1、商業地產設計要點研究商業地產設計要點研究貳、貳、萬達篇萬達篇叁、叁、案例篇案例篇肆、肆、總結篇總結篇核核心心內內容容導導 讀讀 目目 錄錄壹、壹、理論篇理論篇 壹壹 理論篇理論篇 貳貳 萬達篇萬達篇 叁叁 案例篇案例篇 肆肆 建議篇建議篇廣義而言，商業地產是指各種非生產性、非居住性物業，包括寫廣義而言，商業地產是指各種非生產性、非居住性物業，包括寫字樓、公寓、會議中心以及商業服務業經營場所等字樓、公寓、會議中心以及商業服務業經營場所等廣義概念廣義概念狹義的講，商業地產專指用于商業服務業經營用途的物業形式，狹義的講，商業地產專指用于商業服務業經營用途的物業形式，包括零售、餐飲、娛樂、健身服務、休

2、閑設施等，其開發模式、包括零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑設施等，其開發模式、融資模式、經營模式以及功能用途都有別于住宅、公寓、寫字樓融資模式、經營模式以及功能用途都有別于住宅、公寓、寫字樓等房地產形式等房地產形式狹義概念狹義概念注：商業地產與注：商業地產與“地產地產”的關系不如與的關系不如與“商業商業”來得緊密，來得緊密，其更多屬性是在其更多屬性是在“商業商業”上。上。第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業地產概念商業地產概念商業地產分類商業地產分類商業是指以買賣方式使商品流通的經濟活動，房地產是房產和商業是指以買賣方式使商品流通的經濟活動，房地產是房產和地產的總稱，指土地及土地之上永久性的

3、建筑物、構筑物、附地產的總稱，指土地及土地之上永久性的建筑物、構筑物、附著物和由此所衍生的權利和義務關系的總和。著物和由此所衍生的權利和義務關系的總和。隨著社會的發展和科學技術的進步，商業建筑呈現出以下三個方面的趨隨著社會的發展和科學技術的進步，商業建筑呈現出以下三個方面的趨勢：規模的大型化、功能的多元化和技術的復雜化。商業建筑不但是購勢：規模的大型化、功能的多元化和技術的復雜化。商業建筑不但是購物場所，而且可能結合休閑、娛樂和餐飲等功能。商業地產的分類方式物場所，而且可能結合休閑、娛樂和餐飲等功能。商業地產的分類方式很多。很多。商業地產概念商業地產概念商業地產分類商業地產分類第一部分第一部分

4、 理理 論論 篇篇第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業地產概念商業地產概念商業地產分類商業地產分類上海興力達廣場廣州天河城廣場商業分類商業分類大型商業綜合體（購物中心）大型商業綜合體（購物中心）商業分類商業分類-開放式商業街區開放式商業街區商業街作為一種較為傳統的商業模式，最大的特點是分散經營，租戶可得性較強、便于銷售，回報快，但同時也面臨著管理難度大的缺點，平衡集團戰略、當地市場情況及商業街特點，也是可考慮的商業模式第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業地產概念商業地產概念商業地產分類商業地產分類江漢路步行街武漢天地商業分類商業分類-專業市場專業市場專業市場的優勢在于其價格和資源優勢，依托

5、當地支柱產業所關聯的產品，建立專業市場也是項目較為可行的商業模式。第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業地產概念商業地產概念商業地產分類商業地產分類家具廣場茶葉交易市場 泛商業類型（旅游、休閑、運動等）泛商業類型（旅游、休閑、運動等）旅游資源較為豐富，泛商業類型所包括旅游、休閑、運動等商業概念對于某項目來說也是可考慮的商業模式第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業地產概念商業地產概念商業地產分類商業地產分類 泛商業類型（旅游、休閑、運動等）泛商業類型（旅游、休閑、運動等）旅游資源較為豐富，泛商業類型所包括旅游、休閑、運動等商業概念對于某項目來說也是可考慮的商業模式第一部分第一部分 理理 論論

6、篇篇商業地產概念商業地產概念商業地產分類商業地產分類隨著項目寫字樓，會展等商業業態投入運營，項目將吸引眾多的商務人士，而不再僅僅是專業市場的業主，進而必然將產生對中高檔商務酒店需求目前整個商圈范圍內尚未出現中高檔酒店的供應，為項目開發酒店提供了市場機會因項目所在區域尚屬于升級改造過程中，對高檔五星級酒店的承受能力有限，而三星級酒店較難與區域內經濟型酒店拉開檔次，初步判斷四星級商務酒店應該是合適的選擇方向商業分類商業分類-酒店酒店第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業地產概念商業地產概念商業地產分類商業地產分類從行業研究結果來看，目前房地產業對甲級寫字樓市場非常看好，認為市場在未來幾年將迅速發展

7、，空置率下降，租金和售價大幅攀升目前寫字樓的分布主要坐落于CBD區域。商業分類商業分類-寫字樓寫字樓第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業地產概念商業地產概念商業地產分類商業地產分類 商業分類商業分類-商住辦公樓商住辦公樓 商住寫字樓的出現完全是現代社會高速快捷的產物，集辦公與住宿為一體，“家”辦公成為現實，是許多中小型公司的“權宜之計”，但一般都很現代化，很符合年輕人快節奏、追求時尚的消費習慣，以SOHU沸城為代表的商住辦公樓在成都一亮相就吸引了眾多投資者的眼球。 商業分類商業分類-交通設施商鋪交通設施商鋪 交通設施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機場等交通設施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側

8、各類中小型商鋪。 第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業地產概念商業地產概念商業地產分類商業地產分類 壹壹 理論篇理論篇 貳貳 萬達篇萬達篇 叁叁 案例篇案例篇 肆肆 建議篇建議篇商業地產與住宅地產的區別商業地產與住宅地產的區別 第二部分第二部分 萬萬 達達 篇篇業務結構業務結構產品模式產品模式企業背景企業背景萬達集團是形成以萬達集團是形成以住宅地產、商業地產、電影影院、星級酒店住宅地產、商業地產、電影影院、星級酒店為四大支柱型產業的大型集團企業。為四大支柱型產業的大型集團企業。大連萬達集團成立于大連萬達集團成立于1988年，年，1992年改為股份有限公司，是東北首批股份制試點企業之一。年改為

9、股份有限公司，是東北首批股份制試點企業之一。12公司公司總資產總資產200億元億元，年銷售突破，年銷售突破150億元，萬達億元，萬達17年來投入公益事業的資金累計超過年來投入公益事業的資金累計超過8億元。億元。32006年年7月萬達與麥格理聯合發行月萬達與麥格理聯合發行1.45億美元億美元CMBS（商業地產抵押貸款支持證券），成為國內（商業地產抵押貸款支持證券），成為國內商業地產抵押證券。商業地產抵押證券。4商業地產與住宅地產的區別商業地產與住宅地產的區別 第二部分第二部分 萬萬 達達 篇篇業務結構業務結構產品模式產品模式企業背景企業背景核心產業：商業地產開發支柱產業：連鎖百貨支柱產業：文化產

10、業支柱產業：五星酒店商業地產配套產業：支持項目開業；租金議價籌碼；長線發展定位；國內最大連鎖商業商業地產配套產業：商業項目吸引客戶；提高經營利潤；產業鏈向電影業上游延伸；萬達國際影院成為全國最大影院商業地產配套產業：項目業態組合構成；自持物業、委托經營；低地價城市綜合體：住宅+寫字樓+商業傳統住宅項目核心作用：平衡現金流；帶動項目商業客流量輔助現金流商業地產與住宅地產的區別商業地產與住宅地產的區別 業務結構業務結構產品模式產品模式企業背景企業背景第二部分第二部分 萬萬 達達 篇篇2002-20032002-20032004-20052004-20052006-2006-？第一第一代產品代產品第

11、二第二代產品代產品第三第三代產品代產品案例：長沙萬達商業廣場、南昌萬達商業廣場案例：沈陽萬達商業廣場、天津萬達廣場案例：寧波萬達廣場、上海萬達廣場商業地產與住宅地產的區別商業地產與住宅地產的區別 業務結構業務結構產品模式產品模式企業背景企業背景第二部分第二部分 萬萬 達達 篇篇選擇省會或中心城市布局；選擇省會或中心城市布局；選址都在城市最核心商圈選址都在城市最核心商圈；占地面積在占地面積在1.2-2萬平米，建筑面積在萬平米，建筑面積在4-6萬平左右萬平左右；主力店一般主力店一般3家，沃爾瑪超市、家具家電專業賣場及萬達影院家，沃爾瑪超市、家具家電專業賣場及萬達影院；一一層為分割銷售的小門店，二、

12、三層為分割銷售的小門店，二、三層為超市，四層為專業賣場和影院層為超市，四層為專業賣場和影院；建筑形態都為單體店面；建筑形態都為單體店面；第一代產品單體中，第一代產品單體中，20%的商業零售，零售部分為一層商鋪的商業零售，零售部分為一層商鋪第一代產品特點第一代產品特點商業地產與住宅地產的區別商業地產與住宅地產的區別 業務結構業務結構產品模式產品模式企業背景企業背景第二部分第二部分 萬萬 達達 篇篇選擇省會或中心城市布局；選擇省會或中心城市布局；選址都在城市最核心商圈；選址都在城市最核心商圈；占地面積在占地面積在5萬平左右，建筑面積在萬平左右，建筑面積在10-15萬平左右；萬平左右；主力店一般為主

13、力店一般為4家，百貨、超市、建材家電專業賣場、影院；家，百貨、超市、建材家電專業賣場、影院；每個主力店都為一個單體店面，由多個單店組成商業廣場；每個主力店都為一個單體店面，由多個單店組成商業廣場；第二代產品中大體量商業，只租不售第二代產品中大體量商業，只租不售第二代產品特點第二代產品特點商業地產與住宅地產的區別商業地產與住宅地產的區別 業務結構業務結構產品模式產品模式企業背景企業背景第二部分第二部分 萬萬 達達 篇篇選擇省會或中心城市布局選擇省會或中心城市布局選址在城市副中心或新區的中心；選址在城市副中心或新區的中心；占地面積在占地面積在10-20萬平，建筑面積在萬平，建筑面積在40-80萬平

14、，其中商業規模在萬平，其中商業規模在15-20萬平左右；萬平左右；產品一般涵蓋了星級酒店、寫字樓、酒店公寓（或產品一般涵蓋了星級酒店、寫字樓、酒店公寓（或SOHO）、）、ShoppingMall商業街區、商業街區、廣場及高尚居住社區等組成；廣場及高尚居住社區等組成；商業的主力店一般為百貨、超市、專業賣場、影院、美食等；商業的主力店一般為百貨、超市、專業賣場、影院、美食等；建筑形式為綜合體，以單店建筑形式為綜合體，以單店+商業街商業街+高層的組合形式；高層的組合形式；第三代產品中，核心商業購物中心只租不售，銷售部分為項目的寫字樓、住宅、商業街第三代產品中，核心商業購物中心只租不售，銷售部分為項目

15、的寫字樓、住宅、商業街第三代產品特點第三代產品特點商業地產與住宅地產的區別商業地產與住宅地產的區別 業務結構業務結構產品模式產品模式企業背景企業背景第二部分第二部分 萬萬 達達 篇篇萬達訂單地產發展階段萬達訂單地產發展階段第三代城市綜合體第一代單體第二代組合店引入多加主力店，客戶群多樣化引入多種物業提高投資回報率，只租不售推出訂單式地產模式共同設計。萬達根據租戶需求量身定制。先租后建。主力店租戶先簽約，然后萬達開工。保證長線穩步發展商戶優勢商戶優勢 所有萬達商業廣場都有國際知名商業企業進駐經營，如沃爾瑪、百盛、歐倍德、華納電影院、必勝客、肯德基等，這些商戶對于萬達商業廣場在消費人流的吸引、組織

16、上都有顯著的貢獻，也正是這些商戶的進駐，構成了萬達商業廣場的核心優勢。選址優勢選址優勢 萬達商業廣場中，大部分建在省會城市或直轄市，建在經濟特別發達的單列城市，大連、青島和寧波；所有萬達商業廣場都選址在所在城市的核心商圈地段，是核心商圈的黃金商業地段。從萬達選址、拿地的手段，可以看出各地政府對萬達都是充滿期望與支持的。 萬達優勢萬達優勢核心優勢核心優勢 憑借旗下全國唯一商業規劃研究院、全國性商業地產開發建設團隊、全國唯一連鎖商業管理公司的“皇馬陣容”，形成商業地產的完整產業鏈和企業核心競爭優勢。 規模優勢規模優勢 萬達商業廣場以Shopping Mall的模式開發，無論當地還是在國內其他城市，

17、萬達商業廣場均顯示出較大的規模優勢，商業面積80000平方米以上的項目有11個，其他5個項目建筑面積都在40000平方米以上。這些項目分別在南昌、南京、青島、濟南和長沙，在當地也算是規模巨大的商場，滿足一站式購物體驗。商業地產與住宅地產的區別商業地產與住宅地產的區別 業務結構業務結構產品模式產品模式企業背景企業背景第二部分第二部分 萬萬 達達 篇篇 壹壹 理論篇理論篇 貳貳 萬達篇萬達篇 叁叁 案例篇案例篇 肆肆 建議篇建議篇商業地產與住宅地產的區別商業地產與住宅地產的區別 室外外步行街室外外步行街室內步行街室內步行街項目概況項目概況第三部分第三部分 案案 例例 篇篇武漢萬達菱角湖廣場武漢萬達

18、菱角湖廣場商業地產與住宅地產的區別商業地產與住宅地產的區別 室外外步行街室外外步行街室內步行街室內步行街項目概況項目概況第三部分第三部分 案案 例例 篇篇商業地產與住宅地產的區別商業地產與住宅地產的區別 室外外步行街室外外步行街室內步行街室內步行街項目概況項目概況第三部分第三部分 案案 例例 篇篇商業地產與住宅地產的區別商業地產與住宅地產的區別 室外外步行街室外外步行街室內步行街室內步行街項目概況項目概況第三部分第三部分 案案 例例 篇篇一期一期A區商鋪（區商鋪（B區二期區二期C區三期未建成）區三期未建成）商鋪總體面積：商鋪總體面積：約約4.9萬方萬方商鋪數量：商鋪數量：295個個商鋪產權持有

19、：商鋪產權持有：非萬達持有，對外銷售。非萬達持有，對外銷售。單鋪結構：單鋪結構：單個商鋪結構：為上下兩層復式結構，有消防通道的商鋪二樓比一樓面積大一點。門寬在單個商鋪結構：為上下兩層復式結構，有消防通道的商鋪二樓比一樓面積大一點。門寬在3.8米米8.5米之間，第米之間，第一層空高一層空高5.1米，第二層空高米，第二層空高3.9米。米。品牌入駐情況：品牌入駐情況：A001-A059為包圍室內步行街的為包圍室內步行街的A出入口右側商鋪，面積在出入口右側商鋪，面積在174322平方米之間，入駐品牌依次是：可立特，平方米之間，入駐品牌依次是：可立特，卓思，雅戈爾，勁霸，七匹狼，特步，卓思，雅戈爾，勁霸

20、，七匹狼，特步，jeffjeans，歐點，艾迪耐斯，帕加尼，海南之家，阿依蓮，滔博運動，歐點，艾迪耐斯，帕加尼，海南之家，阿依蓮，滔博運動，貓人，真維斯，水井坊，老鳳祥珠寶，安踏，達芙妮，喬丹，愛帝，眾幫云品，雅黛麗，曼妮芬，三星，酷動貓人，真維斯，水井坊，老鳳祥珠寶，安踏，達芙妮，喬丹，愛帝，眾幫云品，雅黛麗，曼妮芬，三星，酷動數碼。數碼。B001-B100為室外步行街為室外步行街A出入口左側商鋪，面積在出入口左側商鋪，面積在68-200平方米之間，入駐品牌依次是：仟吉西餅，愛居兔，平方米之間，入駐品牌依次是：仟吉西餅，愛居兔，塞納印象，皇冠，優覓甜品，阿童木，邁拓，卡帝嘉，大雅，約翰茶，紐

21、西蘭冰激凌，塞納印象，皇冠，優覓甜品，阿童木，邁拓，卡帝嘉，大雅，約翰茶，紐西蘭冰激凌，coco，阿毛石鍋燉飯，阿毛石鍋燉飯，中聯大藥房，集美度，三上，金苑，蘭卓麗，諾曼奇，娛樂城，九牧王，彩虹，金多寶，三人行，中聯大藥房，集美度，三上，金苑，蘭卓麗，諾曼奇，娛樂城，九牧王，彩虹，金多寶，三人行，ATM機。機。C001-C136為室外步行街的為室外步行街的B出入口右側商鋪，面積在出入口右側商鋪，面積在66-642平方米之間，入駐品牌依次是：滿記甜品，浪漫平方米之間，入駐品牌依次是：滿記甜品，浪漫一身，良品鋪子，周黑鴉，奔騰馬，酷比特，咖麥濃，精益眼鏡，寶島眼鏡，絲域，歐碧倩，皮匠坊，普安，一身

22、，良品鋪子，周黑鴉，奔騰馬，酷比特，咖麥濃，精益眼鏡，寶島眼鏡，絲域，歐碧倩，皮匠坊，普安，蜀渝川菜館，中國移動，潘朵拉，泡泡火鍋，甜品，老通城，美思，民生銀行，美鉆天成，珠寶城。蜀渝川菜館，中國移動，潘朵拉，泡泡火鍋，甜品，老通城，美思，民生銀行，美鉆天成，珠寶城。外街店鋪以專賣店，小型餐飲娛樂店鋪為主。外街店鋪以專賣店，小型餐飲娛樂店鋪為主。商業地產與住宅地產的區別商業地產與住宅地產的區別 室外外步行街室外外步行街室內步行街室內步行街項目概況項目概況第三部分第三部分 案案 例例 篇篇商業區商業區室內步行街室內步行街商鋪總體面積：商鋪總體面積：約約4萬方萬方商鋪產權持有：商鋪產權持有：萬達持

23、有，不對外銷售萬達持有，不對外銷售整體商鋪結構：整體商鋪結構：步行街呈步行街呈U字形設計，長字形設計，長360米，共米，共3層，層，1層層高層層高5.4米、米、2-3層層5.1米，一樓主動線寬達米，一樓主動線寬達10米，交通組織上通過米，交通組織上通過20部自動部自動扶梯，扶梯，4部觀光梯，天井設計，步行街中有部觀光梯，天井設計，步行街中有20余個通道與各主力店相聯，使六大主力店與步行街全部為一體。余個通道與各主力店相聯，使六大主力店與步行街全部為一體。入駐品牌情況：入駐品牌情況：一樓一樓青年休閑品牌青年休閑品牌湖錦酒樓湖錦酒樓肯德基肯德基麥當勞麥當勞必勝客必勝客屈臣氏屈臣氏星巴克星巴克面包新

24、語面包新語ZARA以及三個副牌以及三個副牌PULL&BEAR百家好百家好衣戀、衣戀、JACKJONESONLY小熊、小熊、HOPERISEMINDBRIDGEGXG絲芙蘭化妝品絲芙蘭化妝品歐時力歐時力ASOBIO蒙奇奇蒙奇奇施華洛世奇元素施華洛世奇元素淑女淑女屋屋LEE杰之行運動城杰之行運動城二樓二樓椰島椰島卡洛馳卡洛馳大嘴猴大嘴猴LILY、TOUCH、cachecache、lock&lock、拉夏貝爾、太平鳥，美晟數碼，流行美、拉夏貝爾、太平鳥，美晟數碼，流行美萬達旗下萬達旗下的大玩家的大玩家熱風熱風hotwind天空商貿天空商貿GXG的副牌的副牌gxg1978三樓三樓主題性的餐飲主題性的餐

25、飲綠茵閣旗下的品牌荷花亭綠茵閣旗下的品牌荷花亭當年情港式茶餐廳當年情港式茶餐廳巴適川菜館、拾味館、大菊日本料理巴適川菜館、拾味館、大菊日本料理銀鯊海鮮自助銀鯊海鮮自助泰迪廚房泰迪廚房帕帕米婭帕帕米婭蓉蓉李記李記阿香米線阿香米線101牛排牛排萬達旗下的大歌星萬達旗下的大歌星奇樂兒兒童樂園奇樂兒兒童樂園商業地產與住宅地產的區別商業地產與住宅地產的區別 室外外步行街室外外步行街室內步行街室內步行街項目概況項目概況第三部分第三部分 案案 例例 篇篇旗艦主力店：旗艦主力店：萬達旗下萬達旗下萬千百貨（萬千百貨（15樓）樓）萬達影城（萬達影城（45樓）樓）萬達大歌星（萬達大歌星（3樓）樓）萬達大玩家（萬達大

26、玩家（2樓）樓）合作品牌：沃爾瑪購物廣場（副一樓）合作品牌：沃爾瑪購物廣場（副一樓）國美電器（國美電器（1-2樓）樓）奇樂兒兒童樂園（奇樂兒兒童樂園（3樓）樓）湖錦酒樓（湖錦酒樓（1樓）樓）主力店均勻分布在各個樓層，吸引人流，激活鋪面。主力店均勻分布在各個樓層，吸引人流，激活鋪面。商業地產與住宅地產的區別商業地產與住宅地產的區別 室外外步行街室外外步行街室內步行街室內步行街項目概況項目概況第三部分第三部分 案案 例例 篇篇1、打造城市地標打造城市地標：城市綜合體位于城市重要交通通道，綜合體的規劃理念體現項目檔次：城市綜合體位于城市重要交通通道，綜合體的規劃理念體現項目檔次2、物業形態豐富物業形

27、態豐富：萬達城市綜合體由酒店、商業、寫字樓、公寓等物業組成，它最大程度滿足城市人的商務、娛樂休閑、：萬達城市綜合體由酒店、商業、寫字樓、公寓等物業組成，它最大程度滿足城市人的商務、娛樂休閑、生活等生活等3、綜合體特征明顯綜合體特征明顯：商務區（集酒店、寫字樓等商務物業于一體）、居住區（城市中心地段的居住區）、商業區（大型：商務區（集酒店、寫字樓等商務物業于一體）、居住區（城市中心地段的居住區）、商業區（大型整體商業區、商業街）、娛樂區（影城、電玩、整體商業區、商業街）、娛樂區（影城、電玩、KTV、美食廣場）、美食廣場）4、自持物業自持物業：大量自持物業是公司自有品牌，如萬千百貨，也是萬達商業模

28、式成功運營的標志：大量自持物業是公司自有品牌，如萬千百貨，也是萬達商業模式成功運營的標志5、商業業態齊全商業業態齊全：萬達商業含有大型商場、超市、影城、美食廣場、電玩、健身等多種商業業態，通過整體經營，聚合：萬達商業含有大型商場、超市、影城、美食廣場、電玩、健身等多種商業業態，通過整體經營，聚合人氣，滿足消費人氣，滿足消費6、綜合體綜合體：位于城市中心地段，不可復制，豐富的業態組合，星級酒店、大型商業、公寓、寫字樓等成為都市的高消費：位于城市中心地段，不可復制，豐富的業態組合，星級酒店、大型商業、公寓、寫字樓等成為都市的高消費圈層，代表城市的形象。圈層，代表城市的形象。7、百貨、酒店百貨、酒店

29、的核心作用：萬達商業以百貨、酒店的成功運營，拉動整個萬達商業的人氣，成功帶動整個萬達商業運營。的核心作用：萬達商業以百貨、酒店的成功運營，拉動整個萬達商業的人氣，成功帶動整個萬達商業運營。主力店均勻分布在各個樓層，吸引人流，激活鋪面。主力店均勻分布在各個樓層，吸引人流，激活鋪面。 壹壹 理論篇理論篇 貳貳 萬達篇萬達篇 叁叁 案例篇案例篇 肆肆 建議篇建議篇創造高質量的商業空間創造高質量的商業空間第四部分第四部分 建建 議議 篇篇商業項目在追求寬敞舒適的空間的同時也要保證得房率，創造可商業項目在追求寬敞舒適的空間的同時也要保證得房率，創造可停留享受的消費空間。停留享受的消費空間。以主力店引導人

30、流以主力店引導人流第四部分第四部分 建建 議議 篇篇將主力店安排在整個人流動線體系的終端，即盡量靠里，盡可能的延長購將主力店安排在整個人流動線體系的終端，即盡量靠里，盡可能的延長購物中心的人流通過路線物中心的人流通過路線很多大賣場會設置在相對比較靠里的位置，很多大賣場會設置在相對比較靠里的位置，人流進入大賣場必須要經過較長的一條通道，人流進入大賣場必須要經過較長的一條通道，通道兩邊通常布置專賣店。或者將大賣場設通道兩邊通常布置專賣店。或者將大賣場設置在二樓，讓消費者必須要從二樓經過。置在二樓，讓消費者必須要從二樓經過。以局部的造景聚集人流以局部的造景聚集人流第四部分第四部分 建建 議議 篇篇景

31、觀式中庭是現代商業中心的必要元素。可提高空間品質景觀式中庭是現代商業中心的必要元素。可提高空間品質景觀式中庭起到塑造與購物中心景觀式中庭起到塑造與購物中心定位定位相符的主相符的主題空間功能，并在商業建筑中起到的是題空間功能，并在商業建筑中起到的是疏散疏散和和聚集聚集人流的雙重作用。一方面景觀和中庭吸引人流的雙重作用。一方面景觀和中庭吸引聚集人流集中活動、停留；另一方面，通過通聚集人流集中活動、停留；另一方面，通過通透、寬敞及標志的視覺可見性，引導消費者非透、寬敞及標志的視覺可見性，引導消費者非常容易尋覓到自己的消費目的地，迅速有針對常容易尋覓到自己的消費目的地，迅速有針對性地引導人流。性地引導

32、人流。以餐飲休閑區引導人流以餐飲休閑區引導人流第四部分第四部分 建建 議議 篇篇餐飲業態已被驗證為是最能夠吸引人流、聚集人氣的商業業態。餐飲業態已被驗證為是最能夠吸引人流、聚集人氣的商業業態。不管是綜合性商場、休閑步行街還是社區底商，不管是綜合性商場、休閑步行街還是社區底商，餐飲都應該作為主力業態而占有相當大的比例。餐飲都應該作為主力業態而占有相當大的比例。尤其是在一些流動人流較少的住宅區，普通零尤其是在一些流動人流較少的住宅區，普通零售、百貨服裝等對人流依賴較大的業態難以生售、百貨服裝等對人流依賴較大的業態難以生存，而餐飲、休閑、娛樂等服務型業態卻能夠存，而餐飲、休閑、娛樂等服務型業態卻能夠

33、很好的吸引人流。很好的吸引人流。出入口數量和位置的設置出入口數量和位置的設置第四部分第四部分 建建 議議 篇篇出入口的位置通常是設置在通行方便，人流量較大，曝光率較高的明顯位置，如街角。出入口的位置通常是設置在通行方便，人流量較大，曝光率較高的明顯位置，如街角。出入口是吸引人流的關鍵所在，但并非入出入口是吸引人流的關鍵所在，但并非入口越多就是越好。過多的出入口也會導致口越多就是越好。過多的出入口也會導致人流的流失以及商業動線的混亂。通常商人流的流失以及商業動線的混亂。通常商業項目的出入口會有主入口和次入口之分，業項目的出入口會有主入口和次入口之分，主入口主入口12個，次入口個，次入口23個，視

34、項目的具個，視項目的具體面積而定。體面積而定。人流系統規劃人流系統規劃第四部分第四部分 建建 議議 篇篇重新劃分了業態分布重新劃分了業態分布 （目的性強的業態靠近邊緣）主通道的改變（避免客（目的性強的業態靠近邊緣）主通道的改變（避免客流直接流失）。流直接流失）。圖例說明：上面兩幅為某商業一層休閑餐飲區圖例說明：上面兩幅為某商業一層休閑餐飲區的平面圖，圖中標注黃色五星的是電梯口，下的平面圖，圖中標注黃色五星的是電梯口，下層是超市。途中紅色為主動線，藍色為輔助動層是超市。途中紅色為主動線，藍色為輔助動線。綠色區域為餐飲消費區，其他為休閑區。線。綠色區域為餐飲消費區，其他為休閑區。休閑區中，粉紅色區域為商業活力最強區，藍休閑區中，粉紅色區域為商業活力最強區，藍色為次強區，黑色為活力最弱區。色為次強區，黑色為活力最弱區。改造前改造后匯報結束謝謝！