影響房地產(chǎn)發(fā)展開發(fā)的兩大因素培訓(xùn)課件.ppt

資源ID：423634 資源大?。?span id="qic9pj1" class="font-tahoma">1.83MB 全文頁數(shù)：49頁
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影響房地產(chǎn)發(fā)展開發(fā)的兩大因素培訓(xùn)課件.ppt

1、1影響未來的兩大因素影響未來的兩大因素2345620122012年年1-111-11月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況 720122012年年1-111-11月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況（續(xù)）月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況（續(xù)）8中中國國進(jìn)進(jìn) 入入城城鎮(zhèn)鎮(zhèn) 化化高高速速發(fā)發(fā) 展展的的階階段段9城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場發(fā)展城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場發(fā)展城鎮(zhèn)化城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場機(jī)會：與房地產(chǎn)市場機(jī)會：一是“諾瑟姆曲線”變化，即城市人口超過30%后，經(jīng)濟(jì)起飛，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速推進(jìn)。二是城鎮(zhèn)化進(jìn)程中按人口流動主導(dǎo)方向分四個(gè)階段：1）農(nóng)村進(jìn)入城市；2）由小城鎮(zhèn)進(jìn)入大城鎮(zhèn)；3）由城

2、區(qū)進(jìn)入郊區(qū)；4）郊區(qū)城鎮(zhèn)化形成大都市圈。因此，不同階段和不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)也存在較大差異。70%30% 加速發(fā)展區(qū)加速發(fā)展區(qū)城城市市化化率率時(shí)間時(shí)間緩滯發(fā)展區(qū)緩滯發(fā)展區(qū)平穩(wěn)發(fā)展區(qū)平穩(wěn)發(fā)展區(qū)世界城市化進(jìn)程階段性規(guī)律示意圖世界城市化進(jìn)程階段性規(guī)律示意圖10中國與主要國家城鎮(zhèn)化率水平的比較中國與主要國家城鎮(zhèn)化率水平的比較 11世界各個(gè)國家和地區(qū)城鎮(zhèn)化水平與人均收入之間的關(guān)系（世界各個(gè)國家和地區(qū)城鎮(zhèn)化水平與人均收入之間的關(guān)系（20042004年）年） 1213城市化率對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度城市化率對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度1415數(shù)據(jù)來源：根據(jù)文獻(xiàn)資料整理我國不同時(shí)期人口遷移變動我國不同時(shí)期人口遷移變動 16199

3、0-20081990-2008年我國城市化進(jìn)程及城市人口增長構(gòu)成年我國城市化進(jìn)程及城市人口增長構(gòu)成數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒2008、2008年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)172000200020112011年年城鎮(zhèn)新增用地約212萬平方公里但工業(yè)用地（含工礦倉儲）占 40%城鎮(zhèn)中約3 0%高于國際平均 15%的水平18工業(yè)用地多，但產(chǎn)值低工業(yè)用地多，但產(chǎn)值低19全國重點(diǎn)城市土地月度成交用途分布全國重點(diǎn)城市土地月度成交用途分布數(shù)據(jù)來源：CRIC 注：成交地塊包括經(jīng)營性、非經(jīng)營性用地，采用幅數(shù)占比形式比較20土地供給制度的壟斷土地供給制度的壟斷政府掌控土地政府掌控土地“農(nóng)轉(zhuǎn)非農(nóng)轉(zhuǎn)非”，導(dǎo)致，導(dǎo)致“斷崖

4、式斷崖式”的租金曲線的租金曲線 212000200020102010年（年（8484城市綜合地價(jià)）城市綜合地價(jià)）22土地出讓收入占地方財(cái)政收入情況土地出讓收入占地方財(cái)政收入情況（1999199920102010年）年）23土地與戶籍制度限制了居住用地的轉(zhuǎn)換土地與戶籍制度限制了居住用地的轉(zhuǎn)換24人人口口變變化化的的影影響響25人口增長與自然出生率的國際比較：美、英、法、意；人口增長與自然出生率的國際比較：美、英、法、意；人口自然生長率均為正，驅(qū)動人口正增長。人口自然生長率均為正，驅(qū)動人口正增長。25美英意法26人口流入增長推動住房（公寓）價(jià)格增長人口流入增長推動住房（公寓）價(jià)格增長26人口趨勢：

5、2011 VS 2006,%人口趨勢：2011 VS 2006,%公寓價(jià)格變化公寓價(jià)格變化a. 居住地類型b. 都市圈核心城市27老齡化形勢最嚴(yán)峻老齡化形勢最嚴(yán)峻65+歲人口比例。1960年11.53%; 2000年16.31%; 2010年20.70%?！袄嫌住焙嫌?jì)占比1/3，社會撫養(yǎng)比基本維持在2:1。50年來，“老”占比上升9%，“幼”下降8%，“壯”下降1%65+歲人口占比, 2010 2728中國的人口結(jié)構(gòu)變化（絕對數(shù)）中國的人口結(jié)構(gòu)變化（絕對數(shù)）29人口紅利的國際比較人口紅利的國際比較30結(jié)婚對數(shù)與滯后結(jié)婚對數(shù)與滯后2323年的出生人口對比年的出生人口對比31“年齡份額年齡份額”:

6、80:80后、后、9090后成適齡購房人群占比上升后成適齡購房人群占比上升“置業(yè)份額置業(yè)份額”:25-45:25-45歲，住房購買比率上升歲，住房購買比率上升局部拐點(diǎn)?3132部分國家分年齡段居民消費(fèi)占總消費(fèi)的比例部分國家分年齡段居民消費(fèi)占總消費(fèi)的比例33人口年齡變化人口年齡變化34住房自有化率隨收入增長而上升住房自有化率隨收入增長而上升35德美經(jīng)驗(yàn)：住房擁有率與家庭收入水平正相關(guān)德美經(jīng)驗(yàn)：住房擁有率與家庭收入水平正相關(guān)3536老老齡齡化化引引起起家家庭庭人人口口變變化化的的影影響響37城鎮(zhèn)戶均人口變化城鎮(zhèn)戶均人口變化數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局 38家庭結(jié)構(gòu)：數(shù)量擴(kuò)張?jiān)从谝?guī)

7、模小型化發(fā)展家庭結(jié)構(gòu)：數(shù)量擴(kuò)張?jiān)从谝?guī)模小型化發(fā)展38人口增長幾近停滯，主要在于自然生育率下降家庭數(shù)量依然擴(kuò)張，主要在于家庭規(guī)模小型化為什么小型化？1. 人口壽命延長、老齡化嚴(yán)重，單身老人增多；2. 家庭離異；3. 戰(zhàn)后嬰兒潮的下一代（80后、90后）獨(dú)立生活小型化對住房需求的影響：老人住在自己的大房里、年輕人傾向于租房39中國家庭的小型化中國家庭的小型化40供求平衡：供求平衡：19781978年，套戶比年，套戶比1.21.2，基本實(shí)現(xiàn)了總量平衡。，基本實(shí)現(xiàn)了總量平衡。戰(zhàn)后至1970S，政府主導(dǎo)刺激大規(guī)模住房興建，完成總量平衡目標(biāo)。1970S中期起，對住房的公共支出開始削減，市場化導(dǎo)向的政策加強(qiáng)

8、，1980s起，公共住房開支開始針對“弱勢群體 Vulnerable Group”提供，也標(biāo)志著政府對住房的政策轉(zhuǎn)變，由戰(zhàn)后關(guān)注“供給端”轉(zhuǎn)向?yàn)樘囟ㄈ后w“需求端”提供補(bǔ)貼。4041韓國韓國日本日本英國英國美國美國主要發(fā)達(dá)國家戶均住房套數(shù)主要發(fā)達(dá)國家戶均住房套數(shù) 42成套率水平成套率水平43中中國國未未來來的的市市場場需需求求44決定城鎮(zhèn)住宅需求增長的因素及其影響決定城鎮(zhèn)住宅需求增長的因素及其影響 452004-20202004-2020年城鎮(zhèn)住宅存量變動及人均住宅面積改善年城鎮(zhèn)住宅存量變動及人均住宅面積改善 46每年新建城鎮(zhèn)住宅面積每年新建城鎮(zhèn)住宅面積 47城鎮(zhèn)住宅投資規(guī)模及其占城鎮(zhèn)投資的比重城鎮(zhèn)住宅投資規(guī)模及其占城鎮(zhèn)投資的比重 48不同發(fā)展軌跡城鎮(zhèn)新建住宅量比較不同發(fā)展軌跡城鎮(zhèn)新建住宅量比較 49謝謝謝謝各各位位！

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