1、 1 目目 錄錄 第一章 項目決策背景 1. 內(nèi)部因素 2. 外部因素 第二章 項目概述 1. 項目區(qū)位及用地 2.項目宗地現(xiàn)狀 3.項目周邊的社區(qū)配套 4.項目周邊環(huán)境 5.項目市政配套分析 6.土地價格 第三章 項目法律及政策性風(fēng)險分析 1.項目用地取得土地使用權(quán)法律手續(xù)分析 2.項目合作方式及風(fēng)險評估 3.總體評價 第四章 市場研究 1. 區(qū)域市場成長狀況 2. 區(qū)域市場供應(yīng)產(chǎn)品特征 3. 整體市場對本案影響因素 4. 目標(biāo)客戶、產(chǎn)品及價格定位 第五章 規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn) 1. 初步規(guī)劃設(shè)計思路 2. 規(guī)劃設(shè)計的可行性分析 第六章 項目開發(fā)計劃 1. 開發(fā)機(jī)遇 2. 開發(fā)周期安排 3. 銷售周

2、期安排 第七章 投資收益分析 1. 成本預(yù)測 2. 稅務(wù)分析 3. 經(jīng)濟(jì)效益分析 4. 項目資金預(yù)測 第八章 可行性結(jié)論 1. 項目優(yōu)勢 2. 項目劣勢 3. 結(jié)論及建議 2 第一章 項目決策背景 一.內(nèi)部因素內(nèi)部因素 1.天津公司項目布局自 92 年進(jìn)入天津市場以來，先后開發(fā)了城市花園、中心大廈、世貿(mào)廣場、都市花園、新城等項目，其中城市花園、中心大廈位于城市北部的河北區(qū)，總面積約17 萬平方米，新城位于城市北部的北辰區(qū)，面積約 60 萬平方米。世貿(mào)廣場、都市花園雖然位于城市中心地帶， 但規(guī)模較小。 由此可看出， 天津的主要項目集中在城市的北部。反觀天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向， 城市中心區(qū)向

3、南部方向發(fā)展， 由城市的行政中心的南遷和友誼路沿線的開發(fā)便可看出； 城市工業(yè)向東發(fā)展， 重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)海河下游工業(yè)區(qū)和濱海地區(qū)，目前沿津塘路兩側(cè)，新建的小區(qū)和工業(yè)區(qū)已將中心市區(qū)和塘沽區(qū)緊緊的聯(lián)在一起。由此看出，的物業(yè)分布與天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向不盡相符。 自 92 年進(jìn)入天津市場以來，發(fā)展迅速，市場迅速擴(kuò)大，在操作理念和手法上，均勝人一籌，被公認(rèn)為天津的地產(chǎn)先鋒，在天津人的心目中已樹立起第一品牌的形象。產(chǎn)品應(yīng)屬于整個天津市，而不是某個區(qū)域。所以有能力，也應(yīng)該去開發(fā)天津的其他市場，讓物業(yè)深入天津每個角落。 結(jié)合天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向， 我們應(yīng)在天津的西南部、南部、東南部投入更多的關(guān)注。

4、目前我司在談的幾個重點(diǎn)項目有：北部地區(qū)鐵東路住宅項目，東部地區(qū)張貴莊路住宅項目、東部地區(qū)天津鋼廠住宅項目，南部地區(qū)天津玻璃廠住宅項目， 其中玻璃廠項目是各方面條件都比較成熟的項目， 該項目正好填補(bǔ)了在城市南部無項目的空白。 2.天津公司經(jīng)營現(xiàn)狀：目前天津公司在手有兩個項目，花園新城（含原有新城項目和紅旗農(nóng)場項目） 、東麗湖項目，其中新城項目為在建銷售的項目，東麗湖項目目前處于前期工作階段。新城項目自 98 年開盤以來熱銷天津市， 成為天津公司的主要利潤支柱， 但到 2002 年后新城項目基本開發(fā)完畢，主要為資金回籠，東麗湖項目規(guī)模大，是公司長遠(yuǎn)發(fā)展項目，由于區(qū)位和產(chǎn)品原因，也不是一短期熱銷房產(chǎn)

5、，不宜作為公司近兩年的利潤支柱，是一個追求穩(wěn)定開發(fā)有節(jié)奏銷售為目的的項目。根據(jù)集團(tuán)總部經(jīng)營計劃要求，天津公司必須再上新項目，要達(dá)到每年有3-5 個在開發(fā)項目，保證天津公司經(jīng)營利潤指標(biāo)和產(chǎn)品在天津的市場影響力。在目前市場呼喚的大好形勢下，天津應(yīng)充分利用天津地產(chǎn)先鋒的社會地位和市場影響力，抓住機(jī)遇，多上新項目，擴(kuò)大市場占有率，讓品牌深入到每個天津人心中。 3 玻璃廠項目區(qū)位好，規(guī)模適當(dāng)，發(fā)展前景樂觀，可作為公司主要利潤來源，可以作為重點(diǎn)發(fā)展的項目。同時我司擬在該地塊建設(shè)住宅區(qū)，消除污染源，徹底改善周邊居民的生活環(huán)境質(zhì)量，為天津城市建設(shè)做出貢獻(xiàn)。 天津公司現(xiàn)狀項目及在談項目分布天津公司現(xiàn)狀項目及在談

6、項目分布: : 在開發(fā)項目: 已完成項目: 在談項目: 花園新城新區(qū) 世貿(mào)廣場 城市花園 都市花園 中心 玻璃廠項目 天鋼項目 津塘路項目 張貴莊路項目 麗苑項目 鐵東路項目 梅江南項西橫堤項目 4 二二. .外部因素外部因素 該項目具有良好的外部環(huán)境， 其坐落位置處于天津市區(qū)的南部, 行政區(qū)劃為河西區(qū)， 該項目所在區(qū)域有如下特點(diǎn)和優(yōu)勢: 根據(jù)天津市總體規(guī)劃， 西南部地區(qū)大部分用地規(guī)劃為教育科研、 居住及行政辦公用地。 天津市主導(dǎo)風(fēng)向為西南風(fēng)，西南部區(qū)域正處于天津市的上風(fēng)口，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，空氣新 鮮，自然條件優(yōu)越，被公認(rèn)為居住的上佳區(qū)域。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來看，該項目所在的河西區(qū)是天津市經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、

7、最富裕的城區(qū)之一，該區(qū)的房地產(chǎn)起點(diǎn)一直很高，集中了全市大部分的中高檔樓盤。商品房銷售均價明顯高 于除和平區(qū)以外的其他各區(qū)。 南樓市級商業(yè)中心 友誼路規(guī)劃市級行政中心 梅江居住區(qū) 項目所在地 5 規(guī)劃在河西區(qū)天津賓館地區(qū)（友誼路兩側(cè)）建設(shè)新的市級行政中心，現(xiàn)有市級行政 中心南遷，南部土地升值潛力大。 沿解放南路可方便直達(dá)南樓市級商業(yè)中心，這里有十八街麻花、鴻起順飯莊、家樂大 型超市等全國聞名的商業(yè)設(shè)施。 項目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足 3 公里，東南半環(huán)是天津市中心市區(qū)規(guī)劃路 網(wǎng)中的兩個半環(huán)之一，是天津市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，東南 半環(huán)的修建對該項目的業(yè)主出行將會帶來很

8、大的方便。 項目西北側(cè)為梅江居住區(qū)， 是由市政府統(tǒng)一組織建設(shè)的大型安居居住區(qū)， 占地面積 192 公頃,將建設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán) 境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升。 所有以上各種因素，為在此地塊建設(shè)一個高檔居住社區(qū)提供一個良好外部環(huán)境。 6 第二章 項目概述 一一. .宗地區(qū)位及用地宗地區(qū)位及用地 1.1.項目區(qū)位項目區(qū)位 該宗地位于天津市區(qū)南部,北側(cè)緊臨正在建設(shè)中的梅江居住區(qū),行政區(qū)劃屬于河西區(qū),距離中環(huán)線圍堤道段 5 公里,距離正在建設(shè)的東南半環(huán)線約 3 公里,距離南樓市級商業(yè)中心約 6 公里，距離規(guī)劃友誼路市級行政中心約 5 公里。 項

9、項 目目 區(qū)區(qū) 位位 圖圖 花園新城新區(qū) 世貿(mào)廣場 城市花園 都市花園 中心 宗地位置宗地位置 內(nèi)環(huán)線 中環(huán)線 規(guī)劃東南半環(huán) 7 2.2.項目用地項目用地 該項目宗地為國有土地， 毛地面積約 525 畝,目前為天津市玻璃廠廠區(qū)用地。 該宗地擬規(guī)劃為居住用地，規(guī)劃用地內(nèi)均為玻璃廠廠區(qū)用地，土地權(quán)屬明確。按照市規(guī)劃院編制的控規(guī)要求，用地分析見下表： 名稱 面積(萬平米) 折算成畝數(shù) 毛地面積 35.02 525 其中市政代征地 (含退解放南路道路及綠化帶、 退衛(wèi)津河道路及綠化帶、退北側(cè)道路及綠化帶、退南側(cè)道路用地) 6.27 94 可建設(shè)用地面積 28.75 431 其中區(qū)內(nèi)配套用地 （含小學(xué)及幼

10、兒園、配套公共服務(wù)設(shè)施用地） 2.70 41 凈住宅用地面積 26.05 391 可建設(shè)用地用地率 82% 凈住宅用地率 74% 8 3.3.項目地塊內(nèi)各種用地政府控制性規(guī)劃指標(biāo)項目地塊內(nèi)各種用地政府控制性規(guī)劃指標(biāo): : 序號 用地性質(zhì) 用地面積 (萬平米) 容積率 建筑密度 (%) 建筑限高 (M) 綠地率 (%) 1 住宅地塊 1 9.89 1.4 30 50 40 2 住宅地塊 2 3.17 2.0 30 80 40 3 住宅地塊 3 7.4 1.6 30 50 40 4 住宅地塊 4 4.54 1.0 30 30 40 5 24 班小學(xué)及 15 班幼兒園用地 1.79 0.8 25 2

11、5 40 6 儲蓄所、物業(yè)管理等公共服務(wù)設(shè)施用地 0.91 1.8 50 50 20 住宅地塊 2 住宅地塊 1 住宅地塊 3 住宅地塊 4 教育用地 配套公建用地 9 二二. .宗地現(xiàn)狀宗地現(xiàn)狀 1.四至范圍: 東至解放南路，南至規(guī)劃路，西至衛(wèi)津河，北至規(guī)劃路。 2.地勢狀況 項目用地主要為天津玻璃廠的廠區(qū),地勢平坦,場地標(biāo)高與解放南路標(biāo)高基本相一致。 3.地上物現(xiàn)狀 地上物主要為玻璃廠的生產(chǎn)廠房和辦公區(qū)，另有很少量職工住宅和單身宿舍(約 36 戶 42間房)。廠區(qū)內(nèi)綠化樹木較多（為工廠自己種植，在園林局未登記,可根據(jù)規(guī)劃要求進(jìn)行拆除或保留） 。 4.空中線路、地下管線、人防、構(gòu)筑物等情況（

12、有無變電站、換熱站等設(shè)施？） （1）項目用地內(nèi)地下管線較多，但均為玻璃廠自用管線，沒有橫穿廠區(qū)市政的管線。 （2）項目用地內(nèi)沒有需要保留的文物等設(shè)施。 （3）項目用地內(nèi)的鐵路為玻璃廠自用的鐵路專用線，可根據(jù)規(guī)劃要求拆除。 （4）項目用地西側(cè)有一個 40 平方米的人防設(shè)施，處于規(guī)劃的衛(wèi)津河綠化帶內(nèi)，對項 目建設(shè)無影響。 （5）項目用地內(nèi)有玻璃廠自己打的 2 口熱水井（在地?zé)徂k有登記） ，出水溫度 50左 右,可根據(jù)規(guī)劃予以保留,可為項目提供一部分熱水。 5.地質(zhì)情況 場地原為農(nóng)田，廠區(qū)已有 50 年歷史，無不良工程地質(zhì)條件。 10 廠內(nèi)植被 玻璃廠正門 廠區(qū)正門 廠區(qū)植被 廠區(qū)車間 廠區(qū)鐵路 衛(wèi)

13、津河和南部水面照片？ 三三. .項目周邊的社區(qū)配套項目周邊的社區(qū)配套 11 1.周邊 3000 米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 配套設(shè)施分類 名稱 教育設(shè)施 電子儀表技術(shù)學(xué)校 水滸武術(shù)學(xué)校 醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施 無 商業(yè)設(shè)施 勸業(yè)超市、津洋賓館、津洋酒店、太平洋酒店 金融設(shè)施 無 市場 珠江裝飾城、環(huán)渤海裝飾城、梅江裝飾城 天津汽配城 交通設(shè)施 門前有去大港區(qū) 628、659 公交線路，距項目 1 公里處有 96、954 路終點(diǎn)站 文化設(shè)施 無 體育設(shè)施 無 總的來說，玻璃廠周邊原為工廠區(qū)，基本社區(qū)配套比較少，不足以為項目提供服務(wù)，該項目在規(guī)劃實(shí)施時應(yīng)考慮布置相應(yīng)數(shù)量的生活配套設(shè)施。 2.宗地周邊 3000 米外

14、可輻射到的主要公共設(shè)施如下(主要指南樓商業(yè)片區(qū)和友誼路沿線): 公用設(shè)施種類 公用設(shè)施名稱 教育設(shè)施 大學(xué)：天津財經(jīng)學(xué)院、輕工業(yè)學(xué)院、職業(yè)技術(shù)師范學(xué)院 高中校：北師大天津附中（市重點(diǎn)） 、第四中學(xué)（市重點(diǎn)） 、 南樓中學(xué)（區(qū)重點(diǎn)） 醫(yī)療設(shè)施 天津醫(yī)院，河西醫(yī)院，天津醫(yī)大第二醫(yī)院（三級甲等） 大型商業(yè)設(shè)施 津華五金商場、南樓商場、南樓家樂購物中心一店及二店、河西商場、登發(fā)裝飾基地、十八街麻花總店 文化設(shè)施 天津日報大廈、河西圖書大廈、天津科學(xué)技術(shù)館、天津國展中心、天津禮堂 體育設(shè)施 河西體育場 12 大型公園 天津樂園 大型賓館 天津賓館（三星） 、迎賓館、樂園賓館（三星） 、津利華大酒店（四星

15、） 、水晶宮飯店（四星） 、天津鋼管賓館（二星） 、長青溫泉賓館、 大型商住樓 鋼管大廈、萬順大廈、澳東大廈、天津科技大廈、新安大廈、 深圳發(fā)展銀行大廈、環(huán)渤海中心大廈、天津日報大廈 綜合分析，從該項目沿主干路網(wǎng)乘車 20 分鐘內(nèi)可方便到達(dá)以下二個中心，一是南樓市級商業(yè)中心，二是規(guī)劃的友誼路市級行政中心，這些中心的設(shè)施能輻射為該項目服務(wù)。 四四. .項目周邊環(huán)境項目周邊環(huán)境 1.1. 現(xiàn)狀項目所在區(qū)域環(huán)境現(xiàn)狀項目所在區(qū)域環(huán)境 由于歷史原因，解放南路兩側(cè)原為工廠區(qū),公路兩側(cè)工廠林立，90 年代后期，隨著城市房地產(chǎn)的發(fā)展，原來的部分工廠企業(yè),由于工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的原因，大多已搬遷改造，象天津市構(gòu)件廠等

16、企業(yè)；建成了如今的順馳名都、名都新園、摩托羅拉住宅小區(qū)等新型住宅小區(qū)，逐步帶動了該區(qū)域的住宅市場；市級迎賓線友誼南路的建成通車和梅江居住區(qū)的開發(fā)建設(shè)，拆遷了原來的許多工廠和破舊房屋，建設(shè)了以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升，已成為天津市區(qū)上佳居住區(qū)位。 但就本項目目前主要出行方向解放南路兩側(cè)來看，仍有天津油氈廠、天津無縫鋼管廠等工廠企業(yè)，同時道路兩側(cè)房屋均較破舊，同友誼路沿線景觀相比，有一定差距，這是弱勢所在，但可隨著政府十六條重點(diǎn)道路景觀改造城市建設(shè)的發(fā)展很快得到解決。 現(xiàn)狀工業(yè)用地 現(xiàn)狀工業(yè)用地 尖山住宅片區(qū) 正開發(fā)住宅區(qū) 1

17、3 南樓市級商業(yè)中心 友誼路規(guī)劃市級行政中心 梅江居住區(qū) 項目所在地 14 2.2. 項目宗地周邊情況項目宗地周邊情況 該項目宗地南側(cè)為天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場，有大量的水面，擬規(guī)劃為保留水域，對 該項目的環(huán)境有一定的積極影響。項目宗地北面現(xiàn)狀為天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場,規(guī)劃 為居住用地,順馳集團(tuán)已與其簽定土地開發(fā)協(xié)議。項目宗地西北側(cè)和西側(cè)原為罐頭廠倉庫 和天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場部分用地,現(xiàn)已轉(zhuǎn)讓給松江置業(yè)公司用于房地產(chǎn)開發(fā),屬于 梅江南居住區(qū)的一部分,該項目與梅江南居住區(qū)僅一河之隔-衛(wèi)津河,基本上形成一個 大的居住片區(qū)。衛(wèi)津河已由原來的臭水河改造為環(huán)境幽雅的景觀河道，使得該項目周邊 環(huán)境有

18、了根本性的改善。項目宗地東面現(xiàn)狀為一片空地，原為天津玻璃廠用地，后被附 近村民占用，現(xiàn)以被天津玻璃廠收回，面積約 127 畝，規(guī)劃用途為水面。 西側(cè)衛(wèi)津河西側(cè)衛(wèi)津河 北側(cè)順馳開發(fā)地塊北側(cè)順馳開發(fā)地塊 廠區(qū)西側(cè)剛修建完畢的衛(wèi)津河 15 南側(cè)在建道路南側(cè)在建道路 梅江南開發(fā)用地梅江南開發(fā)用地 3.3.周邊近期及遠(yuǎn)期規(guī)劃對周邊環(huán)境的主要影響周邊近期及遠(yuǎn)期規(guī)劃對周邊環(huán)境的主要影響 （1） 該項目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足 3 公里， 東南半環(huán)的修建對該項目的出行將會帶來很大的方便，東南半環(huán)是天津市中心市區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)中的兩個半環(huán)之一，是天津市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分， 其功能是完善天

19、津市東南半部路網(wǎng)，聯(lián)系海河?xùn)|西兩岸的交通，同時起分流中環(huán)線和外環(huán)線客貨交通流的作用，東南半環(huán)的建設(shè)已列入“十五”規(guī)劃中，目前黑牛城道段擴(kuò)寬改造工程即將完成，跨海河大橋計劃2001 年開始修建，2002 年年底通車。 （2）解放南路規(guī)劃為 60 米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬 30 米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬 50 米，并保留現(xiàn)狀水面，在項目周邊有大量的綠地和水面，形成一道生態(tài)景觀，既調(diào)節(jié)了空氣，又避免了噪音，對項目帶來的好處可謂多多。 （3）本項目西北側(cè)為梅江居住區(qū)，將建設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升，為該項目的定位和

20、提升檔次會有非常積極的意義。 （4）目前項目門前有去大港區(qū) 628、659 公交線路，距項目 1 公里處有 96、954 路終點(diǎn)站， 項目開發(fā)后， 該 2 路公交線會很方便延伸到項目門前設(shè)置站點(diǎn)， 并可引進(jìn)其他線路，方便項目業(yè)主出行。 五五. .市政配套市政配套 1.1.道路情況道路情況 現(xiàn)狀情況： 目前本項目周邊的現(xiàn)狀市政道路只有一條-解放南路,為天津市區(qū)一條重要出入市干道，向北直達(dá)市中心區(qū)，向南與津港公路連接直通大港區(qū)，.其現(xiàn)狀路寬 30 米。項目南側(cè)的 40 米寬的浯水道正在修建， 聯(lián)接梅江和小海地片區(qū)， 使項目又多了一條出行路線。 規(guī)劃情況：解放南路規(guī)劃為 60 米寬城市主干道，兩邊綠

21、化帶寬 30 米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬 50 米。項目用地北側(cè)譚江道為規(guī)劃 30 米道路，通過譚江道將該項目與梅 16 江居住區(qū)聯(lián)結(jié)在一起。 2.2.市政管線配套情況市政管線配套情況 總體上講，該區(qū)域原為工廠區(qū)，具備基本的市政配套條件，具體分析如下： 給水給水：在解放南路有800 的輸水管，可從中引出配水管為該項目提供水源。 排水排水：在該項目用地南側(cè)規(guī)劃有一雨水泵站，小區(qū)內(nèi)雨水通過該雨水泵站排入衛(wèi)津河，污水近期通過廠區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的 DN500 入珠江道干管,遠(yuǎn)期在項目用地南側(cè)規(guī)劃有一污水泵站，小區(qū)內(nèi)污水通過污水泵站排入解放南路規(guī)劃 DN800 污水管，由此進(jìn)入紀(jì)莊子污水處理廠。 電力電力：

22、按照規(guī)劃，該控規(guī)單元的電力由區(qū)外變電站解決，原玻璃廠的兩路 10 千伏電力就分別由黑牛城道 35 千伏和小海地 35 千伏電站提供，容量為 1800KVA，現(xiàn)有容量不足以滿足項目需要,還需通過上述電站提供增容。 通訊通訊：該項目為梅江電話局的服務(wù)范圍，解放南路現(xiàn)狀有 12 孔電信電纜。 燃?xì)馊細(xì)猓簹庠礊樘烊粴猓诮夥拍下酚?00 的中壓天然氣管道，為項目氣源源頭。 供熱供熱：為供熱空白區(qū)，按照規(guī)劃由陳塘莊熱電廠提供集中供熱,近期在集中供熱不到位 時由政府供熱部門提供臨時鍋爐房供熱。 六六. .土地價格土地價格 1.1.補(bǔ)償費(fèi)用補(bǔ)償費(fèi)用: : 與土地方的補(bǔ)償價格按總規(guī)劃占地面積計算，市政代征地與

23、可建設(shè)用地價格相同。可建設(shè)用地中,住宅用地與配套公建用地補(bǔ)償價格相同,即總占地面積為 525 畝，土地補(bǔ)償費(fèi)總額約為 22470 萬元（以 42.8 萬元/畝的價格計算，最終以實(shí)際測量面積為準(zhǔn)，每畝單價不變， 補(bǔ)償數(shù)額多退少補(bǔ)） ， 土地補(bǔ)償費(fèi)包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、 地下建、 構(gòu)筑物、各種管線、設(shè)備、設(shè)施等的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 另補(bǔ)償原開發(fā)商 1000 萬元作為退出的補(bǔ)償。 合計毛地補(bǔ)償費(fèi)用為 23470 萬元，即 45 萬元/畝，折到住宅用地為 60 萬元/畝。 2.2.土地出讓金土地出讓金: : 出讓面積界定:理論上按住宅用地面積出讓,即25萬M2出讓面積,實(shí)際成本測算時按總規(guī)劃用地面積出讓

24、,即 35 萬 M2 出讓面積(含學(xué)校等非營業(yè)性公建用地面積)。兩者相差 10萬 M2。 出讓金總額:污染企業(yè)外遷項目可享受按土地評估值 7%收取出讓金，本項目成本測算時按總規(guī)劃用地面積計算約為 1960 萬元，如果按凈住宅用地面積出讓,約為 1400 萬元,可 17 節(jié)省 560 萬元。 （列表說明上述問題） 3 3周邊地價的比較周邊地價的比較： 與梅江地價的比較： 梅江拍賣價為 1248 元/平方米（樓面地價） ，該地價中為含市政配套的熟地價，容積率在 0.93 左右，推算其可用地地價為 89.51 萬元/畝。玻璃廠項目可用地地價（含大配套、出讓金、契稅等費(fèi)用）為 72.86 萬元/畝。兩

25、者同比，梅江高出 16.65 萬元/畝，同時，梅江為安居項目，地價中不含出讓金、契稅等費(fèi)用，且為招標(biāo)拍賣項目，地價支付時間急促。 與項目用地北側(cè)順馳地塊比較： 據(jù)初步調(diào)查順馳地塊的毛地每畝補(bǔ)償價為 53 萬元， 折到住宅用地為 66 萬元/畝， 玻璃廠項目毛地每畝補(bǔ)償價為 45 萬元，折到住宅用地為 60 萬元/畝。 綜合分析該項目地價比較接近市場價位，能為我方接受。 第三章第三章 法律及政策性風(fēng)險分析法律及政策性風(fēng)險分析 一一. .項目用地取得項目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述 1.1. 項目用地現(xiàn)狀項目用地現(xiàn)狀 土地所有權(quán)歸屬:國有用地 土地使用權(quán)歸屬：天

26、津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司 土地的他項權(quán)益:沒有 土地的用途:工業(yè)用地 項目用地現(xiàn)狀的文件:天津市津南區(qū)核發(fā)的津南國用(97 更 1)字第 101 號國 有土地使用證 2.2. 項目用地規(guī)劃項目用地規(guī)劃 項目用地規(guī)劃用途：擬規(guī)劃為居住用地 規(guī)劃批文：市規(guī)劃院編制的（10-01-01）控制性詳細(xì)規(guī)劃 3.3.已取得的政府文件已取得的政府文件： 目前尚未辦理項目的任何手續(xù)。 3.3. 項目用地取得土地使用權(quán)程序評估項目用地取得土地使用權(quán)程序評估 （1 1） 取得土地使用權(quán)程序取得土地使用權(quán)程序 與天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議。 去市工業(yè)調(diào)整辦公室辦理工業(yè)用地調(diào)整為居住用地的批文。 18

27、 去市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。 （2 2）取得土地使用權(quán)需要的工作日取得土地使用權(quán)需要的工作日 一般向市土地局報土地出讓文件后 60 個工作日左右即能與市土地局簽定國有土地出讓合同，在交納全部土地出讓金后可辦理國有土地使用證。詳細(xì)說明 （3 3）取得土取得土地使用權(quán)的風(fēng)險及控制地使用權(quán)的風(fēng)險及控制 土地方新廠址剛選定，還未開工建設(shè)，其能否按時搬遷，起決于新廠的建設(shè)進(jìn)度，這是 風(fēng)險所在。 風(fēng)險控制：土地方保證按時交地，同時在合同中約定每筆付款與立項、拆遷等工作進(jìn)度相結(jié)合，同時約定如果工作延遲，我方可從其補(bǔ)償款中扣除我方的損失。 4.4

28、. 政策性風(fēng)險評估政策性風(fēng)險評估 （1） 項目周邊的梅江居住區(qū)剛開始啟動，新開工面積在 30 萬平米左右，是由政府組織實(shí)施的項目，該項目上馬一定會對梅江居住區(qū)造成很大的壓力，政府出于地方保護(hù)的原因，會控制該區(qū)域的商品房上市量，這樣該項目會被推遲立項，不能馬上開發(fā)，由于政府政策的原因，該項目立項會遇到較大的阻力，但我們分析，根據(jù)天津公司與當(dāng)?shù)卣牧己玫年P(guān)系，通過多方工作，應(yīng)能解決立項問題。 （2） 政府對污染企業(yè)外遷和東移有許多優(yōu)惠政策，如對利用污染企業(yè)原土地進(jìn)行商品房開發(fā)，土地出讓金可按土地評估值的 5-7%收取，但該項目能否順利按 7%執(zhí)行，是一個待定因素。我們分析，如果沒有大的政策變化，

29、應(yīng)能實(shí)施，同時在與土地方的合同中約定，土地方必須保證土地出讓金降到 7%以下，否則，我方可從其土地款扣除出讓金超出 7%的部分費(fèi)用。 二二. .項目合作方式及風(fēng)險評估項目合作方式及風(fēng)險評估 1.1.合作方介紹合作方介紹： 土地方為天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司，為天津市國營企業(yè)，以生產(chǎn)銷售玻璃為主營業(yè)務(wù)，全廠職工 3000 余人。 合作方為香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資有限公司，為一家合資企業(yè)，其退出該項目后必須協(xié)助公司與土地方的合作并保證按其原有合作條件與土地方合作。 2.2.合作方式合作方式 （1）合作方式 一次性買斷土地使用權(quán)，單獨(dú)開發(fā)。 19 （2）操作方式 與土地方天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開

30、發(fā)補(bǔ)償協(xié)議， 然后在市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。公司與香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資有限公司簽定退出補(bǔ)償協(xié)議。 3.3.主要合作條件主要合作條件 （1）與土地方天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司的土地價款及付款進(jìn)度 土地價款：總占地面積為 525 畝，土地補(bǔ)償費(fèi)總額約為 22470 萬元（以 42.8 萬元/畝的價格計算，最終以實(shí)際測量面積為準(zhǔn)，每畝單價不變，補(bǔ)償數(shù)額多退少補(bǔ)） ，土地補(bǔ)償費(fèi)包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建、構(gòu)筑物、各種管線、設(shè)備、設(shè)施等的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 付款計劃： a.雙方簽訂協(xié)議后一周內(nèi)公司支付給土地方 5000 萬元，并打入雙方共同指

31、定的公證處帳戶。然后公司去辦理項目立項,如果該項目立項不成,該筆款如數(shù)退回給公司。 b.公司與市土地局簽定國有土地出讓合同后，由公證處將 5000 萬元存入土地方指定的帳戶，如果此時一期約 300 畝開發(fā)用地還未提供給使用，該筆款延遲到一期用地交地后一周內(nèi)支付。 c.在公司與市土地局簽定國有土地出讓合同后一年內(nèi)分四次支付 10000 萬元補(bǔ)償費(fèi)，每 3 個月付四分之一（即 2500 萬元） 。 d.在土地方將全部開發(fā)用地按要求交給公司后一年內(nèi)分兩次付清余款，每 6 個月付余款的 50%， 萬元。 土地方的主要工作 a.負(fù)責(zé)在項目立項后 90 日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約 300 畝開發(fā)用地，

32、其余用地在 2003 年 6 月底前提供給公司使用。 b.拆遷內(nèi)容包括：負(fù)責(zé)拆遷地上房屋與構(gòu)筑物及其基礎(chǔ)，架空的線路、管線拆除，硬化路面及鐵路線拆除、地下構(gòu)筑物及各種管線拆除等影響項目開發(fā)的因素，辦理有關(guān)手續(xù)交納有關(guān)全部稅費(fèi)，交地時保證現(xiàn)場場地平整。 c.負(fù)責(zé)出具辦理項目手續(xù)的全部文件、資料、證明等，并負(fù)責(zé)提供人員配合。 d.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)提供該項目臨時用水、臨時用電。 e.配合公司辦理該地塊從項目立項、簽訂土地出讓合同、取得國有土地使用證的所有事宜。 20 f.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理有關(guān)該地塊遺留問題，在保證公司合法開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用項目的整個過程中不受因土地方的責(zé)任干擾。 g.積極協(xié)助公司辦理各種有關(guān)

33、稅費(fèi)的減免，協(xié)助公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策， （將出讓金總額降低到宗地評估值的 7%以下，低于 7%的節(jié)約部分由雙方三七分成，土地方拿七成,拿三成） （2）與合作方香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資有限公司補(bǔ)償價款和付款計劃 補(bǔ)償價款：總額為 1000 萬元，補(bǔ)償價款包括合作方前期運(yùn)作費(fèi)用、退出開發(fā)的損失補(bǔ)償及其協(xié)調(diào)拆遷等事宜的補(bǔ)償。 付款計劃： a.在項目立項后同時土地方將首期約300畝地按要求拆遷完成交給公司使用后一周內(nèi)，公司支付 300 萬元補(bǔ)償費(fèi)。 b.在公司與市土地局簽訂國有土地出讓合同及同時土地出讓金總額降到宗地評估值的 7%以下后一周內(nèi)，公司支付 300 萬元。 c.在土地方將其余剩余土

34、地全部按要求拆遷完后交給公司使用后一周內(nèi)支付200萬元。 d.余額 200 萬元在上述第三次付款后 1 年內(nèi)分兩次付清。 合作方的主要工作： a. 負(fù)責(zé)與土地方簽訂一份解除雙方合同的協(xié)議， 并保證公司與土地方按照其原來與土地方簽定的條款順利簽定土地開發(fā)協(xié)議。 b. 負(fù)責(zé)要求和協(xié)助土地方在項目立項后 90 日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約 300 畝開發(fā)用地，其余用地在 2003 年 6 月底前提供給公司使用。 c.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)公司辦理該地塊從項目立項、簽訂土地出讓合同、取得國有土地使用證的所有事宜。 d.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理有關(guān)該地塊遺留問題，在保證公司合法開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用項目的整個過程中不受干擾。

35、e.積極協(xié)助公司辦理各種有關(guān)稅費(fèi)的減免，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，保證將土地出讓金總額降低到宗地評估值的 7%以下。 4.4.合作風(fēng)險評估合作風(fēng)險評估 （1） 合作背景：天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司為污染企業(yè),其用地及周邊用地規(guī)劃為居住用地,其不適合在該區(qū)域繼續(xù)生產(chǎn),同時該公司也想通過建設(shè)新廠擴(kuò)大規(guī)模和 21 進(jìn)行技術(shù)改造,增加企業(yè)競爭力,該公司與香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資有限公司簽定了土地開發(fā)意向書,通過談判, 香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資有限公司同意退出該項目,前提是我司承諾 1000 萬元補(bǔ)償費(fèi), 在此情況下,直接與土地方進(jìn)行合作。 （2） 土地使用年限：原為行政劃撥土地，無使用年限限制，

36、出讓為商品房用地后，出讓年限為 70 年。 （3） 土地權(quán)屬情況：根據(jù)土地方提供的土地證件，土地權(quán)屬明確，無法律糾紛。 （4） 土地方的信任情況：土地方為經(jīng)營良好的國營企業(yè)，信任等級較高，我方直接與土地方簽訂協(xié)議，最大限度避免土地風(fēng)險。 （5） 付款進(jìn)度與土地手續(xù)的配合：從前面與合作方的付款計劃可看出，基本每筆付款都對應(yīng)合作方相應(yīng)工作的完成，最大限度避免合作風(fēng)險。 （6 6） 其他與土地政策相關(guān)規(guī)定： a.工業(yè)東移企業(yè)及污染企業(yè)搬遷征用農(nóng)田，免征耕地占用稅、契稅；轉(zhuǎn)讓原有土地的收入，采取即征即返的形式，免征營業(yè)稅和所得稅，作為國有資本金投入。 b.是為支持污染企業(yè)工業(yè)東移，加快企業(yè)建設(shè)和搬遷，

37、盡快啟動生產(chǎn)，對企業(yè)土地變現(xiàn)有特殊困難的，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，可根據(jù)企業(yè)具體情況，以其土地使用權(quán)、有價證券等資產(chǎn)作抵押，按照評估價格或約定價格，由市財政局給予資金墊付支持，待企業(yè)土地變現(xiàn)后再予歸還。 c.利用原污染企業(yè)用地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，土地出讓金可按土地評估值的 5-7%收取。 三三. .總體評價總體評價 該項目總體講法律手續(xù)比較簡單，我司與土地方直接簽訂土地開發(fā)協(xié)議，然后在市土地 局辦理協(xié)議出讓，合作風(fēng)險相對較低。宗地擬規(guī)劃為居住用地，土地使用性質(zhì)基本明確。 22 第四章 市場研究 一一. .區(qū)域市場成長狀況區(qū)域市場成長狀況： 1.1.區(qū)域市場簡述區(qū)域市場簡述： 該項目行政隸屬河西區(qū)，位于解放南

38、路和友誼南路之間，距離外環(huán)線 1.2 公里。區(qū)域市場范圍界定在整個河西區(qū)（如圖所示） ，河西區(qū)是危改實(shí)施較早的地區(qū)，市政建設(shè)和各項功能、環(huán)境都較完善，故此吸引大量區(qū)外人口涌入，目前人口總數(shù)為 79.14萬人，比 90 年增加了 13.14 萬人。2000 年該區(qū)域市場住宅累計供應(yīng)量為 113.87 萬平米，當(dāng)年銷量 92.76 萬平米，市場基本處于平衡狀態(tài)。 圖一：區(qū)域市場范圍界定(紫色板塊) 23 該區(qū)域市場的基本特征表現(xiàn)如下： 1）由于政府的大力支持，該區(qū)域市場目前正處于快速增長時期，區(qū)內(nèi)整體生活環(huán)境和配套條件得到明顯的提升。 2） 從產(chǎn)品供應(yīng)和客戶購買力可以看出，該區(qū)域已經(jīng)成為天津市中高

39、檔物業(yè)的集中區(qū)域，中高檔市場發(fā)展的較為成熟且市場容量相對較大。 3） 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品趨同性強(qiáng)，規(guī)劃水平差異性較強(qiáng)，具備先進(jìn)規(guī)劃的物業(yè)一般都為全市性定位，市場空間較為廣闊。 4)開發(fā)時間較早的區(qū)域市場，整體呈現(xiàn)購買力強(qiáng)，改善的需求愿望強(qiáng)，對于區(qū)外市場的輻射力強(qiáng)。 5)梅江生態(tài)小區(qū)成為今年整個天津地產(chǎn)市場的開發(fā)熱點(diǎn)，同時也促進(jìn)了該區(qū)域市場整體價位提升。 2.2.區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標(biāo)成長狀況區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標(biāo)成長狀況 銷售量銷售量： 該區(qū)域市場的銷售量一直穩(wěn)宗地宗地 河西區(qū)河西區(qū) 24 步增長，尤其是 2000 年的增長幅度最大，與 99 年同比增長了 61%。 銷售量與上市量的比較銷售量與上市量

40、的比較： 目前河西區(qū)區(qū)域市場基本處于供銷平衡狀態(tài)。 平均單價走勢平均單價走勢： 河西區(qū)的平均單價一直在 3200 元/平米到3300 元/平米之間，平均價位僅次于和平區(qū)，是中高檔物業(yè)的集中區(qū)域。 二二. .區(qū)域市場供應(yīng)產(chǎn)品特征區(qū)域市場供應(yīng)產(chǎn)品特征： 區(qū)域市場各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況區(qū)域市場各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況： 價格空間 主要產(chǎn)品類型 供應(yīng)比例 2500 以下 多層 25% 25003500 多層、小高層 50% 35004000 多層、小高層 15% 4000 以上 多層、小高層、別墅 10% 各檔次產(chǎn)品各檔次產(chǎn)品 20012001 年上半年需求狀況年上半年需求狀況： 25 由上述可見，如忽略統(tǒng)計誤

41、差，河西市場基本呈現(xiàn)各檔次產(chǎn)品供需的差量空間基本相近，即各檔次產(chǎn)品皆未出現(xiàn)明顯的供求懸殊、供應(yīng)量遠(yuǎn)小于需求量的良好投資空間。 區(qū)域市場各檔次產(chǎn)品的集合特征區(qū)域市場各檔次產(chǎn)品的集合特征： 河西市場產(chǎn)品幾乎匯集了整體市場內(nèi)各檔次的產(chǎn)品， 產(chǎn)品類型豐富， 各檔次產(chǎn)品交叉分布，幾乎無明顯的檔次分布區(qū)域。依據(jù)產(chǎn)品單價可將該市場產(chǎn)品分為以下幾類： (1) (1) 低于低于 25002500 元元/ /平方米平方米： 該檔次產(chǎn)品多分布于遠(yuǎn)離城市中心的位置，地域分布較差，多為開發(fā)形式單一，配套、設(shè)計上僅顧及區(qū)內(nèi)基本的環(huán)境、配套要求。借助地理位置及產(chǎn)品投入等全方面的降低成本，以迎合該區(qū)域拆遷戶和實(shí)力較弱的外遷戶

42、的需求。 建筑形式基本為多層。 具有代表性的項目有： 項目名稱 規(guī)模 （m2） 建筑形式 綠化率 均價 （元/m2） 主力產(chǎn)品 （m2） 瑞江花園（一期） 整體 40 萬 多層 35% 2400 70-90（兩室） 金海灣 20 萬 多層 30% 2480 90-100（兩室） 榮華園 3 萬 多層 36% 2300 80-90（兩室） (2) 2500(2) 250035003500 元元/ /平米平米： 該檔次產(chǎn)品在該區(qū)域需求中處于絕對主力產(chǎn)品地位。此類產(chǎn)品也多數(shù)分布城市中心外的位置，但此類物業(yè)對產(chǎn)品以外附加值的設(shè)計已較為注重，從景觀設(shè)計、戶型選型、高科技材料運(yùn)用等方面做得較細(xì)，以此彌補(bǔ)地

43、域優(yōu)勢不足。 且該類物業(yè)多為大、中型規(guī)模的開發(fā)，產(chǎn)品主要以多層開發(fā)為主，輔以部分小高層。具有代表性的項目有： 項目名稱 規(guī)模 （m2） 發(fā)售資源 建筑形式 容積率 均價 （元/m2） 主力產(chǎn)品 （m2） 消化率 順馳名都 15 萬 15 萬 多層 小高層 1.3 2800 100-120 基本售磬 名都新園 10 萬 10 萬 多層 1.2 2500 90-100（兩室） 120-125 （三室） 75% (3) 3500(3) 350040004000 元元/ /平米平米 26 該檔次產(chǎn)品的開發(fā)基本分為兩大類，一類為：產(chǎn)品多為小高層，產(chǎn)品自身優(yōu)勢較少，依仗地理優(yōu)勢躋身于該空間市場；另一類為：

44、跳出局部區(qū)域市場的產(chǎn)品，極其強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品外的環(huán)境、文化、配套等優(yōu)勢，主動拉升區(qū)位，從而大幅度提高物業(yè)檔次。 項目名稱 規(guī)模 （m2） 發(fā)售資源 （m2） 建筑形式 容積率 均價 （元/m2） 主力產(chǎn)品 （m2） 消化率 世紀(jì)城 22 萬 20 萬 多層 小高層 129 3600 100（兩室） 140（三室） 70% 芳水園 11.9 萬 約 2 萬 多層 小高層 0.9 3800 120-150 15% 藍(lán)水假期 12.8 萬 內(nèi)認(rèn)期 12.8 萬 多層 小高層 09 3900 140-160 20% (4)(4) 40004000 元元/ /平米平米 此類產(chǎn)品基本集中在市中心區(qū)域，地理位置優(yōu)勢

45、是絕對的，同時，產(chǎn)品開發(fā)上追求深度，比較注重對文化、環(huán)境、產(chǎn)品等方面雕琢。但該類產(chǎn)品由于受地域限制，產(chǎn)品開發(fā)趨同，且多為小高層，小區(qū)環(huán)境條件多不如遠(yuǎn)離市中心區(qū)域的中高檔項目。 項目名稱 規(guī)模 （m2） 發(fā)售資源 （m2） 產(chǎn)品形式 均價 （元/m2） 主力產(chǎn)品 （m2） 消化率 泰達(dá)園 9 萬 9 萬 多層 高層 4200 110 120-130 75% 羅馬花園 5 萬 2 萬多 小高層 高層 5300 150(兩室) 70% 27 3.3.區(qū)域內(nèi)個案狀況區(qū)域內(nèi)個案狀況： 個案分布與宗地位置關(guān)系圖： 3 31 1 世紀(jì)城世紀(jì)城： 該項目由多層、小高層組成，產(chǎn)品形式單一，主力戶型集中在 100

46、 平方米（兩室）以及 140（平米）三室。 （詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請參看第四頁對應(yīng)表格內(nèi)容） 該項目一直極其注重產(chǎn)品的宣傳，在宣傳力度、空間利用度以及持久性和高密度性方面，處處都要體現(xiàn)出實(shí)力公司的手筆。該項目一直以高科技的“H 概念社區(qū)”為宣傳主題，目標(biāo)客群直指“高學(xué)歷、高智商、高層次、高收入、高需求的H一族” 。 總結(jié)：該項目產(chǎn)品單一，項目主要依靠科技運(yùn)用后的“八大優(yōu)勢”為主要競爭點(diǎn)，同時，今年 6 月，美國易道打造的社區(qū)環(huán)境的落成，又新添了賣點(diǎn)，促進(jìn)了銷售。 3 32 2 梅江梅江- -藍(lán)水假期藍(lán)水假期： 藍(lán)水假期以小高層(9-12 層)、多層（4-5 層） 、別墅的建筑形式構(gòu)成，小高層與多層棟數(shù)

47、為 1：1，各樓體呈曲線型、圍合式分布，在保證采光、通風(fēng)的舒適性同時，最大限度的利用了景觀資源的觀賞價值。該項目 70%的住戶可看到水景，且每戶窗外都有綠色，景觀均好性發(fā)揮到極至。 產(chǎn)品面積偏大，主力戶型在 140-160 之間，戶型并無創(chuàng)新，同市場有很大趨同性。 產(chǎn)品推廣方面，以“親水住宅”為主題，運(yùn)用友誼商場門前的形象推廣、發(fā)售享世紀(jì)城世紀(jì)城 藍(lán)水假期藍(lán)水假期 名都新園名都新園 云水園云水園 宗地宗地 28 受特惠的認(rèn)購卡、以及高密度的立體宣傳，推出休閑生活概念，運(yùn)用概念引領(lǐng)客戶的消費(fèi)趨向。 總結(jié)：該項目產(chǎn)品方面不具備競爭優(yōu)勢，主要依靠生態(tài)、科技的運(yùn)用為主要競爭點(diǎn)，最市場炒做的很熱，但項目

48、開發(fā)、策劃方面并無突破性的拓展。 3 33 3 云水園云水園： 該項目由多層及少部分小高層、別墅構(gòu)成，區(qū)內(nèi)規(guī)劃除建設(shè)了“國際老人村”外，環(huán)境建造上并不具備優(yōu)勢，尤其是別墅區(qū)的環(huán)境，更是與高檔的建筑形式不相稱。別墅分為 240、280 平方米兩種，均價約在 5300 元/平米左右。 （詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請參看第四頁對應(yīng)表格內(nèi)容） 該項目于 99 年 11 月即開盤發(fā)售， 宣傳上一直不溫不火， 雖該項目不隸屬于梅江小區(qū)，但廣告中打出“梅江第一片風(fēng)景”的廣告語吸引客戶，但其銷售業(yè)績不佳，經(jīng)過 1 年多的推廣周期，80 套別墅剛售出過半，公寓的銷售更是僅售出 60%。 總結(jié)：該項目地理位置上緊鄰梅江，故一直

49、以購房升值為主導(dǎo)賣點(diǎn)，并期望借助梅江的建設(shè)來完善區(qū)域功能，運(yùn)用了借大勢推小勢的做法。 3 34 4 明都新園明都新園： 該項目以多層為主構(gòu)成，產(chǎn)品以 90 平米兩室為主力。在同檔次產(chǎn)品中，該項目區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃及配套設(shè)計還是相當(dāng)?shù)轿坏模椖啃阅鼙冗_(dá)到了較佳的效果，重點(diǎn)吸引了本區(qū)安居以及部分改善型需求客戶。 （詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請參看第四頁對應(yīng)表格內(nèi)容） 總結(jié)：該項目注重了附加值的提高，在同檔次產(chǎn)品中拉升了住宅品質(zhì)，助推了產(chǎn)品從同等競爭中脫穎而出。 三三、整體市場對本案有重大影響的因素整體市場對本案有重大影響的因素： 受政府啟動“梅江”生態(tài)居住區(qū)的刺激，現(xiàn)黑牛城道以南的廣大區(qū)域已經(jīng)形成一個大片的熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)

50、域，包括：梅江南、凌莊子區(qū)域，其中尤以梅江及梅江南的規(guī)模、規(guī)劃最具影響力和帶動力，在該區(qū)域市場內(nèi)將起到不可替代的主導(dǎo)作用，天玻緊臨梅江及梅江南，屬于該熱點(diǎn)商圈的輻射范圍內(nèi)，故此，上述兩個區(qū)域?qū)⒊蔀樘觳ｍ椖康闹饕偁帉κ郑方懊方系陌l(fā)展對天玻項目的影響將是至關(guān)重要和不容忽視的。 梅江生態(tài)居住區(qū)梅江生態(tài)居住區(qū) （一一）梅江總體狀況分析梅江總體狀況分析： 1 1、總體規(guī)劃總體規(guī)劃： 29 該居住區(qū)整體規(guī)劃占地 191.98 公頃， 總建筑面積 178.24 萬平方米， 其中住宅建筑面積15612 萬平方米，公建 22.12 萬平方米。整個居住區(qū)共劃分為 15 個居住小區(qū)和 2 個公建區(qū)。總?cè)莘e率

51、為 0.928，綠化綠 35%，區(qū)內(nèi)規(guī)劃水面 23 公頃，占總用地的 11%，有水面的小區(qū)湖景綠化率達(dá)到 40%以上。 2 2、開發(fā)節(jié)奏及上市安排開發(fā)節(jié)奏及上市安排： 該生態(tài)居住區(qū)分兩步建設(shè)，正在建設(shè)的為 1# 6#地，規(guī)劃占地 78.3 公頃，總建筑面積 30 71.1 萬平方米，其中住宅 61.32 萬平方米，公建 9.8 萬平方米，水面 7.3 公頃。 今年起步建設(shè) 70.12 萬建筑平方米，年底竣工 30 萬建筑平方米，預(yù)計明年下半年該區(qū)域?qū)⒔ǔ蛇M(jìn)住，到 2005 年，整個梅江生態(tài)區(qū)的起步區(qū)和二期工程將全部建成竣工。 3 3、配套配套： 智能化： 1）專用 10 兆寬帶網(wǎng)線入戶。 2）

52、6 表（電表、煤氣表、熱力表、純凈水表、中水表、自來水表）遠(yuǎn)傳抄表，再通過梅江卡自動收繳費(fèi)用。 3）通過梅江局域網(wǎng)絡(luò)平臺提供全方面的信息服務(wù)。 4）安防系統(tǒng)包括社區(qū)安防、家庭安防，其中家庭安防運(yùn)用智能家庭終端控制器通過門磁、窗磁、紅外、煙感、煤氣探頭與煤氣鎖閉連動和緊急按鈕等與物業(yè)中心相連，實(shí)現(xiàn)安全報警。 高新建材：運(yùn)用了環(huán)保型、節(jié)能型建筑材料 新技術(shù)： 中水、直飲水、自來水三水直接入戶，垃圾無害化處理，遠(yuǎn)傳技術(shù)換熱。 （二二）重點(diǎn)項目對比分析重點(diǎn)項目對比分析： 1 1、梅江項目與天波項目優(yōu)劣勢對比梅江項目與天波項目優(yōu)劣勢對比： 優(yōu)劣勢對比項優(yōu)劣勢對比項 藍(lán)水假期藍(lán)水假期 芳水園芳水園 天玻天

53、玻 規(guī)劃用地規(guī)劃用地 136 萬 m2 1253 萬 m2 3502 萬 m2 總建筑面積總建筑面積 129 萬 m2 119 萬 m2 2501 萬 m2 樓面地價樓面地價 1248 元/m2 1248 元/m2 地點(diǎn)地點(diǎn) 友誼路延長線 友誼路延長線 解放南路 開發(fā)商開發(fā)商 順馳投資 華夏經(jīng)濟(jì)房 計劃投資 交通交通 路況好,出行便利 路況好,出行便利 配套公建配套公建 小學(xué)、派出所 - 小學(xué) 配套設(shè)施配套設(shè)施 三水入戶、遠(yuǎn)程抄表 安防系統(tǒng)、10 兆寬帶 梅江卡、梅江局域網(wǎng) 三水入戶、遠(yuǎn)程抄表 安防系統(tǒng)、10 兆寬帶 梅江卡、梅江局域網(wǎng) 容積率容積率 09（含水面） 095（含水面） 0.96

54、 31 水面水面 2.85 公頃 2.65 公頃 綠化率綠化率 585 湖景綠化率 3155% 53%湖景綠化率 工程進(jìn)度工程進(jìn)度 2002 年 10 月底交工 2002 年 8 月底交工 可售面積可售面積 79-205 m2 70-240m2 主力面積主力面積 130-160 m2 120-150 m2 主力總價主力總價 50-62 萬元 45-57 萬元 熱銷面積熱銷面積 130（小三室） 120 - 產(chǎn)品對比產(chǎn)品對比： 優(yōu)劣勢對優(yōu)劣勢對比項比項 藍(lán)水假期藍(lán)水假期 芳水園芳水園 天玻天玻 平均單價平均單價 3900 元/m2 3800 元/m2 元/m2 戶型配比戶型配比 多層（4 層半）

55、 ：65% 高層(9-12 層)：30% 別墅（未開發(fā)） ：5% 多層；70% 高層：30% 多層： 小高層： 聯(lián)排別墅： 面積配比面積配比 多層（4 層半） ： 高層(9-12 層)： 別墅（未開發(fā)） ： 多層 小高層 高層 多層： 小高層： 聯(lián)排別墅： 價格價格 多層：起價 3400 小高層、高層：起價 3300 別墅：10000 元/平方米左右 連體別墅：5000 元/平方米左右 多層 小高層 高層 多層： 小高層： 聯(lián)排別墅： 主力戶型主力戶型 130-160 120-150 2 2、梅江南梅江南： 梅江南規(guī)劃可用地是 215.6 公頃，規(guī)劃保留水面 60 公頃，居住區(qū)建筑密度不大于

56、22%，其中建筑面積約在 130 萬平方米，4 層左右的多層住宅將占總住宅規(guī)劃的 75%左右，每戶平 32 均面積約為 120 平方米。 （以上數(shù)據(jù)摘自天津日報 ） 規(guī)劃部門對梅江南小區(qū)的發(fā)展定位是面向中高收入家庭的中高檔商品房開發(fā)的一個生態(tài)、超前型和智能化的 21 世紀(jì)康居社區(qū)。 現(xiàn)階段梅江南地域內(nèi)僅有一個開盤項目即云水園，國際老人村就坐落于該項目。 優(yōu)劣勢對比項優(yōu)劣勢對比項 云水園云水園 天玻天玻 規(guī)劃用地規(guī)劃用地 8.1 萬 m2 3502 萬 m2 總建筑面積總建筑面積 5.8 萬 m2 2501 萬 m2 樓面地價樓面地價 地點(diǎn)地點(diǎn) 友誼南路與潭江道交口 解放南路 開發(fā)商開發(fā)商 津興

57、地產(chǎn) 交通交通 距離外環(huán)線不足 1 公里,有上外環(huán)的出入口 配套公建配套公建 國際康體中心 （國際老人村） 小學(xué) 配套設(shè)施配套設(shè)施 地?zé)釡厝⑷霊簟卜老到y(tǒng) 容積率容積率 1 綠化率綠化率 38% 工程進(jìn)度工程進(jìn)度 2001 年 12 月底交工 可售面積可售面積 118-280 m2 主力面積主力面積 118 m2 主力總價主力總價 41 萬元（公寓） 110 萬元（別墅） 熱銷面積熱銷面積 118 m2 - 產(chǎn)品對比產(chǎn)品對比： 優(yōu)劣勢對優(yōu)劣勢對比項比項 云水園云水園 天玻天玻 平均單價平均單價 2450 元/m2 元/m2 33 2950 元/m2 戶型配比戶型配比 多層（4 層半） ：

58、70% 高層(9 層)：20% 別墅（2.5 層） ：10% 多層： 小高層： 聯(lián)排別墅：20% 面積配比面積配比 多層（4 層半） ：118 m2 高層(9-12 層)：160 m2 別墅（未開發(fā)） ：220 m2 多層： 小高層： 聯(lián)排別墅： 價格價格 多層：起價 3120 小高層：起價 3400 別墅：起價 5000 元/平方米 多層：3800 起價 小高層：3300 起價 聯(lián)排別墅：4800 起價 主力戶型主力戶型 118 m2 3 3、梅江梅江、梅江南總體特點(diǎn)分析梅江南總體特點(diǎn)分析: : （1）上述居住區(qū)位于友誼路延長線上，臨近市內(nèi)繁華區(qū)，且該線路相對天玻項目所在的解放南路要熱的多，

59、更容易吸引有效客群。 （2）梅江小區(qū)整體規(guī)模大，政府極其重視和支持，在政府和商家的雙向宣傳導(dǎo)向下，該區(qū)域已經(jīng)形成了消費(fèi)者關(guān)注的熱點(diǎn)和商家開發(fā)的熱點(diǎn)，致使項目的價格已經(jīng)跳出了區(qū)域市場的圈子，形成了自身的價格發(fā)展體系。 （3）生態(tài)住宅區(qū)概念的提出生態(tài)住宅區(qū)概念的提出，引導(dǎo)市場消費(fèi)引導(dǎo)市場消費(fèi)。梅江居住區(qū)作為第一個大型的生態(tài)居住區(qū)，倡導(dǎo)環(huán)保、節(jié)能，注重配套、高科技的運(yùn)用，使得購房者的觀念進(jìn)一步更新，產(chǎn)品的更新?lián)Q代又促使市場培養(yǎng)了一批追求高品質(zhì)生活的實(shí)力客群，同時，大戶型產(chǎn)品的集中開發(fā)，又形成了改善型消費(fèi)較為集中的市場特征。 （4）加劇了該區(qū)域的市場競爭加劇了該區(qū)域的市場競爭。在沒有強(qiáng)大外因刺激的情況

60、下，市場各檔次的需求量基本是相對恒定的，而占地 192 公頃的梅江居住區(qū)的陸續(xù)開發(fā)，將搶占大量中高檔消費(fèi)個體。 四四. .區(qū)域目標(biāo)市場客層研究和市場定位區(qū)域目標(biāo)市場客層研究和市場定位 1.1.目標(biāo)市場客層特征目標(biāo)市場客層特征： 34 該區(qū)域客戶基本分為三類該區(qū)域客戶基本分為三類： 追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士：此類人群由于已具備改善型住房，故具備對住宅各項指標(biāo)全方位挑剔的資本，尤其注重區(qū)域地點(diǎn)、環(huán)境景觀、文化氛圍、科技運(yùn)用、物業(yè)品牌等方面。上述條件相對都不多的項目容易炒成熱點(diǎn)盤，故該類人群一個明顯特點(diǎn)就是容易追隨熱點(diǎn)、潮流樓盤，且其中一部分人群購房為投資目的。 追求高品

61、質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶：此類客戶以購置第一居所為主，以全面改善現(xiàn)有住房條件為主要購房目的，追求面積指標(biāo)增大、產(chǎn)品改進(jìn)，同時又追求居住環(huán)境改善、居住品質(zhì)提高，此類客戶消費(fèi)觀念較為成熟、冷靜，往往不為媒體宣傳所左右。 留戀或向往河西區(qū)優(yōu)越地理位置的安居型客戶留戀或向往河西區(qū)優(yōu)越地理位置的安居型客戶：此類客戶購買力較弱，同時又對河西區(qū)又較為眷戀，但河西區(qū)價格相對較高，由于受經(jīng)濟(jì)實(shí)力的限制，故此類人群只能以犧牲面積、地點(diǎn)、產(chǎn)品附加值為代價，以獲取在本區(qū)生活的條件。此類人群購房首要條件是房型、面積，在經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下在考慮地點(diǎn)、環(huán)境等其它因素。 2.2.本案目標(biāo)人群特征

62、本案目標(biāo)人群特征 本案目標(biāo)人群來源于全市各個區(qū)，基本以河西區(qū)、南開區(qū)客戶為主。在職業(yè)特點(diǎn)上主要集中于經(jīng)商人士、外企白領(lǐng)、政府官員等收入水平較高并且穩(wěn)定的人群，他們追求高品質(zhì)的生活質(zhì)量，對小區(qū)的環(huán)境、配套設(shè)施等要求比區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有小區(qū)要提高一個檔次。 3.3.確定目標(biāo)客戶確定目標(biāo)客戶 客戶主體：追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士。 客戶輔助體：追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶。 4.4.產(chǎn)品及價格定位產(chǎn)品及價格定位： 綜合上述分析，建議本項目的建筑形式為多層，住宅容積率建議定在 1.0 左右。 35 第五章 規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn) 一一. .初步規(guī)劃設(shè)計思初步規(guī)劃

63、設(shè)計思路路 1. 總體規(guī)劃設(shè)計思路 擬借鑒新城歐美小鎮(zhèn)的發(fā)展經(jīng)驗在天津市南部地區(qū)建設(shè)一個高檔次的居住社區(qū)。并注意從以下幾方面著手，以達(dá)到完善的規(guī)劃設(shè)計效果。 主題鮮明、立意豐富的社區(qū)內(nèi)涵 暢通有效的交通組織及交通工具停放設(shè)置 優(yōu)秀的住宅戶型配以風(fēng)格獨(dú)特的立面設(shè)計 經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、富有創(chuàng)新的社區(qū)配套 充分利用現(xiàn)狀植物保留，點(diǎn)、線、面的景觀設(shè)計與周邊環(huán)境、環(huán)保有機(jī)的相結(jié)合 合理的市政設(shè)施配套 規(guī)劃設(shè)計中建筑空間與景觀空間的有機(jī)結(jié)合 具體反映在規(guī)劃上， 意圖實(shí)現(xiàn) “花園城市” 構(gòu)想， 規(guī)劃設(shè)計成為由不同的多層住宅類型、密度、空間、形體、平面居住社區(qū)，社區(qū)內(nèi)具有完整的配套服務(wù)設(shè)施及管理系統(tǒng)，滿足“以人為本

64、”的居住理念。 2. 產(chǎn)品特征 以低層住宅產(chǎn)品為主，多層與小高層住宅為輔。推出低層聯(lián)排別墅、獨(dú)立、雙拼別墅、四層花園洋房以及九至十二層小高層住宅等多種類型的住宅產(chǎn)品。并以小高層來提高項目容積率。 3. 充分考慮住宅建設(shè)中新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，并達(dá)到國家二級節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。 4. 本項目所在地梅江及梅江南區(qū)域作為天津市房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)， 在政府市政規(guī)劃與投入、住宅市場潛力、發(fā)展趨勢、開發(fā)方向以及銷售引導(dǎo)上都具有較強(qiáng)的優(yōu)勢。但在現(xiàn)階段也存在著熱點(diǎn)開發(fā)節(jié)奏較為緩慢、開發(fā)產(chǎn)品單一的弊端。基于梅江及梅江南區(qū)域的外部環(huán) 36 境和市場情況， 以及在社區(qū)發(fā)展、 產(chǎn)品規(guī)劃和品牌影響力、 物業(yè)管理等方面的優(yōu)勢，考慮借鑒

65、新城的成功經(jīng)驗，在該地區(qū)開發(fā)低層、低容積率的聯(lián)排別墅為主的玻璃廠項目，具有良好的市場前景。 5. 玻璃廠項目位于梅江居住區(qū)東南、梅江南居住區(qū)以東，西臨市政景觀河衛(wèi)津河，北側(cè)為城市規(guī)劃道路，東臨城市主干道解放南路，交通十分便利。由于臨近未來大型居住區(qū)，周邊社區(qū)配套的規(guī)劃配置較為完備，在本項目的社區(qū)配套規(guī)劃中只需配置小學(xué)校、幼兒園。部分配套設(shè)施可考慮與梅江及梅江南居住區(qū)規(guī)劃的配套資源共享，但周邊地區(qū)當(dāng)前可利用的配套資源較為缺乏。該項目的用地現(xiàn)狀中，環(huán)境資源較為豐富；原廠區(qū)建設(shè)中，保留了大量的高大樹木，本項目的開發(fā)建設(shè)對完善該區(qū)域的自然環(huán)境，提高并豐富該區(qū)域的居住層次，帶動該區(qū)域的社區(qū)文化建設(shè)與居住

66、新觀念，并為占領(lǐng)天津市區(qū)重要的住宅市場南部地區(qū)，有著深遠(yuǎn)的影響。 二二. .規(guī)劃設(shè)計的可行性分析規(guī)劃設(shè)計的可行性分析 1.項目用地內(nèi)規(guī)劃有一小學(xué),該小學(xué)不單純?yōu)樵擁椖糠?wù),而是為總個控規(guī)單元區(qū)域內(nèi)居民服務(wù),由于項目用地南側(cè)梅江二期用地內(nèi)規(guī)劃有一規(guī)模較大的國際學(xué)校距離本項目較近,本項目內(nèi)小學(xué)就有可能不必須建設(shè),我司希望規(guī)劃調(diào)整掉該學(xué)校,但目前未確定,在規(guī)劃時仍考慮建設(shè),同時合作方表示他們出面來調(diào)規(guī)劃或建設(shè)學(xué)校,我司按規(guī)定交納有關(guān)教育建設(shè)費(fèi)用。 2.該項目目前只有政府做的控制性規(guī)劃，在做詳細(xì)規(guī)劃時，可進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，一般來說項目周邊的市政道路是不能調(diào)整的，項目用地內(nèi)規(guī)劃支路及配套公建位置可進(jìn)行調(diào)整，

67、容積率也可進(jìn)行調(diào)整，但不能超過政府規(guī)劃的上限。 3.我司擬規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 總用地面積: 35.02 萬平方米 其中: 市政待征地: 6.27 萬平方米 居住用地: 28.75 萬平方米 總建筑面積: 26.81 萬平方米 居住用地容積率: 0.87 其中: 非營業(yè)性公建：1.5 萬平方米 營業(yè)性公建：0.3 萬平方米 37 住宅總建筑面積：25.01 萬平方米 住宅容積率: 0.96 住宅建設(shè)用地: 26.05 萬平方米。 產(chǎn)品: 四層-五層半花園洋房 50% 聯(lián)排別墅 40% 小高層 10% 4.我司擬定住宅容積率為 1.0 左右，擬以多層為主導(dǎo)產(chǎn)品，突出環(huán)境設(shè)計，強(qiáng)調(diào)高尚社區(qū)文化氛圍

68、，實(shí)現(xiàn)我司規(guī)劃設(shè)計思路。 5.項目宗地比較規(guī)整，朝向南偏東 15。左右，屬黃金朝向。東至市政干道解放南路，需退綠化隔離帶 50 米；北至市政規(guī)劃路，需退綠化隔離帶 10 米；西至市政景觀河衛(wèi)津河，需退綠化隔離帶 20 米；南至市政規(guī)劃路。該地塊原為玻璃廠區(qū)，地勢平坦，地塊內(nèi)豎向標(biāo)高與市政干道相符。總體來講場地情況良好，適于完成我司規(guī)劃設(shè)想。 6.居住區(qū)主要出入口沿規(guī)劃路和紅旗南路設(shè)置,方便交通及與現(xiàn)有居住區(qū)的溝通聯(lián)系。 7.由于該項目周邊的開發(fā)緩慢，當(dāng)前基本生活配套設(shè)施不健全，需按規(guī)劃配套建設(shè)公建，規(guī)劃配套公建面積約 1.5 萬平米，并考慮部分與梅江及梅江南居住區(qū)生活配套設(shè)施的資源共享，周邊地

69、區(qū)可利用大的商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化、體育以及娛樂設(shè)施完備，方便居民使用，規(guī)劃中可考慮少建營業(yè)性公建。 8.通過對天津市房地產(chǎn)市場及梅江、順弛名都、名都新園等周邊居住區(qū)樓盤對照分析，表明我司擬在玻璃廠項目推出的多層住宅產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)想，抓住了該地區(qū)缺乏標(biāo)志性高品質(zhì)住宅的市場迎合點(diǎn)，具有很強(qiáng)的可操作性。 38 第六章 項目開發(fā)計劃 一. .開發(fā)機(jī)遇開發(fā)機(jī)遇： 1.根據(jù)天津公司 2001 年經(jīng)營計劃，需要有新的項目上馬，提供利潤支持，以保證完 成集團(tuán)下達(dá)的經(jīng)營計劃。 2.該項目主要競爭項目梅江生態(tài)居住區(qū)已經(jīng)開始建設(shè)，但大氣候還未形成，該項目如 果今年開發(fā)將具有優(yōu)勢。 3.該項目地價支付壓力較大，不適合

70、做儲備項目。 鑒于以上幾點(diǎn)，計劃 2002 年開發(fā)該項目，初步預(yù)計可在 2002 年初開工。 二.開發(fā)周期安排開發(fā)周期安排： 玻璃廠項目如果按我司的規(guī)劃設(shè)想進(jìn)行調(diào)整后，項目總建筑面積為 26.81 萬平米,其中住宅面積約 25.01 萬平米，配套非營業(yè)性公建面積 1.5 萬平米，考慮配套的學(xué)校約1 萬平米由合作方建設(shè),我司建設(shè)約 0.5 萬平米的非營業(yè)性公建,可銷售住宅面積約25.01 萬平米。營業(yè)性公建 0.3 萬平米考慮招商或自收自支,不在開發(fā)計劃中體現(xiàn),該項目擬分四年開發(fā)： 1、2002 年開發(fā) 7 萬平米。 2、2003 年開發(fā) 7 萬平米。 3、2004 年開發(fā) 7 萬平米。 4、2

71、005 年開發(fā) 4.51 萬平米。 三.銷售周期安排銷售周期安排： 2002 年銷售 6 萬平米，結(jié)算 6 萬平米； 39 2003 年銷售 8 萬平米，結(jié)算 8 萬平米； 2004 年銷售 7 萬平米，結(jié)算 7 萬平米 2005 年銷售 4 萬平米，結(jié)算 4 萬平米。 第七章 投資收益分析 一一. . 成本預(yù)測成本預(yù)測 依據(jù)項目現(xiàn)狀條件、各專業(yè)配套收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其他政策性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、新城東區(qū)實(shí)際成本水平，在不考慮可售商業(yè)配套的情況下，估算該項目總投資 8.68 億元，單位可售面積完全成本 2892 元/平米，詳細(xì)構(gòu)成如下： 項 目 總成本(萬元） 單位成本 說 明 一、土地成本 31,394 1,

72、046 土地方補(bǔ)償費(fèi) 22,470 749 總用地 525 畝，每畝 42.8 萬元;地價中包含土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建/構(gòu)筑物、各種管線設(shè)施拆遷 合作方補(bǔ)償費(fèi) 1,000 33 與合作方初步確定。 出讓金 1,960 65 出讓面積 525 畝(35 萬平米)，評估價約 800 元/平米,應(yīng)按 17%計算，應(yīng)為 136 元/平米，污染企業(yè)外遷可優(yōu)惠到 7%，計 56 元/平米 大市政配套費(fèi) 5,033 168 建筑面積 18 萬平米*165 元/平米,其中含污水 26、雨水 39、煤氣 30、自來水 25、道路及其他 45 元/平米 交易費(fèi) 47 2 評估值的 0.21% 契稅 884

73、29 土地補(bǔ)償費(fèi)/出讓金/大配套之和的 3% 二、開發(fā)前期費(fèi) 5,205 173 勘察設(shè)計費(fèi) 1,190 40 報批報建費(fèi) 3,752 125 三通一平費(fèi) 122 4 場地具備道路場地平整，按新城標(biāo)準(zhǔn)考慮臨水 31 萬元臨電 92 萬元. 臨時設(shè)施費(fèi) 142 5 臨時圍墻 31 萬/臨時辦公室 50(裝修)/臨時圍板 61 萬 三、主體工程費(fèi) 28,500 950 新城東區(qū)多層簽約價 827 元/平米,變更及簽證 35 元/平米,本項目按 860元/平米考慮;另考慮 20 套樣板間 500 萬、考慮提高建造檔次 2200 萬,折 73 元/平米； 四、社區(qū)管網(wǎng)費(fèi) 11,943 398 40 給

74、排水系統(tǒng)費(fèi) 1,891 63 供暖系統(tǒng)費(fèi) 3,416 114 含換熱站建設(shè)費(fèi)、紅線外管網(wǎng)費(fèi) 25 元/平米、鍋爐房建設(shè)費(fèi) 40 元/平米、鍋爐房征地費(fèi) 17 元/平米；區(qū)內(nèi)工程費(fèi)為 40 元/平米； 室外燃?xì)庀到y(tǒng) 1,556 52 含氣源發(fā)展基金 20 元/平米、 區(qū)內(nèi)工程費(fèi) 28 元/平米、 灶表費(fèi) 3 元/平米； 室外高低壓 3,353 112 室外消防系統(tǒng) 92 3 室外智能系統(tǒng) 671 22 道路及廣場 763 25 新城此項造價約為 45.27 元/平方米. 綜合管網(wǎng)設(shè)計 203 7 工程費(fèi)的 2%。 五、園林環(huán)境 1,770 59 依設(shè)計方案的不同而不同 環(huán)境設(shè)計 161 5 環(huán)境

75、工程總造價*10% 綠化建設(shè)費(fèi) 1,220 41 區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出，新城約為 65 元/平方米 建筑小品 92 3 新城此項造價約為 5.6 元/平方米 圍墻建造費(fèi) 115 4 包括永久性圍墻、圍欄及大門,約為 500 元/延米,本項目圍墻約為 2300米 室外照明 92 3 室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈,新城此項造價約為 6.54 元/平方米 室外零星設(shè)施 92 3 各種指示牌、標(biāo)識牌、示意圖等,新城此項造價約為 3.15 元/平方米 六、公建配套費(fèi) 1,495 50 幼兒園 280 9 按 2000 平米考慮，每平米土建 1200 元，配置費(fèi) 200 元/平米 游泳池 450 15

76、網(wǎng)球場 75 3 建造成本及配套物品購置,一個標(biāo)準(zhǔn)尺寸的網(wǎng)球場為 40 萬 兒童游樂設(shè)施 240 8 土建、設(shè)備、各項設(shè)施, 非營業(yè)性公建 450 15 會所、居委會等 3000 平米，土建 1200 元/平米，設(shè)備及裝修 300 元/平米 七、直接費(fèi)合計 80,306 2,677 八、不可預(yù)見費(fèi) 808 27 直接成本*1% 九、開發(fā)間接費(fèi) 1,664 55 監(jiān)理費(fèi) 214 萬(7 元/平)/行政管理費(fèi) 960 萬(20 萬每月)/利息 730 萬 十、開發(fā)成本 82,778 2,759 十一、營銷費(fèi)用 3,990 133 銷售收入*3.5% 十二、總投資 86,768 2,892 二二.

77、.稅務(wù)分析稅務(wù)分析 41 天津地區(qū)通過公司爭取，一般可從政府取得靈活的優(yōu)惠稅收政策，目前興業(yè)發(fā)展公司享受所得稅 50%、營業(yè)稅 20%(區(qū)外項目均為 50%)的優(yōu)惠；住宅發(fā)展公司享受營業(yè)稅及所得稅50%的優(yōu)惠，目前初步計劃以住宅發(fā)展公司名義開發(fā)該項目，但能否實(shí)現(xiàn)稅收優(yōu)惠尚有一定的不確定性，保守測算，按國家法定稅率考慮： 1、 營業(yè)稅及附加：銷售收入的 5.05%； 2、 所得稅：稅前利潤的 33%； 3、 土地轉(zhuǎn)讓契稅：土地成本（拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金、大市政配套費(fèi)）的 3%； 即使按法定所得稅率，因天津公司虧損項目（業(yè)務(wù)）及公司本部費(fèi)用的存在，實(shí)際稅付可能遠(yuǎn)低于 33%，但從項目評價角度，暫

78、不考慮該因素。 三.經(jīng)濟(jì)效益分析經(jīng)濟(jì)效益分析 1.項目總體收益情況： 根據(jù)上述售價、成本及稅務(wù)測算，該項目總體經(jīng)營情況如下： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值單位數(shù)值（元元/m/m2 2） 項目總金額項目總金額（萬元萬元） 銷售收入 3800 114,000 直接成本 2649 80,306 總投資 2892 86,768 稅前利潤 716 21,475 稅后利潤 480 14,388 內(nèi)部收益率 51.53% 銷售凈利率 12.62% 總投資回報率 1658% 銷售毛利率 22.34% 獲利指數(shù) 1.12 資金峰值比例 0.06 地價支付貼現(xiàn)比 0.88 啟動資金獲利倍數(shù) 1.68 項目開發(fā)周期內(nèi)

79、各年的利潤體現(xiàn)如下表: 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2002 年 2003 年 2004 年 合計 結(jié)算面積（m2） 100,000 100,000 100,000 300,000 單位利潤(元/m2) 480 480 480 480 利潤(萬元) 4796 4796 4796 14,388 2.敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減變動比率。 1） 成本變動對各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響： 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 42 （100%） （95%） （90%） （105%） （110%） 單位成本(元/m2) 2,759.27 2,621.30 2,483.34 2,897.23 3,

80、035.19 總投資 86,767.95 82,429.56 78,091.16 91,106.35 95,444.75 項目利潤 25,465.05 29,803.44 34,141.84 21,126.65 16,788.25 稅后利潤 14,388.28 17,295.01 20,201.73 11,481.55 8,574.83 銷售凈利率% 12.62% 15.17% 17.72% 10.07% 7.52% 內(nèi)部收益率% 51.53% 54.24% 57.26% 49.08% 46.85% 2） 售價變動對各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響： 一、售價的影響 預(yù)計售價 預(yù)計售價 預(yù)計售價 預(yù)計售價

81、預(yù)計售價 敏感系數(shù) （100%） （95%） （90%） （105%） （110%） 銷售均價(元/m2) 3,800 3,610 3,420 3,990 4,180 營業(yè)收入 114,000 108,300 102,600 119,700 125,400 項目利潤 25,465 20,053 14,641 30,877 36,289 稅后利潤 14,388 10,762 7,136 18,014 21,641 銷售凈利率% 12.62% 9.94% 6.96% 15.05% 17.26% 內(nèi)部收益率% 51.53% 48.95% 46.38% 48.70% 56.68% 3） 容積率變動各項

82、指標(biāo)的變化 主要指標(biāo) 容積率（1.2） 容積率（1.0） 容積率（1.1） 容積率（1.3）容積率（1.4） 可售面積 （m2） 300,000.00 300,000.00 300,000.00 300,000.00 300,000.00 營業(yè)收入 114,000.00 97,500.00 105,875.00 117,000.00 122,500.00 總投資 86,767.95 78,412.00 82,436.00 93,641.00 100,316.00 項目利潤 25,465.05 18,154.00 22,082.00 21,441.00 19,987.00 稅后利潤 14,388

83、.28 9,490.00 12,122.00 11,692.00 10,718.00 銷售凈利率% 12.62%9.73% 11.45% 9.99%8.75% 內(nèi)部收益率% 51.53% 4.盈虧平衡點(diǎn)分析 （1） 保本售價：3046 元/m2 （2） 保本銷售率： 85.78% 5.項目收益水平綜合分析： 就項目本身的收益水平而言， 12.62%的銷售凈利率較高,但該項目尚存在以下操作層面上的因素對項目收益有較大影響： 1）稅務(wù)資源的充分運(yùn)用： 若實(shí)現(xiàn)用住宅發(fā)展公司或興業(yè)發(fā)展公司操作該項目， 取得營業(yè)稅及所得稅 50%的優(yōu) 43 惠，則可增加稅后利潤 5472 萬元，使項目銷售凈利率達(dá)到 1

84、7.42%; 2）成本中大、小市政配套費(fèi)、人防等政策性收費(fèi)均按政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)估算， 操作中尚存在一定減免可能； 3）地塊中有 27000 平米配套及商業(yè)用地地價已分?jǐn)傔M(jìn)住宅成本，但僅考慮 5000 平米非營業(yè)性公建，操作中，存在調(diào)整規(guī)劃、改建成住宅的可能；若學(xué)校改建住宅，增加住宅凈用地約 15000 平米，按 1.2 容積率計算，可增加住宅 1.8 萬平米，增加凈利潤2000 萬元。 總體上來看該項目收益水平相當(dāng)理想。 四四. .項目資金預(yù)測項目資金預(yù)測 1、 資金流量及有關(guān)指標(biāo)： 01 年 02 年 03 年 04 年 05 年 合計合計 一一、現(xiàn)金流入現(xiàn)金流入 銷售面積（m2） - 100,

85、000 100,000 100,000 - 300,000 平均售價(元/m2) - 15,200 15,200 15,200 - 45,600 銷售額 38,000 38,000 38,000 114,000 回款額 35,150 38,570 38,000 2,280 114,000 小計小計 35,150 38,570 38,000 2,280 114,000 現(xiàn)金流入現(xiàn)值 NPV - - - - - 89,784 二二、現(xiàn)金流出現(xiàn)金流出 - - - - - - 1、付地價款 8,091 11,320 11,983 31,394 2、付工程款 1,800 10,942 15,688 15

86、,751 5,540 49,721 3、開發(fā)間接費(fèi) 211 829 357 267 - 1,664 4、期間費(fèi)用 1,330 1,330 1,330 - 3,990 5、稅金 3,547 4,310 4,281 706 12,844 小小計 10,102 27,968 33,668 21,629 6,246 99,613 現(xiàn)金流出現(xiàn)值 NPV - 80,155 三三、凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量 -10,102 7,182 4,902 16,371 -3,966 14,387 四四、累計凈流量累計凈流量 -10,102 -2,920 1,982 18,353 14,387 14,387 五五、平均資金

87、占用平均資金占用 3,804 5,053 1,232 - - 六六、資金成本資金成本 245 325 570 七七、內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率 IRR 52% 八八、獲利指數(shù)獲利指數(shù) 1.12 九九、資金峰值比資金峰值比例例 0.06 十十、地價支付貼現(xiàn)比地價支付貼現(xiàn)比 0.88 44 十一十一、啟動資金獲利倍啟動資金獲利倍數(shù)數(shù) 1.68 2.資金缺口及解決辦法： 依據(jù)目前掌握情況及設(shè)想，預(yù)計該項目資金缺口為：2001 年 3 季度缺口 5000 萬元、4季度缺口 5000 萬元、2002 年 1 季度約 500 萬元，天津公司現(xiàn)有項目不能提供資金支持，希望總部結(jié)算中心支持。 第八章 可行性結(jié)論 一

88、一. .項目優(yōu)勢項目優(yōu)勢： （1）政府對梅江的宣傳導(dǎo)向，以及梅江項目自身的炒做，提升了河西區(qū)黑牛城道外側(cè)的地位，吸引了有效消費(fèi)群體的關(guān)注。宗地臨近梅江的區(qū)位，將有助于今后本案的營銷、推廣。 （2）的品牌已經(jīng)深得消費(fèi)者認(rèn)同，但由于在西南部市場一直未有開發(fā)項目，故造成了一定的追隨品牌的潛在客群存在， 宗地的開發(fā)， 將極充分的調(diào)動這部分潛在人群。 （3）的品牌及開發(fā)手法在天津處于一流水平，在競爭中處于有利位置。 （4）本案所在區(qū)域的購買力較強(qiáng)，中高檔市場發(fā)育較為成熟，據(jù)統(tǒng)計，今年上半年成交貨值在 30 萬元以上的產(chǎn)品占本區(qū)需求量的 52%， 占全市該檔次產(chǎn)品成交的 32%， 占全市該檔次產(chǎn)品成交之首

89、。 （5）宗地內(nèi)原廠區(qū)的植被極其豐富，且種植的相對規(guī)整，同時在項目周邊有大量的綠地 和水面，在項目規(guī)劃中便于利用。 二二. .項目劣勢項目劣勢： （1）但就本項目目前主要出行方向解放南路兩側(cè)來看，仍有天津油氈廠、天津無縫鋼管廠 45 等工廠企業(yè)，同時道路兩側(cè)房屋、綠化均較破舊，同友誼路沿線比較，差別較大，地 理位置不占據(jù)絕對優(yōu)勢。 （2）項目位于解放南路沿線的末端，距離外環(huán)線僅 1.25 公里，位置相對偏遠(yuǎn)，項目周邊 臨近配套、交通都不很完善和便利。 三三. .結(jié)論及建議結(jié)論及建議 該項目在城市西南部樹立了一個具有知名品牌、高品質(zhì)、高檔的大型規(guī)模社區(qū)，為 在天津又樹立一個標(biāo)志性產(chǎn)品，同時投資回報率較高，具有開發(fā)價值，該項目可行。