1、萬科規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)一、萬科內(nèi)部設(shè)計(jì)管理流程解析1 萬科的五個(gè)設(shè)計(jì)管理階段2 萬科內(nèi)部評(píng)審節(jié)點(diǎn)及原則3 萬科-水石項(xiàng)目操作流程比較4 兩大集團(tuán)設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)關(guān)注點(diǎn)解析目錄二、投資分析階段規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)1 可行性研究規(guī)劃設(shè)計(jì)部分2 規(guī)劃設(shè)計(jì)草案3 初步市場(chǎng)定位4 初步成本測(cè)算三、設(shè)計(jì)前期階段規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)1 土地價(jià)值的結(jié)論2 產(chǎn)品定位的結(jié)論 3 概念設(shè)計(jì)方案內(nèi)容四、實(shí)施方案要點(diǎn)1 方案深化2 硬性指標(biāo)審控3 盈利指標(biāo)核算4 密切政府溝通四內(nèi)部設(shè)計(jì)管理流程解析投資分析階段規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)設(shè)計(jì)前期階段規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)實(shí)施方案要點(diǎn)二三第一部分萬科內(nèi)部設(shè)計(jì)管理流程解析1.項(xiàng)目基礎(chǔ)資料2.可行性研究規(guī)劃設(shè)計(jì)部分3.規(guī)劃設(shè)計(jì)草

2、案4.初步市場(chǎng)定位5.初步成本測(cè)算1.土地價(jià)值的結(jié)論2.產(chǎn)品定位的結(jié)論3.概念設(shè)計(jì)方案內(nèi)容(1)強(qiáng)排方案(2)指標(biāo)表(3) 規(guī)劃結(jié)構(gòu)分析1.方案深化2.硬性指標(biāo)審控3.盈利指標(biāo)核算4.密切政府溝通1.萬科的五個(gè)設(shè)計(jì)管理階段2.萬科內(nèi)部評(píng)審節(jié)點(diǎn)及原則3.萬科-水石項(xiàng)目操作流程比較4.兩大集團(tuán)設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)關(guān)注點(diǎn)解析四1.萬科的五個(gè)設(shè)計(jì)管理階段2.萬科內(nèi)部評(píng)審節(jié)點(diǎn)及原則3.萬科-水石項(xiàng)目操作流程比較4.兩大集團(tuán)設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)關(guān)注點(diǎn)解析內(nèi)部設(shè)計(jì)管理流程解析投資分析階段規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)設(shè)計(jì)前期階段規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)實(shí)施方案要點(diǎn)二三1.1 萬科的五個(gè)設(shè)計(jì)管理階段1、 萬科的五個(gè)設(shè)計(jì)管理階段及相關(guān)評(píng)審萬科設(shè)計(jì)流程與計(jì)劃管理

3、1投資分析拿地概念設(shè)計(jì)規(guī)劃、單體設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)/施工圖設(shè)計(jì)配合景觀設(shè)計(jì)室內(nèi)設(shè)計(jì)項(xiàng)目過程設(shè)計(jì)管理階段2設(shè)計(jì)前期3實(shí)施方案4施工圖5設(shè)計(jì)配合可研報(bào)告項(xiàng)目定位規(guī)劃草案產(chǎn)品定位指標(biāo)規(guī)劃方案產(chǎn)品戶型立面方案政府認(rèn)可可施工的圖紙銷售資料項(xiàng)目施工采購招標(biāo)（門窗、幕墻、鋼結(jié)構(gòu)）客服投訴 集團(tuán)充分授權(quán) 區(qū)域管理一級(jí)評(píng)審一級(jí)評(píng)審 1.概念設(shè)計(jì)一級(jí)評(píng)審 2.規(guī)劃設(shè)計(jì)二級(jí)評(píng)審 3.詳細(xì)規(guī)劃二級(jí)評(píng)審 4.單體戶型二級(jí)評(píng)審 5.立面確定 集團(tuán)充分授權(quán) 區(qū)域管理一級(jí)評(píng)審 二三級(jí)授權(quán)一線公司三級(jí)評(píng)審 6.示范區(qū)綜合控制三級(jí)評(píng)審 7.景觀方案確認(rèn)三級(jí)評(píng)審 8.材料部品2、 項(xiàng)目評(píng)審原則1.1 萬科的五個(gè)設(shè)計(jì)管理階段【普通項(xiàng)目】集

4、團(tuán)或區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目至少審控一二級(jí)評(píng)審節(jié)點(diǎn)。一級(jí)評(píng)審1.概念設(shè)計(jì)一級(jí)評(píng)審2.規(guī)劃設(shè)計(jì)二級(jí)評(píng)審3.詳細(xì)規(guī)劃二級(jí)評(píng)審4.單體戶型二級(jí)評(píng)審5.立面確定三級(jí)根據(jù)實(shí)際情況授權(quán)或給予技術(shù)支持。三級(jí)評(píng)審6.示范區(qū)綜合控制三級(jí)評(píng)審7.景觀方案確認(rèn)三級(jí)評(píng)審8.材料部品【集團(tuán)或區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目】【萬科架構(gòu)】：集團(tuán) 區(qū)域 城市1.2 萬科項(xiàng)目管理流程及原則3、 設(shè)計(jì)管理程序流程圖1.2 萬科項(xiàng)目管理流程及原則3、 設(shè)計(jì)管理程序流程圖節(jié)點(diǎn)內(nèi)容對(duì)應(yīng)部門水石配合節(jié)點(diǎn)本階段的核心工作和目的項(xiàng)目基礎(chǔ)資料收集宗地自然條件項(xiàng)目發(fā)展部1-項(xiàng)目接洽3-基本信息收集4-踏勘(答疑)投資分析階段1、職責(zé)分配：項(xiàng)目發(fā)展部主導(dǎo)，設(shè)計(jì)部配合 宗地社會(huì)

5、條件競(jìng)爭(zhēng)樓盤可行性研究 (規(guī)劃設(shè)計(jì)部分）分析自然和社會(huì)條件對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響項(xiàng)目發(fā)展部5-項(xiàng)目資料整合6-制定項(xiàng)目策略及等級(jí)9-中期溝通草案文本目錄2、項(xiàng)目發(fā)展部提供項(xiàng)目基礎(chǔ)資料；設(shè)計(jì)部進(jìn)行初步強(qiáng)排測(cè)算；強(qiáng)排得出的數(shù)據(jù)供市場(chǎng)營(yíng)銷部進(jìn)行初步市場(chǎng)定位；同時(shí)供成本管理部進(jìn)行初步成本估算強(qiáng)排測(cè)算 1.容積率確定設(shè)計(jì)部10-規(guī)劃方案目標(biāo)（參照）11-中期溝通匯報(bào)2.容積率不定規(guī)劃設(shè)計(jì)成果：1規(guī)劃草案總平面 2綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 3產(chǎn)品分析水石課堂20121011初步市場(chǎng)定位競(jìng)爭(zhēng)樓盤信息-市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)營(yíng)銷部5-項(xiàng)目資料整合6策略會(huì)模板強(qiáng)排測(cè)算-產(chǎn)品線選擇14-規(guī)劃方案（經(jīng)濟(jì)）（前期測(cè)算模板）初步成本測(cè)算

6、 強(qiáng)排測(cè)算-投資收益分析成本管理部14-規(guī)劃方案（經(jīng)濟(jì)）缺項(xiàng)（成本估算）萬科標(biāo)準(zhǔn)表單P64設(shè)計(jì)計(jì)劃工程計(jì)劃、銷售計(jì)劃項(xiàng)目發(fā)展部7-服務(wù)建議書（項(xiàng)目）8-進(jìn)度表確定設(shè)計(jì)單位 批準(zhǔn)選擇本階段的設(shè)計(jì)單位公司總經(jīng)理2-服務(wù)建議書（市場(chǎng)）12-商務(wù)確定3、目的是分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)前景，決定是否立項(xiàng)1.3 萬科-水石項(xiàng)目操作流程比較水石課堂可行性研究 (規(guī)劃設(shè)計(jì)部分）水石缺項(xiàng)：初步成本測(cè)算強(qiáng)排測(cè)算-投資收益分析 萬科標(biāo)準(zhǔn)表單P64投資分析階段（拿地）節(jié)點(diǎn)內(nèi)容對(duì)應(yīng)部門水石配合節(jié)點(diǎn)本階段的核心工作和目的概念方案設(shè)計(jì)前提土地規(guī)劃要點(diǎn)設(shè)計(jì)部9-中期溝通草案文本目錄 11-中期溝通匯報(bào)設(shè)計(jì)前期階段1、職責(zé)分配：設(shè)計(jì)部和營(yíng)

7、銷部各為1/2主角關(guān)于土地價(jià)值的結(jié)論項(xiàng)目發(fā)展部關(guān)于產(chǎn)品分析的結(jié)論市場(chǎng)營(yíng)銷部概念方案強(qiáng)排總平面多方案比較設(shè)計(jì)部13-成果文本框架及目錄 14-規(guī)劃方案（經(jīng)濟(jì)15-規(guī)劃方案（形態(tài)） 18-文字排版輸出 2、在土地認(rèn)知的基礎(chǔ)上，多方案比較；產(chǎn)品決策（確定盈利模式）；市場(chǎng)定位（確定目標(biāo)客戶和營(yíng)銷策略）；成本測(cè)算（預(yù)估成本和利潤(rùn)）綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表規(guī)劃結(jié)構(gòu)分析功能分區(qū)及產(chǎn)品分布圖交通分析圖分期開發(fā)示意圖配套分析圖景觀分析圖視線分析圖日照分析圖組團(tuán)基本單元分析圖經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表坡度坡向分析圖（地形復(fù)雜時(shí)）水石課堂-湘源軟件地形改造土方平衡圖（地形復(fù)雜時(shí)）其他工作模型su或工作模型效果圖或模型照片16-數(shù)字效

8、果圖表達(dá)設(shè)計(jì)3、目的測(cè)算投資收益，選定實(shí)施方案匯報(bào)及修改各部門聯(lián)合19-概念規(guī)劃成果匯報(bào)目標(biāo)成本修訂 成本管理部缺項(xiàng)（土建估算）1.3 萬科-水石項(xiàng)目操作流程比較設(shè)計(jì)前期階段（概念方案）水石課堂-湘源軟件坡度坡向分析圖（地形復(fù)雜時(shí)）節(jié)點(diǎn)內(nèi)容對(duì)應(yīng)部門水石配合節(jié)點(diǎn)本階段的核心工作和目的方案深化規(guī)劃設(shè)計(jì)層面 1可售比設(shè)計(jì)部 缺項(xiàng)（指標(biāo)）實(shí)施方案階段（規(guī)劃設(shè)計(jì)部分）1、職責(zé)：設(shè)計(jì)部為完全的主角 2道路交通組織20-施工圖團(tuán)隊(duì)介入意見 (前期合作） 3停車率和停車方式 4商業(yè)及業(yè)態(tài)2、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案繼續(xù)深化；報(bào)規(guī)報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)控制；盈利模式反復(fù)確認(rèn)；保證與政府溝通順暢 5會(huì)所及配套 6人防及分區(qū)戶型及立面意向

9、1產(chǎn)品附送率17-產(chǎn)品（空間）專項(xiàng)設(shè)計(jì)缺項(xiàng)（指標(biāo)） 2初步立面形態(tài)21-建筑形態(tài)專審景觀方案對(duì)建筑的影響33-規(guī)劃節(jié)點(diǎn)操作手冊(cè)精裝修方案對(duì)建筑的影響與室內(nèi)專業(yè)的合作硬性指標(biāo)審控退界20-施工圖團(tuán)隊(duì)介入意見 (前期合作）間距消防超寬超限配套指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)盈利指標(biāo)核算明確銷售周期和售價(jià)市場(chǎng)部/成本管理部/財(cái)務(wù)部缺項(xiàng)（預(yù)算專業(yè)）項(xiàng)目成本估算利潤(rùn)情況估算密切政府溝通土地要點(diǎn)設(shè)計(jì)部缺項(xiàng)（政府溝通模板）政府政策4、目的：報(bào)規(guī)報(bào)建通過，進(jìn)度快速推進(jìn)面積規(guī)定政策紅利報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)1.3 萬科-水石項(xiàng)目操作流程比較實(shí)施方案設(shè)計(jì)（第一階段規(guī)劃設(shè)計(jì)部分，后續(xù)單體確認(rèn)和擴(kuò)初設(shè)計(jì)暫略）水石缺項(xiàng)：方案深化規(guī)劃設(shè)計(jì)層面 1

10、可售比指標(biāo)水石缺項(xiàng)：戶型及立面意向 產(chǎn)品附送率指標(biāo)水石缺項(xiàng)：盈利指標(biāo)核算預(yù)算專業(yè)水石缺項(xiàng)：密切政府溝通（政府溝通模板）1.4 兩大集團(tuán)設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)關(guān)注點(diǎn)解析成果文件具體內(nèi)容所屬階段1項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目基礎(chǔ)資料投資分析階段可行性研究規(guī)劃設(shè)計(jì)草案2項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作控制性計(jì)劃3集團(tuán)設(shè)計(jì)部對(duì)設(shè)計(jì)工作總體計(jì)劃的意見設(shè)計(jì)前期階段4集團(tuán)設(shè)計(jì)部對(duì)設(shè)計(jì)前期工作結(jié)論的意見5概念設(shè)計(jì)方案任務(wù)書6概念設(shè)計(jì)方案文本設(shè)計(jì)說明綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及產(chǎn)品分析設(shè)計(jì)圖紙7項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書項(xiàng)目概況及用地分析市場(chǎng)定位與產(chǎn)品建議概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論方案設(shè)計(jì)需解決的問題8規(guī)劃方案設(shè)計(jì)招標(biāo)書9規(guī)劃方案設(shè)計(jì)任務(wù)書10規(guī)劃方案設(shè)計(jì)文本設(shè)計(jì)說明及綜合經(jīng)濟(jì)技

11、術(shù)指標(biāo)實(shí)施方案階段設(shè)計(jì)圖紙11規(guī)劃方案分析表戶型配比部分經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)部分設(shè)計(jì)成果部分集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)附表注：投資分析階段,設(shè)計(jì)前期階段,實(shí)施方案階段，三階段中與規(guī)劃設(shè)計(jì)相關(guān)的內(nèi)容。進(jìn)行整合與梳理后上報(bào)集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部。四內(nèi)部設(shè)計(jì)管理流程解析投資分析階段規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)設(shè)計(jì)前期階段規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)實(shí)施方案要點(diǎn)二三1.項(xiàng)目基礎(chǔ)資料2.可行性研究規(guī)劃設(shè)計(jì)部分3.規(guī)劃設(shè)計(jì)草案4.初步市場(chǎng)定位5.初步成本測(cè)算1.土地價(jià)值的結(jié)論2.產(chǎn)品定位的結(jié)論3.概念設(shè)計(jì)方案內(nèi)容(1)強(qiáng)排方案(2)指標(biāo)表(3) 規(guī)劃結(jié)構(gòu)分析1.方案深化2.硬性指標(biāo)審控3.盈利指標(biāo)核算4.密切政府溝通1.萬科的五個(gè)設(shè)計(jì)管理階段2.萬科內(nèi)部評(píng)審節(jié)

12、點(diǎn)及原則3.萬科-水石項(xiàng)目操作流程比較4.兩大集團(tuán)設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)關(guān)注點(diǎn)解析第二部分投資分析階段規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)投資分析階段1、職責(zé)分配：項(xiàng)目發(fā)展部主導(dǎo)，設(shè)計(jì)部配合 2、核心工作： 項(xiàng)目發(fā)展部提供土地信息，確定拿地意向，初定容積率； 設(shè)計(jì)部強(qiáng)排測(cè)算，得出初步產(chǎn)品數(shù)據(jù)（類型、數(shù)量）市場(chǎng)營(yíng)銷部進(jìn)行初步市場(chǎng)定位成本管理部進(jìn)行初步成本估算3、目的：分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)前景，決定是否立項(xiàng)本階段的核心工作和目的節(jié)點(diǎn)內(nèi)容對(duì)應(yīng)部門水石配合節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目基礎(chǔ)資料收集宗地自然條件項(xiàng)目發(fā)展部1-項(xiàng)目接洽3-基本信息收集4-踏勘(答疑)宗地社會(huì)條件競(jìng)爭(zhēng)樓盤可行性研究 (規(guī)劃設(shè)計(jì)部分分析自然和社會(huì)條件對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響項(xiàng)目發(fā)展部5-項(xiàng)目資料整

13、合6-制定項(xiàng)目策略及等級(jí)9-中期溝通草案文本目錄強(qiáng)排測(cè)算 1.容積率確定設(shè)計(jì)部10-規(guī)劃方案目標(biāo)（參照）11-中期溝通匯報(bào)2.容積率不定規(guī)劃設(shè)計(jì)成果：1規(guī)劃草案總平面 2綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 3產(chǎn)品分析水石課堂20121011初步市場(chǎng)定位競(jìng)爭(zhēng)樓盤信息-市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)營(yíng)銷部5-項(xiàng)目資料整合6策略會(huì)模板強(qiáng)排測(cè)算-產(chǎn)品線選擇14-規(guī)劃方案（經(jīng)濟(jì)）（前期測(cè)算模板）初步成本測(cè)算 強(qiáng)排測(cè)算-投資收益分析成本管理部14-規(guī)劃方案（經(jīng)濟(jì)）缺項(xiàng)（成本估算）設(shè)計(jì)計(jì)劃工程計(jì)劃、銷售計(jì)劃項(xiàng)目發(fā)展部7-服務(wù)建議書（項(xiàng)目）8-進(jìn)度表確定設(shè)計(jì)單位 批準(zhǔn)選擇本階段的設(shè)計(jì)單位公司總經(jīng)理2-服務(wù)建議書（市場(chǎng)）12-商務(wù)確定萬科-水

14、石項(xiàng)目操作流程比較投資分析階段（拿地）四1.可行性研究規(guī)劃設(shè)計(jì)部分(1)自然和社會(huì)條件對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響(2)初步強(qiáng)排測(cè)算2.規(guī)劃設(shè)計(jì)草案(1)規(guī)劃草案設(shè)計(jì)概念(2)規(guī)劃草案總平面(3)綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)(4)產(chǎn)品影響因素3.初步市場(chǎng)定位(1)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析(2)產(chǎn)品線選擇4.初步成本測(cè)算內(nèi)部設(shè)計(jì)管理流程解析投資分析階段規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)設(shè)計(jì)前期階段規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)實(shí)施方案要點(diǎn)三一（宗地自然條件表1）2.1 可行性研究規(guī)劃設(shè)計(jì)部分要分析四至及控規(guī)通過分析，加深對(duì)宗地的土地認(rèn)知特殊地形或景觀一定要分析（宗地自然條件表2）（1）自然條件對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響要點(diǎn)1. 四至范圍；2. 地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)

15、比較；3. 地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；4. 地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響；5. 地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；6. 土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7. 地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。 土地名稱/項(xiàng)目名稱圖紙、圖片名稱內(nèi)容要求完成情況宗地

16、位置宗地城市位置圖表達(dá)宗地在城市范圍內(nèi)的位置，可在城市地圖基礎(chǔ)上制作已制作宗地區(qū)域位置圖表達(dá)宗地在城區(qū)范圍內(nèi)的位置，可在城市地圖基礎(chǔ)上制作已制作宗地現(xiàn)狀宗地紅線圖宗地面積、角點(diǎn)定位、紅線尺寸、標(biāo)高已收集宗地現(xiàn)狀照片標(biāo)明拍攝點(diǎn)與目標(biāo)點(diǎn)位置 已制作宗地地形圖 宗地為復(fù)雜地形時(shí)，表達(dá)現(xiàn)狀地形、標(biāo)高（等高線）、現(xiàn)狀地貌已收集宗地綠化植被與水面分布圖植被與水面的定位已制作宗地自然條件表一 2.1 可行性研究規(guī)劃設(shè)計(jì)部分（1）自然條件對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響表單土地名稱/項(xiàng)目名稱城市氣溫常年絕對(duì)溫度最 高 最 低 平 均 城市風(fēng)象主導(dǎo)風(fēng)向風(fēng)向頻率玫瑰圖（另附圖）已收集空氣質(zhì)量宗地空氣質(zhì)量狀況空氣質(zhì)量良好 空氣質(zhì)

17、量較差，需進(jìn)行檢測(cè)水文宗地內(nèi)有無地表水池塘水渠宗地周邊有無地表水江 河 湖 海 水渠周邊地表水常年水位(黃海高程)M周邊地表水最高控制水位(黃海高程)M地下水位標(biāo)高(黃海高程)M宗地內(nèi)水質(zhì)狀況水質(zhì)良好水質(zhì)較差，需進(jìn)行檢測(cè)噪音宗地噪音狀況周邊無噪音源 周邊有噪音源，需進(jìn)行檢測(cè)宗地有無特殊地下物沖溝有無暗河有無古墓有無化石有無地下軍用設(shè)施、管線有無地下油罐房有無其它大型地下建筑物、有無宗地自然條件表二 萬科標(biāo)準(zhǔn)表單，供學(xué)習(xí)參考2.1 可行性研究規(guī)劃設(shè)計(jì)部分（1）自然條件對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響萬科陽光宣言鄭州萬科上海萬科西安萬科萬科的陽光宣言： 將項(xiàng)目周邊的不利因素在售樓處做公示 昆明為云南省會(huì)，云南省

18、政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、交通中心，中國面向東南亞、南亞開放的門戶樞紐，是中國唯一面向東盟的大都市，以“春城”而享譽(yù)中外。 昆明全市常住人口643萬人。卷煙、機(jī)電、生物資源、信息、商貿(mào)旅游等五大支柱產(chǎn)業(yè)。隨著昆明至曼谷國際公路的通車，泛亞鐵路的規(guī)劃建設(shè)，以及正在建設(shè)中的昆明國際空港等重大基礎(chǔ)設(shè)施的實(shí)施，昆明面向東南亞、南亞開放的“橋頭堡”作用日益凸顯。昆明昆明重慶重慶貴陽貴陽GDP2510億元10011.13億元1383億元人口726萬人2884萬人433萬人房?jī)r(jià)（均價(jià)）7500元/8550元/6000元/人均GDP32965元69335元25941元主要商圈？解放牌觀音橋三峽廣場(chǎng)大十字2.1

19、可行性研究規(guī)劃設(shè)計(jì)部分（1）自然條件對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響案例項(xiàng)目區(qū)位2.1 可行性研究規(guī)劃設(shè)計(jì)部分一定要對(duì)道路進(jìn)行分析（特別對(duì)于改建新區(qū)；有助于確定主入口及開發(fā)節(jié)奏）萬科標(biāo)準(zhǔn)表單，供學(xué)習(xí)參考（2）社會(huì)條件對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響表單分析區(qū)域總體規(guī)劃、道路交通狀況、周邊公共設(shè)施狀況、市政配套狀況等對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。（社會(huì)條件表1）土地名稱/項(xiàng)目名稱 圖紙名稱 內(nèi)容要求完成情況 區(qū)域現(xiàn)狀圖表達(dá)宗地所處區(qū)域（道路、周圍建筑物等）的現(xiàn)狀特征已收集 區(qū)域總體規(guī)劃圖表達(dá)政府對(duì)宗地所處區(qū)域的規(guī)劃設(shè)想和建設(shè)計(jì)劃已收集 區(qū)域交通分析圖表達(dá)地鐵、輕軌、公交流線及宗地附近站點(diǎn)；表達(dá)私家車赴宗地的可選路線已制作 周邊交通分析

20、圖表達(dá)宗地周邊道路名稱、級(jí)別、尺寸及擬建道路的擬建時(shí)間等已制作 周邊道路斷面圖表達(dá)宗地塊周邊道路斷面各分項(xiàng)尺寸已制作周邊公共設(shè)施圖表達(dá)宗地周邊存在對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)存在影響的公共建筑名稱、類型、面積、基本功能、形態(tài)及建成時(shí)間；表達(dá)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)存在有利與不利因素的設(shè)施 ：廣場(chǎng)、公園、城市雕塑，高壓線、變電所、煙囪、垃圾場(chǎng)、排污溝、其它構(gòu)成噪音和污染的設(shè)施已制作 市政管線圖表達(dá)給水、雨水、污水、弱電、煤氣、暖通、寬帶等接口位置、管徑、埋深、標(biāo)高等已收集說明：表格所列為描述宗地社會(huì)條件所需的圖紙目錄，應(yīng)在投資分析階段收集、制作完成，并作為設(shè) 計(jì)前期階段進(jìn)行概念設(shè)計(jì)、實(shí)施方案階段進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)資料。道路

21、系統(tǒng)：項(xiàng)目西面的彩云北路，是目前連接昆明老城與呈貢新城之間最主要的市政干道（雙向6車道），與環(huán)湖東路、昆玉高速共同承擔(dān)南北通達(dá)的交通任務(wù)，項(xiàng)目東面的繞城高速可迅速到達(dá)昆明新機(jī)場(chǎng)。公共交通：項(xiàng)目周邊環(huán)繞昆明南部汽車客運(yùn)站、公交總站、螺螄灣公交樞紐站等，公共交通十分發(fā)達(dá)。2.1 可行性研究規(guī)劃設(shè)計(jì)部分（2）社會(huì)條件對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響交通昆明南部汽車客運(yùn)站螺螄灣公交樞紐站公交總站宏觀交通分析廣福路為主要人流方向。設(shè)置城市級(jí)形象展示面。昆洛路為次要人流方向，設(shè)置社區(qū)級(jí)形象入口。道路系統(tǒng):主要人流進(jìn)入方向次要人流進(jìn)入方向遠(yuǎn)期人流進(jìn)入方向2.1 可行性研究規(guī)劃設(shè)計(jì)部分（2）社會(huì)條件對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響交通宗

22、地交通分析生活設(shè)施配套：商業(yè)購物中心：螺螄灣國際商貿(mào)城、星天地商業(yè)廣場(chǎng)、世紀(jì)城購物中心、云秀商務(wù)中心等，片區(qū)內(nèi)所有大盤的商業(yè)配套都非常=成熟，集中分布在廣福路、彩云北路沿線以及項(xiàng)目中間的市政路兩旁，本項(xiàng)目南部也規(guī)劃了大量商業(yè)配套；酒店：世紀(jì)金源大酒店、新亞洲尼斯大酒店、高原明珠大酒店、昆明官渡古鎮(zhèn)大酒店；體育文化生活設(shè)施：星耀體育中心、云南大劇院（在建，預(yù)計(jì)2013年建成）、云南省博物館（在建，預(yù)計(jì)2013年建成）、西亮塘濕地公園等。結(jié)論：本地塊處于商業(yè)氛圍濃厚的廣福路北側(cè)，商業(yè)價(jià)值巨大。2.1 可行性研究規(guī)劃設(shè)計(jì)部分（2）社會(huì)條件對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響配套周邊配套例：某地塊的配套管線現(xiàn)狀示意圖2

23、.1 可行性研究規(guī)劃設(shè)計(jì)部分（2）社會(huì)條件對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響市政管線分析當(dāng)?shù)卣黝愰g距要求對(duì)建筑排布的影響。（社會(huì)條件表2）2.1 可行性研究規(guī)劃設(shè)計(jì)部分（3）建筑間距對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響住宅間距需要滿足當(dāng)?shù)匾?guī)劃要求的日照間距與退縮間距。分析當(dāng)?shù)卣黝愰g距要求對(duì)建筑排布的影響。萬科標(biāo)準(zhǔn)表單，供學(xué)習(xí)參考土地名稱/項(xiàng)目名稱當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)要求 日照間距系數(shù) 消防間距 無特殊要求 其它間距 無特殊要求規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 總用地面積 ha暫無要點(diǎn)總建筑面積 m容積率 建筑密度 綠地率 車位總數(shù) 限高要求 層 或 m 配套的名稱 與面積要求 退紅線要求填表人： 填寫日期： 年 月 日 朝向 最小 間距朝向多、低

24、層建筑高層建筑長(zhǎng)邊山墻主要朝向次要朝向多低層建筑長(zhǎng)邊一控區(qū)以內(nèi)：l.4H一控區(qū)以外：l.5H且低層相對(duì)：12.0米多層對(duì)低層：15.0米低層相對(duì)：8.0米多、低層相對(duì)：8.0米多層相對(duì)：10.0米高層位于南側(cè)：0.5H(高)且30.0米；高層位于東、西、北側(cè)：l.5H(多) 且l8.0米或1.5H(低)且l5.O米。 次要朝向面寬且l6.0米山墻6.0米相鄰兩山墻均有居室窗戶或開門的，不得小于10.0米山墻面寬且l3.0米13.0米高層建筑主要朝向0.5H且30.0米次要朝向面寬且l6.0米次要朝向15.0米占地面積：85502.1 可行性研究規(guī)劃設(shè)計(jì)部分占地面積：19482例：萬科.烏魯木齊

25、地塊勾地多層住宅建筑間距高層住宅建筑間距（3）建筑間距對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響建筑間距建筑間距規(guī)范退界道路名稱及寬度高層退界裙房退界東側(cè)紅線10.8m8.2m市場(chǎng)西路（30m）10.8m9m規(guī)劃道路（20m）16.2m9.2m市場(chǎng)南路（20m）20m9.2m注：建筑退界及間距根據(jù)烏魯木齊市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定。容積率容積率2.52.5商業(yè)商業(yè)10%10%限高限高80m80m例：新疆萬科金域國際&金域緹香住宅規(guī)劃建筑方案設(shè)計(jì) 2.1 可行性研究規(guī)劃設(shè)計(jì)部分（3）建筑間距對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響土地屬性解讀交通教育商業(yè)醫(yī)療景觀發(fā)展前景結(jié)論本項(xiàng)目要點(diǎn)通達(dá)性好，公共交通差有教育配套共享世紀(jì)城商業(yè)配套距離金陽醫(yī)院近

26、一般自然資源，居住環(huán)境一般共享世紀(jì)城片區(qū)發(fā)展C類土地屬性，周邊公共交通及生活配套齊全，具備較高居住價(jià)值對(duì)首置不利有利有利有利一般有利對(duì)首改不利有利有利有利一般有利 對(duì)再改有利有利小有利小有利小不利一般對(duì)高端有利有利小有利小有利小有利小有利小本項(xiàng)目土地資源分析適合客戶群分析2.1 可行性研究規(guī)劃設(shè)計(jì)部分土地屬性是客戶群的決定性因素（4）初步強(qiáng)排測(cè)算土地分析結(jié)論2.1 可行性研究規(guī)劃設(shè)計(jì)部分（4）初步強(qiáng)排測(cè)算7號(hào)地塊7595105118125135戶數(shù)標(biāo)準(zhǔn)層面積層數(shù)高度棟面積棟數(shù)2T1000000000002T940321836851341002893462T6202200102059634100

27、2026452T40000003410000小計(jì)867000999608826400285611比例31.54%0.00%36.36%32.10%0.00%0.00%項(xiàng)目?jī)粲玫?1383.00 總建筑面積411594容積率3.6276 （原容積率3.62）綠地率建筑密度地上建筑295224高層住宅274924商業(yè)配套20000配套用房300地下建筑116369.6機(jī)動(dòng)車停車泊位數(shù)2909.24 個(gè)住宅停車2749 個(gè)商業(yè)停車160 個(gè)地下平均層數(shù)1.8 層戶數(shù)2856戶總?cè)丝?568人7590107118125135住宅面積套數(shù)比例8160612408183628563400340340010

28、20115609527480285640.48% 0.00%33.33%26.19%0.00%100.00%計(jì)劃比例39%36%25%100%面積比例7590107118125135住宅面積86700099960882640027492431.54% 0.00%36.36%32.10%0.00%0.00%100.00%兩個(gè)指標(biāo)：套數(shù)比和面積比！（4）初步強(qiáng)排測(cè)算2.1 可行性研究規(guī)劃設(shè)計(jì)部分產(chǎn)品線戶型市場(chǎng)毛坯總價(jià)段（萬元萬科毛坯總價(jià)段（萬元）萬科精裝總價(jià)段（萬元）精裝均價(jià)（元/平米）面積定位（平米）面積配比推導(dǎo)首置兩房605055750070-7515% 緊湊型產(chǎn)品去化快，控制面積段； 市場(chǎng)容

29、量不大，控制產(chǎn)品配比；緊湊三房756065750085-8935% 當(dāng)前市場(chǎng)空白點(diǎn)，應(yīng)增加配比，當(dāng)作主力產(chǎn)品； 銀海櫻花語（競(jìng)品樓盤1）此類產(chǎn)品去化最快；首改小三房7065757500100-10525% 市場(chǎng)未來供應(yīng)量較小，搶占市場(chǎng)機(jī)會(huì)；普通三房8075877500115-12020% 海倫國際（競(jìng)品樓盤2）的主力產(chǎn)品，建議適當(dāng)控制配比；再改四房100901057500135-1445% 總價(jià)較高，在當(dāng)前市場(chǎng)下滑期，需控制配比；當(dāng)不具備政府規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，容積率、面積分配比例等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不完全確定時(shí)，進(jìn)行萬科最理想的容積率和產(chǎn)品分配比例分析，完成容積率分析方案及對(duì)應(yīng)的容積率分析表，當(dāng)容積率確

30、認(rèn)后，深化該容積率指標(biāo)下的方案及完成其對(duì)應(yīng)的綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表與產(chǎn)品分析表。當(dāng)具備政府規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，即具備既定容積率、建筑密度和配套公建面積時(shí)，按照樓層完全平均或多層、小高層、高層等不同比例分配的假設(shè)情況，進(jìn)行最基本的建筑排列，完成規(guī)劃設(shè)計(jì)草案其對(duì)應(yīng)的綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表與產(chǎn)品分析表。2.1 可行性研究規(guī)劃設(shè)計(jì)部分（4）初步強(qiáng)排測(cè)算2.1 可行性研究規(guī)劃設(shè)計(jì)部分（4）初步強(qiáng)排測(cè)算項(xiàng)目所在地市場(chǎng)要素 A:市場(chǎng)消化能力B:市場(chǎng)消化速度C:市場(chǎng)成長(zhǎng)預(yù)期萬科集團(tuán)戰(zhàn)略要素A:本項(xiàng)目現(xiàn)金流B：本項(xiàng)目開發(fā)周期C:項(xiàng)目的利潤(rùn)率 最佳的容積率要素四1.可行性研究規(guī)劃設(shè)計(jì)部分(1)自然和社會(huì)條件對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響(

31、2)初步強(qiáng)排測(cè)算2.規(guī)劃設(shè)計(jì)草案(1)規(guī)劃草案設(shè)計(jì)概念(2)產(chǎn)品影響因素(3)綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)(4)規(guī)劃草案總平面3.初步市場(chǎng)定位(1)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析(2)產(chǎn)品線選擇4.初步成本測(cè)算內(nèi)部設(shè)計(jì)管理流程解析投資分析階段規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)設(shè)計(jì)前期階段規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)實(shí)施方案要點(diǎn)二三一設(shè)計(jì)概念： 表現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期的風(fēng)格和設(shè)計(jì)主題。金色(城市住宅),城花（園）(城郊住宅),四季（城）(郊區(qū)住宅),TOP(高檔墅庭）技術(shù)概念： 計(jì)劃采用的重要新技術(shù)及其與規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)系。可持續(xù)發(fā)展概念：對(duì)項(xiàng)目分期發(fā)展的設(shè)想、對(duì)營(yíng)造統(tǒng)一的社區(qū)概念的設(shè)想、對(duì)產(chǎn)品差異性的考慮。2.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)草案（1）規(guī)劃草案設(shè)計(jì)概念A(yù).有利因素對(duì)于產(chǎn)品售價(jià)的

32、影響（良好的建筑朝向，景觀朝向等）B.不利因素對(duì)于產(chǎn)品售價(jià)的影響（不良建筑朝向，不良景觀，噪聲,高速公路，高壓走廊等）2.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)草案（2）產(chǎn)品影響因素不良建筑朝向：“西偏南45至西偏北45范圍內(nèi)”的朝向；景觀朝向：住宅朝向地塊內(nèi)、外的景觀資源。良好建筑朝向：“南偏東15至南偏西15范圍內(nèi)”的朝向；2.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)草案（2）產(chǎn)品影響因素高壓走廊高速公路不利因素不利因素：本案東南角的廣福路與昆玉高速的交叉口目前設(shè)置了4個(gè)收費(fèi)點(diǎn)，導(dǎo)致早晚高峰及節(jié)假日大量交通擁堵。解決方案：沿廣福路回家通過紅綠燈對(duì)交通進(jìn)行疏導(dǎo)，從老城區(qū)回家可選擇昆洛路進(jìn)入社區(qū)。光衛(wèi)立交橋：立交建成、收費(fèi)站搬遷地面交通可以得到緩

33、解，有利于商業(yè)運(yùn)營(yíng)及回家的感受。注：地面收費(fèi)站是否因立交建成后搬遷，需要業(yè)主確認(rèn)。立體交通2.1 可行性研究規(guī)劃設(shè)計(jì)部分（2）產(chǎn)品影響因素地面交通序號(hào)地區(qū)最佳朝向適宜朝向不宜朝向1哈爾濱地區(qū)南偏東15 -20南至南偏東15 南至南偏西15西北、北2長(zhǎng)春地區(qū)南偏東30 南偏西10南偏東45 南偏西45北、東北、西北3沈陽地區(qū)南、南偏東20南偏東至東 南偏西至西東北東至西北西4旅大地區(qū)南、南偏西15南偏東15至南偏西 至西北、西北、東北5呼和浩特地區(qū)南至南偏東 南至南偏西東南、西南北、西北6北京地區(qū)南偏東30以內(nèi) 南偏西30以內(nèi)南偏東45以內(nèi) 南偏西30以內(nèi)北偏西30 -607石家莊地區(qū)南偏東15

34、南至南偏東30西8太原地區(qū)南偏東15南偏東至東西北9濟(jì)南地區(qū)南,南偏東10 15南偏東30西偏北5 -1010鄭州地區(qū)南偏東15南偏東25西北11青島地區(qū)南,南偏東5 15南偏東15至南偏西 15西、北12烏魯木齊地區(qū)南偏東40 南偏西30東南、東、西北、西北13銀川地區(qū)南至南偏東23南偏東34 南偏西20西、北14西寧地區(qū)南至南偏西30南偏東30至南 南偏西30北、西北2.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)草案（2）產(chǎn)品影響因素部分城市建筑朝向參考表摘自萬科建筑統(tǒng)一要求2.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)草案（2）產(chǎn)品影響因素序號(hào)地區(qū)最佳朝向適宜朝向不宜朝向15西安地區(qū)南偏東10南、南偏西西、西北16拉薩地區(qū)南偏東10 南偏西5南偏

35、東15 南偏西10西、北17成都地區(qū)南偏東45至南偏西15 南偏東45 至東偏北30 西、北18重慶地區(qū)南、南偏東10南偏東15 南偏西5東、西19昆明地區(qū)南偏東25 -50東至南至西北偏東35 北偏西3520南京地區(qū)南偏東15南偏東25 南偏西10西、北21合肥地區(qū)南偏東5 15南偏東15 南偏西5西22上海地區(qū)南至南偏東15南偏東30 南偏西15北、西北23杭州地區(qū)南偏東10 15南,南偏東30北、西24武漢地區(qū)南偏西15南偏東15西、西北25長(zhǎng)沙地區(qū)南偏東9左右南西、西北26福州地區(qū)南, 南偏東5 10南偏東20以內(nèi)西27廈門地區(qū)南偏東5 10南偏東22 30 南偏西10南偏西25 西偏

36、北3028廣州地區(qū)南偏東15 南偏西5南偏東22 30 南偏西5至西29南寧地區(qū)南,南偏東15南偏東15 -25 南偏西5東、西部分城市建筑朝向參考表摘自萬科建筑統(tǒng)一要求說明：根據(jù)萬科項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，79層住宅與911.5層住宅開發(fā)成本差異不大，因此上表將79層住宅并入小高層類進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。設(shè)計(jì)部完成上表后提交成本管理部門進(jìn)行投資分析階段的成本測(cè)算。項(xiàng)目名稱有無規(guī)劃要點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)劃總用地 ha 容積率居住區(qū)用地 ha 建筑密度總建筑面積 M 綠地率 %住宅總建筑面積 M 住宅總戶數(shù) 戶公共服務(wù)設(shè)施總面積 M 汽車位總數(shù) 個(gè)住宅內(nèi) 容類 型建筑面積占住宅總建筑面積比例(%)擬結(jié)構(gòu)形式備注低層住宅（13層）

37、多層住宅（46層）小高層住宅（711.5層）中高層住宅（1218層）高層住宅（19層100m）超高層住宅（100m）公共服務(wù)設(shè)施 內(nèi) 容類 型建筑面積(M)用地面積(M)商業(yè)會(huì)所學(xué)校幼兒園市政公用其他汽車停車 內(nèi) 容停車方式車位數(shù)占總停車面積比例(%)地下、半地下架空層地面車庫地面露天交樓標(biāo)準(zhǔn)內(nèi) 容裝修標(biāo)準(zhǔn)占住宅總建筑面積比例(%)毛坯房?jī)H提供廚衛(wèi)裝修提供全套精裝修填表人： 填寫日期： 年 月 日2.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)草案（3）綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)萬科標(biāo)準(zhǔn)表單容積率分析表土地方全稱序號(hào)總體指標(biāo)住宅部分配套部分指標(biāo)類型占地面積之和(Ha)容積率建筑面積之和(M2)面積比戶數(shù)之和(戶)戶數(shù)比會(huì)所(M2)商業(yè)

38、(M2)配套(M2)方案一總建筑面積（M2）低層住宅：獨(dú)立別墅（13層）低層住宅：聯(lián)排別墅（13層）總?cè)莘e率多層住宅（46層）小高層住宅（711.5層）總戶數(shù)中 高 層 住 宅（1218層）高 層 住 宅 （ 1 9層100m）超 高 層 住 宅（100M）方案二總建筑面積（M2）低層住宅：獨(dú)立別墅（13層）低層住宅：聯(lián)排別墅（13層）總?cè)莘e率多層住宅（46層）小高層住宅（711.5層）總戶數(shù)中 高 層 住 宅（1218層）高 層 住 宅 （ 1 9層100m）超 高 層 住 宅（100M）填表人： 填寫日期： 年 月 日（3）綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)2.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)草案萬科標(biāo)準(zhǔn)表單2.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)草

39、案（4）規(guī)劃草案總平面圖四1.可行性研究規(guī)劃設(shè)計(jì)部分(1)自然和社會(huì)條件對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響(2)初步強(qiáng)排測(cè)算2.規(guī)劃設(shè)計(jì)草案(1)規(guī)劃草案設(shè)計(jì)概念(2)規(guī)劃草案總平面(3)綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)(4)產(chǎn)品影響因素3.初步市場(chǎng)定位(1)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析(2)產(chǎn)品線選擇4.初步成本測(cè)算內(nèi)部設(shè)計(jì)管理流程解析投資分析階段規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)設(shè)計(jì)前期階段規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)實(shí)施方案要點(diǎn)二三一標(biāo)桿樓盤：3個(gè)“最”競(jìng)爭(zhēng)樓盤：3個(gè)“同”最好的發(fā)展商的樓盤售價(jià)最高的樓盤銷售速度最快的樓盤同區(qū)位的樓盤同總價(jià)的樓盤同產(chǎn)品的樓盤區(qū)位社區(qū)戶型裝修交通、配套、環(huán)境、自然資源實(shí)用性、附加值、差異化配套、活動(dòng)場(chǎng)所、環(huán)境、安全公共部分裝修、外立面裝修競(jìng)

40、品選擇標(biāo)準(zhǔn)競(jìng)品分析內(nèi)容（1）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析2.3 初步市場(chǎng)定位新亞洲體育城、海倫國際等區(qū)域大盤是項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，區(qū)域內(nèi)當(dāng)前存量44萬方，未來新一年增供應(yīng)37萬方（城中村項(xiàng)目供應(yīng)31萬方）在售項(xiàng)目項(xiàng)目品類項(xiàng)目規(guī)模容積率主力產(chǎn)品線主力產(chǎn)品面積段（平米）價(jià)格（元/平米）總價(jià)段（萬元）存量（萬方）一年預(yù)新增供應(yīng)量（萬方）競(jìng)爭(zhēng)度新亞洲體育城七期 G327萬方2.60首改、再改120-138三房140-162四房790095-110110-13017-奧宸橙郡二期G311萬方1.00首置、首改33-69一房77-99兩房660025-5060-657.5-銀海櫻花語G360萬方1.77首置、首改71-8

41、8兩房134-143三房850070-85125-13513-新亞洲歡樂城G313.5萬方2.40首置、首改74-89兩房101-126三房670050-6068-856.26格拉斯香水小鎮(zhèn)C11萬方1.50首置、首改87三房6500560.245待售項(xiàng)目項(xiàng)目品類項(xiàng)目規(guī)模容積率主力產(chǎn)品線主力產(chǎn)品面積段（平米）預(yù)計(jì)價(jià)格（元/平米）總價(jià)段（萬元）預(yù)計(jì)上市時(shí)間預(yù)新增供應(yīng)量（萬方）競(jìng)爭(zhēng)度海倫國際G3288萬方3.80首置、首改88-94兩房109-132三房650057-6075-8512年2季度11泛亞國際G3300萬方-首置、首改75三房99-120三房65005065-7512年2季度15（1）

42、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析2.3 初步市場(chǎng)定位2.3 初步市場(chǎng)定位（2）產(chǎn)品線的選擇【萬科產(chǎn)品分類 = 客戶 -土地 - 產(chǎn)品】 產(chǎn)品 土地 客戶 萬科的品類：在不同特征土地上，滿足不同客戶需求的不同產(chǎn)品家庭生命周期支付能力 (家庭收入)房屋價(jià)值低 中 高 社會(huì)標(biāo)志品味體現(xiàn)社交娛樂照顧老人孩子成長(zhǎng)工作場(chǎng)所獨(dú)立空間生活保障棲身居住老年家庭三代家庭成熟家庭小太陽家庭丁克家庭單身l萬科客戶群分類及對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品2.3 初步市場(chǎng)定位（2）產(chǎn)品線選擇（簡(jiǎn)介）2.3 初步市場(chǎng)定位（2）產(chǎn)品線選擇（簡(jiǎn)介）五類家庭比例主要特征彰顯地位的成功家庭9.6%家庭成員髙學(xué)歷，高收入，是社會(huì)所認(rèn)同的成功人士。他們把房屋的購買看成是自己事

43、業(yè)上成功的標(biāo)志，房屋成為一個(gè)社會(huì)標(biāo)簽，能 移拉近或增加與周圍同階層人之間的聯(lián)系，促使事業(yè)再上一個(gè)臺(tái)階。注重自我享受的社會(huì)新銳26.9%家庭成員年輕化，高學(xué)歷。思想觀念多元化，注重個(gè)性、品昧和自我享受。 房屋能體現(xiàn)個(gè)人情調(diào)及品昧，也是自我享受的地方。關(guān)心健康的老齡化家庭22.5%家庭結(jié)構(gòu)趨向老齡化，家中有老人或者未來打算和老人同住。對(duì)和父母同住的子女來說，房屋是照顧老人的地方；對(duì)老人來說房屋也是老人 安享晚年的地方。注重家庭的望子成龍家庭18.0%以孩子為生活核心，小孩的健康成長(zhǎng)，是他們精神上的寄托。 家庭觀念強(qiáng)烈，非常關(guān)心家庭內(nèi)部之間和睦、健康快樂。房屋是孩子健康才成長(zhǎng)的地方，也是自己穩(wěn)定感和

44、歸屬感的來源。價(jià)格敏感的務(wù)實(shí)家庭23.1%收入不是很髙，還處在事業(yè)的起點(diǎn)或奮斗期。購房謹(jǐn)慎認(rèn)真的態(tài)度，更多抱著置業(yè)的心態(tài)購房。 房屋物理特征把關(guān)嚴(yán)格。看重房屋質(zhì)量。萬科客戶群分為5類:社會(huì)新銳，望子成龍，健康養(yǎng)老，富貴之家，務(wù)實(shí)之家l萬科客戶群分類及對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品2.3 初步市場(chǎng)定位（2）產(chǎn)品線選擇（簡(jiǎn)介）萬科四大產(chǎn)品系列TOP系列高檔住宅金色系列城市住宅城花系列城郊住宅四季系列郊區(qū)住宅位置：市區(qū)或郊區(qū)，擁有稀缺資源交通：便捷配套：對(duì)配套無要求位置：市區(qū)（含新城區(qū)）邊緣交通：便利配套：規(guī)劃有完善的生活配套位置：市區(qū)或新城區(qū)交通：發(fā)達(dá)配套：生活配套完善位置：郊區(qū)或衛(wèi)星城交通：不便利配套：不完善核心理

45、念:墅庭.高尚生活核心理念:大城.豐盛生活核心理念:山水.悠然生活核心理念:都市.時(shí)尚生活l四大主流產(chǎn)品產(chǎn)品系列核心價(jià)值品類土地屬性金色(城市住宅)便捷的城市生活注重工作便利,關(guān)注產(chǎn)品服務(wù)及品質(zhì)G1 （商務(wù)住宅）1) 地塊商務(wù)屬性高,周邊寫字樓密集，交通高度發(fā)達(dá)，享受市中心級(jí)別配套2) 地塊可能有不利因素影響，如交通噪音干擾大以及周邊人群復(fù)雜的情況3) 商業(yè)價(jià)值高4）居住價(jià)值一般追求居住改善和品質(zhì)G2 （城市改善）1)周邊配套完善，交通便捷，通常較為安靜2)適宜居住低總價(jià)優(yōu)勢(shì)G3（城市棲居）1）要求公共交通密集，站點(diǎn)在步行距離內(nèi)2）周邊有較完善的生活配套3）居住價(jià)值一般城花（園）(城郊住宅)

46、舒適居住（第一居所）追求舒適居住C（城郊改善）1）交通便捷，可快速到達(dá)；離城市成熟區(qū)域比較近2）相對(duì)市中心居住密度低3）地塊所在區(qū)域居住氛圍良好（水質(zhì)、空氣質(zhì)量好）四季（城）(郊區(qū)住宅)低價(jià)格價(jià)格務(wù)實(shí)T1（郊區(qū)棲居）1）距離目標(biāo)客戶原有居住（工作）地點(diǎn)較遠(yuǎn)2）交通不便利，公交線路缺乏或基本沒有3）項(xiàng)目周邊通常無配套，依賴小區(qū)內(nèi)部解決4）地塊條件通常只有三通（水電路）舒適居住（第二居所）考慮父母養(yǎng)老或休閑T2（郊區(qū)享受） 1）有自然資源2）距離城市較遠(yuǎn),但有快速道路可達(dá)3）沒有完善生活配套,但地塊周邊可能有休閑配套(或有條件可做到)高檔占有稀缺資源銷售價(jià)格在市區(qū)均價(jià)2倍以上TOP1位于城市稀缺地

47、段或占有城市的稀缺景觀資源TOP2 位于郊區(qū),占有稀缺景觀資源2.3 初步市場(chǎng)定位（2）產(chǎn)品線選擇（簡(jiǎn)介）l土地屬性是決定產(chǎn)品系的核心要素細(xì)化土地屬性，初步建立細(xì)化后土地屬性同客戶的對(duì)應(yīng)關(guān)系a、城市住宅（GOLDEN系列）都市.時(shí)尚生活 適合都市人生活的多元化成熟居住模式2.3 初步市場(chǎng)定位l四大主流產(chǎn)品特征（2）產(chǎn)品線選擇（簡(jiǎn)介）萬科無錫東郡 南京萬科金色家園金域東郡萬科無錫東郡 b、城郊住宅（CITY系列）大城.豐盛生活 將城市邊緣轉(zhuǎn)化為主流人群聚集的高水準(zhǔn)居住群落2.3 初步市場(chǎng)定位l四大主流產(chǎn)品特征（2）產(chǎn)品線選擇（簡(jiǎn)介）萬科城萬科第五園 萬科城萬科第五園 c、郊區(qū)住宅（TOWN系列）

48、山水.悠然生活 遠(yuǎn)離喧囂與浮華的宜人居所2.3 初步市場(chǎng)定位l四大主流產(chǎn)品特征（2）產(chǎn)品線選擇（簡(jiǎn)介）萬科東海岸萬科東海岸萬科清林徑d、高檔住宅（TOP系列）墅庭.高尚生活 獨(dú)占稀缺資源，具有創(chuàng)造力的個(gè)性居所2.3 初步市場(chǎng)定位l四大主流產(chǎn)品特征（2）產(chǎn)品線選擇（簡(jiǎn)介）棠樾蘭喬圣菲上海萬科翡翠別墅上海萬科翡翠別墅2.3 初步市場(chǎng)定位（2）產(chǎn)品線選擇【三大商業(yè)主流產(chǎn)品】 三大商業(yè)產(chǎn)品線 寫字樓萬科大廈 購物中心 萬科廣場(chǎng)社區(qū)商業(yè) 萬科紅社區(qū)生活中心 新街坊2.3 初步市場(chǎng)定位（2）產(chǎn)品線選擇（簡(jiǎn)介）三大商業(yè)產(chǎn)品線 寫字樓萬科大廈社區(qū)商業(yè) 萬科紅l萬科商業(yè)產(chǎn)品系列比較購物中心萬科廣場(chǎng)萬科廣場(chǎng)定位為

49、城市級(jí)中高端購物中心，其目標(biāo)消費(fèi)人群面向全客層，并以家庭消費(fèi)人群為重點(diǎn)，堅(jiān)持“以家庭型綜合消費(fèi)為主，以快速流行時(shí)尚為特色，以餐飲休閑娛樂為亮點(diǎn)”的商業(yè)原則規(guī)劃。社區(qū)商業(yè)萬科紅萬科紅系列以生活配套和餐飲為主，旗下包括“萬科紅生活中心”和“萬科紅新街坊”兩個(gè)子品牌。作為“精品社區(qū)生活全案”的萬科紅生活中心是具有較大規(guī)模的社區(qū)集中商業(yè)，位于布吉羅崗的首個(gè)萬科紅生活中心體量達(dá)3.6萬平方米，將于今年年底開業(yè)。而作為社區(qū)底商及街鋪的“萬科紅新街坊”，將在住宅配套建成后直接銷售。 生活廣場(chǎng)根據(jù)每個(gè)城市不同的情況，產(chǎn)品線名稱亦有所差異。以佛山萬科為例，在社區(qū)商業(yè)方面就有“生活廣場(chǎng)”及“商業(yè)金街”兩大品牌，而

50、在生活廣場(chǎng)旗下還涵蓋“水晶坊”、“金域坊”兩個(gè)子品牌。商業(yè)金街高端社區(qū)商業(yè)萬科2049萬科2049，上海萬科頂級(jí)體驗(yàn)式商業(yè)品牌，引入國際先進(jìn)理念，重新定義高端社區(qū)消費(fèi)模式，每個(gè)商業(yè)項(xiàng)目都配置了專門的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)同時(shí)由上海萬科物業(yè)擔(dān)綱物業(yè)管理，建立萬科高端商用物業(yè)運(yùn)營(yíng)新標(biāo)準(zhǔn)。2049不是一個(gè)獨(dú)立的社區(qū)商業(yè)，它是由萬科培育、保護(hù)并將長(zhǎng)期愛護(hù)的品牌，他有統(tǒng)一的規(guī)劃、專業(yè)的宣傳及后期運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，他致力于高端社區(qū)商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化并不斷復(fù)制。寫字樓萬科大廈萬科大廈寫字樓系列定位于區(qū)域地標(biāo)辦公中心，目的在于提升周邊區(qū)域整體辦公品質(zhì)和環(huán)境。2.3 初步市場(chǎng)定位（2）產(chǎn)品線選擇（簡(jiǎn)介）定位： 城市級(jí)中高端購物中心目標(biāo)客

51、群：以家庭消費(fèi)人群為重點(diǎn)，面 向全客層；商業(yè)功能：一站式家庭型購物中心品牌；商業(yè)原則：以家庭型綜合消費(fèi)為主，以 快速流行時(shí)尚為特色，以餐飲休閑娛樂 為亮點(diǎn)；建筑特色： 三中庭設(shè)計(jì)、“大眼 睛”天窗、巨型浮蛋等創(chuàng)新設(shè)計(jì)亮點(diǎn)；樓層規(guī)劃：地上五層，地下一層；項(xiàng)目進(jìn)度：目前已開始對(duì)外招商，計(jì)劃 于2012年底正式開業(yè)。l購物中心 萬科廣場(chǎng)萬科購物中心系列暫名為“萬科廣場(chǎng)”，主要通過依附于城市綜合體存在，面積在 十萬平米以上 龍崗萬科廣場(chǎng)2.3 初步市場(chǎng)定位（2）產(chǎn)品線選擇（簡(jiǎn)介）三大商業(yè)產(chǎn)品線 項(xiàng)目位置：龍崗龍崗區(qū)布吉街道錦龍路與惠康交匯處 所屬商圈：布吉羅崗中心商貿(mào)區(qū)核心范圍內(nèi)，距布吉客運(yùn)站300米

52、左右；占地面積：3.1萬平米；建筑面積：15萬平米，其中商業(yè)面積：約3.6萬平方米,容積率：12.7業(yè)態(tài)組成： 1.6萬平米是大型超市，剩余1.6萬平 米則是各種商業(yè)業(yè)態(tài)；樂購超市以及麥當(dāng)勞、必勝客、屈臣氏、華潤(rùn)家便利店、illy咖啡和毛 家飯店等眾多品牌商家；五年統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理（注：此處品牌需論證）商業(yè)類型：社區(qū)商業(yè) 以生活配套和餐飲為主，旗下包括“萬科紅生活中心”和“萬科紅新街坊”兩個(gè)子品牌,面積3萬平方米左右。 萬科紅生活中心是具有較大規(guī)模的社區(qū)集中商業(yè)。 吉布萬科紅l商業(yè)社區(qū) 萬科紅生活中心2.3 初步市場(chǎng)定位（2）產(chǎn)品線選擇（簡(jiǎn)介） 新街坊以社區(qū)底商和商鋪的形式出現(xiàn)，通過一系列活動(dòng)催化

53、及視覺上、空間上、精神上的紅色傳達(dá)，讓萬科城和“紅”緊密聯(lián)系在一起，讓人們看到萬科城就會(huì)聯(lián)想到“紅”。蕪湖萬科城香堤雅境l商業(yè)社區(qū) 萬科紅新街坊2.3 初步市場(chǎng)定位（2）產(chǎn)品線選擇（簡(jiǎn)介） 購物中心 萬科廣場(chǎng)l寫字樓 萬科大廈與城市綜合體為依托，打造“購物中心”+“高檔寫字樓”+“住宅”的復(fù)合式項(xiàng)目定位： 5A甲級(jí)寫字樓 產(chǎn)品類型：項(xiàng)目位于深圳龍崗區(qū)政府對(duì)面，屬于龍崗中心城CBD核心，總占地面積26萬平方米，總建筑面積超過120萬平方米，包括10.5萬平方米世界級(jí)購物中心、甲級(jí)寫字樓集群、高尚居住區(qū)等多種業(yè)態(tài)。萬科富春大廈 龍崗萬科大廈 四1.可行性研究規(guī)劃設(shè)計(jì)部分(1)自然和社會(huì)條件對(duì)于規(guī)劃

54、設(shè)計(jì)的影響(2)初步強(qiáng)排測(cè)算2.規(guī)劃設(shè)計(jì)草案(1)規(guī)劃草案設(shè)計(jì)概念(2)規(guī)劃草案總平面(3)綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)(4)產(chǎn)品影響因素3.初步市場(chǎng)定位(1)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析(2)產(chǎn)品線選擇4.初步成本測(cè)算內(nèi)部設(shè)計(jì)管理流程解析投資分析階段規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)設(shè)計(jì)前期階段規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)實(shí)施方案要點(diǎn)三一2.4 初步成本測(cè)算1. 根據(jù)強(qiáng)排方案進(jìn)行整體投入產(chǎn)出比，測(cè)算項(xiàng)目整體利潤(rùn)指標(biāo)。2. 一般根據(jù)強(qiáng)排規(guī)劃指標(biāo)通過估算和預(yù)計(jì)的方法而得到項(xiàng)目后續(xù)各種活動(dòng)成本和項(xiàng)目總成本。名稱銷售額 土建成本銷售額-土建成本方案0116F高層11F小高層總計(jì)方案0216F高層7F電梯洋房總計(jì)方案0316F高層花園洋房總計(jì)方案0416F高層疊加別

55、墅總計(jì)銷售額 土建成本 = 毛利潤(rùn) (土建成本每平方米1650元)方案A方案B方案C贈(zèng)送比例可售單方建造成本可售單方開發(fā)成本可售單方財(cái)務(wù)成本平均售價(jià)凈利潤(rùn)凈利潤(rùn)率不同方案的盈利測(cè)算2.4 初步成本測(cè)算四內(nèi)部設(shè)計(jì)管理流程解析投資分析階段規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)設(shè)計(jì)前期階段規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)實(shí)施方案要點(diǎn)二三1.項(xiàng)目基礎(chǔ)資料2.可行性研究規(guī)劃設(shè)計(jì)部分3.規(guī)劃設(shè)計(jì)草案4.初步市場(chǎng)定位5.初步成本測(cè)算1.概念方案設(shè)計(jì)的幾個(gè)依據(jù)(1)土地價(jià)值的結(jié)論(2)產(chǎn)品定位的結(jié)論 2.概念設(shè)計(jì)方案內(nèi)容(1)強(qiáng)排方案(2)指標(biāo)表 (3) 規(guī)劃結(jié)構(gòu)分析1.方案深化2.硬性指標(biāo)審控3.盈利指標(biāo)核算4.密切政府溝通1.萬科的五個(gè)設(shè)計(jì)管理階段2

56、.萬科內(nèi)部評(píng)審節(jié)點(diǎn)及原則3.萬科-水石項(xiàng)目操作流程比較4.兩大集團(tuán)設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)關(guān)注點(diǎn)解析第三部分設(shè)計(jì)前期階段規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)（概念方案）設(shè)計(jì)前期階段1、職責(zé)分配：設(shè)計(jì)部和營(yíng)銷部各為1/2主角2、核心工作： 在土地認(rèn)知的基礎(chǔ)上，多方案比較； 產(chǎn)品決策（確定盈利模式）； 市場(chǎng)定位（確定目標(biāo)客戶和營(yíng)銷策略）； 成本測(cè)算（預(yù)估成本和利潤(rùn)）3、目的：測(cè)算投資收益，選定實(shí)施方案本階段的核心工作和目的四1.關(guān)于土地價(jià)值的結(jié)論2.關(guān)于產(chǎn)品分析的結(jié)論3.概念設(shè)計(jì)方案內(nèi)容(1)強(qiáng)排方案目的是明確項(xiàng)目定位(2)指標(biāo)表萬科標(biāo)準(zhǔn)化表單）(3) 規(guī)劃結(jié)構(gòu)分析內(nèi)部設(shè)計(jì)管理流程解析投資分析階段規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)設(shè)計(jì)前期階段規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)實(shí)

57、施方案要點(diǎn)二一項(xiàng)目用地價(jià)值優(yōu)劣產(chǎn)品位置及分布土地價(jià)值分析 單一地塊項(xiàng)目用地 土地價(jià)值結(jié)論的推導(dǎo) 3.1 關(guān)于土地價(jià)值的結(jié)論產(chǎn)品類型及配比住宅面積及配比項(xiàng)目用地 土地屬性解讀交通教育商業(yè)景觀發(fā)展前景結(jié)論本項(xiàng)目要點(diǎn)通達(dá)性好，公共交通差有教育配套共享世紀(jì)城商業(yè)配套一般自然資源，居住環(huán)境一般共享世紀(jì)城片區(qū)發(fā)展C類土地屬性，周邊公共交通及生活配套齊全，具備較高居住價(jià)值對(duì)首置不利有利有利一般有利對(duì)首改不利有利有利一般有利 對(duì)再改有利有利小有利小不利一般對(duì)高端有利有利小有利小有利小有利小本項(xiàng)目土地資源分析適合客戶群根據(jù)土地屬性，得出結(jié)論本項(xiàng)目適合的客戶群排序?yàn)椋菏字谩⑹赘? !3.1 關(guān)于土地價(jià)值的結(jié)論3.

58、1 關(guān)于土地價(jià)值的結(jié)論主要人流進(jìn)入方向次要人流進(jìn)入方向遠(yuǎn)期人流進(jìn)入方向結(jié)論：將周邊地塊人群及周邊配套共同考慮，打造昆明新商圈。地塊沿廣福路設(shè)置城市級(jí)形象展示面，沿昆洛路設(shè)置社區(qū)級(jí)形象入口3.1 關(guān)于土地價(jià)值的結(jié)論住宅價(jià)值分析商業(yè)價(jià)值分析整體價(jià)值結(jié)論價(jià)值最高價(jià)值較高價(jià)值最低城市商業(yè)軸情景商業(yè)軸商業(yè)片區(qū)綠地片區(qū)3.1 關(guān)于土地價(jià)值的結(jié)論單一地塊價(jià)值結(jié)論1.經(jīng)濟(jì)適用房位于基地西側(cè)影響較大，故回遷房布置在基地西側(cè) 。2.基地東側(cè)和南側(cè)為公共景觀綠化，商品房建議布置于基地東側(cè)和南側(cè)價(jià)值最高的位置。3.本項(xiàng)目一期有20萬平方米回遷房要求，按兩梯九戶布局需設(shè)置6棟百米高層。3.1 關(guān)于土地價(jià)值的結(jié)論二期建筑

59、面積：309937平米l分期開發(fā)順序三期建筑面積：348372.78平米四期建筑面積：442661.81平米一期建筑面積：607667.29平米住宅：584527.66結(jié)論：在保證項(xiàng)目各期開發(fā)量的同時(shí)，綜合考慮項(xiàng)目周邊交通，現(xiàn)狀、配套、合理進(jìn)行土地開發(fā)利用，推出分期建設(shè)建議方案。商業(yè)：18638.63教育：4501住宅：273839 商業(yè)：20600 教育：15500 住宅： 312380 商業(yè)： 13692.78 教育： 22300 住宅： 89100 商業(yè)： 77045.81 辦公：192068.46公寓：84447.543.1 關(guān)于土地價(jià)值的結(jié)論l分期開發(fā)順序3.1 關(guān)于土地價(jià)值的結(jié)論學(xué)

60、校 商業(yè) 回遷房 高層1T9 高層1T6 公寓l產(chǎn)品位置及分布3.2 關(guān)于 產(chǎn)品分析的結(jié)論產(chǎn)品類型單位面積面積比例凈用地面積總建筑面積一地上建筑面積1居住建筑面積 2商業(yè)建筑面積 3辦公建筑面積 4公寓面積 5教育建筑面積 6配套用房面積 二地下建筑面積 1居住地下室 2商業(yè)、辦公及公寓地下室 三容積率居住用地 商業(yè)、商務(wù)辦公用地四建筑占地面積 建筑密度居住用地 %商業(yè)、商務(wù)辦公用地 %五機(jī)動(dòng)車停車數(shù)居住用地 個(gè)商業(yè)、商務(wù)辦公用地個(gè)六總戶數(shù)回遷戶數(shù)戶銷售戶數(shù) 戶l產(chǎn)品類型配比3.2 關(guān)于 產(chǎn)品分析的結(jié)論地塊產(chǎn)品線戶型套內(nèi)面積公攤建筑面積套數(shù)總建筑面積套數(shù)比面積比 一期 二期三期 四期l住宅面積

61、及配比3.2 關(guān)于 產(chǎn)品分析的結(jié)論四1.關(guān)于土地價(jià)值的結(jié)論2.關(guān)于產(chǎn)品分析的結(jié)論3.概念設(shè)計(jì)方案內(nèi)容(1)強(qiáng)排方案目的是明確項(xiàng)目定位(2)指標(biāo)表（標(biāo)準(zhǔn)化表單）(3) 規(guī)劃結(jié)構(gòu)分析內(nèi)部設(shè)計(jì)管理流程解析投資分析階段規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)設(shè)計(jì)前期階段規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)實(shí)施方案要點(diǎn)二一盡早確認(rèn)紅線、容積率、限高、退界和配套1.建設(shè)范圍和用地紅線；2.建設(shè)用地及周邊現(xiàn)狀地形圖；3.規(guī)劃管理部門的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、要點(diǎn)、文件及地方規(guī)范；4.規(guī)劃退縮、建筑物間距、日照間距要求；5.市政規(guī)劃的接口條件（包括道路標(biāo)高、供水、排水、供電、供熱等）；6.當(dāng)?shù)爻鞘泄芾聿块T的要求（國土局、房管局、水利局及水、電、燃?xì)夤芾聿块T等）及水文、地

62、質(zhì)、氣象條件；7.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果；8.當(dāng)?shù)貞粜驮O(shè)計(jì)調(diào)查(可根據(jù)當(dāng)?shù)厝舾蓚€(gè)優(yōu)秀工程分析，收集當(dāng)?shù)貎?yōu)秀戶型做為借鑒)；9.規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)尊重當(dāng)?shù)亟ㄖO(shè)計(jì)的主導(dǎo)風(fēng)向和最佳朝向要求，具體參見當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)調(diào)研報(bào)告。盡早確認(rèn)紅線、容積率、限高、退界和配套每個(gè)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)院立項(xiàng)時(shí)必須提供的基礎(chǔ)文件資料如下：紅線、容積率、限高、退界和配套，盡早明確3.3 概念設(shè)計(jì)方案內(nèi)容（1）土地規(guī)劃要點(diǎn)3.3 概念設(shè)計(jì)方案內(nèi)容目的是明確項(xiàng)目定位容積率分析，測(cè)算比較不同產(chǎn)品解決方案的盈利能力，與競(jìng)品比較差異性，判斷是否有競(jìng)爭(zhēng)力？設(shè)計(jì)強(qiáng)排方案（2）強(qiáng)排方案Option1Option2Option3Option4名稱建筑面積單價(jià)銷

63、售額土建成本銷售額-土建成本模式一34層4088009300元380184萬102200萬282404萬商業(yè)370014000元5180萬740萬總計(jì)385364萬102960萬模式二34層3491809300元324767萬87295萬285136萬18層596209500元56639萬13415萬商業(yè)370014000元5180萬740萬總計(jì)386586萬101450萬模式三34層3491809300元324767萬87295萬294140萬11層3696010000元36960萬7392萬6層2266012000元27192萬4532萬商業(yè)370014000元5180萬740萬總計(jì)394

64、099萬99959萬模式四34層3491809300元324737萬87295萬301502萬8層5962012000元71544萬11924萬商業(yè)370014000元5180萬740萬總計(jì)401461萬99959萬例：蘇南萬科相城區(qū)安元路項(xiàng)目3.3 概念設(shè)計(jì)方案內(nèi)容萬科強(qiáng)調(diào)強(qiáng)排的多方案比較（2）強(qiáng)排方案目的是明確項(xiàng)目定位滿足指標(biāo)和貨值最大化，進(jìn)行多方案比選，導(dǎo)出最合理的產(chǎn)品構(gòu)成Option41、不要輕易否定前期對(duì)宗地分析的結(jié)論強(qiáng)排方案要以分析結(jié)論為基礎(chǔ)2、一定要牢記強(qiáng)排方案的目的對(duì)產(chǎn)品建議指標(biāo)進(jìn)行初步評(píng)估測(cè)算；規(guī)劃結(jié)構(gòu)探討實(shí)質(zhì)就是多種方案可能性算帳,關(guān)鍵在規(guī)劃結(jié)構(gòu)上探討，不要做得太深一定要核

65、算指標(biāo)！牢記：規(guī)劃解決盈利模式3.3 概念設(shè)計(jì)方案內(nèi)容強(qiáng)排方案注意事項(xiàng)（2）強(qiáng)排方案目的是明確項(xiàng)目定位（1）Google（2）草模3.3 概念設(shè)計(jì)方案內(nèi)容善用兩個(gè)常用工具:google earth和草模（2）強(qiáng)排方案目的是明確項(xiàng)目定位做足容積率；城市地標(biāo)建筑 高層占地要小，補(bǔ)足容積率就好。 做出城市化界面高端、高品質(zhì)、高價(jià)值 低層享有的資源要好。 引領(lǐng)整個(gè)社區(qū)的品質(zhì)+含金量高容積率面積收益容積率面積收益預(yù)計(jì)建面價(jià)格預(yù)計(jì)地價(jià)外成本地價(jià)外成本前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi)期間費(fèi)用3.3 概念設(shè)計(jì)方案內(nèi)容用足容積率措施拉高拍低+高低（2）強(qiáng)排方案目的是明確項(xiàng)目定位3.3 概念設(shè)計(jì)方案內(nèi)容用足容積率措施拉

66、高拍低7層7層洋房洋房7層7層洋房洋房2.5層20.5層2.5層2.5層別墅別墅別墅高層間距業(yè)態(tài)容積率建筑密度社區(qū)商業(yè) 3層2367100%普通聯(lián)排 3層0.60.72530%大院別墅 24層0.832%洋房 7層1.21.523%高層 22層2.53.51015%n 以配比的方式用足1.5的容積率n 產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合有：1、商業(yè)洋房2、商業(yè)聯(lián)排/大院高層3、商業(yè)聯(lián)排/大院洋房高層 各業(yè)態(tài)對(duì)應(yīng)的容積率及密度經(jīng)驗(yàn)值：拉高不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法。做總圖之前要進(jìn)行要進(jìn)行業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)組合比例模型的簡(jiǎn)單推演。價(jià)格舉例：獨(dú)棟聯(lián)排，洋房高層（2）強(qiáng)排方案目的是明確項(xiàng)目定位3.3 概念設(shè)計(jì)方案內(nèi)容用足

67、容積率措施拉高拍低拉高拍低(不平衡使用容積率)，也可以豐富產(chǎn)品的群體空間形態(tài),實(shí)現(xiàn)大規(guī)劃、大社區(qū)、高品質(zhì) （2）強(qiáng)排方案目的是明確項(xiàng)目定位成都萬科金域西嶺廣州科學(xué)城3.3 概念設(shè)計(jì)方案內(nèi)容 用足建筑密度措施贈(zèng)綠規(guī)劃、底層挖掘私家花園總計(jì)面積40900平方米私家花園占住宅區(qū)景觀面積65%私家花園邊界處理私家花園相臨小徑方案重慶睿城分綠案例將住宅周圍的綠地盡可能的劃給私家.增加首層住宅數(shù)量，提高項(xiàng)目溢價(jià)（2）強(qiáng)排方案目的是明確項(xiàng)目定位3.3 概念設(shè)計(jì)方案內(nèi)容 用足建筑密度措施寸土寸金的底商最高：2萬元/平米此處宜布置餐飲及規(guī)模較大商業(yè)最低：1.0萬元/平米次高：1.8萬元/平米商業(yè)價(jià)值排序（高至低

68、）:12345678910高低12345861012119137151614中心廣場(chǎng)步 行 街步 行 街市政道路市政道路用地紅線退界線好地段的沿街底商要充分利用，且需要根據(jù)地段價(jià)值區(qū)分商業(yè)業(yè)態(tài)。(建議商業(yè)均為一層商鋪，面積控制在50平米/間，1.2.3區(qū)考慮餐飲商鋪設(shè)置)（2）強(qiáng)排方案目的是明確項(xiàng)目定位3.3 概念設(shè)計(jì)方案內(nèi)容用足建筑密度措施抬高車庫案例在地方法規(guī)允許不占用容積率、不計(jì)建筑密度的前提下，盡量將車庫抬到地上一層。且可與沿街商鋪結(jié)合，利潤(rùn)最大化.全地下庫全地下庫商鋪商鋪贈(zèng)送空間車庫與商鋪緊密聯(lián)系（2）強(qiáng)排方案目的是明確項(xiàng)目定位說明：根據(jù)萬科項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，79層住宅與911.5層住宅

69、開發(fā)成本差異不大，因此上表將79層住宅并入小高層類進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。設(shè)計(jì)部完成上表后提交成本管理部門進(jìn)行投資分析階段的成本測(cè)算。項(xiàng)目名稱有無規(guī)劃要點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)劃總用地ha 容積率居住區(qū)用地ha 建筑密度總建筑面積M 綠地率%住宅總建筑面積M 住宅總戶數(shù)戶公共服務(wù)設(shè)施總面積M 汽車位總數(shù)個(gè)住宅內(nèi)容類型建筑面積占住宅總建筑面積比例(%)擬結(jié)構(gòu)形式備注低層住宅（13層）多層住宅（46層）小高層住宅（711.5層）中高層住宅（1218層）高層住宅（19層100m）超高層住宅（100m）公共服務(wù)設(shè)施內(nèi)容類型建筑面積(M)用地面積(M)商業(yè)會(huì)所學(xué)校幼兒園市政公用其他汽車停車車位數(shù)占總停車面積比例(%)地下、半地下架空

70、層地面車庫地面露天交樓標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容裝修標(biāo)準(zhǔn)占住宅總建筑面積比例(%)毛坯房?jī)H提供廚衛(wèi)裝修提供全套精裝修填表人： 填寫日期： 年 月 日3.3 概念設(shè)計(jì)方案內(nèi)容萬科標(biāo)準(zhǔn)表單綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表（3）指標(biāo)表填表人：填寫日期：年月日3.3 概念設(shè)計(jì)方案內(nèi)容容積率分析萬科標(biāo)準(zhǔn)表單土地方全稱序號(hào)總體指標(biāo)住宅部分配套部分 指標(biāo)類型占地面積之和(Ha)容積率建筑面積之和(M2)面積比戶數(shù)之和(戶)戶數(shù)比會(huì)所(M2)商業(yè)(M2)配套(M2)方案一總建筑面積（M2）低層住宅：獨(dú)立別墅（13層）低層住宅：聯(lián)排別墅（13層）總?cè)莘e率多層住宅（46層）小高層住宅（711.5層）總戶數(shù)中高層住宅（1218層）高層住宅（19層

71、100m）超高層住宅（100M）方案二總建筑面積（M2）低層住宅：獨(dú)立別墅（13層）低層住宅：聯(lián)排別墅（13層）總?cè)莘e率 多層住宅（46層）小高層住宅（711.5層）總戶數(shù)中高層住宅（1218層）高層住宅（19層100m）超高層住宅（100M）（3）指標(biāo)表三大商業(yè)產(chǎn)品線 寫字樓萬科大廈 購物中心 萬科廣場(chǎng)整體規(guī)劃以圍合式組團(tuán)，大區(qū)開放、院落封閉式管理，既保證了社區(qū)的開放性，又保障了住戶的安全。小區(qū)外圍車行交通，由中央商業(yè)步行街和支路構(gòu)成魚骨狀人行系統(tǒng)，人車分流，營(yíng)造了安全的步行系統(tǒng)。圍合式組團(tuán)結(jié)合架空層，營(yíng)造出豐富、怡人、多功能的鄰里活動(dòng)空間。規(guī)劃住宅以多層為主，兼有小高層、TWONHOUSE

72、、情景花園洋房和山地寬景洋房。產(chǎn)品 深圳萬科四季花城組團(tuán)分析圖應(yīng)體現(xiàn)組團(tuán)、庭院或鄰里單元大體的戶型配置、朝向、間距、轉(zhuǎn)角、入口的關(guān)系。3.3 概念設(shè)計(jì)方案內(nèi)容（4）規(guī)劃結(jié)構(gòu)分析三大商業(yè)產(chǎn)品線 寫字樓萬科大廈 購物中心 萬科廣場(chǎng)深圳萬科四季花城組團(tuán)基本單元分析圖社區(qū)空間：純公共領(lǐng)域，鼓勵(lì)人們停留交往，主要包括中心步行街、街區(qū)廣場(chǎng)等鄰里庭院：半公共空間，車輛禁止通行、步行者可以進(jìn)入，鄰里庭園由步道相連，形成序列式共享 型園林空間，可做晨跑、休閑之用私家花園：純私人空間，遍植花卉3.3 概念設(shè)計(jì)方案內(nèi)容（4）規(guī)劃結(jié)構(gòu)分析 考慮公建配套設(shè)施設(shè)置位置、規(guī)模、占地和內(nèi)容；應(yīng)根據(jù)現(xiàn)有市政配套情況及政府規(guī)劃要

73、點(diǎn)要求考慮是否設(shè)置各類技術(shù)配套設(shè)施（煤氣調(diào)壓站、變電站、垃圾中轉(zhuǎn)站、水泵房、采暖用房、物業(yè)管理用房、空調(diào)機(jī)房、通風(fēng)機(jī)房、污水處理設(shè)備），如需設(shè)置，考慮大體的位置安排。*幼兒園風(fēng)情商業(yè)街 文化活動(dòng)站衛(wèi)生站菜肉市場(chǎng)文體 社區(qū)服務(wù)及物業(yè)萬科南昌海創(chuàng)園3.3 概念設(shè)計(jì)方案內(nèi)容（4）規(guī)劃結(jié)構(gòu)分析配套分析圖3.3 概念設(shè)計(jì)方案內(nèi)容（4）規(guī)劃結(jié)構(gòu)分析分類序號(hào)圖紙名稱比例低、多層項(xiàng)目高層項(xiàng)目備注總圖1總平面圖1:10001：20002功能分區(qū)與產(chǎn)品分布圖1:10001：20003交通分析圖1:10001：20004分期開發(fā)示意圖1:10001：20005組團(tuán)基本單元分析圖1:5001:10006配套分析圖1:

74、10001：20007景觀分析圖1:10001：20008視線分析圖1:10001：20009日照分析圖1:10001：200010坡度、坡向分析圖1:10001：2000用 地 地形 復(fù) 雜時(shí) 需 完成11地形改造土方平衡圖1:10001：2000住宅單體12住宅單體意向平面圖1:200 1:300其它13工作模型1:10001：200014效果圖或模型照片說明：本表中“”表示必須完成的圖紙，“”表示可選擇完成的圖紙。萬科概念設(shè)計(jì)圖紙目錄表四內(nèi)部設(shè)計(jì)管理流程解析投資分析階段規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)設(shè)計(jì)前期階段規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)實(shí)施方案要點(diǎn)二三1.項(xiàng)目基礎(chǔ)資料2.可行性研究規(guī)劃設(shè)計(jì)部分3.規(guī)劃設(shè)計(jì)草案4.初步市

75、場(chǎng)定位5.初步成本測(cè)算1.概念方案設(shè)計(jì)的幾個(gè)依據(jù)(1)土地價(jià)值的結(jié)論(2)產(chǎn)品定位的結(jié)論 2.概念設(shè)計(jì)方案內(nèi)容(1)強(qiáng)排方案(2)指標(biāo)表 (3) 規(guī)劃結(jié)構(gòu)分析1.方案深化2.硬性指標(biāo)審控3.盈利指標(biāo)核算4.密切政府溝通1.萬科的五個(gè)設(shè)計(jì)管理階段2.萬科內(nèi)部評(píng)審節(jié)點(diǎn)及原則3.萬科-水石項(xiàng)目操作流程比較4.兩大集團(tuán)設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)關(guān)注點(diǎn)解析第四部分實(shí)施方案階段規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)實(shí)施方案階段（規(guī)劃設(shè)計(jì)部分）1、職責(zé)： 設(shè)計(jì)部為完全的主角2、核心工作： 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案繼續(xù)深化； 報(bào)規(guī)報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)控制； 盈利模式反復(fù)確認(rèn)； 保證與政府溝通順暢3、目的：報(bào)規(guī)報(bào)建通過，進(jìn)度快速推進(jìn)本階段的核心工作和目的內(nèi)部設(shè)計(jì)管理流程解析投

76、資分析階段規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)設(shè)計(jì)前期階段規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)實(shí)施方案要點(diǎn)1.方案深化 (1) 規(guī)劃設(shè)計(jì)層面 (2) 戶型設(shè)計(jì)層面 (3) 景觀方案對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響 (4)示范區(qū)2.硬性指標(biāo)審控3.盈利指標(biāo)核算4.密切政府溝通一一二三項(xiàng) 目大連萬科城花長(zhǎng)春上東區(qū)三、四期鞍山萬科城花二期可售比81.62%89.2%94%l可售比可售面積/建造面積100l不可售面積消耗成本，但不能直接增加收益，因此針對(duì)不同項(xiàng)目，設(shè)定可售比底線，是合理控制成本的關(guān)鍵。4.1 方案深化A:可售比（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)層面4.1 方案深化A:可售比架空層減少架空層面積：架空層可以增加透視、透風(fēng)，給地面活動(dòng)人群增加舒適度，政府也鼓勵(lì)如架空層達(dá)一

77、定高度不計(jì)容積率，但架空層建安成本一般達(dá)2000元/m2，又不能銷售，建議盡可能減少架空層面積.用深基礎(chǔ)做架空層加以利用，層高超過2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計(jì)算建筑面積。（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)層面4.1 方案深化1、合理控制地下停車位和地面停車位的比例：一個(gè)地下停車位建安成本約1012萬元（2500元/m24050m2），一個(gè)地面停車位建安成本不到1萬元（250元/m22025m2），建議結(jié)合產(chǎn)品品質(zhì)和滿足規(guī)劃要求停車位數(shù)量前提下，盡量減少地下停車位增加地面停車；2、優(yōu)化層高：滿足產(chǎn)品定位、營(yíng)銷需要前提下，確定合理層高，可同時(shí)控制造價(jià)和提高節(jié)能效果（如夏天減少空調(diào)運(yùn)行費(fèi)用）；A:可售比地

78、下室盡量減少地下停車位增加地面停車（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)層面不可分?jǐn)偟淖呃?.1 方案深化1、提高可售率：在可銷售面積一定前提下，盡量減少配套面積（如會(huì)所、學(xué)校等），每提高1%可售率，可降低造價(jià)20-40元/m2銷面，效果立竿見影.2、合理確定贈(zèng)送面積比例：通過“偷”容積率（等同于“偷”地價(jià) ）對(duì)產(chǎn)品附加一定比例的贈(zèng)送面積使客戶從中受惠，但贈(zèng)送面積部分增加的建安成本應(yīng)從售價(jià)上反饋回來，即售價(jià)能不能同比回收或超比例回收，建議與營(yíng)銷、設(shè)計(jì)分析討論。A:可售比會(huì)所，管理用房，設(shè)備用房，不可分?jǐn)偟淖呃扰涮子梅堪疵娣e最小化原則的基礎(chǔ)上，滿足物業(yè)需求，位于最差的位置且面積嚴(yán)控（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)層面高附加值高地價(jià)高售價(jià)

79、策略低附加值低地價(jià)平均售價(jià)策略4.1 方案深化A:可售比產(chǎn)品附送率遵循的原則（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)層面S1建安成本=100（無贈(zèng)）*1500元=150000元上海建安成本：多層：1100-1300；小高層：1500-1700；高層：2000-2400；100平方米110平方米贈(zèng)送10平方米S2建安成本=110（有贈(zèng)）*1500元=165000元100平方米S1S2S2贈(zèng)送S2贈(zèng)送建安成本=10*1500元=15000元例：樓盤銷售價(jià)格：30000元/平方米S1銷售總價(jià)=100（無贈(zèng)）*30000元=3000000元S2銷售總價(jià)=100（有贈(zèng)）*35000元=3500000元S1利潤(rùn)=3000000元

80、150000元土地價(jià)值=2850000元S1利潤(rùn)=3500000元165000元15000元土地價(jià)值=3335000元通過“偷”容積率（等同于“偷”地價(jià) ）對(duì)產(chǎn)品附加一定比例的贈(zèng)送面積使客戶從中受惠，但贈(zèng)送面積部分增加的建安成本應(yīng)從售價(jià)上反饋回來，即售價(jià)能不能同比回收或超比例回收，建議與營(yíng)銷、設(shè)計(jì)分析討論。綜合樓面地價(jià)、銷售均價(jià)、建安成本決定產(chǎn)品的附送率4.1 方案深化A:可售比產(chǎn)品附送率（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)層面1. 優(yōu)先贈(zèng)送客戶既喜歡建造成本又低的贈(zèng)送形式（如首層花園、屋頂花園等）2. 重點(diǎn)控制建安成本較高的入戶花園、凹陽臺(tái)、陽光室、地下室、2.2米下夾層面積統(tǒng)計(jì)市場(chǎng)平均值，結(jié)合競(jìng)爭(zhēng)樓盤確定贈(zèng)送上

81、限值4.1 方案深化A:可售比產(chǎn)品附送形式（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)層面1.同一個(gè)地塊的車庫與人行入口盡量歸一，便于物業(yè)減少管理人數(shù)，以入口為原點(diǎn)100米范圍內(nèi)不應(yīng)設(shè)置第二出入口。每增加一個(gè)出入口，就至少增加6個(gè)保安（三班倒），例如在成都，每個(gè)保安每月的費(fèi)用至少在2000-3000元，每年將增加144000216000元2.兩個(gè)相鄰地塊的入口應(yīng)盡量相對(duì)，便于兩個(gè)相鄰地塊人員的步行交通4.1 方案深化看好家門，減少入口B:出入口設(shè)置（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)層面二級(jí)道路次干道三級(jí)道路組團(tuán)道根據(jù)居民生活習(xí)性, 確定各類道路的數(shù)據(jù)規(guī)律和設(shè)置形態(tài)，獲取最適合的指標(biāo)形成道路裝置。以保證在規(guī)劃設(shè)計(jì)前期預(yù)留合理寬度、流線設(shè)計(jì)的合理

82、性4.1 方案深化【道路分級(jí)別】一級(jí)道路主干道(1)道路形態(tài)道路分級(jí)C:道路交通組織（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)層面例：天津萬科霞光道5號(hào)主入口次入口4.1 方案深化(1)道路形態(tài)C:道路交通組織主干路（一級(jí)道路）次干路（二級(jí)道路）組團(tuán)道（三級(jí)道路）圖例：（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)層面一級(jí)道路主干道盡快到達(dá)組團(tuán)連接區(qū)內(nèi)所有公共設(shè)施道路寬度15-17m基本組成4.1 方案深化1500150045002000450015001500雙向車行道雙向人行道中間隔離帶綠化帶綠化帶一級(jí)道路：主干道。路寬15-17mC:道路交通組織(1)道路形態(tài)寬度控制1700（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)層面二級(jí)道路次干道進(jìn)入組團(tuán)后，最便捷連接各管理 單元的入口

83、道路寬度6.5m-7.5m4.1 方案深化150015004500-500015001200二級(jí)道路：次干道。路寬7.7-10.4m雙向車行道雙向人行道綠化帶綠化帶(1)道路形態(tài)寬度控制C:道路交通組織10200（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)層面4.1 方案深化4500-500015001200三級(jí)道路：組團(tuán)路三級(jí)道路組團(tuán)路 到達(dá)停車場(chǎng)、停車位 單行道、雙行道(1)道路形態(tài)寬度控制C:道路交通組織7200（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)層面Townhouse區(qū)地面停車路。路寬4.5 +2*1.5 +1m4.1 方案深化580045001500580015001000主墻間最小距離20.1m院墻間最小距離8.5mC:道路交通組織

84、(1)道路形態(tài)寬度控制8500（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)層面4.1 方案深化(2)流線設(shè)計(jì)避免交叉C:道路交通組織地下車庫出入口業(yè)主車行流線小區(qū)業(yè)主流線 住宅出入口處應(yīng)設(shè)置人車分流專用通道； 當(dāng)商住樓住戶大堂與流量大的商業(yè)服務(wù)空間臨近時(shí)，商業(yè)用房的貨運(yùn)出入口宜設(shè)在地下室或與大堂入口異向布置，避免人、貨流交叉，減少交通安全隱患。例：萬科嘉興城南路項(xiàng)目（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)層面4.1 方案深化 總圖中應(yīng)做好消防車道及消防車登高面設(shè)計(jì)，注意人車分流； 當(dāng)消防車道下面為地下室時(shí)，結(jié)構(gòu)應(yīng)考慮消防車總300KN荷載。(2)流線設(shè)計(jì)消防滿足C:道路交通組織登高面登高面宜在用的紅線內(nèi)解決,條件限制時(shí)可利用綠化帶作登高面,但綠化帶

85、下應(yīng)設(shè)硬地,并按消防車總重300KN計(jì)算。當(dāng)建筑物凹入處進(jìn)深不大于4m(凈寬)時(shí),該凹入范圍可計(jì)入1/4周邊長(zhǎng)度算作登高面;如凹槽寬度不大于2.5m(凈寬),該寬度可不計(jì)入建筑周邊總長(zhǎng)度。消防車道高層建筑周圍宜設(shè)環(huán)形或沿建筑的兩個(gè)長(zhǎng)邊設(shè)置消防車道;盡端式消防車道應(yīng)設(shè)18m18m回車場(chǎng)。消防車最小轉(zhuǎn)彎半徑:高層12m,多層9m。消防車道最小寬度:登高面處6m,其它處4m。消防車道的坡度:登高面1%,其它處7%。消防車道距建筑物距離宜5m。高層建筑的沿街長(zhǎng)度超過150m或總長(zhǎng)度超過220m時(shí)應(yīng)設(shè)穿過高層建筑的消防通道。高層建筑應(yīng)設(shè)有連通街道和內(nèi)院的人行通道通道之間的距離不宜超過80m。摘自： 萬科

86、住宅技術(shù)要點(diǎn) （1）規(guī)劃設(shè)計(jì)層面4.1 方案深化(2)流線設(shè)計(jì)物管分級(jí)C:道路交通組織四級(jí)物業(yè)管理門廳中心大堂組團(tuán)入口123344小區(qū)入口組團(tuán)入口入口大堂中心大堂（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)層面小區(qū)主入口裝置1 . 三 條 路2 . 兩 個(gè) 場(chǎng)3 . 保 安 亭4 . 入 口 減 速 裝 置5 . 道 閘6 . 標(biāo) 識(shí) 景 觀7 . 廣 告 牌8 . 公 共 停 車 位4.1 方案深化(3)總圖細(xì)部小區(qū)主入口C:道路交通組織（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)層面小區(qū)次入口裝置 兩 條 路 保 安 亭 入 口 減 速 裝 置 道 閘 廣 告 牌 4.1 方案深化(3)總圖細(xì)部小區(qū)次入口C:道路交通組織（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)層面4.1 方

87、案深化可可視對(duì)講外終視對(duì)講外終端端人人行刷卡或密行刷卡或密碼碼停停留空留空間間組組團(tuán)告示團(tuán)告示牌牌(3)總圖細(xì)部組團(tuán)入口C:道路交通組織（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)層面 門廳 景 觀信報(bào)間 連 廊門廳+景觀信報(bào)+童車存放公共客廳中心大堂組團(tuán)入口連廊序列4.1 方案深化(3)總圖細(xì)部入戶大堂C:道路交通組織（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)層面4.1 方案深化大堂平面形式（一）平面分析：（1）平面經(jīng)處理后入戶大堂空間方正，利于家具的擺設(shè)。（2）局部墻體延長(zhǎng)，走火梯門內(nèi)收，使防火門處于隱蔽面。（3）設(shè)置殘疾人通道。提高樓盤品質(zhì)，同時(shí)解決信報(bào)箱的室外投遞問題，杜絕住戶安全隱患。區(qū)域劃分： 入戶大堂 電梯廳 信報(bào)間 后臺(tái)過道 無障礙通

88、道圖例說明：門禁開關(guān)公告欄垃圾箱信報(bào)箱手報(bào)、警鈴開關(guān)疏散指示牌(3)總圖細(xì)部入戶大堂C:道路交通組織（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)層面4.1 方案深化各種產(chǎn)品車位配置比例；每戶 0.6？ Or 0.8？ 1？1.2 or 2？獨(dú)棟別墅 2 普通Townhouse 1.2-1.5普通高層 0.8-1再改高層 1.2 首置首改： 按規(guī)定，取下限營(yíng)銷定位各種產(chǎn)品車位配比確定D:停車率和停車方式停車率（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)層面4.1 方案深化地上停車庫架空層停車庫半地下停車庫地下停車庫地下室面積估算:普通32-34/車,人防36-39 /車地上/架空層/半地下/地下D:停車率和停車方式停車方式（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)層面4.1 方案深

89、化分類剖面示意優(yōu)點(diǎn)架空層車庫獲得自然通風(fēng)采光架空層D:停車率和停車方式停車方式（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)層面水面建筑建筑4.1 方案深化半地下D:停車率和停車方式停車方式分類剖面示意優(yōu)點(diǎn)半埋式地下車庫,沿河面開敞可以獲得自然采光通風(fēng)和精觀半埋式地下車庫, 內(nèi)街開敞可以獲得自然采光,可以做誘導(dǎo)通風(fēng)系統(tǒng),引入景觀（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)層面全埋式地下車庫,開采光洞可以獲得自然采光全埋式地下車庫, 設(shè)置景觀中庭可以獲得自然采光,可以做誘導(dǎo)通風(fēng)系統(tǒng),引入景觀全埋式地下車庫, 采用側(cè)面采光可以獲得自然采光通風(fēng)分類剖面示意優(yōu)點(diǎn)全埋式地下車庫不能獲得自然通風(fēng)采光4.1 方案深化地下D:停車率和停車方式停車方式（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)層面停

90、車詳細(xì)指標(biāo)表 說明：1. 本表中各項(xiàng)目面積計(jì)入容積率則用“”表示；如不計(jì)入容積率則用“”表示。2. 本表中各項(xiàng)目面積可售則用“”表示；如不可售則用“”表示。3. 方案設(shè)計(jì)任務(wù)書內(nèi)的停車詳細(xì)指標(biāo)表可根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行簡(jiǎn)化。 指 標(biāo)項(xiàng) 目總體 期數(shù)量（個(gè)）建筑面積（m）是否計(jì)入容積率（/）是否可售（/）數(shù)量（個(gè)）建筑面積（m）是否計(jì)入容積率（/）是否可售（/）自行車位 摩托車位 汽車位1.非露天汽車位 半地下 地下 架空層 地面車庫 2.露天汽車位 汽車位小計(jì) 地下、半地下車位平均面積（m） 4.1 方案深化萬科標(biāo)準(zhǔn)表單D:停車率和停車方式（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)層面資料來源：深圳社區(qū)商業(yè)專題研究/小組分析規(guī)

91、劃：社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃包括三種主要形式，分別適用于金色、城花、四季系列社區(qū)商業(yè)規(guī)劃類型多個(gè)小集中商業(yè)+商業(yè)街純商業(yè)街大型集中商業(yè)+商業(yè)街1、大型集中商業(yè)作為綜合性商場(chǎng)或大型超市的備選地，聚集社區(qū)及周邊消費(fèi)人流2、利用商業(yè)街布置日常生活類及休閑類商業(yè)，利用大型商業(yè)聚集的人流消費(fèi)3、適合于成熟期的郊區(qū)盤或市區(qū)的大型盤。福田中港城，南山信和春天。適用于城花系列或金色系列1、周邊客流不足以支撐大型商業(yè)。利用多個(gè)中小型的商業(yè)打特色與差異化，利用小超市服務(wù)社區(qū)居民的基本需求2、商業(yè)街打差異化和特色，與集中性商業(yè)成為互為補(bǔ)充的街區(qū)3、適合于周邊客流不足，但某方面需求充足的社區(qū)。適用于四季系列。1、周邊已有大型的

92、集中商業(yè)，已形成一個(gè)區(qū)域性商圈，周邊商業(yè)氛圍成熟2、商業(yè)街進(jìn)一步豐富商圈內(nèi)的功能與業(yè)態(tài)3、適合于市區(qū)內(nèi)商業(yè)成熟區(qū)域的樓盤。適用于金色系列。4.1 方案深化E:商業(yè)及業(yè)態(tài)（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)層面4.1 方案深化E:商業(yè)及業(yè)態(tài)商業(yè)面積與位置（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)層面東側(cè)與子君村商業(yè)形成雙邊商業(yè)街，商業(yè)價(jià)值較高南側(cè)與商業(yè)地塊形成雙邊商業(yè)界面，商業(yè)價(jià)值較高社區(qū)中部為教育用地，周邊沿街商業(yè)也具有較高商業(yè)價(jià)值內(nèi)部南北向道路，規(guī)劃中有地鐵出入口，后期具有商業(yè)價(jià)值 MM M 規(guī)劃地鐵出入口商業(yè)價(jià)值優(yōu)商業(yè)需結(jié)合地鐵規(guī)劃4.1 方案深化E:商業(yè)及業(yè)態(tài)租售比為了保障萬科市值長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)，短期內(nèi)萬科持有的商業(yè)資產(chǎn)比例將不會(huì)超過15

93、%20%。能賣就賣（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)層面4.1 方案深化裙房商鋪 底商餐廳對(duì)外公共廚房應(yīng)設(shè)通到屋頂排煙道；如前期設(shè)計(jì)時(shí)底商未定性，應(yīng)在平面適當(dāng)位置考慮設(shè)置集中排煙道。E:商業(yè)及業(yè)態(tài)餐飲業(yè)態(tài)的考慮 底商應(yīng)設(shè)集中供冷,前期設(shè)計(jì)時(shí)可將平面適當(dāng)分區(qū)分段設(shè)置;如條件限制采用分體空調(diào),設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)在隱蔽位置考慮空調(diào)機(jī)位,避免靠近住宅入口。 底商應(yīng)設(shè)專用的貨運(yùn)通道;當(dāng)流量大的商業(yè)服務(wù)空間與商住樓住戶大堂臨近時(shí),商業(yè)用房的貨運(yùn)出入口宜設(shè)在地下室或與大堂入口異向布置,避免人、貨流交叉,減少交通安全隱患。卸貨區(qū)考慮到步行街將設(shè)置較多餐飲商鋪，地下停車場(chǎng)貨運(yùn)電梯口處設(shè)立面積為100200M2 的卸貨區(qū)域，各卸貨區(qū)域與車場(chǎng)入

94、口之間必須有一條凈高不低于3 米的貨車通道。摘自：萬科住宅技術(shù)要點(diǎn)（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)層面城市出處依據(jù)居民住宅樓和有底層商業(yè)的住宅是否設(shè)置餐飲獨(dú)立餐飲裙樓內(nèi)餐飲上海上海DGJ 08-110-2004【飲食業(yè)環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)規(guī)程】是獨(dú)立飲食建筑與住宅建筑主朝向面的間距不應(yīng)小于9m，次朝向面不應(yīng)小于6m； 裙房?jī)?nèi)飲食單位與本樓的住宅建筑上下貼鄰時(shí)，其廚房與住宅的水平距離不應(yīng)小于9m；北京北京【中華人民共和國大氣污染防治法】否天津天津【大氣污染防治條例】否河北承德河北承德【承德市大氣污染防治管理辦法】否杭州市杭州市政府【210號(hào)】令否底商是否可以做餐飲各地規(guī)范：在項(xiàng)目實(shí)踐中請(qǐng)查詢各地最新的相關(guān)要求4.1 方案

95、深化E:商業(yè)及業(yè)態(tài)底商做餐飲的要求（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)層面城市出處依據(jù)居民住宅樓和有底層商業(yè)的住宅是否設(shè)置餐飲獨(dú)立餐飲裙樓內(nèi)餐飲蘇州【蘇州市人民政府95號(hào)令】否蘇州【蘇州市人民政府95號(hào)令】否廈門【廈門市餐飲業(yè)污染防治技術(shù)指導(dǎo)規(guī)范】否大連【大連市人民政府令第85號(hào)】否西安西安市飲食業(yè)項(xiàng)目環(huán)評(píng)審批細(xì)則是與相鄰住宅建筑的間距不得小于9米商住樓中商業(yè)用房?jī)?nèi)的飲食單位與其上下相鄰的住宅之間必須有不小于3米的隔層；飲食單位邊界與相鄰住宅邊緣的水平距離不得小于9米昆明【昆明市餐飲業(yè)環(huán)境污染防治管理辦法】（昆明市政府第46號(hào)令）否底商是否可以做餐飲各地規(guī)范：注意：住宅平面中煙道的預(yù)留。在項(xiàng)目實(shí)踐中請(qǐng)查詢各地最新的

96、相關(guān)要求4.1 方案深化E:商業(yè)及業(yè)態(tài)底商做餐飲的要求（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)層面立店障礙面積要求建筑要求普通餐廳餐廳必須離開污染源 10 米以上大眾型餐廳 80200 平方米，商務(wù)型餐廳 15010000 平方米均可。餐廳門前須有相應(yīng)的停車場(chǎng)。餐飲還應(yīng)具備廚房污水排放的生化處理裝置以及油煙氣排放的通道。連鎖餐廳離污染源 10 米之內(nèi)不得立店200500 平方米框架結(jié)構(gòu)，層高不低于 4.5 米。配套設(shè)施：電力不少于 20 千瓦/100 平方米，有充足的自來水供應(yīng)，有油煙氣排放通道，有污水排放、生化處理裝置，位置在地下室或一、二、三樓均可，但忌分布數(shù)個(gè)樓面。火鍋店離污染源 10 米之內(nèi)不得立店120500

97、 平方米框架式建筑，廚房可小于餐廳營(yíng)業(yè)面積的三分之一，其余同餐廳。樓上商鋪亦可。西點(diǎn)、面包房離開污染源 10 米以上60120 平方米框架式結(jié)構(gòu)，層高不低于 2.8 米，門面寬度 6 米以上，櫥窗開闊，各餐飲業(yè)建筑結(jié)構(gòu)要求： 房間名稱頂棚形式餐廳各加工間大餐廳小餐廳平頂3.0m2.6m3.0m圓頂2.4m2.4m3.0m餐廳層高要求:4.1 方案深化E:商業(yè)及業(yè)態(tài)底商做餐飲的要求（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)層面4.1 方案深化E:商業(yè)及業(yè)態(tài)商業(yè)地下室設(shè)計(jì)商業(yè)遵循地形設(shè)計(jì)，利用高差做沿街商業(yè)，商業(yè)與地庫連接處可做為贈(zèng)送空間，增加商業(yè)附加值。（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)層面4.1 方案深化1. 嚴(yán)格控制物管用房、會(huì)所、垃圾站

98、、居委會(huì)等配套建筑面積，并盡量放到地下層，不占用容積率。2. 會(huì)所應(yīng)布置在沿街位置，便于對(duì)外經(jīng)營(yíng)，總圖報(bào)建時(shí)，會(huì)所要標(biāo)注為商業(yè)用房，配置要和項(xiàng)目定位一致。F:會(huì)所及配套（合理的面積控制）（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)層面6班7千人約1萬人，需增補(bǔ)配套F:會(huì)所及配套（合理的面積控制）（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)層面4.1 方案深化人防地下室面積、等級(jí)及布置方式將人防區(qū)設(shè)置在最下層下層可不再劃分防護(hù)單元及抗爆單元（上層已劃分防護(hù)單元的人防區(qū)需覆蓋下層人防區(qū)）G:人防及分區(qū)集中布置，底層布置（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)層面4.1 方案深化盡量用足2000/防護(hù)單元人防區(qū)位置最佳：偏于地下室一端，靠近塔樓及汽車出入口坡道人防區(qū)位置最差：將地下室

99、攔腰截?cái)嗳朔绤^(qū)位置不理想：可利用的塔樓及坡道不多F:人防及分區(qū)集中布置，利用塔樓及坡道，偏于一端（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)層面4.1 方案深化建議節(jié)點(diǎn)（2）綜合景觀方案進(jìn)行方案完善利用半開放車行出入口至組團(tuán)物管之間的緩沖段，清晰地自駕車回家和打車回家的車流形成極具有歸屬感的組團(tuán)物管前區(qū)，提升住宅檔次的同事具有進(jìn)深感的林蔭大道緩和解決場(chǎng)地高差。半開放式落戶前區(qū)實(shí)現(xiàn)真正人車分流4.1 方案深化例：蘇南萬科相城區(qū)安元路項(xiàng)目（2）綜合景觀方案進(jìn)行方案完善借用一句話示范區(qū)的范圍不只是認(rèn)識(shí)圍墻邊界而已，我們的示范區(qū)希望帶給客戶全方位直觀地認(rèn)識(shí)，項(xiàng)目的特點(diǎn)，區(qū)位，品質(zhì)，信心更重要的是感知生活的未來4.1 方案深化（3）

100、示范區(qū)紅線外1 12 23 34 44 43 32 28 85 56 67 71. 形象宣傳陣地2. 導(dǎo)示系統(tǒng)3. 滬南路局部改造4. 節(jié)點(diǎn)廣場(chǎng)5. 御界橋改造6. 御橋路改造7. 社區(qū)入口8. 樓體泛光照明4.1 方案深化（3）示范區(qū)4.1 方案深化（3）示范區(qū)1 12 2整體感受：迅捷、順暢、導(dǎo)向明確注意未來商業(yè)氛圍的提前展示滬南路目標(biāo)4.1 方案深化（3）示范區(qū)4 45 56 67 7整體感受：親切、舒適、屬地感強(qiáng)注意細(xì)節(jié)營(yíng)造御橋路目標(biāo)1.形象宣傳陣地 2.導(dǎo)視系統(tǒng) 1 12 2高炮設(shè)置有難度，擬改為主題圍板道路指引結(jié)合銷售道旗4.1 方案深化（3）示范區(qū)4.1 方案深化（3）示范區(qū)1.

101、形象宣傳陣地 2.導(dǎo)視系統(tǒng)1 12 24.1 方案深化（3）示范區(qū)3 33 3用更高更規(guī)整的紅葉石楠替換修剪成較小的規(guī)整的卵形植物球3.滬南路局部改造 4.1 方案深化（3）示范區(qū)4 44 44.節(jié)點(diǎn)廣場(chǎng)4.1 方案深化（3）示范區(qū)4 44 44.節(jié)點(diǎn)廣場(chǎng)4.1 方案深化（3）示范區(qū)5 5考慮到成本因素，維持原樣不變，改項(xiàng)目Logo5.御界橋改造4.1 方案深化（3）示范區(qū)5 5該植物過于凌亂，建議去除，使植物配置整潔有序5.御界橋改造 4.1 方案深化（3）示范區(qū)6 67 76.御橋路改造、7.社區(qū)入口4.1 方案深化（3）示范區(qū)7 7公交車站改造7.社區(qū)入口4.1 方案深化（3）示范區(qū)7

102、7公交車站改造其他意向7.社區(qū)入口4.1 方案深化（3）示范區(qū)8 88 88.樓體泛光照明4.1 方案深化（3）示范區(qū)9 91313141415151616171718181919191916162020202020209. 主入口廣場(chǎng)10.停車場(chǎng)11.售樓處12.庭院13.開心花園14.搭建樣板房X315.河岸改造16.連廊17.社區(qū)大堂18.中心景觀19.搭建樣板房20.圍板20000平米示范區(qū)紅線內(nèi)4.1 方案深化（3）示范區(qū)9 99.主入口廣場(chǎng)4.1 方案深化（3）示范區(qū)111110.售樓處4.1 方案深化（3）示范區(qū)10.售樓處11114.1 方案深化（3）示范區(qū)1010121212

103、.庭院、10.停車場(chǎng)4.1 方案深化（3）示范區(qū)131313.開心花園4.1 方案深化（3）示范區(qū)141414.搭建樣板房4.1 方案深化（3）示范區(qū)151515.河岸改造4.1 方案深化（3）示范區(qū)1616161616.門廊16164.1 方案深化（3）示范區(qū)171717.社區(qū)大堂4.1 方案深化（3）示范區(qū)2020202020.圍板內(nèi)部設(shè)計(jì)管理流程解析投資分析階段規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)設(shè)計(jì)前期階段規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)實(shí)施方案要點(diǎn)1.方案深化2.硬性指標(biāo)審控(1)退線(2)間距(3)消防(4)超寬超限(5)配套指標(biāo)(6)規(guī)劃指標(biāo)(7)報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)3.盈利指標(biāo)核算4.密切政府溝通一一二三4.1 硬性指標(biāo)審控 n 退

104、線n 間距n 消防n 超寬超限n 配套指標(biāo)n 規(guī)劃指標(biāo)n 報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)部位要點(diǎn)退線退讓用地紅線及道路紅線建筑間距建筑間距幼兒園、學(xué)校間距垃圾站間距建筑高度限高建筑高度限高超寬超限底商建筑寬度用地屬性與建筑層數(shù)學(xué)校幼兒園層數(shù)消防間距消防通道人行通道高層登高面高層商住樓高度規(guī)劃指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)配套指標(biāo)報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)提示2.硬性指標(biāo)審控4.1 硬性指標(biāo)審控 規(guī)劃層面土建1、出入口是否滿足規(guī)定，與道路交叉口距離符合規(guī)范2、出入口數(shù)量滿足規(guī)范要求3、當(dāng)?shù)貙?duì)沿街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的控制情況，本規(guī)劃方案是否滿足當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)要求4、道路寬度、轉(zhuǎn)彎半徑、消防車道、消防登高場(chǎng)地是否滿足當(dāng)?shù)叵酪?、場(chǎng)地標(biāo)高是否滿足地庫不計(jì)容要求的上限6、

105、物業(yè)、居委會(huì)等配套的位置及面積要求7、建筑間距、退界、限高是否符合當(dāng)?shù)匾?guī)范要求8、日照計(jì)算的滿窗日照時(shí)長(zhǎng)、連續(xù)情況等細(xì)節(jié)，本方案日照計(jì)算是否滿足當(dāng)?shù)匾?guī)范要求9、地面停車位指標(biāo)是否滿足當(dāng)?shù)匾?guī)范要求10、底層門頭等凸出物是否影響消防撲救面11、底層（包括住宅大堂及底商）出入口數(shù)量是否滿足要求設(shè)備1、水泵房、水池、消防水池水泵房的位置及面積要求，是否能保證一期交房不受影響2、本方案是否需要設(shè)置煤氣調(diào)壓站，建議位置在哪里3、電信、電視等機(jī)房是否可以放在地下室，建議位置及面積要求4、變配電室、控制室是都可以放在地下，數(shù)量及面積要求；變配電室與最遠(yuǎn)端用戶的距離要求5、豎向設(shè)計(jì)是否滿足管道敷設(shè)的要求6、是否

106、有露出地面的風(fēng)井，數(shù)量、位置及面積、高度要求報(bào)建前期密切和政府部門的溝通。規(guī)劃總圖應(yīng)嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)范繪制，繪制內(nèi)容做到無缺項(xiàng)、無錯(cuò)項(xiàng)、無不確定項(xiàng)。規(guī)劃報(bào)建文本編制的深度參考建筑工程設(shè)計(jì)文件編制深度規(guī)定中方案深度的要求及規(guī)定，不低于國家要求的設(shè)計(jì)深度規(guī)定。同時(shí)也應(yīng)滿足當(dāng)?shù)馗饕?guī)劃部門的特殊要求及特殊規(guī)定。2.硬性指標(biāo)審控報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)提示內(nèi)部設(shè)計(jì)管理流程解析投資分析階段規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)設(shè)計(jì)前期階段規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)實(shí)施方案要點(diǎn)1.方案深化2.硬性指標(biāo)審控3.盈利指標(biāo)核算(1)明確銷售周期和售價(jià)(2)項(xiàng)目成本估算(3)利潤(rùn)情況估算4.密切政府溝通(一一二三4.3 盈利指標(biāo)核算（設(shè)計(jì)師知悉）在規(guī)劃在規(guī)劃方案基方案基礎(chǔ)

107、礎(chǔ)上進(jìn)上進(jìn)行行指標(biāo)分指標(biāo)分析析營(yíng)銷部銷售周期及售價(jià)花多少錢成本部利潤(rùn)財(cái)務(wù)部（1）明確銷售周期和售價(jià) 利潤(rùn)售價(jià)(地價(jià)建安成本營(yíng)銷成本開發(fā)間接費(fèi)稅金) 買地階段： 建造階段： 地價(jià)=售價(jià)（建安成本營(yíng)銷成本開發(fā)間接費(fèi)利潤(rùn)稅金）建安成本售價(jià)（ 地價(jià)營(yíng)銷成本開發(fā)間接費(fèi)利潤(rùn)稅金）4.3 盈利指標(biāo)核算（設(shè)計(jì)師知悉）（2）項(xiàng)目成本估算建安成本的分類構(gòu)成4.3 盈利指標(biāo)核算（設(shè)計(jì)師知悉）（2）項(xiàng)目成本估算合計(jì) 多層住宅 小高層 聯(lián)排別墅 情景洋房 集中商業(yè) 分散商業(yè)建筑面積可售面積四 四 主體安裝工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)1室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備2室內(nèi)設(shè)備及安裝費(fèi)3室內(nèi)智能化系統(tǒng)費(fèi)五 五 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)1

108、室外給排水系統(tǒng)2室外采暖系統(tǒng)3室外燃?xì)庀到y(tǒng)4室外高低壓系統(tǒng)5室外消防系統(tǒng)6室外智能化系統(tǒng)7其他總成本（萬元）合計(jì)合計(jì)合計(jì)合計(jì)序號(hào)成本項(xiàng)目建安成本的分類構(gòu)成4.3 盈利指標(biāo)核算（設(shè)計(jì)師知悉）（2）項(xiàng)目成本估算建安成本的分類構(gòu)成4.3 盈利指標(biāo)核算（設(shè)計(jì)師知悉）（2）項(xiàng)目成本估算合計(jì)多層住宅 小高層 聯(lián)排別墅 情景洋房 集中商業(yè)分散商業(yè)建筑面積可售面積八八開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)1工程管理費(fèi)2資本化利息3營(yíng)銷費(fèi)用 4物業(yè)完善費(fèi)5不可預(yù)見費(fèi)開發(fā)成本開發(fā)成本九 九 期間費(fèi)用期間費(fèi)用1管理費(fèi)用2銷售費(fèi)用3財(cái)務(wù)費(fèi)用項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資序號(hào)成本項(xiàng)目總成本（萬元）合計(jì)合計(jì)合計(jì)合計(jì)建安成本的分類構(gòu)成4.3 盈利指標(biāo)

109、核算（設(shè)計(jì)師知悉）（2）項(xiàng)目成本估算類別預(yù)計(jì)面積銷售預(yù)計(jì)單價(jià)（元）銷售預(yù)計(jì)收入（萬元）開發(fā)保守成本計(jì)劃利潤(rùn)應(yīng)稅增值額的30%盈利車位店面住宅合計(jì)銷售收入估算4.3 盈利指標(biāo)核算（設(shè)計(jì)師知悉）（3）利潤(rùn)情況估算序號(hào)類目金額（萬元）類目金額（萬元）1總收入建安費(fèi)合計(jì)總收入營(yíng)業(yè)稅金招投標(biāo)勘察費(fèi)銷售費(fèi)用室外總體及基礎(chǔ)設(shè)施管理費(fèi)用綠化費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)土地增值稅水電煤氣、增容費(fèi)開發(fā)成本監(jiān)理費(fèi)市政配套總費(fèi)用總收入-總費(fèi)用=元(純利潤(rùn))實(shí)投資金年凈收益率:項(xiàng)目利潤(rùn)及投資收益率估算（總建筑面積： ）4.3 盈利指標(biāo)核算（設(shè)計(jì)師知悉）（3）利潤(rùn)情況估算內(nèi)部設(shè)計(jì)管理流程解析投資分析階段規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)設(shè)計(jì)前期階段規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)實(shí)施方案要點(diǎn)1.方案深化2.硬性指標(biāo)審控3.盈利指標(biāo)核算4.密切政府溝通(1)政府政策(2)面積規(guī)定(3)政策紅利(4)報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)一一二三紅線調(diào)整營(yíng)銷策略規(guī)劃調(diào)整設(shè)計(jì)前提條件不確定是常態(tài)！根據(jù)公司拿地策略4.4 密切政府溝通（設(shè)計(jì)師知悉）p土地要點(diǎn)p政府政策p面積規(guī)定p政策紅利p報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)THANKS