1、福州 泰禾集團 攬山抱水FUZHOU TAIHE VILLA PROJECT 規(guī)劃方案設(shè)計PLANNINGPLANNINGCONCEPTCONCEPTSCHEMESCHEME鳥瞰圖鳥瞰圖別墅效果圖別墅效果圖別墅效果圖別墅效果圖別墅效果圖別墅效果圖別墅效果圖高層效果圖公司介紹澳大利亞柏濤（墨爾本）建築設(shè)計公司駐華機構(gòu)，上海辦公室于2003年成立公司介紹公司介紹柏濤特色的矩陣式主創(chuàng)團隊制項目管理模式帶柏濤特色的矩陣式主創(chuàng)團隊制項目管理模式帶來全方位穩(wěn)定的質(zhì)量保證和良好的服務(wù)來全方位穩(wěn)定的質(zhì)量保證和良好的服務(wù)設(shè)計總監(jiān)項目經(jīng)理設(shè)計團隊上海柏濤信息中心及設(shè)計研發(fā)部執(zhí)行主創(chuàng)項目經(jīng)理項目經(jīng)理項目前期項目中期

2、項目后期主創(chuàng)建筑師項目經(jīng)理設(shè)計團隊設(shè)計團隊設(shè)計團隊項目銷售建成公司介紹我司設(shè)計2016年1月北京 綠地 大興（海珀云翡）4.5萬元/平米定價7萬元/平米設(shè)計中海珀黃埔2015年1月北京 金地 門頭溝（華宸）3萬元/平米定價7萬元/平米設(shè)計中2014年2月北京 金地 中央世家3萬元/平米7萬元/平米建設(shè)中優(yōu)步大道優(yōu)步大道金輝半島金輝半島華華潤橡樹灣潤橡樹灣華華潤潤福州萬象城福州萬象城容積率容積率4.24.2計容計容面積：面積：10W10W容積率容積率1.21.2計容面積：計容面積：3.2W3.2W容積率容積率1.71.7計容計容面積：面積：20W20W容積率容積率4.454.45計容計容面積：面

3、積：8.4W8.4W上海柏濤福州項目經(jīng)驗上海柏濤福州項目經(jīng)驗柏濤作品(低密度山地別墅類)低密度山地項目匯總低密度山地項目匯總北京西山藝境重慶東原重慶綠地寧波象山舟山臨城從多年山地項目的實踐，從多年山地項目的實踐，我司累積、總結(jié)出大量具有高差項目設(shè)計經(jīng)驗我司累積、總結(jié)出大量具有高差項目設(shè)計經(jīng)驗北京金地西山藝境2014年，已建成業(yè)態(tài)：山地別墅+洋房+商業(yè)區(qū)位：北京門頭溝區(qū)規(guī)模：33.9 萬平米容積率：1.1主題：北京山地住區(qū)典范公司作品重慶東原香山項目2009年，已建成業(yè)態(tài)： 雙拼別墅+聯(lián)排別墅區(qū)位：重慶市主城區(qū)北部新城規(guī)模：8.58萬平米容積率：0.86主題：意大利托斯卡納田園風(fēng)格公司作品公司作

4、品重慶綠地城2016年，設(shè)計中業(yè)態(tài)：山地雙拼+聯(lián)排+疊拼區(qū)位：重慶規(guī)模：8.17萬平米容積率：1.22主題：洛杉磯比弗利山莊（尊貴別墅區(qū)）保集象山2015年，建設(shè)中業(yè)態(tài)：山地獨棟+聯(lián)排區(qū)位：寧波象山縣東片區(qū)規(guī)模：11.8 萬平米容積率：1.0主題： 北美草原風(fēng)格公司作品設(shè) 計營 銷策 劃居 住 理 念產(chǎn)品為王價值挖掘上海柏濤目前正在跟進的泰禾集團項目：蘇州泰禾，長興泰禾蘇州泰禾，長興泰禾我們對于住宅住宅設(shè)計設(shè)計有著豐富的設(shè)計經(jīng)驗是一個對設(shè)計、營銷、策劃有著敏銳敏銳判斷力的設(shè)計公司設(shè)計公司Strategy ReflectScheme IllustrationP1P2P3CONTENTSStart

5、 StrategyP4Product ChapterP5Technology ChapterPre analysisP6CONTENTSStrategy ReflectScheme IllustrationP1P2P3Start StrategyP4Product ChapterP5Technology ChapterPre analysisP6登云高爾夫基地泰禾廣場商圈福州站五四路商圈福建體育職業(yè)技術(shù)學(xué)院金雞山公園【區(qū)位分析】項目位于福州市晉安區(qū)新店鎮(zhèn)桂山村，北三環(huán)北側(cè)，北、東側(cè)為山脈，距離福州站1.4km1.4km1.4km2.4km項目位于福州市晉安區(qū)新店鎮(zhèn)桂山村，北三環(huán)北側(cè)，北、東側(cè)為

6、山脈，距離福州站1.4km，泰禾廣場商圈2.4km，登云高爾夫1.4km基地區(qū)位地塊毗鄰三環(huán)繞城高速，西側(cè)預(yù)留互通連接三環(huán)，經(jīng)東側(cè)沁園支路3km可達東二環(huán)泰禾廣場，距離地鐵1號線火車站站1.4km，地塊東側(cè)目前有一條公交線路，但步行900米至火車站北廣場公交總站有27條公交線路，出行非常便捷基地羅漢山福州火車站五四路預(yù)留互通位置基地區(qū)位桂山支路已納入2015年新增市政項目，364*16m道路，預(yù)估拆遷成本9400萬元，建設(shè)成本800萬，合計約1.1億桂山支路已辦理選址，正在逐步進行國有土地報批（分村分界、農(nóng)轉(zhuǎn)用，林地等）及征遷前期工作，正常需要4個月。現(xiàn)狀道路基地現(xiàn)狀道路交通現(xiàn)狀基地登云高爾夫

7、登云水庫金雞山公園羅漢山琴亭湖公園基地毗臨登云水庫，距登云高爾夫僅1.4km，3km以內(nèi)可到達琴亭湖公園，羅漢山，金雞山公園，景觀資源較為豐富景觀資源3km1km【景觀資源】項目周邊低山連綿，坐擁生態(tài)化的居住環(huán)境，毗臨登云水庫，感受一衣帶水的居住體驗。周邊現(xiàn)狀12354地塊北側(cè)靠山，西、南、東側(cè)為民房，地塊內(nèi)為中間低，北、南側(cè)略高，凹地，現(xiàn)狀為菜地，北、西、南側(cè)民居違章搭蓋嚴重，視野欠佳。12345地勢較高，現(xiàn)狀為菜地中間地勢低，場地較平整南側(cè)地勢較高，受民房遮擋，視野欠佳地勢較高，現(xiàn)狀為菜地民居違章搭建地塊自然條件通過通過GISGIS地形分析地形分析, ,地塊東側(cè)沿山地勢較高，向西遞減，場地

8、內(nèi)部的坡度較大地塊東側(cè)沿山地勢較高，向西遞減，場地內(nèi)部的坡度較大充分利用原有地形條件進行規(guī)劃設(shè)計，局部合理地充分利用原有地形條件進行規(guī)劃設(shè)計，局部合理地設(shè)置臺地設(shè)置臺地，可，可減少前期的土方量同時也增加減少前期的土方量同時也增加地塊的空間地塊的空間趣味性。趣味性。高程分析高程分析坡度分析坡度分析H=30H=30H=32H=32H=34H=34H=33H=33基地【周邊配套】地塊毗鄰市教院二附中和晉安第六中心小學(xué)；距離最近的永輝超市600米，3公里范圍內(nèi)醫(yī)療和大商業(yè)配套完善，距離金雞山公園僅2km；配套完善。晉安第六中心小學(xué)永輝超市火車站商圈省立醫(yī)院北院市教院二附中東二環(huán)泰禾廣場省二人民醫(yī)院二環(huán)

9、分院省體育中心秦亭湖公園省二人民醫(yī)院五四北泰禾廣場金雞山公園類型配套備注商業(yè)永輝超市生鮮/日用為主火車站商圈火車站商貿(mào)城/新華都/酒店/永輝超市/麥當(dāng)勞等餐飲/眼鏡批發(fā)城等，約30萬方商業(yè)學(xué)校市教院二附中福建省二級達標學(xué)校（2014年）晉安第六中心小學(xué)一般醫(yī)療省立醫(yī)院北院以老年醫(yī)學(xué)為特色的三級綜合公立醫(yī)院省二人民醫(yī)院三甲休閑金雞山公園免費/福州名山/休閑木棧道基地周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療設(shè)施較齊全，毗鄰學(xué)校、超市，3km內(nèi)擁有多家醫(yī)療和大型商業(yè)，配套完善周邊配套晉安區(qū)第六中心小學(xué)基地三類居住用地三類居住用地三類居住用地三類居住用地三類居住用地測繪資料樓巖芯庫三類居住用地二類居住用地桂山村留用地9班

10、30班用地現(xiàn)狀分析坡地臺地化坡地臺地化項目北、東側(cè)為山脈，地塊內(nèi)中間低，北、南側(cè)高，基地高差不超過十五米，較為平緩，適合臺地處理。交通便捷，道路盡端交通便捷，道路盡端項目與三環(huán)入口僅850米，自駕交通方便，靠近五四北商圈，火車站商圈和五四路商務(wù)區(qū)，可作為商務(wù)人士第一居所外界不佳，控制內(nèi)部外界不佳，控制內(nèi)部桂山支路已辦理選址，晉安六小到地塊入口約220米道路要拓寬，城市界面較為臟亂。基地分析結(jié)論山地資源，爭取套山地資源，爭取套現(xiàn)現(xiàn)主城區(qū)稀缺別墅用地，隨著地鐵1號線通車、五四北的路網(wǎng)逐步改善及后續(xù)土地的持續(xù)供應(yīng)，將更具競爭力。基地羅漢山五四路預(yù)留互通位置五四路商圈火車站商圈CONTENTSStra

11、tegy ReflectScheme IllustrationP1P2P3Start StrategyP4Product ChapterP5Technology ChapterPre analysisP6白銀時代關(guān)注改善SILVERTIMEFOCUS ONIMPROVEMENT客戶挑剔宜居至上FASTIDIOUSLIVING FIRST群雄環(huán)繞產(chǎn)品突圍ALL AROUNDPRODUCT BREAKTHROUGH產(chǎn)品為王 | 產(chǎn)品力，第一生產(chǎn)力自住為主 | 從居住實際需求出發(fā)競品紅海 | 要走產(chǎn)品差異化路線契合 白銀時代&福州市場客戶挑剔宜居至上FASTIDIOUSLIVING FIRST目標客

12、群TARGET GROUP 原住居民 企業(yè)白領(lǐng) 政府人員 私營業(yè)主福州當(dāng)?shù)仄焚|(zhì)改善客戶不是所有的朋友都有幸相識于此圈層社交品牌意識回歸自然的懷抱綠色治愈心靈優(yōu)質(zhì)景觀私家花園藝術(shù)氣質(zhì)人文關(guān)懷不僅僅是活著更是生活高格調(diào)生活方式豈止于“豪宅”輕奢住宅精品裝修客群需求GROUP DEMAND生態(tài)化的居住環(huán)境DELUX LIVING STYLEDELUX LIVING STYLE攬山一衣帶水的居住體驗DELUX DELUX LIVING STYLELIVING STYLE抱水高品質(zhì)的生活體驗DELUX LIVING STYLE輕度假攬山攬山抱水抱水體驗體驗+ +別墅別墅輕度假輕度假客群產(chǎn)品描摹GROUP

13、 VISION群雄環(huán)繞產(chǎn)品突圍ALL AROUNDPRODUCT BREAKTHROUGH泰禾福州院子?xùn)|方威尼斯三期禹洲鼓山一號三盛波爾多莊園萬科世璽金輝淮安半島基地周邊競品現(xiàn)狀三盛波爾多莊園總面積：5.35W容積率：0.9產(chǎn)品：聯(lián)排 270-450大平層 200-450合院 290-400均價：聯(lián)排 2.7-4.5萬元/大平層 1.9-2.8萬元/合院 2.4-3.0萬元/金輝淮安半島萬科世璽總面積：18W容積率：0.4產(chǎn)品：聯(lián)排 257-301獨棟 319-719均價：聯(lián)排 1000-1500萬/套獨棟 2200-3500萬/套總面積：2.1W容積率：0.8產(chǎn)品：聯(lián)排 223-250雙拼

14、312-338均價：3.6萬元/10km3km泰禾福州院子?xùn)|方威尼斯三期禹洲鼓山一號三盛波爾多莊園萬科世璽金輝淮安半島基地周邊競品現(xiàn)狀東方威尼斯三期總面積：6.1W容積率：0.4產(chǎn)品：雙拼 293-299獨棟 350-467均價：雙拼 700萬/套獨棟 1400W/套禹洲鼓山一號秦禾福州院子總面積：6.5W容積率：0.28產(chǎn)品：雙拼 250-350獨棟 350-890均價：雙拼 800-1100萬/套獨棟 1780-4000萬/套總面積：16.7W容積率：1.05產(chǎn)品：合院 200-220均價：800-1000萬/套10km3km產(chǎn)品類型萬科世璽249 室2廳5衛(wèi)1F2F3F4F萬科世璽336

15、7室2廳4衛(wèi)金輝淮安半島2245+1室2廳5衛(wèi)1F2F3F4F1F2F3F4F1F2F3F4F奧體原著2105室3廳3衛(wèi)泰禾福州院子2005室3廳3衛(wèi)聯(lián)排雙拼雙拼合院高層產(chǎn)品類型競品多低層戶型較傳統(tǒng)競品高層僅滿足剛需針對競品策略高配品質(zhì)改善創(chuàng)新模式創(chuàng)新高配創(chuàng)新創(chuàng)新合院：級差分明，戶型全南級差分明，戶型全南向向。創(chuàng)新疊加：一梯一戶，挑空最大一梯一戶，挑空最大化。高配疊加：六面寬疊加六面寬疊加，豪奢體驗。高配高層：五點五面寬高層五點五面寬高層，視野為王。白銀時代關(guān)注改善SILVERTIMEFOCUS ONIMPROVEMENT客戶挑剔宜居之上FASTIDIOUSLIVING FIRST群雄環(huán)繞產(chǎn)品

16、突圍ALL AROUNDPRODUCT BREAKTHROUGH輕豪宅時代來臨CONTENTSStrategy ReflectScheme IllustrationP1P2P3Start StrategyP4Product ChapterP5Technology ChapterPre analysisP6泰禾集團TAIHE GROUP深耕福州樹立區(qū)域標桿之作 影響城市未來的力量 締造高端住區(qū)的專家如何樹立品牌標桿？ 周圍低山連綿 宜居生態(tài)底蘊 人文設(shè)計理念 引領(lǐng)中式復(fù)興攬山抱水漁樵耕讀五音十二律| 坐擁連綿層巒品味江山如畫| 遙看山水漁樵近觀魚翔淺底規(guī)劃理念強排邏輯規(guī)劃展示極致規(guī)劃短期內(nèi)通往本

17、地塊唯一一條城市道路為桂山支路，考慮到售樓參觀流線短期內(nèi)通往本地塊唯一一條城市道路為桂山支路，考慮到售樓參觀流線以及后期的回家流線，以及后期的回家流線，本地塊的主出入口宜設(shè)置本地塊的主出入口宜設(shè)置在南側(cè)在南側(cè)，做前期，做前期啟動區(qū)主要啟動區(qū)主要出入出入口口宜設(shè)置在西宜設(shè)置在西南側(cè)或結(jié)合主入口設(shè)置南側(cè)或結(jié)合主入口設(shè)置地塊東側(cè)地勢較高，緊鄰生態(tài)綠山，西側(cè)緊鄰地塊東側(cè)地勢較高，緊鄰生態(tài)綠山，西側(cè)緊鄰城郊棚戶區(qū)區(qū)域城郊棚戶區(qū)區(qū)域地塊的地塊的東東側(cè)側(cè)居住生態(tài)價值最高居住生態(tài)價值最高，基地基地內(nèi)側(cè)次之內(nèi)側(cè)次之，西側(cè)較低，西側(cè)較低高中低主入口主入口山地是泛指基地坡度一般不小于 5%，地形高低起伏變化但不一定

18、在山區(qū)的!1. 平原城市郊區(qū)的山坡地2. 與山地城市的山坡地。PS:當(dāng)建筑基地基本坡度大于5%時，工程技術(shù)費用比平原地區(qū)會有明顯增加。平原城市郊區(qū)的山坡地山地城市郊區(qū)的山坡地地塊自然條件地塊自然條件通過通過GISGIS地形分析地形分析, ,地塊東側(cè)沿山地勢較高，向西遞減，場地內(nèi)部的坡度較大地塊東側(cè)沿山地勢較高，向西遞減，場地內(nèi)部的坡度較大充分利用原有地形條件進行規(guī)劃設(shè)計，局部合理地充分利用原有地形條件進行規(guī)劃設(shè)計，局部合理地設(shè)置臺地設(shè)置臺地，可，可減少前期的土方量同時也增加減少前期的土方量同時也增加地塊的空間地塊的空間趣味性。趣味性。高程分析高程分析坡度分析坡度分析H=30H=30H=32H=

19、32H=34H=34H=33H=33規(guī)劃設(shè)計條件總用地面積：62904.3m2容積率：1.05總計容面積：66049.5m2綠地率：30%建筑限高：54m建筑密度：25%以下多層間距：1.0日照時間：大寒日累計3小時高層面寬：不宜大于50m(設(shè)計條件為50m，技術(shù)管理規(guī)定為不小于70m)配套設(shè)施：商業(yè)、幼兒園、居委會、公廁等用地紅線高層退紅線9M總用地面積：62904.3容積率：1.05低層退紅線5M低層退紅線6M多層退紅線9M高層退紅線15M主要朝向多層退紅線6M次要朝向設(shè)計任務(wù)書條件輸入用地面積62904.3容積率：1.05密度：25%建筑限高：54m綠地率：30平均層數(shù)=容積率/建筑密度

20、平均層數(shù)=1.05/0.25=4.2層規(guī)劃產(chǎn)品組合可能性全洋房18層+4層聯(lián)排11層+6層疊加合院產(chǎn)品合院產(chǎn)品6F6F疊加疊加產(chǎn)品產(chǎn)品18F18F高層高層產(chǎn)品產(chǎn)品獨棟產(chǎn)品獨棟產(chǎn)品11F11F疊加疊加產(chǎn)品產(chǎn)品一梯一戶4面寬4面寬六面寬5.5面寬常規(guī)模式320大宅創(chuàng)新合院STEP1通過窮舉法，進行各種可能性的嘗試ACB沿山的景觀價值最高區(qū)域，位于基地東側(cè)放置大別墅及聯(lián)排產(chǎn)品放置大別墅及聯(lián)排產(chǎn)品最接近城郊棚戶區(qū)區(qū)域，外部的干擾大放置放置高層或少量多層產(chǎn)品高層或少量多層產(chǎn)品高層、多層產(chǎn)品圍合區(qū)域，外部干擾較小，有外部景觀滲透放置低層或多層產(chǎn)品放置低層或多層產(chǎn)品STEP2精細化分地塊特征，判定產(chǎn)品落位區(qū)

21、域ABCSTEP3在規(guī)劃形態(tài)邏輯下，進行方案強排測算選擇25.62億億25.21億億25.62億億25.63億億方向1方向2方向3方向4結(jié)論結(jié)論：1818層高層方案兩個深化方向?qū)痈邔臃桨竷蓚€深化方向：方向：方向3 3貨值優(yōu)先貨值優(yōu)先方向方向4 4產(chǎn)品優(yōu)先產(chǎn)品優(yōu)先5面寬高層聯(lián)排+4層疊墅5面寬高層聯(lián)排+合院5面寬高層聯(lián)排+合院4面寬高層聯(lián)排+創(chuàng)新3+1疊墅貨值最大，密度超過規(guī)劃要求的25%方向1方向2方向3方向4結(jié)論結(jié)論：1111層小高層方案深化方向：層小高層方案深化方向：以方向以方向4 4為首的貨值優(yōu)先，兼顧規(guī)劃景觀為首的貨值優(yōu)先，兼顧規(guī)劃景觀24.38億億24.48億億24.09億億24.4

22、8億億4面寬小高層聯(lián)排+四面寬6層疊墅4面寬小高層4面寬小高層4面寬小高層聯(lián)排+四面寬6層疊墅聯(lián)排+四面寬6層疊墅聯(lián)排+四面寬6層疊墅+六六面寬面寬6 6層疊墅層疊墅密度滿足規(guī)劃要求的25%STEP4高層沿北側(cè)布置，低區(qū)如何設(shè)計？產(chǎn)品分類：四面寬18F復(fù)式+精致全南向聯(lián)排合院+90創(chuàng)新疊加別墅。創(chuàng)新點：90墅+全南向精致合院營銷利好：消滅合院北側(cè)中間戶銷售壓力。產(chǎn)品分類：五點五面寬18F復(fù)式+經(jīng)典合院創(chuàng)新點：5.5面寬18F無敵景觀復(fù)式營銷利好：消滅高層銷售壓力。產(chǎn)品分類：四面寬11F疊墅復(fù)式+四面寬6F疊墅+六面寬6F疊墅+奢華聯(lián)排創(chuàng)新點：創(chuàng)新四面寬11F/6F復(fù)式，六面寬6F疊墅。營銷利好

23、：消滅11F銷售壓力，六面寬6F疊墅無競爭對手。總貨值：25.21億總貨值：25.62億總貨值：24.48億總貨值：25.21億總貨值：25.62億總貨值：24.48億貨值設(shè)定標準總貨值：25.21億密度密度28.59%28.59%，形態(tài)最優(yōu)，多層占比：60.34%墅質(zhì)洋房高層公寓公寓公寓2.5w2.5w/ /疊加疊加3.5w3.5w/ /總貨值：25.62億密度密度29.92%29.92%，形態(tài)最優(yōu)，多層占比：66.62%總貨值：24.48億密度密度24.95%24.95%，形態(tài)一般，多層占比：74.09%聯(lián)排別墅聯(lián)排聯(lián)排5w5w/ /貨值設(shè)定標準總貨值：25.21億密度28.59%，形態(tài)最

24、優(yōu)，多層占比：60.34%墅質(zhì)洋房高層公寓公寓公寓2.5w2.5w/ /疊加疊加3.5w3.5w/ /總貨值：25.62億密度29.92%，形態(tài)最優(yōu)，多層占比：66.62%總貨值：24.48億密度24.95%，形態(tài)一般，多層占比：74.09%聯(lián)排別墅聯(lián)排聯(lián)排5w5w/ /總貨值：25.21億總貨值：25.62億總貨值：24.48億福州院子合院模式營銷痛點200220220200200200220220200200220220產(chǎn)品級差：中間戶面積段大于端戶。總價卻低于端戶。產(chǎn)品朝向：北側(cè)中間戶主要房間依靠北向與封閉內(nèi)院采光，帶來較大銷售壓力。如何創(chuàng)新，消滅銷售痛點，提升產(chǎn)品溢價？定定 制制與與高

25、高 端端梅賽德斯梅賽德斯- -邁巴赫邁巴赫梅賽德斯梅賽德斯- -奔馳奔馳custom-madehigh-end卓爾不群，極致奢華卓爾不群，極致奢華引領(lǐng)時代，駕馭未來引領(lǐng)時代，駕馭未來強排重組強排重組符合規(guī)范符合規(guī)范產(chǎn)品組合創(chuàng)造出更多的貨值產(chǎn)品組合創(chuàng)造出更多的貨值常規(guī)常規(guī)打散打散重新組合重新組合合院生成記合院生成記2 2面寬聯(lián)排面寬聯(lián)排報建面積：報建面積：155155實得面積：實得面積：512.04512.04合院生成記合院生成記L L型聯(lián)排型聯(lián)排報建面積：報建面積：185185實得面積：實得面積：767.6767.6合院生成記合院生成記3+1F3+1F疊加疊加下疊報建面積：下疊報建面積：888

26、8下疊實得面積：下疊實得面積：208.33208.33上疊報建面積：上疊報建面積：118118上疊實得面積：上疊實得面積：180.64180.64合院生成記合院生成記創(chuàng)新合院空間優(yōu)勢：更能用足場地進深，實現(xiàn)別墅最大化。合院標準組合合院標準組合- -改造前改造前創(chuàng)新合院空間優(yōu)勢：更能用足場地進深，實現(xiàn)別墅最大化。合院組合圖合院組合圖院落式空間院落式空間三進院落三進院落空間層層遞進空間層層遞進一進院落一進院落二進院落二進院落三進院落三進院落創(chuàng)新合院空間優(yōu)勢：更能用足場地進深，實現(xiàn)別墅最大化。組團一層平面圖組團一層平面圖戶型戶型A A報建面積：報建面積：185185實得面積：實得面積：767.676

27、7.6戶型模式戶型模式A A戶型模式戶型模式D(D(上疊上疊) )戶型模式戶型模式A A戶型模式戶型模式B B戶型模式戶型模式A A戶型模式戶型模式A A戶型模式戶型模式B B戶型戶型B B報建面積：報建面積：155155實得面積：實得面積：512.04512.04戶型戶型C C（下疊）（下疊）報建面積：報建面積：8888實得面積：實得面積：208.33208.33戶型模式戶型模式C(C(下疊下疊) )戶型戶型D D（上疊）（上疊）報建面積：報建面積：118118實得面積：實得面積：180.64180.64組團入戶組團入戶庭院面積：庭院面積：96.1696.16庭院面積：庭院面積：96.169

28、6.16庭院面積：庭院面積：96.1696.16庭院面積：庭院面積：96.1696.16庭院面積：庭院面積：48.6048.60庭院面積：庭院面積：48.6048.60庭院面積：庭院面積：44.2744.27庭院面積：庭院面積：28.0028.00庭院面積：庭院面積：44.2744.27創(chuàng)新90疊墅+全明中間戶+合理的級差配置！185155185創(chuàng)新疊墅89+89+120級差優(yōu)勢：端戶溢價南向中間戶北向中間戶的邏輯，面積段以此規(guī)劃為185，155，89。朝向優(yōu)勢：北側(cè)中間戶南向房間全明，且贈送南院。規(guī)劃優(yōu)勢：創(chuàng)新合院報建總面積為1710，大于傳統(tǒng)合院1680，更容易提升別墅產(chǎn)品總面積。155創(chuàng)

29、新疊墅89+89+120185185創(chuàng)新模式級差層次分明朝向全明通透空間臨園而居規(guī)劃墅居最大宮、商、角、徵、羽黃鐘、大呂、太簇、夾鐘、姑洗、中呂、蕤賓、林鐘、夷則、南呂、無射、應(yīng)鐘規(guī)劃結(jié)構(gòu)別墅組團五音別墅十二律售樓處+ +承襲江南古典造園手法啟動區(qū)鳥瞰啟動區(qū)鳥瞰以人的以人的參觀流線參觀流線為主軸，為主軸，以以建筑的實建筑的實和和庭院的虛庭院的虛互相交叉，互相交叉，創(chuàng)造與眾不同的參觀體驗創(chuàng)造與眾不同的參觀體驗耕耕讀讀漁漁樵樵接待接待茶道茶道沙盤沙盤樣板房樣板房障景景象的分割與過渡，場景的轉(zhuǎn)換空間對景視覺的聯(lián)結(jié)，軸線關(guān)系，取景，框景點景近觀為主，局部的點綴借景景深強化，遠借園外之景 近借園內(nèi)之景設(shè)

30、計策略不利因素不利因素現(xiàn)狀現(xiàn)狀不利因素不利因素密植或圍擋密植或圍擋周邊不利因素周邊不利因素山景山景分析周邊不利因素，分析周邊不利因素，以以密植或圍擋密植或圍擋屏蔽周邊不利因素，屏蔽周邊不利因素，庭院開口面向庭院開口面向東側(cè)山景東側(cè)山景，控制，控制參觀參觀視線視線。山景山景CULTURALCLASSICALLIVE鳥瞰圖鳥瞰圖鳥瞰圖產(chǎn)品分布合院185戶型合院疊加88+118高層120戶型大別墅320戶型合院155戶型大別墅：東側(cè)布置多層戶型：中間及南側(cè)布置高層戶型：沿北側(cè)布置密度：28.5%，改造后：32.25%貨值：25.21億多層總面積占住宅總面積 ：60.34% 戶型戶型戶數(shù)戶數(shù)比面積面積

31、比高層12020246.54%2424039.66%合院88+1189020.74%900014.72%1555111.75%810913.27%1857918.20%1580025.85%大別墅320122.76%39756.50%合計434100%61124100%規(guī)劃結(jié)構(gòu)別墅組團五音別墅十二律售樓處泰禾福州桂山地塊綜合經(jīng)濟技術(shù)指標項目數(shù)值單位備注用地面積62904.30 總建筑面積116628.00 地上建筑面積（計容）66049.00 其中住宅61124.00 配套4925.00 其中幼兒園2500.00 居住區(qū)商業(yè)設(shè)施1150.00 物業(yè)管理475.00 文化活動站300.00 衛(wèi)生

32、服務(wù)站150.00 居委會200.00 門衛(wèi)25.00 公廁60.00 垃圾收集站15.00 配電房及其他50.00 地下建筑面積50579.00 容積率1.05 建筑占地面積17987.00 建筑密度28.59%改造后為32.25%綠地面積19594.69 綠地率31.15%機動車停車位654 輛報建數(shù)據(jù)為571輛其中地上25輛小于總停車數(shù)的10%地下629輛報建數(shù)據(jù)為514輛戶數(shù)434 戶高層 202戶聯(lián)排 232戶居住人口1389 個3.2人/戶非機動車停車數(shù)505 輛規(guī)劃道路小區(qū)主要環(huán)路小區(qū)支路地庫出入口消防登高面配套分布幼兒園商業(yè)配套物業(yè)配套日照分析1. 本工程日照分析軟件采用天正8

33、.0 版本2. 本日照分析圖采用福州東經(jīng)11918、北緯26053. 住宅需滿足大寒日（ 8：00-16：00）滿窗日照3 小時4. 日照計算中按要求滿足考慮女兒墻高度和場地高差。地庫分析地庫總建筑面積：50579；其中：人防建筑面積2496。地下機動車位654輛（車位全停地下）（150以下1.2輛/戶，150-200合院配2輛/戶，300大別墅配3輛/戶）報建地下車位514輛（ 150以下1.2輛/戶，150以上1.5輛/戶）地下室采光1F2F3F4F-1F1F2F3F4F-1F車停在地下室下方，增加贈送地下室面積地庫地庫H=30H=30H=32H=32H=34H=34H=33H=33形象展

34、示標桿形象鳥瞰圖鳥瞰圖別墅效果圖別墅效果圖別墅效果圖別墅效果圖別墅效果圖別墅效果圖別墅效果圖高層效果圖鳥瞰圖產(chǎn)品分布高層120戶型大別墅320戶型合院180戶型合院220戶型大別墅：東側(cè)布置多層戶型：中間及南側(cè)布置高層戶型：沿北側(cè)布置密度：29.92%貨值：25.62億多層總面積占住宅總面積 ：66.62% 戶型戶型戶數(shù)戶數(shù)比面積面積比高層12017046.58%2040033.38%合院2209124.93%900033.50%1809225.21%810926.94%大別墅320123.29%38166.19%合計365100%61124100%泰禾福州桂山地塊綜合經(jīng)濟技術(shù)指標泰禾福州桂山

35、地塊綜合經(jīng)濟技術(shù)指標項目數(shù)值單位備注用地面積62904.3總建筑面積114549地上建筑面積（計容）6604966049.515其中住宅61124 配套4925其中幼兒園2500居住區(qū)商業(yè)設(shè)施1150物業(yè)管理475文化活動站300衛(wèi)生服務(wù)站150居委會200門衛(wèi)25公廁60垃圾收集站15配電房及其他50地下建筑面積48500 容積率1.050建筑占地面積18819建筑密度29.92%改造后為36.61%綠地面積19595 綠地率31.15%機動車停車位614 輛報建數(shù)據(jù)為504輛其中地上25輛小于總停車數(shù)的10%地下589輛報建數(shù)據(jù)為454輛戶數(shù)365 戶高層 170戶聯(lián)排 195戶居住人口1

36、168 個3.2人/戶非機動車停車數(shù)436 輛規(guī)劃軸線景觀主軸景觀輔軸規(guī)劃道路小區(qū)主要環(huán)路小區(qū)支路地庫出入口消防登高面配套分布幼兒園商業(yè)配套物業(yè)配套日照分析1. 本工程日照分析軟件采用天正8.0 版本2. 本日照分析圖采用福州東經(jīng)11918、北緯26053. 住宅需滿足大寒日（ 8：00-16：00）滿窗日照3 小時4. 日照計算中按要求滿足考慮女兒墻高度和場地高差。鳥瞰圖產(chǎn)品分布疊加150戶型（四面寬）小高層130戶型大別墅320戶型疊加150戶型（六面寬）聯(lián)排200戶型大別墅：東側(cè)布置聯(lián)排戶型：東側(cè)布置多層戶型：西側(cè)及中間布置小高層戶型：沿北側(cè)布置密度：24.95%貨值：24.48億多層總

37、面積占住宅總面積 ：74.09% 戶型戶型戶數(shù)戶數(shù)比面積面積比小高層12512031.90%1584025.91%疊墅160+150+14016844.67%2548041.69%聯(lián)排2107620.21%1596026.11%大別墅320123.19%38446.29%合計376100%61124100%泰禾福州桂山地塊綜合經(jīng)濟技術(shù)指標泰禾福州桂山地塊綜合經(jīng)濟技術(shù)指標項目數(shù)值單位備注用地面積62904.3總建筑面積114549地上建筑面積（計容）6604966049.515其中住宅61124 配套4925其中幼兒園2500居住區(qū)商業(yè)設(shè)施1150物業(yè)管理475文化活動站300衛(wèi)生服務(wù)站150居

38、委會200門衛(wèi)25公廁60垃圾收集站15配電房及其他50地下建筑面積48500 容積率1.050建筑占地面積17410 建筑密度27.68%改造后為30.20%綠地面積19595 綠地率31.15%機動車停車位575輛報建數(shù)據(jù)為519輛其中地上25 輛小于總停車數(shù)的10%地下550輛報建數(shù)據(jù)為468輛戶數(shù)376 戶小高層 120戶疊加聯(lián)排 256戶居住人口1203 個3.2人/戶非機動車停車數(shù)447 輛規(guī)劃軸線景觀主軸景觀輔軸規(guī)劃道路小區(qū)主要環(huán)路小區(qū)支路地庫出入口配套分布幼兒園商業(yè)配套物業(yè)配套日照分析1. 本工程日照分析軟件采用天正8.0 版本2. 本日照分析圖采用福州東經(jīng)11918、北緯26

39、053. 住宅需滿足大寒日（ 8：00-16：00）滿窗日照3 小時4. 日照計算中按要求滿足考慮女兒墻高度和場地高差。形象展示標桿形象貨值設(shè)定標準總貨值：25.21億密度密度28.59%28.59%，形態(tài)最優(yōu)，多層占比：60.34%墅質(zhì)洋房高層公寓公寓公寓2.5w2.5w/ /疊加疊加3.5w3.5w/ /總貨值：25.62億密度密度29.92%29.92%，形態(tài)最優(yōu)，多層占比：66.62%總貨值：24.48億密度密度24.95%24.95%，形態(tài)一般，多層占比：74.09%聯(lián)排別墅聯(lián)排聯(lián)排5w5w/ /總貨值：25.21億總貨值：25.62億總貨值：24.48億貨值設(shè)定標準總貨值：25.2

40、1億密度28.59%，形態(tài)最優(yōu)，多層占比：60.34%墅質(zhì)洋房高層公寓公寓公寓2.5w2.5w/ /疊加疊加3.5w3.5w/ /總貨值：25.62億密度29.92%，形態(tài)最優(yōu)，多層占比：66.62%總貨值：24.48億密度24.95%，形態(tài)一般，多層占比：74.09%聯(lián)排別墅聯(lián)排聯(lián)排5w5w/ /總貨值：25.21億總貨值：25.62億總貨值：24.48億CONTENTSStrategy ReflectScheme IllustrationP1P2P3Start StrategyP4Product ChapterP5Technology ChapterPre analysisP6基地周邊分析

41、基地周邊分析01.基地南側(cè)有現(xiàn)狀居民樓，與基地有高差；0101020202.基地現(xiàn)狀進入的唯一入口；03.基地北側(cè)都是現(xiàn)狀居住樓，目前無開口有利條件；0303對基地分析得到兩種不同的啟動區(qū)策略對基地分析得到兩種不同的啟動區(qū)策略策略一大開模式借用幼兒園策略二小開模式借用物業(yè)配套策略一大開模式借用幼兒園PART 1 PART 1 主題概念主題概念PART 2 PART 2 流線及空間展示流線及空間展示PART 3 PART 3 技術(shù)圖紙技術(shù)圖紙啟動區(qū)位置選擇啟動區(qū)位置選擇01.借用幼兒園02.住宅含有別墅組團借用市政道路面積：借用市政道路面積：17001700平米平米啟動區(qū)區(qū)域啟動區(qū)區(qū)域: :占地

42、占地36003600平米平米面積面積25002500平米平米住宅區(qū)域：住宅區(qū)域：涵蓋本項目全部類型別墅涵蓋本項目全部類型別墅占地占地20002000平米平米啟動區(qū)范圍構(gòu)成啟動區(qū)范圍構(gòu)成福建福建福建福建福建福建福建福建PART 2 PART 2 流線及空間展示流線及空間展示啟動區(qū)平面圖啟動區(qū)平面圖啟動區(qū)平面啟動區(qū)平面啟動區(qū)總平面圖啟動區(qū)總平面圖啟動區(qū)鳥瞰啟動區(qū)鳥瞰以人的以人的參觀流線參觀流線為主軸，為主軸，以以建筑的實建筑的實和和庭院的虛庭院的虛互相交叉，互相交叉，創(chuàng)造與眾不同的參觀體驗創(chuàng)造與眾不同的參觀體驗耕耕讀讀漁漁樵樵接待接待茶道茶道沙盤沙盤樣板房樣板房障景障景景象的分割與過渡，場景的轉(zhuǎn)換

43、空間景象的分割與過渡，場景的轉(zhuǎn)換空間對景對景視覺的聯(lián)結(jié)，軸線關(guān)系，取景，框景視覺的聯(lián)結(jié)，軸線關(guān)系，取景，框景點點景景近觀為主，局部的點綴近觀為主，局部的點綴借景借景景深強化，遠借園外之景景深強化，遠借園外之景 近借園內(nèi)之景近借園內(nèi)之景設(shè)計策略設(shè)計策略2 23 34 45 51 112345儀式格調(diào)入口儀式格調(diào)入口耕院：前區(qū)景觀引入耕院：前區(qū)景觀引入讀院：空間氛圍轉(zhuǎn)換讀院：空間氛圍轉(zhuǎn)換漁漁院：典雅景觀庭院院：典雅景觀庭院樵樵院：精致樣板空間院：精致樣板空間序序起起承承轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)合合1. 1.示范區(qū)第一界面示范區(qū)第一界面對稱門頭，古典與現(xiàn)代的結(jié)合2. 2.示范區(qū)入口前場示范區(qū)入口前場林蔭大道3. 3.售

44、樓處入口售樓處入口灰空間引入4. 4.售樓處連廊售樓處連廊宜人的尺度，精致的景觀5. 5.售樓處“耕”院售樓處“耕”院靜神陶冶，回歸自然6. 6.售樓處“耕”院售樓處“耕”院靜神陶冶，回歸自然7. 7.售樓處“耕”院售樓處“耕”院靜神陶冶，回歸自然8. 8.售樓處“漁”院售樓處“漁”院脫塵與禪意9. 9.售樓處“漁”院售樓處“漁”院脫塵與禪意10.10.售樓處“樵”院售樓處“樵”院回歸與升華11.11.售樓處“樵”院售樓處“樵”院回歸與升華PART 3 PART 3 技術(shù)圖紙技術(shù)圖紙售樓處售樓處 0.000.00標高平面標高平面售樓處售樓處+4.00+4.00標高平面標高平面售樓處售樓處+8.

45、00+8.00標高平面標高平面 0.000.00標高平面標高平面+4.00+4.00標高平面標高平面+8.00+8.00標高平面標高平面幼兒園平面幼兒園平面占占地地36003600 計容計容25002500策略二小開模式借用物業(yè)配套1235412345林蔭大道林蔭大道前區(qū)廣場引入景觀前區(qū)廣場引入景觀銷售中心前庭后院銷售中心前庭后院典雅中式庭院典雅中式庭院精致樣板庭院精致樣板庭院銷售中心銷售中心停車場停車場樣板間樣板間由林蔭大道進入示范區(qū)。由林蔭大道進入示范區(qū)。示范區(qū)入口廣場呈現(xiàn)雅致的第一印象示范區(qū)入口廣場呈現(xiàn)雅致的第一印象靜謐的水池創(chuàng)造一種典雅的意趣。靜謐的水池創(chuàng)造一種典雅的意趣。精致的小庭院

46、，回歸自然精致的小庭院，回歸自然大尺度的開敞庭院，成為去樣板間的集散點。大尺度的開敞庭院，成為去樣板間的集散點。對基地分析得到兩種不同的啟動區(qū)策略對基地分析得到兩種不同的啟動區(qū)策略策略一大開模式借用幼兒園策略二小開模式借用物業(yè)配套CONTENTSStrategy ReflectScheme IllustrationP1P2P3Start StrategyP4Product ChapterP5Technology ChapterPre analysisP6打造福州市場定制化產(chǎn)品Customized products 4F1F2F3F三盛托斯卡納萬科世璽奧體原著同質(zhì)化競爭嚴重！ 如何創(chuàng)新？聯(lián)排：面

47、積段較大，總價過高。疊加：同質(zhì)化嚴重，缺乏溢價點。高層：精簡為主，居住品質(zhì)稍低。梅賽德斯梅賽德斯- -邁巴赫邁巴赫梅賽德斯梅賽德斯- -奔馳奔馳custom-madehigh-end卓爾不群，極致奢華卓爾不群，極致奢華引領(lǐng)時代，駕馭未來引領(lǐng)時代，駕馭未來聯(lián)排創(chuàng)新90墅輕奢體驗合院全明通透溢價更高疊加偷送最大化更多溢價點高層無敵五點五面寬產(chǎn)品目錄攬山抱水輕度假4F 創(chuàng)新合院4F 優(yōu)化合院4F 獨棟大宅6F/11F 輕奢疊加18F 精致公寓創(chuàng)新合院豪享-不止于豪華Comfort and More合院生成記合院生成記2 2面寬聯(lián)排面寬聯(lián)排報建面積：報建面積：155155實得面積：實得面積：512.0

48、4512.04合院生成記合院生成記L L型聯(lián)排型聯(lián)排報建面積：報建面積：185185實得面積：實得面積：767.6767.6合院生成記合院生成記3+1F3+1F疊加疊加下疊報建面積：下疊報建面積：8888下疊實得面積：下疊實得面積：208.33208.33上疊報建面積：上疊報建面積：118118上疊實得面積：上疊實得面積：180.64180.64合院生成記合院生成記院落式空間院落式空間三進院落三進院落空間層層遞進空間層層遞進一進院落一進院落二進院落二進院落三進院落三進院落創(chuàng)新合院空間優(yōu)勢：更能用足場地進深，實現(xiàn)別墅最大化。合院標準組合合院標準組合- -改造前改造前創(chuàng)新合院空間優(yōu)勢：更能用足場地

49、進深，實現(xiàn)別墅最大化。合院組合圖合院組合圖創(chuàng)新合院空間優(yōu)勢：更能用足場地進深，實現(xiàn)別墅最大化。組團一層平面圖組團一層平面圖戶型戶型A A報建面積：報建面積：185185實得面積：實得面積：767.6767.6戶型模式戶型模式A A戶型模式戶型模式D(D(上疊上疊) )戶型模式戶型模式A A戶型模式戶型模式B B戶型模式戶型模式A A戶型模式戶型模式A A戶型模式戶型模式B B戶型戶型B B報建面積：報建面積：155155實得面積：實得面積：512.04512.04戶型戶型C C（下疊）（下疊）報建面積：報建面積：8888實得面積：實得面積：208.33208.33戶型模式戶型模式C(C(下疊下

50、疊) )戶型戶型D D（上疊）（上疊）報建面積：報建面積：118118實得面積：實得面積：180.64180.64組團入戶組團入戶庭院面積：庭院面積：96.1696.16庭院面積：庭院面積：96.1696.16庭院面積：庭院面積：96.1696.16庭院面積：庭院面積：96.1696.16庭院面積：庭院面積：48.6048.60庭院面積：庭院面積：48.6048.60庭院面積：庭院面積：44.2744.27庭院面積：庭院面積：28.0028.00庭院面積：庭院面積：44.2744.27組團二層平面圖組團二層平面圖戶型模式戶型模式A A戶型模式戶型模式C(C(下疊下疊) )戶型模式戶型模式A A

51、戶型模式戶型模式B B戶型模式戶型模式A A戶型模式戶型模式A A戶型模式戶型模式B B戶型模式戶型模式C(C(下疊下疊) )戶型戶型A A露臺面積：露臺面積：16.2516.25戶型戶型B B露臺面積：露臺面積：12.3512.35戶型戶型C C（下疊）（下疊）露臺面積：露臺面積：14.6514.65組團三層平面圖組團三層平面圖戶型模式戶型模式A A戶型模式戶型模式D(D(上疊上疊) )戶型模式戶型模式A A戶型模式戶型模式B B戶型模式戶型模式A A戶型模式戶型模式A A戶型模式戶型模式B B戶型模式戶型模式D(D(上疊上疊) )戶型戶型A A露臺面積：露臺面積：3.793.79戶型戶型B

52、 B露臺面積：露臺面積：3.353.35戶型戶型D D（上疊）（上疊）露臺面積：露臺面積：12.1212.12組團四層平面圖組團四層平面圖戶型模式戶型模式A A戶型模式戶型模式D(D(上疊上疊) )戶型模式戶型模式A A戶型模式戶型模式B B戶型模式戶型模式A A戶型模式戶型模式A A戶型模式戶型模式B B戶型模式戶型模式D(D(上疊上疊) )戶型戶型A A露臺面積：露臺面積：21.8721.87戶型戶型B B露臺面積：露臺面積：20.0620.06戶型戶型D D（上疊）（上疊）露臺面積：露臺面積：46.7446.74組團地下一層平面圖組團地下一層平面圖戶型模式戶型模式A A戶型模式戶型模式C

53、(C(下疊下疊) )戶型模式戶型模式A A戶型模式戶型模式B B戶型模式戶型模式A A戶型模式戶型模式A A戶型模式戶型模式B B戶型模式戶型模式C(C(下疊下疊) )戶型戶型A A地下面積：地下面積：198.11198.11戶型戶型B B地下面積：地下面積：134.95134.95戶型戶型C C（下疊）（下疊）地下面積：地下面積：45.6945.69組團地下二層平面圖組團地下二層平面圖戶型模式戶型模式A A戶型模式戶型模式C(C(下疊下疊) )戶型模式戶型模式A A戶型模式戶型模式B B戶型模式戶型模式A A戶型模式戶型模式A A戶型模式戶型模式B B戶型模式戶型模式C(C(下疊下疊) )戶

54、型戶型A A地下面積：地下面積：198.11198.11戶型戶型B B地下面積：地下面積：134.95134.95戶型戶型C C（下疊）（下疊）地下面積：地下面積：45.6945.69合院-聯(lián)排155豪享-不止于豪華Comfort and More2 2面寬聯(lián)排面寬聯(lián)排報建面積：報建面積：155155實得面積：實得面積：512.04512.04聯(lián)排1554+1房4廳6衛(wèi)建筑面積：155實得建筑面積：512.04實際得房率：322.04%贈送面積庭院：48.60 加建：33.87挑空：13.5(挑空為26.4%)地下室：269.9（共2F）露臺：35.77露臺贈送一層平面圖二層平面圖挑空贈送三層

55、平面圖四層平面圖搭建贈送合院-聯(lián)排185豪享-不止于豪華Comfort and MoreL L型聯(lián)排型聯(lián)排報建面積：報建面積：185185實得面積：實得面積：767.6767.6聯(lián)排1856+1房4廳9衛(wèi)建筑面積：185實得建筑面積：767.6實際得房率：414.92%贈送面積庭院：96.16加建：127.16挑空：17.3(挑空為28.4%)地下室：396.22（共2F）露臺：41.92露臺贈送一層平面圖二層平面圖挑空贈送三層平面圖四層平面圖搭建贈送豪華餐廳豪華餐廳豪華主臥套豪華主臥套寬敞書房寬敞書房合院-創(chuàng)新90墅豪享-不止于豪華Comfort and More3+1F3+1F疊加疊加下疊

56、報建面積：下疊報建面積：8888下疊實得面積：下疊實得面積：208.33208.33上疊報建面積：上疊報建面積：118118上疊實得面積：上疊實得面積：180.64180.641F2F3F1面寬2面寬3面寬88平米三面寬疊加88平米三面寬疊加118平米四面寬疊加樓梯118平米四面寬疊加88平米三面寬疊加88平米三面寬疊加1面寬2面寬3面寬贈送優(yōu)勢偷足入戶層的30%，實際得房率更大，溢價點更高。競爭優(yōu)勢面積段小：脫離競爭紅海，面積段均為88，總價較低，具備極強的市場競爭力。場地優(yōu)勢比聯(lián)排更出量：對于場地的利用更加充分，同樣大小的場地，相比普通聯(lián)排產(chǎn)品可以排布更多的面積。4F3+1層疊加下疊4房4

57、廳4.5衛(wèi)建筑面積：88得房率：92.1%實得建筑面積：208.33實際得房率：257.19%贈送面積庭院：28凸窗：4.50挑空：13.5(挑空為27.5%)地下室：91.38（共2F）露臺：10.95露臺贈送一層平面圖二層平面圖挑空贈送豪華餐廳豪華餐廳餐客廳同寬餐客廳同寬豪華主臥套豪華主臥套3+1層疊加下疊4房4廳4.5衛(wèi)建筑面積：88得房率：92.1%實得建筑面積： 162.45實際得房率：199.98%贈送面積庭院：27.6凸窗：4.50挑空：13.5(挑空27.5%)地下室：110.58 （共2F）露臺：6.27一層平面圖二層平面圖露臺贈送挑空贈送3+1層疊加上疊3房2廳2.5衛(wèi)建筑

58、面積：118得房率：92.1%實得建筑面積： 180.64實際得房率：167.26%贈送面積露臺：58.86陽臺：3.78三層平面圖露臺贈送陽臺贈送3+1層平面圖挑空贈送優(yōu)化合院豪享-不止于豪華Comfort and More組團一層平面圖組團一層平面圖戶型模式戶型模式A A戶型模式戶型模式A A戶型模式戶型模式B B戶型模式戶型模式B B戶型模式戶型模式B B戶型模式戶型模式B B戶型模式戶型模式A A戶型模式戶型模式A A戶型戶型A A報建面積：報建面積：220220實得面積：實得面積：759.87759.87戶型戶型B B報建面積：報建面積：180180實得面積：實得面積：487.174

59、87.17庭院面積：庭院面積：126.86126.86庭院面積：庭院面積：126.86126.86庭院面積：庭院面積：21.5921.59庭院面積：庭院面積：37.537.5庭院面積：庭院面積：126.86126.86庭院面積：庭院面積：126.86126.86組團二層平面圖組團二層平面圖戶型戶型A A露臺面積：露臺面積：16.1716.17戶型戶型B B露臺面積：露臺面積：5.585.58戶型模式戶型模式A A戶型模式戶型模式A A戶型模式戶型模式B B戶型模式戶型模式B B戶型模式戶型模式B B戶型模式戶型模式B B戶型模式戶型模式A A戶型模式戶型模式A A組團三層平面圖組團三層平面圖戶

60、型戶型A A露臺面積：露臺面積：2.922.92戶型戶型B B露臺面積：露臺面積：18.4318.43戶型模式戶型模式A A戶型模式戶型模式A A戶型模式戶型模式B B戶型模式戶型模式B B戶型模式戶型模式B B戶型模式戶型模式B B戶型模式戶型模式A A戶型模式戶型模式A A組團四層平面圖組團四層平面圖戶型戶型A A露臺面積：露臺面積：23.7623.76戶型戶型B B露臺面積：露臺面積：16.5716.57戶型模式戶型模式A A戶型模式戶型模式A A戶型模式戶型模式B B戶型模式戶型模式B B戶型模式戶型模式B B戶型模式戶型模式B B戶型模式戶型模式A A戶型模式戶型模式A A組團地下一

61、層平面圖組團地下一層平面圖戶型模式戶型模式A A戶型模式戶型模式A A戶型模式戶型模式B B戶型模式戶型模式B B戶型模式戶型模式B B戶型模式戶型模式B B戶型模式戶型模式A A戶型模式戶型模式A A戶型戶型A A地下面積：地下面積：134.43134.43戶型戶型B B地下面積：地下面積：98.4298.42組團地下二層平面圖組團地下二層平面圖戶型模式戶型模式A A戶型模式戶型模式A A戶型模式戶型模式B B戶型模式戶型模式B B戶型模式戶型模式B B戶型模式戶型模式B B戶型模式戶型模式A A戶型模式戶型模式A A戶型戶型A A地下面積：地下面積：134.43134.43戶型戶型B B地

62、下面積：地下面積：98.4298.42獨棟大宅豪享-不止于豪華Comfort and More獨棟3206+2房6廳8.5衛(wèi)建筑面積：320實得建筑面積：968.48實際得房率：302.65%贈送面積庭院：417.20加建：120.51挑空：42.5(挑空為28.5%)地下室：378.40（共2F）露臺：107.07露臺贈送挑空贈送二層平面圖搭建贈送三層平面圖四層平面圖地下一層平面圖一層平面圖地下二層平面圖豪華餐廳豪華餐廳奢華衛(wèi)生間奢華衛(wèi)生間豪華主臥套豪華主臥套6F/11F輕奢疊加豪享-不止于豪華Comfort and More6F墅質(zhì)洋房豪享-不止于豪華Comfort and More一梯兩

63、戶，贈送挑空：一梯一戶，贈送挑空：1F2F3F4F5F6F疊墅疊墅1F2F3F4F5F6F疊墅疊墅疊墅疊墅疊墅疊墅疊墅疊墅疊墅疊墅常規(guī)模式：產(chǎn)品風(fēng)險低。咬合模式：入戶層為三面寬，贈送挑空面積最大化，一梯一戶如何感受6F疊墅模式一：常規(guī)疊加6F疊墅模式二：咬合疊墅精致下疊160陽臺贈送挑空贈送地下一層平面圖一層平面圖二層平面圖4房3廳3衛(wèi)建筑面積：160.0得房率：88.39%實得建筑面積： 255.87實際得房率：159.92%贈送面積陽臺：4.7 庭院：55.74挑空： 21.5(挑空為28.5%)地下室：69.6748003500166004800350016600480035001660

64、06F疊墅模式一：常規(guī)疊加精致上疊140陽臺贈送挑空贈送五層平面圖六層平面圖3房2廳3衛(wèi)建筑面積：140得房率：88.39%實得建筑面積： 194.63實際得房率：157.34%贈送面積陽臺：3.4挑空：22.4(挑空為28.5%)露臺：28.83露臺贈送480035001660035004800166006F疊墅模式一：常規(guī)疊加6F墅質(zhì)洋房豪享-不止于豪華Comfort and More一梯兩戶，贈送挑空：一梯一戶，贈送挑空：1F2F3F4F5F6F疊墅疊墅1F2F3F4F5F6F疊墅疊墅疊墅疊墅疊墅疊墅疊墅疊墅疊墅疊墅常規(guī)模式：產(chǎn)品風(fēng)險低。咬合模式：入戶層為三面寬，贈送挑空面積最大化，一梯

65、一戶如何感受6F疊墅模式一：常規(guī)疊加6F疊墅模式二：咬合疊墅創(chuàng)新中疊155陽臺贈送挑空贈送4房2廳4衛(wèi)建筑面積：155.0得房率：88.39%實得建筑面積： 195.2實際得房率：142.48%贈送面積陽臺：5.7 挑空： 34.5(挑空為29.5%)三層平面圖四層平面圖一梯一梯一戶一戶 4 4面寬面寬朝南朝南 挑空挑空最大化最大化6F疊墅模式二：咬合疊加六面寬6F毫奢疊加豪享-不止于豪華Comfort and More6面寬疊加160陽臺贈送挑空贈送一層平面圖二層平面圖4房2廳3衛(wèi)建筑面積：160.0得房率：88.39%實得建筑面積： 194.0實際得房率：107.18%贈送面積陽臺：11.

66、5 挑空： 22.5(挑空為28.5%)一梯一梯兩戶兩戶 6 6面寬面寬朝南朝南 挑空挑空最大化最大化5.5面寬18F毫奢高層豪享-不止于豪華Comfort and More18F 5.5面寬1253+1房3廳3衛(wèi)建筑面積：125得房率：81.13%實得建筑面積：150.72實際得房率：97.83%贈送面積挑空：22.22(挑空為24.7%)陽臺：3.5挑空贈送奇數(shù)層平面圖偶數(shù)層平面圖陽臺贈送一梯一梯兩戶兩戶 5.55.5面寬面寬朝南朝南18F18F邊套邊套18F 5.5面寬1253+1房3廳3衛(wèi)建筑面積：125得房率：81.13%實得建筑面積：150.72實際得房率：97.83%贈送面積挑空

67、：22.22(挑空為24.7%)陽臺：3.5挑空贈送奇數(shù)層平面圖偶數(shù)層平面圖陽臺贈送一梯一梯兩戶兩戶 5.55.5面寬面寬朝南朝南18F18F中間套中間套4面寬18F精致高層雙南廳豪享-不止于豪華Comfort and More18F 5.5面寬1254房2廳2衛(wèi)建筑面積：125得房率：81.13%實得建筑面積：154.77實際得房率：100.45%贈送面積挑空：22.57(挑空為26.5%)陽臺：7.2挑空贈送陽臺贈送18F 四面寬1254房2廳2衛(wèi)建筑面積：125得房率：81.13%實得建筑面積：140.26實際得房率：91.03%贈送面積挑空：11.76(挑空為21.1%)陽臺：3.5奇

68、數(shù)層平面圖偶數(shù)層平面圖18F18F南廳戶型南廳戶型18F 5.5面寬1254房2廳2衛(wèi)建筑面積：125得房率：81.13%實得建筑面積：154.77實際得房率：100.45%贈送面積挑空：22.57(挑空為26.5%)陽臺：7.2挑空贈送陽臺贈送18F 四面寬1253房2廳3衛(wèi)建筑面積：125得房率：81.13%實得建筑面積：140.26實際得房率：91.03%贈送面積挑空：11.76(挑空為21.1%)陽臺：3.5奇數(shù)層平面圖偶數(shù)層平面圖18F18F南廳戶型南廳戶型4面寬18F精致高層南北廳豪享-不止于豪華Comfort and More18F四面寬1253+1房2廳3衛(wèi)建筑面積：125得房

69、率：81.13%實得建筑面積：153.30實際得房率：99.49%贈送面積挑空：20.8(挑空為29.2%)陽臺：7.5挑空贈送奇數(shù)層平面圖偶數(shù)層平面圖陽臺贈送18F18F南廳戶型南廳戶型18F四面寬1253+1房2廳3衛(wèi)建筑面積：125得房率：81.13%實得建筑面積：153.30實際得房率：99.49%贈送面積挑空：20.8(挑空為29.2%)陽臺：7.5挑空贈送奇數(shù)層平面圖偶數(shù)層平面圖陽臺贈送18F18F北廳戶型北廳戶型CONTENTSStrategy ReflectScheme IllustrationP1P2P3Start StrategyP4Product ChapterP5Tec

70、hnology ChapterPre analysisP6效率與成本效率專篇成本專篇施工推進高效報建流程高效設(shè)計銜接高效實操層面政府層面技術(shù)層面如何保證項目高效推進？規(guī)劃形態(tài)契合政府需求政府技術(shù)實操高、中、低搭配城市天際線豐富規(guī)劃局抗性較小幼兒園18F高層4F別墅產(chǎn)品設(shè)置風(fēng)險較低政府技術(shù)實操在規(guī)范許可范圍內(nèi)合理運用偷面積段報建風(fēng)險較低陽臺贈送露臺贈送我司福州項目經(jīng)驗豐富1.與一線開發(fā)商合作經(jīng)驗豐富2.大型高端項目經(jīng)驗豐富政府技術(shù)實操我司設(shè)計福州本地項目優(yōu)步大道優(yōu)步大道金輝半島金輝半島華華潤橡樹灣潤橡樹灣華華潤福州商辦潤福州商辦容積率容積率4.24.2計容計容面積：面積：10W10W容積率容積率

71、1.21.2計容面積：計容面積：3.2W3.2W容積率容積率1.71.7計容計容面積：面積：20W20W容積率容積率4.454.45計容計容面積：面積：8.4W8.4W方案與施工圖銜接高效1.投標階段，施工圖院已介入，盡早規(guī)避技術(shù)風(fēng)險，設(shè)計落地性強2.對當(dāng)?shù)匾?guī)范及政策較為熟悉政府技術(shù)實操啟動區(qū)快速打造1.啟動區(qū)與地庫脫離啟動區(qū)建造相對獨立,此時地庫先不打造2.臨時樣板房設(shè)置樣板房快速建造政府技術(shù)實操借用市政道路借用市政道路啟動區(qū)啟動區(qū)住宅區(qū)域：住宅區(qū)域：分期設(shè)置合理產(chǎn)品合理搭配啟動區(qū)首開，一二期都配置有高層及多層政府技術(shù)實操如何保證項目成本可控？產(chǎn)品成本可控地庫成本可控立面成本可控產(chǎn)品地庫立面

72、景觀成本可控景觀地庫布局地下室范圍（面積）必須考慮：1.上部建筑2.地形地貌3.停車數(shù)量 規(guī)劃停車總量扣除地面停車數(shù)量4.人防核六級人防必須采用全埋地下室5.設(shè)備用房6.其他沒有使用價值的地下室盡量減小地下停車數(shù)總量地下車庫面積地下成本減少地下停車數(shù)量不計地面停車率經(jīng)濟高效平面布置增加盈利點oneonetwotwothreethree政策尺度效率可售地庫立面產(chǎn)品景觀1、成本適配原則2、標桿導(dǎo)向原則3、全過程控制原則按照“客戶敏感、成本敏感、規(guī)模效益”三標準引導(dǎo)七項指標合理、適度配置，通過限額指標使項目成本適配性更精準。本限額指標均設(shè)置了 “標桿值”和“高限值”：標桿值為內(nèi)部較好的項目的限額指標

73、；高限值為最高上限值，當(dāng)項目比較特殊，實際指標突破高限值時，須重點分析總結(jié)超限原因，并在成本對標審批中做詳細說明。本限額指標主要是確定產(chǎn)品配置標準的經(jīng)濟指標，最終落地要到招標定標階段，但僅到招標定標階段出現(xiàn)超配時再做優(yōu)化效果收效甚微，所以要以“全過程控制、事前控制”為原則，盡可能在項目早期做好指標預(yù)控，項目開發(fā)進度逐步將指標落地，并注意過程總結(jié)，積累成本指標控制經(jīng)驗及數(shù)據(jù)。成本計算過程中須根據(jù)指標控制原則來控制限額指標地庫立面產(chǎn)品景觀我司案例因為建筑本身要開挖，所以要精確計算開挖深度，來平衡半地下車庫和土方平衡，這樣可以最大程度上節(jié)約造價。這一點，我們公司在北京西山藝境等項目上操作非常成功，既

74、保證了效果，又保證造價節(jié)約，一舉兩得。地庫立面產(chǎn)品景觀精簡成本1.體型優(yōu)美立面一體化設(shè)計2.材料可控通過石材的運用達到價值感的極致體現(xiàn)3.細節(jié)精減減少繁復(fù)線腳，靠石材的拼法等增加品質(zhì)感地庫立面產(chǎn)品景觀好鋼用在刀刃上1.所見可控可見區(qū)域極力打造不可見區(qū)域節(jié)省成本2.啟動區(qū)打造啟動區(qū)極力打造，好剛用在刀刃上地庫立面產(chǎn)品景觀善用石材1.底部石材近人尺度2.中上部真石漆非近人尺度可用真石漆降低成本3.分縫設(shè)計優(yōu)化石材及真石漆分縫，以做少的投入得到最佳的效果地庫立面產(chǎn)品景觀善用石材1.底部石材近人尺度2.中上部真石漆非近人尺度可用真石漆降低成本3.分縫設(shè)計優(yōu)化石材及真石漆分縫，以做少的投入得到最佳的效果

75、地庫立面產(chǎn)品景觀土建成本可控1.體型方正方正的體型既好用又節(jié)省2.結(jié)構(gòu)規(guī)整通過最優(yōu)的結(jié)構(gòu)設(shè)計來優(yōu)化建安成本3.控制窗地比力求達到經(jīng)濟舒適的窗地比，好看又好用地庫立面產(chǎn)品景觀通過增加草坪面積、縮小灌木區(qū)、適當(dāng)選用骨架樹、巧妙運用節(jié)點大樹等方法來實現(xiàn)成本控制。以疏林草地、配合適量的灌木、地被及配合人造微地形營造植物景觀。植物群落1、大群落：占整個群落的25，主要分布在草坪及圍墻周圍，作為大背景。2、中群落：占整個群落的60，主要分布在建筑周圍及道路轉(zhuǎn)角處，作為軟化建筑轉(zhuǎn)角及遮擋視線的功能。3、小群落：占整個群落的15，主要分布在入戶口及園區(qū)的主次入口，作為引導(dǎo)性、標示性功能。植物搭配、群落地庫立面產(chǎn)品景觀效率至上效率至上成本可控成本可控多快好省 | 打造福州標桿樓盤泰禾福州攬山抱水精彩在這里展開專注專業(yè)專心感謝聆聽上海柏濤