1、金華婺城區二七街東側167畝地塊概念方案設計Pt. A前期分析宏觀區位GEOGRAPHICAL POSITION基地位于浙江省金華市二七區塊，周邊有環城北路、二環北路等主干道，距離婺州公園1.8Km；距離金華站1.2公里；距離金華南9.2Km；距離金華汽車西站1.3Km，交通便捷。白龍橋站金華站金華汽車西站金華南站婺州公園金華市政府環城西路二環北路1本案本案居住區居住區居住區居住區居住區居住區居住區居住區學校學校婺州公園五百灘公園黃賓虹公園居住區居住區金華站環城西路金華江基地周邊多為居住區，居住氛圍較好；周邊多綠地公園，景觀資源豐富；周邊1.5km范圍內有2所學校，教育資源良好。中觀交通配套G

2、EOGRAPHICAL POSITION1雙龍大橋SITE華締嘉園二七新村社區大國璟辦公用地商業配套時代花園怡和雅苑城中花園錦巷花園金正花園德尚華庭西塘苑鄭崗山社區辦公用地金華市第五醫院婺江商業用地周邊現狀東側和北側為居住區西側為二七新村社區南側為商業辦公用地微觀配套GEOGRAPHICAL POSITION1有利因素基地周邊有利因素GEOGRAPHICAL POSITION解放西路金虹街口基地北側有解放西路金虹街口公交站，與場地的距離為100米左右，出行十分方便。商業配套基地周邊配套完善，周圍有許多便利店，超市，餐飲等服務設施。婺江基地南側為金華江，河水干凈，河岸兩側種植許多樹木，有較好的景

3、觀價值。1SITE婺江城市主干道基地北側解放西路為城市主干道，車流量較大，可能存在噪聲等影響。視野阻擋基地南側有一小區，建筑高度較高，對望河的景觀資源有一定的影響。金華市第五醫院基地東側為金華市第五醫院，并且靠近場地，對場地建筑的日照產生影響。不利因素基地周邊不利因素GEOGRAPHICAL POSITIONSITE鄭崗山社區二七新村社區SITE婺江1用地規劃條件用地面積111276.2平方米地塊位置金華中心城區規劃用地性質商業住宅用地土地用途住宅用地、零售商業用地地上建筑面積233680.02建筑高度40-80m沿工人路第一排住宅40H50m沿解放西路第一排住宅40H60m其他區域住宅50H

4、80m公建配套5100平方米幼兒園，1000平社區服務中心，80平公廁，120平10KV公共開閉所土地使用權出讓年期70年綠化率不小于25%容積率2.1建筑密度不大于20%其他設置不大于5000平地下超市,其中生鮮超市不大于1500平規劃條件輸入GEOGRAPHICAL POSITION1SITE婺江資源總結區位臨近主城主城北核心區周邊交通便利+公共配套齊全周邊學校醫院社區配套齊全+景觀資源優越南臨婺江一線江景打造城市高品質江景輕奢豪宅Pt. B規劃策略金華市場現狀項目所在的二七板塊是近年來土地供應成交的熱點區域，是靠市中心最大的地塊，浙江省實施地最大的棚戶區改造項目之一。1.2019上半年，

5、土地大量供應，預計2019年下半年，大金華房市會是一個競爭“慘烈”的市場！市場的消化壓力，可想而知！在4-5月的退地狂潮后，金華市面上未開盤的潛在供應量大于去年一年左右的供應量。如何提溢價，快去化成重點拿地迅猛，如何提升溢價成關鍵！競品市場競爭格局：項目4公里范圍內有中天翰林誠品、美的金宸府、環球春江花園三期等在售項目約7個根據項目品質、產品去化程度及其成熟度等選擇中天翰林誠品、美的金宸府、金地江山風華作為本項目核心競品。SITE中天翰林誠中天翰林誠品品金地融信悅江府美美的金宸府的金宸府金地江山風華金地江山風華環球春江花園三期環球春江花園三期茂茂新熙悅府新熙悅府金城玉府周邊競品研究周邊競品面積

6、段總結周邊競品面積段總結項目名稱8080-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150150中天翰林成品美的金宸府環球春江花園三期金地江山風華金地融信悅江府金報步陽華府中天江上明月融創曉郡中寧蔚藍海岸競品面積段研究根據當地樓盤調研，主力面積段在100-140結合市場去化率確定本案產品面積段：主力產品：100-110、135-140高溢價產品：160產品總價及級配表首置客戶改善客戶高端客戶100-109135-140160280w-310w370w-400w440w-480w100/3房或109-3+1房舒適4房4+1房面積段價格區間房間數和金華大國璟1

7、期相比我們希望從如下點進行升級提升規劃升級江景升級產品升級規劃升級創造禮儀軸線花園空間江景升級打造多級江景豪宅產品升級極致大面寬，舒適套房Pt. C規劃推導3規劃 設計GEOGRAPHICAL POSITION“基地的未來”, 我們這樣設想基地研究方案生成強排分析精細設計居住價值分析GEOGRAPHICAL POSITION3地塊西南側看江視線無遮擋，居住價值最高居住價值最大居住價值較大居住價值一般婺江商業分析GEOGRAPHICAL POSITION3沿北側道路及街角需設置1層商業出讓條件規定：2%商業占計容建筑面積比例5%0.47w商業面積1.17w沿著二七街（不含交叉路口）、金虹街（不含

8、交叉路口）、工人路不得設置零售商業沿著北側解放西路及街角能設置商業結論：4700/288m/15m=1.08層最小商業量/沿街寬度/商業進深北側需要設置1層的商業現狀建筑分析GEOGRAPHICAL POSITION3地塊東南側，被高層建筑包圍，景觀視線較差，適合排布幼兒園視線干擾壓迫感強基地高度分析GEOGRAPHICAL POSITION3地塊北側高度為50-60m，中間高度為50-80m，南側高度為40-50m50-80m40-50m50-60m建筑面寬分析GEOGRAPHICAL POSITION3地塊北側總面寬小于180m，南側面寬小于150m，單體建筑面寬控制在30-48m北側建筑

9、總面寬 180m山墻間距大于15m地塊內建筑面寬30mH50m南側建筑總面寬 150m山墻間距大于16m場地高差分析GEOGRAPHICAL POSITION339.0m47.7m48.7m40.3m39.0m49.0m44.0m低高低高40.0m48.0m場地南低北高，南北高差9米左右，場地內部需要進行平整45.0m46.0m南側板樓有遮擋地塊內部有限高高層面寬有限制地塊內部高差大3規劃 設計PLANNING AND DESIGN3規劃 設計GEOGRAPHICAL POSITION“基地的未來”, 我們這樣設想基地研究方案生成精細設計強排分析39.00m39.00m45.00m47.00m

10、43.00m40.25m45.47m48.71m48.21m47.73m39.00m40.00m50.00m49.00m45.00m39.53m低高低高43.50m3場地設計GEOGRAPHICAL POSITION場地南低北高，南北高差9米左右，場地內部需要進行平整3場地設計GEOGRAPHICAL POSITION方式1整體放坡優點：場地內部較平整缺點：場地內部存在2.5%的坡度，使用不便48.21m49.00m40.25m48.71m47.73m39.00m39.53m43.50m45.47m43.00m40.00m47.00m3場地設計GEOGRAPHICAL POSITION優點：場

11、地內部平整，無高差缺點：1：場地南側比道路高5米， 報規有風險2：北側比道路低4米，容易積水3：基地挖方填方大，不經濟40.25m48.71m48.21m47.73m39.00m39.53m43.50m45.47m45.00m方式2整體抬高45.00m45.00m優點：1：臺地較大，使用方便缺點：1：臺地之間4米高差，壓迫感強2：一側車庫全露在外面，報規有風險41.00 m45.00m方式3分成三個臺地40.25m48.71m48.21m47.73m39.00m49.00m39.53m43.50m45.47m45.00m41.00m3場地設計GEOGRAPHICAL POSITION地庫一側全

12、部露在室外優點：1：場地與周邊道路高差小，銜接比較合理2：高差小，地塊內部空間感受好，壓迫感小3：地庫容易處理43.50m45.50m方式4分多個臺地40.25m48.71m48.21m47.73m39.00m39.53m43.50m45.47m43.50m40.50m41.50m45.50m47.50m49.50m3場地設計GEOGRAPHICAL POSITION采用分多個臺地的場地高差形式，高差小，地塊內部空間感受最好方式2整體抬高方式3分3個臺地方式4分多個臺地方式1整體放坡3場地設計GEOGRAPHICAL POSITION優點：場地內部較平整缺點：場地內部存在2.5%的坡度，使用不

13、便優點：場地內部平整，無高差缺點：1：場地南側比道路高5米， 報規有風險2：北側比道路低4米，容易積水3：基地挖方填方大，不經濟優點：1：臺地較大，使用方便缺點：1：臺地之間4米高差，壓迫感強2：一側車庫全露在外面，報規有風險優點：1：場地與周邊道路高差小，銜接比較合理2：高差小，地塊內部空間感受好，壓迫感小3：地庫容易處理40.25m48.71m47.73m39.00m39.53m43.50m45.47m40.25m48.71m47.73m39.00m39.53m43.50m45.47m40.25m48.71m47.73m39.00m39.53m43.50m45.47m40.25m48.71

14、m47.73m39.00m39.53m43.50m45.47m45.00m45.00m40.00m49.00m40.00m45.00m49.00m40.00m49.50m45.50m41.50m43.50m47.50m16F16F17F17F17F17F17F17F16+2F16+2F17F17F17F17F工人路40.5039.5341.5043.5045.5049.5047.5048.21解放西路42.7m45.3m48.6m44.2m46.8m41.0m113場地設計GEOGRAPHICAL POSITION采用分多個臺地的場地高差形式，高差小，地塊內部空間感受最好地塊西側為觀景最佳區域

15、，如何排布才能實現江景資源最大化？3觀江視線GEOGRAPHICAL POSITION視線干擾壓迫感強最佳觀景區域婺江3觀江視線GEOGRAPHICAL POSITION方式一：第一排3個雙拼優點：1：第一排江景戶數多缺點：1：大戶型看江戶數少2：南側山墻間距小，北側遮擋嚴重3：單點大戶型在北側第二排江景戶數：246戶其中160戶數：81戶56戶56戶64戶17戶36戶17戶3觀江視線GEOGRAPHICAL POSITION方式二：第一排單點大戶型優點：1：單點大戶型一線江景2：第二排錯縫看江景3：南側單點山墻間距大有利于第二排看江江景戶數：260戶其中160戶數：108戶28戶28戶64戶

16、34戶34戶72戶推薦方式2，大戶型占據最佳看景面，且看景的戶數多3觀江視線GEOGRAPHICAL POSITION方式1 (第一排3個雙拼)方式2 (第一排單點大戶型)江景戶數：246戶其中160戶數：81戶江景戶數：260戶其中160戶數：108戶我們如何在地塊北側布置商業一層商業單價：3.2萬二層商業單價：1.6萬住宅均價：2.8萬商業一層最大化即貨值最大化？出讓條件規定：2%商業占計容建筑面積比例5%4.7w商業面積11.7w沿著二七街（不含交叉路口）、金虹街（不含交叉路口）、工人不得設置零售商業沿著北側解放西路及街角能設置商業沿著北側最大化一層商業，人行入口處局部布置2層商業用足北

17、側面寬及街角 長度為312m按強條：商業進深不宜大于15m按一層商業最大化考慮312m*15m*1層=4680商業最小要求計容面積的2%=4674北側按最小比例做滿一層商業 貨值最高3商業分析GEOGRAPHICAL POSITION由于北側還需預留出入口和住宅核心筒空間，會占用商業面積沿北側道路及街角商業全1層，量做不足須局部設置2層商業優點：1：商鋪進深小缺點：1：二層商鋪，單戶面積大2：二層商業單價低，貨值少3：商業面積占計容的2.5%，商鋪面積大，去化慢3商業分析GEOGRAPHICAL POSITION方式1 12米進深、2層商業2F商鋪進深12m商鋪面積：5848 占計容2.5%一

18、層商鋪：2924 二層商鋪：2924 優點：1：全部一層商鋪，貨值大缺點：1：商鋪進深大，不好用2：單鋪面積大3商業分析GEOGRAPHICAL POSITION方式2 18米進深、1層商業1F商鋪進深18m商鋪面積：4673 占計容2.0%一層商鋪：4673優點：1：商鋪進深度合理，好用2：單鋪面積60，便于銷售3：入口出設置局部2層商鋪4：利用超市人流帶動轉角商業3商業分析GEOGRAPHICAL POSITION方式3 商鋪15米進深，局部2層1F商鋪進深15m2F入口處設置2層商業西北側利用地下超市人流局部增加轉角商業商鋪面積：4674 占計容2.0%一層商鋪：4324 二層商鋪：35

19、0 推薦方式三，15米進深，局部2層3商業分析GEOGRAPHICAL POSITION方式1 （12米進深、2層商業）2F商鋪進深12m方式2 （18米進深、1層商業）1F商鋪進深18m方式3 （商鋪15米進深，局部2層）1F商鋪進深15m2F入口處設置2層商業西北側利用地下超市人流局部增加轉角商業優點：1：商鋪進深小缺點：1：2層商鋪，單戶面積大2：2層商業單價低，貨值少3：商業面積占計容的2.5%，商鋪面積大，去化慢優點：1：全部一層商鋪，貨值大缺點：1：商鋪進深大，不好用2：單鋪面積大優點：1：商鋪進深度合理，好用2：單鋪面積60，便于銷售3：入口出設置2層商鋪4：利用超市人流帶動轉角

20、商業地下超市入口地下超市入口超市貨物入口3商業布置GEOGRAPHICAL POSITION商業面積：4674地下超市面積：1500其中，首層4324二層350小鋪：40 -55 共43戶中鋪：55-70 共22戶大鋪：70-100 共10戶小鋪地下超市中鋪地下超市入口入戶大堂大鋪3商業布置GEOGRAPHICAL POSITION餐廳餐廳精品超市精品超市健康養生健康養生養生醫療養生醫療精英教育精英教育購物購物休閑休閑風情商業街，打造豐富的生活體驗餐飲20%超市25%教育15%醫療10%零售30%沿街商業沿街商業金華風云觀景豪宅方案展示總平面圖4經濟技術指標PLANNING AND DESIG

21、N地塊經濟技術指標項目數量單位備注住宅用地面積111276.2容積率2.1總建筑面積317672.4計容建筑面積233680.0其中高層220586.0商業4674.0配套用房3320.0幼兒園5100.0架空層面積2800.0地下建筑面積81192 其中住宅地下室（非機動車庫）6453 半地下配電房720 地下會所1300 地下商業1500 地下車庫71219 其中人防車庫20806 普通車庫50413 建筑密度18.9%20%綠化率25%25%住宅戶數1768戶人數5658人3.2人/戶機動車停車2090輛其中地下停車2090輛其中人防停車562輛普通停車1528輛非機動車停車3585輛戶

22、型配比表類型面積段（）戶數（戶）戶數比面積面積比要求配比高層109 1038 59%113601 51%50%139 483 27%67354 31%30%160 247 14%39631 18%20%合計1768 100%220586 100%100%鳥瞰圖“基地的未來”, 我們這樣設想空間打造歸家之道4規劃 設計PLANNING AND DESIGN規劃溢價進進二二進進一一三三進進四進四進天井天井天井天井天井二進二進四進四進天井天井三進三進后花園后花園一進一進4空間打造PLANNING AND DESIGN回歸傳統的空間禮序，打造多重儀式空間，豐富回家體驗圍合圍合ENCLOSURE圍合，不

23、僅僅指的是物理的保護，而是建立人與人之間關系的東西，圍合形成獨立完整的局部空間而感受到安全感與歸宿感。軸線軸線AXIS中式建筑多為多進式院落，布局以中軸線對稱分列，面寬三件，中為廳堂，兩側為室。禮制禮制ETIQUETTE中式建筑以祠堂、牌坊、民宅最有特色，號稱“古建三絕”。形制嚴整，平面布局多符合儒家氣質，重禮制，空間等級比較分明。4空間打造PLANNING AND DESIGN4空間打造PLANNING AND DESIGN根據私密性程度的總體空間劃分，確立不同屬性的公共活動空間，打造多重禮儀空間正庭 超大尺度景觀大花園，提升生活品質4花園溢價PLANNING AND DESIGN中心軸線

24、南側江景豪宅，提升溢價4江景溢價PLANNING AND DESIGN 沿中心景觀及南側江景放置四面寬大戶型，提升溢價4產品溢價PLANNING AND DESIGN 風情商業街區，下沉會所，打造豐富生活體驗4配套溢價PLANNING AND DESIGN商業下沉會所規劃溢價江景溢價產品溢價配套溢價四大溢價點挖掘提升總盤貨值與亮點通過合理總圖規劃，實現小區主出入口12社區客廳345中心花園6組團景觀7入戶大堂景觀節點123578小區沿街街景8架空會所4多重歸家流線PLANNING AND DESIGN644歸家流線PLANNING AND DESIGN繁華沿街商業4歸家流線PLANNING A

25、ND DESIGN奢華入口大堂4歸家流線PLANNING AND DESIGN會所下沉庭院4歸家流線PLANNING AND DESIGN會所下沉庭院4歸家流線PLANNING AND DESIGN會所下沉庭院4歸家流線PLANNING AND DESIGN地下會所功能恒溫泳池健身房私宴廳4歸家流線PLANNING AND DESIGN中心花園景觀4歸家流線PLANNING AND DESIGN架空泛會所4歸家流線PLANNING AND DESIGN架空層平面圖運動空間休閑空間門廳4歸家流線PLANNING AND DESIGN儀式入戶大堂1381601094規劃設計PLANNING AND

26、 DESIGN戶型配比表類型 面積段（） 戶數（戶） 戶數比面積面積比要求配比高層109 1038 59%113601 51%50%139 483 27%67354 31%30%160 247 14%39631 18%20%合計1768 100%220586 100%100%產品分布小區出入口小區出入口消防出入口消防出入口幼兒園出入口幼兒園出入口地下車庫出入口地下車庫出入口城市道路城市道路人行流線人行流線車行流線車行流線4規劃設計PLANNING AND DESIGN交通流線幼兒園滿足冬至日三小時，且對西地塊日照無影響4規劃設計PLANNING AND DESIGN日照分析4規劃設計PLANN

27、ING AND DESIGN地下車庫地下室技術指標項目數量單位地下建筑面積81192 其中住宅地下室（非機動車庫）6453 半地下配電房720 地下會所1300 地下商業1500 地下車庫71219 其中人防車庫20806 普通車庫50413 機動車停車2090輛其中地下停車2090輛其中人防停車562輛普通停車1528輛非機動車停車3585輛4規劃設計PLANNING AND DESIGN快速開發建議地塊東側3棟中小戶型避開地庫，快速開發。用地面積：8800建筑面積：23346第一批次戶型配比表類型面積段（）戶數（戶）戶數比面積面積比高層109 170 83%18605 80%139 34

28、17%4741 20%合計204 100%23346 100%4規劃設計PLANNING AND DESIGN地下車庫地下室技術指標項目數量單位地下建筑面積81192 其中住宅地下室（非機動車庫）6453 半地下配電房720 地下會所1300 地下商業1500 地下車庫71219 其中人防車庫20806 普通車庫50413 機動車停車2090輛其中地下停車2090輛其中人防停車562輛普通停車1528輛非機動車停車3585輛地庫避開一期開發樓棟，保證快速施工一期開發能否拔高西側高層的層數？地塊西側江景資源豐富使得江景資源最大化4規劃設計PLANNING AND DESIGN西側6個18層，置換

29、4個26層及1個16層單點18F18F18F18F18F18F26F26F26F26F16F總平面圖鳥瞰圖138160109戶型分布4規劃設計PLANNING AND DESIGN戶型配比表類型 面積段（） 戶數（戶） 戶數比面積面積比要求配比高層109 1122 63%122289 55%50%139 409 23%57051 26%30%160 257 14%41246 19%20%合計1788 100%220586 100%100%能否內部進一步排布更多樓棟？地塊北側為主干道，能否北側貨值進一步降低地塊內部點數最大化方案三總圖4經濟技術指標PLANNING AND DESIGN地塊經濟技

30、術指標項目數量單位備注住宅用地面積111276.2容積率2.1總建筑面積317672.4計容建筑面積233680.0其中高層220586.0商業4674.0配套用房3320.0幼兒園5100.0架空層面積2800.0地下建筑面積81192 其中住宅地下室（非機動車庫）6453 半地下配電房720 地下會所1300 地下商業1500 地下車庫71219 其中人防車庫20806 普通車庫50413 建筑密度18.9%20%綠化率25%25%住宅戶數1768戶人數5658人3.2人/戶機動車停車2090輛其中地下停車2090輛其中人防停車562輛普通停車1528輛非機動車停車3585輛戶型配比表類型

31、面積段（）戶數（戶）戶數比面積面積比要求配比高層109 1038 59%113601 51%50%139 483 27%67354 31%30%160 247 14%39631 18%20%合計1768 100%220586 100%100%1381601094規劃設計PLANNING AND DESIGN戶型配比表類型 面積段（） 戶數（戶） 戶數比面積面積比要求配比高層109 1038 59%113601 51%50%139 483 27%67354 31%30%160 247 14%39631 18%20%合計1768 100%220586 100%100%產品分布4方案對比PLANNI

32、NG AND DESIGN方案一（全18層）方案二（26層+18層）優點：1：全部一梯二戶型，產品力強2：全部18層及以下，日照條件好優點：1：西側大高層，視線更加開闊，江景利用充分方案三（板點結合）優點：1：總圖板點結合，較為靈活2：北側沿主干道貨值較少Pt. 5產品為王109138160剛需首改改善客群種類客群特征客群需求房型格局設計重點產品定位：剛需、首改型、改善型城市新貴新婚/兩人世界首置/為子女購房3+1房高舒適度城市新貴三口之家/二胎家庭置換/品質改善/為子女購房4房細節精細化設計高端人士三口之家/二胎家庭/四代同堂二胎家庭/四代同堂/品質改善/為子女購房4+1房置換/強調儀式感，

33、輕奢設計5客群分析GENERALITIES OF CITY LUXURIOUS MANSION寓者,寄也。 說文寄放吾心的寓所，今當何如？金華市市面上產品力如何？競品市場競爭格局：項目4公里范圍內有中天翰林誠品、美的金宸府、環球春江花園三期等在售項目約7個根據項目品質、產品去化程度及其成熟度等選擇中天翰林誠品、美的金宸府、金地江山風華作為本項目核心競品。SITE中天翰林誠中天翰林誠品品金地融信悅江府5周邊競品GENERALITIES OF CITY LUXURIOUS MANSION美美的金宸府的金宸府金地江山風華金地江山風華環球春江花園三期環球春江花園三期茂茂新熙悅府新熙悅府金城玉府戶型面積

34、1083房2廳2衛1124房2廳2衛1354房2廳2衛戶型占地面積: 2.5W方建筑面積: 7.6W方容積率：2.1開盤時間： 2017年5月產品類型： 多層、高層產品均價： 均價約19000元/平1.3kmSITE5周邊競品GENERALITIES OF CITY LUXURIOUS MANSION產品以三面寬為主，多陽臺、設備平臺、凸窗贈送，局部為側廳設計中天翰林誠品戶型面積1073房2廳2衛1324房2廳2衛1434房2廳2衛戶型總圖為全高層，戶型多設備平臺陽臺凸窗贈送，臥室進深小舒適度一般，戶型結構不方正。占地面積: 3.9W方建筑面積: 13W方容積率：2.4開盤時間： 2018年4

35、月產品類型： 高層產品均價： 均價約23000元/平美的金宸府5周邊競品GENERALITIES OF CITY LUXURIOUS MANSION0.8kmSITE總圖為高層加洋房，雙陽臺設計，局部側向橫廳設計，頂復有挑空偷送占地面積: 2.7W方建筑面積: -容積率：-開盤時間：2018年4月產品類型：低層、高層產品均價：17000元/平金地江山風華5周邊競品GENERALITIES OF CITY LUXURIOUS MANSION戶型面積1153房2廳2衛1294房2廳2衛1423房2廳2衛1605房2廳2衛戶型1.8 kmSITE金華市市場產品總結競品戶型贈送多，但面寬小，戶型格局傳

36、統，細節品質感一般,需進行升級景觀利用面寬數面積贈送戶型配置景觀利用率一般陽臺、設備平臺、挑空、凸窗面寬小，以三面寬為主房間數多，主臥套舒適度一般大面寬低總價高溢價三面寬&四面寬爭取最大景觀面（充分利用組團大花園景觀）控制面積合理改造，降低成本多凸窗設備平臺陽臺贈送考慮挑空贈送舒適主臥套，儀式感空間精細化設計產品策略面積贈送形式研究位置偷送研究解讀偷送方式飄窗依據地方規范：1 窗臺高度與室內樓地面高差不得少于0.4米；2 飄窗凸出主體外墻不得大于0.7米；3 飄窗凈高應小于2.1米；4 飄窗寬度應小于等于該房間開間的2/3；5 套內建筑面積（不含陽臺、飄窗）70以下的住宅套型，不計面積的飄窗累

37、計水平投影面積大于3，或70及以上的住宅套型，不計面積累計水平投影面積大于5的，超出部分按其水平投影面積的1/2計算面積。陽臺依據地方規范：1 住宅單個陽臺的水平投影面積不得大于10平方米，超出部分計算全部建筑面積。2 進深（取陽臺圍護結構外圍至外墻外緣的最大垂直距離）不得大于2.1米，超出部分計算全部建筑面積。3 未封閉陽臺的主開敞面原則上應完全開敞。確因結構、立面設計需要，設有部分構造柱、墻垛、剪力墻等圍護結構的，開敞寬度應在主開敞面寬度的3/4以上，否則按封閉陽臺計算。設備平臺依據金華市規范：1住宅建筑面積90平方米及以下的套型，設備平臺面積不超過42住宅建筑面積90平方米及以上的套型，

38、設備平臺面積不超過53設備平臺不得沿陽臺長邊設置依據浙江省規范套內建筑面積（不含陽臺、飄窗）70以下的住宅套型，設備平臺累計水平投影面積不大于3；或70以上的，設備平臺累計水平投影面積不大于5，否則超出部分計算全面積起居室上空依據地方規范：起居室（廳）單一空間在戶內通高部分的投影面積不超過該戶該層建筑面積的20%時，可按其實際建筑面積計入容積率；當戶內通高部分投影面積超過該戶該層建筑面積的20%，超過部分按1.5計入容積率。比例控制依據地方規范：1 所有陽臺（包括各種形式的陽臺、入戶花園、空中花園、挑廊、挑臺、露臺、上空、等空間）的投影面積之和不得大于該套型建筑面積的12%，超出部分須全數計入

39、建筑面積和容積率。金華市面積偷送研究依據： 金華市區城鄉規劃管理技術規定（2015）J 142402018浙江省工程建筑標準贈送一半面積贈送全面積項目偷送方式戶型陽臺設備平臺凸窗挑空（起居室上空）中天翰林誠品(設備平臺改造房間）美的金宸府(設備平臺改造房間）環球春江花園三期金地江山風華(設備平臺改造房間）競品偷送方式研究（高層、洋房）挑空全贈送設備平臺全贈送凸窗全贈送陽臺半面積贈送項目偷送方式戶型陽臺設備平臺/空調機位凸窗挑空（起居室上空）金地融信悅江府中天江上明月（空調機位改陽臺/餐廳/臥室）金地中天風華東方（后期改造為房間)總結競品多陽臺贈送，但改造少競品出現設備平臺改造，成本可控，可行競

40、品多凸窗，成本低，可行競品有挑空改造，可行根據規范要求和成本問題考慮，采用陽臺、凸窗、設備平臺、挑空四種偷送方式競品偷送方式研究（高層、洋房）挑空全贈送設備平臺全贈送凸窗全贈送陽臺半面積贈送5T2-138+109+109+160產品RESIDENTIAL PRODUCTS戶型戶型結構套內面積套型建筑面積實用率贈送面積附屬空間投影占比（12%）實得面積陽臺凸窗設備平臺（5）A4室2廳2衛110.24 137.46 80.19%5.0033.811.99%148.96 11.50B3+1室2廳2衛87.25 108.79 2.8534.211.85%118.84 10.05C3+1室2廳2衛87.

41、45 106.66 81.99%2.853411.90%116.50 9.85D4+1室2廳3衛133.88 159.85.003511.02%172.8013.00凸窗全贈送陽臺半贈送設備平臺全贈送A AB BC CD D陽臺等附屬空間偷足陽臺等附屬空間偷足12%設備平臺偷足設備平臺偷足5設計原則138專屬電梯寬景雙南陽臺南北通透5T2-138戶型亮點分析GENERALITIES OF CITY LUXURIOUS MANSION專屬+入戶一梯一戶的尊貴級感受寬奢+可變寬奢南北廳起居空間，可變橫廳軸線+儀式全明+通透寬景+生活尊貴軸線儀式感,十字軸交通流線南向四面寬，雙向南陽臺明餐廳設計，南

42、北通透收納+創新獨立收納間，極致收納明餐廳南北通透舒適套房6.8m廚房大U型操作臺設計餐廚關系直接明餐廳設計南北通透私梯入戶獨立收納間6.8m南陽臺設計，至尊寬景享受尊享獨立玄關奢侈南北廳5T2-109+109+109+138產品RESIDENTIAL PRODUCTS戶型戶型結構套內面積套型建筑面積實用率贈送面積附屬空間投影占比（12%）實得面積陽臺凸窗設備平臺（5）A3+1室2廳2衛89.35109.20 80.86%2.8534.811.67%120.55 10.05B3+1室2廳2衛87.25 107.90 2.8534.811.95%117.95 10.05C3+1室2廳2衛87.2

43、5 108.79 80.19%2.8534.811.85%118.84 10.05D4室2廳2衛110.24 137.46 5.0034.811.98%148.96 11.50凸窗全贈送陽臺半贈送設備平臺全贈送A AB BC CD D陽臺等附屬空間偷足陽臺等附屬空間偷足12%設備平臺偷足設備平臺偷足5設計原則109專屬電梯3+1房舒適南北廳設計5T2-109戶型亮點分析GENERALITIES OF CITY LUXURIOUS MANSION專屬+入戶一梯一戶的尊貴級感受套間+晉級舒適主臥套，三加一房設計軸線+儀式便捷+生活尊貴軸線儀式感,十字軸交通流線餐廚關系直接，大U型廚房操作臺設計廚房

44、大U型操作臺設計餐廚關系直接私梯入戶豪華主臥套十字軸交通流線，尊貴儀式感私梯入戶主臥套房儀式空間5T2-160+160產品RESIDENTIAL PRODUCTS凸窗全贈送陽臺半贈送設備平臺全贈送戶型戶型結構套內面積套型建筑面積實用率贈送面積附屬空間投影占比（12%）實得面積陽臺凸窗設備平臺（5）A4+1室2廳3衛133.2158.10 84.25%51.6511.50%169.70 11.6B4+1室2廳3衛135.23159.751.6511.34%171.3 11.6A AB B設備平臺偷足設備平臺偷足5陽臺等附屬空間偷足陽臺等附屬空間偷足12%設計原則160專屬電梯寬景雙南陽臺雙套房設

45、計專屬+入戶一梯一戶的尊貴級感受寬奢+可變寬奢南北廳起居空間，可變橫廳洄游+儀式套間+晉級寬景+生活尊貴軸線儀式感，洄游可變空間南向四面寬，雙向南陽臺南向雙套房，豪華主臥間收納+創新獨立收納間，極致收納7.5m寬景陽臺奢侈寬廳廚房大U型操作臺設計奢侈南北方廳餐廳洄游動線私梯入戶尊享式豪華主臥套雙套房設計7.5m雙南陽臺設計，至尊寬景享受次臥套房主臥套房洄游動線T2-160戶型亮點分析GENERALITIES OF CITY LUXURIOUS MANSION5南側可變空間,南北廳可改為L型橫廳，盡享寬奢品質生活可變戶型研究GENERALITIES OF CITY LUXURIOUS MANSI

46、ON5奢華主臥套詩與遠方，不如暖心小筑寬景陽臺寬，是一種態度。舒適可變書房改善型產品能否有更高溢價的可能性引入復式產品，高贈送率，精細化設計，實現產品的高品質，去化快5T2-160+160復式產品RESIDENTIAL PRODUCTS戶型A戶型B戶型A:共3+1面寬15.7米建筑面積：158.66贈送：凸窗、陽臺、挑空、設備平臺贈送面積：34.1戶型B:共3+1面寬15.7米建筑面積：158.66贈送：凸窗、陽臺、挑空、設備平臺贈送面積：34.15T2-160+160復式產品RESIDENTIAL PRODUCTS凸窗全贈送陽臺半贈送設備平臺全贈送挑空全贈送160+160奇數層平面圖戶型戶型

47、結構套內面積套型建筑面積 實用率贈送面積挑空投影比（20%）附屬空間投影占比（12%）實得面積陽臺凸窗挑空設備平臺（5）A4+1室2廳3衛127.11158.66 80.63%51.622.5514.3%11.53%191.76 34.1B4+1室2廳3衛127.11158.66 51.622.5514.3%11.53%191.76 34.1改造前改造后A AA A玄關玄關設備平臺偷足設備平臺偷足5挑空贈送最大化挑空贈送最大化陽臺等附屬空間偷足陽臺等附屬空間偷足12%5T2-160+160復式產品RESIDENTIAL PRODUCTS凸窗全贈送陽臺半贈送設備平臺全贈送挑空全贈送160+160

48、偶數層平面圖戶型戶型結構套內面積套型建筑面積 實用率贈送面積挑空投影比（20%）附屬空間投影占比（12%）實得面積陽臺凸窗挑空設備平臺（5）A4+1室2廳3衛127.11158.66 80.63%51.622.5514.3%11.53%191.76 34.1B4+1室2廳3衛127.11158.66 51.622.5514.3%11.53%191.76 34.1玄關玄關B BB B設備平臺偷足設備平臺偷足5挑空贈送最大化挑空贈送最大化陽臺等附屬空間偷足陽臺等附屬空間偷足12%改造前改造后5T2-160復式戶型亮點分析RESIDENTIAL PRODUCTS設計原則復式 160專屬電梯寬景雙南陽

49、臺雙套房設計專屬+入戶一梯一戶的尊貴級感受寬奢+可變寬奢南北廳起居空間，可變橫廳全明+通透套間+晉級寬景+生活明餐廳設計，南北通透南向四面寬，雙向南陽臺南向雙套房，豪華主臥間收納+創新獨立收納間，極致收納奇數層偶數層挑空贈送最大化雙套房設計8.3m雙南陽臺設計，至尊寬景享受明餐廳設計南北通透大U 型廚房操作臺設計盡享品質生活戶型B戶型B戶型A戶型A5T2-138+138復式產品RESIDENTIAL PRODUCTS138+138奇數層平面圖戶型戶型結構套內面積套型建筑面積實用率贈送面積挑空投影比附屬空間投影占比實得面積陽臺凸窗挑空設備平臺A4室2廳2衛111.49139.48 79.93%5

50、1.622.5518.1%11.90%173.58 34.1B4室2廳2衛111.49139.48 51.622.5518.1%11.90%173.58 34.1凸窗全贈送陽臺半贈送設備平臺全贈送挑空全贈送改造前改造后A AA A玄關玄關設備平臺偷足設備平臺偷足5挑空贈送最大化挑空贈送最大化陽臺等附屬空間偷足陽臺等附屬空間偷足12%5T2-138+138復式產品RESIDENTIAL PRODUCTS戶型戶型結構套內面積套型建筑面積實用率贈送面積挑空投影比附屬空間投影占比實得面積陽臺凸窗挑空設備平臺A4室2廳2衛111.49139.48 79.93%51.622.5516.1%11.90%17

51、3.58 34.1B4室2廳2衛111.49139.48 51.622.5516.1%11.90%173.58 34.1138+138偶數層平面圖凸窗全贈送陽臺半贈送設備平臺全贈送挑空全贈送玄關玄關B BB B改造前改造后設備平臺偷足設備平臺偷足5挑空贈送最大化挑空贈送最大化陽臺等附屬空間偷足陽臺等附屬空間偷足12%5T2-138復式戶型亮點分析RESIDENTIAL PRODUCTS設計原則復式 138專屬電梯寬景雙南陽臺橫廳設計專屬+入戶一梯一戶的尊貴級感受寬奢+可變寬奢南北廳起居空間，可變橫廳全明+通透套間+晉級寬景+生活明餐廳設計，南北通透南向四面寬，雙向南陽臺南向雙套房，豪華主臥間收

52、納+創新獨立收納間，極致收納奇數層偶數層挑空贈送最大化雙套房設計8.3m雙南陽臺設計，至尊寬景享受橫廳設計寬奢體驗大U 型廚房操作臺設計盡享品質生活戶型B戶型B戶型A戶型A產品對標美的金宸府107 3房2衛本案優勢5109戶型對標RESIDENTIAL PRODUCTS本案面寬更大，儀式感更強，比競品多一房本案108 3+1房2衛109對標比競品多一房U型廚房操作面設計舒適度更高面寬更大競品僅兩面寬餐客廳更寬敞金地江山風華142 3+1房2衛本案優勢5138戶型對標RESIDENTIAL PRODUCTS本案面積小，正四房設計，私梯入戶獨立儲藏，品質更高。本案138 4房2衛138對標正四房臥

53、室舒適度更高私梯入戶尊享體驗獨立儲藏輕享生活次臥舒適度更高萬固湖濱壹號158 4房3衛本案優勢5160戶型對標RESIDENTIAL PRODUCTS本案160 4+1房3衛160對標本案多一房設計面寬更大本案四面寬獨立儲藏大U 型廚房操作臺設計寬敞餐客廳舒適度更高本案大面寬，比競品多一個房間，主臥套更豪華，品質高。主臥套更豪華主衛四件套設計Pt. F立面設計周邊立面風格BUILDING ELEVATION6周邊競品立面風格大致以新古典為主，品質感一般我們希望立面品質感上優于競爭對手，提升產品溢價中天-翰林誠品中寧-蔚藍海岸紅星天悅浙江流行立面風格BUILDING ELEVATION6浙江市場

54、當下流行立面風格大致以現代為主，品質感強我們希望立面品質感上優于競爭對手，提升產品溢價推薦采用現代風格融創時代奧城綠城-和廬金地融信-悅江府打造金華市標桿立面形象融合現代簡潔大氣特點和美學時尚的造型設計采用現代材料和施工工藝，體現時代特征和美學時尚，滿足客戶對居住的品質要求現代風格現代風格現代風格現代風格現代風格Design Strategy我們初心不變，創造最大化溢價方案回顧最優社區，中軸花園均好布置，戶戶有景寬奢產品，產品最優中心庭院，江景豪宅規劃溢價7規劃溢價SCHEME REVIEWT2 產品，品質保證面寬舒適，寬奢方廳觀景產品，量身定制南北通透，舒適套房規劃溢價7產品溢價SCHEME REVIEW尊貴立面，對標一線體型方正，虛實明顯大氣細節，成本可控南向通透，寬景陽臺7形象溢價SCHEME REVIEW謝謝觀看中國 浙江 金華