1、商業(yè)地產(chǎn)（零售業(yè)）選址與商圈分析 一、 商業(yè)地產(chǎn)：1.1商業(yè)地產(chǎn)概念：商業(yè)地產(chǎn)是滿足商業(yè)、貿(mào)易活動的一種地產(chǎn)形式，簡單的說就是“商貿(mào)+地產(chǎn)”。1.2商業(yè)地產(chǎn)形式（按市場功能和建筑形態(tài)來劃分）：（1）底商、裙樓（商場）、社區(qū)臨街商鋪（2）專業(yè)市場、專業(yè)商場（3）整合性復(fù)合性的商業(yè)樓（4）寫字樓（5）步行街（6）地下商業(yè)城（街）（7）購物中心（SHOPPING MALL）（8）酒店（產(chǎn)權(quán)式酒店）（10）會展中心、會館、會所（11）文化產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)（電影院、娛樂城）（12）衛(wèi)生產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)（藥房、診療所）（13）教育產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)（校園商業(yè)廣場）（14）工業(yè)園區(qū)商業(yè)地產(chǎn)（15）旅游商業(yè)地產(chǎn)1.3商業(yè)地

2、產(chǎn)的特點(diǎn)（1）開發(fā)口岸的擇優(yōu)性（交通要道、臨街、周圍有巨大消費(fèi)群）（2）功能定位的差異性（3）物業(yè)經(jīng)營的多樣性（出售、出租、又租又賣、零售整租、聯(lián)合經(jīng)營）（4）業(yè)態(tài)組合的復(fù)雜性（5）主力品牌的號召性（6）裝修配置的層次性（7）保值增值的可靠性（土地增值、裝修、商業(yè)經(jīng)營）（8）抵押融資的變現(xiàn)性（9）開發(fā)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)性（10）服務(wù)管理的專業(yè)性（物業(yè)管理、商業(yè)經(jīng)營管理）二、商業(yè)地產(chǎn)市場服務(wù)區(qū)（商圈）調(diào)查：2.1商圈（trade area）概念：商圈是指一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所提供的商業(yè)、貿(mào)易或者商鋪、貿(mào)易服務(wù)的范圍。也可以說成是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的消費(fèi)者所來自的區(qū)域，或者是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目吸引消費(fèi)者的有效空間

3、范圍。2.2商圈的劃分：任何一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都有其商圈范圍，不同類型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其商圈范圍截然不同。理想的商圈是規(guī)則的同心圓，但是實(shí)際上它是由不同規(guī)則的圖形組合的，與行政區(qū)劃沒有關(guān)系。通常，商圈可分為三個(gè)層次：核心商圈（主要商圈）、次級商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈）。有的市場調(diào)查機(jī)構(gòu)也將再細(xì)分為：第一商圈、第二商圈、第三商圈、第四商圈。次級商圈 邊際商圈 某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目注：核心商圈（primary trading area）約占50%70%的人流量次級商圈（secondary trading area）約占15%20%的人流量邊際商圈(fringe trading area)約占1

4、0%左右的人流量2.3不同商圈內(nèi)的人口數(shù)量：（一）核心商圈：1、步行20分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口數(shù)乘以步行者占總?cè)丝诘谋嚷?、騎自行車20分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口數(shù)量乘以騎自行車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?、步行10分鐘能夠到達(dá)可以直通項(xiàng)目所在地的公共汽車站的人口數(shù)量乘以乘坐公共汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?、乘坐小汽車20分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口乘以乘坐小汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷剩ǘ┐渭壣倘Γ?、步行2030分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口數(shù)乘以步行者占總?cè)丝诘谋嚷?、騎自行車2030分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口數(shù)量乘以騎自行車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?、步行10分鐘能夠到達(dá)只要換乘一次車可以直

5、通項(xiàng)目所在地的公共汽車站的人口數(shù)量乘以乘坐公共汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?、乘坐小汽車2040分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口乘以乘坐小汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷剩ㄈ┻呺H商圈：1、步行2030分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口數(shù)乘以步行者占總?cè)丝诘谋嚷?、步行10分鐘能夠到達(dá)只要換乘兩次車可以直通項(xiàng)目所在地的公共汽車站的人口數(shù)量乘以乘坐公共汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?、乘坐小汽車4060分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口乘以乘坐小汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?.4商圈調(diào)查的目的：調(diào)查商圈可了解預(yù)設(shè)商店?duì)I業(yè)范圍內(nèi)的地理區(qū)域，以協(xié)助適當(dāng)項(xiàng)目地點(diǎn)的選擇，商圈調(diào)查的目的包括：（1） 了解地區(qū)居民的人口特征、社會經(jīng)濟(jì)變相及生活

6、形態(tài)等；（2） 確定產(chǎn)品組合及促銷地點(diǎn)；（3） 分析商圈是否重疊（4） 計(jì)算在某一地理區(qū)域內(nèi)應(yīng)開幾家店；（5） 找出商圈內(nèi)的障礙：A、 道路設(shè)施不便B、 人口擁擠C、 人口過度擁塞（6） 法規(guī)方面考慮租稅、執(zhí)照、營運(yùn)、最低工資及都市區(qū)域劃分情況（7） 其他因素：了解一地區(qū)內(nèi)同性質(zhì)的競爭家數(shù)（競爭是否激烈）、將來的變動趨勢、供應(yīng)商位置、運(yùn)輸是否方便（交通狀況）、可否利用物流中心一次性補(bǔ)齊所需物品，及停車場是否寬廣等。三、商圈調(diào)查重點(diǎn)與調(diào)查方法;3.1商圈范圍劃分確定：如有以下各種情況限制，因而為其商圈之范圍劃分點(diǎn)：（1） 商圈范圍：A、 集中型商圈：核心商圈半徑在2000米以內(nèi)，次級商圈半徑在2

7、000米5000米之間，邊際商圈在5000米以外；B、 分散型商圈：核心商圈半徑在500米以內(nèi)，次級商圈半徑在500米1000米之間，邊際商圈在1000米以外；（2） 馬路之分界、凡超過40米寬之道路市線道以上或中間有欄桿、安全島阻隔、主要干道（3） 鐵路、平交道之阻隔，使人們交通受阻而劃分兩個(gè)不同商圈（4） 高架橋、地下道阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同的商圈（5） 安全島之阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同的商圈（6） 大水溝之阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同的商圈（7） 單行道之阻隔，人潮流動不而易劃分成不同的商圈（8） 人潮走向由于人潮走向之購物習(xí)慣與人潮流動之方向，使該區(qū)域形成一獨(dú)立商

8、圈。3.2商圈界定之方法：（一）同心圓法：一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目（商場）的服務(wù)范圍可以用同心圓表示，可以先按照不同半徑畫出若干個(gè)同心圓，然后計(jì)算不同圈層內(nèi)的人口、消費(fèi)變化率，如果變化很小就可以確定：1、 用人口密度變化確定：如果人口規(guī)模M1、 M2 半徑R1、R2 不同圓之間變化率：P1=(M2/.R2.R2-M1/.R1.R1)/(M1/.R1.R1)P R2 R3 R4 R5 R(半徑)2、 用不同同心圓間商品消費(fèi)量變化確定服務(wù)區(qū)范圍：商品消費(fèi)C （C2-C1）/C1 （C3-C2）/C2（二）行車時(shí)間法：消費(fèi)（購物）習(xí)慣：駕車510分鐘去目的地購物影響因素：1、受障礙物影響較大2、行車速度3、不同

9、地區(qū)的購物習(xí)慣、如偏好行車（510分鐘 1015分鐘 1520分鐘）（三）路線調(diào)查法：根據(jù)開發(fā)地周圍的街道，沿著不同的街道進(jìn)行調(diào)查，收集人口、商業(yè)、消費(fèi)者的信息，根據(jù)以上資料進(jìn)行確定。市場分析調(diào)查的內(nèi)容：市場服務(wù)區(qū)內(nèi)容 1公里 2公里 3公里 4公里人口規(guī)模 人 人 人 人居民戶數(shù) 戶 戶 戶 戶平均家庭收入 元 元 元 元人均收入 元 元 元 元商品購買力 （四）用COMPASS法則來確定：商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值有賴于它可以產(chǎn)生的效益。潛在的收益必然也受到顧客對該產(chǎn)業(yè)的易接近性的影響。盡管有很多因素對兩個(gè)地理位置的易接近性有影響，但以下的公式假定，易接近性只由兩個(gè)地理位置的直線距離與彼此受到吸引的傾

10、向而定。如兩個(gè)商業(yè)場所a和b（例如零售商場，購物中心，小城鎮(zhèn)等）。哪一些位置是一位顧客會受到兩個(gè)場所同等吸引力的可能位置？從狹義上講，這一問題由雷利的吸引力定律可以回答，該定律可以確定a和b之間的直線上顧客可能受到同等吸引力的一個(gè)點(diǎn)。從廣義上講，這個(gè)問題由下面的第二公式給予了回答，該公式劃定的是一個(gè)圓。位于這個(gè)圓內(nèi)的顧客具有受圓內(nèi)購物場所（姑且稱之為b）吸引的傾向，位置在圓外的顧客則有受場所a吸引的傾向。公式：da=d/(1+ (q) 有效交易距離雷利定律交易中心=d/(1-q) 有效半徑=d . (q)/(1-q)交易中心和有效半徑就可以確定有效的貿(mào)易圈（商圈）的范圍。a,b=兩處交易場所的

11、名稱（給較大的場所定名為a）da=a場所到b場所之間有效交易距離（或途中耗時(shí)）d=a和b兩處場所之間的實(shí)際距離Sa,Sb=場所a和場所b各自的規(guī)模（即，人口，零售面積等）取SaSbq= Sb/Sa兩處場所的規(guī)模的比率。=1/2例如：兩個(gè)超市a和b分別擁有25萬平方米和5萬平方米的營業(yè)面積，他們對于其他商場隔絕（也就是附近沒有大型商場），來往聯(lián)商場間的途中時(shí)間平均為1km。試確定定義顧客具有同等可能性光顧兩個(gè)超市之一位置的那個(gè)圓。Sa=25萬平方米,Sb=5萬平方米，且d=1km。那么，q= Sa/Sb=50000/250000=0.2 (q)=0.45da=d/(1+(q) =1km/1.45

12、=690米處(有效交易距離)該圓的中心為從超市a到超市bd/(1-q)=1km/(1-0.2)=1.25km處該圓的半徑為d . (q)/(1-q)=1km.0.45/(1-0.2)=559米處COMPASS法則的限制：1、 只考慮距離，未考慮十字道路、小路口等道路及交通狀況。2、 顧客認(rèn)知的距離會受到購物經(jīng)驗(yàn)影響，如果服務(wù)良好，商店設(shè)施優(yōu)越，形成顧客對此商店之良好影響，顧客認(rèn)知的距離會比真正的距離短。四、商圈市場需求分析4.1比率人口相乘法（1） 原理：在一個(gè)城市區(qū)域內(nèi)，商品零售面積人均需求量大約是2.6平方米/人，用城市區(qū)域內(nèi)的總?cè)丝诔艘?.6就是市場需求總量。（2） 方法：市場需求潛力=

13、總需求量調(diào)查期現(xiàn)有零售面積如果市場需求潛力 大于 0 有開發(fā)空間； 具有開發(fā)可行性。反之無開發(fā)空間。4.2 單位零售房產(chǎn)面積商品零售額比率比較法：（1）原理：首先統(tǒng)計(jì)在這個(gè)商品服務(wù)區(qū)內(nèi)的商品零售總額（TRS），然后統(tǒng)計(jì)零售房產(chǎn)總面積（TS），對商品進(jìn)行分類即不同類型的商品（家電、汽車）的零售總額（TRSi），以及零售面積（TSi）step1: 統(tǒng)計(jì)商品零售總額（TRS） 統(tǒng)計(jì)房產(chǎn)總面積（TS）step2: 統(tǒng)計(jì)不同類型商品零售總額（TRSi）統(tǒng)計(jì)不同類型商品零售面積（TSi）step3: TRS/TS TRSi/TSistep4: 比較：if TRSi/TSi 大于 TRS/TSthen 開發(fā)

14、某類商業(yè)房產(chǎn)有可行性原因： 相對于市場上的平均水平而言，某類商品單位零售面積承擔(dān)了更多的商品零售額，所以銷售這類商品的營業(yè)面積是不足的。因此，它的零售空間相對于整個(gè)市場來說就顯得比較擁擠，因此就需要開發(fā)出更多的該種類型的商業(yè)房產(chǎn)。if TRSi/TSi 小于 TRS/TSthen 無開發(fā)可能性原因： 相對于市場的平均水平而言，該類商品的單位零售面積承擔(dān)了更少的商品零售額，因此就是銷售這類商品的營業(yè)面積處于飽和狀態(tài)。零售面積的市場供給充足，所以說這類房產(chǎn)的開發(fā)不具有可行性。4.3 房地產(chǎn)開發(fā)度指數(shù)法（POWER RATIO）（1） 原理:在一個(gè)大城市區(qū)域可以看成是一個(gè)統(tǒng)一的市場，這個(gè)統(tǒng)一的市場又

15、可以劃分為若干個(gè)二級市場，二級市場之間就存在競爭，那么通過對競爭的分析，可以找出各個(gè)二級市場的商業(yè)房地產(chǎn)投資的飽和狀況。市場的飽和狀況就決定了某個(gè)二級市場區(qū)是否有商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)潛力或者可行性。（2） 方法：step1: 單元區(qū)i零售房產(chǎn)存量的百分比（單元區(qū)i零售房產(chǎn)總面積/城市市場區(qū)零售房產(chǎn)總面積）100%step2: 計(jì)算單元區(qū)i的家庭數(shù)量百分比（單元區(qū)i家庭總數(shù)/城市家庭總數(shù)）100%step3: 家庭零售業(yè)房產(chǎn)面積存量區(qū)間差異率=a（單元區(qū)i零售房產(chǎn)存量百分比/單元區(qū)i家庭數(shù)量百分比）100%step4: 單元區(qū)i家庭收入均值百分比（單元區(qū)i家庭收入均值/城市平均家庭收入均值）100%

16、step5: 計(jì)算POWER RATIO（PR）：（單元區(qū)i家庭零售房產(chǎn)面積存量區(qū)間差異率百分比/單元區(qū)i家庭收入均值百分比）100%（3） 意義：step1: if PR100%，then表示該單元區(qū)內(nèi)家庭平均收入較低，但是零售房產(chǎn)面積存量偏高。零售房產(chǎn)面積相對于家庭收入而言過多，從而可以推斷處于飽和狀態(tài)。Step2: if PR100%, then表示該單元區(qū)內(nèi)家庭平均收入較高，但是零售房產(chǎn)面積存量偏低，零售房產(chǎn)處于不飽和狀態(tài)，有開發(fā)的必要性。Step3: if PR=100%， then表示該區(qū)域處于均衡狀態(tài)。（4） 影響因素：1、 時(shí)間變化：在一個(gè)城市中有很多二級市場區(qū)，各個(gè)二級市場區(qū)

17、的零售房產(chǎn)的開發(fā)是處于變化之中的。有的市場區(qū)可能有新的開發(fā)項(xiàng)目，有的市場區(qū)可能有建筑物的拆除。因此，由于各個(gè)單元區(qū)之間的零售房產(chǎn)處于變化的，因此PR也會隨時(shí)間變化。2、 消費(fèi)習(xí)慣：不同的單元區(qū)它的居民的消費(fèi)習(xí)慣可能不同，有的單元區(qū)居民的傾向和家庭收入不同，喜歡購物；有的單元區(qū)的居民相對于消費(fèi)的心理沒有那么強(qiáng)烈。這樣也會影響PR，消費(fèi)能力強(qiáng)的區(qū)域，零售房產(chǎn)相對較小，不強(qiáng)的區(qū)域，零售房產(chǎn)相對較多。（5） 應(yīng)用PR法做城市零售市場需求分析的一些要求：1、 首先適用于大城市范圍，分析大城市按區(qū)域劃分的二級市場零售房產(chǎn)需求的調(diào)查；2、 商品服務(wù)區(qū)的范圍（商圈）與城市單元區(qū)的范圍邊界要一致；3、 一級市場

18、也就是說城市作為整體的一個(gè)市場要處于相對穩(wěn)定狀態(tài)。（6） 實(shí)例：設(shè)一個(gè)有9.2萬人口的城市，平均家庭規(guī)模4.5人，有關(guān)人口、家庭的基本數(shù)據(jù)如下：項(xiàng)目 總計(jì) 東南區(qū)D1 南區(qū)D2 西南區(qū)D3 市中心D4人口規(guī)模 92356 21023 11377 9878 13445家庭（個(gè)） 20500 4672 2500 2200 2980平均家庭收入 38569 34897 38677 40667 41009零售存量 1862538 257455 226870 198568 367694Step1:統(tǒng)計(jì)單元區(qū)i類零售業(yè)房產(chǎn)面積存量、家庭數(shù)、家庭收入均值占城市中兩的百分比項(xiàng)目 東南D1 南D2 西南D3 市

19、中心D4零售存量百分比 13.8% 12.2% 10.7% 19.7%家庭數(shù)百分比 22.8% 12.3% 10.7% 14.6%平均家庭收入百分比 90.5% 100.3% 105.4% 106.3%Step2:統(tǒng)計(jì)區(qū)間差異系數(shù)：D1 D2 D3 D460.5% 99.2% 100% 134.9%Step3:計(jì)算PR值（房地產(chǎn)開發(fā)度指數(shù)）D1 D2 D3 D466.9% 98.9% 94.9% 126.9%Step4:應(yīng)用：假設(shè)在城市西南區(qū)（D3）開發(fā)2萬平方米的零售房產(chǎn)是否可行？西南區(qū)（D3）的PR=94.9%，西南區(qū)處于不飽和狀態(tài)，有開發(fā)可行性。198568平方米/94.9%=20923

20、9平方米209239-198568=10671平方米（西南區(qū)還有開發(fā)的空間）假設(shè)在市中心開發(fā)2萬平方米是否可行？市中心（D4）的PR=126.9%，市中心處于過飽和狀態(tài)，無開發(fā)空間。目前D4區(qū)域相對“多余”的面積是：367694/126.9%=289751平方米367694-289751=77943平方米（相對多余面積）五、零售業(yè)區(qū)位選擇分析開發(fā)項(xiàng)目具體位置或市場區(qū)的選擇，從兩個(gè)方向來進(jìn)行：一是從消費(fèi)者角度看，最佳市場區(qū)位零售磁力模型（Huff概率模型）；二是從開發(fā)商的角度看，分析市場區(qū)需求的飽和狀況，不飽和區(qū)就是好的區(qū)位。5.1零售磁力模型（Huff概率模型）（1）原理：消費(fèi)者在一個(gè)城市之間

21、去購物，是在不同的零售店之間進(jìn)行選擇，那么這種選擇主要受到兩個(gè)因素的影響（距離、零售店的規(guī)模）。消費(fèi)者去某一個(gè)SHOP購物的概率與距離成反比，與規(guī)模成正比。（3） RGM模式（Retail Gravity Model）假設(shè)某個(gè)消費(fèi)者i，如果去一個(gè)商場Sj購物，那么該消費(fèi)者去購物的概率Pij是多少?Dij(距離)消費(fèi)地（i） (商j1)Pij=(Sj/ Dij /(S1/D11+Sj/ Dij Sj=營業(yè)面積（營業(yè)規(guī)模）=經(jīng)驗(yàn)系數(shù)Dij=i到j(luò) 的距離（4） 計(jì)算方法：1、 計(jì)算i到j(luò) 的距離2、 利用方格網(wǎng)作法，將城市進(jìn)行分區(qū)，每個(gè)方格作為基本統(tǒng)計(jì)區(qū)，調(diào)查人口、消費(fèi)狀況、或者將每一個(gè)方格網(wǎng)作為

22、一個(gè)“消費(fèi)者”進(jìn)行對待。3、經(jīng)驗(yàn)系數(shù)消費(fèi)者對距離的敏感系數(shù)A、 一般來說=2B、 如果2，消費(fèi)者認(rèn)為距離較遠(yuǎn)，他會降低去某個(gè)SHOP購物的概率C、 如果2，消費(fèi)者在直觀上感覺距離較近，他會增加去某個(gè)SHOP購物的概率D、經(jīng)驗(yàn)系數(shù)消費(fèi)者對距離的敏感系數(shù)的影響因素：不同的地區(qū)的歷史文化、民俗習(xí)慣、交通條件、收入水平、教育水平、年齡、性別等。比如說山區(qū)的人口對距離的敏感性就較低。（5） 評價(jià)：1、 Huff概率模型告訴我們的是消費(fèi)者選擇到某個(gè)商場去購物的概率，用這樣的概率乘以消費(fèi)者在商場每種商品的消費(fèi)支出，就可以推算商場總的銷售額，進(jìn)而通過人口再推算整個(gè)服務(wù)區(qū)內(nèi)可以支撐的總的商品零售額。2、 模型的

23、局限性：假設(shè)條件是單一的。（6） 應(yīng)用實(shí)例：假設(shè)：一個(gè)市場區(qū)內(nèi)有三個(gè)服裝專賣店甲、乙、丙規(guī)模分別為400，600，300平方米，距消費(fèi)地的距離分別是2KM，5KM，3.5KM問：消費(fèi)者去甲、乙、丙購物的概率去甲地：（400/2）/（400/2+600/5+300/3.5）=0.6734=67.34%去乙地：（600/5）/（400/2+600/5+300/3.5）=0.1077=10.77%去丙地：（300/3.5）/（400/2+600/5+300/3.5）=0.2198=21.98%5.2用“飽和指數(shù)”比較城市內(nèi)不同市場區(qū)：飽和指數(shù)：在市場區(qū)內(nèi)某一類商業(yè)房產(chǎn)過多或者不足的一系列指數(shù)。消費(fèi)者

24、在特定市場區(qū)雷某種商品上的消費(fèi)支出與該種商品在該市場區(qū)內(nèi)總的零售面積之比。飽和度指數(shù)=消費(fèi)者在某種（類）商品消費(fèi)支出/該種（類）商品的總的零售面積實(shí)例：在一個(gè)市場區(qū)內(nèi)有1000個(gè)家庭，平均食品支出是1200元/月，A 內(nèi)有5個(gè)食品超市，總面積8000平方米，那么，飽和度指數(shù)=（10001200）/8000=150元/月.平方米在假設(shè)市場區(qū)B的飽和度指數(shù)是135元/月.平方米在假設(shè)市場區(qū)C的飽和度指數(shù)是160元/月.平方米比較A、B、C哪一個(gè)開發(fā)潛力最大？如果以A作為參照物：（1） BA，說明B區(qū)相對于A而言，單位零售面積上的居民食品支出更低，因此，消費(fèi)有一定的增長潛力，對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，這可能是零售面積過大，處于飽和狀態(tài)。（2） C)A，居民的食品支出更高，對于開發(fā)商而言這有可能是零售面積不足，導(dǎo)致單位零售面積上的居民食品支出更高，因此，是處于負(fù)飽和狀態(tài)，就有一定的開發(fā)潛力。（3） C市場區(qū)可能是零售食品商業(yè)樓面開發(fā)的“最佳區(qū)域”。