1、青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 青島即墨區青威路項目概念方案2019.01QINGDAO JIMO DISTRICT QINGWEI ROAD PROJECT CONCEPT PLANNING 青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 效果呈現PART 1青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 青島即墨區

2、青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao

3、 青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 基礎分析PART 2青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 城市坐標即墨區由市改區，融入青島,“13456”總體發展戰略：打造支撐青島未來可持續發展的重要一極“一個目標”：思路創新、模式創新、業態創新三個創新；活力即墨，品質即墨,

4、文化即墨，誠信即墨“四個即墨”；以“五個產業高地”為方向和支撐；“六個規劃定位”，是對即墨市以往“疏老城、建新城，連濱海、融青島”城市發展思路的進一步深化提升，是未來城市規劃建設的總綱領。三個發展片區中部城鎮集聚發展片區、東部濱海特色旅游片區、西北生態開敞片區。項目位于中部發展片區的 ，即墨經濟開發區創智新區。青島北門戶，由市劃區，前景利好青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 區域坐標城陽萬象匯商業區青島新都商業中心藍色硅谷即墨老城項目所在地15km5km14km35km19km29km青島流亭機場青島火車北站創智新區位于青煙一路

5、以東、青威路以南、大田路以西、墨水河支流以北，規劃面積約28平方公里，其中，核心區規劃面積14平方公里。作為連接市中心城區與東部鰲山灣濱海科技新城的重要戰略節點，創智新區本著“城市發展新中心、城市中央商務區、現代服務業聚集區、高端生態居住區”的發展定位，突出“高端、新興、藍色”特色和方向，著力發展公共服務、現代金融、商務會展、信息服務、商貿、文化旅游等現代服務業，承接藍色硅谷核心區產業孵化。區域坐標創智新區遠景展望藍色硅谷創智新區有效輻射城陽及藍色硅谷，所處創智新區板塊前景廣闊青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 交通坐標10路公

6、交線路經過基地南側105路公交線路經過基地西側未來16號線連接青島膠東機場，即墨市區，藍色硅谷在建中的7號線貫穿青島市區，城陽區，與即墨市中心煙滬線龍青高速膠東機場方向藍色硅谷方向i便利交通基地緊鄰青威路，煙滬路城市快速路，方便居民出行，青島市區方向與膠東機場；基地西側在建的7號線貫穿青島市區，基地南側未來16號線連接膠東機場與藍色硅谷，極大增加片區的活力。快速出行便利，未來雙線軌交可期，煙滬線將板塊與西側即墨老城隔離青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 1.5km中學中梁大悅城（待建）1.5km3km國金中醫醫院生輝超市金盟旺超

7、市盟旺山創智新區市民廣場生活配套項目周邊1.5km內僅有少量生活超市，無大型配套商業，周邊配套品質較低，中小學教育資源豐富，為本案一大優勢，地塊地處政府主力打造的創智新區內，3km內有創智新區市民廣場，以及未來中梁大悅城商業綜合體。16號線（待建）小學幼兒園幼兒園小學幼兒園即墨北醫院7號線（建設中）幼兒園生活坐標教育資源得天獨厚，生活配套缺乏統籌，品質較低青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 競品坐標東凱涵美館 容積率2.0多層小高層 大高層龍山上郡 容積率1.8 多層 小高層 大高層萬科朗潤園 容積率2.2 小高層 多層信特景苑

8、廣場 容積率2.0 大高層 小高層裕東新府 容積率1.8 多層 小高層魯能公館 容積率1.5 多層 小高層裕東新府龍山上郡魯能公館萬科朗潤園東凱涵美館信特景苑廣場周邊競品以多層，小高層，大高層為主，無別墅類產品萬科東郡地處萬科深耕板塊，周邊目前無較強競品青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 時間坐標即墨代表性樓盤價格走勢對比2017年9月20日撤市劃區3個月即墨的樓市均價從9月的不足萬元（9800元/）推向12月的12000元+，通過逐月總體房價可以看出：樓市發展良好，房價看漲。通過二手房、新房與地區均價比較，發現二手房明顯高于地

9、區均價，新房在初期略有漲幅情況下，出現：倒掛現象，新房優勢明顯即墨總體房價 2017-20188000100001200014000160008月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月800010000120001400016000180008月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月二手房房對比地區均價：曼谷陽光；通濟80001000012000140001600018000200008月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月鰲山新苑; 藍色硅谷03000600090001200015000180008月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月新房

10、房對比地區均價：魯能公館：創智新區030006000900012000150008月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月萬科朗潤園; 創智新區整體房價保持上漲趨勢，新房二手房房價開始倒掛青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 目標客戶不同客戶需求目標客戶群體主要分為：即墨本地剛需改善，藍色硅谷工作人群，陽城外溢需求，以及青島低收群體，其中以即墨本地需求為主。項目面積段85，105，125，135滿足不同人群需求城陽中心區青島中心區藍色硅谷即墨老城項目所在地15km5km14km35km即墨區城陽區藍色硅谷板塊剛改為主，

11、有效輻射城陽及藍色硅谷青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 客戶訴求活力與生態得平衡便利性與前瞻性對話性價比與舒適度得融合渴望魚與熊掌兼得，追求一定生活品質青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 規劃推演PART 3青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 基地四界123456123456青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 基地分析10m20m2

12、0m20m20m5m85m85m規劃用地條件地塊位于青島市即墨區創智新區，鄰近汽車產業新城，距即墨區政府5.8公里。西至煙青一級路、東至嶗山二路，南至遼河一路，北至現狀河道。地塊名稱用地性質 出讓面積（）容積率計容建筑面積（）建筑密度(%)綠地率(%)A1住宅用地367111.658737.63030A2住宅用地521791.683486.430B1住宅用地525391.684062.430B2住宅用地483241.677318.430C公園綠地838000.0541901070總計189753303604.8青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo

13、，Qingdao 限高分析B2地塊名稱用地性質建筑高度(米)A1住宅用地70，西側60A2住宅用地40B1住宅用地70，西側60B2住宅用地60，西側40C公園綠地15A1A2B1西側限高40M西側限高60M限高70M限高60M西側限高60M限高70M限高70M青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 日照分析A1A2A3A4限高70M限高60M限高40M限高40M在日照制約條件密集區：有效避讓在無法避讓日照區域區：降低高度選取青島常見住宅樓層進行對周邊住宅日照分析，并繪制住宅布置范圍：其中取：22F 最大高度 68M18F 最大高度

14、 56M14F 最大高度 44M11F 最大高度 35M22F住宅范圍22F住宅范圍18F住宅范圍14F住宅范圍11F住宅范圍11F住宅范圍18F住宅范圍青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 容量測算AB幼兒園：建筑面積：5180 占地2000B地塊商業：建筑面積16100 進深15米，總長1070，1F,580m，2F 490mB地塊住宅：建筑面積137000，22F 16棟；18F 20棟；14F 41棟; 11F 48棟A地塊住宅：建筑面積117000，22F 14棟，18F 17棟，14F 35棟，11F 41棟。體育館：

15、建筑面積：9000 占地5000A地塊商業：建筑面積14400m，進深15m，總長960 1F 670m，2F 290m22F18F14F11F22F18F14F11F2F3F2F1F其中：22F 18F 標準層面積 39014F 標準層面積 25011F 標準層面積 270250m310m180m240m2F270m220m40m1F青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 價值分析北向體育公園體育公園運動公園及體育館商業用地價值住宅用地價值幼兒園可選位置基地優勢資源12345遼河二路交通壓力較大，1,2,3點會造成疊加影響，展示面

16、較好；4,5點交通壓力小，展示面一般區域級特色城市綠地運動公園和區域級配套體育中心是本案主要特色青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 限高分析注：1. 建筑最高點計算方式：室內外高差+住宅總層高+沖頂高度1.5+層板厚度0.2+屋面反坎0.52. 基地限高針對建筑最高點高度3. 防火高度針對建筑屋面高度層高層數頂板高度室內外高差核心筒附加高度最高點高度屋面面層高度防火高度A1 A2 B1B2規范約束限制2.92366.70.32.269.20.367.3322660.32.268.50.366.6321630.32.265.50.

17、363.6320600.32.262.50.360.6319570.32.259.50.357.62.951853.10.32.255.60.353.7超過54M需兩個安全出口317510.32.253.50.351.6316480.32.250.50.348.6315450.32.247.50.345.6314420.32.244.50.342.6313390.32.241.50.339.63.151237.80.32.240.30.338.42.951132.450.22.234.850.332.95超過33M需設置消防電梯3.151031.50.32.2340.332.13.15928.

18、350.32.230.850.328.953.15825.20.32.227.70.325.83.15722.050.32.224.550.322.653.15618.90.32.221.40.319.53.15515.750.32.218.250.316.353.15412.60.32.215.10.313.2綜合規劃限高、防火要求、界外日照影響、任務書層高要求，規劃設計樓型選取以10層以下、14層、18層、22層為主青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 強排分析7-10F15415018F2328022F77184 7-10F

19、14742018F2754822F79646 7-10F12885018F125764 22F0 7-10F11562018F138994 22F0 疊拼8991011-14F3301818F4564022F86046 22F+10F22F+7F18F+10F18F+7F22F+18F+疊拼10層以下貨量最大低區樓棟相對稀疏高區樓棟難以形成組團22層得房率較低幼兒園占據用地較好位置10層以下貨量較高出現常規洋房產品高區樓棟難以形成組團低區樓棟過密22層得房率較低幼兒園占據用地較好位置18層得房率較高高區樓棟能夠形成一定組團感低區樓棟相對稀疏10層以下貨量一般幼兒園占據用地較好位置18層得房率較

20、高高區樓棟能夠形成一定組團感出現常規洋房產品低區樓棟過密10層以下貨量一般幼兒園占據用地較好位置高區樓棟能夠形成一定組團感疊拼類型進一步突破限價低區樓棟最密10層以下貨量一般幼兒園占據用地較好位置青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 總體規劃PART 4青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 方案對比10F+14F+18F10F面積：9447014F面積：9250018F面積：67653(7-10F)+18+22F7-10F面積：13558018F面積：6208022F

21、面積：56954疊拼(5-6F)+10F+18F+22F疊拼面積：6250510F面積：3450018F面積：7550022F面積：82087青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 總平面圖（方案一）A地塊經濟技術指標表項目單位數量（萬）總用地面積88890總建筑面積197176總計容面積142224其中住宅建筑面積116924其中22F3318818F124167-10F71320商業建筑面積14300公共服務配套11000其中物業管理用房986社區辦公用房380社區服務用房634體育館9000可售建筑面積131224可售率%66

22、.6%地下建筑面積54952其中住宅地下室9828地下車庫45124建筑占地面積23942容積率/1.6綠地率%31.2%總建筑密度%26.9%商業配比%10.1%居住戶數戶1040機動車停車位輛1581其中地上停車位輛158地下停車位輛1423B地塊經濟技術指標表項目單位數量（萬）總用地面積100863總建筑面積223480總計容面積161381其中住宅建筑面積137690其中22F2376618F496647-10F64260商業建筑面積16200公共服務配套7491其中物業管理用房1117社區辦公用房448社區服務用房746幼兒園5180可售建筑面積153890可售率%68.9%地下建筑

23、面積62099其中住宅地下室11558地下車庫50541建筑占地面積20138容積率/1.6綠地率%33.1%總建筑密度%20.0%商業配比%10.0%居住戶數戶1268機動車停車位輛1778其中地上停車位輛178地下停車位輛160034.8034.2034.4034.6034.6034.6533.8034.1034.3034.4034.2035.0035.0035.0035.0035.0034.8034.6034.7034.8035.0034.5033.5033.8034.0034.2033.5034.0033.6033.8034.0034.6034.6034.4034.1034.5035.

24、4035.4035.1034.7035.0036.0035.7035.30青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 鳥瞰圖青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 規劃分析產品分析樓型分析7-10F T219-22F T414-18F T438.7M37.3M46.9M40.2M46.2M38.2M43.2M45.2M44.9M39.9M41.2M36.2M39.2M37.9M36.3M36.4M30.8M37.1M40.3M37.3M30.4M32.2M37.2M38.1M

25、39.9M42.5M42.5M32.2M32.2M40.7M40.9M42.1M31.8M41.4M 考慮騎商業洋房品質較低，戶型面積由任務書中要求的125降至105，并且保證三面寬朝南提升競爭力105戶型135戶型T4 105三面寬戶型T4 89戶型T4 105兩面寬戶型125戶型T4T2(105-125)89105105125135面積2064824360134403250025380面積比45.9%54.1%18.8%45.6%35.6%64.4%T4T2(105-125)89105105125135面積2670031500117602100027000面積比45.9%54.1%19.7

26、%35.1%45.2%54.8%B地塊戶型配比A地塊戶型配比青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 規劃分析景觀分析動線分析PcPPPPP車行流線人行流線P出庫出入口青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 規劃分析消防分析消防環路消防回車場地消防登高場地日照分析青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 地庫設計地庫面積（）含住宅地下室 地下所需停車數（輛）地下實際停車數（輛） 預留人防停車數（輛）單車位占面積（）

27、A地塊住宅494481351147011930.89B地塊住宅592231600172812830.08A地塊體育中心22907272031.81B地塊地庫設計B地塊住宅主地下出入口B地塊住宅主地下出入口B地塊住宅次地下出入口A地塊住宅次地下出入口A地塊住宅主地下出入口A地塊住宅主地下出入口體育中心地下出入口A地塊地庫設計青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 創新疊拼產品打破限價天花板低密度與高層雙品牌策略拉升溢價青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 總平面圖（方案二

28、）A地塊經濟技術指標表項目單位數量（萬）總用地面積88890總建筑面積198510總計容面積142224其中住宅建筑面積116909其中22F3329418F425007F7500疊拼33615商業建筑面積14300公共服務配套11015其中物業管理用房993社區辦公用房383社區服務用房639體育館9000可售建筑面積131209可售率%66.1%地下建筑面積56286其中住宅地下室10862地下車庫45424建筑占地面積25348容積率/1.6綠地率%31.2%總建筑密度%28.5%商業配比%10.1%居住戶數戶985機動車停車位輛1588其中地上停車位輛158地下停車位輛1430B地塊經

29、濟技術指標表項目單位數量（萬）總用地面積100863總建筑面積224700總計容面積161381其中住宅建筑面積137683其中22F4879318F3300010F27000疊拼28890商業建筑面積16200公共服務配套7498其中物業管理用房1123社區辦公用房448社區服務用房746幼兒園5180可售建筑面積153883可售率%68.5%地下建筑面積63319其中住宅地下室11578地下車庫51741建筑占地面積21569容積率/1.6綠地率%31.2%總建筑密度%21.4%商業配比%10.0%居住戶數戶1198機動車停車位輛1806其中地上停車位輛180地下停車位輛162634.70

30、34.2034.4034.4034.7034.6033.6034.0034.2034.5034.0035.0035.0035.0035.0034.8034.5034.6034.7035.0034.5034.8033.8033.9034.2033.5033.9033.6033.8033.8034.6034.0033.9034.3035.4034.8034.4034.7034.7035.0036.0035.7035.3035.0034.2034.3034.5033.7034.1035.0035.2034.00青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qi

31、ngdao 規劃分析125戶型疊拼105三面寬戶型89戶型105兩面寬戶型產品分析樓型分析7-10F T2疊拼19-22F T4 14-18F T230.2M45.0M54.3M58.6M58.1M37.2M41.0M36.5M34.5M47.3M44.6M36.6M32.3M39.6M45.5M42.2M34.3M34.3M20.7M22.2M27.0M27.0M31.8M27.0M27.0M27.0M22.2M22.2M27.0M27.0M27.0M22.2M22.2M22.2M22.2M26.2M21.9M22.2M22.2M22.2M34.9M31.6MB地塊戶型配比A地塊戶型配比T4

32、T2疊拼89105125戶均135面積16732197404775032400面積比45.9%54.1%59.6%40.4%T4T2疊拼89105125135面積13884163807550031320面積比45.9%54.1%70.7%29.3% 考慮疊拼大戶型比例居多，增設部分125十八層戶型補充125面積段貨量青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 規劃分析景觀分析動線分析cPPPPPP車行流線人行流線P出庫出入口青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 規劃分析消防

33、分析消防環路消防回車場地消防登高場地日照分析2H-3H1H-2H3H-4H5H-6H6H-7H4H-5H7H-8H8H-9H青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 是否還有因地制宜的其他規劃可能性？青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 更高的整體品質戶型產品均好青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 總平面圖（方案三）A地塊經濟技術指標表項目單位數量（萬）總用地面積88890總建筑面積197456總計容面積1

34、42224其中住宅建筑面積116924其中18F3677414F2100010F59150商業建筑面積14300公共服務配套11000其中物業管理用房987社區辦公用房380社區服務用房633體育館9000可售建筑面積131224可售率%66.5%地下建筑面積55232其中住宅地下室9708地下車庫45524建筑占地面積25134容積率/1.6綠地率%30.6%總建筑密度%28.3%商業配比%10.1%居住戶數戶998機動車停車位輛1592其中地上停車位輛159地下停車位輛1433B地塊經濟技術指標表項目單位數量（萬）總用地面積100863總建筑面積223252總計容面積161381其中住宅建

35、筑面積137699其中18F3087914F7150010F35320商業建筑面積16200公共服務配套7482其中物業管理用房1116社區辦公用房445社區服務用房741幼兒園5180可售建筑面積153899可售率%68.9%地下建筑面積61871其中住宅地下室10530地下車庫51341建筑占地面積19572容積率/1.6綠地率%33.3%總建筑密度%19.4%商業配比%10.0%居住戶數戶1148機動車停車位輛1808其中地上停車位輛180地下停車位輛162834.8034.4034.4034.6034.6534.0034.0034.1034.4034.5035.0035.0035.00

36、35.0035.0034.8034.7035.0034.5033.5033.7033.9034.2033.5034.0033.6033.7034.0034.6034.4034.2034.1034.5035.4035.1034.8034.8035.0036.0035.7035.3034.80青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 鳥瞰圖青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 規劃分析產品分析樓型分析單車位面積、可售率、景觀分析、豎向設計125戶型135戶型105三面寬戶型8

37、9戶型105兩面寬戶型14F T210F T218F T449.0M43.9M38.3M48.0M95.5M75.8M54.5M40.8M46.9M40.5M35.3M33.5M38.5M44.4M33.7M37.3M36.3M35.1M33.1M33.3M33.3M30.9M59.6M64.1M35.2M35.1M32.6M34.2M33.1M32.9M30.9M44.4M39.4MT4T289105125135面積14952176405000033615面積比45.9%54.1%59.8%40.2%B地塊戶型配比A地塊戶型配比T4T289105125135面積224282646060000

38、28890面積比45.9%54.1%67.5%32.5%青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 規劃分析景觀分析動線分析PPPPPPc車行流線人行流線P出庫出入口青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 消防環路消防回車場地消防登高場地規劃分析消防分析日照分析2H-3H1H-2H3H-4H5H-6H6H-7H4H-5H7H-8H8H-9H青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 設計概念PART 5青島即墨區青威路

39、項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 城市開放空間社區商街品質住區體育中心運動公園青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 運動主題帶動的活力社區青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 活力城市重塑城市形象 運動主題迸發活力生活青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao

40、 多元空間 多元業態青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 業態分析體育中心學齡教育&零售小學社區配套街角旗艦店零售&輕食嬰幼兒相關幼兒園體育公園體育公園體育公園體育中心零售輕食少年配套兒童相關社區配套街角旗艦店商業興奮點分布均勻，無盡端型底商青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 商業平面一層平面商業 一托二面積100-150雙層鋪（底層）面積40-70商業 單層鋪面積

41、70-90商業 一托二面積100-150雙層鋪（底層）面積40-70商業 單層鋪面積70-90A地塊商業平面B地塊商業平面青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 商業平面A地塊商業平面B地塊商業平面二層平面商業 一托二面積100-150雙層鋪（二層）面積100-150二層外廊小型條狀外擺區商業 一托二面積100-150雙層鋪（二層）面積100-150二層外廊小型條狀外擺區青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 典型商業平面一層樓梯間前室適當放大，可設置接待及店招展示空間首

42、層平面圖二層平面圖首層平面圖二層平面圖雙層鋪平面一拖二平面商鋪A商鋪B商鋪C商鋪C商鋪B商鋪A70.1557.5264.87商鋪C商鋪C商鋪D商鋪E132.63124.74商鋪E商鋪D商鋪F商鋪F商鋪F商鋪F商鋪F商鋪F商鋪F商鋪F商鋪G商鋪G126.32142.51商鋪F商鋪F商鋪F商鋪F商鋪F商鋪F商鋪F商鋪F商鋪G商鋪G126.32142.51青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 豐富形象創造城市歸屬感青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 重塑公交車站改善片區形

43、象青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 街道斷面精心設計 生態、實用、高效遼河二路青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 運動主題打造的公園社區體育公園運動公園及體育館運動公園青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 生態城市公園與住區一體化設計 樂活生活由此開啟青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 體育公園AB地塊露天羽毛球場跨河小橋7人足球場入

44、口廣場時尚公交車站精神堡壘兒童樂園濱河步道戶外健身場地健身跑步道休閑步道鋪地廣場活力串聯青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 體育公園C地塊體能訓練跑（phycial running）2.5KM森林健身跑（fitness running）1KM沿河棧道（wooden road）.5KM7人足球場兒童活動場兒童戲水池兒童游戲沙坑室外乒乓球場籃球場草坪保齡球燒烤露營植物園櫻花林室內健身房健身廣場極限運動景觀廣場森林漫步（forest walking）.5KM健身跑（fitness running）1.3KM坡地健身路線（fitness

45、 running）.8KM運動之路（ATHLETIC LOOP）運動之路共6KM環形跑道以運動之路串聯多種功能核心，為不同人群打造多種跑步選擇，在運動中體味生活之美，在跑步中發現樂趣。健身跑森林健身跑森林漫步坡地健身路線沿河棧道青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 體育公園C地塊濱水之路（WATER LOOP）&自然之路（NATURAL LOOP）自然之路多種形態的自然生態園創造貼近自然的綠色感受森林步道FOREST LOOP坡地公園TERRAIN PARK植物園BONATICAL PARK櫻花林CHERRY WOOD植物園（BO

46、TANICAL PARK）森林步道（FOREST LOOP）櫻花林（CHERRY WOOD）森林步道（FOREST LOOP）濱水廣場WATER PLAZA坡地公園（TERRAIN PARK）親水平臺WATERFROT DECK濱水廣場WATER PLAZA濱水棧道WATERFROT PLANK親水平臺WATERFROT DECK水畔茶室WATERFROT BAR濱水棧道WATERFROT PLANK水畔茶室WATERFROT BAR濱水之路青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 體育公園C地塊多種人群的豐富活動7人足球場兒童活動場

47、兒童戲水池兒童游戲沙坑室外乒乓球場籃球場真人cs燒烤露營植物園櫻花林健身廣場極限運動景觀廣場親子區域：安全：中心區域，便于看護豐富：三種游樂主題趣味：全新的游樂理念樂享生活區域：聚會室外燒烤刺激有趣體育達人區域：專業比賽興趣青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 體育公園C地塊活力配套（ENERGETIC FITNESS）入口ENTRANCE城市方向入口ENTRANCE公園方向垂直交通STAIR垂直交通STAIR公共衛生間+配套用房瑜伽教室YOGA健身器械區PHYSICAL EXERCISE健身搏擊區BOXING游客服務中心咖啡吧C

48、AFE辦公區域辦公區域舞蹈教室DANCING垂直交通STAIR垂直交通STAIR兒童游樂區區CHILDREN JOY管理服務用房1F 建筑面積15502F 建筑面積1450健身區配套區活力配套南側為健身中心，靠近廣場，為周邊地塊提供健身功能。北側為配套管理用房。中部一層面向道路為咖啡吧。青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 公園+體育中心+示范區聯合展現的活力城市生活樣本青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 體育中心形體推敲退界后用地面積：12800建筑面積下限：90

49、00？20m10m20m9m一層盡可能鋪滿，寬度減小增大與住宅間距，二層設計為三個獨立體塊，削弱對住宅的影響。1、增加室外活力生態坡道，豐富空間趣味性。2、設置多元屋頂綠化，為周邊住宅帶來視覺上的愉悅39m33m籃球館挖出中庭，便于分期建設體量開洞，設置環形跑道削弱體量游泳館面寬減小，局部增加二層1. 39米為籃球場的最小尺寸，33米為泳池的最小尺寸。結合功能需求，壓縮面寬。2. 整體在滿足舒適的情況下，籃球館體量大，層高要求高（凈高7米），放在北側減少對住宅影響。3. 在體量居中位置開洞，設置環形跑道，削弱一層長度過長問題，增加空間趣味性。青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road

50、 Lot Design，Jimo，Qingdao 體育中心功能設置籃球館+攀巖健身中心泳池1F休閑健身所1F游泳館1F籃球比賽館2F籃球訓練館2F乒乓球館2F羽毛球館1F商業青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 室外羽毛球場室外羽毛球場室外足球場室外泳池極限運動場地屋頂籃球場環形跑道中庭屋頂球場室外泳池環形跑道體育中心功能設置青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 室外觀景平臺室外羽毛球場室外泳池室外籃球場室外足球場室外羽毛球場入口廣場入口廣場公交車站街角雕塑生態立體坡

51、道景觀體育中心功能設置青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 體育中心平面圖0.000標高平面（6357平方米）8.000標高平面（2643平方米）16.000標高平面籃球訓練館健身中心50米泳池兒童泳池兒童活動中心老年活動中心籃球比賽館乒乓球館羽毛球館極限運動室外籃球場室外羽毛球場室外羽毛球場室外泳池室外五人制足球場商鋪青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 展示區策略活力煥發又不失精致細節彰顯項目的獨一無二一體化呈現的浸入式體驗青島即墨區青威路項目概念方案Qingwe

52、i Road Lot Design，Jimo，Qingdao 青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 展示區策劃青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 展示區分析Q步行流線車行流線公共交通流線公交車站停車場施工圍擋區域步行流線體育中心（籃球館）活力城市生活樣本展示售樓處采用后澆帶斷縫處理建筑脫開場地精神堡壘景觀展示區域青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 展示區浸入式體驗序列12341 1宜人尺度的街道1改善

53、片區形象的公交車站1綠色生態停車場1標志性街角空間2活力運動場3幾何張力建筑前場4青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 展示區建筑空間體驗序列體育中心（籃球館）三層可變空間，預留樣板房區域書吧&觀景露臺樣板房區域售樓展示區域室外籃球場賽事級室內籃球場室內籃球場室外參觀流線室外參觀流線室外洽談區售樓處青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 售樓處平面接待沙盤洽談簽約、辦公樣板間預留樣板間書吧&觀景露臺1200平米售樓處展示空間后期為商業配套三層可變空間，預留樣板房區域建筑

54、前場室外洽談區青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 產品設計PART 6青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 周邊競品競品產品力較弱，更高配置，更加舒適的前提下結合規劃綜合考量產品設計面積段周邊競品本項目產品裕東新府龍山上郡萬科朗潤園海信盟旺世家天一仁和郡891051251352室2廳1衛 2面寬3室2廳2衛 2面寬3室2廳2衛 3面寬3室2廳1衛 2面寬3室2廳2衛 118 2面寬3室2廳2衛 3面寬2室2廳1衛 2面寬2室2廳1衛 2面寬2室2廳1衛 2面寬2室2

55、廳1衛 2面寬3室2廳2衛 3面寬3室2廳1衛 2面寬3室2廳2衛 3面寬3室2廳2衛 3面寬3室2廳2衛 3面寬3室2廳2衛 3面寬3室2廳2衛 3面寬3室2廳1衛 3面寬3室2廳2衛 3面寬3室2廳2衛 3面寬4室2廳2衛 3面寬3室2廳1衛 2面寬3室2廳1衛 3面寬3室2廳2衛 2面寬青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 客群分析追求功能房間的數量以及居住空間的舒適度剛需改善客群快速成長型家庭市場投資客青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 功能空間即墨產品2.

56、0時代六大層面全面升級宜居舒適結構方正主臥配置收納面積高端私屬青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 多層精雕細琢創立改善標桿高層功能至上創立剛需標桿疊拼創新格局創立單價標桿規劃特點規劃方案22F18F10-14F6-10F5-6F89(T4) 105(T4) 89(T4) 105(T4) 125(T2) 125(T2) 105(T2) 125(T2) 135(T2) 疊拼6-10層T2+18層T4+22層T4 方案一疊拼+18層T2+22層T4方案二10層T2+14層T2+18層T4方案三青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei

57、 Road Lot Design，Jimo，Qingdao 18-22FA A青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 戶型平面22層T4105+89+89+105戶型套型套內面積()標準層面積()得房率戶型建筑面積()105產品2+1房2廳2衛77.21 383.67 73.43%105.15 89產品2+1房2廳1衛65.57 89.30 青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 戶型平面18層T4105+89+89+105戶型套型套內面積()標準層面積()得房率戶型建筑

58、面積()105產品2+1房2廳2衛82.05398.2877.88%105.3589產品2+1房2廳1衛69.6789.46 青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 戶型平面18層T4105+89+89+105戶型套型套內面積()標準層面積()得房率戶型建筑面積()105產品2+1房2廳2衛82.13383.7978.11%105.15 89產品2+1房2廳1衛69.6789.20 青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 戶型平面18層T2125+125戶型套型套內面積(

59、)標準層面積()得房率戶型建筑面積()125產品3房2廳2衛93.64247.1774.77%125.24青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 6-14FB B青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 戶型平面14層T2125+125戶型套型套內面積()標準層面積()得房率戶型建筑面積()125產品3房2廳2衛97.52247.6377.76%125.41青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 戶型平面10層T

60、2125+125戶型套型套內面積()標準層面積()得房率戶型建筑面積()125產品3房2廳2衛97.79248.1577.82%125.67青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 戶型平面10層T2135+135戶型套型套內面積()標準層面積()得房率戶型建筑面積()135產品3+1房2廳2衛107.96267.1579.82%135.25智庫優選 淘寶店:https:/智庫優選新品發布+贈送資料+發紅包請一定加我們微信：ZhiKuYouXuan_2017僅供學習交流，請2 4小時內刪除，淘寶搜：智庫優選， h t t p : /

61、/ s h o p 10 8 519653. t a o b a o . c o m，微信：Zh iK u Yo u Xu a n _ 2 0 17，新品發布+ 送資料青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 疊拼C C青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 戶型平面疊拼私家停車庫、專屬電梯私家庭院超尺度起居空間四間臥室豪華主臥套房青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 戶型平面疊拼戶型套型套內面積()樓層面積(

62、)得房率戶型建筑面積()下疊3+1房2廳2衛124.50672.8387.90%141.64中疊3+1房2廳2衛123.60140.62上疊3+1房2廳2衛109.40124.46青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 戶型平面疊拼青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 戶型平面疊拼青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 戶型配置房型類型戶型面積配置列表客廳（面寬）餐廳（面寬）主臥（面寬）主衛衣帽間次臥一次臥二

63、次臥三其他22F T4 89三面寬中間戶2+1房兩廳一衛33002100300027003000玄關柜18F T4 89三面寬中間戶2+1房兩廳一衛33002100300029002900玄關柜22F T4 105三面寬端戶2+1房兩廳兩衛350021003200是30002700玄關柜18F T4 105兩面寬端戶2+1房兩廳兩衛5800（豎廳）5800（豎廳3400是30002900玄關柜18F T4 105三面寬端戶2+1房兩廳兩衛350022003200是30002800玄關柜18F T2 125三面寬三房兩廳兩衛400029003800是是30003000獨立玄關14F T2 125

64、三面寬三房兩廳兩衛400032003800是是30003000獨立玄關10F T2 125三面寬三房兩廳兩衛410036003800是是30003000獨立玄關10F T2 135三面寬3+1房兩廳兩衛520041003800是是300030002700獨立玄關疊拼下疊3+1房兩廳三衛7200（橫廳）7200（橫廳）3800是是340029002900獨立玄關疊拼中疊3+1房兩廳三衛6800（橫廳）6800（橫廳）3800是是3800（含衛）29002900獨立玄關疊拼上疊3+1房兩廳三衛7200（橫廳）7200（橫廳）3800是是340029003800獨立玄關青島即墨區青威路項目概念方案Q

65、ingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao PC專項介紹PART 7青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 天華公建化建筑技術中心結構專業主要負責人PC深化團隊負責人PC深化團隊人數：15人建筑專業主要負責人PC設計研發及深化團隊青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao PC項目實踐1.上海萬科銅山街項目（剪力墻結構+PCF）2.上海萬科城花新園（剪力墻結構+PCF）3.中建孚泰20號樓（框架體系全PC）4.重慶瑞安渝中B18項目（剪力墻結構+P

66、CF）5.重慶瑞安渝中B16項目（剪力墻結構+PCF）6.上海三盛惠南頤景園（剪力墻結構+PCF）7.上海萬科尚景苑（剪力墻結構+PCF）8.上海萬科樂都路8號地塊項目（剪力墻結構+PCF）9.蘇州東環路長風住宅項目（剪力墻結構+PCF）10.張江榮科路項目（PC+PCF）11.中房濱江項目（剪力墻結構+PCF）12.上海中建虹橋生態商務區（框架體系全PC）13.寶山四季花城（剪力墻結構+PCF）14.上海萬科嘉定城北大型社區15.0111-04地塊（剪力墻結構+PCF）青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 已建成項目青島即墨區青

67、威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 已建成項目青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 在建項目青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 在建項目青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 在建項目青島即墨區青威路項目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao THE END匠心 致誠2018.07.12QINGDAO JIMO DISTRICT QINGWEI ROAD PROJECT CONCEPT PLANNING