1、 一、 四個階段： （見附圖二） 1、項目準備期： 2、混合交織期：招商，邊界條件的確認，方案的深化落實，對現場形成的干擾。 3、主體施工期： 4、安裝裝修期： 5、項目沖刺期 二、 三大因素干擾（見附圖三） 1、512- 勞動力大量流失 2、奧運- 施工條件受到嚴重約束 3、金融危機-付款難，工程進度受到嚴重抗性 三、 六個攻堅（見附圖四） 1、開工前及四證 2、東區酒店攻堅 3、奧運前及期間攻堅 奧運前：土方及混凝土（主體工程）工程 設備定貨 材料儲備 奧運期間：交通及材料運輸 材料工藝及優化 揚塵及現場管理 4、由時間矛盾向空間矛盾延伸 所有的隊伍進來了，主要的工作不在工作面，戰場成了通

2、道和場地，協調成了核心問題 5、施工進度款支付 6、開業前攻堅 四、 三次計劃調整 1、酒店開業目標計劃調整-酒點開業時間的提前 2、大市政進場的計劃調整-場地因素導致大市政工程一再延后 3、 奧運影響的計劃調整-由于運輸條件的限制致使大量設備無法進場，混凝 土、土方程無法按計劃運行 理論篇：運作后的思考理論篇：運作后的思考-方位與視角方位與視角 當時間成為第一要素的時候，每一件具體事項都顯的如此重要。 觀念：從簡單的協調到科學的組織 方位與視角-綱舉目張 （計劃）計劃對應-各個環節計劃的協調對應，是保證流暢運行的基礎， 計劃的執行不是簡單的協調，是科學的組織和控制。 （環節）嚴把節點-節點是

3、保障項目目標的過程標尺，累積誤差，會使有效控制成為泡影。 （控制）不留后患-工作中的惰性，過程中的疏忽，問題的遺留， 如果缺少有效的控制將是至命的隱患。 （雨棚、電梯） （運作） 方位變換-自己的工作是整體的一個部分-不能掉以輕心。 擴大視角-把困難留給自己-那是咱的覺悟。 相互督促-前置、后續環節的成功，是為你排雷解難，來自各方的督促是在幫助我們工作。 為了項目的成功，別人胸前的紅花也是我們的榮耀。 組織：從直線的連接到立體的鏈結（見附圖五） 決策到執行-流暢自然 操作：從粗獷的沖鋒到精細的管理 分項設計的銜接 （各設計分項的協調是現場流暢運行的保障， 分項設計相關性是建立設計計劃的基礎，

4、分項設計互核是解決現場問題的核心） 根據相關性， 提出要點建立節點要求和審核制度 招投標的環節和過程是保證項目流暢的傳送帶， 工程管理就是執行力 遺留問題的跟蹤（建立備忘，專人負責）現場問題千變萬化，執行過程必然會產生隨機的遺留問題，遺留問題，必須進入計劃控制和監控。 效率：從僵硬的無為到積極的無萎 困難無處不有，要有舍我其誰的決心， 制度是把雙刃劍，積極面對困難，打足提前量，從無為到無萎 點析篇：點析篇： 幾個對項目進展有嚴重影響的事件 主體工程（裙房） 避免顧此失彼 西入口事件 決策要迅速，執行要堅決 加固、加固、又加固 建立功能技術審核及功能性用房的技術條件 地板的變更 控制要科學，信息

5、要通暢 坡道及室外附屬工程 遺留問題的跟蹤，要進入計劃管理 大市政的協調 擴大視野，把大市政的協調納入工程組織計劃的協調范疇，場地計劃是時間計劃必須考慮的因素，也必須納入計劃管理， 消防性能化與驗收 分項篇：分項篇： 開發開發： 石景山項目回石景山項目回顧顧 開發部 石景山萬達廣場克服重重困難如期開業是北京公司全體員工努力的結果，期間既有汶川地震的影響又有奧運召開對項目施工的限制。自 2007 年 5 月 28日集團摘的石景山項目土地后，開發部一直在高效運作：前期“五證”是爭分奪秒，市政配套的咨詢及正式方案的取得，工程前期場地的清理，項目建設過程中協調大市政進度，協調外圍為工程保駕護航。 1

6、前期“五證”的綜述 1.1“五證”意義 前期建設工程規劃許可證是方案得到政府主管機構認可的唯一證照，施工證是項目獲得開發貸款的前提，也是施工合法化的證明文件，所以前期工作的要求是越快越好，前期工作耽誤一天整個項目進度就會晚一天。開發部深知責任重大，力求最短時間通關。 1.2 工作背景 1.2.1 外部條件 行政許可法頒布實施后在北京執行得相當嚴格，所有相關政府部門的辦事流程均已網絡化（極類似我公司的 OA） ，按順序審批，一關未過，無法進入下一流程。這就使得我們過去慣常采用的“倒排流程、分進合擊”的高效辦法無法實施，而且當某個文件一從窗口遞進，整個報建流程的各個環節就受到北京市監察局的監控，流

7、程時限一旦超出合理范圍，就會受到監察局的質詢，其結果與單位、部門和經辦人的年終政績考核、提拔晉級和效益獎金掛鉤。報建流程長、環節多，工作難度相當巨大，一般較快的辦理完施工證時間需要 10 個月左右。 1.2.2 內部困難 期間趕上一位女員工休產假，一位員工剛從行政部調崗來到開發部、一位員工剛招聘上崗。人的因素嚴重制約了部門的正常運轉。在公司領導的大力支持下，克服重重困難，將工作順利開展。 1.3“五證”取得過程 1.3.1 國土證 2 工程前期的場地清理 2.1 園林 07 年 7 月協調區園林局伐移項目紅線內 400 余課樹木，為工程順利開挖爭取了時間。期間和園林局同志逐棵核對樹種、胸徑，工

8、作量巨大。 2.2 文物 地下文物的勘探、發掘，協調了區文物委員會、市文物局研究所等相關部門加快進度，在一個月之內解決了地下文物的問題。共發掘出 60 余座古墓。 2.3 燃氣 地下燃氣管線的切改，協調燃氣集團輸配公司、區管片分隊。在時間極為緊迫的條件下，在“十.一”期間協調相關部門加班最終該工作得以完成。 2.4 電纜 地下電纜的切改，協調區供電局電纜科、客服中心 2.5 電線桿 地上電線桿的移除，協調區供電局方案科、客服中心 哪一項工作滯后，都會對場地開挖產生影響。 3 大市政及配套工程 大市政的施工進度制約著工程主體進度,直接影響著能否順利開業.配套工程如水電氣熱等咨詢方案的獲得是設計前

9、期工作的前提,配套工程的進度也制約著工程整體進度. 3.1 道路及配套 3.1.1 石景山項目地理位置特殊，東西跨度 300 米，整個地勢西高東低，北高南低，西北地面 69.00，東南地面僅 64.00 不到，根據規劃院方案，項目按0.00 為 69.00 進行各項設計工作。由于0.00 較高，場地南側道路比整個廣場低 4 米左右，為消除此項高差，我部門多次與規委基礎設施二處溝通，在滿足大規劃管道路由的前提下， 盡量抬高道路標高， 后經與石開公司 （一級土地開發）多方數次的協調、溝通，于 2008 年 3 月 20 日，將東二路與銀河中街道路規劃永中由 65.47抬高至 66.62， 為整個場

10、地的景觀設計及實施提供了較好的基礎條件。 3.1.2 酒店地下一層至地下二層汽車坡道超出用地紅線 10 米左右，致使規劃銀河東二路地下雨水管道無法按規委批復實施， 經與石開公司多方協調及設計部的大力支持，場地局部雨水排入其他管網，保證了酒店坡道的順利施工不受干擾。 3.1.3 大市政涉及道路、雨污水、自來水、燃氣、電力、電信、熱力等多家施工單位。而大部分施工單位均是由石開公司直接管理，我方只能配合方的身份參與協調，既要逼緊石開公司每天催促施工單位的施工進度，又要盡可能提供較好的施工條件盡量滿足施工單位的要求以體現我方的積極姿態。一有問題，現場處理，既提高效率，也顯示了我方高度重視大市政的工作。

11、這種工作作風也感染了石開公司，要學習萬達精神。從側面也體現了我方工作的主動性與積極性。 3.1.4 因工期緊張，大市政與小市政、總包等多家施工單位存在場地協調的問題尤以銀河中街的矛盾最為突出。施工單位之間互相干擾，如各種運輸車輛及裝修材料經常堆放在大市政的施工作業面上嚴重影響大市政的工作進度。 由于施工單位眾多，一一協調效率極低。若照此進度，開業前大市政的管線與道路極有可能完成不了，將會對項目開業造成極大影響。經與市政工程所、總包多次溝通達成協議： 先將銀河中街西段封閉讓大市政全力搶工， 分時段局部讓總包通行，待西段道路鋪粗油后再將銀河中街東段封閉。 最終在 11 月 30 日銀河東一路及銀河

12、中街西段道路完工，在 12 月 18 日銀河東二路及銀河中街東段道路完工。保證了項目的順利開業。 3.1.5 東一路、東二路、銀河中街的道路開口及路燈等事宜，每一個實施過程，都需要與石開公司多方協調。其中東二路北側開口連接石景山路，開口處有綠化用變電箱一個，供電公司一個電纜井。我部專人負責協調石開公司、供電公司、區園林局等相關單位，現場開協調會，督促拆改進度。路燈是在協調石開公司、 施工單位沒有路燈管理處驗收的情況下為保證開業效果 12 月 18 日晚提前亮燈的。 3.2 供電 3.2.1 供電方案 因供電量在 26000 千瓦以上的項目都要求建設兩個地上開閉站， 而我項目最終報裝容量為 32

13、580 千瓦。 多建一個開閉站的費用光設備及施工費用就有大幾百萬，而且我方經與區政府、市供電公司、區供電公司多方溝通，終在 08 年 6 月5 日取得正式高壓供電方案，將開閉站的建設位置改為地下一層， ，地上補償面積也從 400 平方米減少到 265 平方米，節省了大筆資金。在方案申報過程中，因百貨、酒店等用電量調整，方案進行了多輪調整，影響了方案的審批進度，進而影響了相關設備如高低壓柜、變壓器的采購及運輸。再加上奧運的影響，原定 8月底配電室設備到貨，9 月 10 日以后才陸續到貨，以至延誤了發電時間。 3.2.2 協調外電源 外電源的建設方為石景山開發公司，施工方為供電局指定單位。外電源的

14、施工工期直接影響項目整個發電日期。期間，協調場地騰挪、管線拆改、施工費用到位問題，協調外電源驗收，督促采購電纜、敷設電纜等相關事宜。 3.2.3 開閉站 開閉站由石景山供電公司的三產銀光采購設備及安裝。 協調開閉站內防水處理、裝修、設備搬運，試驗，計量、調保護、上配網自動化設備、上啟動會等一系列工作，與 11 月 17 日開閉站發電。配電室于 11 月 28 日開始陸續發電。 3.2.4 配網自動化設備 由于北京市電力公司規定，配電室需上配網自動化設備達到“三遙”目的以保證用電安全，一個配電室加裝該設備需 15 萬元。經與石景山供電公司方案工程科、調度室、銀光工程安裝處多方協商，闡明我司項目施

15、工進度很快導致資金缺口較大，而且成本核算時沒有此項費用等種種理由。最終只上了三個配電室的“三遙”設備，為公司節省了大量資金。 3.3 熱力 3.3.1 確定市政供熱 土地補償協議及由石開提供的供熱咨詢方案中， 是由石景山區魯谷供熱廠提供熱源， 經與供熱廠溝通， 我方需要支取 100 元/平方米的入網費， 即 2800 萬元。此費用僅為外線投資，不包括熱力站投資。由于供熱廠熱源為燃煤鍋爐，環境評估影響很大，供熱時間僅為三個月，而我方建設的鉑爾曼酒店需要的二十四小時熱水，也不能很好的提供。經多方努力，在石景山多數地產項目不提供市政集中熱力的不利情況下，與熱力集團供熱發展部上層多次磋商，闡述萬達廣場

16、建成后給石景山區域帶來的深遠影響，終熱力集團同意石景山項目采用市政集中供熱，為公司節約了大量的資金。 3.3.2 方案及施工圖的時間 2007 年 9 月 11 日， 取得熱力集團的供熱申請批準表， 在項目的規證取得后，2 月 20 日向發展部遞交用熱明細表，3 月 10 日，發展部組織熱力設計院現場與其他設計單位交底，設計工作開始。由于柏誠機電顧問公司再三修改酒店生活熱水系統，并且酒店熱力站面積過小，經設計部與柏誠設計共同努力下，將冷凍站面積壓縮給熱力站使用，最終于 08 年 5 月 20 日取得熱力外線的正式施工圖紙，6 月 10 日取得酒店及商業熱力站圖紙。期間協調熱力集團將本應由我司負

17、責的熱力外線的一段暗挖工程交給石開公司實施，為公司節省了 300 多萬元施工費用。我方理由是這段暗挖工程是為石景山區別的待建項目做鋪墊，而萬達廣場建設完畢后將給石景山區在安置就業、稅收等方面做出極大的貢獻，而建設過程中我方資金壓力極大，暗挖工程交由石開公司實施是否更為妥當。我方包括施工單位共同商量計策運作熱力集團供熱發展部，終確認此段暗挖工程由石開公司實施。 3.3.3 施工過程 經與成本部確定施工單位后，及時督促施工方。在 7 月 20 日奧運關門前，由魯谷大街東向西過路， 由于魯谷大街為新修道路無特殊情況不允許掘路及斷路施工，經與區政府、區市政管委、區市政工程所、區交通隊等多部門協商得以順

18、利下管過路。其中協調樹木移伐，草坪拆起、燃氣拆改等事宜。紅線內熱力施工也在及時跟進，協調場地騰挪、管道沖洗打壓及相關驗收等。12 月 1 日在條件尚不具備的情況下進行了驗收工作。12 月 2 日晚請來了熱力集團基建辦、銷售二所、服務二所等相關部門同志進行供熱前的例行檢查及開門供熱。由于天氣寒冷怕凍裂水管未及早灌水，所以等到凌晨四點才結束工作。12 月 3 日正式供熱。 正式供熱后，12 月 6 日晚一次水工況出現異常，經調查了解，在本項目東100 米左右，熱力集團有一個回水加壓泵站群，當此泵站啟動時，我們的熱力站就會無供回水溫差，系統運行異常。12 月 8 日周一一大早，我部坐守發展部要求處理

19、此問題，發展部給設計院發文后，我部門隨發文到設計院上班，直至設計院提供需要增加的回水泵的型號參數后，又立刻聯系熱力集團合格供應商，咨詢滿足參數的現貨情況。最終，于 12 月 9 日早將增加的水泵運至現場，12 日將水泵控制柜運至現場，12 日晚，全部安裝及調試工作完成，強有力的保證了石景山萬達廣場開業時的正常供熱。 3.4 燃氣 石開提供的供氣咨詢協議中，由魯谷路引 DN200 中壓燃氣管道至我用地紅線內，設調壓箱一座，與其他地塊同時使用此調壓箱。石景山項目由于餐飲類較多，為利于銷售，在我部報裝燃氣咨詢方案中，將公寓 CDEF 均按提供燃氣進行規劃方案，與燃氣集團方案科多方溝通后，將石開實施范

20、圍內的 DN200 燃氣管道改為 DN300，并不與其他地塊共用調壓箱。 由于萬千北坡道施工時間較晚，在 11 月下旬才施工完成，影響燃氣管道的實施，在此期間，我部門多次與燃氣設計及施工單位協調，希望采取其他方式，改變管道路由，不受坡道干涉，但燃氣管道屬于危險氣體，任何不規范的施工均會對安全有影響，再加上燃氣集團輸配和銷售屬于不同的公司，分管界限不同。等坡道完工后，燃氣才進行局部碰頭部分的施工。 酒店要求提前 10 天試灶，在石開實施中壓 DN300 管線時，由于工期緊張，燃氣管道與現狀管線碰頭段附近，有總參部隊的軍用通信電纜與燃氣管線交叉，部隊要求施工單位白天八點半，有戰士值班時，方可進行人

21、工挖掘，不允許使用機械工具。在夜間施工步道時，施工單位破壞軍纜了軍纜的保護殼，以至停工兩天。由于此段甲方為石開，我部只能緊盯現場，緊逼進度，催促工期，在我們的大力協調下，施工單位、石開兩天后終于與部隊協調完畢，進行勾頭，掛表、接線，于 12 月 12 日正式驗收通氣。 3.5 自來水 石景山萬達廣場地理位置特殊，從自來水路由說，東面魯谷大街上是北京市自來水公司的現狀 DN400 管線，其他道路及管線都是和我們的工程同步實施，為石景山區自來水公司的水源。在臨水報裝時，使用了市自來水公司的水源，但正式報裝時，出現問題，自來水交費平臺上顯示：此地塊 2007 年 6 月前欠水費共計 200 萬元，繳

22、清費用，方可報裝正式方案。公司立即發文給石景山區土地儲備中心，請中心繳清我方未接手之前的此項費用，但中心解釋水費為拆遷前居民用水，他們不予解決，要求我們使用石景山區自來水公司的水源。隨后，我方向區自來水公司提出用水申請，受理后進行審圖施工等后續工作。因此地塊拖欠水費問題，市自來水稽查大隊多次到我現場要求我方盡快協調，否則停止我方使用施工臨水，這將給我方施工進度帶來極大影響。我部門在給區土地儲備中心遞交書面請示的的同時給市自來水稽查大隊遞交情況說明希望對方從大局出發， 先支持我方建設同時我方承諾積極斡旋此事，爭取有一個明確說法。通過艱辛努力，終確保我方施工用水正常使用。 2008 年 12 月

23、11 日，石景山自來水公司進行水表及管線驗收，基本合格，有一處水表與燃氣管道距離太近，施工單位連夜整改，于 12 日早八點正式驗收后通水。 3.6 雨污水 雨污水情況和自來水一樣，都是在市市政管理處報裝無果后，改向區市政管委報裝的。為了我方場地內排水通暢，在工程所的工程部修建魯谷大街地下管道時，經過多方協調，趕在奧運之前，于 7 月 13 日在現狀污水管上截出一個污水檢查井， 并不影響其道路的施工， 為保證其他市政通水排水創造了良好的條件。雨污水干線及支線于 11 月 10 日完工。 由于場地地勢特點，在與石開共同建設的同時，與設計部和石開委托的設計長期多方位溝通，協調，在設計時期將雨污水、自

24、來水、燃氣、電力、電信均碰好頭，標高、位置核對準確無誤，有任何變動第一時間溝通，解決。在如此緊張的工期中，沒有出現此類問題，也是前期工作做到位的結果。 4 施工期間外圍協調 4.1 奧運期間 在 08 年 6 月熱力外線施工期間， 協調魯谷大街熱力管線過綠化隔離帶及東側綠地范圍樹木移伐，為奧運前搶工創造了便捷條件。 4.2 搶工期間 酒店北側修建坡道前，協調園林局將我圍擋局部北擴 3 米，為坡道施工騰開了場地。在酒店及萬千百貨北側在做景觀前，協調園林局確認方案，移伐相關樹木，起走草坪、拆改噴淋管線，為景觀工作的順利開展保駕護航。 石景山項目工期緊張，進場施工的隊伍較多，較難管理。9 月初因渣土

25、覆蓋不到位，場地揚塵較多，現場環保措施不到位，市環保監察大隊要求我司停工整頓。停工意味著不能保證石景山項目的如期開業，我部門與區環保局、市環保局監察大隊充分溝通，曉之以禮，動之以情，在最短時間內協調復工，爭取了寶貴的時間。 5 經驗及建議： 5.2 項目核準時資金證明問題應引起高度重視， 提早準備好必須額度的資金證明。商業規模應符合北京市關于印發北京市流通業發展分類指導目錄（2006年）的通知的要求，如五環之內不得發展超過 5 萬平方米的商業建設項目。 5.3 在方案設計階段應提前盡可能把規委審批可能涉及到的敏感之處精心考慮，避免在審批階段對方案進行大的改動以至影響審批時間。 5.4 在前期工

26、作完成后，應盡早與后期規劃驗收、大產權辦理的相關部門接觸，提早將后續工作安排妥當，避免因前期方案的問題影響后續工作的開展。 5.5 市政方案報批工作應盡早開展，因涉及審批時間較長及可變因素較多。如石景山項目的供熱就是因石景山區魯谷供熱廠的入網費要價太高未達成一致轉而再向市熱力集團申報方案，影響了熱力方案的審批。 5.6 前期“五證”的取得時間很關鍵。若預售證能再早一點取得，項目盡早開盤， 一定能夠減少金融危機對項目銷售的影響。 開發人員一定要加強時間觀念，要有爭分奪秒的意識。 5.7 大市政的工作應納入工程統一管理范疇內，不應單列。應統籌考慮大市政及主體進度，避免出現類似石景山項目搶工期間互相

27、影響、互相制約的現象。 設計：設計：無聲的吶喊無聲的吶喊 -規劃設計部復盤規劃設計部復盤 一、 項目設計階段的管理項目設計階段的管理 1.1 設計背景及工作原則設計背景及工作原則 1.1.1設計背景 規劃設計部在參與整個項目建設過程中， 除了面對整個公司需共同克服的地震，奧運會等外部條件不順暢外，還要面對許多內部問題： 1、人員交替頻繁：在僅6人的團隊其間有2人由于能力問題離職，原部門經理外調無錫，新增員工一人，人員的更替帶來工作交接的困難。 2、經驗與年齡：整個部門年齡過于年輕，除主管副總外均無商業地產設計管理經驗，大家都在摸石頭過河。 3、專業的不全：設計部有3名建筑師，1名內裝工程師，1

28、名設備工程師，1名資料管理員，缺少結構和電氣專業。 根據整個項目的運作情況看，設計部應該配備電氣專業，因為設計周期的緊張帶來的圖紙不交圈造成影響最大的是電氣專業， 商家對接過程中修改量比較大的也是電氣專業。電氣專業的問題往往是在后期才顯現出來，而且產生的費用比較大。但是如果在整個項目前期建設過程中電氣專業能夠介入，會避免很多問題的發生。 在這么緊張的項目建設過程中，結構工程師的配備也很重要，如現場一些突發問題的處理，往往必須先決定方案，滿足現場進度要求，再進行核算，如果等著設計院一板一眼滿足規范的進行核算并出圖的話，那么工期將無法保證。 穩定的團隊， 合理的年齡組成， 專業齊全的人員配備是一個

29、項目成功的關鍵。 1.1.2工作原則 規劃設計部在整個項目運作過程中扮演著承上啟下的中場作用， 把上游部門的意見想法加工處理，傳達給執行部門，對上督促，對下監督。為了保證項目順利進行，我們必須遵守的工作原則： 1、很強的責任心及時地發現問題并解決問題。如有些設計問題，設計單位可能會一筆帶過，交代不清，但設計部必須處理此問題，否則到現場仍會暴露，可能帶來的影響是致命的。 2、服務意識設計部接觸部門，范圍較多，所以必須要有服務意識，對于自身的定位就是服務。 3、加強溝通與協調設計部涉及范圍很廣，要加強溝通與協調，保證信息對稱。 1.2 設計計劃的制定設計計劃的制定 設計計劃的制定非常關鍵，既要配合

30、成本招標，工程現場施工，還要考慮各單項設計之間的關聯性，次序性。下表為設計計劃招標計劃，工程機場計劃及實際完成時間對比表： 設計項目名稱 設計計劃 提供招標條件 工程 進場時間 設計實際 完成時間 施工圖設計 優化成果 幕 墻 08.01.15 08.02.28 08.1.15 08.03.11 08.02.28 旋轉門 08.01.15 08.02.28 08.03.20 08.06.15 08.02.28 主體廣告 08.01.15 08.02.28 08.05.10 08.08.01 08.02.28 泛光照明 08.03.05 08.03.20 08.03.30 08.05.15 08

31、.05.01 景觀及外環境 08.04.10 08.04.30 08.05.10 08.09.01 08.7.14 外環境配套設施 08.04.10 08.04.30 步行街鋼結構 08.02.15 08.02.25 08.02.28 08.03.25 08.7.20 步行街裝修 08.03.10 08.03.25 08.03.30 08.06.01 08.7.28 寫字樓 精裝修 電梯轎箱裝修 08.06.10 08.06.20 08.08.01 08.7.20 寫字樓精裝修 08.05.30 08.06.01 08.11.01 08.7.20 衛生潔具招標 08.03.20 08.03.3

32、0 08.05.18 08.7.20 車庫環氧地坪 08.05.30 08.06.05 08.07.15 08.7.20 分體空調 08.04.1 08.04.13 08.09.01 08.7.20 物業辦公裝修 08.03.30 08.04.30 08.03.30 08.05.15 08.04.30 萬千百貨精裝設計 08.04.15 08.04.30 08.04.15 08.06.01 08.07.29 家樂福精裝設計 08.04.15 08.04.30 08.04.15 08.06.01 08.07.19 標識 08.07.20 08.07.20 08.09.01 08.07.20 交通

33、導向標識牌 08.07.20 08.07.20 08.09.01 08.07.20 環境檢測 - 08.09.01 弱電總包樓控安防 08.03.30 08.03.30 08.05.15 08.03.30 外電源，變配電 08.04.30 08.04.30 08.06.28 08.04.30 手機信號覆蓋 08.03.15 08.03.05 08.07.01 08.03.15 熱力（外線及熱力站） 08.04.30 08.04.30 08.06.15 08.04.30 燃氣（外線及戶內） 08.04.30 08.04.30 08.06.20 08.04.30 小市政（自來水，雨污水） 08.0

34、4.30 08.04.30 08.08.01 08.04.30 大市政（道路，路燈） 08.04.30 08.04.30 08.08.01 08.04.30 主體設計 電梯招標 08.01.30 07.11.05 08.07.01 08.01.30 冷卻塔 08.01.30 08.5.1 08.01.30 機電總包招標 08.01.30 08.02.10 08.3.15 08.01.30 中水招標 08.01.30 08.02.13 08.3.15 08.01.30 消防招標 08.01.30 08.01.20 08.03.20 08.01.30 鍋爐招標 08.01.30 08.03.13

35、08.4.15 08.01.30 水泵招標 08.01.30 08.03.13 08.4.15 08.01.30 防火門(防火卷簾) 08.01.30 08.01.30 08.03.10 08.01.30 冷水機組 08.02.30 08.05.01 08.01.30 空調機組風機盤管 08.02.30 08.05.01 08.01.30 柴油發電機 08.02.30 08.05.15 08.01.30 性能化消防設計 08.3.20 08.5.30 從上表中可以看出： 1、為了保證項目的順利進行，我們將所有單項設計落實到人，并將出圖時間均定在上半年完成，這樣既保證工程現場對圖紙需求的從容性，

36、又能使設計部在下半年會有更充足的時間處理問題。 2、項目較緊，設計周期被非合理性的壓縮，為了保證圖紙質量，我們將招標過程的時間段利用起來，利用招標過程優化設計，在定標前完成最終的施工圖設計，并提供給中標單位作為簽訂合同和施工的依據，這樣無形中就為設計爭取到至少一個月的設計時間。從實際操作來看，雖然需要做好穿插控制，增加了工作量，但最終實際效果還不錯，設計周期相對趨于合理，圖紙質量明顯提高。 3、在實際操作過程中我們也按照計劃嚴格執行， 雖然大部分計劃得以實施，但還是由于各種原因使得部分計劃滯后，并直接導致問題的發生。 1）景觀設計按照計劃應在 08 年 4 月 30 日前完成，但最終完成時間為

37、 7 月14 日，雖然看似此時距離施工單位進場還有充足的時間，但實際上已經帶來了問題， 如景觀為了設計需要造成酒店東側車庫出入口處的標高要高于原主體設計單位設計的標高，而此時汽車坡道已經施工完畢，只能調整景觀設計，但是景觀設計的余量也不大，最后只能由景觀接出一部分坡道，效果完全不同。 2）酒店 logo 字設計確認的時間為 10 月 31 日，完全滿足開業前加工周期，但此時酒店的雨棚已施工完成， 所能提供的荷載能力有限， 需要對雨棚進行加固。 由此可見，制定好設計計劃，執行過程中還要有很強的執行力，這是保證項目設計成敗的關鍵。 二、 項目施工過程中的控制項目施工過程中的控制 2.1 邊界問題的

38、處理邊界問題的處理 每個部門，每個單項設計內部的處理是相對容易的，問題往往出現在邊緣部分，這部分不能引起注意或者是自認為對方已經解決而造成忽略，引發至現場上的無人處理，屬于那種危害工期較大的，隱蔽性卻很強的病毒。 2.1.1 部門間的邊界問題及經驗 在整個項目建設過程中，設計部需與十三個部門進行技術上的配合（具體見下圖） ，并且穿插貫穿項目始終。能否將各部門意見匯總，能否得以正確的轉達都將影響到項目的進度。在與各部門的配合過程中，還是出現了一些問題： 商管公司負責步行街的招商工作， 招商結果在原提供的業態分布圖的基礎上進行。雖然落鋪情況基本符合，但各家要求的條件卻與當初設計條件相差甚遠。4 月

39、 9 日開始接受商家條件修改設計，7 月 5 日提供商鋪房管條件一覽表 ，到開業前一個月仍有商家提出修改意見。據統計，總共接受商家修改意見約 46 條，為此出了大量的設計變更，僅通風空調一項的設計變更費用就達 30 萬元之多。雖然最終商業街滿鋪開業，在對接過程中我們認為有如下問題需要注意： 1）我們在整理設計變更時發現電專業的變更較多，總費用約 100 萬左右。分析原因是來自于商家對電量的變化， 即最終所要求電量與原提供的設計電量不符，造成電纜，配電箱，開關的浪費，并耽誤工期。建議：萬達開了這么多廣場，均由商管公司進行管理， 應能總結出不同類型店面對電量， 冷量， 新風量的需求。利用總結出來的

40、需求有理有據的與商家進行談判，便于商家接受我們的條件，達到設計條件與商家需求統一的目的，避免造成變更和浪費。 2）由于商家廚房擺放位置或業態改變，原在樓板上預留的廚房排油煙的板洞有些無法使用，須重新開洞。建議：在設計階段，考慮在店鋪最內側做活動蓋板，隨用隨開，靈活方便，節省工期。 3）經調查，由我們購買安裝的油煙過濾器和排油煙風機大多數乙方要進行更換，但如果由乙方進行安裝，則屋面效果很差，而且眾多乙方在安裝過程中，難免會對屋面的防水破壞。建議：油煙過濾器和排油煙風機由商家自行采購，我方統一安裝。 4）步行街中庭處預留了 6 個吊裝點，每個點的受力為 40 公斤，最終實際情況釣點的力滿足不了使用

41、要求。 建議： 方案階段就提供里的要求并寫進任務書中。 3、與銷售部的協調 作為銷售部的技術支持， 我們與購買者面對面交流， 了卻買房者的心里疑惑，為購買者出謀劃策。 為了保證銷售， 我們針對不同的人群設計出不同的裝修方案。目前已完成 30 多個個性化方案，個性化的設計與裝修爭取到了大批客戶，但工作量卻增加很多，原本一個標準的裝修方案就可以完成的任務，現在卻要做出多個方案。 在與客戶尤其是集團客戶交流中我們發現有如下問題需要在方案階段予以考慮： 1）需考慮員工食堂。大部分出售的寫字樓辦公人員不會到步行街就餐，所以食堂問題很關鍵，甚至成為買房者決策的關鍵。 2）需考慮風水問題。石景山 B 座目前

42、正在談整售，但其首層入口前高起的汽車庫坡道雨棚卻被認為遮擋風水，直接影響到其購買的決心。 3）樓面荷載問題。一家公司買房作為辦公使用，但會有部分為輔助房間，如庫房，檔案室等，對荷載要求較高。所以在設計時應考慮每層局部房間增加樓面荷載能力。 4、與成本部的協調 1）配合完成招標工作 設計部作為技術標評委，完成了招標階段所有技術方面的工作。面對大量的招標工作，我們建立統一的投標設計封樣制度，制定統一的技術標評分標準等使得技術標的操作更為清晰、程序化，即達到目的又節約時間。 2）成本控制 在方案設計階段，對設計單位提出限額設計，并嚴格按此把控。在施工圖完成階段，根據成本情況選定材料品牌進行設計封樣。

43、 5、與酒店公司的協調 我們僅負責酒店項目建設的土建部分， 最終酒店主體結構基本上是穿了一層鋼盔甲： 1）基礎由于雨篷增加懸挑的原因進行了加固處理，地板粘鋼并抬高。 2）由于提供洗衣機房荷載較大，地下一層進行加固。在原設計條件時一直未提供此部分荷載。 3）地下一層功能改變，增加衛生間導致地面墊層加厚，荷載不滿足要求，進行加固。 4）裙房部分功能進行調整，餐廳部分增加衛生間，整個地面墊高，同時用詩的平面也作了較大修改導致裙房加固。 5）標準層設備管井為進行預留，后開洞斷了鋼筋，層層管井部分進行加固。 6）頂層由于幕墻加高進行加固。 這一系列的加固絕大多數由于方案修改的原因造成的， 但裝修公司調整

44、方案時并不會考慮相關專業的修改。 建議增加土建工程師并對裝修方案進行嚴格的技術上的控制。 2.1.2 各專項設計間的邊界問題及經驗 雖然每個單項設計管理都存在很多經驗和教訓， 但由于針對的設計單位相對單一，并且設計管理人員也比較單一，所以此類問題的解決相對容易。真正難以解決，甚至在設計階段難以發現的是那種每個單項設計之間交接處的問題，這種問題設計單位不會考慮，設計管理人員也不會是同一個人，容易出現盲點，而且這種盲點在現場的暴露是急迫，致命的。針對此類問題，我們整理出各單項設計關聯關系的表格，在實際操作中予以應用。 各單項設計的關聯 建筑 結構 設備 電 其他 幕 墻 還需為泛光照明、樓梯廣告、

45、logo 預留條件；收口與景觀的配合；擦窗機的力臂；幕墻后封堵考慮內裝；幕墻懸挑處的樓板封堵 美觀 荷載復合 考慮傳熱系數 避雷 泛光 照明 根據幕墻調整相應方案 美觀 荷載復合 配電 樓體 廣告 幕墻需預留條件；要與商家確認； 美觀 荷載復合 配電 樓體 logo 要與商家確認； 美觀 荷載復合 基礎與屋面設備的關系 景觀 須配合幕墻做好下口的收口；車庫是否做雨篷考慮原設計的排水；內外裝交界處的處理；與小市政開口的協調；考慮土建風井標高，保證通風面積； 原室外標高， 美觀 景觀設施對地下頂板影響 設計標高須考慮室外管線，各種井蓋的處理 照明配電 裝修 幕墻后的收口；屋頂鋼結構的美化；扶梯，觀

46、光梯的處理；地面，柱面，頂棚等處的收口對外立面影響； 美觀，凈高，土建條件 荷載復合 天花綜合后的調整 符合配電 室內，外標識 室內，外標識的配電及點位應與裝修，景觀配合預留； 與商家，商管，酒店確認文字信息 點位須與流線統一 標識塔的荷載復合 吊掛高度考慮管線 配電 交通 設施 提供給標識，保證統一性 原停車方案 限行高度考慮管線 步行街采光頂 內裝的美觀處理，為遮陽簾安裝預留條件，為商管的吊裝廣告預留荷載 美觀 荷載復合 排煙，采光，通風，保溫 配電 遮陽簾 形式，顏色，安裝方式考慮美觀；軌道與采光頂龍骨結合 美觀 配電 屋頂 擦窗機 幕墻高度影響擦窗機的規格 荷載復合 與屋面設備擺放協調

47、 配電 表格的整理有一部分是根據經驗和別人的言傳身教， 有一部分是付出了很大的代價，甚至出現命懸一線的驚險。如： 幕墻部分，為了遮擋屋頂的電梯機房，幕墻修改并將頂部標高上調，看來相對簡單的修改卻導致 1）由于幕墻高于屋面很高，風荷載較大，需要加斜支撐，斜支撐需要土建為其預留基礎墩，對于以施工完成部分，要破防水重新施工，斜支撐還會影響到屋面出的設備擺放，重新調整設備基礎。 2）泛光照明范圍加高，燈具及配電作相應調整。 3）擦窗機的力臂不夠，重新調整擦窗機的型號。 4）幕墻的荷載和調整后擦窗機的荷載需要主體結構調整。當時經過核算，完全采用加固的方式也無法滿足要求， 只能增加頂層樓板配筋和粘鋼加固共

48、同進行的方案。但當時屋面的鋼筋已經綁完，還有兩天就到 7 月 20 日（從那天起奧運會的原因不能動混凝土） 。 5）粘鋼加固需要內裝進行處理。 由此可見這么復雜的綜合體，牽一發動全身，要慎重的調整方案，調整方案后要全面考慮各項設計的跟進，否則帶給現場的全是問題。 2.2 現場配合及設計問題的處理現場配合及設計問題的處理 圖紙完成，交給工程部不代表任務的結束，我們積極配合現場，針對問題及時處理。 2.1.1 自身圖紙內容表達有誤的處理 設計周期緊， 項目過于復雜難免會帶來設計問題， 面對這些問題我們不回避，有些重計量的，工程要求緊張的變更我們邊補手續，邊發現場。 2.1.2 相關部門導致的處理

49、1、由于工程的安排，西側汽車坡道延緩施工，導致步行街西側入口處的柱子無法施工，其上部的步行街懸挑也無法完成，商鋪無法進場裝修，幕墻無法施工等問題。經過再三比較和權衡，我們換了一種結構形式，采用懸挑的結構方式進行處理，最終既達到了使用功能又滿足了項目的進度， 2、 2.3 應對外界不利條件的方案應對外界不利條件的方案 項目建設周期緊，其間又遇上了很多外界不可抗力的影響，但大家的目標沒有變，為了達到這個目標犧牲了很多休息時間，想出來更多的方案，優化設計，滿足現場對工期的要求。 1、最后一個月是室外工程最為緊張的日子，景觀，大小市政交叉施工比較多。為了減小政情施工界面的壓力，我們將電的路由改為走室內

50、。但沒有預料到北側坡道會這么晚才會施工，否則也將會調整北側燃氣的路由。 2、將步行街地面材料由人造崗石改為瓷磚。萬達項目基本上全部采用的是人造崗石地面，但由于工期緊，崗石的施工難度比較大，所以在集團領導的決策下，材料進行了替換，這樣節約成本，節省工期并且質量有所保證，現場的效果也較為理想。 3、奧運會期間混凝土基本無法使用，鋼材也無法運進北京。此時，部分加固方案我們盡可能的采用碳纖維加固的方式。 三、 項目結束后的總結項目結束后的總結 3.1 各單項設計的總結各單項設計的總結 3.1.1 主體設計經驗教訓 1、根據現場工程進度安排盡量留給主體設計院前期更多的時間，以進行各種方案比較，從中找出最

51、優的作為施工圖設計的依據。如在地下二層東西 300米長的情況下，為了節省空間，加快施工進度，通過技術手段未設結構縫。 2、我們要加工，整理所得到的設計指令，然后再安排設計院實施，尤其是施工圖設計階段，此時的指令要明晰，綜合考慮各專業，避免出現拿施工圖改方案，造成專業見圖紙的不統一。 3、定期安排專業的現場協調會，設計人員現場解決問題，對于突發事件做到事不過夜，當天提出解決問題的方案。在最后搶工，交叉面多，矛盾多的階段實行設計人員駐場辦公。 4、為了應對商家的多變性，在步行街屋頂有規律的擺放了很多設備基礎，便于商家業態調整所帶來的設備的改變。 5、設計管理時要求設計院各專業必須集體辦公。石景山主

52、體設計院由于單位的原因，專業未能在一起辦公，而且距離較遠，出現在后期服務階段專業不交圈的問題。建議；在招標階段就對辦公方式進行限定。 6、由于管線綜合的調整，暖通及給排水專業發出很多變更。綜合對設備專業影響很大。 建議： 管線綜合應作為設計院施工圖的一部分， 與施工圖同時提交，避免出現變更。 7、石景山項目整體出圖時，原設計為風機盤管+新風系統，審圖后改為全空氣系統，二層和一層為吊頂式空調箱；新風系統作用半徑由 70 米縮小至 30-40米左右，此修改于 7 月 12 日出圖，影響步行街的整體裝修進度。建議：方案階段，提供給設計院的任務書要總結其他廣場教訓，多方論證 8、考慮各業態運行費用，萬

53、千、步行街、超市等出入頻繁的大門，設置水熱風幕。建議：采用較高溫水系統，不建議采用空調水，尤其是東北地區，并寫入設計任務書。 3.1.2 精裝修設計 1、設計方案應考慮現場施工情況，充分考慮搶工造成施工誤差的處理。 1）石景山萬達廣場步行街東西長 200 米左右，此種長度的商業街，長度方向土建施工誤差會很多，引發諸多問題，尤其是地磚無法保證沿長度方向對縫鋪裝。在施工時遇到此問題，我們臨時決定在中央區域利用圓弧巧妙的打破原有鋪裝序列， 將整個長度分為幾部分， 既與建筑整體取得了統一， 又解決了鋪裝問題。 2）中庭透空處的土建翻邊由于工期過緊，施工誤差比較大，為了保證裝修完成面的平整， 裝修只能調

54、整尺寸， 將欄桿下方踏步高度由原設計的 50mm 提高到 150 至 200mm 不等，寬度由 200mm 擴大至 350mm，浪費材料又很不美觀，還存在安全隱患。 實際使用中我們發現很多人把它當作了座凳或登踏， 很不安全。如果在主體設計時土建不做翻邊，由裝修單位完成，效果將有所保證。 2、設計委托須含設備專業 步行街的精裝修設計僅將綜合天花繪制完成，沒有進行二次機電設計，而此部分又不含入主體設計單位范疇， 二次機電設計的整體缺位導致了天花綜合的問題非常之多，尤其是面積較大的風口和吊頂造型的沖突。協調和挽救，解決了絕大部分的矛盾，但仍存在不少遺憾，相當痛心。 3、設計方案應考慮商家的可變性。

55、為了保證統一風格，步行街店招進行了統一方案設計和要求，但在實際操作階段， 商家對此異議很大， 要求將店招做通長處理即整個店鋪門臉上放軍為店招。但是由于原設計的店招僅在門扇上有，門上兩側則為玻璃隔斷，如果建店招改為通長，那么玻璃隔斷處的店招厚度僅為 100，實現的可能基本沒有。 3.1.3 景觀設計 1、由于景觀設計單位資質的局限性，無法完成相關的較為專業的圖紙，例如人防出入口的幕墻及廣告燈箱的施工圖紙等， 均是由幕墻單位及標識單位深化完成。建議：此部分設計工作在以后的工作中，希望能直接分給專業性設計公司完成，以免設計圖紙不明確。 2、景觀設計還有一個較大的問題是必須在所提供的地形圖上進行設計，

56、石景山項目景觀設計在原土建設計院總圖的基礎上進行設計， 原總圖又未對周邊條件反應清楚，導致現場實地放線才發現，東邊綠地外邊線向東而擴出 10 米，綠化已設計到現狀馬路，差點釀成嚴重的后果。建議：景觀圖紙要在地形圖的基礎上進行繪制，同時要繪制等高線，不要拿標高來表示。 3、景觀最后仍然有部分為能夠得以實施， 此部分涉及到不僅僅是技術問題，還有市政問題，因為景觀設計將本不屬于我們的城市綠地納入了設計范圍，此部分城市綠地， 而且是長安街邊的城市綠地， 按照我們意愿實施的可能基本不存在。此部分不能夠實施導致景觀的完整性的缺失，整個設計理念的無法表達。建議：在方案階段就應考慮現場實施的問題，作兩手準備。

57、 3.1.4 幕墻設計 1、幕墻層間封堵在石景山項目中所出現的問題是最多的，幕墻的層間封堵在圖紙范圍中應明確并有強制性要求， 但層間封堵的施工做法未分類根據實際情況進行描述，例如幕墻與結構范圍在 200mm 之內的層間封堵可以為常用的標準做法滿足功能性要求即可，但間隙范圍超過 400mm 之上的就應考慮上人及安全性的功能需求，這樣也可以增加戶內使用面積又滿足了功能性。建議：幕墻設計在考慮外立面設計的同時，考慮室內安全，實用的功能。 2、幕墻后側的封堵未在圖紙中明確，導致現場內裝部分對此項落項。建議：應在前期設計范圍因對幕墻后側的面層封堵進行明確要求， 以免造成交叉施工及漏項。同時根據幕墻構成形

58、式的不同，封堵也需調整，包括鍍膜玻璃、鋁塑板、廣告位后側的封堵應有不同方案，以達到功能性及整體美觀效果。 3、首層部份幕墻采用透明玻璃，其后為結構墻體，很難處理外觀效果。建議：應在前期設計時將此處玻璃進行櫥窗設計，即滿足了功能性要求，活躍商業氣氛，又增加了商業廣告收入。 3.1.5 泛光照明設計 1、泛光照明燈具走線也需在幕墻設計中進行綜合考慮，因為所有燈具的走線也必須根據幕墻構成進行布置且必須為暗裝，例如石景山項目項目立面 LED燈帶原設計是在鋁合金條外進行安裝及固定， 但因前期僅考慮燈具固定方式卻沒考慮走線的方式導致現場無法實施。 2、燈具檢修問題，因燈具均有壽命周期，在幕墻及燈具設計中均

59、因提前考慮檢修及更換問題，例如部份立面鋁塑板處的燈具，將來維修就必須把鋁塑板全拆下來才能更換燈具，這樣對于檢修工作相當麻煩，應充分考慮，避免將來商管維護及燈具更換的工作難度。 3.1.6 大小市政部分 小市政圖紙及綜合于 08.4.30 日設計院提供，為避免以后的管線打架，在提供工程、成本參考圖紙的同時，專業工程師進行了一輪又一輪的協調，與專項設計協調、與景觀協調（井蓋、化糞池、調壓箱等） 、與大市政協調等等，在進行小市政單位招標時，將碰頭過后的圖紙提供給招標單位及其他部門，為后續的施工作好了充分的準備。 這也是石景山項目的外線條件得以急而不亂的進行的強有力的保證。 此次的管線綜合設計僅為路由

60、設計，明顯深度不夠，給我們帶來了很大的工作量。建議以后委托設計院時，將管線綜合設計出圖深度明示，要求有縱斷、節點等詳圖。 3.1.7 熱力部分 08.5.20 提交圖紙，圖紙中結構部分的吊點荷載需要與中建北京院核實，核實后發現，中建北京院設備用房的頂板荷載與普通樓板相同，為此，經過多輪方案比較，酒店站采用頂板打迭合層，頂板下梁、板、柱做碳纖維加固處理；商業站采用設鋼梁、鋼柱方案。此兩項變更費用約 60 萬元。 建議以后限額設計時，設備用房（熱力站、冷凍站、鍋爐房等）的頂板荷載多考慮些管道重量，減少變更。 3.2 設計變更的整理設計變更的整理 我們對設計變更內容分了 5 類： A-設計錯誤； B

61、-商務對接； C-邊界條件變化；D-專項設計相互協調；E-優化設計。根據這 5 類內容了整理了設計變更，具體見下表 石景山萬達廣場項目設計變更統計總表石景山萬達廣場項目設計變更統計總表 單項設計單項設計 A B C D E 合計合計 建筑建筑 2 2 1414 1313 9 9 7 7 4545 結構結構 1 1 6 6 1515 2626 4 4 5252 給排水給排水 1 1 4 4 6 6 1212 4 4 2727 暖通暖通 2 9 1 11 3 26 強電強電 1 1 1111 9 9 9 9 5 5 3535 弱電弱電 1 1 1 1 景觀景觀 3 3 6 6 9 9 1010 2

62、828 步行街精裝修步行街精裝修- -裝飾裝飾 2 2 9 9 2 2 4 4 3 3 2020 步行街精裝修步行街精裝修- -電電 6 6 2 2 8 8 萬千精裝修萬千精裝修 1 1 7 7 1111 1111 3030 萬千精裝修萬千精裝修- -電電 5 5 1 1 6 6 熱力熱力 2 2 1717 1 1 2020 標識標識 3 3 2 2 5 5 加固加固 5 5 1212 3 3 2020 幕墻幕墻 5 5 5 5 1919 1313 1212 5454 泛光泛光 5 5 5 5 2 2 1212 發光字發光字 2 2 3 3 5 5 合計合計 1717 8585 113113

63、116116 6363 394394 根據設計變更統計的情況，我們能夠分析出哪些是影響設計較大的環節，在操作過程中予以重視。 四、 小結小結 規劃設計部就像是足球比賽的中場隊員，無聲的為前鋒傳球，為守門員阻擋著進攻，雖然精彩進球和撲救的光環不會掛在我們頭上，但我們為項目最終按時開業而自豪，我們在一起無聲的吶喊！ ！ 工程 一一. .工程技術管理工程技術管理 1.1.結構施工結構施工; ; 1.1 土石方工程應做到一次性開挖，包括坡道、地下出地面出入口、風井等構筑物的基坑，后期再進行土石方開挖則嚴重制約工程進度。 案例如下： 石景山萬達廣場有四個直接進入地下停車場的坡道， 其中有兩個坡道進入地下

64、二層，開挖土石方量兩萬多立方米，并存在支護設計及施工問題，在 07 年 9、10 月份進行土石方開挖時因圖紙未到未能同時開挖，只進行主體結構基坑土石方施工，但在地上主體結構施工，工期十分倉促。尤其是北汽車坡道及出入口成為整個工程收尾工程，在寒冬中日夜趕工，后續回填市政及景觀工程已無任何回旋余地。 針對以上問題，建設土石方施工涉及的工作范圍一定一氣合成。工程設計有所保守或浪費也應在地下工程實施時完成，否則欲速則不達，且成本更高。 1.2 主體結構施工中的三大重大經驗教訓給所有施工管理人員留下深刻印象，教訓中設計施工工序，勞動力穩定等方面，具體案例如下： 1.2.1 石景山萬達廣場室外景觀及市政道

65、路回填土石方量達 8 萬立方米，這樣回填量的工程量是十分罕見的，成為是工程中重點工程，如果0.000 結構體完成后立即進行回填施工，即保障后續市政配套工程的順利開展，又回避了后期需協調大量相關單位的繁雜工作，只要協調一個總包單位就可以了，但該項目錯過了機會，未下決心實施，導致后期問題十分突出和棘手，現場交通一度處于混亂狀態，對工期產生影響至少在 15 天以上。 1.2.2 中鐵建設總承包單位所分包的回家勞務隊伍的農民工主要來自四川地區，5.12 四川汶川大地震，四川籍農民工返鄉使工地現場勞動力劇減 50%以上，在近1 個多月時間里總包勞務隊伍一直處于不穩定狀態，雖然采取更換隊伍等多種應急措施但

66、工期影響超過半個月。 1.2.3 中鐵集團主體結構因合同無裙房主體結構付款節點，集中力量趕工在六月初已完成十層以上塔樓結構而商業裙房連地上一層不足完成的怪異現象， 導致商業裙房后續機電設備安裝及裝修工程嚴重滯后，工期壓力非常大。大量工序集中在一個短時間內穿插，商業裙房機電設備安裝工程在 8 月底開始展開施工，在短短三個多月時間完成機電設備安裝和裝修工程施工和管理難度非常大。 以上案例說明對總包施工組織設計的審核論證工作十分重要， 一定要形成專家論證制度。同時在總包招標時應要求總包的勞務隊伍省籍來自三個以上不同地區，以保證勞務隊伍的穩定性。 1.3 結構施工塔吊布置方案非常重要 結構施工前對塔吊

67、的布置方案一定要經過論證， 石景山萬達廣場在主體搶工時由于塔吊布置不足，致使裙房與塔樓不能同時施工，且拆除塔吊非常困難，嚴重影響后期裝修。 1.4 屋面防水工程由于同幕墻面層鋼結構以及機電屋面設備工程穿插施工，因此非常容易出現質量隱患，因美觀造型需要屋面上鋼結構高達 7 米，并作為幕墻的骨架結構在結構板上生根，時逢雨季屋面防水刻不容緩，因此屋面防水工程成為上上下下極為關注的子項工程，施工過程中困難重重，計劃節點在不斷修正。 針對這個問題建議如下：1、采用鋼砼結構在主體結構同時完成幕墻圍護的屋面骨架結構；2、各類設備基礎必須在施工圖中明確，盡量避免采用型鋼托架； 3、臨時排水系統必不可少，需認真

68、設計和實施； 4、如時間允許，屋面工序避免同時施工。 2.2.電氣安裝電氣安裝 2.1 設計問題： 2.1.1 設備功率要提前確定，電氣專業仔細核對電氣圖紙設計功率和招標設備實際功率。石景山萬達廣場出現了很多電氣圖紙設計功率與實際設備功率不一致、電氣圖紙設備數量與實際安裝設備數量不一致，造成電纜、配電箱遲遲不能下單訂貨； 2.1.2 精裝修設計要提前介入，電氣專業仔細核對電氣圖紙設計預留功率和精裝實際需要功率。石景山萬千百貨和家樂福區域的精裝修出圖太晚，出圖后發現原設計預留功率和精裝修要求功率偏差較大，也造成電纜、配電箱遲遲不能訂貨； 2.2 廠家選擇： 萬達項目電纜用量都很大， 而且工期很緊

69、， 一定要選擇實力比較強 （生產能力、技術服務能力、資金支持能力）的電纜廠家和配電箱生產廠家，否則搶工期間由于工廠加工生產能力不夠導致電纜、配電箱無法按時到貨，尤其是配電箱，加工生產周期在 3040 天，更需要選擇實力較強的單位。 2.3 施工安裝： 配電箱、電纜盡量一次安裝到位避免借用，尤其是萬達商業，配電箱、電纜臨時安裝或者是配電箱回路借用，開業后再整改，難度非常大。 2.4 備品備件： 配電箱招標要求廠家提供備品備件，石景山萬達廣場搶工期間損壞、缺失了一部分銅排、微斷、接觸器、按鈕、指示燈、門鎖手柄，要求廠家供貨，最后廠家要批價簽字內部審核 20 天后才送貨，好多微斷、接觸器由于廠家沒貨

70、最后只能零星采購，嚴重影響設備調試。 2.5 電梯安裝方面： 電梯設備安裝工程是一個涉及多方面工種工序的系統工程， 任何一個環節都會影響電梯安裝工期甚至項目總工程工期，石景山萬達廣場電梯安裝滯后，商業步行街垂直梯在 12 月 18 日開業前 2 天安裝調試完成， 各主力店垂直梯調試完成時間也接近 12 月 20 日，沒有時間進行磨合，造成電梯故障率偏高，賣場自動扶梯安裝時間較晚，嚴重影響賣場精裝修安排，雖然后期精裝修搶回時間，但也給整個工程施工安排造成嚴重的影響，歸結原因有如下幾點： 2.5.1 日立電梯北京公司石景山萬達廣場項目部配備力量較弱，管理跟不上，項目經理素質較低，各方面反應日立電梯

71、公司施工管理較差，安裝隊伍人數明顯不足。 2.5.2 土建工程由于設計施工圖為虛擬尺寸，電梯招標后修改量極大。 2.5.3 電梯井道中存在諸多設計不合理現象， 如井道墻體非砼澆注而需后期砌筑， 需增加鋼梁處理給安裝進度帶來很大的影響， 個別地方有影響安裝的梁柱等構件。 2.5.4 垂直電梯：垂直電梯井道存在兩個方面的問題，一方面電梯井道尺寸偏大，電梯導軌不能按照圖紙安裝，采用電梯井道內加裝鋼梁的辦法解決，給電梯安裝增加難度， 對施工進度也造成相應的影響， 另一方面電梯的井道尺寸偏小，采用剔鑿及局部加固的方法解決，給電梯的安裝進度造成的影響最大； 25.5 自動扶梯：自動扶梯井道也存在兩個方面的

72、問題，一方面自動扶梯井道的投影尺寸偏大， 自動扶梯不能正常搭接在梁上， 采用在電梯梁外側加裝鋼梁及加固的辦法解決，給電梯安裝增加難度，對施工進度也造成相應的影響，另一方面自動扶梯的井道尺寸偏小， 給自動扶梯帶來的影響是不能正常安裝及安裝高度不能保證， 采用剔鑿及局部加固的方法解決， 給電梯的安裝進度造成的影響最大，遇到預應力混凝土梁只能設備返場改造，給施工進度帶來嚴重的影響； 2.5.6 工程合同中未明確井道內腳手架搭設責任方，為此長時間扯皮協調。 2.5.7 電梯隊伍進場后，未能及時完成勘測工作，走到哪干到哪，問題總是層出不窮，應形成有效的管控措施和手段。 2.5.8 由于土建施工誤差較大，

73、 幾乎所有扶梯平臺均高于裝飾鋪貼面 1 公分以上，有的甚至達到 7 公分，廠家未能提出有效措施而要求通過裝飾工程解決，此類問題安裝前就應發現而不是安裝就位后逼迫業主， 此問題通過強制電梯公司重新吊裝后解決。 2.5.9 井道及基坑內土建完善和清理工作十分重要， 應有專門的雜工清理隊伍負責。 2.5.10 設計施工圖中一定要考慮電梯井基坑的防水做法及排水設備，尤其是回填墊層的地方，后期補做的難度較大。 2.5.11 由于工期緊，施工現場運輸通道不能保證，有時是今天看好了運輸通道明天就被阻斷，造成設備到場后不能及時的運輸到卸貨場地，嚴重影響設備安裝和施工現場內的道路暢通，經過專業工程師與施工單位多

74、次溝通，采用現場“中轉車”的辦法解決了該問題，即電梯設備運輸大型貨車車在工地門口經過小型貨車的倒運，鏟車清理道路等辦法，把貨物運輸至指定卸貨地點，在以后的工程中應多考慮貨物運輸應急預案，以免造成設備不能及時到位影響施工進度； 在以后的工程中，在控制土建施工質量及精度的同時，還應仔細的分析土建圖紙與電梯安裝圖紙，比對出可能出現問題的地方，在電梯安裝前及時解決該類問題，以免給后期的施工帶來嚴重的影響； 2.6 配電室設備安裝： 2.6.1 石景山萬達廣場有高基配電室 8 座，變、配電設備上百臺，施工周期短，借鑒了電梯設備運輸過程中出現的問題， 在設備到場前一天制訂了 2 條以上的運輸路線同時考慮了

75、設備倒運的預案，保證了變、配電設備及時準確的就位，給配電室設備的安裝減少了大量的時間； 2.6.2 由于配電室位于地下二層，施工過程中存在漏水問題，給配電室的安裝及成品保護帶來了極大的困難，雖采取了一定的保護辦法，但還是帶來了一定的經濟損失，在以后的工程中配電室上方不論什么區域都應當做防水，同時在施工的工程中明確相關施工單位在配電室頂板區域不能做剔鑿開孔等破壞防水的工作，以免給變、配電設備造成損壞； 3.3.給排水空調安裝給排水空調安裝 3.1 下接風管為軟管時的風口固定方式 由于萬達廣場商業部分，后期裝修進場后對層高的的要求較高，要盡量將頂內的空間壓縮，有時要用到軟管，如果由精裝修單位在開口

76、后直接做木框，機電單位可以直接將風口固定于木框上，省去了機電安裝單位固定風口的難度，也能夠保證風口位置的準確性與美觀。 3.2 管井內應設置地漏 管井內應設置地漏，并做好防水處理。這樣在施工階段時既可以方便施工單位取水，節省臨水供水管供應安裝時間和費用，也可以避免一旦出現漏水現象流入電梯豎井，將電梯或已完工程泡壞。 3.3 熱風幕的選型 由于北京冬季氣溫低風沙大，采用電熱風幕風量小熱量低，不能完全滿足功能要求，門口處存在風量較大氣溫較低的現象，且后期運行費用較高。水熱風幕雖然初投資較大，但是在運行費用和效果上都有比較好的效果。 3.4 管網綜合的全局考慮 為保證吊頂高度，機電部分要最大程度的壓

77、縮空間，管網綜合工作就顯得至關重要，應在各施工單位進場施工前出圖，充分考慮施工空間（如橋架內放電纜時上方所需的施工空間） ，如果區域內有需要廠家深化的地方（如虹吸雨排、雨棚排水等） ，則必需按照廠家深化圖紙進行排布，以免影響使用功能。 3.5 貨物到場及運輸問題 設備到貨應由廠家負責運至甲方指定正負零區域，避免由于各種問題導致無法卸貨時廠家與機電安裝單位扯皮。由于商業部分空調機組體積較大，來貨時應分段供貨，否則現場的運輸通道很難滿足運輸要求，并應在招標時讓投標單位上報拆散件的價格，如果遇到即使分段也無法運輸的情況可以拆成散件運輸。 3.6 污水坑蓋板選用 為了便于后期的維修，最好選用金屬蓋板，

78、混凝土蓋板沉，且由于地處潮濕環境混凝土蓋板上的金屬環易腐蝕脫落。 3.7 燃氣帶氣接線 由于北京市燃氣驗收規范新規定，如果末端支管未接至灶具時，其入戶管必需與主干管斷開，不同于以往可以通氣至燃氣表間的規定。這對于個別后開業的租戶來講在接管時增加了帶氣接線這項工作。 如果由在建筑范圍內的主干管接線，相比起由室外埋地管來講，可以省去輸配驗收通氣這一環節，可以節省至少10 天的時間、輸配接線的費用。避免了帶氣接線時接氣點周圍 20 米范圍內的警戒封路的措施，不至于影響商業部分的正常營業。避免了接線前后對已鋪設石材路面的破壞。 3.8 空調機房的設置位置 空調機房的設置位置除了應設置在“邊角”位置外，

79、更應該盡量不設置于配電室、中控室、開閉站等上方，避免泄水、跑水將此類重要的帶電設備浸泡，造成損失。如迫于無奈必須要設在配電室、中控室、開閉站等區域上方的，要做地面排水管引出，使得此類區域內無管道，避免影響驗收及日后使用。 3.9 消防高位水箱的設置位置 整個廣場消防高位水箱設置在酒店，對商管公司的消防管理帶來不便。 4.4.市政施工市政施工 大市政道路配套工程為新建規劃路，工程量巨大，嚴重制約施工，道路運輸等諸方面條件，該工程由政府有關部門組織實施，由于奧運影響在 9 月 20 日后才實施，再加上小市政配套工程，主體砌筑及各主力店小業主進場同時施工，因此現場長達近兩個月時間處于交通混亂工作面擁

80、擠狀態，我方多名高管人員日夜協調，耗費大量精力。 針對這個問題建議如下：1、大市政道路配套的回填及隱蔽管線工程應與主體結構工程同時進行，只有總包一家協調，容易實施，且節省后續工程時間；2、各類管井管線應專題優化論證；3、提前做好施工現場交通路線的規劃設計，與區政府有關部門充分溝通，保證交通出入口的暢通。 5.5.業態裝修配合業態裝修配合 5.1 嚴格按照業態交付條件指導工作，盡量做到及早進場，以便有充足的時間解決現場預料不到的問題。 5.2 與酒店裝修的配合應是項目的重點，酒店建設公司排出很強的實力來管理工程，項目公司應全力支持，但從石景山的配合中，存在以下問題： a.主體結構封頂后總承包的屋

81、面等封閉工程落后，跟不上精裝修的進度； b.外圍幕墻工程進場較晚，導致后期配合裝修困難； c.總包裝修與酒店裝修交差進行，存在諸多盲區，隨時需要協調解決； d.介于以上問題，建議酒店工程在主體結構封頂后，所有內裝修工程及成本劃歸酒店統一管理，外裝修工程也可以由酒店公司接管，避免管理不協調。 二、與商管公司的交接二、與商管公司的交接 采取先行接管再驗收的程序，要求商管技術人員提前熟悉設備，現場狀況，為開業設備正常運行作好充分的準備工作 三、幾點遺憾與建議：三、幾點遺憾與建議： 1.消防驗收反思 1.1 選擇一個經歷萬達廣場施工的消防施工隊伍是十分重要的，該工程的消防水電工程施工單位的思想準備不足

82、，缺乏創造奇跡的信心和措施，項目管理人員素質需進一步提高。 1.2 消防水箱、水泵、中控室設備、室內消防栓等消防設備進場較晚，使消防水系統運行調試時間太晚，未有開業前一個月系統注水調試的計劃。 1.3 由于總包強電施工力量不足，卷簾排煙風機等正試送電拖延時間較長，雖已用臨時電進行單機調試，但聯動調試未能在驗收前按計劃全部完成。 1.4 消防施工單位勞動力不足，后期未能形成日夜趕工 24 小時作業的局面，同時項目公司缺乏強制趕工手段。 1.5 進行消防聯動調試階段后，未形成有效、有力的組織協調機制，各自為戰，管控和追蹤的力度不夠，在消防驗收主戰單位協調能力較弱的情況下，工程未能體現出相應的預見性

83、、計劃性。 針對以上消防工程的漏洞，建議采用以下控制手段： 1.5.1 優先選擇萬達廣場搶工經驗的長期配合消防的施工單位。 1.5.2 工程部內部設制消防工程專員一至兩名。 1.5.3 施工單位投標時應編制趕工施工組織設計方案和聯動調試難點工作的應急預案，審核同意后作為合同組成部分。 2.未充分發揮總包及監理的作用 由于工期緊張， 我方投入大量人力， 甚至集團領導每周開會， 造成總包監理推后，在施工過程中，總包和監理的作用未充分發揮，今后在新的工程中如何更好發揮二者的作用值得研究。 3.招標階段的設計圖紙應全部包含施工全部范圍， 往往施工范圍和圖紙范圍沒有對應。 4.招標時的施工單位的選擇無論

84、工程量大小，都必須選擇實力大的，否則影響施工進度。 5.招標時的材料品牌要求應盡量選擇常用的和產地較近的同類品牌。 6.施工圖紙的設計必須滿足施工所需，包含各種節點和易于操作性要求。 施工圖紙的審核很關鍵，由于施工工期太緊張，幾乎沒有審圖時間，導致施工圖紙出現很多與現場不符的問題，延誤工期很多。 7.由于施工工期太短，導致施工工序安排反序，造成了施工交差混亂，質量和工期受到極大的影響。 8.施工隊伍較多，人員管理比較混亂，工作面全面展開，施工人員的人數和效率管理不到位。 9.針對結構工程總承包單位的大型機械管理是工程施工的關鍵， 方案階段的審核非常重要，介于萬達廣場的工期都非常的緊張，因此大型機械的選擇要充分考慮搶工的要求，例如塔吊地泵等，石景山工程在塔吊的數量和布置上考慮搶工因素不足，數量明顯缺少，布置方式不利于后期的使用和拆除，對整體進度造成了很客觀的阻礙。 10.裝修施工大部分是我們自己的指定單位，管理尤其要細致和周到，并要顧全大局；為開業所有單位蜂擁而至，全部撲到工作面，交差施工處處可見，管理容易混亂，為保開業整體布置工序，管理關鍵線路顯得尤為重要，石景山工程在此方面沒有重點突出。 11.手機信號覆蓋隊伍較弱，造成至今信號不能完全覆蓋。