1、房地產標桿講壇： XX商業地產規劃設計XX商業地產規劃設計 實戰經驗分享實戰經驗分享 主 講：遠老師 深圳 2012-05 2 主題一：XX商業地產規劃設計管控體系主題一：XX商業地產規劃設計管控體系 課件一、XX持有物業設計管控體系課件一、XX持有物業設計管控體系 課件二、XX銷售物業設計管控辦法課件二、XX銷售物業設計管控辦法 3 主題二：結合案例了解購物中心各階段規劃設計工作重點主題二：結合案例了解購物中心各階段規劃設計工作重點 課件三、商業綜合體案例分析課件三、商業綜合體案例分析 課件四、購物中心規劃階段設計工作重點課件四、購物中心規劃階段設計工作重點 4 主題三：XX商業地產實戰經驗

2、分享主題三：XX商業地產實戰經驗分享 課件五、品質提升與規劃標準課件五、品質提升與規劃標準 課件六、消防性能化工作指南課件六、消防性能化工作指南 課件七、大慶XX廣場設計總結課件七、大慶XX廣場設計總結 5 什么是XX廣場？什么是XX廣場？ 6 目目 錄錄 第一部分、第一部分、XXXX商業商業規劃院簡介規劃院簡介 第二部分、第二部分、XX廣場的構成及規劃特點XX廣場的構成及規劃特點 第三部分、第三部分、XX廣場的策劃及規劃原則XX廣場的策劃及規劃原則 第四部分、第四部分、XX商業規劃的管控體系XX商業規劃的管控體系 課件一、XX持有物業設計管控體系課件一、XX持有物業設計管控體系 7 規劃院行

3、業定位規劃院行業定位 XX商業規劃研究院是中國第一家專業從事城市綜合體及大型購物中心開發、設計、研究的商業規劃、建筑研究機構。是集設計、管理、研發于一體的智力密集型企業。 第一部分、第一部分、XXXX商業商業規劃院簡介規劃院簡介 組織架構（三部七所一分院） 8 規劃院集團定位規劃院集團定位 規劃院是XX集團的技術歸口管理部門 參加選址 策劃規劃 概念設計 方案設計 施工圖設計 初步設計 材料采樣 施工驗收 總結研究 成果轉換 規劃院負責從項目策劃規劃對施工建設中全過程的技術管控 9 第三代店第三代店 商業綜合體商業綜合體（ 2006年以后) 共建共建37個個 10 1)1)XX大型購物中心XX

4、大型購物中心 由以下六部分組成由以下六部分組成： 1 1、XX廣場的構成、XX廣場的構成 XX廣場的第三代產品XX廣場的第三代產品, , 是XX城市綜合體。是XX城市綜合體。 （以揚州項目為例）（以揚州項目為例） 2)2)XX五星級酒店XX五星級酒店 3)3)休閑文化街休閑文化街 4)4)室外商業步行街室外商業步行街 及城市商業街及城市商業街 5)5)甲級高檔寫字樓甲級高檔寫字樓 6)6)高檔住宅及配套設高檔住宅及配套設施施 揚州項目總平面圖揚州項目總平面圖 二、XX廣場的構成及規劃特點二、XX廣場的構成及規劃特點 11 特點三、新城市地標與新城市中心特點三、新城市地標與新城市中心- - -

5、沿城市干道及主要景觀面 布置為公共建筑。 特點二、強大的中央商務區功能特點二、強大的中央商務區功能- 2) 五星級酒店 三星級商務酒店 3) 休閑文化街 4) 甲級商務獨棟寫字樓 1) 購物中心 全區域公建占比全區域公建占比 50%60% 特點一、全新商業規劃設計理念特點一、全新商業規劃設計理念- 內外街互動、打造城市商業街區 2 2、XX廣場規劃特點、XX廣場規劃特點 二、XX廣場的構成及規劃特點二、XX廣場的構成及規劃特點 3) 休閑文化街 1) 室內步行街 2) 室外步行街（金街) 4) 城市商業街 XX廣場規劃核心理念XX廣場規劃核心理念 12 、業態規劃在先、業態規劃在先 建筑規劃在

6、后 建筑規劃在后 、商業訂單在先、商業訂單在先 建筑建造在后建筑建造在后 1、商業策劃原則 XX廣場是多功能、復合型城市綜合體 城市綜合體 對；1、零售 2、餐飲 3、娛樂 4、休閑健身 5、酒店 6、辦公 7、居住及配套 等業態功能進行商業規劃，使之 符合商業運營及商業地產規律。 XX的商業地產為訂單式地產， 能夠確保項目建成之日，同期滿 鋪開業。 三、XX商業的策劃及規劃原則三、XX商業的策劃及規劃原則 13 2、商業規劃原則 、交通優先交通優先 、功能分區、功能分區 、突出商業、突出商業 、公共空間、公共空間 三、XX商業的策劃及規劃原則三、XX商業的策劃及規劃原則 14 第四部分、XX

7、商業規劃的管控體系 第四部分、XX商業規劃的管控體系 一、制度與規劃設計管控體系一、制度與規劃設計管控體系 二、設計招標制度的內容介紹二、設計招標制度的內容介紹 三、其它制度中相關設計內容三、其它制度中相關設計內容 15 1、設計管控的、設計管控的責任劃分責任劃分 2、設計管控的、設計管控的職責界面職責界面 3、設計管控的、設計管控的流程介紹流程介紹 4、設計管控的、設計管控的方法措施方法措施 一、制度與規劃設計管控體系一、制度與規劃設計管控體系 對照對照20102010版制度分以下四個方面介紹版制度分以下四個方面介紹 16 、方案深化設計、方案深化設計 、概念方案設計、概念方案設計 、初步設

8、計、初步設計 、運營階段、運營階段 、實施階段、實施階段 、施工圖設計、施工圖設計 1、設計管控的責任劃分、設計管控的責任劃分 規劃院規劃院 項目公司項目公司 商管公司商管公司 制度第制度第1節節 總則總則 第第2條：條： 環節環節A:發展部-規劃院 交接環節 環節環節B：規劃院-項目公司 交接環節 環節環節C：項目公司設計部-工程部 交接環節 17 專項論證節點 內裝專業管理節點 景觀專業管理節點 導向標示管理節點 夜景照明管理節點 弱電智能化管理節點 幕墻設計管理節點 結構專業管理主要節點 持有物業總體管控節點 酒店物業總體管控節點 銷售物業總體管控節點 2、設計管控的職責界面、設計管控的

9、職責界面 設計管控職責界面.xls 制度第制度第2節節 設計業務職責界面：設計業務職責界面： 18 概念規劃初稿概念規劃初稿 概念規劃匯報稿（副總裁簽批）概念規劃匯報稿（副總裁簽批） 概念規劃測算稿（副總裁簽批）概念規劃測算稿（副總裁簽批） 概念規劃終稿概念規劃終稿 （董事長簽批）（董事長簽批） 單體方案單體方案 （董事長簽批）（董事長簽批） 成果成果 概念規劃初稿概念規劃初稿 條件條件 移交： 發展部：技術指標、談判溝通 3、設計管控的流程介紹、設計管控的流程介紹 移交移交 及及 用途用途 發展部 交底單 政府匯報 及合作方匯報 規劃院建筑所 整體移交（八部門）： 發展部、成本部、項目中心計

10、劃部、設計部、集團商管公司、酒店公司、萬千百貨、院線公司 項目規劃設計啟動會JD03 管控節點及會議標準 發展部 政府協議或合同 發展部 掛牌條件 或合同 土地摘牌 院 內 移交： 成本部：成本測算 商管公司：租金測算 酒店公司：租金測算 集 團 內 集 團 外 項目 操作期 規劃院主持 規劃院主持，項目公司配合 項目公司主持 環節 環節 A A 發展部發展部- -規劃院交接環節規劃院交接環節 概念規劃階段概念規劃階段 19 規劃設計啟動會JD03 方案設計交底會JD05 四方工作計劃協調會JD04 深化方案評審會JD06 現場踏勘總圖豎向（市政）討論會JD08 初設、施工圖設計交底會JD07

11、 初步設計評審會JD09 總圖豎向 業態條件及設計驗收會業態條件及設計驗收會JD15 大商業施工圖開標會 基坑支護方案論證會JD08 結構方案論證會JD08 空調冷熱源論證會JD08 供電方案論證會JD08 環節 環節 A A 發展部發展部- -規劃規劃院交接環節院交接環節 環節環節 B B 規劃院規劃院- -項目公司交接環節項目公司交接環節 規劃院主持 規劃院主持，項目公司配合 項目公司主持 消防報批協調會JD16 施工圖審查會JD14 方案確認方案確認（董事長）（董事長） 深化方案深化方案 確認確認 初步設計初步設計 確認確認 一版施工圖一版施工圖 二版施工圖二版施工圖 規劃院規劃院 項目

12、公司項目公司 、方案深化階、方案深化階段段 、初步設計、初步設計 、施工圖設計階施工圖設計階段段 3、設計管控的流程介紹、設計管控的流程介紹 20 規劃系統復盤會 環節 環節 B B 規劃院規劃院- -項目公項目公司交接環節司交接環節 環節 環節 C C 項目公司設計部項目公司設計部- -工程部交接環工程部交接環節節 環節環節D 項目系統項目系統-運營系統交接環節運營系統交接環節 規劃院主持 規劃院主持，項目公司配合 項目公司主持 整改通知書 （第一次） 設計管控通報設計管控通報 （同類問題未整改到位，第二次為通報） 規劃驗收單規劃驗收單 實施實施 中期檢查中期檢查 規劃驗收規劃驗收 （設計落

13、實確認）（設計落實確認） 復復 盤盤 （設計成效確認）（設計成效確認） 、實施階段、實施階段 、運營階段、運營階段 3、設計管控的流程介紹、設計管控的流程介紹 設計管控會議共設計管控會議共17個個 21 XX規劃設計管控標準 管理標準卷 （第一卷） 技術標準卷 （第二卷） 會議標準冊會議標準冊.ppt 管控表格冊管控表格冊 管理細則冊 綜合冊 建筑冊 結構冊 機電冊 環藝冊 XX規劃設計管控標準構架 規劃設計強條規劃設計強條.pdf 建造標準建造標準.xls 管控要點管控要點.doc 4、設計管控的方法措施、設計管控的方法措施 22 課件二、XX銷售物業設計管控辦法課件二、XX銷售物業設計管控

14、辦法 銷售物業設計管控辦法總體思路 銷售物業設計管控辦法 一 二 23 明確管控職責 統一管控標準 實現全員管控 一、銷售物業設計管控辦法總體思路 1、銷售物業設計管控辦法的目標 細化管控動作 設計管控并不是指中 心設計部對項目公司 設計部的管理，而是 中心設計部、項目公 司設計部、設計單位、 審圖單位。甚 至包括營銷部門、成 本部門等多方面多層 次的對設計成果進行 管控，以達到總體的 平衡和最優化。 制度 24 一、銷售物業設計管控辦法總體思路 2、銷售物業設計管控辦法的特點 全表格化 采用總表（流程指引）、階段綜合評審表、附表和附件 的三級表格，全面覆蓋整個開發流程。 25 一、銷售物業設

15、計管控辦法總體思路 2、銷售物業設計管控辦法的特點 全面管理 以專業為主線，從前期、方案、深化、施工圖到實施、 評價，建立全流程的管控機制。 全專業 建筑+內裝+景觀+綠建 全過程 前期+方案+深化+施工圖+實施+評價 26 一、銷售物業設計管控辦法總體思路 2、銷售物業設計管控辦法的特點 分級管控、落實到人 采用標準化的表格模式，將每個管控動作通過分級系統 落實到人，形成完整的管控鏈條。 三級管控體系： 三級 二級 一級 管控責任人：設計部項目負責人、項目公 司設計副總 管控責任人：設計部總經理 管控責任人：集團領導 27 二、銷售物業設計管控辦法 流程指引 管控辦法的核心 開發設計進程 作

16、用-解決“什么時候該做什么”的問題 三級表格體系 銷售物業設計管控流程銷售物業設計管控流程.xls 作用-解決“這件事怎么做”的問題 28 二、銷售物業設計管控辦法 階段綜合評審表 管控辦法的骨架 三級表格體系 記錄階段成果 監控上一階段工作 29 二、銷售物業設計管控辦法 附表及附件 管理動作、統一標準 三級表格體系 相關部門及人員 標準或要求 責任人 每一個附件附表 就對應著一個管 理動作 XX施工圖審查意見XX施工圖審查意見.xls 30 1 深圳華潤萬象城 深圳華潤萬象城 2 深圳深圳KKMALLKKMALL 3 深圳 深圳 COCO PARKCOCO PARK 4 廣州太古匯 廣州太

17、古匯 5 香港朗豪坊 香港朗豪坊 6 香港圓方廣場 香港圓方廣場 課件三、商業綜合體案例分析 課件三、商業綜合體案例分析 31 1 深圳華潤萬象城 深圳華潤萬象城 華南地區商業綜合體旗艦店華南地區商業綜合體旗艦店 32 深圳華潤中心深圳華潤中心 萬象城：集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功萬象城：集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的商業建筑群能于一體的商業建筑群 華潤集團在深圳投資開發的“深圳華潤中心華潤集團在深圳投資開發的“深圳華潤中心 萬象城萬象城” 是集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的大規模、綜合性、現代化、高品質的標志性商業建筑群，總建筑面

18、積 55 萬平方米，總投資逾 40 億港幣。 深圳華潤中心 萬象城位于深圳市羅湖區深圳金融商業核心區域，地處深圳市東西貫通的兩條主干道深南大道和濱河大道之間，與“地王大廈”隔深南大道相望。 華潤華潤萬象城定位萬象城定位“永不落幕的時尚舞臺”“永不落幕的時尚舞臺” 33 投資商 華潤（集團）有限公司 發展商 華潤（深圳）有限公司 建筑設計 美國RTKL Associates Inc 廣東省建筑設計研究院 園林景觀設計 澳大利亞Place Planning & Design 燈光設計顧問 Kaplan PartnersArchitectural Lighting 機電設計顧問 Flack+Kurt

19、z Consulting Engineers 消防與安全設計顧問 Rolf Jensen & Associates.Inc 電梯設計顧問 Hesselberg. Keesee & Associates .Inc 幕墻設計顧問 Curtain Wall Design & Consulting. Inc 零售設計顧問 香港仲量聯行有限公司 交通設計顧問 香港MVA公司 深圳市城市交通規劃研究中心 工料測量師 香港利比建筑工料測量師有限公司 工程監理 中國國際工程咨詢公司 廣告推廣策劃顧問 深圳市蔚藍時代廣告有限公司 華潤華潤 萬象城團隊建設萬象城團隊建設強強聯手，精英團隊，群英薈萃強強聯手，精英團

20、隊，群英薈萃 十家國際知名合作單位參與設計和包裝；包括設計、建筑、景觀、營銷、招商、廣告等相關行業。 34 深圳華潤萬象城規劃設計特點分析深圳華潤萬象城規劃設計特點分析 1 1、總平面規劃、總平面規劃 建筑各自獨立建筑各自獨立 下沉廣場下沉廣場 形象入口形象入口 布局充分利用資源布局充分利用資源 人車分流人車分流 港灣停車港灣停車 人流立體導入人流立體導入 35 2 2、業態布局、業態布局 主力店布局主力店布局 業態面積，進深業態面積，進深 業態和建筑結合業態和建筑結合 超市和影城引導人流超市和影城引導人流 地上停車地上停車 36 3 3、內部流線、內部流線 平面平面人流人流動線動線 垂直人流

21、動線垂直人流動線 扶梯布置扶梯布置 相互連接相互連接 分配人流分配人流 37 4 4、建筑內部設計、建筑內部設計 空間收放空間收放 內裝色彩、材質內裝色彩、材質 無柱空間開闊無柱空間開闊 自然采光自然采光 洗手間細節處理洗手間細節處理 38 5 5、建筑立面設計、建筑立面設計 立面簡潔、時尚、立面簡潔、時尚、大氣大氣 嚴格控制立面廣告嚴格控制立面廣告 嚴格控制出入口嚴格控制出入口的設置的設置 39 深圳深圳KKMALLKKMALL 2 深圳目前最具動感、時尚的購深圳目前最具動感、時尚的購物中心物中心 40 KK MALL【定位定位】 “國際時尚精品購物中心國際時尚精品購物中心”， 41 KKM

22、ALLKKMALL購物中心的基本情況購物中心的基本情況 KKMALL 項目基本情況項目基本情況 KK mall，商業建筑面積達，商業建筑面積達83500平方米，共五層。未來將全面引入新概念精品購物，新穎、平方米，共五層。未來將全面引入新概念精品購物，新穎、互動和體驗的互動和體驗的IMAX影院、萬國美食和各類特色餐飲等國內外品牌商家。影院、萬國美食和各類特色餐飲等國內外品牌商家。樓高樓高441.8米，共米，共100層，是目前深圳第一高樓、中國內地第三高樓、全球第八高樓。第層，是目前深圳第一高樓、中國內地第三高樓、全球第八高樓。第75層層-100層將攜層將攜手世界頂級酒店管理公司手世界頂級酒店管理

23、公司-喜達屋喜達屋集團，共同打造超五星級豪華酒店集團，共同打造超五星級豪華酒店瑞吉酒店。瑞吉酒店。 占地面積占地面積 占地占地4.7萬平方米萬平方米 建筑面積建筑面積 總面積總面積60萬，購物中心萬，購物中心面積面積83500平方米平方米 總投資額總投資額 50億億 層數層數 寫字樓寫字樓100層，商場層，商場5層層 開業時間開業時間 2010年年11月月26日開始試營業日開始試營業 停車位停車位 1000 開發商及背景開發商及背景 京基集團（京基集團（Kingkey Group)初創于初創于1994年，是集房地產開發與經營、商業經營與管理、五星年，是集房地產開發與經營、商業經營與管理、五星級

24、酒店投資與管理、物業管理、高爾夫俱樂部、餐飲經營等多元化產業的大型集團公司。級酒店投資與管理、物業管理、高爾夫俱樂部、餐飲經營等多元化產業的大型集團公司。 設計公司設計公司 英國英國TFP（泰瑞。法瑞爾）、英國（泰瑞。法瑞爾）、英國ARUP、美國、美國LLA等多個世界級頂尖的專業團隊等多個世界級頂尖的專業團隊 經管公司經管公司 深圳京基百納商業管理公司深圳京基百納商業管理公司 建筑風格特色建筑風格特色 出色的市內購物，往往在建筑設計上特別強調超越室內狹小空間，充分運用大自然的光與影來實現生態的完美融合。出色的市內購物，往往在建筑設計上特別強調超越室內狹小空間，充分運用大自然的光與影來實現生態的

25、完美融合。KKMALL樓高達樓高達5.6米至米至6.5米的內部空間彰顯寬敞大氣。由南至北全米的內部空間彰顯寬敞大氣。由南至北全長達長達200米的主通道，無阻擋的動線設計，使琳瑯的店鋪一目了然。室內豪華玻璃天穹，營米的主通道，無阻擋的動線設計，使琳瑯的店鋪一目了然。室內豪華玻璃天穹，營造出高格調氣勢及簡約舒適購物環境。給人以置身天空之下的自然親切感。造出高格調氣勢及簡約舒適購物環境。給人以置身天空之下的自然親切感。 42 KK MALL【業態分布業態分布】 B1B1生活空間區位生活空間區位 B1 超市：超市：Blt超市超市 餐飲餐飲:翡翠拉面小籠包、翡翠拉面小籠包、85度度C、元氣、元氣壽司、面

26、點王壽司、面點王 品牌店：品牌店：ZARA、H&M、IF L1L1精品空間區位精品空間區位 L1 品牌店品牌店:Calvin Klein、Gieves&Hawkes、LLOYD、周大福、周大福、Rainbow、CERRUTI 1881、琉璃工坊、琉璃工坊 L2L2時尚空間區位時尚空間區位 L2 品牌店：品牌店：NOVO、HAZZYS、LAFEE、Liu JO、UM、i.t、GUESS、VJC、MUX L3L3潮流空間區位潮流空間區位 L3 品牌店：品牌店：NOVO、AMASS、Mind Bridge、Combi、餐飲、餐飲：俏江南：俏江南 娛樂：星際傳奇娛樂：星際傳奇 L4L4體驗空間區位體驗

27、空間區位 L4 影院：影院：UA影院影院 數碼：數碼： 餐飲：金錢豹、粵菜王府、大時代美食廣場餐飲：金錢豹、粵菜王府、大時代美食廣場 43 深圳深圳KKMALLKKMALL規劃設計特點分析規劃設計特點分析 1 1、總平面規劃、總平面規劃 總平面布局總平面布局 人流組織，地鐵人流組織，地鐵 人車分流人車分流 二三層停車二三層停車 44 2 2、業態布局、業態布局 主力店：影院、星際傳奇、主力店：影院、星際傳奇、novonovo、zarazara、hmhm、超市布、超市布置置 首層入口處星巴克首層入口處星巴克 四層大時代美食廣場四層大時代美食廣場 45 3 3、內部流線、內部流線 線性人流動線線性

28、人流動線 可視性、可達性、位置感可視性、可達性、位置感 46 4 4、建筑內部設計、建筑內部設計 曲線室內空間曲線室內空間 從下至上逐級依次放大從下至上逐級依次放大 魚背天窗魚背天窗 多種裝修材料多種裝修材料 個性店面設計個性店面設計 47 5 5、建筑立面、建筑立面 波浪形、動感、沖擊力波浪形、動感、沖擊力 48 3 深圳 深圳 COCO PARKCOCO PARK 深圳庭院式商業綜合體代表深圳庭院式商業綜合體代表 49 COCO ParkCOCO Park將自己定位于將自己定位于一個集文化、藝術、餐飲一個集文化、藝術、餐飲、購物、娛樂、休閑觀光、購物、娛樂、休閑觀光等多功能于一體的情景式等

29、多功能于一體的情景式購物中心購物中心 COCO PARK【定位定位】 50 COCOPARKCOCOPARK購物中心定位和業態規劃購物中心定位和業態規劃 COCOPRAK 基本情況基本情況 深圳唯一公園版情景式購物中心，深圳唯一公園版情景式購物中心，CBD版塊新商業代表。版塊新商業代表。 項目位置項目位置 COCOPARK由福華三路、民田路、福華路和中心二路四條主干道合圍，緊由福華三路、民田路、福華路和中心二路四條主干道合圍，緊鄰國際會展中心和正在建設中的深圳第一高樓平安國際金融中心，無縫銜鄰國際會展中心和正在建設中的深圳第一高樓平安國際金融中心，無縫銜接深圳地鐵和未來接深圳地鐵和未來CBD公

30、交總站。公交總站。 占地面積占地面積 31000平方米平方米 建筑面積建筑面積 85000平方米平方米 開業時間開業時間 2006/9/30 停車位停車位 600個個 開發商開發商 深圳市星河房地產經營有限公司深圳市星河房地產經營有限公司 設計公司設計公司 設計由美國爾本建筑師事務所（設計由美國爾本建筑師事務所（URBAN）、貝爾高林（）、貝爾高林（BELTCOLLINS）、）、伍茲貝格（伍茲貝格（WOODSBAGOT）等。）等。 經管公司經管公司 深圳市星河房地產經營有限公司深圳市星河房地產經營有限公司 項目定位項目定位 COCO Park將自己定位于一個集文化、藝術、餐飲、購物、娛樂、休閑

31、觀將自己定位于一個集文化、藝術、餐飲、購物、娛樂、休閑觀光等多功能于一體的情景式購物中心光等多功能于一體的情景式購物中心 建筑風格特色建筑風格特色 COCOPARK建筑面積建筑面積8.5萬平方米的購物中心，其中有萬平方米的購物中心，其中有1/4的面積被設計為的面積被設計為休閑空間。打破了傳統的封閉式構造，是中國首家“內街”式購物中心，休閑空間。打破了傳統的封閉式構造，是中國首家“內街”式購物中心，有有12條折疊式內街，條折疊式內街，6000平方米的下沉式露天廣場，平方米的下沉式露天廣場，8大自然光中庭，大自然光中庭，100米空中天橋。米空中天橋。COCO Park還是深圳首家引入景觀環境設計的

32、商業項目還是深圳首家引入景觀環境設計的商業項目 。 51 業態布局 業態布局 B1 主力店：主力店：JUSCO吉之島吉之島 L1-國際精品服飾國際精品服飾店店 “主力店：優衣庫、中國移動信息生活館服主力店：優衣庫、中國移動信息生活館服裝：裝：Ckunderwear、GUCCI、GUESS、CKJeans/SELECTED、G-STAR、TOUCH L2-商務休閑服飾商務休閑服飾、時尚女裝、休閑、時尚女裝、休閑運動城運動城 “服裝：內衣館、服裝：內衣館、NIKE、ADIDAS、J&NINA餐餐飲：和民居食屋、石名家韓國美食家居：特飲：和民居食屋、石名家韓國美食家居：特力屋、力屋、NIKKY HO

33、ME、全棉時代、全棉時代 電影院：百腦匯影城電影院：百腦匯影城 L3-餐飲、護理餐飲、護理 護理：美麗田園護理：美麗田園SPA餐飲：美樂匯美食廣場餐飲：美樂匯美食廣場、超級牛扒、滋味堂、超級牛扒、滋味堂 52 COCO PARKCOCO PARK規劃設計特點分析規劃設計特點分析 1 1、總平面規劃、總平面規劃 公園作為主題的購物場所公園作為主題的購物場所 60006000平方米的下沉式露天廣場平方米的下沉式露天廣場 8 8大自然光中庭大自然光中庭 100100米空中天橋米空中天橋 模糊室內外界限模糊室內外界限 逐級后退的建筑布局逐級后退的建筑布局 視野、休閑視野、休閑 53 2 2、業態布局、

34、業態布局 休閑娛樂比重休閑娛樂比重 主力店較少（吉之島、影城、優衣庫）主力店較少（吉之島、影城、優衣庫） 兩端主力店串聯兩端主力店串聯 54 3 3、內部流線、內部流線 中心庭院核心中心庭院核心 周邊餐飲、休閑業態周邊餐飲、休閑業態 內外貫通內外貫通 55 4 4、建筑設計、建筑設計 庭院設計立體庭院設計立體 公園的概念公園的概念 不規則的幾何形不規則的幾何形 輕松，時尚輕松，時尚 龍盤深圳，屋頂設計龍盤深圳，屋頂設計 56 4 廣州太古匯 廣州太古匯 廣州最奢華的商業綜合體廣州最奢華的商業綜合體 57 廣州太古匯廣州太古匯十年磨一劍，打造廣州最奢華購物中心十年磨一劍，打造廣州最奢華購物中心

35、太古匯是香港太古地產投資太古匯是香港太古地產投資5050億億元，總建筑面積元，總建筑面積達達4040多萬平方米。多萬平方米。 集購物中心、寫集購物中心、寫字樓、酒店和文字樓、酒店和文化中心于一體，化中心于一體，其中購物中心面其中購物中心面積達積達10.810.8萬平方萬平方米。米。 58 廣州太古匯(TaiKoo Hui) 位于 廣州太古匯(TaiKoo Hui) 位于廣州天河廣州天河中央商務區中央商務區核心地段，總建筑面積核心地段，總建筑面積406,000406,000平方米，由世界知名的平方米，由世界知名的建筑公司建筑公司ArquitectonicaArquitectonica設計設計 （

36、ARQ)ARQ)設計。設計。 項目概況項目概況 兩大特色兩大特色 一方面組建超強一方面組建超強 品牌陣容品牌陣容 另一方面高度重視另一方面高度重視 建筑設計與商場設建筑設計與商場設 計的統一。 計的統一。 59 業態布局 業態布局 L1 L1 國際一線品牌國際一線品牌 L2 L2 國際一二線品牌國際一二線品牌 地下一層地下一層 方所、大食代美食廣場方所、大食代美食廣場 地下二層地下二層 翠園、喜記、翠園、喜記、OlesOles超市超市 男士生活館男士生活館 L3 L3 西式餐廳西式餐廳 60 1.1.總平面規劃總平面規劃 建筑布局建筑布局 交通組織交通組織 地鐵接駁地鐵接駁 港灣式停車港灣式停

37、車 開放天臺開放天臺 61 2 2、業態布局、業態布局 7070多個品牌多個品牌 國際一線品牌（國際一線品牌（GUCCI)GUCCI) 文化概念文化概念 地鐵連結處業態地鐵連結處業態 62 3 3、內部流線、內部流線 線性人流動線線性人流動線 八個中庭八個中庭 可視性、可達性可視性、可達性 中心大中庭中心大中庭 交叉剪刀扶梯交叉剪刀扶梯 63 4 4、建筑內部設計、建筑內部設計 主入口通高大廳主入口通高大廳 與地鐵聯通口二層通高與地鐵聯通口二層通高 天然采光天然采光 裝飾風格（設計、材料、扶梯）裝飾風格（設計、材料、扶梯） 64 建筑內部設計建筑內部設計 洗手間設計高檔舒適，充滿人情味，在男廁

38、，小便洗手間設計高檔舒適，充滿人情味，在男廁，小便池會用高大的木板隔開，充分保護個人隱私，還有池會用高大的木板隔開，充分保護個人隱私，還有洗手臺、地面、燈光的設計，每一個細節不覺奢華洗手臺、地面、燈光的設計，每一個細節不覺奢華卻顯品味，給人星級酒店的感受。卻顯品味，給人星級酒店的感受。 65 4 4、建筑設計、建筑設計 建筑風格與項目定位匹配建筑風格與項目定位匹配 石材與玻璃幕墻對比強烈石材與玻璃幕墻對比強烈 精致的鏤空精致的鏤空logologo 66 5 香港朗豪坊 香港朗豪坊 看高層的商業綜合體怎么做？看高層的商業綜合體怎么做？ 67 項目情況項目情況 朗豪坊位于香港旺角砵蘭街，朗豪坊位于

39、香港旺角砵蘭街，總面積達總面積達16.716.7萬平方米萬平方米。是該區的著名地標建筑。朗豪坊屬于三合一大型發是該區的著名地標建筑。朗豪坊屬于三合一大型發展項目，由購物商場展項目，由購物商場 朗豪坊購物商場、朗豪坊購物商場、 酒店酒店朗豪酒店以及朗豪酒店以及 辦公室大樓辦公室大樓朗豪坊朗豪坊 辦公大樓組成。辦公大樓組成。 68 項目情況項目情況 總 體 量：達總 體 量：達16.716.7萬平方米萬平方米 其 中：一幢其 中：一幢5959層的甲級商廈，高層的甲級商廈，高255.1255.1米米 一幢 一幢4242層高的五星級朗豪酒店，高層高的五星級朗豪酒店，高170170米米 1313層高大型

40、購物商場，高層高大型購物商場，高8383米米 發 展 商：鷹君集團 發 展 商：鷹君集團 商業規模：總面積達約商業規模：總面積達約600000 600000 平方呎平方呎 商戶數量商戶數量: : 約約300300間國際品牌商戶間國際品牌商戶 定 位：年輕時尚一族的消費基地 定 位：年輕時尚一族的消費基地 商場樓層商場樓層: : 地上地上1313層層 設計單位：美國捷得建筑師事務所（設計單位：美國捷得建筑師事務所（The Jerde Partnership）規劃設計，而擔任項目建筑師并負責簽則）規劃設計，而擔任項目建筑師并負責簽則的為香港建筑師王歐陽。的為香港建筑師王歐陽。 69 業態布局業態布

41、局 1/F1/F至至3/F3/F時尚品牌時尚品牌 4/F4/F美食廣場美食廣場 5/F5/F至至7/F7/F主打年輕服主打年輕服飾流名店，飾流名店， 8/F8/F至至12/F Spiral12/F Spiral潮潮流特區流特區 12/F12/F及及13/F Ozone13/F Ozone娛娛樂專區內有各式餐廳、樂專區內有各式餐廳、酒吧及酒吧及CafeCafe，同時是，同時是近距離欣賞近距離欣賞“數碼天數碼天幕幕”的最佳位置。的最佳位置。 70 總平面規劃總平面規劃- 通天廣場通天廣場 通天廣場通天廣場= =中庭中庭= =廣場廣場= =城市客廳城市客廳 意義：采光、共享、社交、交通轉換、放松休閑

42、、意義：采光、共享、社交、交通轉換、放松休閑、觀光、餐飲觀光、餐飲 共享大廳、共享大廳、通天梯通天梯、美食廣場、美食廣場 71 2.2.業態布局業態布局 寫字樓大堂在商場寫字樓大堂在商場五五層層 將寫字樓人流引導到商場將寫字樓人流引導到商場 8F8F至至12F12F螺旋形購物螺旋形購物 72 3 3、內部流線、內部流線 四層以下線性人流動線，五層以上環狀設計，不同空四層以下線性人流動線，五層以上環狀設計，不同空間不同的購物體驗。間不同的購物體驗。 73 4 4、建筑內部設計、建筑內部設計 通天廣場空間、尺度通天廣場空間、尺度 廣場的三組雕塑廣場的三組雕塑 石材處理石材處理 頂部收口頂部收口 數

43、碼天幕數碼天幕 74 5 5、建筑外部設計、建筑外部設計 外立面巴西進口石材，對比，力量外立面巴西進口石材，對比，力量 Larry BellLarry Bell的的Happy ManHappy Man雕塑雕塑 75 6 香港圓方廣場 香港圓方廣場 看商業綜合體和公共交通樞紐看商業綜合體和公共交通樞紐怎樣結合？怎樣結合？ 76 項目簡介項目簡介 圓方購物中心位于香港西九龍柯士甸道西 圓方購物中心位于香港西九龍柯士甸道西1 1號，號，九龍站上蓋內，是香港一座大型購物商場，于九龍站上蓋內，是香港一座大型購物商場，于20072007年年1010月月1 1日正式對外開放。商場樓高日正式對外開放。商場樓高

44、4 4層，層，圓方總面圓方總面積超過積超過100萬平方尺，由著名建筑師樓萬平方尺，由著名建筑師樓Benoy（貝諾（貝諾）擔任設計，）擔任設計， 以金、木、水、火、以金、木、水、火、 土五行智慧，開創土五行智慧，開創 獨一無二的購物享獨一無二的購物享 受熱點。 受熱點。 77 1 1、總平面規劃、總平面規劃 金：象征著尊貴的品位，世界一線名牌匯聚在此金：象征著尊貴的品位，世界一線名牌匯聚在此 78 金 金 MetalMetal 該區域有商場內最大的中庭，與環球貿易廣場相該區域有商場內最大的中庭，與環球貿易廣場相連。環球貿易廣場基座有一線品牌店。連。環球貿易廣場基座有一線品牌店。 天臺的演藝廣場也

45、天臺的演藝廣場也 設有設有8 8間復式餐飲。間復式餐飲。 79 總平面規劃 總平面規劃 木：突出健康為本，該區域以美容化妝品店和時尚生活專賣店為主。木：突出健康為本，該區域以美容化妝品店和時尚生活專賣店為主。 80 木 木 WoodWood 該區域包括該區域包括ThreeSixtyThreeSixty超級市場、萬寧等店鋪。超級市場、萬寧等店鋪。 運用大量木材和葉狀裝飾圖形突出主題運用大量木材和葉狀裝飾圖形突出主題 81 總平面規劃 總平面規劃 水：代表能量，在這里可以享受各種餐飲美食和時水：代表能量，在這里可以享受各種餐飲美食和時尚服飾。尚服飾。 82 水 水 WaterWater 一樓設有美

46、食坊一樓設有美食坊 二樓則開設高級粵菜館利苑酒家二樓則開設高級粵菜館利苑酒家 多間中高檔的時裝店和多間中高檔的時裝店和 兩大快速時裝品牌兩大快速時裝品牌 83 總平面規劃 總平面規劃 火：代表熱烈、奔放，活力無窮，該區域有香港唯一的觀海溜冰場，以及電影院、電游等娛樂項目?；穑捍頍崃?、奔放，活力無窮，該區域有香港唯一的觀海溜冰場，以及電影院、電游等娛樂項目。 84 火 火 FireFire 欣賞西九龍文娛藝術區、維多利亞港及佐敦的景觀欣賞西九龍文娛藝術區、維多利亞港及佐敦的景觀 大型書店及運動品牌大型書店及運動品牌FILAFILA等等 洲立和邵氏合作洲立和邵氏合作1212個影院個影院16001

47、600座位的戲院及設有電子座位的戲院及設有電子游戲專區游戲專區 85 總平面規劃 總平面規劃 土：土：該區域是商場中最小的主題區域，定位該區域是商場中最小的主題區域，定位男士男士消費區，豐澤電器和百老匯的電器店也分布在該區消費區，豐澤電器和百老匯的電器店也分布在該區域域 86 2 2、交通駁接、交通駁接 港鐵九龍站上蓋港鐵九龍站上蓋 下方有東涌線、機場快線下方有東涌線、機場快線 環狀人流動線，自然分隔環狀人流動線，自然分隔 兩半圓為兩站臺商場包圍車站兩半圓為兩站臺商場包圍車站 公交樞紐和巴士站靠近娛樂區公交樞紐和巴士站靠近娛樂區 87 課件四、購物中心規劃階段設計工作重點 課件四、購物中心規劃

48、階段設計工作重點 1 項目選址 項目選址 2 項目定位 項目定位 3 業態規劃 業態規劃 4 規劃設計 規劃設計 88 一個優秀的購物中心的落成，一定是各一個優秀的購物中心的落成，一定是各個部門通力協作的結果。 個部門通力協作的結果。 一般的住宅開發一般的住宅開發 商務綜合體的開發商務綜合體的開發 89 1 項目選址 項目選址 排雷排雷 水文、地質、采光等問題水文、地質、采光等問題 提要求提要求 向政府要條件（交通、人防）向政府要條件（交通、人防） 向發展部提要求（位置、用地尺寸、展示面、障礙物、交通限行、經濟技術指標、市政條件向發展部提要求（位置、用地尺寸、展示面、障礙物、交通限行、經濟技術

49、指標、市政條件 90 2 項目定位 項目定位 定檔次、規模、風格形象、建筑特點 定檔次、規模、風格形象、建筑特點 91 3 業態規劃 業態規劃 業態布局業態布局 商業業態規劃商業業態規劃，業態選擇，業態選擇業態配比業態配比業態落位業態落位 商業設計和建筑設計結合商業設計和建筑設計結合 商業業態規劃和交通動線結合在一起是購物中心的靈魂。商業業態規劃和交通動線結合在一起是購物中心的靈魂。 92 4 規劃設計 規劃設計 1 1、總平面規劃、總平面規劃 2 2、購物中心水平人流動線設計、購物中心水平人流動線設計 3 3、購物中心垂直人流動線設計、購物中心垂直人流動線設計 4 4、購物中心形象效果設計、

50、購物中心形象效果設計 93 1 1、總平面規劃、總平面規劃 總平面建筑布局總平面建筑布局 購物中心購物中心沿街，良好展示面沿街，良好展示面 酒店酒店良好展示面，獨立，安靜良好展示面，獨立，安靜 寫字樓寫字樓與購物中心結合、最好獨立與購物中心結合、最好獨立 公寓公寓最容易被犧牲的最容易被犧牲的 建筑包圍購物中心，購物中心包圍建筑建筑包圍購物中心，購物中心包圍建筑 94 2 2、購物中心水平人流動線設計、購物中心水平人流動線設計 動線，意指人在室內室外移動的點，連和起來就成為動線。動線，意指人在室內室外移動的點，連和起來就成為動線。 四種模式：四種模式： 1 1）線形動線）線形動線 2 2）環形動

51、線）環形動線 3) 3) 放射形動線放射形動線 4) 4) 組合形動線組合形動線 水平人流動線設計水平人流動線設計 95 購物中心水平人流動線設計購物中心水平人流動線設計 2 2）、環形動線）、環形動線 一般是指內部人流動線能形成一個完整的環線。一般是指內部人流動線能形成一個完整的環線。 優點：次級動線少，大部分的商鋪位列主動線兩側，可視優點：次級動線少，大部分的商鋪位列主動線兩側，可視性較強。性較強。 缺點：容易迷失方向感缺點：容易迷失方向感 適用：用地長寬進深相差不大的地塊 適用：用地長寬進深相差不大的地塊 96 購物中心水平人流動線設計購物中心水平人流動線設計 3 3）、放射形動線）、放

52、射形動線 一般是指以中心為核心向四周發散的人流動線。一般是指以中心為核心向四周發散的人流動線。 優點：方向指向性強優點：方向指向性強 缺點：次級動線較多缺點：次級動線較多 適用：用地尺寸較大且長寬比相差不大的地塊適用：用地尺寸較大且長寬比相差不大的地塊 97 購物中心水平人流動線設計購物中心水平人流動線設計 4 4）、組合形動線）、組合形動線 一般是兩種以上的發散的人流動線組合在一起的模式。一般是兩種以上的發散的人流動線組合在一起的模式。 優點：適應項目用地優點：適應項目用地 缺點：兩種動線結合不好會使人失去方向感缺點：兩種動線結合不好會使人失去方向感 適用：用地形狀不規則的地塊 適用：用地形

53、狀不規則的地塊 海岸城海岸城 京基百納 京基百納 98 3 3、購物中心垂直人流動線設計、購物中心垂直人流動線設計 垂直動線，主要是指運輸人流的電梯設計，即扶梯和垂直電梯。垂直動線，主要是指運輸人流的電梯設計，即扶梯和垂直電梯。 關鍵點：關鍵點： 1 1）、垂直交通）、垂直交通 2 2）、中庭設計）、中庭設計 3)3)、人流導向設計、人流導向設計 99 4 4、購物中心形象效果設計、購物中心形象效果設計 關鍵點：關鍵點： 1 1）、入口）、入口 2 2）、立面設計）、立面設計 3)3)、夜景照明設計、夜景照明設計 4 4）、內裝設計）、內裝設計 5 5）、環境設計）、環境設計 6 6）、導向標

54、識設計）、導向標識設計 7 7）、美陳設計）、美陳設計 100 課件五、品質提升與規劃標準課件五、品質提升與規劃標準 一、規劃標準一、規劃標準 二、品質提升二、品質提升 101 房地產系列房地產系列 銷售類產品 1988年至今 （24年） 商業地產系列商業地產系列 銷售+持有類產品2002年-至今 （10年） 旅游地產系列旅游地產系列 銷售+持有+文化旅游類產品 2009年-至今 （3年） 一、規劃標準一、規劃標準 1 1、XX產品系列的提升、XX產品系列的提升 102 設計設計-標準標準-建造建造 建造標準建造標準A版版 建造標準建造標準B版版 建造標準建造標準C版版 一、規劃標準一、規劃標

55、準 103 XX城市綜合體+室外步行街特點 一街帶多樓 室內商業步行街 一般3層， 長度：300350m 面積：3萬4萬 寬度：3544m 百貨樓 綜合樓 娛樂樓 獨立酒樓 56層 50006000/層 面積：2.5萬4萬 45層 34004000/層 面積：1.4萬1.8萬 45層 4000/層 影城：6000 影城夾層：15002000 一層：運動用品 二層：國美電器 三層：兒童用品 四層：連鎖健身 五層：酒樓 一層：電玩 二層：KTV 三層：桌球城 四層：影城 0.61.0萬 室外商業步行街 廣場 廣場 104 商業綜合體和室外步行街組合模式及設計要點 1、室內步行街的平面形式. 主要分

56、為：“U”型、 “L”型、“E”型、“F”型、“十”字型、“T”型、 U型 呼和浩特XX廣場 鄭州中原XX廣場 L型 淮安XX廣場 E型 105 上海周浦XX廣場 F型 青島CBDXX廣場 十字型 T字型 唐山XX廣場 XX商業和華潤、太古區別XX商業和華潤、太古區別. 106 2、平面設計要點、平面設計要點 A、室內步行街與室外廣場連接是大商業的主要入口。、室內步行街與室外廣場連接是大商業的主要入口。 B、一般，百貨樓和娛樂樓放在偏部，綜合樓在中間、一般，百貨樓和娛樂樓放在偏部，綜合樓在中間 C、室內步行街設一大一小兩個中廳，面積分別為：不、室內步行街設一大一小兩個中廳，面積分別為：不大于大

57、于600，400.個別為一個中廳。個別為一個中廳。 大慶XX廣場平面圖大慶XX廣場平面圖.dwg 107 商業地下室 1、1.5萬萬 超市超市 2、60007000 后勤設后勤設備用房備用房 3、停車場、停車場 10001200輛停車輛停車 4042/輛輛 108 豎向 1、首層、首層 5.4m 2、二層、二層頂層頂層 5.1m（影城影廳部分兩（影城影廳部分兩層層高！）層層高?。?3、地下一層、地下一層 5.4m 地下二層地下二層 5.4m 109 酒店 1、地上、地上 3.34萬萬 2、地下、地下 7000 設備用房設備用房 酒店后勤酒店后勤 3、地上面積、地上面積 55%60% 主樓（客房

58、）主樓（客房） 40%45% 裙樓裙樓 4、主樓、主樓 單層面積單層面積 12001400為宜為宜 層高層高 3.63.8m 客房客房 標準五星級標準五星級 開間開間4.5m 凈面積凈面積40 六星級六星級 開間開間4.8m 凈面積凈面積45 酒店圖紙.dwg 110 5、裙房共四層、裙房共四層 40004500/層層 首層：首層： 大堂、大堂吧、前臺、自助餐、精品店、商務辦公等大堂、大堂吧、前臺、自助餐、精品店、商務辦公等 二層：二層： 餐飲，餐飲，23個餐廳個餐廳 三層：三層： 娛樂、游泳池、健身、跳操美容美發、娛樂、游泳池、健身、跳操美容美發、SPA，桑拿、棋牌等桑拿、棋牌等 四層：四層

59、： 會議室，會議室，12001500大型多功能廳大型多功能廳（4554m長，長，2530m寬）寬） 中、小廳會議室若干中、小廳會議室若干 貴賓接待室（貴賓接待室（100150） 酒店 111 、好設計、好設計 = = 好品質好品質 二、品質提升 二、品質提升 112 、好設計、好設計 = = 好品質好品質 二、品質提升 二、品質提升 113 、好設計、好設計 = = 好品質好品質 二、品質提升 二、品質提升 地面鋪裝局部放大地面鋪裝局部放大 114 案例二：長沙項目在未上報規劃院及集團相關案例二：長沙項目在未上報規劃院及集團相關部門的前提下，私自進行修改，擬減少銷售商部門的前提下，私自進行修改

60、，擬減少銷售商鋪面積約鋪面積約3500. 規劃院移交圖紙規劃院移交圖紙 項目公司修改圖紙項目公司修改圖紙 、好品質、好品質 = = 好互動好互動 、好品質、好品質 = = 全員管控全員管控 、好設計、好設計 = = 好品質好品質 規劃院優化后圖紙規劃院優化后圖紙 二、品質提升 二、品質提升 115 、好品質、好品質 = = 好執行好執行 、好品質、好品質 = = 好互動好互動 、好品質、好品質 = = 全員管控全員管控 、好設計、好設計 = = 好品質好品質 二、品質提升 二、品質提升 116 品質品質= =執行力執行力 117 課件六、消防性能化工作指南課件六、消防性能化工作指南 一、消防性

61、能化簡介 二、消防性能化設計操作流程 三、消防性能化論證操作流程 四、消防性能化重點、難點 118 一、消防性能化簡介 1 1、什么是消防性能化、什么是消防性能化 消防性能化包括：消防性能化設計與消防性能化論證消防性能化包括：消防性能化設計與消防性能化論證兩部分內容。兩部分內容。 消防性能化設計是指，通過模擬試驗方法，模擬火宅場景和人員疏散情況，論證建筑物的安全性。消防性能化設計是指，通過模擬試驗方法，模擬火宅場景和人員疏散情況，論證建筑物的安全性。 消防性能化論證是指，在消防性能化設計之后對消防設計內容進行評定，消防部門多采用專家論證會進行評審論證。消防性能化論證是指，在消防性能化設計之后對

62、消防設計內容進行評定，消防部門多采用專家論證會進行評審論證。 119 一、消防性能化簡介 1 1、什么是消防性能化、什么是消防性能化 目前國內可以承接消防性能化設計的單位不多，XX目前國內可以承接消防性能化設計的單位不多，XX合作的共有四家。合作的共有四家。 1 1）、天津消防研究所）、天津消防研究所 2 2）、中國科學技術大學火宅科學國家重點實驗室（中）、中國科學技術大學火宅科學國家重點實驗室（中科思孚）科思孚） 3 3）、公安部四川消防研究所（四川法斯特）、公安部四川消防研究所（四川法斯特） 4 4）、上海泰孚建筑安全咨詢有限公司）、上海泰孚建筑安全咨詢有限公司 120 一、消防性能化設計

63、簡介 2 2、為什么要進行消防性能化設計、為什么要進行消防性能化設計 XX廣場購物中心是商業綜合體，具有超大的體量，建筑布局和空間組合復雜，現行規范滯后于此類建筑的發展。 XX廣場購物中心是商業綜合體，具有超大的體量，建筑布局和空間組合復雜，現行規范滯后于此類建筑的發展。 因此，必須通過消防性能化來解決問題。因此，必須通過消防性能化來解決問題。 121 一、消防性能化設計簡介 2 2、為什么要進行消防性能化設計、為什么要進行消防性能化設計 主要突破規范有以下幾個方面：主要突破規范有以下幾個方面： 1 1）、大體量建筑物帶來疏散問題）、大體量建筑物帶來疏散問題 購物中心單層面積購物中心單層面積2

64、.42.4- -3.63.6萬平米，如此超大體量建筑和萬平米，如此超大體量建筑和豐富業態組合，中心部位的疏散很難滿足消防規范對豐富業態組合，中心部位的疏散很難滿足消防規范對疏散距離的要求。疏散距離的要求。 現代購物中心對環境要求極高，單位面積容納人數較少，如按照規范規定人數計算方法陶，和百人疏散指標衡量，室內將出現大量樓梯，影響商業經營?，F代購物中心對環境要求極高，單位面積容納人數較少，如按照規范規定人數計算方法陶，和百人疏散指標衡量，室內將出現大量樓梯，影響商業經營。 122 2 2、為什么要進行消防性能化設計、為什么要進行消防性能化設計 主要突破規范有以下幾個方面：主要突破規范有以下幾個方

65、面： 2 2）、室內步行街消防問題）、室內步行街消防問題 大體量購物中心的中間部位無法直接疏散到室外，必然先經過室內步行街，打破原有防火分區概念。大體量購物中心的中間部位無法直接疏散到室外，必然先經過室內步行街，打破原有防火分區概念。 室內步行街擔負串聯各主力店的作用，為保證其使用效果和空間的完整，也不適合劃分過多的防火分區。室內步行街擔負串聯各主力店的作用，為保證其使用效果和空間的完整，也不適合劃分過多的防火分區。 一、消防性能化設計簡介 123 2 2、為什么要進行消防性能化設計、為什么要進行消防性能化設計 主要突破規范有以下幾個方面：主要突破規范有以下幾個方面： 3 3）、特殊商業業態對

66、消防影響）、特殊商業業態對消防影響 國外大型商業建筑、均向更高、更多元化、更密集化發展的趨勢，XX廣場購物中心建筑規劃以業態規劃為先導，產生以下影響： 國外大型商業建筑、均向更高、更多元化、更密集化發展的趨勢，XX廣場購物中心建筑規劃以業態規劃為先導，產生以下影響： 購物中心將電影廳設于購物中心將電影廳設于4 4層及以上樓層，對應層及以上樓層，對應高高規規中對歌舞、放映廳等娛樂場所的樓層和規模的限制中對歌舞、放映廳等娛樂場所的樓層和規模的限制相抵觸。相抵觸。 部分XX廣場兒童業態布局在非首層樓層。部分XX廣場兒童業態布局在非首層樓層。 一、消防性能化設計簡介 124 一、消防性能化設計簡介 2

67、 2、為什么要進行消防性能化設計、為什么要進行消防性能化設計 為保證安全，解決上述XX廣場購物中心消防的主要問題。在設計實施過程中，需引入消防性能化設計，對購物中心進行模擬分析，論證其安全性。 為保證安全，解決上述XX廣場購物中心消防的主要問題。在設計實施過程中，需引入消防性能化設計，對購物中心進行模擬分析，論證其安全性。 3 3、消防性能化設計有何益處、消防性能化設計有何益處 通過性能化設計實現XX的要求。通過性能化設計實現XX的要求。 通過性能化設計免除消防部門責任。 通過性能化設計免除消防部門責任。 125 二、消防性能化設計操作流程 1 1、公安部、公安部5252號令號令 公安部消防局

68、公安部消防局建設工程消防性能化設計評估應用管理暫行建設工程消防性能化設計評估應用管理暫行規定規定(公消公消200952號號) 要嚴格遵守要嚴格遵守公安部公安部52號令號令的要求來進行。的要求來進行。 126 設計階段操作流程設計階段操作流程 建筑方案建筑方案性能化設計啟動，尋找設計單位，簽署合同性能化設計啟動，尋找設計單位，簽署合同 深化方案深化方案性能化設計開始，性能化設計開始，向向消防部門提起性能化設計申消防部門提起性能化設計申請請 初步設計初步設計性能化設計交底性能化設計交底 一版施工圖設計一版施工圖設計-性能化設計中期交流，性能化設計中期交流，向向消防部門中期匯消防部門中期匯報報，向，

69、向消防部門提起性能化論證申請消防部門提起性能化論證申請，項目考察，項目考察 二版施工圖設計二版施工圖設計消防報批協調會，消防報批協調會，完成消防性能化設計完成消防性能化設計，召開專家論證會召開專家論證會 二、消防性能化設計操作流程 127 三、消防性能化論證操作流程 論證階段操作流程論證階段操作流程 二版施工圖設計二版施工圖設計消防報批協調會，消防報批協調會，召開專家評審會，召開專家評審會，出具出具專家意見專家意見，按照專家意見修改圖紙上報，按照專家意見修改圖紙上報施工圖消防審批施工圖消防審批裝修施工圖消防審批裝修施工圖消防審批提起驗收申請提起驗收申請消防竣工驗收。消防竣工驗收。 128 四、

70、消防性能化重點、難點 1 1、向消防部門提起性能化設計申請向消防部門提起性能化設計申請 申請內容： 申請內容： 要全面，最好不能漏項要全面，最好不能漏項 ( (商場不能動用明火，超過商場不能動用明火，超過6060平米設第二開口問題）平米設第二開口問題） 2 2、項目考察、項目考察 考察內容：考察內容： 和本項目類似的項目和本項目類似的項目 公關，培養感情公關，培養感情 3 3、召開專家論證會召開專家論證會 提前了解專家名單，提前送交資料，提前溝提前了解專家名單，提前送交資料，提前溝通通 （多方利用資源，設計單位，集團，性能化設計單位）（多方利用資源，設計單位，集團，性能化設計單位） 129 一

71、、前期和各項手續辦理注意事項 二、市政配套注意事項 三、規劃設計階段注意事項 四、初步設計、施工圖設計注意事項 五、施工階段設計配合注意事項 六、設計過程中容易出現問題的地方 課件七、大慶XX廣場設計總結課件七、大慶XX廣場設計總結 130 一、前期和各項手續辦理注意事項 1 1、摘牌前階段、摘牌前階段 設計部門需要提前介入，重點工作是設計部門需要提前介入，重點工作是排雷，要條件排雷，要條件 排雷排雷主要是水文、地質、采光等方面問題主要是水文、地質、采光等方面問題 唐山地質、長春地質、采光，西安古墓唐山地質、長春地質、采光，西安古墓 有不利地方提出來，向政府 有不利地方提出來，向政府要條件要條

72、件、指標、市政、指標、市政 如 如大慶的交通問題 大慶的交通問題 青島人防問題青島人防問題 所有要的條件先與政府溝通，所有要的條件先與政府溝通，寫到合同里面寫到合同里面 131 一、前期和各項手續辦理注意事項 2 2、手續辦理、手續辦理 熟悉工作流程熟悉工作流程 吃透政府職能部門審批依據和流程吃透政府職能部門審批依據和流程，充分理解政，充分理解政策，才能提出可行的方案來實現你的要求策，才能提出可行的方案來實現你的要求 。 還要積極參與項目前期的各項工作過程，還要積極參與項目前期的各項工作過程，了解項目了解項目的重點和核心，分清哪些是必須的，哪些可以妥協的的重點和核心，分清哪些是必須的，哪些可以

73、妥協的，至，至少做到對項目心中有底。少做到對項目心中有底。 知己知彼百戰百勝知己知彼百戰百勝 132 一、前期和各項手續辦理注意事項 2 2、手續辦理、手續辦理 掌握工作方法掌握工作方法 掌握各個職能部門的 掌握各個職能部門的人事組成以及內部的關系人事組成以及內部的關系，部門內、部門間、領導層、各個中層等人際關系和諧程度。，部門內、部門間、領導層、各個中層等人際關系和諧程度。 盡量不越級匯報，不參與政府部門是是非非盡量不越級匯報，不參與政府部門是是非非。否則。否則，你什么時候把人得罪也不知道，避免卷入一些漩渦之中，你什么時候把人得罪也不知道，避免卷入一些漩渦之中，造成無謂損失，這也是中國特色。

74、，造成無謂損失，這也是中國特色。 公關只是個輔助手段公關只是個輔助手段，很少有官員敢違規去審批。，很少有官員敢違規去審批。不要太不要太迷信公關。迷信公關。 133 2 2、手續辦理、手續辦理 換位思考換位思考 換位思考，準確把握溝通交往的尺度，吃透他們想法，和他們真心交朋友， 換位思考，準確把握溝通交往的尺度，吃透他們想法，和他們真心交朋友，多從他們角度考慮來考慮你的問題。多從他們角度考慮來考慮你的問題。 如果關系處理得當，他們會替你想辦法。如果關系處理得當，他們會替你想辦法。加上適當加上適當的時候運用公關手段，更是事半功倍。的時候運用公關手段，更是事半功倍。 一、前期和各項手續辦理注意事項

75、134 2 2、手續辦理、手續辦理 工作前置工作前置 熟悉政府工作流程，掌握我們自己工作進度，熟悉政府工作流程，掌握我們自己工作進度，提前提前謀劃，不打無準備之仗。謀劃，不打無準備之仗。 一、前期和各項手續辦理注意事項 謀劃做事、真心交友謀劃做事、真心交友 135 二、市政配套 1 1、市政配套中最難的是電，最好拿地前能有電業局單獨、市政配套中最難的是電，最好拿地前能有電業局單獨出的手續，拿地的協議里面最好能有和電業局的協議出的手續，拿地的協議里面最好能有和電業局的協議和附件。和附件。XX變電站經驗XX變電站經驗 2 2、水、熱力、燃氣主要關注是上級容量、機房建設、施、水、熱力、燃氣主要關注是

76、上級容量、機房建設、施工速度、管網路由、后期運營管理的問題。工速度、管網路由、后期運營管理的問題。 136 3 3、熱力盡量爭取、熱力盡量爭取熱計量收費熱計量收費。商場有熱聚集效應，能有。商場有熱聚集效應，能有效節約熱費。效節約熱費。 4 4、設計部門需要提前介入，重點要關注市政條件調研、設計部門需要提前介入，重點要關注市政條件調研 其中日照、面積計算、地下管線、市政條件、人防、其中日照、面積計算、地下管線、市政條件、人防、消防是重點中的重點。消防是重點中的重點。市政條件調研模板市政條件調研模板 5 5、所有與市政部門簽署的協議都要與商管、物業公司協、所有與市政部門簽署的協議都要與商管、物業公

77、司協商一下，避免日后管理上帶來麻煩。商一下，避免日后管理上帶來麻煩。 二、市政配套 137 規劃方案階段也是設計管理職能由規劃院轉到項目公司的一個過程，項目公司要主動、積極做好交接工作規劃方案階段也是設計管理職能由規劃院轉到項目公司的一個過程，項目公司要主動、積極做好交接工作 會同集團做好以下幾點：會同集團做好以下幾點： 1 1、組織好現場踏勘，做好總平面圖分析，（豎向分析，、組織好現場踏勘，做好總平面圖分析，（豎向分析，交通體系分析，確定出入口，人車動線）交通體系分析，確定出入口，人車動線） 2 2、組織好基坑論證方案（和工程部、施工單位一起，結、組織好基坑論證方案（和工程部、施工單位一起，

78、結合當地現有條件，支護樁，降水井）合當地現有條件，支護樁，降水井） 三、規劃方案設計階段注意事項 138 會同集團做好以下幾點：會同集團做好以下幾點： 3 3、組織好結構論證會（和規劃院、設計院一起，對把握、組織好結構論證會（和規劃院、設計院一起，對把握不準的地方，荷載留充足一些）不準的地方，荷載留充足一些） 4 4、組織好方案評審會和交底會（確定業態規劃、布局）、組織好方案評審會和交底會（確定業態規劃、布局） 5 5、組織好四方工作計劃會（確定責任人，工作計劃）、組織好四方工作計劃會（確定責任人，工作計劃） 6 6、與商管公司對接與商管公司對接 三、規劃方案設計階段注意事項 業態規劃業態規劃

79、.dwg .dwg 139 會同項目各部門完成：會同項目各部門完成： 1 1、與工程部對接（施工組織計劃，先出哪部分圖紙）、與工程部對接（施工組織計劃，先出哪部分圖紙） 2 2、與成本部對接（各單項設計招標計劃，確定交房標準、與成本部對接（各單項設計招標計劃，確定交房標準和建造標準）和建造標準） 3 3、與營銷部合作（、與營銷部合作（樣板房，售樓處裝修設計樣板房，售樓處裝修設計） 4 4、與工程部、施工總包單位對接（了解材料設備的情況、與工程部、施工總包單位對接（了解材料設備的情況，是否和設計契合），是否和設計契合） 三、規劃方案設計階段注意事項 140 三、規劃方案設計階段注意事項 會同設計

80、單位完成：會同設計單位完成： 1 1、確定各專業負責人，保證出口唯一、確定各專業負責人，保證出口唯一 2 2、確定出圖計劃、確定出圖計劃 3 3、制定單項設計出圖計劃、制定單項設計出圖計劃 4 4、做好單項設計和施工圖設計的銜接（立面和施工圖單、做好單項設計和施工圖設計的銜接（立面和施工圖單位，酒店咨詢和施工圖設計單位）位，酒店咨詢和施工圖設計單位） 5 5、做好面積測算工作（長沙、大慶）做好面積測算工作（長沙、大慶） 141 三、規劃方案設計階段注意事項 同政府部門職能部門對接：同政府部門職能部門對接： 1 1、與市政部門對接（、與市政部門對接（大市政管線設計大市政管線設計，市政部門對接，市

81、政部門對接，容量，工期、施工路線）容量，工期、施工路線） 2 2、與消防部門對接（前期方案，、與消防部門對接（前期方案，總圖布置總圖布置，性能化設計，性能化設計準備）準備） 3 3、與政府職能部門對接（完成各類手續）、與政府職能部門對接（完成各類手續） 142 四、初步設計、施工圖設計注意事項 會同集團做好以下幾點：會同集團做好以下幾點： 1 1、組織好空調冷熱源論證會、組織好空調冷熱源論證會 2 2、組織好供電方案論證會、組織好供電方案論證會 3 3、組織好初步設計評審會、組織好初步設計評審會 4 4、組織好初步設計、施工圖設計交底會、組織好初步設計、施工圖設計交底會 5 5、與商管公司對接

82、（荷載、降板、機電容量、業態落位，與商管公司對接（荷載、降板、機電容量、業態落位，交房條件交房條件） 6 6、與酒店公司對接（荷載、降板、機電設備、與酒店公司對接（荷載、降板、機電設備) ) 業態規劃業態規劃.dwg .dwg 交房條件交房條件 143 會同設計單位完成：會同設計單位完成： 1 1、按計劃分步驟出圖、按計劃分步驟出圖 2 2、各專業審圖（初設三天，施工圖一周）、各專業審圖（初設三天，施工圖一周） 3 3、各專業之間圖紙交底、各專業之間圖紙交底 4 4、現場服務（一周一次，駐場工程師）、現場服務（一周一次，駐場工程師） 5 5、小市政外網設計（對接大市政）、小市政外網設計（對接大

83、市政） 四、初步設計、施工圖設計注意事項 144 會同項目各部門完成：會同項目各部門完成： 1 1、與工程部、施工單位對接（外網管網綜合，室內管網、與工程部、施工單位對接（外網管網綜合，室內管網綜合）綜合） 2 2、與成本部對接（完成單項設計單位招標，核算建安成、與成本部對接（完成單項設計單位招標，核算建安成本）本） 3 3、與營銷部合作（樣板房，售樓處材料樣板，、與營銷部合作（樣板房，售樓處材料樣板，采購家具采購家具） 四、初步設計、施工圖設計注意事項 145 同政府部門職能部門對接：同政府部門職能部門對接： 1 1、與市政管理部門對接（每一個市政部門對接，草、與市政管理部門對接（每一個市政

84、部門對接，草簽協議）簽協議） 2 2、做好防雷設計、做好防雷設計 3 3、完善各項手續、完善各項手續 四、初步設計、施工圖設計注意事項 146 五、施工階段設計配合注意事項 1 1、全面參與施工管理（人員下派，各司其責，每周三次、全面參與施工管理（人員下派，各司其責，每周三次工地）工地） 2 2、重點把控效果類（外立面、幕墻、夜景、內裝、導視、重點把控效果類（外立面、幕墻、夜景、內裝、導視、景觀）、景觀） 3 3、嚴控把控施工材料封樣（設計封樣、投標封樣、施工、嚴控把控施工材料封樣（設計封樣、投標封樣、施工封樣）封樣） 施工樣板段組織和要求施工樣板段組織和要求 147 4 4、謹慎出具設計變更

85、（找出變更后面的故事）、謹慎出具設計變更（找出變更后面的故事） 5 5、做好單項設計之間圖紙交底（幕墻與夜景，幕墻與景、做好單項設計之間圖紙交底（幕墻與夜景，幕墻與景觀，景觀與市政，內裝與標識，標識與幕墻，內裝與施觀，景觀與市政，內裝與標識，標識與幕墻，內裝與施工圖）工圖） 6 6、二版施工圖控制（與商管和商家對接，交房條件，帶、二版施工圖控制（與商管和商家對接，交房條件，帶條件招商）條件招商） 五、施工階段設計配合注意事項 148 設計管理方面：設計管理方面： 1 1、商業綜合體項目的最大特點、商業綜合體項目的最大特點不確定性；不確定性； 由于“商業綜合體項目”招商的不確定性，變更會隨 由于

86、“商業綜合體項目”招商的不確定性，變更會隨著項目的進行始終存在，這是綜合體項目自身的特點決著項目的進行始終存在，這是綜合體項目自身的特點決定的。必須未雨綢繆，提前預留條件。定的。必須未雨綢繆，提前預留條件。 六、設計過程中容易出現問題的地方 149 2 2、商業綜合體第二大特點、商業綜合體第二大特點復雜性復雜性 “界面”交接過多；“界面”交接過多； 商業項目參建單位較多，商家也較多，要求也是多種多樣的。是由多設計單位、多施工單位、多商家、多廠家共同協作完成的。作為建設單位，無論是設計、還是 商業項目參建單位較多，商家也較多，要求也是多種多樣的。是由多設計單位、多施工單位、多商家、多廠家共同協作完成的。作為建設單位，無論是設計、還是工程、或是成本，解決好“界面”事宜，是協調綜合體工程、或是成本，解決好“界面”事宜，是協調綜合體項目最根本的手段；項目最根本的手段； 150 3 3、商業綜合體第三大特點、商業綜合體第三大特點多變性多變性 由招商情況決定的由招商情況決定的 不可能找來的商家都如同業態規劃的一樣，現場臨時調整時必然的，要以一顆平常心來對待。 不可能找來的商家都如同業態規劃的一樣，現場臨時調整時必然的，要以一顆平常心來對待。 謝謝聆聽！謝謝聆聽！