1、房地產基礎知識房地產基礎知識 前言一個優秀的營銷人員，不僅僅是銷售，更是體現企業形象的窗口；一個優秀的營銷顧問，要具備專業的知識、高超的銷售技巧、強烈的服務意識、頑強的意志力、行業要求等職業精神；一個優秀的營銷人員，具備專業的知識是排在第一位的；我們只有比客戶更加專業，才會讓我們的客戶更加信服我們，才會成功的邁出我們走向這個行業的第一步。房地產含義房地產具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。又稱不動產，是房產和地產的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：a) 土地b) 建筑物及地上附著物c) 房地產物權注：房地產物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵
2、押權、土地使用權、地役權、典當權等。房地產業與建筑業的區別房地產業是指從事房地產開發、經營、管理及維修、裝飾、服務等多種經濟活動的具有高附加值的綜合性產業；建筑業從事勘察、設計、施工、安裝、維修等生產過程，它的生產結果是建筑物或構筑物；房地產業是發包方，建筑業是承包方，它與建筑業既有聯系，又有區別；房地產業歸屬為生產和消費，提供多種服務的第三產業；建筑業歸屬對初級產品進行再加工的部門，屬第二產業。房地產住宅的層數劃分的規定低層住宅為1-3層多層住宅為4-6層小高層住宅為7-11層中高層住宅為12-16層16層以上為高層住宅40層以上（高度100米）為超高層房地產類型 按用途劃分 a) 居住房地
3、產 b) 商業房地產 c) 旅游房地產 d) 工業房地產 e) 農業房地產房地產土地的使用年限是如何確定的？ 凡與省市規劃國土局簽訂土地使用權出讓合同書的用地，其土地使用年限按國家規定執行。 1、居住用地七十年； 2、工業用地五十年； 3、教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年； 4、商業、旅游、娛樂用地四十年； 5、綜合用地或者其他用地五十年。一、基本規劃術語住宅用地：住宅建筑基底及其四周合理間距內用地（含宅間綠地和宅間小路）的總稱。配建設施：與住宅規模或與人口規模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。間距：前后兩排房屋之間的距離，為保證后排房屋在規定的時日獲得所需日照量而保持
4、的一定間隔距離。公建用地：是與居住人口規模相對應配建的，為居民服務和使用的各類設施的用地，應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。如托兒所、幼兒園、小學、中學、糧店、菜店、副食店、服務站、儲蓄所、郵局、居委會、派出所等用地。二、住宅的建筑材料分類磚木結構磚混結構 鋼筋混凝土結構 鋼結構 特點：o磚木結構：這類房屋的主要承重構件用磚、木構成。其中豎向承重構件如墻、柱等采用磚砌，水平承重構件的樓板、屋架等采用木材制作。這種結構形式的房屋層數較少，多用于單層房屋。o磚混結構：建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作，成為磚鋼筋混凝土結構。這種結構多用于層數不多（六層以
5、下）的民用建筑及小型工業廠房，是目前廣泛采用的一種結構形式。o鋼筋混凝土結構：建筑物的梁、柱、樓板、基礎全部用鋼筋混凝土制作。梁、樓板、柱、基礎組成一個承重的框架，因此也稱框架結構。墻只起圍護作用，用磚砌筑。此結構用于高層或大跨度房屋建筑中。o 鋼結構：建筑物的梁、柱、屋架等承重構件用鋼材制作，墻體用磚或其他材料制成。此結構多用于大型工業建筑。框架結構剪力墻結構框剪結構三、按住宅的建筑結構分類1、框架結構框架結構：指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁和柱，再用輕質板材填充物（膨脹珍珠巖、浮石等）隔墻分戶裝配而成的住宅。優點：可自由分割，組成靈活的使用空間缺點：抗震性能差，不宜家具布置和裝修四、按住宅的建
6、筑結構分類2、剪力墻結構剪力墻結構：用鋼筋混凝土墻板來代替框架結構中的梁柱，以鋼筋混凝土墻板來承受來自豎向和水平力的結構。 特點：剛度大、空間整體性好，房間內不外露梁、柱楞角，便于室內布置，方便使用。是高層住宅最為廣泛采用的一種結構形式，具有良好的抗爭性能，不足之處在于結構自重大。3、框剪結構框剪結構：框架剪力墻結構也稱框剪結構，這種結構是在框架結構中布置一定數量的剪力墻，構成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的需求，同時又有足夠的剪力墻，有相當大的剛度。特點：一般樓梯間和電梯間是剪力墻， 其余是框架結構，用于住宅樓較多，可 以方便住戶更改房間。現在一般二十幾 層的住宅樓都是框架剪力墻結構，
7、相對 于全剪力墻結構節約成本，又方便住戶。 不過如果樓層過高，或者當地有特殊抗震 要求的話，就要用全剪力墻結構，或者鋼 結構。五、商品房銷售名詞解釋樓花樓花：最早源于香港，是指未完工的在建物。期房期房：是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房產證為止，所出售商品房為期房。現房現房：消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發商已取得商品房竣工驗收備案證明的商品房。標準層標準層：平面布置相同的住宅樓層。毛坯房毛坯房：指住宅在交房時未經裝飾，僅是完成土建、水電等基本工程，地是粗糙的混凝土地面，房頂僅抹灰層，預留水、氣管道。復式商品房復式商品房：是一種經濟型房屋，在層高較高的一層樓中增建一個夾
8、層，從而形成上下兩層的樓房（1.2米的夾層）。躍層式商品房躍層式商品房：由上、下兩層（兩層均為標準層高）樓面、臥室、客廳、衛生間、廚房及其他輔助用房，并采用戶內獨用的小樓梯連接的房屋。錯層式商品房錯層式商品房：戶內樓面高度不一致，錯開處有樓梯連接。商住住宅商住住宅：是soho(小型家庭辦公場所)住宅概念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入了寫字樓的諸多硬件設施，尤其是網絡功能發達，居住的同時又能辦公的住宅形式。聯排別墅聯排別墅：其原始意義上是鄉村別墅，現指在城區聯排而建的市民城區房屋。會所：會所：以所在業主為主要服務對象的綜合性高級康體娛樂服務設施。（游泳池、網球場、高爾夫球館、保齡球館、健身
9、房、餐廳、酒吧、咖啡廳等服務設施。以上一般都是對業主免費或少量收費開放）。外飄窗外飄窗：房屋窗子呈矩形或梯形向室外突起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度的感受自然；通常它的窗臺較低甚至為落地窗。（面積計算方法）中空玻璃中空玻璃：傳統單玻門窗的革新，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（惰性氣體）狀態，故稱“中空玻璃”。陽臺陽臺：供居住者進行室外活動、晾曬衣物、儲存的空間。露臺露臺：住宅中的屋頂平臺或由于建筑結構需求而在其他樓層中做出大陽臺，由于它面積較大，非封閉結構或上面沒有屋頂，所以稱露臺。玄關：玄關：玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩
10、沖過渡的地段。其作用為功能過渡或增加居室的私密性。開間：開間：在住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實際距離，因為是就一自然間寬度而言，故稱開間。進深進深：住宅的長度即進深，指一間獨立房屋或一幢居住建筑內從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實際長度。層高：層高：下層地板面到上層樓板上表面之間的豎向尺寸。凈高：凈高：下層地板面到上層樓板下表面之間的垂線距離。 （凈高 層高樓板厚度）六、房屋面積術語房屋使用面積（套內使用面積）房屋使用面積（套內使用面積）：住宅中以戶為單位的分戶門內全部可供使用的空間面積，住宅使用面積按住宅的內墻面水平投影線計算，包括臥室
11、、客廳、廚房、衛生間、室內走道、地下室、夾層、閣樓等面積。房屋產權面積房屋產權面積：指產權者依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋預測面積房屋預測面積：主要依據施工圖紙、實地考察和國家測量規范對尚未施工的房屋面積進行一個預先測量計算的行為，是開發商進行合法銷售的面積依據（合同約定面積）。房屋實測面積房屋實測面積：指商品房竣工驗收后，開發商依據國家規定委托具有測繪資質的房屋測繪機構對樓宇進行實地勘測、繪圖、計算得出的面積，是開發商和業主的法律依據，使業主辦理產權證、物業費的最終依據（產權登記面積）。套內陽臺建筑面積套內陽臺建筑面積：指陽臺地面底板外沿在水平面的投影；全封閉陽臺100%計算面積，半
12、封閉陽臺50%計算面積。套內墻體面積套內墻體面積：商品房套內使用空間周圍的維護或承重墻體的面積。套內建筑面積套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積分攤公用面積分攤公用面積=建筑面積套內建筑面積建筑面積建筑面積= =商品房銷售面積商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤公用建筑面積七、建筑物的各項比例建筑容積率建筑容積率總建筑面積總用地面積建筑密度（建筑覆蓋率）建筑密度（建筑覆蓋率）建筑基底總面積總用地面積100%綠化率綠化率各類綠地總面積總用地面積100%（住宅項目綠化率應不低于30%）面積誤差比面積誤差比（產權登記面積合同約定面積）100%合同約定面積分攤率分攤率：公用分攤面積之和
13、建筑面積之和得房率、實用率得房率、實用率=套內建筑面積建筑面積100% 使用率使用率=套內使用面積建筑面積100%八、房地產開發五證二書名詞解釋國有土地使用證國有土地使用證：是證明土地使用者向國家支付土地使用權出讓金，獲得了在一定年限內某塊國有土地使用權的法律憑證。建設用地規劃許可證建設用地規劃許可證：是建設單位在向土地管理局申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證。建設工程規劃許可證建設工程規劃許可證：市有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證。建設工程施工許可證建設工程施工許可證：是指項目開工前隊伍招標到位，施工隊伍具備施工資格，現場具備施工條
14、件的憑證。商品房銷售（預售）許可證商品房銷售（預售）許可證：指開發商在投入方面達到國家要求，有條件對外銷售房屋的憑證。住宅質量保證書住宅質量保證書：開發商對銷售的商品房承擔質量責任的法律文件。住宅使用說明書住宅使用說明書：對住宅的結構、性能和各部位的類型、性能、標準等加以說明，并提出使用注意事項。九、商品房預售應符合什么條件？已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書持有建設工程規劃許可證和施工許可證按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，已經確定施工進度和竣工交付日期十、商品房現售應符合什么條件？現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產
15、開發企業 資質證書；取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；持有建設工程規劃許可證和施工許可證；已通過竣工驗收；拆遷安置已落實；供水、供電、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件；物業管理方案已落實。十一、合同登記備案的時間 我國房地產法規定，開發經營企業與承購人簽定商品房正式買賣合同后，應當在簽約之日起30日內向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門登記備案手續。十二、國有土地出讓使用權是國家以土地所有者身份將國有土地使用權在一定期限內出讓給使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。目前，我國土地使用權的出讓方式有四種：招標、拍賣、掛牌和協議方式。拍賣方式出讓土地使用
16、權，進行公開競價，輪番報價，確定土地使用者。商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標拍賣或者掛牌方式出讓。十三、國有土地的劃撥o國有土地的劃撥，是國有地使用權流轉的一種特殊方式，是國家的國有土地使用權無償地讓與土地使用者，土地使用者只要按一定的程序提出申請，經法定機關批準后即可取得土地使用權，而不必向國家（政府）交付任何費用與租金。o根據土地管理法第五十四條和城市房地產管理法第二十三條的規定，下列用地的使用權，確需必要的，可以申請以劃撥方式提供土地使用權。 1、國家機關用地和軍事用地； 2、事業單位、國有單位職工居住用地； 3、城市基礎設施用地和公共事業用地； 4、國家重點扶持的
17、能源、交通、水利等項目用地。十四、集體土地包括哪些范圍？o城市市區的土地屬于國家所有；o在農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；o宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有；o集體土地所有權的內容是集體經濟組織對其所有的土地行使占有、使用、收益和處分的權利；o集體土地征用。集體土地征用是指國家因建設需要，強制地將屬于農村集體經濟組織所有的土地收歸國有。十五、未成年人購買商品房 o未成年人（18周歲以下）可以辦理產權所有證；o18周歲以下的未成年人不具有完全民事行為能力，不能獨立進行民事行為或活動，所以，必須有監護人代為辦理。 o目在產權人未滿18周歲之前，不允許出售所購房屋，但產權人在重大疾病，出國等爭需大量資金的情況下可以例外。十六、房產稅費o契稅o交易費 住宅3元/平方 商業 千分之四o印花稅 萬分之五o房產證工本費 550元/本o土地證工本費 33元/本o維修基金 1.00%十七、購置商鋪費用o契稅 4%o維修基金 1%o房產證工本費550元/本o土地工本費33元/本o抵押貸款涉及的費用 1、他項權證費用550元/本 2、銀行利息o抵押貸款涉及的資料 1、本人及配偶的身份證 2、戶口本、私章、 3、結婚證（離婚證）或未婚證明； 4、收入證明、銀行流水，單身還需 提供父母收入證明 5、企業需提供近三個月納稅憑證 謝謝大家！
全部分類
標準檢索
招標公告
免費下載資料庫
10000份+資源包
千萬vip文檔暢享下載
下載文檔文件編輯即用
網站精選百萬好案
百萬工程地產工作者都在用
微信掃一掃登錄
