1、總圖設(shè)計要訣專題【總圖設(shè)計要訣】專題研究報告l 我們將房地產(chǎn)策劃分成這樣幾個角度分別進行思考：市場、建筑和經(jīng)濟角度l 從市場角度出發(fā)，如何找準(zhǔn)目標(biāo)客戶并創(chuàng)造目標(biāo)人群最想買的房子，同時符合市場發(fā)展趨勢具備數(shù)據(jù)支撐l 從規(guī)劃設(shè)計角度出發(fā)，所提出的策劃方案能夠符合當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃條款，將市場信息更加合理地表達l從經(jīng)濟角度出發(fā)，符合開發(fā)商資金情況，滿足開發(fā)商利益或回現(xiàn)目標(biāo)前言 初步思考進程說明這三者的關(guān)系是相輔相成的，缺少其中一個因素，就會導(dǎo)致產(chǎn)品策劃工作的失效，因此我們在進行產(chǎn)品規(guī)劃建議時，必須緊緊遵守各自的原則建筑市場經(jīng)濟（開發(fā)商）前言 初步思考l 我個人參與的規(guī)劃實踐案例有哪些？中聯(lián)新華府（CFD）正

2、確看待地塊限制性條件對規(guī)劃及產(chǎn)品定位的影響泰祥八一路正確看待城市中心區(qū)位，長形地塊創(chuàng)造出的圍合價值明鴻CBD正確看待城市中心區(qū)位，高低搭配所能創(chuàng)造的稀缺價值金地瀾菲溪岸學(xué)習(xí)如何為設(shè)計院提供戶型設(shè)計輸入銀城湯遜湖正確看待市場與總貨值間的矛盾，保證項目能夠順利落位帝斯曼國際廣場正確看待地塊限制條件對規(guī)劃的前置影響，商業(yè)的動線規(guī)劃合理性中維月湖琴聲正確認(rèn)識建筑層高、建筑排布對景觀資源利用的影響廣電蘭亭時代正確看待大規(guī)模項目如何通過組團節(jié)點的打造創(chuàng)造全盤價值，如何通過分析周邊產(chǎn)品戶型配比及推售時序，判斷項目自身的機會點，全面創(chuàng)造市場熱銷戶型中鐵四新總部項目正確看待國企總部對整體規(guī)劃的影響保利公園九里正

3、確看待地塊限制條件對規(guī)劃的影響石牌嶺機電產(chǎn)業(yè)園項目正確看待地塊價值及對政府層面的后期渲染襄陽九街十八巷項目正確看待市場戶均面積對規(guī)劃及建筑排布的影響寶業(yè)青山項目正確看待小型商業(yè)綜合體項目的開發(fā)規(guī)律經(jīng)開沌口項目正確看待較小地塊較小容積率之下產(chǎn)品組合的技巧江夏百步亭項目正確看待建筑密度對規(guī)劃的現(xiàn)實影響從市場角度出發(fā)項目前期工作的關(guān)鍵步驟，準(zhǔn)確的市場信息的提煉和定位，為產(chǎn)品策劃提供數(shù)據(jù)支持，相信，這也是大家接觸最多的建立市場信息與建筑設(shè)計的橋梁市場思考客戶定位我們在進行規(guī)劃設(shè)計前，需要對目標(biāo)客群有一定的了解，這個從哪些方面而來？序號市場信息調(diào)研與思考衍生提煉規(guī)劃設(shè)計元素1成為項目目標(biāo)客群的前提是什么

4、？目標(biāo)客群物業(yè)類型確定、做什么樣的產(chǎn)品能滿足目標(biāo)客群的生命周期及心理需求2項目的核心客戶、目標(biāo)客戶和其他客戶分別來自哪里？3這些客戶的共有特征是什么？客戶需求產(chǎn)品細(xì)節(jié)處理、建筑工程及設(shè)備的敏感度4目標(biāo)客戶對產(chǎn)品的敏感點在哪里？建立市場信息與建筑設(shè)計的橋梁市場思考產(chǎn)品定位我們知道，規(guī)劃中有很多設(shè)計元素，這些元素并不能靠設(shè)計師的想象，而需要強大的市場信息支撐，從哪些方面而來？序號市場信息調(diào)研與思考衍生提煉規(guī)劃設(shè)計元素1項目品質(zhì)與市場供應(yīng)及需求之間的空白是什么？產(chǎn)品選型容積率、建筑密度、物業(yè)類型組合2典型項目的特征是什么？借鑒點？3區(qū)域周邊商業(yè)環(huán)境如何？商業(yè)定位商業(yè)動線、功能及業(yè)態(tài)設(shè)計4項目商業(yè)條件

5、如何？5開發(fā)商開發(fā)實力，可行性研究目標(biāo)解讀產(chǎn)品定位修正及分期建立市場信息與建筑設(shè)計的橋梁市場思考形象定位我們在進行規(guī)劃設(shè)計前，需要一個中心思想、一個大的方向，即該項目的形象關(guān)鍵詞，這個從哪些方面而來？序號市場信息調(diào)研與思考衍生提煉規(guī)劃設(shè)計元素1項目是否需要順應(yīng)區(qū)域發(fā)展，展現(xiàn)城市印象？項目本體立面色彩、材料及風(fēng)格、商業(yè)設(shè)計2周邊配套是否完善，區(qū)域認(rèn)知度和成熟度如何？3交通如何？4對應(yīng)客群對建筑風(fēng)格的喜好如何？客戶需求建筑排列形式、立面風(fēng)格、景觀設(shè)計、戶型設(shè)計5項目是否需要突出良好的生活品質(zhì)6區(qū)域產(chǎn)品的特征如何，是否打造個性化的規(guī)劃設(shè)計，來創(chuàng)造差異性賣點市場競爭從建筑角度出發(fā)緊扣設(shè)計規(guī)范，熟讀當(dāng)?shù)?/p>

6、技術(shù)管理規(guī)定，了解設(shè)計師手法，把握影響成本的建筑因數(shù)1、熟讀當(dāng)?shù)卦O(shè)計規(guī)定，為外地設(shè)計院指點明燈，讓其充分了解地塊限制條件，便于更好地進行設(shè)計2、了解設(shè)計師的規(guī)劃手法及習(xí)慣3、資源利用最大化，不但從地快本身資源分析出發(fā)，還能從客戶切身使用角度4、充分結(jié)合項目用地指標(biāo)和物業(yè)業(yè)態(tài)配比5、關(guān)系成本的幾大建筑因素建筑思考影響因素幾個規(guī)劃中影響成本的主要因素成本是開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過程中最為關(guān)注的問題，因此，我們必須充分了解建筑工程中有哪些因素會對成本造成影響，才能給出精準(zhǔn)的建議層高對經(jīng)濟成本的影響 建筑 樓層 建筑 形式 乘用 電梯消防規(guī)范相關(guān)結(jié)構(gòu)相關(guān) 消防 電梯 消防 樓梯 其他 設(shè)施剪力墻厚度配筋率

7、7層及以下多層 無 無 無小低811層小高層 1個 無 1個小較低1218層中高層 1個 1個 1個一般一般100米超高層 2個以上 1個 2個煙感噴淋大高140米需超限審查3個以上1個 2個避難層、噴淋更大更高成本影響層高消防規(guī)范及結(jié)構(gòu)要求對應(yīng)樓層高度經(jīng)濟成本概念（11F及以下以2T2H、高層以2T4H為例）建筑成本樓層33F18F11F7F44F地下室對經(jīng)濟成本的影響成本影響地下室普通建安成本（元/）人防建安成本（元/）地下一層約1600約2300地下二層約2000-2200約2500地下三層約3000-3500地下四層。建筑成本地下室層數(shù)-4F-3F-2F-1F以上數(shù)據(jù)以武漢當(dāng)?shù)亟ㄖ?biāo)準(zhǔn)

8、為準(zhǔn)，不代表全國標(biāo)準(zhǔn)建筑材料對經(jīng)濟成本的影響成本影響建筑材料成本（元/）施工難度立面檔次涂料約10-30較低較低面磚約20-30較低一般仿石漆約40-50高較好真石漆約80-150高好干掛石材約120-300較高最好以上數(shù)據(jù)以武漢當(dāng)?shù)亟ㄖ?biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)，不代表全國標(biāo)準(zhǔn)科技系統(tǒng)對經(jīng)濟成本的影響成本影響科技系統(tǒng)生態(tài)節(jié)能子系統(tǒng)單方成本增加（元/）客戶價值感知市場應(yīng)用程度社區(qū)系統(tǒng)熱源利用系統(tǒng)約200-300較強較低垃圾生化處理約10-30較強較低生態(tài)水處理約20-30較弱較低節(jié)地系統(tǒng)約10較弱較低產(chǎn)品系統(tǒng)房屋呼吸系統(tǒng)約150較強較低房屋保溫系統(tǒng)約30-50較強較高產(chǎn)品設(shè)計系統(tǒng)- -較弱較高太陽能系統(tǒng)約30較

9、弱一般以上數(shù)據(jù)以武漢當(dāng)?shù)亟ㄖ?biāo)準(zhǔn)及市場表現(xiàn)為準(zhǔn)，不代表全國標(biāo)準(zhǔn)幾個規(guī)劃設(shè)計中的硬性指標(biāo)規(guī)范硬性指標(biāo)公共服務(wù)設(shè)施公共服務(wù)設(shè)施也稱配套公建，應(yīng)包括：教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理及其它八類設(shè)施。公共服務(wù)設(shè)施最重要的一個指標(biāo)是“千人指標(biāo)”幾個數(shù)據(jù)：1、根據(jù)項目規(guī)劃總?cè)丝冢梢源笾峦瞥龉卜?wù)設(shè)施所需總面積： 居住區(qū)級1.62.5平米/人，占地23平米/人 小區(qū)級 約1平米/人，占地11平米/人 組團級 約0.5平米/人，占地0.5平米/人硬性指標(biāo)以上數(shù)據(jù)來自城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范規(guī)范硬性指標(biāo)硬性指標(biāo)公共服務(wù)設(shè)施幾個數(shù)據(jù)：1、商業(yè)需配的公共停車位：0.51個

10、/100平米2、幼兒園：幼兒園每班按30人計，建筑面積約20平米/人6班制幼兒園建筑面積約3600平米，用地面積與建筑面積基本相同3、居委會配置：每500戶70平米4、物業(yè)服務(wù)用房按物業(yè)管理條例配置，項目建筑面積的千分之二以上數(shù)據(jù)來自城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范從開發(fā)商角度出發(fā)我們必須充分了解開發(fā)商實際需求并結(jié)合開發(fā)商的經(jīng)濟實力給出最符合他們的開發(fā)策略，這也是本專題的研究重點總圖設(shè)計經(jīng)濟層面六要訣p掏干吃凈用足指標(biāo)p肚里有貨貨值最大化p削減龍?zhí)着涮子梅孔钚』?p錦上添花贈綠規(guī)劃和底層挖掘 p地下黃金控制地庫 p看好家門減少入口 “掏干吃凈”-用足指標(biāo)1、用足容積率和建筑密度 1.1用足容積率（北京唐

11、寧ONE案例） 1.2用足建筑密度（圖示說明）2、用足規(guī)劃法規(guī)的邊界（三個案例）如：利用陽臺與室內(nèi)空間拼接，提供更多可帶來溢價的贈送面積，驗收后修成房間，有效增加實際容積率；利用露臺不計面積的規(guī)定，可以利用建筑退臺創(chuàng)造露臺空間，贈送給客戶，帶來銷售溢價。一、用足指標(biāo)1、用足容積率和建筑密度 1.1用足容積率（北京唐寧ONE案例） 1.2用足建筑密度（圖示說明）2、用足規(guī)劃法規(guī)的邊界（三個案例）如：利用陽臺與室內(nèi)空間拼接，提供更多可帶來溢價的贈送面積，驗收后修成房間，有效增加實際容積率；利用露臺不計面積的規(guī)定，可以利用建筑退臺創(chuàng)造露臺空間，贈送給客戶，帶來銷售溢價。1.1 用足容積率損失可銷售部

12、分的容積率等于白白扔掉一塊利潤 1、容積率是通過控制性詳規(guī)過程中的設(shè)計與測算得出的此地塊的用地強度，具有一定的科學(xué)性，規(guī)劃出一份足額容積率的總圖應(yīng)該是可以操作的。 2、影響容積率有幾個客觀因素：日照規(guī)范、間距要求、退紅要求、限高要求等。也有幾個人為操作因素：產(chǎn)品定位、不利地塊的利用度、單體樓型選擇等。 案例：北京唐寧ONE項目總用地面積：56640 代征道路：6225 代征綠地：1338 消防站用地：2800建設(shè)用地：約49077 容積率：3.8地上總建筑面積：176000 公建面積占20%-40%住宅面積占60%-80%綠地率：30%集中綠地：6000 建筑限高：80m用地內(nèi)另含公交場站一座

13、，占地2500平方米，廉租房建筑面積：6000 平米，不含在以上總建筑面積指標(biāo)內(nèi)規(guī)劃難點： 建筑限高從80米突破到90米； 日照；1.1 用足容積率：北京唐寧ONE 設(shè)計前將不影響地塊以外樓房日照的立體空間切割出來，之后按規(guī)范填充建筑物，得出最大容積率。 把無法滿足日照要求的部分布置商業(yè)產(chǎn)權(quán)面積 多元化產(chǎn)品，混合分布端頭轉(zhuǎn)角戶型設(shè)計部分90平米以下小戶型端頭轉(zhuǎn)角戶型設(shè)計部分90平米以下小戶型精品公寓：擋光住宅作為商業(yè)指標(biāo)在陰影區(qū)部分的作為商業(yè)指標(biāo) 樓型的選擇大大提高了容積率 一棟住宅占到住宅總面積的一棟住宅占到住宅總面積的36%36%規(guī)劃少量的東西朝向建筑邊角地塊的有效利用北京唐寧ONE大進深

14、多單元的平面組合單體對容積率貢獻大 北方地區(qū)在好的地段可采用少量的東西向布局項目 數(shù)量 單位1總用地面積 56,900 2建設(shè)用地面積(不含消防站) 46,277 3容積率 3.9 4車位數(shù) 1,508 個5總建筑面積 276,998 地上 179,996 地下 97,002 6可租售建筑面積 255,199 6.1.1住宅 145,061 6.1.2公建 110,138 車庫 70,523 7配套設(shè)施面積 21,799 1.1 用足容積率：北京唐寧ONE一、用足指標(biāo)1、用足容積率和建筑密度 1.1用足容積率（北京唐寧ONE案例） 1.2用足建筑密度（圖示說明）2、用足規(guī)劃法規(guī)的邊界（三個案例

15、）如：利用陽臺與室內(nèi)空間拼接，提供更多可帶來溢價的贈送面積，驗收后修成房間，有效增加實際容積率；利用露臺不計面積的規(guī)定，可以利用建筑退臺創(chuàng)造露臺空間，贈送給客戶，帶來銷售溢價。損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價空間1、建筑密度主要與首層建筑面積有關(guān)首層戶型（贈送私家花園）是項目賣價最高的戶型，項目溢價的主要組成部分，絕不能浪費掉。相關(guān)案例在第六部分底層挖掘和分率原則中論述 好地段的沿街底層商業(yè)面積更是寸土寸金，絕不能放過。 1.2用足建筑密度-好地段的沿街底層商業(yè)面積更是寸土寸金，絕不能放過。 1.2用足建筑密度通過產(chǎn)品組合，用足要求的密度指標(biāo)，提高總體貨值。 1.2用足建筑密度 保利拉菲，2.

16、8容積率，做足規(guī)劃允許的最大密度，創(chuàng)造大面積的聯(lián)排產(chǎn)品，提高最終貨值一、用足指標(biāo)1、用足容積率和建筑密度 1.1用足容積率（北京唐寧ONE案例） 1.2用足建筑密度（圖示說明）2、用足規(guī)劃法規(guī)的邊界（三個案例）如：利用陽臺與室內(nèi)空間拼接，提供更多可帶來溢價的贈送面積，驗收后修成房間，有效增加實際容積率；利用露臺不計面積的規(guī)定，可以利用建筑退臺創(chuàng)造露臺空間，贈送給客戶，帶來銷售溢價。2、用足地方法規(guī)案例一利用陽臺與戶內(nèi)空間拼接創(chuàng)造實用空間，有效增加實際容積率 2、用足地方法規(guī)案例一利用退臺設(shè)計，創(chuàng)造露臺，增加贈送空間 二層露臺入戶三層露臺首層花園入戶首層情景房首層情景房案例借鑒：萬科情景洋房“肚

17、里有貨”-貨值最大化1、不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。（可利用總圖預(yù)案指標(biāo)求解模型）2、運用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價格，提升溢價空間。381、不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。（可利用總圖預(yù)案指標(biāo)求解模型）2、運用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價格，提升溢價空間。第一項原則物業(yè)配比2原則那么，有哪幾種物業(yè)類型？我們必須充分了解不容積率下對應(yīng)的產(chǎn)品物業(yè)類型首先我們需要了解各種業(yè)態(tài)的容積率范圍及市場價格表現(xiàn)物業(yè)類型獨棟別墅獨 花高容積率：0.3 0.6 1.5 4 6 1234500

18、W200W80W800W50W獨棟別墅聯(lián)排別墅花園洋房高層5超高層ABC雙拼別墅疊加別墅小高層武漢長島 特點描述 即獨門獨院，私密性極強的單體別墅，這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式 容積率范圍 最佳范圍：0.3 可行性范圍：0.1-0.5 預(yù)計地價外建造成本 3500元/ 適用范圍 目前被禁止 物業(yè)類型獨棟別墅武漢東方夏威夷 特點描述雙拼是聯(lián)排別墅與獨棟別墅之間的中間產(chǎn)品，由兩個單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。目前，在美國比較流行的2-PAC別墅是一種雙拼別墅 容積率范圍 最佳范圍：0.5 可行性范圍：0.1-0.6 預(yù)計地價外建造成本 3000元/ 適用范圍 遠郊改善大盤

19、物業(yè)類型雙拼別墅萬科高爾夫 特點描述 有獨立的院子和車庫。由3個或3個以上的單元住宅組成，一排2-4層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設(shè)計和獨立的門戶，進深較窄也是其戶型最大缺陷 容積率范圍 最佳范圍：0.6 可行性范圍：0.1-0.8 預(yù)計地價外建造成本 2400元/ 適用范圍 遠郊改善大盤物業(yè)類型聯(lián)排別墅萬科紅郡、華潤中央公園 特點描述 疊加式別墅介于別墅與公寓之間，是由多層的別墅式復(fù)式住宅上下豎向疊加在一起組合而成。一般4-6層，由每單元2-3層的別墅戶型上下疊加而成，這種開間與聯(lián)排別墅相比，獨立面造型可豐富一些，同時一定程度上克服了聯(lián)排別墅窄進深的缺點 容積率范圍 最佳范圍

20、：0.8 可行性范圍：0.1-1.1 預(yù)計地價外建造 2300-2500元/適用范圍 城市稀缺低密大盤物業(yè)類型疊加別墅東湖楚世家 特點描述指四層到六層由兩個或兩個以上通道，一梯兩戶，每戶戶型上下疊加而成的住宅。多層住宅可以不設(shè)置電梯，戶戶都能實現(xiàn)南北自然通風(fēng)，基本能實現(xiàn)每間居室的采光要求 容積率范圍 最佳范圍：1.2 可行性范圍：0.1-1.5 預(yù)計地價外建造 1800-2250元/ 適用范圍 容積率中等的郊區(qū)大盤物業(yè)類型花園洋房（多層）泰然南湖玫瑰灣 特點描述小高層屬于多層和高層的中間產(chǎn)品,因此結(jié)合了兩者的優(yōu)點：通過電梯的配置，方便了上下通行。得房率也不低于普通多層，且通過多陽臺、多露臺的設(shè)

21、計，使住宅的有效使用面積大大增加。 容積率范圍 最佳范圍：2.0 可行性范圍：0.1-2.5 預(yù)計地價外建造 2000-2500元/適用范圍 城市景觀資源大盤 城郊剛需大盤物業(yè)類型小高層（非正統(tǒng)說法）華潤中央公園（單元式）、萬科圓方（通廊式） 特點描述 7層及檐高20米以上的住宅,我們稱之為高層住宅.高層住宅是城市化的產(chǎn)物，按它的外部體形可分為塔式、板式和墻式；按它的內(nèi)部空間組合可分為單元式和走廊式。高層住宅一般設(shè)有電梯作為垂直交通工具 容積率范圍 最佳范圍：3.0 可行性范圍：3.0-6.0 預(yù)計地價外建造 3000-3300元/ 適用范圍 基本都適用物業(yè)類型高層圖片控制區(qū)域圖片控制區(qū)域萬達

22、公館 特點描述 高度100米以上的建筑，必須設(shè)置2個以上乘用電梯和煙感噴淋 容積率范圍 最佳范圍：6.0 可行性范圍：6.0+ 預(yù)計地價外建造 3500-4000元/ 適用范圍 城市核心區(qū)，擁有較好的自然景觀視野和城市視野,具備一定價格基礎(chǔ)，溢價能力高城中村改造項目，搶容積率物業(yè)類型超高層 1.1 不平衡使用容積率案例A-成都郫縣項目建設(shè)用地77.88畝建設(shè)用地111.32畝地 塊 經(jīng) 濟 技 術(shù) 指 標(biāo)凈用地面積126139.6415米和40米代征綠地40728.70地上可建設(shè)面積520300.00容 積 率4.1建筑密度30其中住宅26%綠 地 率30%各業(yè)態(tài)市場分析含金量高 容積率面積收

23、益 容積率面積收益 預(yù)計建面價格預(yù)計地價外建造地價外建造 前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施及配套費這里可以看到聯(lián)排、親地底躍和電梯頂躍是含金最高的，其次是多建電梯洋房，最后剩余的容積率為高層。各 業(yè) 態(tài) 的 容 積 率 面 積 收 益 表業(yè)態(tài)預(yù)計建面價格預(yù)計地價外建造 容積率面積收益社區(qū)商鋪 5025010000元/ 1887元/ 8113元普通聯(lián)排13000元/2000元/11000元親地底躍 20025012000元/ 1960元/ 10040元電梯頂躍 20025011000元/ 1960元/ 9040元電梯洋房 1001307500元/ 2750元/ 4750元34高層831306800元/ （精裝

24、）2505元/ 4295元總體規(guī)劃業(yè)態(tài)配比規(guī)劃要求：1.容積率:4.12.覆蓋率:30%其中住宅26% 各業(yè)態(tài)指標(biāo)比對：業(yè)態(tài)合理容積率覆蓋率社區(qū)商業(yè) 3層2355100%普通聯(lián)排2.5層0.60.753035%底躍13層電梯頂躍無電梯頂躍電梯花園洋房71.52.02530%無電梯花園洋房1.31.52832%高層（1233層）2.561520%1、聯(lián)排別墅占地較大，但不易出面積2、一般底躍雖然可類別墅，但只有12層的面積可溢價3、電梯7+1比多層在相同覆蓋率下更易出面積，且能激活4、5、6和頂躍溢價商業(yè)占足4%的覆蓋率，在適當(dāng)?shù)奈恢玫咨?2345677+1122+1123455+1高層提高覆蓋

25、率20%，少占地，容積率8聯(lián)排無電梯洋房電梯洋房替代替代規(guī)劃布局分析不平衡容積率的規(guī)律：1、高層占地要最小 補足容積率就好 布置在北面和西面2、洋房占地要最大 面積越多越好 7+1電梯洋房居中布置3、洋房組團要均好 向外借景要用好 小區(qū)中部形成系列組團 向40米綠帶借景規(guī)劃布局分析花園洋房集中、規(guī)模化，城市形象1、主道路入口形成洋房規(guī)模視覺2、形成點、線、面豐富城市空間 功能分區(qū)多層返遷房規(guī)劃未建小區(qū)景尚景（高層）電梯花園洋房34層高層社區(qū)商業(yè)不平衡使用容積率后的總貨值為40億元左右 ，大于單一產(chǎn)品的總貨值，比如只做高層的貨值為36.5億左右本方案占地比：花園洋房區(qū)/高層區(qū)=6.3/3.7本方

26、案可售住宅面積比（含下躍贈送）：花園洋房/高層=3.1/6.9成都郫縣新城案例成都郫縣新城案例效果圖地 塊 經(jīng) 濟 技 術(shù) 指 標(biāo)總用地面積（算容積率的基數(shù)）106690虎溪河及周邊綠地（不計入綠地率）8395可建設(shè)用地面積98295可建設(shè)地上面積160035容 積 率1.5建筑密度30綠 地 率30%虎溪河市政停車場建設(shè)用地建設(shè)用地1.1 不平衡使用容積率案例B重慶睿城項目 各業(yè)態(tài)對應(yīng)的容積率及密度：業(yè)態(tài)容積率建筑密度社區(qū)商業(yè) 3層2367100%普通聯(lián)排 3層0.60.72530%大院別墅 24層0.832%洋房 7層1.21.523%高層 22層2.53.51015%n 以配比的方式用足

27、1.5的容積率n 產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合有： 1、商業(yè)洋房 2、商業(yè)聯(lián)排/大院高層 3、商業(yè)聯(lián)排/大院洋房高層7層7層總圖 配比研究洋房洋房7層7層洋房洋房2.5層20.5層2.5層 2.5層別墅 別墅別墅高層間距含金量高 容積率面積收益 容積率面積收益 預(yù)計建面價格預(yù)計地價外建造地價外建造 前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施及配套費期間費用這里可以看到商鋪是含金最高的，應(yīng)在市場容量內(nèi)盡量多建。剩余的土地應(yīng)多建大院別墅、洋房，最后剩余的容積率換為高層。各 業(yè) 態(tài) 的 容 積 率 面 積 收 益 表業(yè)態(tài)預(yù)計建面價格預(yù)計地價外建造 容積率面積收益社區(qū)商鋪 20025010000/ 2700 / 7300元經(jīng)濟型酒店 200

28、2505000/ 2600 / 2400元大院別墅 2002508000/ 3450 / 4550元花園洋房 1001305500/ 2750 / 2750元小戶型高層1001304200/ （清水）3000 / 1200元總圖 配比研究產(chǎn)品類別大院別墅花園洋房小戶型高層洋房高層商業(yè)區(qū)車位商鋪地下超市經(jīng)濟型酒店套數(shù)176其中：聯(lián)排88疊拼 88240其中：平層120躍層1201008551 其中：洋房314高層159商區(qū)78-單套面積（）180-240120-18039-53-總面積 （）381873816555675197111400319928785不平衡使用容積率后的總貨值：10.8億左

29、右，大于單一住宅產(chǎn)品的總貨值，如住宅部分只做七層的總貨值為9.7億左右總圖 配比研究東西分區(qū)高檔住區(qū) vs 商業(yè)與小戶型高層 南北分區(qū)大院別墅 vs 花園洋房 商業(yè)vs小戶型高層 利用河道、綠地、高差 將差異大的業(yè)態(tài)分開。既滿足各業(yè)態(tài)的需求，也保證了其品質(zhì)。洋房布置在南側(cè)可減少高層對大院別墅的影響。商業(yè)盡量接近學(xué)校大門、公交站點。高層布置在遠端。總圖價值挖掘重大大門公交站點用地面積: 106688 m2地上建筑面積: 160035 m2總建筑面積: 215671 m2容積率:1.5綠化率:30%建筑密度:30%其中:住宅: 136052 m2 (計容) 14410 m2 (不計容）商業(yè): 22

30、788 m2 (計容)車庫: 38326 m2 (車位)地下超市: 2918 m2 (不計容)其他:1195 m2 (計容)效果圖重慶睿城項目案例重慶睿城項目案例第二項原則物業(yè)類型物業(yè)混合1、不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。（可利用總圖預(yù)案指標(biāo)求解模型）2、運用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價格，提升溢價空間。運用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價格，提升溢價空間的基礎(chǔ)物業(yè)類型創(chuàng)新型物業(yè)獨 花高容積率：0.3 0.6 1.5 4123類獨棟別墅聯(lián)排大院類聯(lián)排洋房 0.5 0.8 2.0500W200W100W1800W50W獨聯(lián)花高類

31、獨棟別墅案例物業(yè)類型合院別墅圖片控制區(qū)域l 幾種風(fēng)格表現(xiàn)七合院由7個類獨立的Townhouse圍合連接而成，結(jié)合中心庭院以及地下車庫構(gòu)成一個共生體。一個單元包括：Townhouse - 7戶（2780m2）物業(yè)類型聯(lián)排大院案例l 幾種風(fēng)格表現(xiàn)成都：郫縣新城（弗萊明戈）類聯(lián)排洋房案例成都：郫縣新城（弗萊明戈）類聯(lián)排洋房案例 成都：郫縣新城（弗萊明戈）類聯(lián)排洋房案例 成都郫縣新城（弗萊明戈）類聯(lián)排別墅洋房案例-富陽受降項目類聯(lián)排洋房案例 類聯(lián)排別墅洋房案例A1(1)A2(2)B1(3)B2(4)C1(5)C2(6)D1(7)D2(8)E(9) “削減龍?zhí)住?配套用房最小化p嚴(yán)格控制物管用房、會所、

32、垃圾站、居委會等配套建筑面積，并盡量放到地下層，不占用容積率p會所應(yīng)布置在沿街位置，便于對外經(jīng)營，總圖報建時，會所要標(biāo)注為商業(yè)用房會所室內(nèi)泳池、乒乓球室均在地下一層網(wǎng)球場下沉，布置在地下室底板上底上沿街布置，一層為架空茶座、二樓為茶室、屋頂為竹林茶座。地上面積391平米地下泳池地下泳池室內(nèi)泳池、健身房、兒童游樂室、跳操房均布置在地下一層地上可作為臨時售樓處和商業(yè)，沿街布置地上面積：400平米左右“錦上添花”-贈綠規(guī)劃、底層挖掘p規(guī)劃在用足建筑密度的前提下，增加親地戶型的數(shù)量。盡可能將二層和三層加入到親地分綠的樓層p將住宅周圍的綠地盡可能的劃給私家 贈綠規(guī)劃、底層挖掘1.規(guī)劃在用足建筑密度的前提

33、下，增加親地戶型的數(shù)量（成都郫縣新城案例）盡可能將二層和三層加入到親地分綠的樓層2.將住宅周圍的綠地盡可能的劃給私家 類聯(lián)排洋房案例成都：郫縣新城成都：郫縣新城（弗萊明戈）（弗萊明戈） 1.1.規(guī)劃在用足建筑密度的前提下，增加親地戶型的數(shù)量的案例規(guī)劃在用足建筑密度的前提下，增加親地戶型的數(shù)量的案例。CAAAAAABBBBCCCC2-2剖面11AAABB112222AAAAAABBBBBBCC1-1剖面B洋房A戶型底層挖掘下層前花園贈送A戶型特點：親地、贈綠、送面積1、邊戶型，一躍二。面積：1942、贈送親地花園：453、贈送地下架空：106入戶花園贈送下層后花園贈送地下室架空贈送洋房B戶型底層

34、挖掘下層前花園贈送B戶型特點：親地、贈綠、送面積1、一躍二。面積：1712、贈送親地花園：693、贈送地下架空：77臺式花園贈送下層花園贈送地下室架空贈送入戶花園贈送C戶型特點：親地、贈綠、送面積1、邊戶型，二躍三。面積：1982032、贈送親地花園：46.73、贈送平臺陽臺：約20私家花園贈送地下室架空贈送三層戶型贈地面花園 洋房C戶型的底層挖掘贈綠規(guī)劃、底層挖掘1.規(guī)劃在用足建筑密度的前提下，增加親地戶型的數(shù)量（成都郫縣新城案例）盡可能將二層和三層加入到親地分綠的樓層2.將住宅周圍的綠地盡可能的劃給私家 私家花園總計面積 40900平方米私家花園占住宅區(qū)景觀面積 65%私家花園邊界處理私家

35、花園相臨小徑方案重慶睿城分綠案例重慶睿城分綠案例p大面積 中戶型 花園大于100平方米 p 邊戶型 花園 大于250平方米 p 花園入戶 重慶睿城分綠案例重慶睿城分綠案例“地下黃金”-控制地庫p在不占用容積率的前提下，盡量將車庫抬到地上一層 或采用停車橋p優(yōu)化車庫柱網(wǎng)，控制車庫面積，標(biāo)準(zhǔn)為：車庫面積 / 車位數(shù)應(yīng)小于35平米 p案例：領(lǐng)秀城一期1、將車庫抬到地上一層抬高一層的城市街道的界面 抬高架空地下室分析 架空一層車位：通風(fēng)采光；減少埋深；減少防水工程量等初步估算節(jié)省1300萬元； 6%左右坡道車輛直接入庫采光通風(fēng)減少埋深 北京 中糧假日紫苑 停車分析-地上，半地下兩層車位集中分布-減小下

36、挖工程量，大幅降低成本-框架結(jié)構(gòu)，開放式，無管線 （停車專題將展開研究）中央集中車位外圍地上車位 2.停車橋“看好家門”-減少入口p同一個地塊的車庫與人行入口盡量歸一，便于物業(yè)減少管理人數(shù)， 以入口為原點100米范圍內(nèi)不應(yīng)設(shè)置第二出入口。p每增加一個出入口，就至少增加6個保安（三班倒），例如在武漢，每個保安每月的費用至少在1300-2050元，每年將增加93600147600元，這些費用都會均攤到物業(yè)管理費用中，若按300戶計算，平均每戶每月的物管費用增加26元p兩個相鄰地塊的入口應(yīng)盡量相對，便于兩個相鄰地塊人員的步行交通交通分析架空地下車庫 消防通道社區(qū)主入口車庫出入口減少入口，節(jié)約物業(yè)人力成本底層架空，無坡道出入口景觀化車道、增加綠化面積負(fù)二層地下車庫 Thanks for your attention謝謝聆聽!