1、百貨商場、購物中心商鋪租金指數計算方法及結果 蓬勃發展的商業物業市場需要一個反映商鋪租金價格水平、波動幅度和變動趨勢的指標工具，為商鋪投資者、經營者及各類投資人提供決策及參考的依據。房地產指數使投資者、經營者和管理者能夠及時了解影響房地產變化的因素及其程度；透析房地產現狀，預測未來發展形勢。尤其是地方性的房地產指數其優勢在于能夠深入到具體區域、業態類型中及時準確的獲得新數據從而減小了預測誤差，使指數更具有借鑒意義。房地產指數的細分化是房地產市場發展的需要。1、樣本的選擇與替換樣本的選擇及調查方法調查項目規模的界定：商鋪項目5000平方米以上。商鋪租金指數采取判斷抽樣的方法，即根據專家的判斷或調
2、查人員的主觀決定抽取樣本的方法。樣本商鋪的調整：當基期距計算期的時間較遠或樣本商鋪不再具有代表性時對樣本進行替換調整。2、計算標準指數的計算頻率：由房地產的特點商鋪租金指數每季度計算一次。權數的確定：計算商鋪租金指數的權數以商鋪的營業面積為權數。3、計算公式理論基礎運用加權綜合平均法，選擇質量指標指數，其公計算結果說明復雜現象總體質量指標綜合變動的方向和程度，也就是價格變動對銷售額的影響。1）拉氏指數：拉氏指數將同度量因素固定在基期水平上，又被稱為“基期加權綜合指數”，拉氏公式實質上是一個變化了的算術平均數的算法。拉氏價格指數公式為：其中p1、q1報告期的質量和物量值，表示p0、q0基期質量和
3、物量值。拉氏價格指數以基期商品的銷售量作為同度量因素，這說明它是在基期的銷售數量和銷售結構的基礎上來考察各種商品的價格的綜合變動程度的。2）帕氏指數：帕氏指數將同度量因素固定在報告期水平上，又被稱為“報告期加權綜合指數”，帕氏公式實際上是一個調和平均數的算法。帕氏價格指數的公式為：其中p1、q1報告期的質量和物量值，表示p0、q0基期質量和物量值。帕氏價格指數以計算期商品銷售量作為同度量因素，這說明它是在計算期的銷售數量和銷售結構的基礎上來考察各種商品價格的綜合變動程度的。3）費雪指數：它是對拉氏指數和帕氏指數直接進行平均的結果，又被稱為“理想指數”。費雪指數的公式為：利用交叉指數公式得到的計
4、算結果比較適中，能夠調和不同權數所引起的偏差。費雪指數公式實質上是一個幾何平均算法，幾何平均數的結果大于調和平均數又小于算術平均數，所以還可以消除指數偏高或偏低的現象。指數的選擇在指數的選擇方面，指數偏誤是影響指數準確度的重要原因，能夠消除這種偏誤的指數公式，無疑是科學的，但由于Fish費雪公式計算復雜，在實際計算中缺乏具體經濟含義，在結果上得到的準確性的改進要遠小于它在計算中所帶來的繁瑣?？紤]到商鋪租金指數同質性的特點，我們選擇以基期物量作為同度量因素的拉氏指數計算。其基本計算公式如下所示：即該種店型報告期相對于基期的價格水平的變化。商鋪租金平均價格的計算步驟1）各類型（樓層）商鋪的平均價格
5、2）該商圈租金的比較價格將該商圈的該期商鋪租金平均價格與基期北京商鋪租金比較價格相比即可得到該商圈該期的商鋪租金價格指數?；诘倪x擇：北京商鋪租金指數以2003年第四季度的北京商鋪租金總水平比較價格為基準，定為100。n計算期租金成交價格的推算n在實際的租金價格的計算中，會出現沒有成交價格的商鋪租金的情況，我們采用一元線形回歸的方法對同一層樣本進行回歸推算，折算出相應的成交價。具體方法如下：在同一層中，根據一些樣本的實際成交價分別為Y1、Y2Yn。對應的報價分別是：X1、X2Xn。擬合直線為，由最小二乘法可以得出：由此可以根據計算期的報價得到該期的成交價。P.S：本指數體系處于試行階段，如有不
6、妥之處請讀者指出，使之能不斷完善。由于百貨商場、購物中心商鋪的占有率最高。經過一個多月的實地調研，我們基本上掌握了本市的大型百貨商場、購物中心的情況，經過認真選擇樣本，本期內刊率先推出百貨商場、購物中心商鋪租金指數。樣本選擇n由于百貨商場、購物中心商鋪面向的客群是全市居們，根據其特殊性我們選擇王府井、朝外、亞運村、西單、CBD這五個較為成熟的商圈。在普查的基礎上，在各商圈中選擇不同檔次有代表特征的商場，最終挑選了11個商場作為樣本。表1為我們進行普查的部分商場的名稱。表1：北京各商圈內商場一覽表所屬商圈朝外商圈CBD商圈王府井商圈西單商圈亞運村商圈燕莎商圈阜成門-復興門商圈百貨商場購物中心北京
7、藍島大廈豐聯廣場商場太平洋百貨盈科店 國貿商城貴友大廈 東方新天地東安市場世都百貨王府井女子百貨西單華威商場西單賽特商城中友百貨首都時代廣場 安貞華聯商廈北辰購物中心華堂商場飄亮購物中心 北京燕莎友誼商城北京友誼商店華堂商場燕莎奧特萊斯 北京百盛購物中心北京新世界中心阜成門華聯商廈 指數計算結果以及分析2004年第二季度北京百貨商場、購物中心商鋪租金總體及各商圈情況，如表2所示：表2：北京百貨商場、購物中心商鋪平均租金和指數比較圖(單位：元/平方米天)商圈北京平均王府井商圈朝外商圈亞運村商圈西單商圈中關村商圈CBD商圈商鋪租金平均價格24.1130.1412.5613.2536.1118.00
8、35.05指數值83.95104.6235.9639.79139.0852.21132.22商圈橫向對比分析區域是經營者和投資者首要考慮的因素。就各區域商鋪指數，本期不同區域作橫向對比分析。從分析中使投資者了解不同區域商鋪租金水平?？傮w情況分析北京百貨商場、購物中心商鋪的平均租金為：24.11元/平方米天從本期數據可以看出：2004年，北京的商業地產市場較為紅火。王府井、西單商圈商業物業現狀分析位于王府井、西單等傳統商業區的商鋪平均租金高居各類店鋪之榜首，指數值也高于其它商圈近百點，且繼續呈穩中有升的走勢。隨著金寶街大型綜合性項目的興建以及東單“銀街”的改造，大面積商鋪將被推出。而另有報道說王
9、府井將興建規模達數十萬平米的地下商城，屆時可將丹耀大廈、新東安市場等商業物業連通起來。加之現有的大型獨立商業設施東方廣場、老東安市場等其商圈內的商業氛圍將更加濃厚。CBD商圈商業物業現狀分析以商務概念的朝陽CBD商圈強調辦公功能和地區主題的特點，CBD商圈內呈現各行業百花齊放的現象，理想的商業氛圍更加受到投資商和經營商的認可。其商場租金指數值已經緊隨傳統的商業中心區。目前該區域內的商業發展情況較好，大型商業中心有國貿商城、嘉里中心商場等都具有很高的知名度。近三年內CBD區域將有超過50萬平方米的新增商業面積，CBD區域未來商業業態將以建筑綜合體中的連鎖小經營店和休閑新概念型店、小規模精品型的S
10、HOPPING MALL 為主流。亞運村商圈商業物業現狀分析以餐飲、娛樂、超市等生活配套行業為主形成了亞運村獨特的商圈氛圍，并且規模正在日益壯大。本指數顯示該商圈百貨商場、購物中心的租金水平較低，這與商圈內住宅項目的租售水平并不相益。究其原因：雖然該商圈內商業氛圍較好，但對于百貨商場、購物中心這種面向全市消費者的店型，在該商圈內的承受能力還顯薄弱，盡管商圈內有北辰購物中心、飄亮購物中心、安貞華聯等大型商業設施，但其對全市居民的吸引力還稍顯薄弱。朝外商圈商業物業現狀分析朝外商業街作為北京CBD的門戶，連通東二環和東三環路，是北京市總體規劃中五個市級商業中心之一。朝外大街規劃面積是100萬平方米，現在已經建成了64萬平方米。其中商業占三分之一，商務占三分之二，商業為商務鋪墊，目的是為了未來向北京CBD平緩過渡。朝外商圈的飛速發展也使其商業物業租金指數已經由原來的30.22提高到了35.96點?？梢娦屡d商圈沖勁十足。本次區域租金的指數編制是中原地產商業策劃部在利用自身專業優勢的基礎上，收集分析并多次探索之后編制成功的，它為我們較為準確的量化了解北京市商業地產市場發展狀況、分析與比較各區域市場水平以及商業發展程度提供了較為專業化的理論數據支持。
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