1、建筑規劃設計對房屋建設成本的影響目錄房屋建設成本的構成房屋建設成本的構成控制建筑造價的具體方法控制建筑造價的具體方法 規劃產品的定位和布局規劃產品的定位和布局 對規劃設計條件的把握對規劃設計條件的把握施工圖設計階段的控制施工圖設計階段的控制對建筑單體設計方案的把握對建筑單體設計方案的把握關于建筑材料的選定關于建筑材料的選定 隨著房地產市場做大做細，對開發商的綜合實力以及對房屋建設成本的把控要求越來越高。若能有效控制房屋造價，在目前競爭激烈的房地產價格戰中，嚴控成本的開發商將有更大優勢和能力迎接市場的挑戰。房屋建設成本的構成房屋建設成本的構成 首先讓我們剖析一下房屋建設成本的構成:房屋建設成本構
2、成表（表一） 下面以惠州某住宅項目的成本構成為例說明：（表二） 從上表可以看出，土地成本和稅費成本在已獲得土地和銷售價格不變的情況下基本為固定費用，而營銷費用、公司管理費和財務費用對成本有一定影響，建安工程成本比例最高，影響最大。當然各個地區因為樓面地價相差較大，上述比例并不固定，但在樓面地價較高地區，建安成本比例也至少占40%60%。 對房屋建設成本的控制應該從土地獲得，建筑設計，報批、報建，開工建設，預售和竣工驗收等各項開發環節全面把控，以及全員參與成本控制，從項目開始到結束均能達到良好成本控制效果。而建筑規劃設計主要控制建安工程成本，對整體建設成本起到重要作用。 建筑規劃設計可以有效地在
3、項目前期規劃、單體方案設計、施工圖三階段嚴格控制建安工程成本，根據各階段不同特點采取不同方式將建設成本降到最低，從而對整個房屋成本控制起到重要作用。 開發商首先在選定設計單位時，要充分考慮設計單位的綜合實力以及為項目所配備的設計人員個人素質，從規劃方案、單體方案到施工圖應從不同階段挑選不同設計單位，同時應下達詳細的設計任務書。從下面幾個方面分別闡述一下控制建筑造價的具體方法：控制建筑造價的具體方法控制建筑造價的具體方法規劃產品的定位和布局規劃產品的定位和布局 開發商在取得國有土地使用權前后，一般會對該地塊進行可行性研究，同時結合地塊地理位置、周邊環境、面積大小等進行規劃產品的定位。而建筑產品中
4、含低層建筑（一三層）、多層建筑（四六層）、中高層建筑（七九層）、高層建筑（十層以上）等各種不同類型，各種不同的類型決定了建筑產品建設造價的差異，從同種結構造型的角度，上述幾種產品造價從低到高依次為低層、多層、中高層、高層，若采用不同結構形式（如鋼結構、混凝土結構、木結構等等），又不可一概而論。同時每個單元戶數（即一梯幾戶），越少成本越高，但越高使用功能越不理想，須結合地塊規劃定位情況綜合考慮。 下面從不同規范規定角度說明建筑高度層數對成本的影響：不同高度電梯、樓梯設置(表四)建筑類別表（表三）注：十十一層間可像中高層住宅設普通電梯，但防火要求滿足十二層以上規范要求。 消防設施對比表（表五） 從
5、上述表三表六可以看出，不同高度的建筑，其樓梯、電梯、消防噴水滅火設施等的要求完全不同。樓越低，設備要求越少，設備投資占總成本比例越低，兩者為正比關系。但隨著建設土地資源的減少，會出現越來越高的高層建筑，低層、多層建筑則在不斷的減少，建設成本則在不斷的增加中。 建筑產品布局方式不同帶來造價的差異，平面布局對稱規則：高寬比6，基本不扭轉，長寬比4，平面現澆樓板連續，豎向荷載、剛度均勻，此類建筑產品造價成本為最低，但隨著地塊大小影響，功能布局影響，并不能做到盡善盡美，只能在建設造價與規劃功能上取得一個相對理想的平衡點。L L、l l、ll的限值（表七）的限值（表七） 地塊初勘的重要性直接影響產品的布
6、局和房屋基礎造價。規劃設計前一般須對本地塊進行初步勘探（布點間距40100米），初勘目的就是查明地塊下土質好壞情況及巖石層分布高低和走向，從而在項目規劃時盡量結合本地塊的地質情況布置不同的建筑產品，對較好的地質情況利用到位。如淺埋土層地質較好，地基承載力較高，應盡量在該區域內布置低層和多層建筑，基礎考慮采用天然基礎形式（如條形基礎，筏板基礎，獨立柱基礎等）。其它地質情況不太理想區域，盡量布置中高層建筑，基礎考慮采用樁基礎等形式。 政府規劃建設局在開發商取得土地使用權后，會針對該地塊下發規劃設計條件告知書，主要內容包括： a、規劃用地面積； b、容積率； c、建筑密度； d、建筑層數、高度； e
7、、總建筑面積和商業建筑面積； f、配套要求（雨、污水排 放方式和處理方式等）； g、停車位配建標準及消防車道要求； h、建筑間距要求； i、綠化率； j、套型建筑面積比例； k、配套公建（如幼兒園、居委會等）。對規劃設計條件的把握對規劃設計條件的把握 從開發商的角度而言，在滿足建筑布局、功能美觀的前提下，盡量采取上述指標的上限或下限，主要有以下幾點體會： （1）停車位盡量滿足地面允許停車位上限要求，而地下停車位滿足下限要求，則可以節省地下室的面積，直接減少公攤造價； （2）對雨、污水排放采取就近與市政管網接口； （3）結合地塊地理位置和區域優劣勢，考慮合理的商業建筑面積，同時對套型建筑面積也可
8、根據市場需求采取不同比例； （4）盡量減少專用消防車道，應與小區道路結合，同時采用環繞等交通組合，有效減少道路長度； （5）對配套公建盡量布置于小區偏、拐角處，讓出較好位置布置其它類型物業增加銷售收入； （6）結合市場定位將容積率用夠用足，當然也要結合市場銷售情況看，尋求降低使用容積率后對產品造價、規劃和銷售前景影響的平衡點； （7）建筑層數和高度也可以靈活運用，越高建筑，造價越高，同時帶來電梯數量、消防設施等造價提高，應結合地塊規劃定位具體平衡。建筑高度小于50米和50100米之間的建筑造價相差較大，可盡量結合定位標準就低不就高。 建筑單體設計方案是在規劃局對規劃設計方案批準同意過后開始實施
9、的，建筑平面布局、層數、高度已經定位，此階段更需要結合建筑結構選型、設備配置等功能進行造價控制的進一步完善。 盡量減少建筑外立面構筑物（如裝飾線條、公共花園、花臺、樓頂裝飾附屬物等），這些東西不僅加大建造成本，同時帶來安全隱患。 合理的窗墻比，既減少造價又可節省將來家庭電費損耗，起到環保節能效應。對建筑單體設計方案的把握對建筑單體設計方案的把握 對高層建筑中電梯前室和消防樓梯盡量采用自然通風和采光，不僅可減少住戶分攤面積，同時減少強排煙等設備投資。 嚴格控制公攤面積大小，按設計規范要求盡量采取下限值，直接提高住房使用率，同時減少建筑造價。 結合建筑功能要求，盡量少做轉角窗、半空凸窗、過長懸挑構
10、件、大跨度構件等，這些對結構梁高，含鋼量等有較大影響。 配電房盡量集中布置于小區的居住中心，可減少電纜長度和電能損耗，同時集中配電設施較分批建設也可直接節省造價。 人防地下室可結合實際情況考慮，就地結合地下室建設還是交錢異地建設，若小區以多層建筑為主，同時要求建設速度較快，不妨異地建設為好，否則另當別論。 污水處理設備可結合建筑布局盡量集中排放，同時布置相對居中，減少土建分批建設造價和管道埋設長度。 從建筑豎向功能而言，上下層衛生間、廚房、客廳、臥室、陽臺等盡量對齊，減少給水、雨、污水、電線等管線、管道的長度。 高層住宅剪力墻、框架柱盡量直接落地，避免結構轉換層的設置，結合地下室、半地下室、架
11、空層等功能合理布置柱網，既方便停車、休閑等使用功能，又可減少土建造價。地下室、半地下室可結合景觀方案綜合考慮，合理覆土，以及通風口排布，能有效減少投資。 隨著社會經濟的發展，設計單位的設計任務越來越多，個人年產值可達到50萬100萬元，同時忙于應付各種職稱注冊考試，有些設計人員為追求效益而快速出圖！不注重分析研究如何節省造價，相當多的設計任務都是在連續熬夜的情況下完成的，不要說優化設計，就是能夠避免少出嚴重錯誤就已經很難得，勢必造成一些可以節約的設計被忽略。 開發商在選定施工圖設計單位時，要充分考慮設計單位的綜合實力以及為項目所配備的設計人員個人素質，同時應下達詳細的設計任務書。現從以下幾點控
12、制可起到一定作用：施工圖設計階段的控制施工圖設計階段的控制 基礎選型。同一地塊上不同的地質情況決定了不同的基礎形式，同樣35層的建筑在不同區域基礎造價可相差30%以上。如果用天然條形基礎和樁基造價截然不同，同樣采用樁基，灌注樁和預制管樁、方樁又有很大不同，只能結合本地塊地質實際情況，根據上部結構形式，合理選用地基處理方式，基礎大小和配筋量。在廣東惠州，普通高層住宅基礎造價約占整體建安成本的5%10%,而在上海地區，由于地質情況普遍較差，此比例可至10%20%，控制基礎造價相當關鍵。 上部結構選型。不同建筑總高度和層高要求不同的結構形式，以達到安全、適用、經濟、美觀的原則。如市政橋梁、公共大跨度
13、天橋、無梁樓板、辦公建筑、住宅等均須配以不同的結構形式（如斜拉鋼索結構、鋼結構、預應力混凝土、框架、剪力墻等形式）來實現。這就要求設計單位對應不同的建筑規劃設計提出不同類型結構形式的研究理論，如規則、方正的多層住宅也可采用磚混結構，還可以選用框架、短肢剪力墻、鋼結構等不同形式，但造價明顯磚混結構形式為最低。當然，前提是滿足國家規范規定的抗震要求。要求設計單位針對不同建筑業態用心研究，爭取以最經濟的形式選用結構類型。 上部結構梁、板、柱、剪力墻等構件中，含鋼量和混凝土含量的控制也非常重要。各種板的厚度，梁的高度、寬度，剪力墻厚度及長度，柱邊長尺寸等選取的差異直接影響構件含鋼量和混凝土含量，兩者之
14、間有一個平衡點，超越或低于平衡點，都會形成正比或反比的關系。即若各構件尺寸選取較大者，總鋼筋用量會上升，混凝土含量也會上升，但含鋼量不一定上升；若各構件尺寸選取尺寸較小，總鋼筋用量可能不變，但混凝土含量會下降，則含鋼量可能上升。所以說開發商應根據所處區域不同，結合當地定額站含鋼量和混凝土含量經驗值，要求設計單位達到此標準以下，即限量設計，一來提高設計單位精心對比和研究的積極性，二來為工程造價控制好成本。 各結構構件尺寸的選取。盡量減少大跨度梁布置，避免上下柱位不對齊，板厚可根據規范取下限同時進行抗裂縫計算，達到低含鋼量、低混凝土量目標。剪力墻肢長度（滿足墻肢長邊大于其短邊4倍以上）在滿足結構計
15、算結果前提下，反復減短，反復驗算，達到合理長度，同時針對小高層建筑（9層以下），不妨建議設計單位采取短肢剪力墻結構，能有效減少墻肢長度，大大減少混凝土含量。 應該按照總體規劃、建筑單體設計的理念選用不同的建筑裝飾材料，但因為同類型材料中因功能不同價格差異過大，同時各種材料的實際效果對建筑形象也影響較大，如何在選取材料和效果中尋求一個平衡點至關重要。下面僅以幾種材料為例來說明：關于建筑材料的選定關于建筑材料的選定 分隔墻、填充墻材料，如紅磚、混凝土砌塊、灰砂磚、混凝土空心砌塊，混凝土空心墻板等等，各種材料有不同特性和模數，若考慮結構計算減少建筑總重量，達到減少配筋量為主，材料選取以質量輕型產品（
16、如混凝土空心砌塊）為主，若以材料價格優先，則以灰砂磚為主，并不能一概而論，因為建筑總重減少多少，影響的含鋼量有多大變化，而價格低的材料減少的總價，相比選取輕型墻體引起鋼筋含量減少的總價，相差多少，這需要設計單位反復驗算，多方比較，才會得出一個合理、經濟的平衡。 外墻裝飾材料。如面磚、涂料等等。在選取外墻材料時應充分結合建筑外立面風格要求選定，既要考慮美觀大方，又要經濟耐用。作為涂料和面磚各有自己特長，中低端涂料耐久性差，而面磚若掛貼不牢靠存在安全隱患，同時還有環保不利的影響，只能結合規劃設計理念，去尋求經濟與美觀的平衡點。 其余材料，如門、窗、電梯、欄桿、電線、電纜、潔具、水管等等，都與各自項目市場定位高低以及預期銷售價格息息相關，并不是所有材料均選擇便宜為好，建造成本的控制與項目市場定位緊密相關，兩者是一個正比關系，只能尋求相對靜態平衡點。 綜上所述，建筑規劃設計對房屋建設成本的影響較大，我們應該在市場定位與規劃設計之間盡量尋求一個經濟、效益的平衡點，這樣設計出來的產品才是最經濟又實用的。下面以惠州地區某一樓盤不同規劃階段所定位的不同建筑業態引起的造價差異為例說明：謝謝!
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