī)動(dòng)車位495 輛住宅1.2輛/戶，配套1.8輛/100其中地下停車位485 輛地面停車位10 輛2%非

12、機(jī)動(dòng)車位741 輛住宅1.8輛/戶，配套2.5輛/100Sunshine analysis日 照 分 析規(guī)劃詳解0-1小時(shí)1-2小時(shí)2-3小時(shí)3-4小時(shí)4-5小時(shí)5-6小時(shí)6-7小時(shí)7-8小時(shí)8小時(shí)日照滿足大寒日兩小時(shí)的日照要求集中綠地面積800，大于400且滿足有三分之一綠地面積在規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)日照陰影線外的要求。啟動(dòng)區(qū)篇PART THREES i t es e l e c t i o n啟 動(dòng) 區(qū) 選 址啟動(dòng)區(qū)篇121處：優(yōu)點(diǎn)：四望路為唯一現(xiàn)狀道路，展示性最佳；2處：優(yōu)點(diǎn)：可利用空間較大；缺點(diǎn)：無(wú)現(xiàn)狀道路可達(dá)，展示性差。方案一：禮儀軸線方案二：多重院落方案一：禮儀軸線金地大運(yùn)河府12345

13、678910Planninganalysis啟動(dòng)區(qū)規(guī)劃強(qiáng)排啟動(dòng)區(qū)指標(biāo)用地面積：1800構(gòu)架面積：250售樓處面積(配套面積）:500啟動(dòng)區(qū)流線總長(zhǎng)度：140m停車位：8個(gè)樣板房：99，114啟動(dòng)區(qū)動(dòng)線1城市轉(zhuǎn)角2入口廣場(chǎng)3停車場(chǎng)4入口門廊5中心景觀6售樓處入口7入口灰空間8售樓處空間9后院步道10樣板房西北角鳥(niǎo)瞰圖西側(cè)鳥(niǎo)瞰圖：城市轉(zhuǎn)角：入口廣場(chǎng)：入口門廊：中心景觀：中心景觀：售樓處入口：入口灰空間：后院步道方案二：多重院落綠城蘭園Planninganalysis啟動(dòng)區(qū)規(guī)劃強(qiáng)排啟動(dòng)區(qū)指標(biāo)用地面積：1800售樓處面積(配套面積）:500啟動(dòng)區(qū)流線總長(zhǎng)度：140m停車位：8個(gè)樣板房：99，114啟動(dòng)

14、區(qū)動(dòng)線1城市轉(zhuǎn)角2售樓處入口3前院4接待展示5枯山水庭院6售樓處入口7內(nèi)院8側(cè)院9后院10樣板房23456789101西北角鳥(niǎo)瞰圖西側(cè)鳥(niǎo)瞰圖：售樓處入口：前院：枯山水庭院：內(nèi)院景廊灰空間：后院方案一：禮儀軸線方案二：多重院落產(chǎn)品策略PART FOURApartment type analysis戶型分析產(chǎn)品策略8080 戶型戶型標(biāo)準(zhǔn)層平面標(biāo)準(zhǔn)層平面戶型參數(shù)戶型參數(shù)戶型面積：82得房率：82.6%房型：2+1房2廳1衛(wèi)戶型亮點(diǎn)戶型亮點(diǎn)戶型方正9999 戶型（方案一）戶型（方案一）標(biāo)準(zhǔn)層平面標(biāo)準(zhǔn)層平面戶型參數(shù)戶型參數(shù)戶型面積：99.1得房率：76.58%房型：3房2廳2衛(wèi)戶型亮點(diǎn)戶型亮點(diǎn)獨(dú)立電梯廳

15、入戶豪華主臥套空間Apartment type analysis戶型分析產(chǎn)品策略9999 戶型（方案二）戶型（方案二）標(biāo)準(zhǔn)層平面標(biāo)準(zhǔn)層平面戶型參數(shù)戶型參數(shù)戶型面積：99.1得房率：84.1%房型：3房2廳2衛(wèi)戶型亮點(diǎn)戶型亮點(diǎn)獨(dú)立入戶玄關(guān)舒適主臥套戶型南北通透Apartment type analysis戶型分析產(chǎn)品策略9999 戶型（頂復(fù)）戶型（頂復(fù)）頂頂層平面層平面戶型參數(shù)戶型參數(shù)戶型面積：129.1得房率：84.1%房型：4房2廳2.5衛(wèi)贈(zèng)送面積：27.7（起居室上方挑空）戶型亮點(diǎn)戶型亮點(diǎn)舒適主臥套贈(zèng)送起居室挑空空間頂躍平面頂躍平面Apartment type analysis戶型分析產(chǎn)品

16、策略115115 戶型（方案一）戶型（方案一）戶型參數(shù)戶型參數(shù)戶型面積：114.5得房率：82.5%房型：3房2廳2衛(wèi)戶型亮點(diǎn)戶型亮點(diǎn)獨(dú)立電梯廳入戶雙面寬陽(yáng)臺(tái)豪華主臥套空間標(biāo)準(zhǔn)層平面標(biāo)準(zhǔn)層平面Apartment type analysis戶型分析產(chǎn)品策略115115 戶型（方案二）戶型（方案二）標(biāo)準(zhǔn)層平面標(biāo)準(zhǔn)層平面戶型參數(shù)戶型參數(shù)戶型面積：114.5得房率：86.6%房型：4房2廳2衛(wèi)戶型亮點(diǎn)戶型亮點(diǎn)南北通透戶型方正舒適主臥套空間Apartment type analysis戶型分析產(chǎn)品策略115115 戶型（頂復(fù)）戶型（頂復(fù)）戶型參數(shù)戶型參數(shù)戶型面積：140得房率：86.6%房型：5房2廳2衛(wèi)贈(zèng)送面積：31.5(起居室上方挑空)戶型亮點(diǎn)戶型亮點(diǎn)南北通透戶型方正贈(zèng)送起居室挑空空間頂頂層平面層平面頂躍平面頂躍平面Apartment type analysis戶型分析產(chǎn)品策略立面選型PART FIVE現(xiàn)代中式現(xiàn)代簡(jiǎn)約現(xiàn)代時(shí)尚