1、. 弱電智能化系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì). word 教育資料目 錄1.工程概況. 12.設(shè)計(jì)范圍. 13.系統(tǒng)整體架構(gòu) . 24.各系統(tǒng)設(shè)計(jì). 24.1光纜入戶系統(tǒng). 24.2樓宇可視對講系統(tǒng) . 24.2.1點(diǎn)位設(shè)計(jì). . 34.2.2系統(tǒng)傳輸設(shè)計(jì) . . 44.2.3系統(tǒng)功能. . 54.3視頻監(jiān)控系統(tǒng). 84.3.1系統(tǒng)布點(diǎn)： . . 84.3.2系統(tǒng)傳輸規(guī)劃 . . 94.3.3系統(tǒng)供電. . 94.3.4中心管理設(shè)計(jì) . . 94.4周界紅外報(bào)警系統(tǒng) . 104.4.1系統(tǒng)概述. . 104.4.2系統(tǒng)設(shè)計(jì). . 104.4.3系統(tǒng)功能. . 114.5一卡通系統(tǒng)（含門禁、停車場管理） . 12

2、4.5.1門禁系統(tǒng). . 124.5.2停車場管理系統(tǒng)（紙票機(jī) +IC 卡讀卡） . 134.6總平背景音樂系統(tǒng) . 184.7離線式電子巡查系統(tǒng) . 194.8電梯五方對講系統(tǒng) . 194.9無線對講機(jī)信號(hào)覆蓋系統(tǒng) . 194.9.1項(xiàng)目需求. . 194.9.2設(shè)計(jì)原則. . 204.9.3系統(tǒng)設(shè)計(jì). . 204.10防雷接地及監(jiān)控UPS供電系統(tǒng) . 21. word 教育資料4.11總平管網(wǎng)系統(tǒng). 225.暫需要討論確定的問題 . 226.物業(yè)管理應(yīng)用建議 . 236.1行業(yè)背景. 236.2產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀. 236.3小區(qū)內(nèi)部發(fā)展現(xiàn)狀 . 246.4大型物業(yè)公司的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型 . 246.5

3、解決方案. 256.5.1項(xiàng)目實(shí)施方式 . . 256.5.2系統(tǒng)介紹. . 256.5.3功能介紹. . 26. word 教育資料1. 工程概況【旭和?三佳悅都】工程項(xiàng)目位于蓉都大道（大件路）沿線，距離新都城區(qū)約4.5公里，北臨錦水河，東臨潤揚(yáng) - 雙河鷺島小區(qū)，南鄰美侖花園酒店，西鄰蓉都大道（大件路） 。地處北部新城核心區(qū)域， 雄踞交通大動(dòng)脈蓉都大道門戶位置，與興城大道、蜀龍大道以及地鐵三號(hào)線完美貫通，實(shí)現(xiàn)3 分鐘直達(dá)新都主城區(qū)， 15 分鐘對接成都市中心。項(xiàng)目總建筑面積約72915.72 平方米。其中 1 棟為多層商業(yè)（共計(jì)4 層） ，2 棟、3棟、4 棟為一類高層住宅，住宅建筑面積3

4、4239.52 平方米，地上商業(yè)建筑面積8589.51平方米（含 1 棟商業(yè)樓）；地下一層之夾層由汽車庫和自行車庫組成，地下一、二層為設(shè)備用房和汽車庫， 自行車庫，其中地下一層含超市及商鋪 （建筑面積共 5340.62 平方米） ，地下室建筑面積 29937.30 平方米。整個(gè)小區(qū)共計(jì)住戶421戶，小區(qū)出入口共計(jì)3 處，住宅區(qū)設(shè)計(jì)為封閉式管理，1#樓商業(yè)樓開放式管理；整個(gè)項(xiàng)目停車為住宅與商業(yè)共用地下停車庫。弱電信息機(jī)房：位于地下一層，面積約27平方米。消防控制室：位于4 棟地下室一層之夾層，面積約76 平方米。2. 設(shè)計(jì)范圍【旭和?三佳悅都】 弱電初步規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容為： 對各個(gè)弱電子系統(tǒng)平面點(diǎn)位

5、規(guī)劃設(shè)計(jì)布點(diǎn)，主要包含系統(tǒng)如下：光纜入戶系統(tǒng)樓宇可視對講系統(tǒng)視頻監(jiān)控系統(tǒng)周界紅外報(bào)警系統(tǒng)一卡通系統(tǒng)（含門禁、人行通道閘、停車場管理）總平背景音樂系統(tǒng)離線式電子巡查管理系統(tǒng). word 教育資料電梯五方通話系統(tǒng)無線對講機(jī)信號(hào)覆蓋系統(tǒng)機(jī)房防雷接地及監(jiān)控UPS集中供電系統(tǒng)總平管網(wǎng)系統(tǒng)3. 系統(tǒng)整體架構(gòu)整個(gè)小區(qū)智能化安防管理系統(tǒng)主干基于光纜傳輸，樓宇對講、視頻監(jiān)控、單元門禁系統(tǒng)主干均采用單模多芯光纜傳輸（距離超過 100 米時(shí)） ，距離低于 100 米時(shí)采用模擬信號(hào)傳輸，由中心引至各單元采用光纜傳輸既能降低成本，還可保證系統(tǒng)的穩(wěn)定性、傳輸信號(hào)的高質(zhì)量。停車場系統(tǒng)采用1 根室外 4 芯光纜聯(lián)網(wǎng)，電梯五方

6、通話及背景音樂系統(tǒng)采用模擬線路傳輸。4. 各系統(tǒng)設(shè)計(jì)根據(jù)現(xiàn)行弱電智能化系統(tǒng)的技術(shù)發(fā)展趨勢，本次設(shè)計(jì)智能化系統(tǒng)整體結(jié)構(gòu)規(guī)劃如下：4.1光纜入戶系統(tǒng)住戶室內(nèi)水平入戶采用單芯皮線光纜入戶，在豎井內(nèi)根據(jù)各層住戶數(shù)量選用24/48口光纜交接箱，樓層交接箱、系統(tǒng)主干及戶內(nèi)ONU 設(shè)備由通訊運(yùn)營商負(fù)責(zé)實(shí)施。4.2樓宇可視對講系統(tǒng)整個(gè)系統(tǒng)采用半數(shù)字傳輸方式， 即：在小區(qū)管理中心與各棟之間采用TCP/IP 聯(lián)網(wǎng)方式，各樓棟內(nèi)部采用總線制傳輸方式。. word 教育資料組網(wǎng)示意圖4.2.1點(diǎn)位設(shè)計(jì)本小區(qū)共計(jì)住戶421戶，每戶室內(nèi)設(shè)置7 寸彩色可視室內(nèi)分機(jī)1 臺(tái)；廚房設(shè)置煤氣探測器（電源由強(qiáng)電提供220V） ；臥室

7、設(shè)置緊急報(bào)警按鈕。每單元主入口設(shè)置內(nèi)置門禁讀卡器的彩色可視單元門口機(jī)，落地式機(jī)架安裝；其余出入口采用一體式門禁讀卡器；采用進(jìn)單元刷卡、密碼、呼叫管理中心開鎖，出單元按出門按鈕管理方式；在小區(qū)人行主出入通道設(shè)置1 臺(tái)小區(qū)圍墻機(jī)；系統(tǒng)門禁讀卡器的選用與停車場廠家同品牌，實(shí)現(xiàn)一卡通功能，門鎖采用磁力鎖。. word 教育資料位置層數(shù)每層戶數(shù)總戶數(shù)單元門口機(jī)室內(nèi)分機(jī)圍墻機(jī)1#樓（商業(yè)樓）2#樓22 6 132 6 132 3#樓29 5 145 8 145 4#樓24 6 144 8 144 總平1 合計(jì)421 22 421 1 -本項(xiàng)目共計(jì)住宅樓3 棟，計(jì) 421 戶；根據(jù)小區(qū)的戶型結(jié)構(gòu)和甲方的具體

8、要求，我們設(shè)計(jì)采用總線型半數(shù)字化聯(lián)網(wǎng)（即主干基于 TCP/IP 通信協(xié)議的樓宇對講系統(tǒng)） 彩色可視對講門禁系統(tǒng)。 可以實(shí)現(xiàn)呼叫、 對講、監(jiān)視、報(bào)警，并有多種方式開鎖單元門鎖 （鑰匙、分機(jī)、密碼、感應(yīng)卡）等功能，達(dá)到綜合管理的最佳要求。并在未來小區(qū)升級(jí)為全數(shù)字化社區(qū)時(shí)，利用小區(qū)現(xiàn)有的局域網(wǎng)綜合布線系統(tǒng)，以極少的設(shè)備投資即可升級(jí)為標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)字化社區(qū)。系統(tǒng)基本配置如下：1. 每個(gè)住宅樓單元口安裝彩色可視門口機(jī)，地下室安裝彩色可視門口機(jī) ( 地下室是否安裝彩色可視門口機(jī) )，共計(jì) 22 臺(tái)。門口機(jī)采用落地式機(jī)架安裝方式，預(yù)留門禁刷卡。并配置電磁鎖、閉門器、門磁等。2. 小區(qū)的設(shè)備管理房安裝1 臺(tái)彩色可視

9、管理機(jī)。3. 每個(gè)住戶室內(nèi)安裝彩色7 寸可視室內(nèi)機(jī) 1 臺(tái)；具有 2 防區(qū)報(bào)警，外接緊急報(bào)警按鈕及煤氣探測器。4.2.2系統(tǒng)傳輸設(shè)計(jì)（1）水平入戶線水平入戶線是從各樓層的樓層信號(hào)分支隔離器到住戶分機(jī)之間的連接線纜。系統(tǒng)采用敷設(shè)國標(biāo)超五類網(wǎng)絡(luò)線纜（CAT 5e UTP ）1 根。. word 教育資料（2）豎井主干線豎井主干線為門口機(jī)到每個(gè)樓層信號(hào)分支隔離器之間的垂直連接線纜。系統(tǒng)主要采用三芯線（RVV3*0.5 mm2 ） 與視頻線（SYV-75-3） 和電源線（RVV2*1.0mm2 ） 。（3）聯(lián)網(wǎng)主干線聯(lián)網(wǎng)主干線是從管理中心到各樓棟的單元門口機(jī)之間的連接線纜。系統(tǒng)主要采用室外多芯單模光纖

10、1 根（若實(shí)際樓棟與管理中心機(jī)房的距離較近可使用國標(biāo)六類網(wǎng)絡(luò)線）。（4）電源線單元門口機(jī)電源線采用 （RVV-3 1.0mm2 ） ； 豎井內(nèi)系統(tǒng)電源線采用 （RVV-2*1.0 mm2 ） ，室內(nèi)分機(jī)供電電源集中放置于樓層豎井電源箱內(nèi)。4.2.3系統(tǒng)功能彩色可視對講功能來訪者與住戶通話：來訪者通過門口機(jī)撥通住戶室內(nèi)機(jī)，住戶室內(nèi)機(jī)振鈴，住戶摘機(jī)可與來訪者實(shí)現(xiàn)雙向?qū)χv；來訪者與管理員通話：來訪者通過門口機(jī)，可呼叫管理機(jī)，與管理員實(shí)現(xiàn)雙向?qū)χv；管理員與住戶通話：管理中心有事通知住戶，也可通過管理機(jī)撥通住戶室內(nèi)機(jī)，與住戶實(shí)現(xiàn)雙向?qū)χv；來訪者，住戶，管理員三方通話，均雙向保密。門禁開鎖功能住戶確認(rèn)來訪

11、者后，按開鎖可實(shí)現(xiàn)遙控開鎖；管理員可通過管理機(jī)遙控開啟各樓棟門鎖；. word 教育資料感應(yīng)卡開鎖功能：住戶使用感應(yīng)卡可開啟本樓棟大門，該感應(yīng)卡應(yīng)與一卡通系統(tǒng)中的其他卡通用。密碼開鎖功能：住戶通過密碼即可開啟本樓棟大門，且用戶能隨時(shí)更改自己的密碼，安全、方便，忘記密碼可通過管理中心重新設(shè)置。住戶求救報(bào)警功能當(dāng)住戶發(fā)生緊急情況時(shí)，可按住戶室內(nèi)機(jī)上“緊急求救”按鍵2 秒（防誤觸保護(hù)功能），求救信號(hào)馬上傳至管理中心， 管理機(jī)馬上配合顯示發(fā)生事故的住房號(hào)，使住戶得到及時(shí)的支援。在任何情況下，按下室內(nèi)機(jī)緊急報(bào)警鍵，都可優(yōu)先報(bào)警到管理中心。也可外接求救按鈕實(shí)現(xiàn)按按鈕立即進(jìn)行報(bào)警。安防報(bào)警功能系統(tǒng)提供 2

12、防區(qū)報(bào)警接入 （煤氣探測器、 緊急求救按鈕）。如廚房煤氣發(fā)生泄漏、家中發(fā)生事故等，可及時(shí)報(bào)警到小區(qū)保安中心，小區(qū)專職安保人員第一時(shí)間上門處理警情，最大程度地保護(hù)業(yè)主的人身及財(cái)產(chǎn)安全；故障隔離功能真正的戶戶故障隔離功能，故障率低。所有室內(nèi)機(jī)線路的音頻、視頻、控制信號(hào)、電源等通通實(shí)現(xiàn)故障隔離， 即使任何住戶裝修引起線路短路、斷路，均不影響系統(tǒng)和其他用戶的正常使用，以保證系統(tǒng)運(yùn)行的穩(wěn)定性。智能家居控制接口（擴(kuò)展）室內(nèi)智能室內(nèi)機(jī)帶智能家居控制接口, 后期入住業(yè)主可通過自行購買模塊實(shí)現(xiàn)任意控制家中的燈光、窗簾及紅外控制設(shè)備空調(diào)、電視、DVD 、音響等家用電器設(shè)備，實(shí)現(xiàn)家居生活的真正智能化。. word

13、教育資料無電待機(jī)功能可視室內(nèi)機(jī)待機(jī)狀態(tài)不通電，實(shí)現(xiàn)無電待機(jī)技術(shù)，既省電省錢又延長設(shè)備的使用壽命。可視室內(nèi)機(jī)每天通電使用時(shí)間不超過10 分鐘。物業(yè)綜合管理功能在小區(qū)物業(yè)管理處設(shè)立的管理機(jī)，可自動(dòng)記錄100 個(gè)記錄，可使管理員足不出戶，完成訪客和管理員、管理員和住戶、訪客和住戶通話，及管理員、住戶的開門，使物業(yè)管理更完善，提高了小區(qū)整體管理效率。系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)和多媒體功能一臺(tái)管理機(jī)可聯(lián)網(wǎng)999個(gè)門口機(jī)，每臺(tái)門口機(jī)可接入9999臺(tái)室內(nèi)機(jī)。管理中心具有標(biāo)準(zhǔn)RS232接口，可與電腦聯(lián)接，可實(shí)現(xiàn)下列功能：、顯示小區(qū)平面圖。、住戶信息查詢。、記錄緊急呼叫信息，實(shí)時(shí)打印報(bào)表。. word 教育資料4.3視頻監(jiān)控系統(tǒng)

14、管理中心位于4#樓地下一層夾層消防控制室，系統(tǒng)整體結(jié)構(gòu)采用光纜+模擬線傳輸方式，其中距離較遠(yuǎn)時(shí)系統(tǒng)主干光纜可與對講系統(tǒng)光纜共用，以節(jié)約成本；在前端適當(dāng)位置安裝視頻光端機(jī)，視頻光端機(jī)附近的攝象機(jī)可就近引入視頻光端機(jī)內(nèi)傳回管理中心。4.3.1系統(tǒng)布點(diǎn)：在小區(qū)內(nèi)部每單元電梯前室、各樓梯進(jìn)出口、商業(yè)走道、電梯轎箱、室外園區(qū)、地下車庫等位置設(shè)置監(jiān)視攝像機(jī)。單元一層電梯前室及樓梯口采用彩色紅外半球攝象機(jī)；商業(yè)走道采用一體化球機(jī)+彩色半球 +紅外槍式攝象機(jī)；電梯內(nèi)選用電梯半球型攝象機(jī)；室外園區(qū)選用彩色紅外槍式攝象機(jī)；地下室內(nèi)選用彩色紅外槍式攝象機(jī)；攝像機(jī)總計(jì) 242 臺(tái)，采用分辨率 600 線攝像機(jī)，清晰度

15、高，要求照度低，輸出信號(hào)信噪比高，能夠滿足長時(shí)間監(jiān)視的需求，紅外距離按使用點(diǎn)的監(jiān)視距離選擇。位置彩色紅外半球彩色紅外槍機(jī)電梯攝象機(jī)一體式球機(jī)地下一層夾層29 3 地下一層44 3 地下二層42 1#商業(yè)樓52 22 2 3 2# 5 5 3 3# 3 4 2 4# 3 6 2 總平12 合計(jì)63 164 9 6 . word 教育資料4.3.2系統(tǒng)傳輸規(guī)劃傳輸系統(tǒng)：視頻線、控制線、單模多芯光纜、視頻光端機(jī)、單元設(shè)備箱等組成。系統(tǒng)傳輸：由管理中心敷設(shè)至各單元地下一層設(shè)備箱內(nèi)的視頻光端機(jī)線采用與對講系統(tǒng)共用的多芯單模光纜，前端攝象機(jī)引至就近單元的視頻光端機(jī)線采用SYV75-5線，電源線采用 RVV

16、2*1.0線纜。4.3.3系統(tǒng)供電根據(jù)多年工程經(jīng)驗(yàn)以及此次安保工程系統(tǒng)特點(diǎn)，我們采用系統(tǒng)集中式供電。整個(gè)視頻監(jiān)控系統(tǒng)配備 UPS 電源，由機(jī)房引出強(qiáng)電電纜YJV3*4經(jīng)強(qiáng)電橋架到各單元配電箱， 變壓后輸出至前端攝象機(jī)，保證系統(tǒng)在停電后也能正常使用；在攝像機(jī)終端采用變壓器進(jìn)行交流 220V轉(zhuǎn)直流 12V或者交流 24V。對于前端攝像機(jī)的供電要求的不同，采取不同的供電電源，半球攝像機(jī)及云臺(tái)采用相同的供電設(shè)備，如12V直流或 24V交流供電。4.3.4中心管理設(shè)計(jì)后端控制部分是整個(gè)系統(tǒng)的“心臟”和“大腦”，是實(shí)現(xiàn)整個(gè)系統(tǒng)功能的指揮中心。控制部分主要由總控制臺(tái)組成。總控制臺(tái)中主要的功能有：視頻信號(hào)放大

17、與分配、圖像信號(hào)的切換、圖像信號(hào)的記錄、前端攝像機(jī)的控制等等。本次系統(tǒng)中心建設(shè)主要針對以16路 DVR 為核心的監(jiān)控方案。監(jiān)控中心接收各監(jiān)控點(diǎn)位的攝像機(jī)傳送的視頻信號(hào)，通過監(jiān)控中心視頻分配放大系統(tǒng)，將信號(hào)分配傳輸至矩陣切換主機(jī)及DVR 錄象機(jī)，分別進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)視與錄像保存；本次規(guī)劃設(shè)計(jì)攝象機(jī)數(shù)量為242臺(tái)，因此管理中心采用16 臺(tái) 16 路 DVR錄象機(jī)進(jìn)行視頻圖象記錄，保存時(shí)間按30天配置，采用 256 進(jìn) 16 出視頻距陣進(jìn)行畫面的電視墻顯. word 教育資料示，配置 12+4電視墻（ 12 臺(tái) 22 寸液晶監(jiān)視器， 4 臺(tái) 46寸液晶拼接屏），6 機(jī)位操作臺(tái)。因錄象機(jī)數(shù)量較多， 再配置

18、1 臺(tái)視頻管理電腦對16 臺(tái) DVR進(jìn)行視頻管理， 監(jiān)控主控電腦可通過由交換機(jī)組成的局域網(wǎng)訪問DVR ，通過網(wǎng)絡(luò)即可對錄像文件進(jìn)行回訪、錄像文件的下載與實(shí)時(shí)監(jiān)視。4.4周界紅外報(bào)警系統(tǒng)4.4.1系統(tǒng)概述按照安全防范之有關(guān)規(guī)定，我們設(shè)計(jì)了此套周界紅外報(bào)警系統(tǒng)方案。該系統(tǒng)及配套設(shè)備擬達(dá)到如下要求：(1)可防止人員非法進(jìn)入防范區(qū)域；(2)防盜裝置外形美觀，設(shè)備均符合中國及國際質(zhì)量認(rèn)證；(3)具有全天候報(bào)警功能，重點(diǎn)部位報(bào)警；(4)選用設(shè)備符合國內(nèi)及國際標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證，適應(yīng)中國國情；(5)整個(gè)系統(tǒng)全部采用先進(jìn)設(shè)備，技術(shù)領(lǐng)先，可靠性高，使用簡便，經(jīng)久耐用，配套性好，具有一定的自我防護(hù)能力。4.4.2系統(tǒng)設(shè)計(jì)根

19、據(jù)我司多年項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計(jì)采用紅外對射探測器，總線傳輸方式，可支持實(shí)現(xiàn)監(jiān)控與報(bào)警聯(lián)動(dòng)，可支持語音報(bào)警提示功能。報(bào)警信號(hào)引入消防控制室。整個(gè)系統(tǒng)用一臺(tái)總線報(bào)警主機(jī)進(jìn)行控制，根據(jù)現(xiàn)場的實(shí)際情況將住宅圍墻段分為6個(gè)防區(qū)，可分別進(jìn)行布撤防操作。在周界安裝 60 米紅外對射探測器， 防止非法入侵。 主機(jī)通過總線擴(kuò)展模塊進(jìn)行防區(qū). word 教育資料擴(kuò)展（如總線長度超過1200 米，要用總線延展進(jìn)行擴(kuò)展） 。 當(dāng)有報(bào)警事件發(fā)生時(shí)， 接警主機(jī)會(huì)顯示出報(bào)警地段，值班人員根據(jù)顯示信息可以迅速趕到現(xiàn)場，進(jìn)行處理。系統(tǒng)結(jié)構(gòu)圖：4.4.3系統(tǒng)功能整個(gè)系統(tǒng)用一臺(tái)總線報(bào)警主機(jī)進(jìn)行控制，根據(jù)現(xiàn)場的實(shí)際情況將住宅圍墻段分為2

20、7個(gè)防區(qū)，可分別進(jìn)行布撤防操作。系統(tǒng)的特點(diǎn)是性能可靠，功能強(qiáng)大，安裝簡單，操作方便，尤其適合于需要集中控制報(bào)警信息的場合。當(dāng)有報(bào)警事件發(fā)生時(shí)，接警主機(jī)會(huì)顯示出報(bào)警地段，值班人員根據(jù)顯示信息可以迅速趕到現(xiàn)場，進(jìn)行處理。總線信號(hào)線防區(qū)模塊紅外探測器控制鍵盤報(bào)警主機(jī)防區(qū)模塊紅外探測器. word 教育資料4.5一卡通系統(tǒng)（含門禁、停車場管理）整個(gè)一卡通系統(tǒng)控制包括門禁、人行通道閘、停車場管理系統(tǒng)的一卡通用管理，遵循四大設(shè)計(jì)原則 （先進(jìn)性、安全性、實(shí)用性、兼容性及擴(kuò)充性），采用模塊化的架構(gòu)方式，由 RS485總線鏈接到一卡通系統(tǒng)管理中心，通過一卡通系統(tǒng)平臺(tái)統(tǒng)一管理。4.5.1門禁系統(tǒng)系統(tǒng)主干結(jié)構(gòu)采用4

21、85總線通訊方式，即通過 RVVP-2*1.0 線纜將管理中心與各單元門禁讀卡器連接，實(shí)現(xiàn)對單元門控制管理。4.5.1.1點(diǎn)位設(shè)計(jì)各單元點(diǎn)位設(shè)置：（1）單元 1 層、地下室：主次出入口采用嵌入式門禁，嵌入對講門口機(jī)內(nèi)安裝；其余出入口采用一體式門禁讀卡機(jī)。（2）園區(qū)非機(jī)動(dòng)車及人行出入口： 2#樓旁邊非機(jī)動(dòng)車出入口設(shè)置1 套 2 臺(tái)箱式擺閘機(jī)管理非機(jī)動(dòng)車出入； 3#樓與 4#樓之間的出入通道設(shè)置2 套 4 臺(tái)箱式擺閘機(jī)管理人員及進(jìn)出非機(jī)動(dòng)車輛通行。另外2 個(gè)為消防通道，不考慮設(shè)置擺閘機(jī)。設(shè)計(jì)重點(diǎn)：一卡：所有系統(tǒng)用戶都配備一張身份識(shí)別卡，用于在社區(qū)中所有生活、工作行為中的身份確認(rèn)及專業(yè)應(yīng)用。多點(diǎn)發(fā)卡

22、：可在總中心、物業(yè)中心等位置設(shè)置發(fā)卡點(diǎn)，卡片數(shù)據(jù)統(tǒng)一共享。發(fā)卡點(diǎn)一旦注冊，各應(yīng)用子系統(tǒng)管理機(jī)自動(dòng)生成，不需到到其他區(qū)域各分控子系統(tǒng)重復(fù)發(fā)卡。發(fā)卡點(diǎn)一旦辦理掛失，注銷手續(xù)，各應(yīng)用子系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)收到訊息，并轉(zhuǎn)發(fā)給各智能終端產(chǎn)生黑名單，防止非法使用。. word 教育資料4.5.1.2系統(tǒng)主要功能：授權(quán)管理：通過管理主機(jī)預(yù)先編程設(shè)置，系統(tǒng)能對持卡人的通行權(quán)限進(jìn)行有效性授權(quán)（進(jìn)/ 出等級(jí)設(shè)置），設(shè)置卡的有效使用時(shí)間和范圍（允許進(jìn)入的區(qū)域）。報(bào)表功能：系統(tǒng)可對所有的出入、報(bào)警、故障事件做記錄，并根據(jù)需要分類查詢，為其他管理工作提供數(shù)據(jù)依據(jù)。監(jiān)控功能：管理主機(jī)可遙控所有門禁鎖的開/ 關(guān)，詳細(xì)記錄每次開門的時(shí)

23、間、日期、進(jìn)出人員的卡號(hào)、姓名、隸屬單元等資料。支持?jǐn)?shù)據(jù)文件聯(lián)網(wǎng)共享， 網(wǎng)絡(luò)上的用戶 / 工作站通過授權(quán)， 可按等級(jí)對系統(tǒng)進(jìn)行管理和控制。報(bào)警功能：當(dāng)出現(xiàn)異常情況時(shí)，系統(tǒng)具有報(bào)警功能。如：強(qiáng)行開門、門長時(shí)間不關(guān)、通信中斷、設(shè)備被拆、設(shè)備故障、用已失效或失竊的卡開門等，管理主機(jī)會(huì)發(fā)出報(bào)警信號(hào)，電子地圖顯示案發(fā)地點(diǎn)，同時(shí)記錄在案。查詢功能：當(dāng)讀卡器上有人刷卡時(shí)， 控制中心的 PC機(jī)上顯示出持卡人的照片及讀卡信息，以供保衛(wèi)人員核對是否本人持卡。聯(lián)動(dòng)控制功能：與火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)：火災(zāi)時(shí)，由火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)提供無源觸點(diǎn)信號(hào)聯(lián)動(dòng)門禁系統(tǒng)控制門的開啟。4.5.2停車場管理系統(tǒng)（紙票機(jī)+IC 卡讀卡）4.

24、5.2.1系統(tǒng)需求根據(jù)項(xiàng)目情況分析， 本項(xiàng)目地下車庫為商業(yè)業(yè)主、 小區(qū)住戶、 商業(yè)客戶提供停車區(qū)，出入口設(shè)備應(yīng)提供給固定用戶和臨時(shí)用戶車輛使用。在提供給臨時(shí)用戶使用時(shí)，要求應(yīng)能對車輛進(jìn)行自動(dòng)計(jì)費(fèi)管理的自動(dòng)化設(shè)備。對固定用戶的車輛應(yīng)實(shí)行固定收費(fèi)管理，臨時(shí)進(jìn)出車場的車輛則實(shí)行臨時(shí)收費(fèi)管理，. word 教育資料因此，車場的進(jìn)出管理系統(tǒng)必須滿足固定車和臨時(shí)收費(fèi)功能。另外，為了有效考慮進(jìn)行集中管理，并且避免高峰時(shí)期交通堵塞等問題，對固定車輛采用紙票機(jī) +IC 卡讀卡 的管理方式。固定車用戶可根據(jù)占用車位情況實(shí)行月租或買斷車位管理，也可根據(jù)需要實(shí)行儲(chǔ)值扣費(fèi)的方式。對臨時(shí)車輛實(shí)行計(jì)時(shí)收費(fèi)管理方式，在入口處

25、取票進(jìn)入，出場時(shí)交費(fèi)。4.5.2.2系統(tǒng)設(shè)計(jì)本項(xiàng)目車輛出入口共計(jì)2 處，設(shè)計(jì)考慮設(shè)置2 套標(biāo)準(zhǔn) 1 進(jìn) 1 出車輛管理系統(tǒng)，具體考慮如下：（1） 位于 2#樓旁車行通道寬度為10 米，設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)一進(jìn)一出車輛管理系統(tǒng)；（2） 位于 4#樓旁車行通道寬度為10 米，設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)一進(jìn)一出車輛管理系統(tǒng)；（3） 整個(gè)系統(tǒng)采用 4 芯單模光纜由管理中心聯(lián)網(wǎng)至出口崗?fù)ぃ瑢?shí)現(xiàn)中心統(tǒng)一發(fā)卡授權(quán)、報(bào)表打印等操作。4.5.2.3系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)方式入口部分入口部分主要由入口票箱(內(nèi)含感應(yīng)式卡讀寫器 ) 、近距離讀卡器、高速道閘、車輛檢測線圈等組成。臨時(shí)車進(jìn)入停車場時(shí)， 讀卡后，高速道閘起欄放行車輛，語音系統(tǒng)提示“歡迎光臨”等聲音

26、，車輛通過車輛檢測線圈后自動(dòng)放下欄桿。月租卡車輛進(jìn)入停車場時(shí)，司機(jī)把月租卡在入口票箱感應(yīng)區(qū)距離內(nèi)掠過，入口票箱內(nèi)卡讀寫器讀取該卡的特征和有關(guān)信息，判斷其有效性（指的是：月卡使用期限、卡類、卡號(hào)合法性；）若有效，高速道閘起欄放行車輛，語音系統(tǒng)提示“歡迎光臨”等聲音，車輛通過車輛檢測線圈后自動(dòng)放下欄桿；若無效，不允許入場。. word 教育資料出口部分小區(qū)主出口部分主要由出口票箱( 內(nèi)含感應(yīng)式卡讀寫器、 主控制器 ) 、 近距離讀卡器、高速道閘、車輛檢測線圈等組成組成。臨時(shí)車駛出停車場出口時(shí)，在出口處，司機(jī)將非接觸式卡交給收費(fèi)員，司機(jī)把月租卡在出口票箱感應(yīng)器感應(yīng)距離內(nèi)掠過，收費(fèi)電腦根據(jù)卡紀(jì)錄信息自

27、動(dòng)計(jì)算出應(yīng)交費(fèi)，提示司機(jī)交費(fèi)， 收費(fèi)員確認(rèn)無誤后收費(fèi)， 按確認(rèn)鍵， 語音系統(tǒng)提示“謝謝，祝您一路平安！”等聲音，高速道閘升起。車輛通過埋在車道下的車輛檢測線圈后，電動(dòng)欄桿自動(dòng)落下。月租卡車輛駛出停車場時(shí)，司機(jī)把月租卡在出口票箱感應(yīng)器感應(yīng)距離內(nèi)掠過，出口票箱內(nèi)卡讀卡器讀取該卡的特征和有關(guān)卡信息，判別其有效性，語音系統(tǒng)提示“謝謝，祝您一路平安！”等聲音，高速道閘起欄放行車輛，車輛感應(yīng)器檢測車輛通過后，欄桿自動(dòng)落下；若無效，則報(bào)警，不允許放行。收費(fèi)控制處收費(fèi)控制處設(shè)備由收費(fèi)控制電腦、手動(dòng)按鈕、語音提示系統(tǒng)、語音對講系統(tǒng)組成。操作員通過收費(fèi)控制電腦負(fù)責(zé)對臨時(shí)卡、月租卡、特殊卡進(jìn)行管理和收費(fèi)，通過圖象對

28、比識(shí)別功能減少車型及車牌的識(shí)別和讀寫時(shí)間，提高車輛出入的車流速度。圖像對比與卡配合使用，徹底達(dá)到防盜車的目的。進(jìn)出圖像存檔，杜絕了謊報(bào)免費(fèi)車輛。 “一車一卡” ：嚴(yán)密控制持卡者進(jìn)出停車場的行為。 ，對出入口進(jìn)行智能管理，還負(fù)責(zé)對報(bào)表打印機(jī)發(fā)出相應(yīng)控制信號(hào)，同時(shí)完成車場數(shù)據(jù)采集下載、查詢打印報(bào)表、統(tǒng)計(jì)分析、系統(tǒng)維護(hù)和月租卡發(fā)售功能。入口手動(dòng)按鈕、 出口手動(dòng)按鈕主要對出入口道閘的智能控制, 可進(jìn)行抬閘， 放閘，停止三個(gè)功能。語音提示系統(tǒng)、語音對講系統(tǒng)只要是操作員和司機(jī)之間的交流和收費(fèi)時(shí)的友好提示。. word 教育資料4.5.2.4系統(tǒng)功能停車場系統(tǒng)為管理機(jī)/ 服務(wù)器體系結(jié)構(gòu)，一級(jí)網(wǎng)絡(luò)為計(jì)算機(jī)局域

29、網(wǎng)；二級(jí)網(wǎng)絡(luò)為RS485總線控制網(wǎng)絡(luò)。自動(dòng)圖像對比功能在每個(gè)出入口處配置彩色車牌攝像機(jī)，采取車輛拍照對比。在車輛入場時(shí)，自動(dòng)攝取車輛外型、顏色、車牌號(hào)碼等圖像信息，出場時(shí)將出口攝取的車輛圖像自動(dòng)與入口圖像進(jìn)行比較，信息一致時(shí)，車輛才予放行，確保車輛安全。發(fā)卡功能對臨時(shí)車輛手動(dòng)發(fā)卡或自動(dòng)取卡片可實(shí)現(xiàn)有車按鈕取卡、無車按鈕不出卡和電腦確認(rèn)出卡方式。車輛管理卡按使用分為：管理員卡、貴賓卡、月卡、儲(chǔ)值卡、臨時(shí)卡、系統(tǒng)調(diào)試卡等。電子顯示屏配置 LED顯示屏，可顯示溫馨提示、讀卡信息、剩余車位顯示等。語音提示、對講可提示請讀卡、收費(fèi)金額、卡有效期等信息、可與出口收費(fèi)管理人員通話。防砸人、車功能采用專用紅外

30、線或超聲波技術(shù)配合車輛檢測器實(shí)現(xiàn)防砸人、車功能，即人或車在道閘下，閘桿就不會(huì)下落，人或車輛離開后，閘桿自動(dòng)下落。管理功能在管理軟件界面上可控制擋車器的開、關(guān)、停，控制自動(dòng)出卡出卡；實(shí)時(shí)檢測擋車器的工作狀態(tài)；實(shí)時(shí)檢測自動(dòng)出卡機(jī)的工作狀態(tài)，實(shí)時(shí)車輛檢測器的工作狀態(tài)及感應(yīng)線. word 教育資料圈上是否有車輛存在并以生動(dòng)形像的方式顯示。通過簡單的鼠標(biāo)點(diǎn)擊， 可以輕松的進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)置， 如有/ 無圖像對比系統(tǒng)、 數(shù)據(jù)保留時(shí)間、選擇授權(quán)發(fā)卡的設(shè)備、收費(fèi)方式、是/ 否滿位提示等。出入口控制機(jī)的機(jī)號(hào)和相關(guān)功能設(shè)置都采用撥碼開關(guān)方式，結(jié)合管理軟件可簡單的將其出入口設(shè)備互換工作模式，也可將系統(tǒng)從正常工作模式設(shè)置成

31、上/ 下班高峰管理模式；同時(shí)又可調(diào)整撥碼開關(guān)設(shè)置大、小車場嵌套管理模式。脫機(jī)運(yùn)行系統(tǒng)在電腦出現(xiàn)故障或網(wǎng)絡(luò)不通的情況下，仍然能夠正常工作；脫機(jī)狀態(tài)下車輛進(jìn)出場的記錄可保存1 萬條；當(dāng)電腦或網(wǎng)絡(luò)修復(fù)后，存在控制機(jī)中的脫機(jī)記錄會(huì)自動(dòng)上傳到電腦中保存，有效的保障系統(tǒng)24 小時(shí)運(yùn)行。聯(lián)網(wǎng)功能整套停車場管理系統(tǒng)全部采取RS485通訊隔離防雷和電源隔離防雷技術(shù)。管理中心配置服務(wù)器，可存儲(chǔ)360 天的業(yè)主進(jìn)出和監(jiān)控圖像數(shù)據(jù)，并可以根據(jù)設(shè)定自動(dòng)或手動(dòng)刪除過期數(shù)據(jù)；系統(tǒng)按工業(yè)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)制造，模塊化設(shè)計(jì)，提供能全天候、高效、安全、穩(wěn)定可靠運(yùn)行系統(tǒng)保證 247 全年運(yùn)行；有故障隔離功能，在工作過程中，當(dāng)一個(gè)或數(shù)個(gè)終端

32、發(fā)生故障時(shí)，將不妨礙其它終端的正常工作。即使在通訊發(fā)生故障時(shí)出、入口設(shè)備均可獨(dú)立工作，但所有數(shù)據(jù)信息、圖像識(shí)別信息不丟失，且能進(jìn)行本地存儲(chǔ)。一旦故障恢復(fù)正常，中心服務(wù)器將能恢復(fù)設(shè)備離線期間的數(shù)據(jù)，并恢復(fù)所有離線期間的歷史記錄。但是，出口收費(fèi)工作站在離線工作期間將失去圖像識(shí)別和對比功能，通訊恢復(fù)后可自動(dòng)上傳進(jìn)出場數(shù)據(jù)。接口擴(kuò)展. word 教育資料系統(tǒng)接口齊全，可與消防報(bào)警系統(tǒng)連接，實(shí)現(xiàn)當(dāng)收到消防報(bào)警信號(hào)時(shí)，系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)開啟進(jìn)出口擋車器，及時(shí)疏散車輛。系統(tǒng)具備軟件采用友好的中文界面，操作簡單、品質(zhì)優(yōu)良且功能完善；軟件有詳盡歷史操作記錄和聯(lián)機(jī)幫助功能，并具有記錄數(shù)據(jù)完整，支持各類統(tǒng)計(jì)分析、報(bào)表生成和

33、打印功能。4.6總平背景音樂系統(tǒng)本小區(qū)在園區(qū)內(nèi)設(shè)置6 只落地式草坪防水音箱， 系統(tǒng)采用 100V定壓傳輸方式， 由管理中心引出 2 芯雙絞電纜連接園區(qū)內(nèi)各草坪防水音箱。系統(tǒng)具備兩個(gè)主要功能：平時(shí)為各廣播區(qū)域提供背景音樂或?qū)ず魪V播服務(wù)；火災(zāi)發(fā)生時(shí)則提供消防報(bào)警緊急廣播，消防廣播在系統(tǒng)中具有優(yōu)先權(quán)。公共場所播放背景音樂的音源由廣播室統(tǒng)一控制選擇；控制中心設(shè)置 1 套 2 只無線話筒，可以對園區(qū)內(nèi)進(jìn)行廣播。為了使背景音樂更好的融入到小區(qū)居民的日常生活里，在小區(qū)室外景觀區(qū)域內(nèi)安裝具有仿真造型的室外園林音箱(石頭造型 ) ，室外園林音箱造型逼真能更好的融入到各處景觀中，為小區(qū)的綠化提供一處獨(dú)特的風(fēng)景。室

34、外園林音箱采用了玻璃鋼材質(zhì)，封閉式設(shè)計(jì)具有防雨、防潮、耐熱、耐寒、耐沖擊等特點(diǎn)，其內(nèi)部采用的是6.5 ”同軸喇叭（同軸喇叭是指喇叭的高音和低音單元在同一個(gè)紙盆上， 音質(zhì)比普通喇叭要好） ，播放出來的聲音效果悅耳悠揚(yáng)，可以為小區(qū)提供一個(gè)舒適的休閑環(huán)境。. word 教育資料4.7離線式電子巡查系統(tǒng)本系統(tǒng)由數(shù)據(jù)采集器、傳輸器、信息鈕、中文軟件四部分組成，附加計(jì)算機(jī)與打印機(jī)即可實(shí)現(xiàn)全部傳輸，打印和生成報(bào)表等要求，具體數(shù)量后期根據(jù)物業(yè)巡邏路線及安保人數(shù)確認(rèn)。本系統(tǒng)采用離線式電子巡更管理系統(tǒng)，無須布線。根據(jù)需要將信息鈕安裝在需要巡邏的線路或設(shè)備上， 對該地進(jìn)行巡查的同時(shí)， 用巡更器觸碰安裝在代表該地點(diǎn)的

35、信息鈕，巡檢器將記錄下信息鈕的代碼及觸碰信息鈕的時(shí)間。此記錄將成為保安何時(shí)到達(dá)該地巡查的依據(jù)。通訊座是巡檢器與PC機(jī)之間的通訊設(shè)備，可將巡檢器中的記錄傳送到PC機(jī)系統(tǒng)的巡檢管理軟件中。 管理人員通過 PC機(jī)可清晰看到保安巡邏過的設(shè)備和線路，并提出漏檢、誤點(diǎn)信息，通過管理軟件統(tǒng)計(jì)巡檢的正點(diǎn)率、誤點(diǎn)率、漏檢次數(shù)等功能。主要設(shè)置地點(diǎn)為各單元出入口、停車區(qū)域、重要部位等。暫設(shè)計(jì)80 個(gè)巡更信息點(diǎn)。后期根據(jù)現(xiàn)場情況及保安巡查路線調(diào)整。暫定巡更信息點(diǎn)100個(gè)， 巡更棒 12 只， 具體數(shù)量后期根據(jù)物業(yè)巡邏路線及要求確定。4.8電梯五方對講系統(tǒng)本系統(tǒng)根據(jù)電梯廠家設(shè)備選擇總線或分線制的傳輸結(jié)構(gòu)，即由管理中心引

36、出4 芯屏蔽電纜至各單元電梯機(jī)房內(nèi)，系統(tǒng)設(shè)備采購安裝及接線由電梯廠家完成。4.9無線對講機(jī)信號(hào)覆蓋系統(tǒng)4.9.1項(xiàng)目需求由于建筑原因（多為大型建筑物，鋼筋水泥結(jié)構(gòu)屏蔽較嚴(yán)重），特別是地下室1、2層，往往是覆蓋盲區(qū)，因此，如何解決好地下室對講機(jī)無線覆蓋，滿足物業(yè)管理需求，提高通信質(zhì)量，成為無線通信網(wǎng)絡(luò)優(yōu)化的一個(gè)焦點(diǎn)。. word 教育資料室內(nèi)對講無線覆蓋問題從廣義上來講，不僅僅是對室內(nèi)盲區(qū)的改善，同時(shí)也應(yīng)包括對室內(nèi)無線通信質(zhì)量、網(wǎng)絡(luò)質(zhì)量、系統(tǒng)容量的改善。室內(nèi)無線對講通信對大樓物業(yè)管理的高效率帶來可能，也是保障物業(yè)內(nèi)部管理、使用和維護(hù)，以及保安、消防、緊急通信之間方便、快捷地保持聯(lián)系、通訊。對于業(yè)

37、主提高大樓( 建筑) 形象、應(yīng)對突發(fā)事件、提高辦事效率和為用戶提供更好更完美的服務(wù)具有很大意義。4.9.2設(shè)計(jì)原則合理設(shè)定天線的位置、數(shù)量和輸出功率，盡量減少天線的數(shù)量，降低輸出功率，減少大廈中的無線信號(hào)；設(shè)計(jì)中盡量作到室內(nèi)場強(qiáng)均勻，信號(hào)強(qiáng)度好；盡量不使用干線放大器，以減少噪聲的引入；合理安排走線；4.9.3系統(tǒng)設(shè)計(jì)1）對講覆蓋范圍：地下車庫一層及二層。2）頻道分組：設(shè)計(jì)為保安、工程、清潔、管理部門組內(nèi)使用或可隨時(shí)切換到同頻組聯(lián)系。本方案暫選用 400-430MHz頻段進(jìn)行設(shè)計(jì)， 由于具體選用什么頻段、 什么頻率組需要由用戶向無線電管理局申請，待無線電管理局批準(zhǔn)后才能決定。系統(tǒng)設(shè)計(jì)使信號(hào)在建筑

38、物地下室內(nèi)的公共部位和人員經(jīng)常活動(dòng)區(qū)域有效地覆蓋，使整個(gè)系統(tǒng)達(dá)到覆蓋均勻，信號(hào)清晰，穩(wěn)定可靠。. word 教育資料4.10 防雷接地及監(jiān)控UPS供電系統(tǒng)一、防雷防雷系統(tǒng)主要針對監(jiān)控、停車場等室外設(shè)備消防控制室內(nèi)強(qiáng)電接入處安裝二級(jí)電源浪涌防護(hù)器；各單元弱電設(shè)備箱處加裝三級(jí)電源浪涌防護(hù)器, 通過三級(jí)防雷對電源系統(tǒng)進(jìn)行保護(hù)；機(jī)房內(nèi)用電設(shè)備采用防雷插座；室外園區(qū)前端攝像機(jī)安裝二合一或三合一防雷模塊；控制室配置防雷模塊底座和視頻、信號(hào)防雷模塊，總線信號(hào)加裝總線防雷器；二、接地機(jī)房內(nèi)接地采用綜合體接地方式；各單元設(shè)備箱處引出接地線至豎井內(nèi)建筑體接地裝置；建筑內(nèi)接地電阻應(yīng)不大于4，室外接地電阻不大于10

39、歐姆。三、UPS供電監(jiān)控子系統(tǒng)采用集中供電方式，對講系統(tǒng)供電由豎井內(nèi)強(qiáng)電提供220V電源；停車場前端崗?fù)す╇娕渲眯」β蔝PS 為收費(fèi)電腦提供數(shù)據(jù)讀取功能。安防控制中心安裝20KVA UPS 電源對各系統(tǒng)設(shè)備提供電源，機(jī)房設(shè)置弱電專用配電箱，在各單元豎井內(nèi)安裝電源箱，為前端攝象機(jī)提供電源，UPS后備時(shí)間 30 分鐘。由消防控制室 UPS引出 YJV3 x 4 平方線供電主干至各單元電井設(shè)備箱, 為監(jiān)控系統(tǒng)及圍墻紅外探測器供電。. word 教育資料4.11 總平管網(wǎng)系統(tǒng)總平管網(wǎng)采用PC32 管+ICC50 管敷設(shè)，埋地深度500 以上，手孔井大小設(shè)計(jì)為600 x600 x500。地下室及各單元豎

40、井橋架由總包負(fù)責(zé)實(shí)施。地下室監(jiān)控配管：敷設(shè)一根JDG25管。室外總平管網(wǎng)由消防控制室頂部開洞引出4 根 SC50管至室外弱電井，室外弱電井之間引 ICC 50 管；室外弱電井至各設(shè)備引PC25/PC32 管，具體詳見平面圖。總平過路部分采用SC50鋼管保護(hù)。5.暫需要討論確定的問題（1）總平車行與人行的出入管理問題。（2）1#商業(yè)樓內(nèi)是否需要考慮無線WIFI 覆蓋？（3）地下室單元門口機(jī)安裝問題。. word 教育資料6. 物業(yè)管理應(yīng)用建議6.1行業(yè)背景隨著我國住房制度改革和住房商品化政策的持續(xù)推進(jìn)，以及鄉(xiāng)村城市化、城市現(xiàn)代化進(jìn)程的加快， 物業(yè)管理作為一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè)，近幾年得到了長足發(fā)展

41、, 在經(jīng)濟(jì)發(fā)展與和諧社會(huì)建設(shè)中發(fā)揮著越來越重要的作用。2013年 10 月 28 日，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)在京發(fā)布物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告 ，該報(bào)告指出， 到 2012年底，物業(yè)管理面積約為145.3億平方米，較國家統(tǒng)計(jì)局2008年發(fā)布的第二次經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)公報(bào)顯示的125.46 億平方米增長了約 16% 。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)約為 71000 余家，較 2008 年經(jīng)濟(jì)普查公布的 58406 家增長了約 23%。6.2產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀但是行業(yè)中最核心的矛盾仍然尖銳，行業(yè)偏見普遍存在。社會(huì)上有一部分群眾把業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系看作是“雇傭關(guān)系”或“主仆”關(guān)系，動(dòng)不動(dòng)就故意找茬、小題大做，社會(huì)上還

42、有部分群體對物業(yè)管理行業(yè)缺乏信任感。物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀為：盈利模式單一，僅通過物業(yè)費(fèi)繳納來進(jìn)行盈利。競爭大，大型物業(yè)公司慢慢的擠壓著中小型物業(yè)。服務(wù)模式單一，大多數(shù)物業(yè)還是傳統(tǒng)服務(wù)模式。組織規(guī)模小，移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代到來，行業(yè)洗牌，3-5 年不轉(zhuǎn)型將面臨吞并。企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益較低，行業(yè)發(fā)展后勁不足。人員素質(zhì)較低，專業(yè)人才缺乏。服務(wù)市場不成熟、行業(yè)競爭不規(guī)范。由于社會(huì)、政府、開發(fā)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等多方面的原因，物業(yè)服務(wù)市場目前還尚未達(dá)到“公開、公平、公正”、. word 教育資料誠實(shí)守信和健康有序的良好狀態(tài)。以上各種矛盾和問題的存在，都不同程度影響和制約著行業(yè)的發(fā)展。盈利模式單一也是圍繞在物業(yè)身邊的

43、一件頭疼事，目前大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模偏小，創(chuàng)富能力差，僅通過物業(yè)費(fèi)繳納來進(jìn)行盈利。6.3小區(qū)內(nèi)部發(fā)展現(xiàn)狀主要由業(yè)主和物業(yè)的矛盾激發(fā)而成，一般是以下幾點(diǎn)：公共意識(shí)不強(qiáng)， 守約觀念淡薄。 一些業(yè)主片面強(qiáng)調(diào)個(gè)人維權(quán)，把物業(yè)服務(wù)企業(yè)當(dāng)成對立面，不遵守規(guī)定，不服從管理，甚至故意刁難物業(yè)服務(wù)人員。配合支持不夠，欠費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。業(yè)主大會(huì)制度落實(shí)不力，運(yùn)作程序可操作性不強(qiáng)。業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范， 矛盾問題呈上升趨勢。 調(diào)查資料反映， 業(yè)主委員會(huì)的問題，一方面是業(yè)主委員會(huì)成立難，另一方面一些成立了業(yè)主委員會(huì)的區(qū)域矛盾問題更加突出。物業(yè)方管理人員效率低，需要大量的物管人員投入到物業(yè)管理方面中去。物業(yè)費(fèi)用收取

44、困難，許多業(yè)主長時(shí)間不繳納物業(yè)管理費(fèi)。6.4大型物業(yè)公司的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型以上的種種問題表明了物業(yè)公司進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)迫在眉睫，在大環(huán)境的熏陶下，隨著現(xiàn)在移動(dòng)互聯(lián)的迅速發(fā)展，一些大型物業(yè)公司通過自身的資金，管理面積，管理人員積累，進(jìn)入到移動(dòng)互聯(lián)行業(yè)中來， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)正在向規(guī)模化，集約化，品牌化方向發(fā)展。由于大型物業(yè)公司一般背景都是地產(chǎn)公司，并且地產(chǎn)公司旗下有大量的樓盤，住戶多，地產(chǎn)公司有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力， 使得在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的階段， 大型物業(yè)公司走在了最前面，由最原來小區(qū)管理轉(zhuǎn)型為小區(qū)服務(wù)集成商，并且在盈利模式上進(jìn)行改革，摒棄了以前只. word 教育資料靠單一收取物理費(fèi)的盈利模式。大型物業(yè)公司運(yùn)用移動(dòng)互聯(lián)思

45、維解決了物業(yè)和小區(qū)住戶的核心矛盾問題，通過自己的產(chǎn)品讓物業(yè)和業(yè)主溝通交流更透明化，強(qiáng)化服務(wù)能力，據(jù)某大型物業(yè)公司產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)，該產(chǎn)品依賴云管理平臺(tái)實(shí)現(xiàn)了對分布在50 多個(gè)城市，建筑面積達(dá)8000 萬平方米的 700多個(gè)住宅小區(qū)項(xiàng)目從安全、清潔、設(shè)備故障維修、關(guān)鍵崗位、業(yè)戶投訴等方面的遠(yuǎn)程監(jiān)控和直接管控，減少了物業(yè)管理人員崗位，提升了服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營績效。6.5解決方案通過一整套物業(yè)化管理平臺(tái)系統(tǒng)， 運(yùn)用移動(dòng)互聯(lián)解決現(xiàn)階段小區(qū)物業(yè)的各方面問題，緩解物業(yè)和小區(qū)住戶之間的矛盾，提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，創(chuàng)造新的盈利點(diǎn)。6.5.1項(xiàng)目實(shí)施方式項(xiàng)目實(shí)施方式：致力于你的物業(yè)管理工作，搭建服務(wù)平臺(tái)，幫助小區(qū)住戶提升最好的

46、生活品質(zhì)。小區(qū)支持功能：業(yè)主通過下載APP便能享受到一鍵開鎖，物業(yè)報(bào)修，智能家居，信息服務(wù)，物業(yè)繳費(fèi)等一系列的功能。6.5.2系統(tǒng)介紹“大管家”物業(yè)管理平臺(tái)，是基于小區(qū)硬件上建立起來的具有移動(dòng)互聯(lián)化集成的新型服務(wù)平臺(tái)，通過軟硬結(jié)合方式，為小區(qū)物業(yè)方和業(yè)主切身解決當(dāng)下小區(qū)里許多問題，系統(tǒng)無須繁瑣的布線安裝，便能正常使用。通過先進(jìn)的互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，物業(yè)通過大管家云平臺(tái)實(shí)現(xiàn)小區(qū)各種管理，只需一臺(tái)電腦，無須自行搭建服務(wù)器，便能查看小區(qū)中的報(bào)修信息，授權(quán)管理，開鎖信息。收取物業(yè)費(fèi)，為業(yè)主推送信息等。. word 教育資料6.5.3功能介紹6.5.3.1一鍵開鎖住戶在進(jìn)入小區(qū)大門或單元門口時(shí)，點(diǎn)擊一鍵開鎖

47、，對應(yīng)的小區(qū)門口道閘或單元門便打開。訪客來訪時(shí)，即使小區(qū)的門禁設(shè)備損壞，業(yè)主也可以通過手機(jī)打開對應(yīng)單元門。原理: 增加博盛專利的開門控制器， 讓門禁鎖恢復(fù)正常使用，用戶即可通過手機(jī)網(wǎng)絡(luò)打開門禁鎖，不再需要一卡通或者鑰匙。一鍵開鎖只能夠打開住戶當(dāng)前單元門和小區(qū)門口，并且住戶可以授權(quán)給親戚朋友和租客。同時(shí)物業(yè)管理人員可通過PC端為住戶打開門禁鎖。開鎖記錄會(huì)儲(chǔ)存在大管家云端和服務(wù)器，出現(xiàn)安全問題便可以立即查看。6.5.3.2物業(yè)報(bào)修. word 教育資料當(dāng)家中出現(xiàn)設(shè)備故障，即使業(yè)主不知道物管報(bào)修電話，也能夠通過手機(jī)進(jìn)行報(bào)修。物管中心收到報(bào)修請求后，根據(jù)業(yè)主預(yù)約的時(shí)間段，便派遣工作人員上門維護(hù)，同時(shí)，

48、業(yè)主也能收到此次維護(hù)人員的聯(lián)系方式。維護(hù)結(jié)束后，業(yè)主便對此次維護(hù)工作進(jìn)行評(píng)分，如果維護(hù)不滿意，便可以要求再次維護(hù)。物業(yè)報(bào)修功能將物業(yè)報(bào)修的工作切實(shí)落實(shí)到人，在業(yè)主和物業(yè)之間形成緩沖層，保護(hù)物業(yè)形象不會(huì)應(yīng)工作人員的個(gè)人行為而受到影響。6.5.3.3社區(qū)信息服務(wù)物業(yè)管理部門可通過信息發(fā)布系統(tǒng)發(fā)布小區(qū)公告、天氣預(yù)報(bào)、社區(qū)服務(wù)、水電費(fèi)收繳等信息精確投放至每一位業(yè)主手中，方便物業(yè)管理部門與業(yè)主之間的溝通。信息發(fā)布功能多種多樣，支持文字、圖片、多媒體等多種信息形式。信息類別區(qū)分為公共信息, 個(gè)人信息和業(yè)主賬單信息。如停水停電通知為公共信息，用戶繳費(fèi)和包裹查收為個(gè)人信息，本月物業(yè)詳細(xì)費(fèi)用為賬單信息。6.5.

49、3.4業(yè)主授權(quán). word 教育資料業(yè)主可以對自己的朋友，親人，租客，來訪人員進(jìn)行授權(quán)。被授權(quán)者可以通過手機(jī)開鎖打開小區(qū)大門和對應(yīng)的單元門，無法進(jìn)入其他單元門。進(jìn)入時(shí)間被系統(tǒng)記錄， 出現(xiàn)安全問題便能追溯。對物業(yè)工作方面大大的減少門口保安工作量，小區(qū)住戶人口利于管理，時(shí)間段地點(diǎn)授權(quán)和記錄，安全得到保障。6.5.3.5一鍵繳費(fèi)配合信息發(fā)布功能， 物業(yè)可以將本月業(yè)主的物業(yè)賬單信息發(fā)送到業(yè)主手機(jī)上， 業(yè)主便能夠通過清單詳細(xì)的得知本月物業(yè)費(fèi)用詳情，配合一鍵繳費(fèi)功能，業(yè)主隨時(shí)隨地的可以繳納物業(yè)費(fèi)用。6.5.3.6物業(yè)端管理平臺(tái). word 教育資料物管人員只需要通過一臺(tái)電腦便能夠?qū)崿F(xiàn)小區(qū)物業(yè)報(bào)修，物業(yè)賬單

50、，信息化發(fā)布的管理。物業(yè)報(bào)修管理報(bào)修類型：管理員可以在上面添加自己小區(qū)物業(yè)報(bào)修類型，如寬帶維護(hù)，排水，家電維修等。物業(yè)報(bào)修管理：查看小區(qū)中業(yè)主的報(bào)修記錄來了解物業(yè)工作人員是否工作到位，業(yè)主是否滿意。信息發(fā)布管理消息記錄：查看小區(qū)發(fā)送的信息記錄。信息編輯：選擇消息內(nèi)容，編輯小區(qū)信息，用于發(fā)送到業(yè)主手機(jī)端app 上。模版管理：可自定義編輯信息模版，保存后在信息編輯界面即可調(diào)用，不用再多次編輯信息。物業(yè)賬單管理發(fā)送賬單：向業(yè)主發(fā)送物業(yè)繳費(fèi)賬單。已繳費(fèi)賬單：業(yè)主已經(jīng)繳費(fèi)賬單查看。未繳費(fèi)賬單：業(yè)主未繳費(fèi)賬單查看。錄入賬單：錄入小區(qū)賬單情況，支持excel 文件格式。物業(yè)費(fèi)用：管理員可以在上面添加自己小區(qū)物業(yè)費(fèi)用類型。