1、住宅區(qū)總圖前期測算住宅區(qū)總圖前期測算 系列培訓(xùn) 規(guī)劃做到一定程度，再往好了做，難，決定因素規(guī)劃做到一定程度，再往好了做，難，決定因素 并非勤奮與聰明，而是心靈、是胸襟與氣魄、是素養(yǎng)與層次并非勤奮與聰明，而是心靈、是胸襟與氣魄、是素養(yǎng)與層次 規(guī)劃師即為掌控者規(guī)劃師即為掌控者, ,完成空間之延續(xù)，人類之所及完成空間之延續(xù)，人類之所及! ! 進而進而 成為時間長河中璀璨的一點成為時間長河中璀璨的一點 優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計：優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計： 完成總體規(guī)劃設(shè)計之后，建筑單體的形態(tài)和內(nèi)部功能已經(jīng)完成總體規(guī)劃設(shè)計之后，建筑單體的形態(tài)和內(nèi)部功能已經(jīng)被塑造（或限定），建筑師只需去實現(xiàn)并延伸這個思維被塑造（或限定），建

2、筑師只需去實現(xiàn)并延伸這個思維 或者說好像沒有設(shè)計，她本來就存在或者說好像沒有設(shè)計，她本來就存在 優(yōu)秀的規(guī)劃有與歷史共發(fā)展的固有能力！優(yōu)秀的規(guī)劃有與歷史共發(fā)展的固有能力！ 背景：革新正在進行 60-80年代建造的建筑現(xiàn)在完全過時了，龐大的都市調(diào)整行動已經(jīng)實施，用來革新所有城市和大型城鎮(zhèn)的街區(qū)。 革新行動隨處可見，成果已經(jīng)展現(xiàn)在我們面前。 項目的開發(fā)和更新的速度取決于房產(chǎn)市場變化和不可預(yù)知的力量 前期測算： 是房產(chǎn)公司前期決策的一個基礎(chǔ)條件 面對城市的快速發(fā)展，地產(chǎn)公司需要快速做出決策 那么這就需要一種與當(dāng)前階段相匹配的設(shè)計模式 也是我們建筑設(shè)計公司快速應(yīng)對、創(chuàng)造潛在項目、規(guī)劃推演的一種方式 前期

3、測算：規(guī)劃強排+價值測算=設(shè)計方向 做選擇題、做判斷題 規(guī)劃強排 不是 簡單的陣列； 是 8個步驟中最具創(chuàng)意、靈活性、決定性的一個環(huán)節(jié) 拿地階段 前期購地意向方案 用地測算方案 方案階段 概念規(guī)劃方案 規(guī)劃報建方案 擴初階段 規(guī)劃建筑報建方案 建筑控制方案 施工圖階段 報建施工圖 正式施工圖 前 期 測 算 它是設(shè)計過程中最有想象力，最有靈感的一步 最與眾不同的一個環(huán)節(jié) 它是這么一個過程： 把以往的充滿設(shè)計感的草圖推演過程轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇缘某晒?總體規(guī)劃中的兩個關(guān)鍵點： a、大思路（空間構(gòu)架） b、小細節(jié)（情景營造） 這種在不同層面適應(yīng)城市尺度的設(shè)計手法，是解決城市發(fā)展矛盾的有效手段，規(guī)劃強排首先解

4、決a 規(guī)劃不是按照經(jīng)驗進行克隆 而是設(shè)計新的東西 對此規(guī)劃和設(shè)計的一種或者幾種構(gòu)想、概念 + 由這種意識衍生的理念 規(guī)劃強排未來規(guī)劃的雛形 強排： 是一個跳板：提供推進的技術(shù)依據(jù) 是一個起點：尋找設(shè)計的方向 是一個前期溝通的重要成果：確定規(guī)劃空間結(jié)構(gòu) 一個重點： 了解客戶的需求是將設(shè)計理念付諸實踐的一個重點 處理好一個關(guān)系： 客戶的需求和項目主旨的關(guān)系 做到什么程度： 做對的而不是做最好的 營造一種氛圍：認真 指標會影響或者引導(dǎo)我們的設(shè)計方向 有一種緊迫感：快速 注意強排中的“強”： 一是快速 二是設(shè)計的起點，頭腦風(fēng)暴 關(guān)于項目的組織： 在每一個項目中都配有一名主創(chuàng)和一名經(jīng)理，還有一個明確的團

5、隊 目的：快速有效地討論，防止思維進入理想夢幻中 強排是要有條件的！不是在白紙上做文章！ 規(guī)劃層面： 1地形、現(xiàn)狀、區(qū)位、人文：過去的規(guī)劃方案是否在起作用？所有的舊建筑是否都拆除 2目標地塊技術(shù)條件 指標關(guān)鍵點： a、通過容積率、建筑密度的控制來實現(xiàn)價值最大化 b、豎向 3目標地塊四界資源：周圍地區(qū)對新的開發(fā)有一定的要求 4周邊產(chǎn)業(yè)狀況及物業(yè)分布、營銷策劃報告：產(chǎn)品配比 5其它因素：甲方開發(fā)設(shè)想 市場層面： 1宏觀趨勢 2客戶群分析 3周邊類型產(chǎn)品分析 4產(chǎn)品線選擇 注意信息來源 注意歸納基地信息要點 區(qū)位交通便利，區(qū)域內(nèi)有大型產(chǎn)業(yè)支撐 基地南偏東5，朝向良好 周邊道路完善，市政配套齊備 周邊

6、新建住宅樓盤較少 住宅限高48M,容積率1.8 覆蓋率18%較低，對多低層產(chǎn)品量有限制 90/74政策限制產(chǎn)品選擇 機動車停車壓力較大 以基地的特點及大范圍的環(huán)境為設(shè)計基礎(chǔ) 以一種整體的角度來設(shè)計 在規(guī)劃條件下以可能的產(chǎn)品進行強排 推演規(guī)劃 一套方法： 確定目標：規(guī)劃結(jié)構(gòu) 經(jīng)濟分析（確定各種層數(shù)對應(yīng)價值的分析） 美觀（景觀、造型） 找出問題：區(qū)位分析 設(shè)計策略：產(chǎn)品分布 產(chǎn)品配比 組團功能 交通結(jié)構(gòu) 地庫 樣板段 SWOT：優(yōu)勢、劣勢、機遇、挑戰(zhàn) 這是一個比較實際的方案 案例一：荷蘭帕德高根伯特住宅重建規(guī)劃 以“客體間的空白”開始設(shè)計 這種網(wǎng)格不是用來分割開發(fā)區(qū)域，而是使他們匯集在一起，以創(chuàng)造

7、出所需的多樣性 設(shè)計公共區(qū)域（現(xiàn)有樹木和公用綠化空間），作為規(guī)劃構(gòu)架，“留白”為建筑 案例二：常州-綠地武進外灘1號 從“客體”開始的設(shè)計 在建筑的形態(tài)關(guān)系方面，表達出一種拓補關(guān)系，似乎有一種若即若離的情 愫在建筑不同的體塊之間存在，這種在基地內(nèi)部創(chuàng)造出來的形態(tài)關(guān)系，使 空間就像是有了內(nèi)容和故事，帶給人們的空間感覺多角度的千變?nèi)f化 中觀、微觀區(qū)位解讀 地形、現(xiàn)狀：地形平整、電大院址 控規(guī)要求： 綜合容積率2.7，限高100米 ，建筑控制線 四界、道路、市政基礎(chǔ)資料：北側(cè)、東側(cè)有老建筑，西側(cè)靠近引橋及規(guī)劃居住用地及退讓綠化帶，南側(cè)是京杭運河，有沿河綠化 營銷策劃報告：附近賣場、樓盤、產(chǎn)品等 拆遷

8、順序：影響甚至決定開發(fā)時序 優(yōu)勢資源 ：沿河景觀、退讓綠化帶 不利因素： 1、地塊分散且不規(guī)則 2、靠近引橋 3、對老建筑日照影響不能惡化 資源剖析 高低配原則下產(chǎn)品類型的權(quán)衡： “大”高層產(chǎn)品（100m）適宜容積率： 3.2-3.5 高層混合產(chǎn)品 適宜容積率： 1.6-2.5 小高層產(chǎn)品 適宜容積率： 1.2-2.0 多層產(chǎn)品 / 洋房 適宜容積率： 1.0-1.5 聯(lián)排產(chǎn)品 適宜容積率： 0.5-0.8 獨棟產(chǎn)品 適宜容積率： 0.2-0.4 目標容積率： 2.7 爭取在滿足容積率的情況下，設(shè)計一些高品質(zhì)的產(chǎn)品 住宅是這一區(qū)域的客體， 住宅又更簡潔地對空間確立了主題 大格窗戶：整個區(qū)域被分

9、割成數(shù)個公園狀的小地塊 大格窗戶：整個區(qū)域被分割成數(shù)個公園狀的小地塊 17000 首次強排：試試水，討論的基礎(chǔ) 規(guī)劃強排測算 方案一 高層+少量電梯洋房 綜合經(jīng)濟技術(shù)指標一 總用地面積： 134718平方米 總建筑面積： 352840平方米 其中：住宅： 329840平方米 商業(yè)： 14000平方米 幼托： 9000平方米 容積率： 2.62 總戶數(shù)： 3346戶 方案一總平，綜合指標 西南角鳥瞰 東南角鳥瞰 東北角鳥瞰 西北角鳥瞰 方案一鳥瞰 地塊1 總用地面積： 10558平方米 總建筑面積： 11000平方米 其中：輔助商業(yè)：2000平方米 幼托： 9000平方米 容積率： 1.04 地

10、塊2 總用地面積： 116161平方米 總建筑面積： 332600平方米 其中：住宅： 320600平方米 輔助商業(yè)：12000平方米 容積率： 2.86 總戶數(shù)： 3262戶 地塊3 總用地面積： 7999平方米 總建筑面積： 9240平方米 其中：住宅： 9240平方米 容積率： 1.16 總戶數(shù)： 84戶 方案一各地塊指標 建筑密度 21.49% 24班幼托 商業(yè) 電梯洋房 高層、輔助商業(yè) 電梯洋房 11000 15840 316760 9240 高層+少量電梯洋房 方案一價值分析 電梯洋房 高層 總計 銷售額 土建成本 建造周期 產(chǎn)品級別 產(chǎn)品附加值 停車經(jīng)濟性 21318萬元 24.

11、99億元 4-6月 8-12月 較長 高 較高 較高 高 低 低 好 好 好 25080*8500 3762萬元 25080 *1500 228570萬元 304760 *7500 45714萬元 304760 *1500 4.95億元 3+1房型； 空中花園 贈送小露臺 總戶數(shù) 228戶 3118戶 3346戶 綜合容積率：2.62 方案一價值分析 二期 四期 五期 四期 三期 一期 售樓處 啟動區(qū) 三期 啟動區(qū) 售樓處 樣板房 一期產(chǎn)品高層住宅 二期產(chǎn)品高層住宅 三期產(chǎn)品多層住宅 四期產(chǎn)品高層住宅、幼托公建配套 五期產(chǎn)品高層住宅、公建配套 方案一開發(fā)時序 規(guī)劃強排測算 方案二 高層+少量聯(lián)

12、排別墅 綜合經(jīng)濟技術(shù)指標二 總用地面積： 134718平方米 總建筑面積： 289400平方米 其中：住宅： 266400平方米 商業(yè)： 14000平方米 幼托： 9000平方米 容積率： 2.15 總戶數(shù)： 2651戶 方案二總圖，綜合指標 西南角鳥瞰 東南角鳥瞰 東北角鳥瞰 西北角鳥瞰 方案二鳥瞰 地塊1 總用地面積： 10558平方米 總建筑面積： 11000平方米 其中：商業(yè)： 2000平方米 幼托： 9000平方米 容積率： 1.04 地塊2 總用地面積： 116161平方米 總建筑面積： 274200平方米 其中：住宅： 262200平方米 商業(yè)： 12000平方米 容積率： 2.

13、36 總戶數(shù)： 2637戶 地塊3 總用地面積： 7999平方米 總建筑面積： 4200平方米 其中：住宅： 4200平方米 容積率： 0.53 總戶數(shù)： 14戶 方案二各地塊指標 建筑密度 23.92% 24班幼托 商業(yè) 電梯洋房 高層、輔助商業(yè) 豪華型類獨棟 11000 10560 262340 4200 高層+聯(lián)排類獨棟 舒適型聯(lián)排 13000 方案二價值分析 電梯洋房 高層 聯(lián)排 類獨棟 總計 銷售額 土建成本 建造周期 產(chǎn)品級別 產(chǎn)品附加值 停車經(jīng)濟性 8976萬元 21.50億元 4-6月 8-12月 3-4月 3-4月 短 高 較高 較高 較高 較高 高 低 較高 較高 高 好

14、好 好 好 好 10560 *8500 1584萬元 10560 *1500 178980萬元 238640 *7500 35796萬元 238640 *1500 19500萬元 13000 *15000 2600萬元 13000 *2000 7560萬元 4200 *18000 1050萬元 4200 *2500 4.10億元 3+1房型； 空中花園 贈送小露臺 贈送地下室；大露臺 贈送地下室；大露臺 總戶數(shù) 96戶 2476戶 65戶 14戶 2651戶 綜合容積率：2.15 方案二價值分析 規(guī)劃強排測算 方案三 高層+大量別墅 綜合經(jīng)濟技術(shù)指標三 總用地面積： 134718平方米 總建筑

15、面積： 254840平方米 其中：住宅： 231840平方米 商業(yè)： 14000平方米 幼托： 9000平方米 容積率： 1.89 總戶數(shù)： 2183戶 方案三總圖，綜合指標 西南角鳥瞰 東南角鳥瞰 東北角鳥瞰 西北角鳥瞰 方案三鳥瞰 地塊1 總用地面積： 10558平方米 總建筑面積： 11000平方米 其中：商業(yè)： 2000平方米 幼托： 9000平方米 容積率： 1.04 地塊2 總用地面積： 116161平方米 總建筑面積： 239640平方米 其中：住宅： 227640平方米 商業(yè)： 12000平方米 容積率： 2.06 總戶數(shù)： 2169戶 地塊3 總用地面積： 7999平方米 總

16、建筑面積： 4200平方米 其中：住宅： 4200平方米 容積率： 0.53 總戶數(shù)： 14戶 方案三各地塊指標 建筑密度 29.32% 24班幼托 商業(yè) 電梯洋房 高層、輔助商業(yè) 豪華型類獨棟 11000 10560 200480 4200 高層+聯(lián)排類獨棟 舒適型聯(lián)排 28600 方案三價值分析 電梯洋房 高層 聯(lián)排 類獨棟 總計 銷售額 土建成本 建造周期 產(chǎn)品級別 產(chǎn)品附加值 停車經(jīng)濟性 8976萬元 20.08億元 4-6月 8-12月 3-4月 3-4月 較短 高 較高 較高 較高 較高 高 低 高 高 較高 好 好 好 好 好 10560 *8500 1584萬元 10560 *

17、1500 141360萬元 188480 *7500 28272萬元 188480 *1500 42900萬元 28600 *15000 5720萬元 28600 *2000 7560萬元 4200 *18000 1050萬元 4200 *2500 3.66億元 3+1房型； 空中花園 贈送小露臺 贈送地下室；大露臺 贈送地下室；大露臺 總戶數(shù) 96戶 1930戶 143戶 14戶 2183戶 綜合容積率：1.89 方案三價值分析 綜合以上3種配比，我們可以列出總表格進行比較，如下 方案一 方案二 方案三 銷售額 土建成本 建造周期 產(chǎn)品級別 產(chǎn)品附加值 停車經(jīng)濟性 24.99億元 較長 短

18、較短 較高 較高 較高 低 高 較高 好 好 好 4.95億元 21.50億元 4.10億元 20.08億元 3.66億元 價值對比分析：高品質(zhì)產(chǎn)品對選擇產(chǎn)生影響 總戶數(shù) 3346戶 2651戶 2183戶 方案比較 價值測算： 建筑師規(guī)劃師：項目的設(shè)計目的是擴大生活環(huán)境的空間 開發(fā)公司：利益最求 經(jīng)過比較詳細的分析、研究，從而預(yù)測其承載能力及經(jīng)濟產(chǎn)出 尋找平衡 節(jié)點 1:面積初步測算 09.11.26 方案2b 節(jié)點 2：測算與結(jié)構(gòu) 09.12.04（1,3#地相同， 1,3#地體現(xiàn)拓補變化；方案二增值的空間：在盡量少的占地上 增加量） 總體規(guī)劃演變過程 方案2c 方案2a 總體規(guī)劃演變過程

19、 節(jié)點 3：測算與結(jié)構(gòu) 09.12.21（1,3#地方案相同） 方案3a 方案3c 總體規(guī)劃演變過程 節(jié)點 4：測算與日照 （難點）09.12.25 彩圖 1：測算與日照 10.01.04 總體規(guī)劃演變過程彩圖2 總體規(guī)劃演變過程彩圖3 總體規(guī)劃演變過程彩圖4 總體規(guī)劃演變過程彩圖5 總體規(guī)劃演變過程彩圖6 總體規(guī)劃演變過程彩圖7 報批規(guī)劃總圖與第一輪強排對比 差別越小，強排越是有效、可行 目標：縮短強排到報規(guī)總圖的距離 案例三：江陰-申達睿城 從環(huán)境限定因素開始的設(shè)計 在歷史與現(xiàn)實交錯之間，在不同的城市功能之間，試圖建立起來融合，從而使城市成為一個統(tǒng)一體 場地的現(xiàn)有環(huán)境、邊緣地區(qū) 能不能為建

20、筑和規(guī)劃設(shè)計提供靈感？ 有限制才能做出應(yīng)對 第一輪 設(shè)計核心：住宅定性定量分析 綜合各種因素生成多版總圖優(yōu)選 原則：滿足容積率上限 滿足規(guī)劃退界及建筑間距要求 方法：先明確影響因素，后設(shè)定條件，再進行強排 價值測算/總圖規(guī)劃條件明確 Location Features 地塊位置 北臨濱江公路，西臨亞包大道，東臨新溝河， 南臨澄西大道；地塊北側(cè)與濱江公路之間有 寬30M的綠化隔離帶，與新溝河之間有寬110M 的沿河退讓綠化帶。 用地性質(zhì) 居住用地 地塊建設(shè)面積 可建設(shè)用地面積：801723平方米 容積率上限 居住用地：2.0 建筑限高 居住用地： 100m 建筑密度 居住用地：35% 綠地率 居

21、住用地：35% 地塊規(guī)劃條件 依照江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定2004年版 3.2.3.1沿城市道路的建筑物，應(yīng)按道路功能、路幅寬度以及建筑物類別、高度，確定其后退道路規(guī)劃紅線的距離，最小后退距離按表3.2.3.1控制。 為有利于形成整潔有序的城市界面，同一城市路段同側(cè)建筑物后退城市道路紅線的距離應(yīng)有機組合。 表3.2.3.1建筑物后退城市道路規(guī)劃紅線最小距離（米） 2 3 1 1 2 3 道路寬度 建筑高度 小于24米 2450米 大于50米 后退距離 40米以上 8 12 15 30米以上40米 6 10 15 20米以上30米 5 中、小城市10，大城市8 15 20米及以下 3 中、小城

22、市10，大城市8 15 價值測算/總圖限制條件應(yīng)對 Regulations Strategy 主要限制條件： 應(yīng)對策略： 1、地塊中有河流穿過，有廠房、辦公樓、宿舍樓存在 保留內(nèi)部河道，形成水景觀軸線；結(jié)合現(xiàn)有辦公樓設(shè)計 成社區(qū)級商業(yè)中心；廠房及宿舍區(qū)中遠期拆除 2、地塊東側(cè)退讓河道達100m 退讓面積參加容積率平衡，實際可建設(shè)用地容積率2.2 3、本地塊需滿足教育的功能 計算最大化利益，暫不考慮小學(xué)，根據(jù)千人指標計算 （12-15人/千人），設(shè)一座12班幼兒園 占地面積：6600 建筑面積：3900 4、商業(yè)及社區(qū)配套占地上總建筑面積的6%-8%, 社區(qū)配套用房安置在商業(yè)用房較不利的位置 約

23、96130-160217 5、地方日照計算方式及退讓要求： 無條件滿足；設(shè)計中，注意中高層和高層協(xié)調(diào)設(shè)計， 盡量形成組團感強的社區(qū) 住宅建筑 日照間距系數(shù) 按1.37控制 低層建筑（遮擋）與高層建筑（被遮擋）平行布置時， 間距按18米控制 價值測算/總圖產(chǎn)品定位推導(dǎo) Real Estate Position 產(chǎn)品： 周邊產(chǎn)品最低的為6層洋房類，缺乏低層即聯(lián)排（類獨棟）產(chǎn)品（3層），也可適當(dāng)考慮部分疊加別墅（4+1層）； 周邊高層產(chǎn)品多為百米，缺乏小高層（11層），可考慮增加12-18層的比例； 可根據(jù)景觀優(yōu)勢考慮增加大戶型高層產(chǎn)品。 本案面臨板塊升級、快速發(fā)展的歷史機遇： 直接從零星開發(fā)時代向

24、規(guī)模開發(fā)時代過渡； 客群存在多元化，勇于接受高端產(chǎn)品； 容積率2.0，適合高低配的產(chǎn)品配置。 目前市場產(chǎn)品供應(yīng)情況（來源：江陰某樓盤營銷報告） 80.26% 12.54% 7.20% 小高層 多層 別墅 各面積區(qū)域房型配比（來源：江陰某樓盤營銷報告） 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 面積配比 20% 15% 30% 20% 15% 90-100平方米 100-120平方米 120-140平方米 140-160平方米 160平方米以上 33F強排 容積率：2.15 條件一：市場主力產(chǎn)品標準容積率 L=建筑高度x1.37 D表示建筑山墻最小間距 陣列方塊無限復(fù)制，容積率

25、不變 多高層用相同的建筑輪廓 陣列標準方塊 3F強排 容積率：0.75 5F強排 容積率：1.33 11F強排 容積率：1.75 18F強排 容積率：1.94 價值測算/總圖用地強排條件 Layout Settings 現(xiàn)有市場主力戶型要達到2.0容積率較吃力；必須充分利用場地北側(cè)沿路布置高層產(chǎn)品 條件二：確定強排產(chǎn)品 180左右疊加別墅 200-230主力聯(lián)排別墅 250-300主力類獨棟別墅 135左右主力一梯兩戶 240左右一梯兩戶 210左右一梯兩戶北向景觀房產(chǎn)品 （高容積率產(chǎn)品） 價值測算/總圖用地強排條件 Layout Settings 現(xiàn)有市場主力戶型基礎(chǔ)上；適量引入大戶型景觀產(chǎn)

26、品以提高高層區(qū)容積率 200+150一梯三戶產(chǎn)品 （超高容積率產(chǎn)品，不推薦） 理想情況：以天然河道分割高層底層，可以達到很好的效果 北側(cè)沿濱江公路可以不按半間距退,全百米高層沿高層控制線強排，東側(cè)沿綠化控制線布置，根據(jù)選用高層產(chǎn)品不同，容積率范圍變動達到 2.63.1 0.65X+2.6（S-X）=2S X=30.8%S 面積比：X/(S-X)=1：2.25 0.65X+3.1（S-X）=2S X=44.9%S 面積比：X/(S-X)=1：1.23 高層、中高層產(chǎn)品 容積率：2.63.1 用地面積：S-X 低層產(chǎn)品 容積率：0.65 用地面積：X 條件三： 2.0容積率情況下別墅產(chǎn)品的最大值推

27、導(dǎo) 價值測算/總圖用地強排條件 Layout Settings 經(jīng)過計算，別墅區(qū)與高層區(qū)的用地面積比 1：（2.251.23）用地面積占總用地面積的30.8%44.9% 以天然河道為界分開高層和低層產(chǎn)品不可能達到； 形態(tài)A 優(yōu)勢： 高層成組團布置易打造高檔社區(qū)形象 劣勢： 別墅區(qū)用地進深較小，不利于創(chuàng)造更廣泛的綠化環(huán)境 別墅區(qū)不利于形成一定規(guī)模的組團，管理可控性弱 條件四：高低組合形態(tài)的三個方向 建議按形態(tài)B發(fā)展：別墅產(chǎn)品與高層產(chǎn)品形成有規(guī)模的產(chǎn)品差異化策略，別墅產(chǎn)品可以由幾種方式成組團呈現(xiàn)，高層通過優(yōu)勢景觀面提高更多戶型的溢價能力 高層 低層 高層 低層 高層 低層 形態(tài)B 優(yōu)勢： 河道景觀

28、資源高層獨享，景觀資源最大化 別墅區(qū)用地進深較大，利于創(chuàng)造更廣泛的綠化環(huán)境，提升地塊的整體品質(zhì) 劣勢： 別墅區(qū)兩側(cè)臨路，有干擾因素 形態(tài)C 優(yōu)勢： 高層和別墅都享有河道景觀資源 別墅區(qū)用地進深較大，利于創(chuàng)造更廣泛的綠化環(huán)境，提升地塊的整體品質(zhì) 劣勢： 高層享有河道景觀資源的戶數(shù)銳減 別墅對河道景觀的利用不夠充分 價值測算/總圖用地強排條件 Layout Settings 方案一： 這種布局將高層區(qū)容積率最大化，以獲得較多的別墅用地；最大的問題是高層區(qū)高達130米的間距令整個社區(qū)形象以及產(chǎn)品類型單一，而占實際容量多數(shù)的高層社區(qū)品質(zhì)不佳。 1價值測算/總圖用地強排推導(dǎo) Layout Pattern

29、 空間形態(tài)示意 純100m高層區(qū)+別墅區(qū)（較大面積） 1價值測算/總圖用地強排推導(dǎo) Location Features 方案二： 空間形態(tài)示意 這種布局的好處是降低了高層組團區(qū)域的容積率、取得較好的空間效果以及產(chǎn)品配置，利于滾動開發(fā)；造成別墅區(qū)較小，難以形成檔次差異。 高層小高層組團區(qū)+別墅區(qū)（較少面積） 1價值測算/總圖用地強排推導(dǎo) Location Features 方案三： 空間形態(tài)示意 這種布局最大特點是高層和別墅都引入組團化布局，從而形成明顯的有一定規(guī)模的高層和低層社區(qū)；同時組團產(chǎn)品多元配置，利于滾動開發(fā)。能形成長遠的開發(fā)效益。 高層小高層組團區(qū)+別墅綜合組團區(qū) 問題：第一步總圖推導(dǎo)

30、中還沒有得出明確的規(guī)劃結(jié)構(gòu)！ 大盤設(shè)計初期地塊切分過程 2確定格局和方向 3強排確定新格局的可行性和修改方向 4結(jié)合方案草圖、優(yōu)化并做更貼近目標的強排 第一輪總圖 價值測算/總圖總平面圖 Master Plan 綜合考量社區(qū)品質(zhì)、收益平衡、開發(fā)時序、城市形象等因素，推薦此方案為重點討論深化方向。 價值測算/總圖價值評估 Value Evaluation 產(chǎn)品全部選用 大高層 單一組合 （1） 容積率可以做到2.5 （2） 產(chǎn)品類型過于單一， 樓盤品質(zhì)不高 （3） 樓間綠化大部分處于陰影之中, 居民日常生活感受差 產(chǎn)品選擇大高層住宅及別墅搭配組合 （1） 容積率可以平衡到2.0 （2） 產(chǎn)品類型

31、搭配組合， 利用別墅產(chǎn)品提升樓盤的品質(zhì)感 （3） 別墅住宅融入景觀環(huán)境， 創(chuàng)造更廣泛的綠化環(huán)境， 提高樓盤宜居舒適度 建筑數(shù)量與品質(zhì)之間的簡化關(guān)系 （1） 垂直方向表示的是不同類型住宅產(chǎn)品的一般容積率，即土地使用強度。 （2） 水平方向表示的是各種住宅產(chǎn)品類型，有低到高，依次為高層、小高層、多層住宅直到類獨棟別墅的住宅產(chǎn)品級差變化。 （3） 可以看出，住宅的品質(zhì)感隨樓層數(shù)的降低而提升，隨容積率的降低而提升。 （4）在住宅產(chǎn)品的質(zhì)（住宅類型）與規(guī)劃容量（容積率）形成的簡單反比關(guān)系中，尋求利益最大化，由此得住宅產(chǎn)品的容量及產(chǎn)品類型的大致比例。 在住宅高品質(zhì)與收益最大化間權(quán)衡最佳平衡點 原則一：總量

32、不變情況下，爭取別墅量以獲得高溢價產(chǎn)出（收益最大化） 原則二：別墅不占總量多數(shù)的情況下，合理控制高層區(qū)容積率以獲得社區(qū)整體高品質(zhì)（高品質(zhì)） 價值測算/總圖用地強排推導(dǎo) Location Features 特殊方案： 這種布局代表了追求高層容積率的極致做法，充分利用北側(cè)道路密排高容量產(chǎn)品（北向景觀大宅）；帶來了極大的別墅用地以及溢價空間。然而從戶型配比和社區(qū)品質(zhì)而言，高層區(qū)將大打折扣。 按水系南北分界 高容量高層區(qū)+別墅區(qū) 空間形態(tài)示意 考慮到別墅面積最大化可以帶來靜態(tài)收益的最大化，將此方案為備選討論。 價值測算/總圖用地強排推導(dǎo) Location Features 特殊方案： 重要結(jié)論： 滿足

33、容積率上限是對于一個長期開發(fā)項目是比較有利的策略； 住宅產(chǎn)品規(guī)劃分為高層社區(qū)和別墅社區(qū)兩大社區(qū)板塊； 按現(xiàn)有市場接受度高的產(chǎn)品，天然河道不可能成為高層社區(qū)和別墅社區(qū)的分界； 別墅產(chǎn)品可以帶來較大的溢價空間，較容易去化； 由于高層產(chǎn)品的絕對數(shù)量很大，占開發(fā)量的大多數(shù)，因此高層社區(qū)的品質(zhì)成為整個項目形象以及銷售的關(guān)鍵；一味追求高層區(qū)的高容積率不是解決長期利益開發(fā)之道！ 主力戶型的改變極大程度影響了規(guī)劃形態(tài)；因此，經(jīng)過科學(xué)論證后的戶型比例將是最終規(guī)劃成果生成的關(guān)鍵； 推薦方案是我們權(quán)衡目前一些主要動因的結(jié)果；因素影響力的改變很大程度上改變規(guī)劃成果和思路；因此，每一個比較方案都有其成立的潛在可能。 第

34、二輪總圖 第三輪 用地條件： 無控規(guī)條件 用地性質(zhì)不同 各地塊指標設(shè)計 地塊劃分 業(yè)態(tài)分布 控規(guī)指標設(shè)計 第三輪總圖 第四輪 用地條件： 用地性質(zhì)復(fù)雜，有3種土地變更因?qū)Σ呗?快速推進及首期位置 四界條件 心里準備： “反反復(fù)復(fù)”貫穿了項目的整個進程，實施中的障礙可能是各個方面的 建筑師早期經(jīng)常出現(xiàn)這種情況：我有一個美妙絕倫的想法，并且以求能夠凌駕于法律和甲方的要求之上， 這就是問題的所在 最大的挑戰(zhàn)： 努力去揣摩主創(chuàng)設(shè)計師的意圖，對于一個剛畢業(yè)的學(xué)生來說，這是最大的挑戰(zhàn)。 一個真正好的理念是非常脆弱的 施工過程中會出現(xiàn)很多的問題， 有時甚至?xí)w過設(shè)計理念本身， 如果你不堅定，不細心地蘊育它、

35、保護它，它就很可能回夭折 沒有經(jīng)受挑戰(zhàn)的項目就沒有內(nèi)涵，沒有深度！ 在最初階段，手工繪圖仍然是獲取設(shè)計靈感的 有效手段 規(guī)劃、建筑最終給人以靈感的藝術(shù)風(fēng)暴，是很了不起的事情。 你是在創(chuàng)造一種價值；你是在向人們展示一種他們從未見過，最終會改變?nèi)藗冇^念的東西， 如果你能夠使我們的客戶興奮起來，那你的努力就已經(jīng)實現(xiàn)了一半。 將自然規(guī)劃和建筑設(shè)計融為一體 如果建筑設(shè)計脫離了大環(huán)境，設(shè)計的最終自然面貌將與規(guī)劃背道而馳 景觀規(guī)劃 為什么有景觀規(guī)劃這個行業(yè)？ 建筑擴張帶來的大規(guī)模的設(shè)計項目 建筑師的延展 專業(yè)化要求 社會需求 因為規(guī)劃不夠美，需要哪些既能繪制平面圖又能進行設(shè)計，并投入合作的景觀建筑公司設(shè)計機

36、構(gòu) 規(guī)劃、建筑設(shè)計，給景觀規(guī)劃設(shè)計做了限定（天安龍崗項目） 不論一個項目的功能如何，項目的內(nèi)容是什么，建筑設(shè) 計首先創(chuàng)造一種“視覺的體驗” 規(guī)劃是先有環(huán)境，才產(chǎn)生了建筑 建筑和環(huán)境又可以互為創(chuàng)作理念的延伸！ 最終目標：共生、融合 建筑規(guī)劃和景觀規(guī)劃不是界限分明的！ 索尼中心 德國 柏林 建筑群：辦公樓、公寓區(qū)、索尼公司歐洲總部餐館、影院、劇院、及一個大廣場，四周圍繞著一些咖啡館和小餐店 1功能擴展了廣場全年的大部分時間的舒適度； 2廣場大部分是開放式設(shè)計，適用于各種藝術(shù)展、車展及演出活動； 3即使在沒有任何展出或表演的時候，廣場上也洋溢著一種節(jié)日的氣氛。 雕刻中心 得克薩斯州 雕塑花園被設(shè)計成一間室外藝術(shù)走廊場所感 為什么放幾張景觀規(guī)劃圖？ 它是規(guī)劃的一部分、是規(guī)劃的深化 可是我們?yōu)槭裁粗焕斫獬墒且?guī)劃的深化、或者說是景觀規(guī)劃、或者說是規(guī)劃完成后的再次設(shè)計？ 實際上：這就是我們規(guī)劃設(shè)計的初衷! 我們規(guī)劃的目標：時間、空間的營造， 包含的元素大到建筑群，小到一花一草，甚至小昆蟲 特色氛圍的營造 新規(guī)劃的設(shè)計不會對景觀質(zhì)量帶來負面的影響，且能使新景觀獨具特色 將自然規(guī)劃和建筑設(shè)計融為一體 如果建筑設(shè)計脫離了大環(huán)境，設(shè)計的最終自然面貌將與規(guī)劃背道而馳 通過關(guān)注創(chuàng)意和細致的工作 來吸引客戶 規(guī)劃結(jié)構(gòu)、設(shè)計理念、指標、成果表達 The End Thanks