1、青 島青 島 保 利保 利 膠 州 中 集 項(xiàng) 目膠 州 中 集 項(xiàng) 目概? |?概? |? 念? |? 方?念? |? 方? |? 案|? 案膠州貳貳規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)/方案推導(dǎo)/概念生成壹壹前期分析前期分析/區(qū)位背景/基地分析叁叁產(chǎn)品策略產(chǎn)品策略/戶型平面/戶型策略序序效果展示效果展示/鳥瞰圖/沿街透視肆肆立面展示立面展示/立面效果/立面意向效果展示效果展示/鳥瞰圖/沿街透視膠州整體鳥瞰圖整體鳥瞰圖1 1- -3 3號(hào)地塊鳥瞰圖號(hào)地塊鳥瞰圖城市天際線城市天際線洋房效果圖洋房效果圖高層效果圖高層效果圖前期分析前期分析/區(qū)位背景/基地分析膠州SITE農(nóng)場(chǎng)路青海湖路本案距離北側(cè)膠州汽車站僅0.6K

2、M，距離膠州火車站4.1KM，距離膠州市政府2.5KM。區(qū)位分析區(qū)位分析少海濕地公園本案位置+M文幼幼文文文文+MM+PPGSSP膠州市政府膠州市火車站膠州市汽車總站6KM3KM汽火政府學(xué)校市場(chǎng)幼兒園醫(yī)院公園幼M文G+PS運(yùn)動(dòng)館汽車站汽火車站火1KM內(nèi)醫(yī)療配套資源缺乏，3KM內(nèi)有大型商業(yè)及醫(yī)療配套地塊近距離內(nèi)僅有幼兒園，教育資源匱乏周邊配有公園，環(huán)境良好配套配套分析分析總用總用地面積地面積 145929145929容積率容積率 1.01.0 x x1.81.8建筑密度建筑密度 283030% %DKDK1 1331-3號(hào)地塊統(tǒng)一設(shè)計(jì)，總用地面積14.6萬平米。地塊沿海爾大道和蘭州東路不允許開車

3、機(jī)動(dòng)車出入口，不允許設(shè)置沿街商業(yè)地塊內(nèi)部增設(shè)一條L形的車行道路連接潮州路和揚(yáng)州支路，解決大地塊內(nèi)部的交通壓力。用地條件解讀用用地條件地條件1231. 1.海爾大道與蘭州東路海爾大道與蘭州東路車流車流噪音大噪音大，對(duì)住宅品質(zhì)影響，對(duì)住宅品質(zhì)影響較大較大2. 2.沿潮州路與揚(yáng)州支路，沿潮州路與揚(yáng)州支路，靠近附近居住區(qū)靠近附近居住區(qū)，商業(yè)價(jià)值大，商業(yè)價(jià)值大3. 3.地塊中心位置地塊中心位置遠(yuǎn)離城市道路遠(yuǎn)離城市道路，環(huán)境清幽，居住價(jià)值大，環(huán)境清幽，居住價(jià)值大21基地東側(cè)現(xiàn)狀基地東側(cè)海爾園區(qū)海爾大道3鄰近城市高級(jí)道路，噪聲影響大123商業(yè)價(jià)值高低住宅價(jià)值高低基地基地解讀解讀銀根收緊，資金成本升高資金成本

4、升高地價(jià)高橫，政府限價(jià)限購政府限價(jià)限購房地產(chǎn)市場(chǎng)背景房地產(chǎn)市場(chǎng)背景粗放時(shí)代式微粗放時(shí)代式微，房企競(jìng)爭(zhēng)白熱化,進(jìn)入品質(zhì)品質(zhì)PKPK新紀(jì)元市場(chǎng)趨勢(shì)市場(chǎng)趨勢(shì)高端產(chǎn)品的元素降維打擊降維打擊保時(shí)捷卡宴的最強(qiáng)賣點(diǎn)就是有“保時(shí)捷”這家超級(jí)跑車品牌的歷史，它對(duì)高性能、安全、純種跑車的操控性追求均做的非常徹底保時(shí)捷將推出中型級(jí)別的SUV車型，這款車型將定名為Cajun，定位低于卡宴。鎖定鎖定客群客群, , 設(shè)定策略設(shè)定策略應(yīng)對(duì)策略應(yīng)對(duì)策略我們的策略我們的策略減小戶型面積減小戶型面積控制戶型總價(jià)控制戶型總價(jià)在當(dāng)下房地產(chǎn)行情下行，銷售滯緩的大環(huán)境下在當(dāng)下房地產(chǎn)行情下行，銷售滯緩的大環(huán)境下改善改善的的去化明顯好于豪宅

5、去化明顯好于豪宅剛剛需的去化明顯好于改善需的去化明顯好于改善規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)/方案推導(dǎo)/概念生成膠州項(xiàng)目地塊：1.81.8的容積率項(xiàng)目地塊：28%28%建筑建筑密度平均層數(shù)平均層數(shù)= =（容積率（容積率/ /覆蓋率）覆蓋率）1.8/28%=1.8/28%=6.46.4層層退間距退間距按按青島市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理規(guī)定青島市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理規(guī)定日照條件日照條件：內(nèi)：內(nèi)2 2外外2 2限高限高：6060米米貨值單價(jià)：貨值單價(jià)：根據(jù)定位報(bào)告提供根據(jù)定位報(bào)告提供產(chǎn)品模數(shù)提?。?1.9M21.9M110洋房（三面寬） 1570015700/ /128洋房（四面寬） 1570015700/ /120小高層 (三面寬）

6、1420014200/ /26.9M26.9M40M40M21.2M21.2M105小高層（三面寬） 1420014200/ /28.5M28.5M140洋房（四面寬） 1570015700/ /地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)策略Design strategy 規(guī)劃排布策略9F9F11F11F11F+18F11F+18F11F+14F11F+14F11F+14F+18F11F+14F+18F11F+14F+18F11F+14F+18F多種多種可能性可能性展示展示覆蓋各種組合覆蓋各種組合可能性，可能性，通過通過貨值、產(chǎn)品、空間形態(tài)貨值、產(chǎn)品、空間形態(tài)逐逐一排除！一排除！強(qiáng)排海選強(qiáng)排海選組合方式組合方式11F+14

7、F+18F11F+14F+18F（L L形布置）形布置）11F+14F+18F11F+14F+18F( (組團(tuán)布置組團(tuán)布置) )11F+14F11F+14F高品質(zhì)高層組團(tuán)，貨值較低保證小區(qū)品質(zhì)，保證小區(qū)品質(zhì)，多樣化多樣化產(chǎn)品打造，產(chǎn)品打造，降低風(fēng)險(xiǎn)，降低風(fēng)險(xiǎn)，提升項(xiàng)目去化速率提升項(xiàng)目去化速率地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)策略Design strategy 規(guī)劃排布策略貨值較高，空間感較差貨值較高，空間感較差全全11F11F洋房洋房11F+18F11F+18F全全9F9F洋房洋房容積率做不足容積率不足貨值最大經(jīng)多方案強(qiáng)排比選得出：經(jīng)多方案強(qiáng)排比選得出：14F+11F策略18F+11F策略貨值貨值高高受城市噪音影響

8、戶數(shù)受城市噪音影響戶數(shù)少少錯(cuò)位排布，間距錯(cuò)位排布，間距小小地地庫庫經(jīng)濟(jì)性經(jīng)濟(jì)性優(yōu)優(yōu)A.極限利用基地可建設(shè)用地，空間感受擁堵B.洋房、高層組團(tuán)均無景觀資源C.兵營(yíng)式排布，不符合規(guī)劃要求A.理論貨值最大化B.沿海爾大道受噪音影響戶數(shù)最少C.洋房錯(cuò)位排布，滿足日照且節(jié)省間距住宅總貨值：住宅總貨值：37.8637.86億億住宅總貨值：住宅總貨值：38.7438.74億億地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)策略 Design strategy 規(guī)劃排布策略D. 有利于節(jié)約地下車庫面積D.貨值低高層“L”形布置策略高層“南北分區(qū)“策略天際線變化，城市形象天際線變化，城市形象好好空間形態(tài)空間形態(tài)好好高層組團(tuán)布置，品質(zhì)高層組團(tuán)布置，

9、品質(zhì)高高利于社區(qū)管理和分期開發(fā)利于社區(qū)管理和分期開發(fā)A.沿街天際線單一，城市形象較差B.東側(cè)受城市噪音影響戶數(shù)最多C.高層無組團(tuán)，品質(zhì)差A(yù).洋房、高層組團(tuán)布置，景觀資源豐富B.組團(tuán)布置利于物業(yè)管理住宅總貨值：住宅總貨值：38.2838.28億億住宅總貨值：住宅總貨值：38.1938.19億億地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)策略 Design strategy 規(guī)劃排布策略C.城市天際線豐富，城市形象好D.貨值較低E.高層單邊布置，不利于地下車庫排布曹魏鄴城中國(guó)古代城市規(guī)劃“里坊”的起源，盛唐長(zhǎng)安城規(guī)劃的雛形尊崇傳統(tǒng)東方禮序的空間結(jié)構(gòu)國(guó)人心中的禮序空間，不僅是建筑規(guī)制，更是精神家園，意味著樓居的傳統(tǒng)與詩意?！班挸菛|

10、西七里，南北五里”城有七門：南垣三門，中曰中陽門，東曰廣陽門，西曰鳳陽門；東垣為建春門；西垣為金明門；北垣二門，東曰廣德門，西曰廄門。“花月坊”“花月坊”“茗月坊”“茗月坊”“海晏坊”“海晏坊”“松風(fēng)坊”“松風(fēng)坊”“四坊十二巷”“四坊十二巷”金名門金名門建春門建春門廣德門廣德門中陽門中陽門經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)值單位備注總用地面積145929.00 總建筑面積365748.31 其中地上計(jì)容建筑面積262672.20 其中住宅面積250832.20 其中17層住宅建筑面積42840.00 11F小高層住宅建筑面積207992.20 9班幼兒園建筑面積3960.00 商業(yè)建筑面積5253.00 地上

11、總建面的2%公共配套面積2627.00 地上總建面的1%其中物業(yè)管理用房788.02 地上總建面的3，不小于100社區(qū)居委會(huì)辦公用房525.34 地上總建面的2，不小于100社區(qū)服務(wù)用房1073.64 包含養(yǎng)老、托幼等社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目換熱站90.00 不小于90變電室60.00 公廁40.00 每千人6-10垃圾收集點(diǎn)50.00 地下建筑面積103076.11 其中人防地庫23622.12 非人防地庫60762.00 住宅地下室18692.00 建筑密度20.40%28%容積率1.80 1容積率1.8綠地率31.2%30%人防面積23622.12 綠地面積45529.85 總戶數(shù)2068 戶其中1

12、7F小高層374 戶11F洋房1694 戶機(jī)動(dòng)車停車位2574 輛90以下每戶設(shè)0.8個(gè)車位；90-144每戶設(shè)1.2個(gè)車位，144以上每戶設(shè)0.2個(gè)車位；商業(yè)建筑沒100設(shè)1.0個(gè)車位；幼兒園設(shè)1.0輛/地下停車位2574 輛其中人防車位675 輛人防車位35/個(gè)非人防車位1899 輛普通車位32/個(gè)總圖及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總圖及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)鳥瞰圖鳥瞰圖開放空間開放空間110洋房128洋房105+120中高層商業(yè)+配套9班幼兒園140洋房業(yè)態(tài)戶型細(xì)分建筑面積（）面積比例面積（）套數(shù)套數(shù)比小高層住宅小三房10541.7%17850 170 45%三房12047.6%20400 170 45%三房13

13、510.7%4590 34 9%小計(jì)42840 374 100%11F洋房大四房1406.0%12320 88 5%四房12857.5%118272 924 55%三房11036%7502068240%小計(jì)205612 1694 100%戶型分布戶型分布流線分析流線分析車行流線步行流線景觀軸線城市道路入口大堂車庫入口商業(yè)流線消防分析消防分析消防登高場(chǎng)地消防車出入口消防車道城市道路圖例日照日照分析分析青島市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定青島市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定：每套住宅至少應(yīng)有一個(gè)居住空間獲得日照，當(dāng)一套住宅中居住空間總數(shù)超過4個(gè)時(shí)，其中宜有兩個(gè)以上獲得日照，獲得日照時(shí)數(shù)不應(yīng)低于大寒日累計(jì)2小時(shí)。經(jīng)日照

14、計(jì)算，所有住宅均滿足日照時(shí)間的要求經(jīng)日照計(jì)算，所有住宅均滿足日照時(shí)間的要求然而，貨值固然重要但是規(guī)劃、空間、組團(tuán)體驗(yàn)?zāi)軌驇砥焚|(zhì)的提升創(chuàng)造樓盤與品牌的隱形溢價(jià)因此，我們提出了第二種可能性總圖及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總圖及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)值單位備注總用地面積145929.00 總建筑面積367895.15 其中地上計(jì)容建筑面積262672.20 其中住宅面積250832.20 其中17層住宅建筑面積69360.00 14F小高層住宅建筑面積35280.00 11F小高層住宅建筑面積146192.20 9班幼兒園建筑面積3960.00 商業(yè)建筑面積5253.00 地上總建面的2%公共配套面積2

15、627.00 地上總建面的1%其中物業(yè)管理用房788.02 地上總建面的3，不小于100社區(qū)居委會(huì)辦公用房525.34 地上總建面的2，不小于100社區(qū)服務(wù)用房1073.64 包含養(yǎng)老、托幼等社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目換熱站90.00 不小于90變電室60.00 公廁40.00 每千人6-10垃圾收集點(diǎn)50.00 地下建筑面積105222.95 其中人防地庫22929.12 非人防地庫67381.84 住宅地下室14912.00 建筑密度20.40%28%容積率1.80 1容積率1.8綠地率31.2%30%人防面積22929.12 綠地面積45529.85 總戶數(shù)2202 戶其中17F小高層612 戶14F

16、小高層336 戶11F洋房1254 戶機(jī)動(dòng)車停車位2761 輛90以下每戶設(shè)0.8個(gè)車位；90-144每戶設(shè)1.2個(gè)車位，144以上每戶設(shè)0.2個(gè)車位；商業(yè)建筑沒100設(shè)1.0個(gè)車位；幼兒園設(shè)1.0輛/地下停車位2761 輛住宅車位其中人防車位655 輛人防車位35/個(gè)非人防車位2106 輛普通車位32/個(gè)鳥瞰圖鳥瞰圖空間結(jié)構(gòu)的優(yōu)化空間結(jié)構(gòu)的優(yōu)化兩軸兩軸+ +四核心四核心業(yè)態(tài)戶型細(xì)分建筑面積（）面積比例面積（）套數(shù)套數(shù)比高層洋房小三房10546.3%32130 306 50%三房12047.1%32640 272 44%三房1356.6%4590 34 6%小計(jì)69360 612 100%洋房

17、大四房14048.2%80080 572 46%四房12847.4%78848 616 49%三房1104%7260665%小計(jì)166188 1254 100%110洋房128洋房105+120中高層商業(yè)+配套9班幼兒園105+120中高層140洋房戶型分布戶型分布“坊為禮”“坊為禮”入口府門一見傾心“場(chǎng)為迎”“場(chǎng)為迎”迎賓大道榮耀歸家“巷為承”“巷為承”移步換景以景結(jié)情“宅為和”“宅為和”貴胄門庭尊貴入戶歸家流線歸家流線圖例日照日照分析分析青島市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定青島市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定：每套住宅至少應(yīng)有一個(gè)居住空間獲得日照，當(dāng)一套住宅中居住空間總數(shù)超過4個(gè)時(shí)，其中宜有兩個(gè)以上獲得日照，

18、獲得日照時(shí)數(shù)不應(yīng)低于大寒日累計(jì)2小時(shí)。經(jīng)日照計(jì)算，所有住宅均滿足日照時(shí)間的要求經(jīng)日照計(jì)算，所有住宅均滿足日照時(shí)間的要求產(chǎn)品策略產(chǎn)品策略/戶型平面/戶型策略膠州洋房產(chǎn)品洋房產(chǎn)品110110洋房標(biāo)準(zhǔn)層洋房標(biāo)準(zhǔn)層洋房洋房戶型戶型- 南北通透-方正雙廳-南向三開間-核心筒滿足新消規(guī)要求全贈(zèng)送半贈(zèng)送南向臥面寬更舒適寬景陽臺(tái)KOKO點(diǎn)點(diǎn)：面寬增加面寬增加300300，細(xì)節(jié)優(yōu)化更到位。細(xì)節(jié)優(yōu)化更到位。入戶方式更為舒適戶型戶型 P KP K一期110戶型本案110戶型128128洋房標(biāo)準(zhǔn)層洋房標(biāo)準(zhǔn)層洋房洋房戶型戶型- 南北通透-方正雙廳-南向四開間-核心筒滿足新消規(guī)要求全贈(zèng)送半贈(zèng)送主臥步入式衣帽間寬景陽臺(tái)入戶

19、方式更為舒適戶型戶型 P KP K主臥面寬更舒適KOKO點(diǎn)點(diǎn)：主臥套更舒適；方：主臥套更舒適；方正雙廳更規(guī)整正雙廳更規(guī)整；細(xì)節(jié)優(yōu)化更到位。；細(xì)節(jié)優(yōu)化更到位。一期128戶型本案128戶型140140洋房標(biāo)準(zhǔn)層洋房標(biāo)準(zhǔn)層洋房洋房戶型戶型寬景陽臺(tái)主臥面寬更舒適戶型戶型 P KP K一期140戶型本案140戶型KOKO點(diǎn)點(diǎn)：總面寬更大更舒適；：總面寬更大更舒適；方方正雙廳更規(guī)整正雙廳更規(guī)整；細(xì)節(jié)優(yōu)化更到位。；細(xì)節(jié)優(yōu)化更到位。雙陽臺(tái)整體面寬增加400高層高層產(chǎn)品產(chǎn)品105105高層標(biāo)準(zhǔn)層高層標(biāo)準(zhǔn)層-獨(dú)梯入戶-南北通透-方正雙廳-南向三開間-核心筒滿足新消規(guī)要求建筑面積：121.46標(biāo)準(zhǔn)層得房率：82.5

20、5%3房2廳2衛(wèi)層高2.9M贈(zèng)送面積：9.78 。全贈(zèng)送半贈(zèng)送高層戶型高層戶型戶型平面戶型平面( (105105面積面積段段) )戶型戶型特點(diǎn)特點(diǎn)1 1南向觀景陽臺(tái)南向觀景陽臺(tái)2 2南北通透十字廳布局南北通透十字廳布局3 3雙臥室朝南雙臥室朝南4 42 2+ +1 1靈活可變空間靈活可變空間高層戶型高層戶型-獨(dú)梯入戶-南北通透-方正雙廳-南向三開間-核心筒滿足新消規(guī)要求建筑面積：121.46標(biāo)準(zhǔn)層得房率：82.55%3房2廳2衛(wèi)層高2.9M贈(zèng)送面積：9.78 。全贈(zèng)送半贈(zèng)送120120高層標(biāo)準(zhǔn)層高層標(biāo)準(zhǔn)層高層戶型高層戶型南向次臥面寬更舒適寬景陽臺(tái)全明衛(wèi)設(shè)計(jì)獨(dú)梯入戶，更顯奢華120標(biāo)準(zhǔn)化戶型戶型

21、戶型 P KP K本案120戶型KOKO點(diǎn)點(diǎn)：獨(dú)梯入戶；方：獨(dú)梯入戶；方正雙廳更規(guī)整；全明衛(wèi)設(shè)計(jì)。正雙廳更規(guī)整；全明衛(wèi)設(shè)計(jì)。高層高層120+105+105+120120+105+105+120高層戶型高層戶型戶型平面戶型平面( (105105面積面積段段) )建筑面積：103.42標(biāo)準(zhǔn)層得房率：86.53%3房2廳2衛(wèi)層高2.9M贈(zèng)送面積：6.65。戶型戶型特點(diǎn)特點(diǎn)1 16 6. .5 5米超寬大陽臺(tái)米超寬大陽臺(tái)2 2南北通透十字廳布局南北通透十字廳布局3 3豪華主臥套豪華主臥套4 42 2+ +1 1靈活靈活可變空間可變空間戶型平面戶型平面( (120120面積面積段段) )建筑面積：118

22、.02標(biāo)準(zhǔn)層得房率：86.53%3房2廳2衛(wèi)層高2.9M贈(zèng)送面積：7.36。戶型戶型特點(diǎn)特點(diǎn)1 16 6. .8 8米超寬大陽臺(tái)米超寬大陽臺(tái)2 2南北通透十字廳布局南北通透十字廳布局3 3豪華主臥套豪華主臥套4 42 2+ +1 1靈活靈活可變空間可變空間因此，我們通過反復(fù)的排布調(diào)整與優(yōu)化找到了第三種兼顧貨值與空間的方案設(shè)計(jì)的價(jià)值在于尋找解決事情的最優(yōu)辦法純洋房社區(qū)純洋房社區(qū)扉頁AABB常規(guī)常規(guī)做法做法底層住戶附送地下室，和一層花園，增加底層溢價(jià)產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議首層疊加洋房增加高溢價(jià)戶數(shù)，送大花園，送地下室，同時(shí)解決二層銷售抗性的方式，增加二層銷售單價(jià)。產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議保證首層疊加洋房增加高溢

23、價(jià)戶數(shù)的同時(shí)，增加頂層小戶型洋房，面積小，總價(jià)低；多附送。AADDBBCCBBCCAA策略：戶型升級(jí)，滿足日照前提下進(jìn)一步策略：戶型升級(jí)，滿足日照前提下進(jìn)一步提升洋房品質(zhì)與總量提升洋房品質(zhì)與總量1 1：底墅戶型保證上疊日照滿足，減少日照間距。：底墅戶型保證上疊日照滿足，減少日照間距。2 2：頂層退臺(tái)布置小戶型，避免頂層日照遮擋，減少日照間距：頂層退臺(tái)布置小戶型，避免頂層日照遮擋，減少日照間距。策略：策略：兩種手法兩種手法減小減小日照間距日照間距底墅底墅140140戶型戶型標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)128128戶型戶型頂層頂層110110戶型戶型底墅底墅140140戶型戶型標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)128128戶型戶型頂層頂層11

24、0110戶型戶型總圖及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總圖及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)值單位備注總用地面積145929.00 總建筑面積368815.65 其中地上計(jì)容建筑面積262672.20 其中住宅面積250832.20 其中11F洋房住宅建筑面積250832.20 9班幼兒園建筑面積3960.00 商業(yè)建筑面積5253.00 地上總建面的2%公共配套面積2627.00 地上總建面的1%其中物業(yè)管理用房788.02 地上總建面的3，不小于100社區(qū)居委會(huì)辦公用房525.34 地上總建面的2，不小于100社區(qū)服務(wù)用房1073.64 包含養(yǎng)老、托幼等社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目換熱站90.00 不小于90變電室60.00

25、公廁40.00 每千人6-10垃圾收集點(diǎn)50.00 地下建筑面積106143.45 其中人防地庫25874.92 非人防地庫57008.53 住宅地下室23260.00 建筑密度20.40%28%容積率1.80 1容積率1.8綠地率31.2%30%人防面積25874.92 綠地面積45529.85 總戶數(shù)2002 戶11F洋房2002 戶機(jī)動(dòng)車停車位2521 輛90以下每戶設(shè)0.8個(gè)車位；90-144每戶設(shè)1.2個(gè)車位，144以上每戶設(shè)0.2個(gè)車位；商業(yè)建筑沒100設(shè)1.0個(gè)車位；幼兒園設(shè)1.0輛/地下停車位2521 輛其中人防車位739 輛人防車位35/個(gè)非人防車位1782 輛普通車位32/

26、個(gè)鳥瞰圖鳥瞰圖創(chuàng)新11F洋房戶型創(chuàng)新洋房設(shè)計(jì)創(chuàng)新洋房設(shè)計(jì)策略策略：大面寬，小進(jìn)深南向全四開間設(shè)計(jì)，附加值最大化。1-2層疊加別墅設(shè)計(jì)(送南北院子、送地下室）增加貼地性戶數(shù)，送大花園，送地下室，同時(shí)解決二層銷售抗性的方式，增加二層銷售單價(jià)。頂層小戶型平層（送大露臺(tái)）不影響日照，最大化增加洋房貨量；面積小，總價(jià)低；多附送，贈(zèng)送南北大露臺(tái)。解決頂層銷售抗性，提高銷售單價(jià)。獨(dú)梯入戶，雙流線增強(qiáng)用戶的私密性。提升儀式感，品質(zhì)感。多方式面積贈(zèng)送車庫贈(zèng)送、庭院贈(zèng)送、露臺(tái)贈(zèng)送、飄窗贈(zèng)送，增加實(shí)際使用面積。戶型分布戶型分布業(yè)態(tài)戶型細(xì)分建筑面積（）面積比面積（）套數(shù)套數(shù)比洋房大四房14012.6%30240 21

27、6 11%四房12545.1%108000 864 43%三房11042%10142092246%小計(jì)239660 2002 100%110洋房128洋房140洋房140140洋房地下室平面洋房地下室平面（- -1F1F）創(chuàng)新戶型創(chuàng)新戶型-贈(zèng)送地下室地下室面積：66140140洋房洋房下下疊平面疊平面（1F1F）-前庭后院-獨(dú)立入戶贈(zèng)送庭院創(chuàng)新戶型創(chuàng)新戶型產(chǎn)品策略：將洋房首層做成躍層，實(shí)現(xiàn)面寬、庭院、地下室資源更優(yōu)分配，打造別墅化產(chǎn)品，增加洋房的溢價(jià)空間。140140洋房上疊平面洋房上疊平面(2F)(2F)創(chuàng)新戶型創(chuàng)新戶型全贈(zèng)送半贈(zèng)送贈(zèng)送面積：5.2得房率：90.68%128128洋房標(biāo)準(zhǔn)層洋

28、房標(biāo)準(zhǔn)層(3 (3- -10F)10F)創(chuàng)新戶型創(chuàng)新戶型全贈(zèng)送半贈(zèng)送贈(zèng)送面積：8.14得房率：88.73%110110洋房頂層平面洋房頂層平面(11F)(11F)創(chuàng)新戶型創(chuàng)新戶型全贈(zèng)送半贈(zèng)送贈(zèng)送面積：17.84得房率：80.8%日照日照分析分析青島市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定青島市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定：每套住宅至少應(yīng)有一個(gè)居住空間獲得日照，當(dāng)一套住宅中居住空間總數(shù)超過4個(gè)時(shí)，其中宜有兩個(gè)以上獲得日照，獲得日照時(shí)數(shù)不應(yīng)低于大寒日累計(jì)2小時(shí)。0小時(shí)1小時(shí)2小時(shí)3小時(shí)4小時(shí)5小時(shí)經(jīng)日照計(jì)算，所有住宅均滿足日照時(shí)間的要求經(jīng)日照計(jì)算，所有住宅均滿足日照時(shí)間的要求地庫地庫策略策略地庫地庫策略策略地庫地庫策略策略

29、地庫地庫策略策略地庫面積：67809車位數(shù)量：2426輛停車效率：28/輛（不含人防與設(shè)備用房）地庫出入口一級(jí)交通通道地庫地庫策略策略地下車庫位于負(fù)一層，層高3.9M，采用雙向停車的方式，提高停車效率，較少土方開挖量，控制項(xiàng)目成本。整個(gè)停車流線圍繞一圈環(huán)形的一級(jí)交通通道展開，停車流線經(jīng)濟(jì)且高效。立面展示立面展示/立面效果/立面意向膠州獨(dú)特獨(dú)特標(biāo)識(shí)標(biāo)識(shí)的門頭的門頭精致精致現(xiàn)代現(xiàn)代的的細(xì)節(jié)感細(xì)節(jié)感橫向金屬挑板，強(qiáng)調(diào)精簡(jiǎn)的建筑語言橫向金屬挑板，強(qiáng)調(diào)精簡(jiǎn)的建筑語言大氣舒展大氣舒展序序現(xiàn)代與中式的融合，立面上主要材料采用米白色真石漆，局部細(xì)節(jié)的增加玻璃現(xiàn)代感，以及基座近人尺度采用石材，增加建筑的精致感。整體簡(jiǎn)約大氣，精致現(xiàn)代。立立面細(xì)部面細(xì)部外立面主要采用米白色真石漆外立面主要采用米白色真石漆豎向深咖色百葉，弱化豎向線條豎向深咖色百葉，弱化豎向線條玻璃陽臺(tái)欄桿，出于成本玻璃陽臺(tái)欄桿，出于成本考慮考慮也可替也可替換欄桿換欄桿近人尺度局部米黃色的石材，提升人近人尺度局部米黃色的石材，提升人行空間的感受行空間的感受立立面面意向意向立立面面意向意向THANKS!謹(jǐn)以匠心不負(fù)所望討論時(shí)間營(yíng)營(yíng)城城方案一38.7438.74億億38.1938.19億億39.3839.38億億筑府筑府方案二造園造園方案三