1、房地產基礎知識100問 一、什么叫房地產？房地產：是指房屋財產和土地財產的總和，指土地上的建筑物和附著物。 二、什么是房產？房產是指在土地上面以房屋的實物形態體現的財產，它在法律上有明確的權屬關系。三、 什么是房地產業？ 房地產業包括土地的開發，房屋的建設、維修和管理，土地使用權的有償出讓、轉讓，房屋所有權的買賣、租賃，房地產的抵押貸款，以及由此形成的房地產市場。房地產業涉及房地產生產、流通、消費、管理的全過程，它是商品經濟發展到一定階段的產物。屬于第三產業范疇。四、什么是房地產交易？房地產交易是指房地產作為商品而進行的各種交易活動，包括土地使用權的出讓、轉讓、出租抵押和各種所有制房屋連同相關

2、土地使用權的買賣、租賃、典當、互換、拍賣，以及其他在房地產流通過程中的各種經營活動。根據國家法規規定，一切房地產交易活動都必須進入房地產市場，納入政府管理，通過房地產交易管理機構辦理房地產交易手續。房地產交易的構成要素有三個方面：一是交易的主體，即從事房地產交易的組織或個人，他們在交易活動中構成買賣的雙方或供求雙方；二是交易的客體，即用于交易的對象，它包括土地和房屋，有關房地產知識、情報信息、有價證券也屬房地產交易的市場的客體；三是交易的媒體，即房地產交易活動中介機構，具體可分為交易媒體（如經紀人、信托公司、交易所等）、融資媒體（如各種房地產投資提供貸款的金融機構）。由于房地產本身具有不可移動

3、性、地區性和個別性的特點，形成了房地產交易與一般商品交易的不同特點，如一般商品交易可以集中一個固定場所供人們選擇，而房地產交易則必須對每宗房地產進行實地調查。因而房地產市場是一個沒有柜臺的市場。同時，房地產交易在很多情況下并不能“一手交錢，一手交貸”，土地使用權和房屋所有權的轉換往往不能在瞬間完成，由此可以概括房地產交易具有以下特點：（1） 行交易的房地產是房產和地產的無形權利的轉移，是房產和地產的有機統一。（2） 地產交易投資金額大，費用昂貴，可采取分期付款方式。房地產交易活動可以一次完成，也可以分期陸續完成。（3） 地產交易區域性強，不同地域的房地產價格有很大差異。（4） 房地產交易是有條

4、件的，必須受國家法律法規的制約，交易雙方必須簽訂交易合同， 經房地產交易管理部門登記、審核并進行產權變更登記。（5） 房地產的增值保值作用，決定了房地產交易還具有消費與投資的雙重性質。五、什么是房地產市場？房地產市場：是由房地產一級市場（俗稱土地市場）、房地產二級市場（俗稱樓盤開發）、房地產三級市場（俗稱散盤交易）組成。以上三個級別的市場稱為房地產市場。一級市場：即土地市場，是由國土部門掌握，通過協議，招標或拍賣的方式，將土地使用權轉讓給具有開發資格的房地產開發商。二級市場：即是房地產開發商在獲得土地使用權后，在土地上興建物業，然后通過銷售，將該物業銷售給廣大的小業主。三級市場：即是小業主在開

5、發商處購買物業后，擁有該物業的所有權（以房地產證為依據），然后將該物業的所有權轉讓給受讓方。單從房產性質來區分房地產可分為以下幾大類：A、商品房 B、非商品房 C、集資房 D、福利房 E、私房從房地產用途來區分可以分為以下幾點：寫字樓：1、標準寫字樓 2、商住寫字樓住宅：1、高層住宅（小高層）2、多層住宅商鋪：1、臨街地鋪 2、裙樓商鋪六、什么是房地產市場的主體？完整的房地產市場由房地產市場的主本和客體構成。房地產市場的主體是指參與房地產交易的當事人。由于房地產市場的復雜性，使房地產市場的當事人即房地產市場主體也是多層次、多方而的，它包拓了供給主體、需求主體、經營主體和直接或間接參與房地產交易

6、活動，在某種意義上說也是房地產市場主體的中介機構（經紀人）。1、 房地產供給主體：指向房地產市場提供交易對象的單位或個人，即房地產交易中的房地產讓渡過方（賣方）。2、 房地產需求主體：指房地產交易中的受讓方（買方），即通過房地產交易取得房地產所有權或使用權的單位和個人。3、 房地產經營主體：指在房地產市場中直接從事房地產商品化經營的經濟組織，如各類房地產開發企業。他們的業務活動主要體現在經營方面，不是房地產的最終使用者和最初供給者。4、 房地產交易中介機構（經紀人）：在房地產交易市場上，大量的房地產交易往往是通過專門從事房地產交易的中介機構（經紀人）來完成的，中介機構（經紀人）是房地產市場中不

7、可缺少的構成要素。七、什么是房地產市場的客體？房地產市場客體即房地產市場交易對象，這是房地產交易的基本條件。沒有房地產市場客體，也就不存在房地產市場。房地產市場客體主要分以下兩類：一是將房地產所有權作為市場客體進行市場流轉。二是將房地產使用經營權作為市場客體進行市場流轉。在我國，進入市場流轉的土地，只是土地的使用權。八、什么是房地產產權？房地產產權是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用的土地使用權。具體內容是指產權人在法律規定的范圍內對其房地產的占有、使用、收益和處理的權利。（在我國，城市土地的所有權屬于國家。九、什么是房地產權屬登記？平時所說的房地產產權，包括對房屋所有權和對土地的使用權。

8、房地產權屬登記就是通常所說的房屋使用權登記。城市房地產管理法第59條對房地產權屬登記作了“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度”的法律規定。實行房地產權屬登記發證制度，主要是通地對產權的審查和確認，核發房屋所有權證和土地使用權證，使公民、法人對房屋及其附屬物的所有權和對房屋所占用的土地使用權得到法律上的認可，從而使憲法關于“國家保護社會主義的公共財產”、“國家保護公民的合法收入、儲蓄、房屋和其他合法財產的所有權”的規定得到落實，使公民、法人的合法權益受到法律保護。房地產權屬依法登記，領取了所有權證書后，其產權就得到了法律上的承認，產權人依法對其房地產行使占有、使用、處分、收益的權利，任何

9、人無權進行干涉或妨礙，否則，產權人可依法請求法律上的保護。十、什么是房地產權屬證書？作為依照法律程序產生的法律文書房地產權屬證書，它所具有的規范作用和社會作用體現在以下幾個方面：1、 對房地產權利人行使權利行為進行規范性指引。2、 使法律對房地產權利的行為有了評價的準則。3、 使房地產權利人對彼此的行為有可預測性，促進社會正常秩序的建立和保障社會生活的正常進行。可以預防違法犯罪行為，增強房地產權利人的安全感。房地產權屬證書不能替代的特殊作用，其法律地位和法律作用具體表現在房地產權利人可以憑房地產權屬證書要求法律保護其合法權益；進入房產市場，依法處分自己的房產；辦理房地產抵押、出典手續；從事各類

10、生產經營時辦理工商企業登記；申請房屋的翻建、改建、擴建施工執照；辦理房屋的拆遷補償手續；管理自己占有和使用的房地產；辦理社會經濟中涉及房地產的其他事項。十一、什么是房產交易經紀人？又稱中介人、代理人、專門從事房產住宅買賣、租賃、交換介紹業務，協助辦理有關定價、立契、過戶手續，促進雙方成交，然后收取傭金。由于城市房屋很多，買房者和賣房者要能滿意地買賣到房屋，需要掌握多方面的信息線索，耗費大量時間，因此，房產經紀人在房產交易中能產生積極作用。十二、什么是住宅？住宅，就是供人居住的房子。人在任何房子里都可居住，但并不是所有的房子都可稱為住宅。可供人們居住的房子，應當具備可供人們生活起居的功能和設施。

11、那些不具備居住用途的房子，如辦公室、商店、廠房，一般不具備這些功能設施，這是劃分劃分住宅與非住宅的一個根本標志。人們為自身生活起居設計、建造住宅也經歷了一個從無到有的過程，最初的樹洞、巖穴只是為我們的祖先提供了天然的棲身之地。隨著人類的進化和勞動本領的增強，人們逐步意識到要通過勞動來創造和改變自身的居住條件，于是通過人工的勞動與大自然提供人類不斷地建造和完善著住宅及其各項功能，住宅作為人類勞動的結晶，反過來又為人類的生存、享受和發展提供必備的條件。十三、什么是住宅的產權？如果某人同時擁有對某所住宅的占用、使用、收益和處分權利，也就擁有了住宅的產權。住宅的產權等同于住宅所有權。特征為：所有權在行

12、使時不需要他人的協助是一種絕對權。住宅的產權是對住宅的支配權，任何人不得干預。一處住宅只有一項產權，具有排他性。十四、什么是住宅產權“共同共有”？是以數人共有關系來確定對住宅產權的共有。最常見的如夫妻關系。各共有人并不能擁有自己的產權部分，因此對于住宅共有產權一般是分享權利、分擔義務。除非共同關系消滅或解除，否則共有的房產住宅不能請求分割。十五、什么是住宅小區？住宅小區也稱“居住小區”是由城市道路以及自然只是線（如河流）劃分，并不為交通干道所穿越的完整居住地段。住宅小區一般設置一整套可滿足居民日常生活需要的基層專業服務設施和管理機構。十六、住宅包括哪些類型？現代城鎮住宅分類指標很多，按照住宅層

13、數分類，可公為：低層住宅（庭院式住宅）、多層住宅、高層住宅（超高層住宅）；按照住宅承重結構所選用的主要材料分類，可分為：混合結構住宅（磚木、砌塊、磚混、鋼混）、大模板結構住宅（內外墻現澆、內墻現澆外墻掛板，內墻現澆外墻磚砌）、框架輕板住宅、簡單結構住宅（干打壘、生木結構、拱券結構、竹木結構、泥石結構、輕鋼骨結構）；按照住宅的平面布局分類，可分為：點式（墩式、塔式）住宅、條式（板式）住宅；按照住宅設計特點分類，可分為：內廊式住宅、外廊式住宅（筒子樓）、退臺式住宅（臺階式住宅）；按照躍層式住宅（復式住宅）、錯層式住宅（梯間式住宅）；按照住宅的用途和功能分類，可分為：普通住宅、青年住宅、老年人住宅、

14、殘疾人住宅、別墅式住宅（庭院式住宅）。十七、什么是預售商品住宅？指建筑工程尚未完成（甚至未開工）而預先出售的商品住宅，又稱“買樓花”。這是國際上流行的一種籌集住宅建設資金的經營方式。根據國家有關規定，預收的購房款在商品房屋開工建設前不得超過全部售價的50%。十八、 什么是公有住宅？是指由國家及國有企業、事業單住投資興建、銷售的住宅。在住宅未出售之前，住宅的產權歸國家所有。十九、什么是私有住宅？是由個人或家庭購買、建造的住宅。公有住宅通過住宅市場出售給個人和家庭，也就是轉為私有住宅。二十、 住宅建筑安裝費？主要指用于住宅主體工程本身的建筑工費、機械使用費、技術裝備費、技術裝備、施工管理費等。其中

15、建筑材料費所占比重較大。整個建安工程總造價通常稱為“工程總造價”。二十一、什么是土地？狹義：土地僅指地球上的陸地表面；廣義：土地不僅包括空中環境和地下物質層，還包括陸地、內陸水域、灘涂和島嶼。土地作為生產資料，具有數量有限，位置固定，使用經久，即是生產資料，又是生產關系的客體的四個方面的特征。二十二、土地類型是什么？土地按其性質劃分為：居住、商住、工業、倉儲、綜合用地、公共設施用地及自由集資，微利房地產。二十三、什么是三通一平和七通一平？三通一平：是指地皮在發展基礎上的水通、電通、路通、場地平整。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整。二十四、什么是土地

16、使用權？所謂土地使用權 ，是指依法取得的對某一地塊的地上的經營權和利用權，即具有使用土地的主體資格的單位或個人，依照法定程序辦理土地使用權的申請登記，取得土地使用權證書，被法律確認對土地享有的占有、使用和部分收益、處分的權利。它是我國土地使用制度在法律上的體現。土地使用權是土地所有權的內容之一，它的使用必須符合土地所有權人的利益，同時也必須符合社會利益。如對土地的使用權用必須考慮周圍環境，不能給自然環境和鄰里造成不良影響，亦即不能污染、破環自然環境，不能給鄰理的通風、透氣、采光造成影響。使用權土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務。二十五、什么是土地使用權年限？土地使用權年限是指政

17、府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，土地使用權滿后，如該土地用途符合當時城市規劃需要的，土地使用者可申請續用，經批準補清地價后繼續使用，如果不符合則該土地使用權由政府無償收回。二十六、什么是土地使用費？土地使用費是指土地使用者因使用土地按國家規定每年支付給政府的費用，按現時的收費是：居住用地2元/占地平方/年（由用地單位支付，個尚未收?。┒?、規劃局代表國家對城市規劃設計進行引導和監控。二十八、國土局代表國家先例土地所有者的權利。二十九、房管局對房地產市場，房地產行管理的一個政府部門。三十、公證處是一個國家的證明機關，是法律公證的機構。三十一、房管局產權

18、登記處辦理房地產初始登記、轉移登記、抵押登記、變更、繼承、贈予等手續的部門。三十二、什么是商品房？商品房是指開發商以市場地價取得土地使用權進行開發建設并經過國土局批準在市場上流通的房地產，它是可領獨立房產證并可轉讓、出租、繼承、抵押、贈予、交換的房地產。三十三、什么是福利商品房？福利商品房是指政府按住房制度改革方案免除房地產地價、按房屋的成本造價售給企業或符合條件的職工，帶有福利性質的房屋。三十四、什么是微利商品房？微利商品房與福利房不同在于不免地價，并有略高于房地產成本的微利，這類房屋由政府主管單位籌資建設，可來解決企業職工住宅困難房，價格由政府確定實行優惠價格政策。三十五、什么是安居房？安

19、居房是指實施國家“安居工程而建設的住房（屬經濟適用房一類），是國家安排貸款和地方自籌資金建設的面向廣大中低收入家庭，特別是4平米以下特困戶提供的銷售價格低于成本，由政府補貼的非營利性住房。三十六、什么是經濟適用房？經濟適用房是指具有社會保障性質的商品住宅，具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對市場價格而言，是適中的，能夠適應中低收入家庭的消費能力；適用性是指在住房設計及其建筑標準上強調住房的使用效果，而不是降低建筑標準。它是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房。這類住宅因減免了工程報建中的部分費用，其成本略低于普通商品房，故又稱經濟實用房。經濟適用房包括安居房、解困房。三十

20、七、什么是房屋住宅產權證？是對進行了房屋產權登記后所發證件的統稱，分為房屋所有權證、房屋共有權保持證、房屋他項權證三種。房屋所有權證和房屋共有權保持證是國家依法保護房屋所有權的合法憑證，房屋所有權人和共有權保持人可憑證管理和使用自己的房屋。前者發給擁有房屋所有權的個人、集體組織和具有法人資格的房屋管理單位；后者發給房屋所有權共有的個人、集體組織和具有法人資格的房屋管理單位。房屋他項權證則發給與房屋所有權有關的其他財產權（典權、抵押權）的他項權利人。是房地產權屬的法律憑證。三十八、什么是商品房預售許可證？按規定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發展商將有關資料送國土局申請，批準后方可預售樓花（現樓

21、不需此證）三十九、什么是外銷許可證？凡對境外預售的房屋者要辦理此證才可銷售。四十、什么是房地產買賣合同？房地產買賣合同是由房管局統一編制，用以明確買賣雙方權利，所有的商品房銷售都須簽訂此合同，目前，內銷的房地產合同亦需做公證，外銷的房地產合同必須做公證。四十一、什么是銀行按揭？銀行按揭是指購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經濟行為。業主先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購得樓房所有權將抵押在銀行，購房者將分期付銀行的本金與利息。這種方式稱為銀行按揭。四十二、什么是房地產公證？房地產公證：是指公證機關對房地產買賣、轉讓、抵押、贈予、繼承的合法性作法律公證。四十三、什么是銀行本票？銀行本票是

22、付款人將款項交存銀行，由銀行簽發給他，憑此可以轉賬結算或支取現金的票據，有效期為一個月。（同城結算）四十四、什么是銀行匯票？銀行匯票是匯款人將款項交存當地銀行，由銀行簽給匯款人持往異地辦理轉賬結算或支取現金的票據，有效期為一個月。（異地結算）四十五、什么是銀行支票？銀行支票是銀行的存款人簽發給收款人辦理轉賬或委托開戶銀行將款項支付給收款人的票據，有效期為10天。（同城結算）四十六、什么是預售樓花？將未建好的樓房提前出售，稱為樓花。四十七、什么是房地產交換？房地產交換，也稱房地產互換，或房屋互易。房地產交換分兩種性質，一種是房地產產權交換；一種是房地產使用權交換。1） 房地產產權交換：是房地產權

23、利人將自己所有的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權與對方的房地產實行產權交換的行為。2） 房地產使用權交換：是指房地產使用人對正在使用的房地產，通過與對方交換或多角交換使用權，使雙方或多方都能使用上合適的房屋的行為。房屋交換有利天房屋的合理使用，有利于解決房屋使用人在住房上、生活上的不方便，也有利于減少城市的交通流量。四十八、什么是樣板房？ 樣板房是指與實際房屋的結構相同，但裝修標準按發展商的售樓書而定的房子。四十九、什么是示范單位？示范單位與樣板房的裝修有區別，目的是為提供給客戶裝修參考。五十、什么是地價？土地使用出讓的價格，包括土地使用出讓金，市政配套設施和土地開發費。五十一、房地

24、產登記有何法律權力？依法登記的房地產權利受法律保護。房地產權利經登記后，產權即得到法律上的承認。產權人可以依法對其房地產行使占有、使用、處分和收益權能，任何其他人無權干涉或妨礙，否則產權人可依法請求法律上的保護。五十二、房地產登記發證由哪個部門負責？根據房地產登記條例規定，房地產主管部門即 房管局是房地產登記機關，登記發證工作具體由該局測繪產權處及屬下分局房地產權登記科負責。五十三、房地產證有何作用？房地產證是權利人依法管理、經營、使用和處分房地產的憑證，是合法擁有房地產的憑證。五十四、房地產登記的種類有哪些？房地產登記的種類分為初始登記、轉移登記、抵押登記、變更登記、其他登記。五十五、哪些房

25、地產合同須辦理公正手續？按照有關規定，房地產合同當事人一方為境外人士或機構的，須辦理合同公證手續?，F在規定境內人士亦須辦理合同公證。五十六、什么是房地產產權初始登記？是指對未經登記機關砍其房地產權利，領取房地產權利證書的土地使用權及建筑物、附著物的所有權進行的登記。五十七、土地的使用年限是如何確定的？凡與 國土局簽訂土地使用權出讓合同書的用地，其土地使用年期按國家規定執行，即：居住用地七十年；工業、商業、教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或其他用地五十年。五十八、房屋的建筑知識、公共面積是由什么部門來確定？房屋的建筑面積、公共面積由市房管局地籍測繪大隊或測繪

26、中隊負責確定。五十九、在什么情況下買房需簽訂房地產現售合同？在什么情況下買房需簽訂房地產預售合同？欲購買已竣工驗收，交付使用的商品房，買賣雙方需簽訂房地產現售合同。購買尚未竣工驗收的房地產時，應簽訂房地產預售合同。六十、房地產開發商預售商品房時應符合什么條件？房地產開發商預售房地產應當符合下列條件：1）土地使用權已經依法登記，取得房地產權利證書；2）取得建筑許可證和開工許可證3） 除付清地價款外，投入開發建筑的資金已達工程預算投資總額的百分之二十五，并經注冊會計師驗資。4） 房地產開發商和金融機構已簽訂預售款監管協議；5） 土使用權未抵押或已解除抵押關系。符合上列條件的，經主管機關核準后，發給

27、房地產預售許可證。核定外銷的商品住宅，還應發給商品房外銷許可證。六十二、向開發商購買一手商品房屬什么轉移？屬房地產二級市場轉移。六十三、向開發商購買一手商品房申請登記時，購房者需交的稅費有哪些？ 需交：1）印花稅：數額為交易價的萬分之五，每證另貼花5元；2）登記費：數額為交易價的千分之一。3）契稅：數額為交易價的百分之三，目前業主交納百分之二。4）公共維修基金：35元/平方米六十四、什么叫房地產抵押？指債務人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產作為擔保物向債權人（抵押權人）提供債務履行擔保的行為。房地產按揭屬于房地產抵押的一種形式。六十五、什么是房地產交換？房地產交換，也稱房地產互換，或房屋

28、互易。房地產交換分兩種性質，一種是房地產產權交換；一種是房地產使用權交換。1、 房地產產權交換：是房地產權利人將自己所有的房屋所有權連同該房屋占用范 圍內的土地使用權與對方的房地產實行產權交換的行為。2、 房地產使用權交換：是指房地產使用人對正在使用的房地產，通過與對方交換或多角交換使用權，使雙方或多方都能使用上合適的房屋的行為。房屋交換有利于房屋的合理使用，有利于解決房屋使用人在住房上、生活上的不方便，也有利于減少城市的交通流量。六十六、什么是房地產分割？房地產分割也稱房地產析產或分產，是指共有房地產或公有房地產分割為各自所有的法律行為。如合伙解伙析產、法人分立析產、兄弟姐妹析產等。另外，還

29、有房地產權利人將自己擁有的房地產部分贈與他人而引起的房地產分割、數個繼承人繼承房地產而引起的房地產分割、夫妻離婚而引起的共有房地產分割等。房地產分割是十分常見和十分普遍的房地產流通和轉移的形式之一。六十七、什么是房地產買賣？房地產買賣是房地產權利人自愿將其房屋及其附屬設施連同相關土地使用權，按約定轉讓給買受人，由買受人接受并按約定支付價款的民事法律行為。房地產買賣必須采取書面形式，由買賣雙方簽訂房地產買賣合同（協議）。房地產買賣的與一般商品買賣比較，其特點主要表現在以下幾個方面：1、 進行買賣的房屋不能作空間轉移，只能在權屬上轉移變更房屋所有權。2、 房屋買賣價款數額大，可以分期支付房款。3、

30、 供買賣的房屋其產權必須明確，依法限制買賣的房地產不得買賣。4、 房地產買賣雙方必須具有完全的民事行為能力，是合格的當事人。5、 房地產買賣必須履行法律手續，經房地產管理機關辦理登記過戶手續，否則無效。六十八、什么是房地產租賃？房地產租賃是指房屋所有權人作為出租人將其房屋及其附屬設施連同相關土地使用權提供給承租人使用，由承租人向出租人支付租金，并在租賃關系終止時，將承租房屋交還出租人的一種民事法律行為。房地產租憑是零星出賣房地產使用權的一種交易形式。在這種交易過程中，出讓房地產使用權的一方為出租方，通過支付租金而獲取房地產使用權的一方為承租方。隨著城市流動人口的增加和城市經濟活動的發展，房屋租

31、賃已成為房地產交易活動中最為活躍和頻繁的行為。城市房地產管理法在借鑒和總結國內外經驗的基礎上，對房屋租賃管理作了法律規定。這些法律規定不僅可以保護租賃雙方的合法權益，制止違法出租和利用出租房屋從事違法活動，而且還可以從房屋租賃活動管理中為國家收取土地收益。六十九、什么是房地產贈與？房地產贈與是指房地產權利人將自己擁有的房地產無償轉讓給他人的民事法律行為。房地產贈與是房地產流通的一種重要形式。在房地產贈與中，將自己擁有的房屋所有權和該房屋占有范圍內的土地使用權轉讓他人的人稱房地產贈與人，接受他人贈與的人稱受贈人。房地產贈與雖是房地產的無償轉讓，但涉及價值巨大的不動產的產權變更，也是房屋所有權人和

32、土地使用權人的變更。辦理房地產贈與，可以商定附加有益于社會公益事業的特定條件，但必須是出于贈與當事人雙方完全愿意，必須訂立贈與契約（合同），必須經房地產管理部門辦理贈與登記和審核手續。不得以贈與的形式回避法規，損害公共利益或他人的利益。公民作為房地產贈與人，必須是房地產的權利人，必須是具有完全民事行為能力的人，必須是根據自己的意志將屬于自己的房屋所有權及土地使用權贈與其他公民、國家集體組織或社會團體。七十、什么是房地產典當？房地產典當（或稱房屋典權）是房地產使用特物有的一種流通形式。它是房屋所有權人將其房屋連同該房屋占有范圍內的土地使用權以一定典價轉讓給他人占有、使用和收益，并在典期屆滿時完好

33、返還房屋并收回典金的民事活動，在房地產典當中，出讓房地產使用權并取得典價的一方為出典人，受讓房地產并支付典價的一方為承典人或典權人。雖然典和當是有區別的，但國內習慣將房屋典權稱為房屋典當，大家約定俗成，都明白房屋典當即指房屋典權。七十一、什么是房地產中介？中介是事物聯系的紐帶、相互溝通的橋梁、市場發展變化的環節。狹義的房地產中介是指房地產市場中房地產租、售的有形活動或委托代理業務。它以提供房地產供需咨詢、協助供需雙方公平交易、繁榮房地產市場為目的。廣義的房地產中介則覆蓋房地產投資、經營、管理、消費活動的各環節和各方面，在租賃雙方、買賣雙方、資金供需雙方、房地產糾紛雙方、房產的所有者和使用者之間

34、進行的活動或委托代理業務。從事活動的人可以是“自然人”，如房地產經紀人；也可以是“法人”專業性機構，如咨詢公司，房地產評估事務所、代理行等。七十二、房地產開發商應當在房地產交付使用時，向受讓人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。七十三、房地產開發商應當對預售房地產的說明書、設計圖紙、銷售廣告等公開展示文件的真實性負責。七十四、預售房地產的，當事人約定交付房地產的時間應當在竣工驗收合格之后。七十五、預購的房地產，須領取房地產證后方可轉讓。七十六、房地產開發，是指在依法取得國有土地使用權勢土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。 七十八、土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）在

35、一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用出讓金的行為。七十九、土地使用權出讓方式有哪些？協議出讓土地使用權：協議出讓土地使用權，是指由土地管理部門代表政府與土地使用者以土地的公告市場價格為基準，經協商確定的土地價格，并將土地使用權出讓與土地使用者的行為。招標出讓土地使用權：是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標，通過競標后確定的中標人取得土地使用權的行為。拍賣出讓土地使用權：是指在指定時間、公開場合，在土地管理部門授權的拍賣主持人的主持下，競投者按規定的方式應價，有出價最高者獲得土地使用權的行為。八十、什么是住宅的公用部位，共用設備，公共設施？住宅的共用部位，是

36、指一幢住宅內部，由整幢住宅的業主、使用人使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯間房、走廊通道、傳達室、內天井、房屋承重結構、室外墻面、層面等組成。住宅的共用設備，是指一幢住宅內部由整幢住宅的業主，使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、電視天線、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防工具等設備。住宅的公共設施，是指物業管理區域內由為業主和使用人共同使用的道路、綠地、停車場庫、照明路燈、排水管道、窖井、化糞池、垃圾房等設施。八十一、什么是住宅建筑安裝費？主要指用于住宅主體工程本身的建筑材料的價格以及室內設備、管線價格和安裝費用，還有施工的人工費、機械使用費、技術裝備

37、費、施工管理費等。其中建筑材料費所占比重較大。整個建安工程總等價通常稱為“工程總造價”。八十二、住宅計價的地段調整系數由于城市中不同地區的地段和環境不同，地價不會等同。因此，城建根據利用級差地且的原理，將城市劃分若干等級的地價區，每個地價區確定一個調整系數。八十三、住宅計價的樓層調整系數多層、高層住宅因樓層不同，住宅的方便、安全、通風、采光、防潮、隔熱性能都有較大的差異，也就是住宅質量的差異，因此，在計價上就要以不同的系數加減來調整，以便使購房者接受。八十四、住宅計價的朝向調系數 住宅因朝向不同，室內的通風、日照條件也不同，直接影響了住宅的居住質量。因此，不同朝向的住宅在計價時要有所區別，其差

38、異用朝向調整系數來區別。八十五、什么是印花稅？是國家對各種經濟、技術合同和具有合同性質憑證、產權轉移證書、賬簿及國家規定有關文契憑證所征收的一種稅。按國家規定，購買住宅的買賣雙方需簽訂住房買賣合同，因此屬于征稅的范圍。納稅義務人是買賣商品住宅而簽訂住宅買賣合同的雙方立據人。八十六、什么是契稅？是一個獨立的稅種，納稅義務人是私產住宅購買者，由于私產住宅多以房契作為該房屋產權的憑證，故以房契作為征收契稅的對象。凡已繳納契稅者，其房屋產權證上應寫明已納契稅等簽章，才算是房屋產權的合法憑證。八十七、什么是城市土地的使用稅？納稅人為城市、縣城、建制鎮、城市工礦區范圍內使用國有土地的單位和個人。租住公有住

39、宅的住房不交土地使用稅，居住自購的商品房住宅、私有住宅都應依法納稅，征稅目的是為更合理地利用城鎮土地，調節土地級差收入在國家、單位、個人三者間的分配，提高土地使用效率。八十八、什么是商品房的起價、均價、預售價和一次性買斷價？起價：某物業各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價?；鶅r：經過核算而確定的每平方米商品房基本價格。均價：將各單位的銷售價格相加之后的和數除以單位建筑面積的和數，即得出每平方米的均價。預售價：預售價也是商品房預（銷）售合同中的志用術語；預售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應按有批準權限部門核定的價格為準。一次性買斷價：買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產銷售合同中

40、的專用價格術語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。八十九、什么是商品房的“五證”？房地產商在預售商品房時應具備：建設用地規劃許可證建設工程規劃許可證建設工程開工證國有土地使用證商品房預售許可證九十、商品房買賣合同有哪些內容？商品房買賣合同當明確以下內容：6） 用地依據、商品房坐落位置、商品房交付使用時間7） 總價款、付款方式、付款時間8） 建筑面積、套內面積、分攤面積和分攤部位分別標明。9） 商品房的銷售方式（預售或現房銷售）10） 商品房屋的產權性質、產權登記約定的期限和有關方面的責任。11） 發生設計變更的約定12） 關于商品房屋裝飾、設計標準、房屋質量的承諾

41、和責任。13） 物業管理方式及售后保修、維修責任14） 合同約定面積與實測面積發生差異的處理方式15） 違約責任九十一、什么是尾房？顧名思義，尾房就是銷售進入尾聲（后期）剩下的房子。通常指樓盤銷售后期剩余的一部分房屋，一般占整個樓的10%-20%左右，大部分樓盤在銷售后期都會剩余部分尾房，尾房是樓盤銷售中所特有的一個階段現象。如果樓盤運作的好，可能在短期內全部售空，否則，就會剩余部分尾房，這和樓盤本身的好壞沒有直接關系。九十二、什么是物業管理？物業管理是物業管理企業接受房屋產權人或業主委員會的委托，依照物業管理合同或協議，對已投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施及場地進行管理，同時對房屋區域周

42、圍的環境、清潔衛生、安全保衛、公共綠地、道路養護統一實施專業化管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務。物業管理是集管理、經營、服務為一體的有償勞動，它按照社會化、市場化、專業化原則進行管理。九十三、普通住宅的物業管理費標準是多少？普通住宅的公共性物業管理費由兩部分構成，一部分由使用人交納，一部分由產權人交納。使用人按月交納費用，具體項目和標準如下：1） 保潔費：2-5元/戶，具體標準同各區縣物價局制定；2） 保安費：3-5元/戶。產權人按年交納費用，具體項目和標準如下：1） 綠化費：0.55元/平米2） 化糞池清淘費：0.3元/平米3） 管理費：2.40元/平米4） 房屋共用部位中修費：0.9

43、1元/平米5） 房屋共用部位中修費：2.09元/平米6） 房屋大修費：5.04元/平米7） 小區共用設施維修費：1元/平米如果是高層住宅，產權人還應交納電梯、高壓水泵的運行維護費，平均價格在1元/平米月左右。按此標準：一套60平米的多層住宅，每年的物業管理費為760元左右，每月為1.05元/平方米；一套60平米的高層住宅每年需交物業管理費1500元，每月為2.08元/平米。九十四、什么是公共維修基金？公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養護基金。單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購房職工共同籌集，所有權歸購房人，用于售出住宅樓房公共部位和共用設施、設備的維修、養護。九

44、十五、什么是業主委員會？業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主實施自治管理的組織。業主委員會 由業主大會從全體業主中選舉產生，是經政府批準成立的代表物業全體業主合法權益的社會團體，其合法權益受國家法律保護。業主委員會委員從業主中選舉產生，每屆任期3年，可連選連任。業主委員會由道德品質好、熱心公益事業、責任心強、有一定的組織能力和必要工作時間的成年人擔任。在任期內，委員的撤換、增減，由業主委員會會議通過后，提交業主大會確認。九十六、住宅面積兩攤三不攤可分攤的公用建筑面積主要包括以下兩大部分：1） 大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消

45、防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變（配）電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房等以及基本功能上為該建筑服務的專用設備用房。2） 套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。不應計入公用建筑空間的主要有：1） 倉庫、機動車庫、非機動車庫、車庫、供暖鍋爐房、作業人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。2） 售房單位自營、自用的房屋。2. 為多幢房屋服務的警衛室、管理（包括物業管理）用房。此外，其他購房人受益的其他非經營性用房，需要進行分攤的，應在銷（預）售合同中寫3. 購買經濟適用房幾步

46、走（1） 申請購房家庭需領取市城鎮居民購買經濟適用住房家庭住房和收入核定表、市機關工作人員、教師家庭購買經濟適用住房審批表、市重點工程和危區異地安置居民家庭購買經濟適用住房審核表。（2） 需要核定家庭收的申請購房人應如實填寫核定表。填寫申請表需交由申請人用其配偶所在的單位分別核準蓋章，沒有單位的由戶口所在街道辦事處核準蓋章。（3） 申請人所在的單位或街道辦事所，在3個工作日內在核定表、審核表上蓋章，并注明購房家庭最高購房總價標準。（4） 申請人持夫婦雙方所在單位或街道辦事處核準蓋章后的核定表、審批表或審核表，到市開發辦辦理購房登記手續，市開發辦應隨報隨批，及時辦理。（5） 申請人持本市城鎮常住

47、戶口證件、身份證和審核通過的核定表、審批表，到經濟適用住房開發建設單位購房。（6） 購房人在房屋交付使用后的30個工作日之內，持審核通過后的核定表到建設項目所在地的房屋房屋土地管理部門辦理產權過戶手續，辦理房地權屬證件。（7） 在交易過程中要繳納的稅費有：1） 契稅：建筑面積在120平米以下的，買方繳納納房價款的2%；建筑面積在120平米以上的，120平米（含）以下部分繳納房價款的2%，120平米以上部分繳納房價款的4%。2） 手續費：120平方米以下（含120平米）的，每套250元；120平米以上的，每套500元。3） 印花稅：買賣雙方各繳納房價款的0.5%。4） 公共維修基金：購房款的2%

48、。九十七、建筑常識低層：小于12米（別墅、排層）多層：12-24米（普通公寓，一般為6-7層）小高層：24-32米（具備電梯）高層：32-99米（具備電梯）超高層：100米以上（具備電梯）24米以上有防火墻，32米以上必須安裝自動噴淋系統，公共區域，消防樓梯。超過100米，必需有保護層，停機坪等。2001年預期實現人均綠地13平米/每人，覆蓋率不低于40%。梁寬=跨徑1/812室外梯：120室內梯：100空調管：60平方厘米商場吊頂高：11.2米客餐廳并用進深至少6.7米以上（6.5也可）總平面配置比例： 1：500 1：1000套型圖紙（家俱配置圖）： 1：200常用水泥標號：425R，52

49、5/525R，625/625R，725R常用混凝土：C20，C25，C30九十八、房地產開發的主要程序八個步驟：1、 投資機會尋找4. 投資機會篩選5. 可行性研究6. 獲得土地使用權7. 規劃設計與方案報批8. 簽署有關合作協議9. 施工建筑與竣工驗收10. 市場營銷與物業管理四個階段投資機會選擇與決策分析、前期工作、建設階段、租售階段（1） 投資機會選擇與決策分析市場分析，財務評估（2） 前期工作：1、 工地l 分析擬開發用地我與四周范圍，用途及獲益能力的大小l 獲取土地使用權l 征地、拆遷、安置、補償l 規劃設計及建設方案制定l 與城市規劃局協商，獲得規劃許可證l 施工現場的水、電、路通

50、和場地平整l 市政設施接駁的談判與協議l 信貸2、 市場1. 對護建中的項目尋找預租（售）的客戶2. 定價3. 對開發成本和工程量詳細估算4. 尋承包商（發包擬定）5. 開發項目保險事宜3、 建設階段：抓進度、質量1. 總體規劃編制的成果一般含有圖紙與文件1）城市現狀圖位置與范圍，各項公建設施、交通設施、工程管線、構筑物位置2）城市用地評價圖地形、地質、水文（3） 城市環境質量評價圖用地動能分區和發展方向（4） 城市規劃總圖工業、交通、主要道路、河流、綠化（5） 市政工程設施規劃圖標明道路，給排水、動力、電訊、熱電、煤氣（6） 城市近期建設規劃圖標明近期各項用地和市政工程（7） 總體規劃說明書

51、1. 詳見圖紙和文件2） 規劃地段現狀圖建筑物、道路、綠化、管線、人防現狀3） 詳規總平面圖標明保留與規劃4） 道路和豎向規劃圖道路界線、斷面、寬度、長度、坡度、交叉關轉折關標高，地形的設計處理5） 各項工程設施綜合圖標明各種工程管線的位置、標高、坡度和相互關系。6） 說明書和技術經濟分析九十九、地產開發主要技術經濟指標A、 住區技術經濟指標1、居住用地（ha）居住用地，公共建筑用地，道路用地，綠化用地2、居民每人占地（平米/人）人均居住用地，公共建筑用地，道路用地，綠化用地3、.居住區總建筑面積，公共建筑面積（平米）4、總戶數（戶）、總人口（人）、平均每戶人口（口/戶）5、平均每戶居住面積6

52、、居住建筑密度住宅建筑對居住用地覆蓋率居住建筑密度=居住建筑基地底面積100% 居住建筑用地面積7、居住面積密度 居住面積密度=居住面積100% 居住建筑用地面積1公頃=15M畝=10000平米8、容積率=居住建筑面積100% 居住建筑用地面積9、人口主密度居住總人口和總用地之比10、人口凈密度居住總人口和總居住建面之比11、平均層數住宅總面積與住宅基底總面積之比12、高層比例高層比例=高層建筑面積100%居住區總建筑面積13、住宅間距14、居住區總造價 平均造價= 總造價 居住宅總建面15、建設周期B. 房地產開發與規劃管理1.開發項目選土地，定點審批階段 持計委批準立項文件，開發單位和主管

53、單位申請用地函件，工程情況簡要說明和這些，擬建方案，開發項目意想位置圖（地形）向規劃局提出項目選批，定點申請 規劃局向土地局征詢蓋章選址規劃意見通知書2. 申請用地許可證持土規局批文向規劃局申請許可證主要規定用地性質位置和界限3. 規劃設計條件審批新擬建方案向規劃局申請，規定用地紅線圖，征用面積，用地面積，總建筑面積容積率，建筑密度，綠化率，建筑后退紅線距離，控高車位。規劃設計條件通知書4. 設計方案審批持確認方案送審取得規劃設計方案審批通知書5. 建筑工程規劃許可證 持配套協議，工程圖，報規劃審批取得建設工程規劃許可證6. 竣工驗收規劃局參與建委、計委、銀行、人防、環保、消防、開發辦公室、規

54、劃局C. 開發費用構成1.土地費用土地出租金或征地費城市建設配套費拆遷安置補償費2.前期工程費規劃勘測設計費，可行費、研究費，三通一平費3.房屋開發費 建設工程費：土建費、水暖、電、空調、煤氣和設備 附屬工程費：公共室外工程費4.開發間接費用1）理費經費2）銷售費用工資、差旅3）財務費用利息4）其它費用執照、監理5）不可遇見費3%7%6）稅費固定資產調節稅0%30%，市政支管分攤費、供電貼費、用電權費、公共設施建設費、綠化費、電話費、人防費一百、土地批租流程1、由開發商向規劃部門了解符合開發的區域，具體規劃部門為規劃局。1、 買地，國土局已批租的規劃，用地并申領土使用證。2、 外商投資企業需經

55、外管委逐級呈報，由國家個經貿部批復回批，與此同時進行外企登記，建立董事會成員、公司章程申領營業執照。3、 打立項報告同時委托設計出平面圖、單體設計圖紙，進行可行性報告及綜合預算。4、 規劃局批出建設用地許可證允許開發房地產，給出審批意見單。5、 太監辦：通過規定，沿湖限高3層11米。6、 無錫市計委召集有關部門（規劃局、建委、環抱、消防、公安、自來水、供電、交警報）召開可行性研究會，通過后有批文“可行性報告批復”。7、 開發商申領固定資產投資許可證。8、 規劃局批出建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證同時交配套費，先給副本驗收后給正本。9、 帶副本到建委招標辦進行招標，也可以議標。10、 設計方案初步認證在建委開發辦，建委總司辦辦理資質工件配套批文。11、 由物價局核定物價。12、 辦施工許可證時交150元/平米的配套費。13、 進度到一定程度辦理銷售許可證包括內銷許可證或外銷許可證，一般為建筑物出地面25%。14、 進行綜合驗收，部門包括規劃局、建委、產監處、質檢站、環保、消防、公安、自來水、供電、交警等十八個部門。 26