1、1地鐵商業(yè)街開發(fā)及運營培訓地鐵商業(yè)街開發(fā)及運營培訓講義講義楊寶民 主講清華大學國際商業(yè)地產(chǎn)運營班客座教授中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟專家委員深圳市新摩爾商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理楊寶民先生介紹研究方向：基于知識創(chuàng)新的商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營與策劃；商業(yè)地產(chǎn)與IT復(fù)合型知識結(jié)構(gòu)現(xiàn)代批發(fā)和零售業(yè)創(chuàng)新經(jīng)營研究城市商業(yè)規(guī)劃與城市設(shè)計以及土地一級開發(fā)現(xiàn)任新加坡星聯(lián)國際機構(gòu)董事，商業(yè)總規(guī)劃師，深圳市摩爾商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理，清華大學國際商業(yè)地產(chǎn)運營班客座教授，中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟專家委員。2011年中國商業(yè)地產(chǎn)十大杰出操盤手曾任茂業(yè)百貨集團公司副總經(jīng)理，新世界地產(chǎn)營銷總監(jiān)，物業(yè)管理總公司總經(jīng)理，王志 綱工作室高級策劃師等高級職務(wù)。E

2、MAIL:本人核心競爭力：商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新經(jīng)營與策劃業(yè)態(tài)規(guī)劃、營銷與商業(yè)運營NEW MALL商業(yè)管理公司簡介星聯(lián)國際深圳市新摩爾商業(yè)管理有限公司是一家中日韓三國合作的專業(yè)商業(yè)管理公司，由楊寶民先生與日本及韓國商業(yè)專家共同創(chuàng)辦的專業(yè)購物中心與商業(yè)步行街運營管理公司，擁有中日韓三國商業(yè)專家，在商業(yè)房地產(chǎn)與旅游房地產(chǎn)策劃方面具有核心競爭力。與NEWMALL擁有一批多學科高級人材，注重學科雜交與實際策劃效果，在旅游房地產(chǎn)與商業(yè)房地產(chǎn)和大型千畝住宅區(qū)策劃方面，制定了專業(yè)流程。江禾先生中國社會科學院金融所博士。星聯(lián)國際機構(gòu)中國區(qū)總裁代表項目：青島頤和星苑百萬平方米大盤，青島機場商業(yè)規(guī)劃地鐵商業(yè)街區(qū)的特點地鐵商

3、業(yè)街區(qū)的特點地鐵商業(yè)需要充分利用人流優(yōu)勢地鐵商業(yè)需要洋流布局地鐵商業(yè)需要在設(shè)計階段提前介入洋流學說與商業(yè)步行街布局 洋流的形成有許多原因，主要原因是由于長期定向風的推動。世界各大洋的主要洋流分布與風帶有著密切的關(guān)系，但洋流流動的方向和風向一致，在北半球向右偏，南半球向左偏。世界四大漁場均分布在洋流回旋地帶。從經(jīng)濟地理角度分析1、洋流流暢區(qū)資源流通過速，難以停留累積，成為魚類遷徙的路徑，無其它特殊條件很難形成資源聚集，如果有沙塵暴等帶來大量浮游生物資源，那么會吸引魚類聚集。2、反之，洋流回旋使大量生物滯留，回旋區(qū)內(nèi)食物豐富，吸引魚類；由此產(chǎn)生食物鏈，對各種物種產(chǎn)生吸引，從而形成資源富饒區(qū)域如：漁

4、場、海底礦藏。可見回旋使資源和生物聚集。 精品百貨店中檔購物中心文化娛樂休閑街二樓空中步行道二樓空中步行道中上檔購物中心中低檔百貨店購物、娛樂、餐飲理想的商業(yè)步行街與購物中心布局模型地鐵購物中心與商業(yè)街可行性研究1.4金融支持與財務(wù)分析（）購物中心的位置能否獲得足夠的商業(yè)銷售和利潤，在市場上是否有競爭力。（）購物中心是否能夠租出去，有足夠的承租戶交納足夠的租金。（）對資本投入、遠期收益、經(jīng)營成本、稅收、管理費和更新裝修費用的評價。1.5購物中心人才需求分析與人才經(jīng)營建議培育高級購物中心管理人才是貫徹企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的根本保證，由于商業(yè)競爭日趨激烈，商業(yè)人材普遍出現(xiàn)短缺。.6購物中心發(fā)展戰(zhàn)略建議購物

5、中心發(fā)展戰(zhàn)略關(guān)系企業(yè)成敗，購物中心必須從戰(zhàn)略上回答，如何為客戶提供滿意服務(wù)，如何與商戶建立長期共贏關(guān)系，不僅要在招商上取得成功，更重要在運營上能夠長期吸引客戶光顧，走可持續(xù)發(fā)展之路，而不是開業(yè)轟動一時，采取種種騙術(shù)套取商戶保證金，然后迅速倒閉引起和商戶種種糾紛。購物中心和步行街招商計劃購物中心或步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃與經(jīng)營計劃，后做招商營銷宣傳計劃，為保障大商家及供應(yīng)商利益，發(fā)展商要做好細致的準備工作。商業(yè)運營公司要確定招商時間安排、主要招商場所、主要招商骨干、主要招商活動、招商費用，并得到發(fā)展商的支持。開展實際招商工作之前，首先確定招商條件，然后確定商家檔次、規(guī)模。招商專家青山正人招商工作1、招商工

6、作流程是什么2、如何制定招商工作進度表3、招商工作中各種表格匯總分析4、招商部崗位責任制 5、如何強化培訓招商部員工招商工作流程1.制定招商計劃2.確定招商團隊3.主力店招商【提前準備】4.分散品牌商戶招商(需要把握好招商時機，根據(jù)入口人口情況進行集中宣傳】招商進度表根據(jù)開業(yè)時間采用倒推方法做好進度表一般開業(yè)前預(yù)留三個月裝修時間一般開業(yè)前半年作為品牌商戶集中招商時間，可以集中開展相關(guān)招商活動長沙奧林匹克購物中心項目開發(fā)進度建議科目內(nèi)容和時間具體業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)計項目定位和商業(yè)布局業(yè)態(tài)設(shè)計策劃一個月提交初步方案二個月2007年月月商業(yè)建筑策劃三個月兩個月內(nèi)提交初步方案12月結(jié)束招商摸底與主力店招商四個

7、月主力商家招商工作提前啟動，根據(jù)商家要求完善商業(yè)設(shè)施及方案1012月商業(yè)視覺形象VMD與初步裝飾方案一年2008年3月月建筑方案設(shè)計階段六個月12月2008年月招商工作展開一年半施工圖設(shè)計四個月月8月工程開工8月施工準備一個月時間2008年3月開工具體品牌招商工作啟動大量品牌商家招商工作2008年月裝飾方案設(shè)計八個月年月工程封頂月2008年12月裝修及景觀施工五個月2009年1月-2009年5月內(nèi)部裝修工作三個月5月7月試營業(yè)一個月-9月正式開業(yè)5月主力店可以先開業(yè)2009年10月集中招商招商活動策劃是招商策劃核心，應(yīng)該注重日常供應(yīng)商資源整合與集中開展活動相結(jié)合的原則，優(yōu)化供應(yīng)鏈效率，通過商業(yè)

8、信息與零售知識共享與聯(lián)合營銷，實現(xiàn)雙贏。 10萬平方米區(qū)域性購物中心的主力店引進問題核心主力百貨店可能有兩個或兩個以上，因此，在招商策劃中，我們建議發(fā)展商最好委托MALL運營顧問公司自營一個主力店，由運營顧問公司負責主力店招商任務(wù)，統(tǒng)籌考慮零售經(jīng)營業(yè)戶與主力店的業(yè)態(tài)關(guān)系，加強對業(yè)態(tài)的調(diào)控能力。為什么說招商不專業(yè)招了也白招？1.結(jié)合地鐵商業(yè)特點根據(jù)業(yè)態(tài)方案招商 避免好高騖遠2.招商與經(jīng)營需要統(tǒng)籌考慮，對于不適合地鐵商業(yè)的商戶或經(jīng)營能力不佳的商戶，今后還是需要淘汰。對商戶信譽需要提前了解。租賃原則租賃經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚的原則。因為購物中心經(jīng)營具有長期性特點，采用基本租金浮動租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)做法，浮動租

9、金與銷售額掛鉤，將整個購物中心真正作旺。這樣，發(fā)展商與商戶才能一同成長。放水養(yǎng)魚的原則可以理解為“先做人氣，再做生意，一起分享成長空間的原則。業(yè)態(tài)與租金關(guān)系在上述工作中，我們運用建筑策劃與NEW MALL購物中心策劃流程發(fā)現(xiàn)了如下缺陷：發(fā)展商委托了一般的市場調(diào)查公司對成都商業(yè)進行調(diào)查缺乏針對性，委托的調(diào)查公司缺乏商業(yè)經(jīng)營專家，無法對成都商業(yè)發(fā)展趨勢進行準確預(yù)測，對消費者分析不夠深入，例如白領(lǐng)消費者的深入調(diào)查和分析不夠。通過我們的調(diào)查分析，成都是四川省會，西南一些大公司總部或分布多設(shè)在成都，白領(lǐng)人群多。成都自古就是四川文化中心，大專院校科研院所眾多，成都高新區(qū)也集中了白領(lǐng)人群。成都是著名的旅游休

10、閑城市，吸引外地游客眾多，而這些游客中都是經(jīng)濟收入較高的白領(lǐng)人群。投資回報是商業(yè)建筑策劃的核心，由于SM集團前期要求整個購物中心能夠吸引高中低全部人群，事實上存在困難。從長期可持續(xù)經(jīng)營和提升租金角度，我們認為沃爾瑪大賣場適合各類人流，但是百貨等主力業(yè)態(tài)必須能夠吸引白領(lǐng)人群，周邊消費人群難以支撐13萬多平方米的大型購物中心規(guī)模，因此我們建議要重點吸引白領(lǐng)消費者，所以SM城市廣場整個建筑風格需要創(chuàng)新，具備較高建筑文化品味，而不是照搬SM廈門城市廣場的建筑風格。業(yè)態(tài)理念設(shè)計創(chuàng)新不僅住宅房地產(chǎn)項目開發(fā)存在戰(zhàn)略的創(chuàng)新問題，而且大型商業(yè)房地產(chǎn)更存在戰(zhàn)略創(chuàng)新問題。尋求項目開發(fā)模式的突破，就是要打破房地產(chǎn)就是

11、建筑與環(huán)境的局限，跳出房地產(chǎn)狹小的專業(yè)范疇，把握新世紀客戶的精神追求，挖掘區(qū)域文化的精華，將商業(yè)、旅游、體育、文化產(chǎn)業(yè)等與房地產(chǎn)大膽嫁接。開發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)新是根本目標，專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)新是實施的手段，客戶的滿意才是成功的檢驗標準。東方時代廣場作為大型MALL購物中心，面對全球的顧客開放，不僅接納購物休閑人群，也面向世界接納旅游群體，不斷吸收國外商業(yè)文化精華，為我所用。我們以深圳人的熱情笑迎天下客，將儒家文化的人文關(guān)懷落實到服務(wù)細節(jié)。地鐵商業(yè)街區(qū)與購物中心理念設(shè)計購物中心與步行街的休閑娛樂 策劃21世紀是海洋的世紀，大海是人類的故鄉(xiāng)。海洋不僅有無窮無盡的保障，而且遠古人類就知道海水具有保健功能，不論是

12、海水沐浴，還是利用深層海水開發(fā)健康食品，人類對海洋的合理利用與開發(fā)剛剛開始，海水療法是人類提煉總結(jié)出來的有效健康保健方法。挖掘我國古老的海洋文化，提煉海洋保健的精華，運用現(xiàn)代科學技術(shù)設(shè)備與手段，策劃獨具特色的海洋活水健康保養(yǎng)中心，讓“生命加油站，健康儲蓄所”成為現(xiàn)實。我們的策劃是以海洋保養(yǎng)中心和娛樂項目吸引人流，形成購物、旅游、休閑一體化的新型購物中心。業(yè)態(tài)布局設(shè)計業(yè)態(tài)布局設(shè)計 樓層經(jīng)營內(nèi)容層家居生活用品家居生活用品層兒童服裝及用品兒童服裝及用品層運動世界運動世界層休閑裝與皮具休閑裝與皮具層男裝與紳士用品男裝與紳士用品、層女裝與女性用品女裝與女性用品2層青春少女裝青春少女裝1層璀璨時尚館璀璨時

13、尚館（珠寶、精品、化妝品）（珠寶、精品、化妝品）負1層家電、超市家電、超市東方時代廣場購物中心業(yè)態(tài)布局東方時代廣場購物中心業(yè)態(tài)布局國際先進水平的業(yè)態(tài)設(shè)計方法根據(jù)經(jīng)營管理的預(yù)測與模擬分析進行業(yè)態(tài)設(shè)計預(yù)測方法：商業(yè)經(jīng)營的實際經(jīng)驗與知識，市場調(diào)查的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，根據(jù)消費人口變化與特征，商業(yè)發(fā)展趨勢預(yù)測因此，商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)計需要豐富經(jīng)驗的商業(yè)地產(chǎn)專家與零售業(yè)專家設(shè)計楊寶民青山正人許載寧模式業(yè)態(tài)設(shè)計收費標準波浪型全接觸式動線設(shè)計通過立體空中購物走廊設(shè)計，合理利用垂直電梯與扶梯，讓顧客進入二層以上商場象進入一層商場一樣方便。讓顧客與商鋪全接觸，提高商鋪的商業(yè)價值平面動線立體動線地下空間業(yè)態(tài)的合理規(guī)劃華夏城地下室

14、業(yè)態(tài)規(guī)劃 深入黃石與北京參考同類項目，運用自身經(jīng)驗獨創(chuàng)巴黎的地鐵開發(fā)與舊城改造案例法國巴黎列阿萊(Les Halles)地區(qū)在巴黎的心臟部位，其西南側(cè)有羅浮宮，東南方的城島上有巴黎圣母院，南臨塞納河，原是一個食品交易和批發(fā)中心，后來批發(fā)中心功能漸漸衰退。地下商業(yè)的總體規(guī)劃為了充分利用本地優(yōu)越的交通條件和傳統(tǒng)的商業(yè)文化，巴黎市政府在1962年決定對中央廣場和整個列阿萊進行改造，1971年動遷完畢并做出新的規(guī)劃方案，建成地下四層，融商業(yè)、文化、休閑、娛樂等功能為一體的地下綜合體，地面則改建綠地。建成的綜合體分四層，地鐵、城郊鐵路、公交換乘站、車庫、商店、步道、游泳池等都被有序安排在地下，總面積超過

15、20萬平方米，成為世界上最成功的舊城改造范例。法國巴黎的地鐵綜合體開發(fā)案例列列.阿萊地下綜合體連阿萊地下綜合體連接巴黎最大的地鐵中接巴黎最大的地鐵中轉(zhuǎn)站點，轉(zhuǎn)站點，共計共計4 4層，有層，有4 4萬平方萬平方米的地下商業(yè)和米的地下商業(yè)和2 2萬萬平方米的地下步行道，平方米的地下步行道，并且設(shè)有并且設(shè)有37003700個停車個停車位等各種設(shè)施。位等各種設(shè)施。下沉廣場下沉廣場13.513.5米，面米，面積積30003000平方米。平方米。地鐵商業(yè)的實際判斷方法與診斷結(jié)果現(xiàn)場診斷方法1.觀察 地鐵周邊社區(qū)特點 2.假設(shè)業(yè)態(tài) 3.論證業(yè)態(tài)設(shè)計與商業(yè)建筑策劃結(jié)合 4.尋找到最佳方案香港太古廣場購物中心與

16、步行街的商業(yè)網(wǎng)點分割圖商業(yè)網(wǎng)點分割流程消費者投資偏好業(yè)態(tài)策劃與優(yōu)化商業(yè)網(wǎng)點分割后動線分析確定不同商業(yè)網(wǎng)點分割比例不同分割方案銷售預(yù)測初步確定商業(yè)網(wǎng)點分割方案通過合同委托測繪部門實際測繪確定分割方案商鋪分割原則a)根據(jù)業(yè)態(tài)設(shè)計優(yōu)化與顧客動態(tài)流線的要求，按照洋流理論的回旋要求，合理分割商鋪，確保每個商鋪面向通道，沒有死角。b)根據(jù)消費者購買力與投資能力、愿望，對商鋪進行多種規(guī)格、面積的分割,參考已經(jīng)購買商鋪面積要求統(tǒng)計數(shù)據(jù)，確定分割面積比例。c)合理確定公共分攤面積，確保用戶商鋪較高實用率，通過流線的合理設(shè)計最大限度分割出商鋪面積。d)合理確定動態(tài)流線，有利于開業(yè)后實際運營工作。對于出售以后的大商

17、鋪，客戶可以再分割，同類面積規(guī)格商鋪，客戶可以購買多套組合。 在煙臺等地項目業(yè)態(tài)設(shè)計與商鋪分割工作中，深感結(jié)構(gòu)形狀的重要性，在設(shè)計方案完成后一定要首先進行業(yè)態(tài)設(shè)計合初步商鋪分割，根據(jù)初步分割意見內(nèi)部結(jié)構(gòu)形狀進行完善和修改，確保簡單化以及可視化原則。銷售比例銷售部分面積（項目投資額30%收益）%每平方米單價發(fā)展商要有能力開發(fā)下一期項目。具體銷售要詳細根據(jù)市場情況進行商鋪分割，詳細計算銷售哪些部分，制定價值策略，這是我們操作過的商鋪銷售策劃方案要系統(tǒng)回答的問題。 通過經(jīng)營提升商鋪銷售價值融資創(chuàng)新信托融資：以項目為杠桿招商主力店成功以后進行信托融資香蜜湖水榭花都項目是深圳信托融資最成功的一個項目 上

18、海交通樞紐商業(yè)案例規(guī)劃中的虹橋綜合交通樞紐是包括城際鐵路、高速鐵路、軌道交通、長途客運、市內(nèi)公交等多種換乘方式于一體的交通“巨無霸”，近27平方公里的占地面積也使之成為將來上海最大的鐵路客運站。在主體建筑內(nèi)的地下設(shè)置兩個城市地鐵車站，引入5條通往上海市區(qū)各個方向的地鐵線;在主體建筑的東西兩側(cè)分別設(shè)有交通廣場，分別設(shè)置長途高速巴士、城市公交車站和出租汽車場地，區(qū)域內(nèi)還配置了足夠的社會車輛停車場。另外，在樞紐主體建筑內(nèi)的地下和地上分別設(shè)置了3條貫通整個建筑東西向的大通道，并布置商業(yè)、餐飲等設(shè)施。大連火車站勝利廣場成功案例大連勝利廣場位于大連火車大連勝利廣場位于大連火車站南側(cè)站南側(cè),所在地區(qū)是大連商

19、業(yè)所在地區(qū)是大連商業(yè)中心中心,高層建筑較多高層建筑較多,建筑密度建筑密度較大較大,交通比較擁擠。原來并交通比較擁擠。原來并無廣場無廣場,在開發(fā)后形成一個廣在開發(fā)后形成一個廣場場,面積面積2.72.7萬平方米萬平方米,廣場下興廣場下興建了目前全國最大的地下綜建了目前全國最大的地下綜合體合體,有商業(yè)餐飲娛樂停車等有商業(yè)餐飲娛樂停車等多種功能多種功能,建筑面積建筑面積1212萬平方萬平方米米,地面上還有地面上還有2 2座各座各1 1萬平方萬平方米的塔樓。米的塔樓。頂部的下沉廣場除了作為主頂部的下沉廣場除了作為主要出入口以外要出入口以外,同時作為露天同時作為露天表演舞臺表演舞臺,吸引許多大連市民吸引許

20、多大連市民前來休閑購物。前來休閑購物。全國地下商業(yè)經(jīng)營的標桿大連勝利目前共有近2000多名業(yè)戶在現(xiàn)場經(jīng)營，國際性連鎖店 +本土化知名績優(yōu)連鎖店 +上千家專門店及個體精品店，合理的業(yè)態(tài)定位奠定了購物中心經(jīng)營成功的基礎(chǔ)，目前廣場年出租率近100%，年出租租金收入近億元，業(yè)戶年營業(yè)額合計超RMB20億元。物業(yè)價值由最初的RMB14億元，攀升至45億元，翻了近3番。大連勝利廣場商業(yè)物業(yè)成功的主要經(jīng)驗大連勝利廣場公司董事長蔡寬民先生經(jīng)營勝利廣場這么多年，得到了業(yè)內(nèi)人士和政府一定的認可，也得出了一些經(jīng)驗，歸納7條，供參考借鑒-第一， 選址很重要，非黃金地段不選；-第二， 客層定位最關(guān)鍵，要選準富有個性的目

21、標客戶群；-第三， 量身訂做商場，在大量市場調(diào)研之后，根據(jù)客層定位量體裁衣，從商業(yè)角度建筑商場；-第四， 專業(yè)經(jīng)營，“開業(yè)才是問題的開始”，必須要擁有一支既懂得商場經(jīng)營管理、又具備金融投資才能的精英團隊；-第五， 回租政策，統(tǒng)一經(jīng)營，敢于自己承擔經(jīng)營風險；-第六， 業(yè)戶是上帝，利益至上，以透明化管理凝聚業(yè)戶向心力；-第七， 合理銷售，以“做事業(yè)”的態(tài)度去創(chuàng)造盈利，實行永續(xù)經(jīng)營。-我相信以雄厚的資金做后盾，頂住培育期的巨大壓力，爾后才是收獲期。現(xiàn)代商業(yè)步行街現(xiàn)代商業(yè)步行街的策劃是購物、商業(yè)文化與休閑娛樂多種策劃的集成。運用海洋的洋流理論對現(xiàn)代商業(yè)步行街布局進行理性策劃，確保商業(yè)步行街的繁榮。法國

22、巴黎國際一流的商業(yè)步行街具有特征：1、硬件設(shè)施一流，包括市政、交通和商場乃至購物環(huán)境的硬件設(shè)施。2、它應(yīng)該是多功能的，比如購物、休閑、文化、娛樂、餐飲、旅游六個方面。3、商業(yè)步行街管理水平應(yīng)該是一流的，不僅要具備普通的商業(yè)物業(yè)管理功能，而且在步行街整體形象宣傳方面，公共服務(wù)與商業(yè)服務(wù)水準方面也應(yīng)該使一流的。世界著名步行街具有較高的文化內(nèi)涵與藝術(shù)品味。 銀座商業(yè)街區(qū)在日本人的心目中，銀座是高級、名牌、流行、信用、品味、貨真價實、憧憬、時尚以及日本新潮購物中心的代名詞。銀座業(yè)態(tài)特征擁有日本最多的商業(yè)老字號 例如歷史悠久文明全國的木村屋世界最大的畫廊街日本最大的展覽設(shè)施街日本地方大眾媒體的中心銀行密

23、度最高的商業(yè)中心國內(nèi)商業(yè)步行街普遍存在如下問題：1、經(jīng)營序列矛盾。2、商業(yè)利潤下滑。3、商業(yè)功能單一，文化休閑功能不強。空間序列和尺度與消費者心理行為存在差異。 王府井商業(yè)街將實施功能、結(jié)構(gòu)、檔次、形象的全面調(diào)整與提升。完善功能。從單一購物的初級化市場，向購物、旅游、休閑、娛樂、會展、文化等多樣性的高級化市場功能轉(zhuǎn)變。調(diào)整結(jié)構(gòu)。將傳統(tǒng)的商業(yè)結(jié)構(gòu)向現(xiàn)代化、國際化商業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。按照國際通行的中心商業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)分布進行調(diào)整，商業(yè)占，餐飲企業(yè)占，休閑、娛樂、酒店、服務(wù)等占。 提升檔次。 營造環(huán)境。 加快發(fā)展數(shù)字王府井。東門步行街改造措施：1、改造交通設(shè)施，設(shè)置步行通道，禁止機動車輛通行，交通改造分兩

24、期，一期主要包括風貌街、老街廣場、解放路等162、拆除違法建筑，改造部分建筑設(shè)施 3、注重文化設(shè)施建設(shè) 深圳東門步行街未來發(fā)展戰(zhàn)略的意見1、決心拆除全部違法建筑，流出空地，增加綠地。2、運用城市經(jīng)營理論，不僅將東門市政建設(shè)相關(guān)內(nèi)容向企業(yè)開放，而且通過政府政策調(diào)節(jié)，鼓勵企業(yè)拆除成片低矮老式建筑，集中建設(shè)高層建筑，多流出綠地，增加通透性。3、改革完善步行街管理體系，提高準入門欄，將低素質(zhì)經(jīng)營者淘汰出東門，讓優(yōu)秀的經(jīng)營者近來，提升東門形象。4、加大交通治理力度與道路改造力度，拓寬美化周邊道路。 理念設(shè)計、文化定位、發(fā)展規(guī)劃理念設(shè)計是商業(yè)步行街策劃的靈魂，理念設(shè)計的提出建立在充分的調(diào)查研究基礎(chǔ)上，步行

25、街策劃要考慮步行街的商圈特征、消費習慣、區(qū)域歷史文化、建筑與商業(yè)文化。理念的設(shè)計要在商業(yè)街歷史基礎(chǔ)上創(chuàng)新，兼顧歷史特點，更重要的是有利于未來發(fā)展。由于我國近五年來重新規(guī)劃設(shè)計的商業(yè)步行街較多，許多設(shè)計單位都在探索商業(yè)步行街的設(shè)計創(chuàng)新，許多國外一流設(shè)計公司開始服務(wù)中國商業(yè)地產(chǎn)項目，例如，美國JERDE建筑設(shè)計公司就為中國商業(yè)地產(chǎn)客戶提供服務(wù)，該公司設(shè)計的美國環(huán)球影城商業(yè)步行街項目就是一個典型的設(shè)計項目，其設(shè)計思想對于我國設(shè)計商業(yè)步行街具有啟示。商業(yè)步行街設(shè)計創(chuàng)新 美國環(huán)球影城商業(yè)步行街為例美國環(huán)球影城商業(yè)步行街美國環(huán)球影城商業(yè)步行街總體效果照片總體效果照片 JERDE公司設(shè)計這個項目的思路是將環(huán)

26、球影城商業(yè)步行街設(shè)計成為顧客的目的地，通過豐富的畫面引導顧客愿意向步行街的內(nèi)部走去，通過設(shè)計可參與性的業(yè)態(tài)，讓顧客停留更長的時間。美國環(huán)球影城商業(yè)步行街美國環(huán)球影城商業(yè)步行街美國環(huán)球影城商業(yè)步行街總體效果照片總體效果照片 美國環(huán)球影城平面圖美國環(huán)球影城平面圖環(huán)球影城步行街立面目的地 參與性 好奇心地鐵商業(yè)步行街 的環(huán)境設(shè)計(1)室內(nèi)步行街能夠提供良好而舒適的小環(huán)境，使消費者不再受自然氣候的困擾，隨時享受舒適的消費過程。(2)在傳統(tǒng)商業(yè)淡季，室內(nèi)步行街對消費者具有強大吸引力。 (3)室內(nèi)步行街擴展了步行街的商業(yè)空間，在一定程度上滿足步行街對體量的要求。以深圳海岸購物廣場室內(nèi)步行街為例，進行創(chuàng)新策

27、劃1.室內(nèi)步行街中間地帶設(shè)立健康加油站，讓顧客得到充分休息。2.以巴黎步行街風情設(shè)置5個主題區(qū)域。3.設(shè)置大小中庭作為共享空間，方便不同業(yè)態(tài)之間的轉(zhuǎn)換MALL商業(yè)步行街的招商策劃與代理鑒于目前商品品牌雷同現(xiàn)象嚴重，建議在差異化招商，不同品牌組合設(shè)計方面下功夫，實現(xiàn)招商創(chuàng)新，與商業(yè)文化主題相對應(yīng)，加大進口品牌引進的比例，與韓國日本及香港地區(qū)密切合作。招商代表收費標準一個月租金地鐵商業(yè)步行街的經(jīng)營管理 商業(yè)步行街管理機構(gòu)的最重要職責是提出發(fā)展戰(zhàn)略，制定好發(fā)展規(guī)劃，規(guī)劃好整個步行街的商業(yè)業(yè)態(tài)布局，根據(jù)功能定位合理組織商業(yè)、旅游、文化休閑等不同功能的分布比例，運用城市經(jīng)營理論，運用市場手段，執(zhí)行建筑規(guī)

28、劃，組織社會力量建設(shè)商業(yè)步行街。 商業(yè)街的具體管理工作如下：物業(yè)服務(wù)(2)交通秩序(3)步行街的外立面、整個建筑風格的把握(4)業(yè)態(tài)方面根據(jù)顧客需求進行整體比例調(diào)整。 漢城樂天世界地鐵購物中心位于漢城的樂天世界占地面積250003.3多平方米，內(nèi)設(shè)樂天賓館和樂天百貨、樂天免稅店，連接地鐵2號線蠶室站，交通便利。 1. 樂天探險世界（Lotte world Adventure）2. 魔幻島 （Magic Island）3. 樂天世界民俗博物館（Lotte World Folk Museum）4. 樂天飯店 （Hotel Lotte World）5. 樂天百貨公司 （Jamsil）（Lotte D

29、epartment Store）6. 樂天世界百貨公司（World）（Lotte Department Store）7. 樂天世界購物區(qū)（Lotte World Shopping Mall）8. 樂天世界體育中心（Lotte World Sports）9. 樂天世界室內(nèi)游泳池（Lotte World Swimming）10. 樂天世界廣場（Lotte World Plaza） 由樂天世界公司統(tǒng)一經(jīng)營管理韓國樂天購物中心地鐵站商業(yè)街區(qū)時裳中心的時裝街有運動休閑服專賣店、裝飾品、流行雜貨等年輕人為對象的時裝街和男士西裝專賣店、A/V專賣店、休閑運動用品專賣店等，并且設(shè)有韓式餐廳和家庭餐館、等。 生

30、活設(shè)計街區(qū)設(shè)有江南最大的書店的綜合文具專賣店，為兒童的快樂音樂學習場所，能看到具有世界有名家具的，還有傳統(tǒng)韓服、瓷器、寶石、鐘表高級時裝店等婚禮用品專賣店。 深圳北站業(yè)態(tài)設(shè)計與經(jīng)營的思考設(shè)置專業(yè)的廣告街區(qū)，發(fā)揮深圳設(shè)計的優(yōu)勢將工業(yè)設(shè)計和平面設(shè)計成果綜合展示發(fā)揮火車站與地鐵物業(yè)最佳效果商業(yè)運營創(chuàng)新以深圳北站作為地鐵成功的亮點堅持文化營銷路線，在管理方面下功夫，將五星級酒店服務(wù)與商業(yè)物業(yè)管理及運營服務(wù)相互結(jié)合，創(chuàng)造顧客、供應(yīng)商、步行街三贏模式。我們協(xié)助引進日本先進管理流程，結(jié)合深圳顧客的消費偏好，制定出最佳商業(yè)管理制度與流程，由日本韓國商業(yè)專家為本地運營骨干提供專業(yè)培訓，由深圳專家為本地普通干部和

31、營業(yè)人員提供分級培訓。業(yè)態(tài)創(chuàng)新的思考吸引白領(lǐng)顧客參考案例美國奧特萊斯種類多，很多創(chuàng)新的商店也是從美國開始，通過比較研究美國多個奧特萊斯商店，作者認為fashion outlet是美國非常有特色的品牌折扣店，它將流行文化和商業(yè)展示完美結(jié)合。fashion outlet位于美國拉斯維加斯，擁有多個一流設(shè)計師推出的最新款式時裝精品，號稱精品時尚總匯，折扣達到。準確細分市場 參考案例 韓國東大門市場（1）批發(fā)市場的經(jīng)營可以吸取百貨經(jīng)營的優(yōu)點，特別是陳列方面批發(fā)市場有自己特點，要充分重視設(shè)計作品展示。 （2）中國也應(yīng)該有面向亞洲顧客群體的服裝批發(fā)市場，通過考察，我們架設(shè)了韓國服裝直接進入中國批發(fā)市場和購

32、物中心以及百貨的橋梁，韓國的服飾也非常適合中國顧客。 （3）韓國的商業(yè)經(jīng)營與韓國文化傳播密切結(jié)合，“韓流”對中國的服飾潮流影響會加大。韓國東大門服裝批發(fā)視覺形象韓國東大門服裝批發(fā)視覺形象批發(fā)與視覺形象匹配，方便批發(fā)商采購及品牌選擇。從1000個品牌降低到500個品牌以顧客的真實消費為導向確定商業(yè)規(guī)劃商業(yè)布局與業(yè)態(tài)設(shè)計是商業(yè)步行街開發(fā)盈利與否的關(guān)鍵內(nèi)容。廣州流行前線及其中華廣場業(yè)態(tài)優(yōu)化案例廣州流行前線及其中華廣場業(yè)態(tài)優(yōu)化案例深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司2008年11月流行前線地處廣州市中心，中山三路與較場西路交匯處，是廣州市內(nèi)首家與地鐵直接連通的大型商場，由海印實業(yè)有限公司投資開發(fā)；營業(yè)面積15，

33、000平方米，約500多間店鋪，總投資7，000萬元人民幣。于1999年6月28日全面開業(yè)。 商潮涌動商潮涌動 我最流行我最流行廣州流行前線分析總結(jié)廣州流行前線分析總結(jié)流行前線以特有的經(jīng)營理念、現(xiàn)代的購物環(huán)境、鮮明的市場定位，使之成為個性鮮明的流行商場。 經(jīng)過10年的運營，流行前線已成為廣州年輕人當中無人不曉的休閑購物天堂，是流行、時尚元素的集散地。 目前租金水平：8001500元/月 l消費群體：1525歲年輕時尚一族l功能：購物、餐飲美食、電玩娛樂為一體l業(yè)態(tài)：時尚服飾、鞋帽、飾品、時尚化妝品、手表、手機、美容美甲、特色餐飲、美食等。麥當勞及日本、美國、臺灣各類美食匯集于一堂，港臺、日韓的

34、多家偶像專門店流行時尚產(chǎn)品多不勝數(shù)，時時走在流行最前線。U2、G2000、佐丹奴、NIKE、康威、無印良品、明廊眼鏡、麥當勞、大和壽司Q-Gen、小豬班納、 PUCC、米奇、貝蒂、佐丹奴（迪士尼）、ASTRO BOY(阿童木)、迪士尼手表飾品店、QQ Bear、非比尋常等。 項目定位項目定位 女士購物區(qū)：名店街日本街/韓國街/歐洲街精品街蘭桂坊老鼠街； 男士購物區(qū)：男士街貼紙廊前衛(wèi)街精品街。 電子游戲娛樂中心：南夢宮業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃主要品牌主要品牌流行前線地鐵入口流行前線地鐵入口外店街外店街老鼠街老鼠街 男士街男士街 歐洲街歐洲街 日本街日本街 蘭桂坊蘭桂坊 中華廣場接入口中華廣場接入口項目成

35、功要素總結(jié)項目成功要素總結(jié)l 個性鮮明市場定位：以消費群體作為定位的第一要素，打破傳統(tǒng)的按樓層（或區(qū)域）經(jīng)營商品品類進行定位的思路，把目檔消費群體鎖定為1525歲的年輕時尚一族。l 具有特色的商業(yè)規(guī)劃：在項目整體市場定位基礎(chǔ)上，規(guī)劃出融匯中西時尚文化元素的特色街區(qū)。l 暢通的客流動線：除與地鐵出入口相連接外，在西側(cè)與中華廣場購物中心下沉廣場相連通，形成東、西客流的吸納。l 完善的配套與服務(wù)：地下二層設(shè)寬敞停車場，為經(jīng)營商家及消費者提供免費停車，同時引進銀行結(jié)算系統(tǒng)及商鋪租賃權(quán)抵押貸款服務(wù)。l 統(tǒng)一出租的經(jīng)營管理模式：只租不售，保證了經(jīng)營權(quán)與業(yè)態(tài)調(diào)配權(quán)的高度統(tǒng)一，同時對租賃轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)進行有效監(jiān)控，

36、提供“引商”服務(wù)，保證商鋪所有者、承租方、具體經(jīng)營商戶等多方利益。地鐵商業(yè)地產(chǎn)高級人才培養(yǎng)的一點思考1.智商與情商2.國際化視野3.理論聯(lián)系實際從2007年上海培訓學員跟蹤調(diào)查反映出來的成長問題步行街經(jīng)營管理人才的結(jié)構(gòu)經(jīng)營總經(jīng)理招商營銷財務(wù)商業(yè)地產(chǎn)方向員工個人的學習1.尋訪名師，名師出高徒，學會站在巨人的肩膀上。2.根據(jù)崗位的需要進行自學，對于崗位知識求精。3.從事商業(yè)地產(chǎn)工作需要廣博的知識面。認真閱讀本領(lǐng)域?qū)W術(shù)期刊和博士論文，進行系統(tǒng)的了解。與倪光南院士在省級技與倪光南院士在省級技術(shù)成果鑒定會后留影術(shù)成果鑒定會后留影地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營人才的知識結(jié)構(gòu)地產(chǎn)高級經(jīng)營人材應(yīng)該具備的知識結(jié)構(gòu)1.人材經(jīng)營與

37、組織創(chuàng)新知識2地產(chǎn)規(guī)劃、建筑設(shè)計與環(huán)境藝術(shù)設(shè)計知識3.智能建筑與IT運用知識4.地產(chǎn)融資與財務(wù)管理知識5.建筑項目管理知識6.地產(chǎn)營銷知識除了知識以外，具備企業(yè)家精神也是選拔的重要條件。其中具備戰(zhàn)略創(chuàng)新意識與能力是關(guān)鍵。商業(yè)地產(chǎn)人材的培養(yǎng)方法1.從商業(yè)建筑規(guī)劃與營銷課程學習起步，圍繞商業(yè)地產(chǎn)價值挖掘，集中參觀解剖重點項目，請專家講解。2.有計劃設(shè)定研究課題，例如Shopping mall以及1000畝大盤社區(qū)商業(yè)策劃課題。3.注重多學科交叉學習，不同崗位鍛煉與實踐。4.建立完整培訓體系，減少摸索時間，善于團結(jié)同行專家，合理配置資源。美國地產(chǎn)業(yè)博士的培養(yǎng)MIT經(jīng)濟系經(jīng)濟系城市與區(qū)域經(jīng)濟學聯(lián)邦、洲

38、與地方政府高級金融經(jīng)濟學 I 高級金融經(jīng)濟學II高級金融經(jīng)濟學III斯隆管理學院斯隆管理學院金融理論投資市場與金融研究資本投資決策地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟地產(chǎn)業(yè)金融與投資地產(chǎn)業(yè)企業(yè)管理開發(fā)過程的法律監(jiān)管MIT 城市規(guī)劃與研究系城市規(guī)劃與研究系城市設(shè)計與開發(fā)，城市設(shè)計政策城市開發(fā)設(shè)計，明天的城市地理位置與開發(fā)原型環(huán)境設(shè)計政策與影響，土地使用法律與政策城市交通規(guī)劃，住宅與鄰居規(guī)劃住宅與通信服務(wù)市區(qū)規(guī)劃方法，地理信息系統(tǒng)零售業(yè)人才的培養(yǎng)商業(yè)零售專業(yè)人才知名零售企業(yè)工作經(jīng)驗積累研究生課程：零售管理 Barry BermanRetailing Management /Michael Levy Barton A.wei

39、tz超市管理，顧國建市場營銷，科特勒市場營銷管理定位、聯(lián)盟，芮明杰，復(fù)旦大學出版社企業(yè)文化第四版，劉光明商業(yè)建筑規(guī)劃，曾堅購物中心開發(fā)手冊,美國土地利用學會.提倡復(fù)合型知識結(jié)構(gòu)熱帶雨林主題中庭如何學習地產(chǎn)與開發(fā)商業(yè)運營專著1.理論聯(lián)系自己的實際.2.注重動手能力,設(shè)計業(yè)態(tài)方案,參與商業(yè)建筑規(guī)劃.3.對外授權(quán)講課,獲取較高投入產(chǎn)出.1000:100001.室外商業(yè)步行街- 南京路的優(yōu)勢1.高知名度 例如南京路有好八連2.人氣旺3.營業(yè)額高支撐南京路優(yōu)勢的條件第一，悠久的歷史第二，獨特的風景第三，有多種業(yè)態(tài)，同種業(yè)態(tài)不多，避免惡性同質(zhì)化競爭第四，有知名的品牌第五，有完善的基礎(chǔ)設(shè)施第六，有一個科學的

40、管理機構(gòu)消費行為的分析新理論的基礎(chǔ)科特勒教授把人們的消費行為劃分為三個階段：量的滿足、質(zhì)的滿足與感性滿足階段，消費者看重的不是產(chǎn)品的數(shù)量與質(zhì)量，而是與他們自己的關(guān)系密切程度，他們購買產(chǎn)品是為了一種感情上的渴望，或是追求商品與理想的自我概念的吻合。服務(wù)營銷服務(wù)策略中最核心的問題，就是服務(wù)的定位。要進行系統(tǒng)的服務(wù)定位第一是顧客的服務(wù)需求第二是自身的服務(wù)能力第三是競爭對手的服務(wù)定位房地產(chǎn)現(xiàn)代服務(wù)營銷的四個趨勢第一個趨勢從一般性服務(wù)轉(zhuǎn)向知識服務(wù)第二個趨勢，從單向服務(wù)轉(zhuǎn)向互動服務(wù)第三個趨勢，從粗略服務(wù)轉(zhuǎn)向精細服務(wù)第四個趨勢，從普遍性服務(wù)轉(zhuǎn)向個性化服務(wù)體驗營銷營銷的新趨勢體驗營銷若干特點：第一，注重客戶的

41、體驗，并使體驗成為客戶價值的必要組成成分。第二，戲劇化和互動的概念，成為營銷策劃的核心概念和指導方法。第三，體驗經(jīng)濟中的營銷策劃、設(shè)計和創(chuàng)作，需要將科學和人文技術(shù)和藝術(shù)結(jié)合起來。商業(yè)地產(chǎn)業(yè)品牌連鎖經(jīng)營有三種方式：(1）同一企業(yè)在不同區(qū)域進行品牌連鎖經(jīng)營(2）不同企業(yè)通過合資進行連鎖經(jīng)營，輸出品牌一方通過無形資產(chǎn)或少量資金入股。(3）擁有品牌的地產(chǎn)企業(yè)向購買方通過輸出品牌與服務(wù)，就是通過輸出知識獲取利潤的方式，這是最有實際意義的方式，也是筆者研究的重點。零售業(yè)連鎖經(jīng)營是有形與無形的和諧統(tǒng)一，通過無形駕馭有形，實現(xiàn)利潤與社會效益最大化。商業(yè)地產(chǎn)業(yè)跨地域連鎖經(jīng)營公式商業(yè)地產(chǎn)業(yè)跨地域連鎖經(jīng)營公式在在重重視視低低成成本本經(jīng)經(jīng)營營等等傳傳統(tǒng)統(tǒng)戰(zhàn)戰(zhàn)略略的的同同時時， 采采取取戰(zhàn)戰(zhàn)略略制制勝勝策策略略，通通過過知知識識提提煉煉管管理理將將品品牌牌變變成成可可以以管管理理傳傳遞遞的的知知識識資資產(chǎn)產(chǎn)，通通過過人人材材經(jīng)經(jīng)營營手手段段，輸輸出出零零售售業(yè)業(yè)品品牌牌和和相相關(guān)關(guān)無無形形資資產(chǎn)產(chǎn)，突突破破零零售售業(yè)業(yè)品品牌牌連連鎖鎖經(jīng)營瓶頸。經(jīng)營瓶頸。作作者者在在國國內(nèi)內(nèi)提提出出零零售售業(yè)業(yè)跨跨地地域域連連鎖經(jīng)營公式如下：鎖經(jīng)營公式如下：品品牌牌形形象象積積累累知知識識提提煉煉管管理理人人材材經(jīng)經(jīng)營營成成功功的的商業(yè)地產(chǎn)品牌連鎖經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)品牌連鎖經(jīng)營謝謝大家祝愿大家健康成長，請同志們批評指正。