1、房 地 產 專 業 知 識 培 訓 房 地 產 專 業 知 識 培 訓第一章第一章 房地產登記類房地產登記類第二章第二章 房地產開發及經營管理類房地產開發及經營管理類第三章第三章 房地產規劃與物業類房地產規劃與物業類 第四章第四章 房地產建筑、工藝及材料類房地產建筑、工藝及材料類 第五章第五章 房地產銷售及貸款類房地產銷售及貸款類 第一章第一章 房地產登記類房地產登記類 第一章第一章 房地產登記類房地產登記類1 1、房地產登記分為：、房地產登記分為：初始登記、轉移登記、抵押登記、變更登記、其他登記。2 2、房地產轉讓：、房地產轉讓：是指合法擁有土地使用權及土地上建筑物、附著物所有權的自然人、法

2、人和其他組織，通過買賣、交換、贈與將房地產轉移給他人的法律行為。3 3、契稅：、契稅：是指房屋所有權發生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向產權承受人征收的一次性稅收。它是對房地產權變動征收的一種專門稅種。（武漢市：普通住宅2%,高檔商品房4%,商業4%,經濟適用房2%）4 4、公共維修基金：、公共維修基金：是指售房單位在銷售商品住房時依法向購房者根據售房合同一次性代為收取的用于日后對該物業管理區域內的共用部位、共同設施和設備保修期滿后的維護、大修、更新、改造的儲備資金。房屋公共維修基金的所有權歸全體業主。商品房的公共維修基金由購房人和開發商在辦證時分別交納，比例均為購房款的2%。第一章

3、第一章 房地產登記類房地產登記類5、印花稅：、印花稅：以經濟活動中簽立的各種合同、產權轉移書據、營業帳簿、權利許可證照等應稅憑證文件為對象所課征的稅。印花稅由納稅人按規定應稅的比例和定額購買并粘貼印花稅票，即完成納稅義務。這就是印花稅。按照國家有關規定，房屋產權的交易雙方項簽訂住房買賣合同，所以，必須繳納印花稅（標準為0.05%）。6、房地產抵押：、房地產抵押：指債務人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產作為擔保物向債權人（抵押權人）提供債務履行擔保的行為。房地產按揭屬于房地產抵押的一種形式。7、“五證五證”：建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、國有土地使用權證、建筑工程施工許可證、商品

4、房預（銷）售許可證。“二書二書”:是指建設部為了加強對商品房的質量管理與監督，要求發展商必須提供的新建住宅質量保證書和新建住宅使用說明書。 第二章第二章 房地產開發及經營管理類房地產開發及經營管理類 第二章第二章 房地產開發及經營管理類房地產開發及經營管理類1 1、房地產市場：、房地產市場：一級市場（土地市場）：一級市場（土地市場）：是指國家土地管理部門按土地供應計劃，采用協議、招標、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權以一定的年限、規定的用途及一定的價格出讓給房地產發展商或其它用土地者的市場；二級市場（增量房市場）：二級市場（增量房市場）：是指房地產發展商根據土地使用合同的要求將建

5、好的房屋連同相應的土地使用權轉讓給單位或個人的市場；三級市場（存量房市場）：三級市場（存量房市場）：是指單位、個人之間的房地產產權轉讓、抵押、評估、租賃的市場，它是二級市場基礎上的第二次或多次轉讓房地產交易活動的市場；2 2、三通一平：、三通一平：指氣通、電通、水通，場地平整；七通一平：七通一平：指路通、通訊通、熱通、電通、供水通、供氣通、給排水通，場地平整。第二章第二章 房地產開發及經營管理類房地產開發及經營管理類3、土地所有制：、土地所有制： 現行全部土地實行的是現行全部土地實行的是社會主義土地公有制社會主義土地公有制。分為。分為全民所有制（即全民所有制（即國家所有）和勞動群眾集體制（即集

6、體所有）國家所有）和勞動群眾集體制（即集體所有）兩種形式。兩種形式。土地使用權：土地使用權：是指土地使用權擁有者對土地使用的權限，包括開發是指土地使用權擁有者對土地使用的權限，包括開發權、收益權、處置權。權、收益權、處置權。土地的使用年限：土地的使用年限：凡與省市規劃國土簽訂凡與省市規劃國土簽訂土地使用權出讓合同書土地使用權出讓合同書的用地，其土地使用年限按國家規定執行。即：居住用地七十年；的用地，其土地使用年限按國家規定執行。即：居住用地七十年；工業用地五十年；教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；商工業用地五十年；教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；商業、旅游、娛樂用地四十年；綜合用

7、地或其他用地五十年。加油站業、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或其他用地五十年。加油站等特殊用地為二十年。等特殊用地為二十年。房子的居住時間是多少，土地使用年限屆滿后該怎么辦：房子的居住時間是多少，土地使用年限屆滿后該怎么辦： 房屋一經購買并取得產權后，即作為業主個人所有的財產，并無居房屋一經購買并取得產權后，即作為業主個人所有的財產，并無居住年限的限制。在該土地使用年限屆滿后，土地將由國家收回。若住年限的限制。在該土地使用年限屆滿后，土地將由國家收回。若國家無征地要求，業主可以在繼續交納土地出讓金或使用費的前提國家無征地要求，業主可以在繼續交納土地出讓金或使用費的前提下，繼續使用該土地。下，繼

8、續使用該土地。 第二章第二章 房地產開發及經營管理類房地產開發及經營管理類4、土地使用權的轉讓形式：出讓和劃撥、土地使用權的轉讓形式：出讓和劃撥。出讓：出讓：國家以協議、招標、拍賣的方式將土地使用權在一定年限內國家以協議、招標、拍賣的方式將土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。劃撥：劃撥：是指用地單位向政府申請，經政府同意后無償將土地撥發給是指用地單位向政府申請，經政府同意后無償將土地撥發給使用者使用的一種土地轉讓形式，一般沒有使用期限的限制。以劃使用者使用的一種土地轉讓形式，一般沒有使用期

9、限的限制。以劃撥取得的土地使用權，其出讓須經政府及土地管理部門同意，補交撥取得的土地使用權，其出讓須經政府及土地管理部門同意，補交出讓金后方可進行轉讓（如經濟適用房）。出讓金后方可進行轉讓（如經濟適用房）。5、小產權房、小產權房：“小產權房小產權房”，也稱，也稱“鄉產權房鄉產權房”，是指由鄉鎮政府，是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產。而不是國家頒發產權證的房產。合作建房：合作建房：指一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金合作開指一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金合作開發房地產的開發形式。發房地產的開發形式。集資房：集資房：實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，實行政府

10、、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，建造的房屋。建造的房屋。房改房：房改房：在房改政策出臺后，國家機關、企事業單位的職工需要按在房改政策出臺后，國家機關、企事業單位的職工需要按規定將目前居住的房子購買下來，我們把為類公房稱之為房改房。規定將目前居住的房子購買下來，我們把為類公房稱之為房改房。 第二章第二章 房地產開發及經營管理類房地產開發及經營管理類安居房：安居房：包括按規定出售出租給國家機關、事業單位、企業單位職工的準成本房、全成本房、全成本微利房和社會微利房。廉租房：廉租房：我國的廉租房只租不售，出租給城鎮居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房。別墅：別墅：是指建設在低密度

11、地塊上的5層以下的獨門獨戶的花園住宅。聯排別墅：聯排別墅：地面上三戶或三戶以上相連建設的別。TOWNHOUSE：泛指離城市較近的近郊聯排別墅。雙拼別墅：雙拼別墅：地面上兩戶相連建設的別墅。獨棟別墅：獨棟別墅：地面上單樓建設的不于他戶相連的別墅。疊拼別墅：疊拼別墅：上下疊加或錯加建設的別墅。空中別墅：空中別墅：一般指建設在高層住宅頂層上的的景觀型復式樓。 第二章第二章 房地產開發及經營管理類房地產開發及經營管理類6、躍層式住宅：、躍層式住宅：是一套住宅占兩個樓層，有內部樓梯聯系上下層。 復式住宅：復式住宅：復式住宅在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高較普通住宅高(通常層高5米以上) ，

12、可在局部拘出夾層，用樓梯聯系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。錯層式住宅：錯層式住宅：主要指的是一套房子不處于同一平面，即房內的廳、臥、衛、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。躍層式住宅和復式住宅的區別：躍層式住宅和復式住宅的區別：如果上下兩層完全分隔，應稱為躍層式住宅，如上下兩層在同一空間內，即從下層室內可以看見上層的場面、欄桿或走廊等部分，則為復式住宅。錯層式、復式與平面式房屋的區別：錯層式、復式與平面式房屋的區別：錯層式和復式房屋有一個共同的特征區別于平面式房屋。平面式表示一戶人家的廳、臥、衛、廚等所有房間都處于同一層面，而錯層和復式內的各個房間則處于不同層面

13、。錯層式與復式房屋的區別：錯層式與復式房屋的區別：盡管兩種房屋均處于不同層面，但復式層高往往超過一人高度，相當于兩層樓而錯層式高度低于一人，人站立在第一層面平視可看到第二層面。因此錯層有壓縮了的復式之稱。 另外，復式的一、二層樓面往往垂直投影，上下面積一致；而錯層式兩個(或三引樓面并非垂直相疊，而是互相以不等高形式錯開。第二章第二章 房地產開發及經營管理類房地產開發及經營管理類7、經濟適用房：、經濟適用房：由城市政府組織房地產開發企業或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮中低收入家庭出售的住房。 它是具有社會保障性質的商品住宅。具有經濟性和適用性的特點。經濟適用房與商品房不同之處：經濟適用房與商

14、品房不同之處： 獲得土地的方式不同，經濟適用房建設用地實行行政劃撥，免交土地出讓金；商品房采用出讓方式須交納土地出讓金； 成本結構不同； 租售政策不同，經濟適用房只售不租，商品房不受限制； 購買條件和對象不同，經濟適用房享受政府優惠，其購買對象是特定的，只供給城鎮中低收入家庭，因而要實行申請審批制度，商品房購買對象和條件不受限制； 價格政策不同，經濟適用房出售實行政府指導價，不得擅自提價出售。商品房出售價格完全由市場決定。 居民個人購買的經濟適用房產權歸個人； 房屋的產權分四部分：使用權、占有權、處置權和收益權，與商品房相比經濟適用房的產權只在收益權上與它們不同。商品房上市出售后，收益全部歸個

15、人所有。住房補貼：住房補貼：是國家為職工解決住房問題而給予的補貼資助，即將單位原有用于建房、購房的資金轉化為住房補貼，分次（如按月）或一次性地發給職工，再由職工到住房市場上通過購買或租賃等方式解決自己的住房問題。 第三章第三章 房地產規劃與物業類房地產規劃與物業類 第三章第三章 房地產規劃與物業類房地產規劃與物業類1、總用地面積：、總用地面積：經城市規劃行政主管部門劃定的整個用地范圍內的土地面積；凈用地面積：凈用地面積：經城市規劃行政主管部門劃定的用于建設的土地面積；總占地面積（總基底面積）：總占地面積（總基底面積）：所有建筑物基底面積（底層勒腳以上外圍水平投影面積）總和。總建筑面積：總建筑面

16、積：指在建設用地范圍內單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和；道路廣場面積：道路廣場面積：指小區內主次干道、支道、人行道、綠化帶中間寬度大于1.5米的步行道及停車、回車廣場和有鋪砌地面的場地面積之和。綠化面積：綠化面積：指小區內集中綠化帶、小公園、住宅間集中種植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活動場所等為小區所有居住人員共同使用權的綠化面積的總和。第三章第三章 房地產規劃與物業類房地產規劃與物業類2、綠地率：、綠地率：是指規劃總用地范圍內的綠地面積與規劃總用地面積之比。綠地率=綠地面積/總用地面積X100%。綠化率：綠化率：是指綠化用地面積與規劃總用地面積之比.綠化率=綠

17、化用地面積/總用地面積X100%。綠化覆蓋率：綠化覆蓋率：是指植被垂直面積與規劃總用地面積之比.綠化覆蓋率=植被垂直投影面積/總用地面積X100%。建筑密度：建筑密度：即建筑覆蓋率，指總用地范圍內所有建筑物基底面積之和與總用地面積的比率；容積率：容積率：建筑總面積與總用地面積的比率就是容積率。它反映土地利用情況和經濟性的技術經濟指標，即容積率越大，土地利用程度越高。第三章第三章 房地產規劃與物業類房地產規劃與物業類3、樓面地價：、樓面地價：指單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。它是房價組成的重要部分。樓面地價這一新概念的使用，除了方便土地競買者外，購房者也更容易匡算出房屋每平

18、方米的合理售價。 樓面地價樓面地價=土地總價格土地總價格總建筑面積；總建筑面積； 樓面地價樓面地價=土地單價土地單價容積率容積率4、面積配比：、面積配比：指的是各種面積范圍在某一樓盤總套數中各自所占比例的多少。戶型配比：戶型配比：即格局配比，是各種房型在各單元或樓棟或樓盤中各自所占的比例的多少。車位配比：車位配比：即車位擁有率，指整個項目戶均擁有車位的比例。年國家規定住宅小區平均建筑面積若在平方米以下，按1：10的比例配比；戶均面積平方米以上的，按1：2比例配比。武漢目前市場情況基本為1：3。第三章第三章 房地產規劃與物業類房地產規劃與物業類5、物業的竣工驗收：、物業的竣工驗收：是指從物業形態

19、上說，建筑商完成了一項最終產品，開發商也完成了物業開發任務，這時他們之間所發生的一個法定手續。綜合驗收：綜合驗收：指的是包含單體、景觀、消防、人防、燃氣等所有單項功能項目的整體驗收。6、在什么情況下，房地產開發項目可以交付使用：、在什么情況下，房地產開發項目可以交付使用： 房地產開發項目竣工，經項目綜合驗收合格后，取得商品房項目竣工交付使用備案證后方可交付使用；未驗收或不合格的，不得交付使用，視為逾期交房。7、房屋交付時開發商應提交哪些文件：、房屋交付時開發商應提交哪些文件： 房屋交付時，房地產開發企業應當公示項目所有驗收合格的證明文件、驗收圖紙、收費標準和依據，并向買受人提供住宅質量保證書和

20、住宅使用說明書。第四章第四章 房地產建筑、工藝及材料類房地產建筑、工藝及材料類 第四章第四章 房地產建筑、工藝及材料類房地產建筑、工藝及材料類1、建筑物：、建筑物：建筑物一般是指人們進行生產、生活或其他活動的房屋或場所，如工業建筑、民用建筑、農業建筑和園林建筑等。 建筑物包括：建筑物包括： 房屋、住房、宮殿、寺廟、教堂、城堡、塔、墓等構筑物：構筑物：是指建筑物中除房屋以外的東西，人們一般直接在內進行生產和生活活動，如煙囪、水井、道路、橋梁、堤壩隧道等。構筑物包括：構筑物包括：煙囪、水井、道路、堤壩隧道、礦道等，一般的橋梁則處于二者之間。第四章第四章 房地產建筑、工藝及材料類房地產建筑、工藝及材

21、料類2、商品房按建筑結構分為：、商品房按建筑結構分為： 磚木結構、磚混結構、鋼筋混凝土結構和鋼結構。磚木結構：磚木結構：承重的主要結構是用磚、木材建造的。其搭建簡易、造價低，但質量差、使用年限短。磚混結構：磚混結構：指建筑物中樞向承重結構的樓、柱等采用磚或者砌塊砌筑，梁、樓板、屋面板等采用鋼筋混凝土結構。也就是說磚混結構是以小部分鋼筋混泥土及大部分磚墻承重的結構。其造價低，但抗震性能差。鋼筋混凝土結構：鋼筋混凝土結構：是指用鋼筋和混凝土制成的一種結構，其承重的主要構件是用鋼筋混凝土建造的。包括薄殼結構、大模板現澆結構及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結構的建筑物。其造價較高，但使用年限長、抗震

22、性能較好。鋼結構：鋼結構：以鋼材制作為主的結構，其工業化程度高，建筑工期短，空間利用率高，抗震性能優越。其缺點是成本高，耐火性和耐腐性較差。主要用于大跨結構、高層和超高層建筑等。鋼結構行業通常分為輕型鋼結構、高層鋼結構、住宅鋼結構、空間鋼結構和橋梁鋼結構5大子類 。3 3、商品房按建筑高度分為：、商品房按建筑高度分為：低層（3層以下）、多層（4-7層）、小高層（8-11層）、高層（12層以上）、超高層（33層以上或者100米以上） 第四章第四章 房地產建筑、工藝及材料類房地產建筑、工藝及材料類4、剪力墻：、剪力墻：剪力墻是由鋼筋混凝土澆成的墻體。因高層建筑物高，刮強風或地震產生的橫向推力會產生

23、剪力，抵抗剪力的墻稱剪力墻。內含雙層鋼筋網與其他鋼筋網交錯而成，故剪力墻建成后是不能拆除。5、商品房按構件形式分為：、商品房按構件形式分為：框架結構、剪力墻結構、框架剪力墻結構。框架結構：框架結構：是指以鋼筋混凝土澆搗成的梁、柱為承重的結構，其墻體是填充墻，起圍護和分隔作用，其空間利用率高，但抗震性能一般。 房屋的框架按跨數分按跨數分有單跨、多跨；按層數分按層數分有單層、多層；按立面構成分按立面構成分有對稱、不對稱；按所用材料分按所用材料分有鋼框架、鋼筋混凝土框架、預應力混凝土框架、膠合木結構框架或鋼與鋼筋混凝土混合框架等。剪力墻結構剪力墻結構: 是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結構中的梁柱，能承

24、擔各類荷載引起的內力，并能有效控制結構的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結構稱為剪力墻結構。它的抗震性能優越，但空間劃分不靈活。框架框架-剪力墻結構：剪力墻結構：也稱框剪結構，是在框架結構中布置一定數量的剪力墻，構成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同樣又有足夠的剪力墻來減輕框架的承重。其結合了框架結構和剪力墻結構的優點。 第四章第四章 房地產建筑、工藝及材料類房地產建筑、工藝及材料類6、住宅的開間：、住宅的開間：是指一間房屋內一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。規定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅

25、結構整體性、穩定性和抗震性。 住宅的進深：住宅的進深：是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。進深短的房屋可以有良好的自然采光和通風條件。 7、住宅的層高：、住宅的層高：以“層”為單位，通常指下層樓板上表面到上層樓板上表面之間的垂直距離。住宅的凈高：住宅的凈高：以“層”為單位，通常指下層樓板上表面到上層樓板下表面之間的垂直距離。8、地下室、地下室:房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的12者為地下室。半地下室半地下室:房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的13，且不超過12 者為半地下室。第四章第四章 房地產建筑、工藝及材料類房地產建筑、工藝及材料類9、

26、飄窗、飄窗: 就是飄出的窗子，一般呈矩形或梯形向室外凸起。它三面都裝有玻璃，窗臺高度較低，既有大面積的玻璃采光,又有寬敞的窗臺,在視覺上可以延伸室內空間平窗：平窗：布置在墻體內的單面窗戶。 推拉門（窗）：推拉門（窗）：也叫縮門（窗），是指在一個平面內可以左右移動的門（窗） 平開門（窗）：平開門（窗）：以一個固定軸為支點水平移動的門（窗）第四章第四章 房地產建筑、工藝及材料類房地產建筑、工藝及材料類10、型材：、型材：鐵或鋼軋制成的具有一定截面的棒材,叫做型材鋁材：鋁材：鋁和鋁合金經加工成一定形狀的材料統稱鋁材。鋁合金是以鋁為基的合金總稱。鋁合金強度比較高，接近或超過優質鋼，塑性好。具有優良的導

27、電性、導熱性和抗蝕性，使用量僅次于鋼。但穩定性差，容易變形。塑鋼：塑鋼：塑鋼型材的簡稱，主要化學成分是PVC，因此也叫PVC型材。性能優良、加工方便、耐腐蝕，抗老化性能優異，且價格實惠，保溫隔音性能好但其較厚重且容易老化、破損。門200元/平米左右，窗150元/平米左右。彩鋁：彩鋁：添加了部分有色金屬的高強度的鋁合金型材. 兼顧了鋁材的輕巧賴用和塑鋼型材的材質穩定的優點。門300元/平米左右，窗200元/平米左右。 隔熱斷橋鋁：隔熱斷橋鋁：又叫斷橋彩鋁。其兩面為彩鋁材，中間用塑料型材腔體做斷熱材料。這種創新結構設計，兼顧了塑料和鋁合金兩種材料的優勢，同時滿足裝飾效果和門窗強度及耐老性能的多種要

28、求。隔熱斷橋鋁塑型材可實現門窗的三道密封結構，合理分離水汽腔，成功實現氣水等壓平衡，顯著提高門窗的水密性和氣密性。第四章第四章 房地產建筑、工藝及材料類房地產建筑、工藝及材料類11、雙層中空玻璃：、雙層中空玻璃：兩片平板玻璃中間充以干燥空氣，四周用有機膠粘劑膠結等方法密封而制成的玻璃構件。具有良好的隔熱、隔聲性能，但無絕對密閉性。雙層真空玻璃：雙層真空玻璃：真空玻璃由雙層玻璃構成，邊緣由密封膠封裝，再由硬橡膠整體夾卡，雙層玻璃之間抽真空，它有保溫、不結霜、隔音、節能的特點，雙層真空玻璃光的反射率增加，紫外線的輻射也得以相應降低。12、保溫材料：、保溫材料：一般是指導熱系數小于等于0的材料。能有

29、效隔離熱源。外墻內保溫：外墻內保溫：是指將隔熱保溫材料布置于建筑物外墻墻體內側和表面涂層之間。特點是耗材少、賴用，但隔熱保溫效果一般。外墻外保溫：外墻外保溫：是指將隔熱保溫材料布置于建筑物外墻墻體外側和表面涂層之間。特點是隔熱保溫效果較好，但對工藝要求較高（易局部破損）。第四章第四章 房地產建筑、工藝及材料類房地產建筑、工藝及材料類13、水箱供水：、水箱供水：又稱二次供水，指通過無滲漏的不銹鋼和新型環保抗菌管材水箱的供水形式。水箱總有效容積不應超過36小時的生活用水量。二次供水的水質更容易被污染，安全性和可靠性不強。變頻供水：變頻供水：通過變頻恒(變)壓供水系統將用水直接供應到用戶的供水方式。

30、其特點是自動調節水泵轉速及運行臺數，節能效果顯著；供水壓力穩定，充分保證系統末端壓力；可編程控制，全自動運行，操作維護方便。供水直接，可有效避免二次污染。純水：純水：用符合生活飲用水衛生標準的水為原料，通過反滲透膜（Revvrse Osmosis Element/RO）凈化處理后，稱為純水。凈水：凈水：用符合生活用水衛生標準的水為原料，通過納濾膜（Nanofiltration Element/NF）或法國卡提斯（CARTIS）載銀活性炭凈化處理后，稱為凈水。直飲水：直飲水：是指純水或凈水經臭氧氣液混合后密封于容器中且不含任何添加物，再通過紫外線照射，經電子（場）水處理器(微電解殺菌器)流經的水

31、在微弱的電場中產生大量具有極強殺生能力的活性水，由食品衛生級管道供每戶直接飲用的水，叫直飲水。第四章第四章 房地產建筑、工藝及材料類房地產建筑、工藝及材料類14、雙回路供電：、雙回路供電：是指二個變電所或一個變電所二個倉位出來的同等電壓的二條線路供電。 當一條線路故障停電時，另一條線路可以馬上切換使用。15、閣樓：、閣樓：指位于自然層內，利用房屋內的上部空間或人字屋架添、加建的使用面積不足該層面積的暗樓，不計層次。夾層：夾層：位于兩自然層之間的樓層，房屋內部空間的局部層次，如一棟房屋從外部看是兩層樓房，從內部看局部是三層，這三層中間的一層就叫夾層。假層：假層：是指位于自然層以上，層高不是全部為

32、220米以上的非正式層。房屋的假層，應具有采光通風設施。附層：附層：是房屋自然層內的局部層次，即安插在上下兩個正式房屋層之間的房屋，從外部看是二層建筑的房屋，而內部局部為三層，這種就叫做附層。錯層：錯層：指一套住宅內的各種功能 用房在不同的平面上，用30-60cm的高差進行空間隔斷，層次分明，立體性強，但未分成兩層，適合大面積住宅。躍層：躍層：指住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛生間、廚房等可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內獨用小樓梯連接，有別墅式的感覺。架空層：架空層：建筑物深基礎或坡地建筑吊腳架空部位不回填土石方形成的建筑空間。第四章第四章 房地產建筑、工藝及

33、材料類房地產建筑、工藝及材料類16、面積測算的要求：、面積測算的要求：各類面積測算必須獨立測算兩次，其較差應在規定的限差以內，取中數作為最后結果。量距應使用經檢定合格的卷尺或其他能達到相應精度的儀器和工具。面積以平方米為單位，取至001。建筑面積：建筑面積：建筑面積指建筑物外墻（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。建筑面積=使用面積+分攤面積。結構面積：結構面積：是指房屋建筑中外墻，內墻柱等結構構件所占面積的總和。輔助面積：輔助面積：輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內凈面

34、積。樓梯、走道等.第四章第四章 房地產建筑、工藝及材料類房地產建筑、工藝及材料類17、套內建筑面積（使用面積）：、套內建筑面積（使用面積）：指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻面水平投影計算。包括套（單元）內的使用面積、墻體面積及陽臺面積；套內實用面積（凈使用面積）：套內實用面積（凈使用面積）：是指建筑物各層平面中直接為生產或生活使用的凈面積的總和。指室內實際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結構面積，分攤公用面積（分攤面積）：分攤公用面積（分攤面積）：為本棟樓和整小區服務的公共建筑面積，按照一定比例分攤到各戶的面積 18、預測面積：、預測面積：是指房地產竣工前由相關權威部門測量的僅供

35、房地產預售時使用的建筑面積；實測面積實測面積：是指房地產竣工后實測的面積或用與竣工房地產尺寸相符的建筑設計圖計算的建筑面積，它為房地產交易、租賃、抵押、竣工驗收、產權登記等提供依據。第四章第四章 房地產建筑、工藝及材料類房地產建筑、工藝及材料類19、計算全部建筑面積有哪些？、計算全部建筑面積有哪些？ 永久性結構的單層房屋，按一層計算面積；多層房屋按各層建筑面積總和計算 屋內的夾層、插層、技術層及樓梯、電梯間等其高度在2.2米以上部位計算建筑面積 穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.2米以上的,按其水平投影面積計算. 樓梯間電梯(觀光梯)井、垃

36、圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積 房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.2米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機房及斜面結構屋頂設計在2.20米以上部位，按外圍水平投影面積計算。 挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。 屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算建筑面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算建筑面積。第四章第四章 房地產建筑、工藝及材料類房地產建筑、工藝及材料類 與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱外圍水平投影面積計算 建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。 地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20米以上的，按

37、其外圍（不包括采光井、防潮層及保護墻）水平投影面積計算。 有柱或有圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。 有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當幕墻框架突出主體結構距離已有設計數據或實際測量數據時，按幕墻外圍水平投影面積計算建筑面積；在建筑施工圖報建時，還沒有設計數據的，幕墻框架突出主體結構距離一律按150毫米計算，竣工后計算竣工面積時仍采用150毫米的數據。 屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20米以上部位的外圍水平投影面積計算。 有伸縮的房屋，若其與室內相通

38、的，伸縮縫計算建筑面積。第四章第四章 房地產建筑、工藝及材料類房地產建筑、工藝及材料類20、計算一半的建筑面積有哪些？、計算一半的建筑面積有哪些？a) 與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。b) 獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。c) 未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。d) 無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。e) 有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。 第四章第四章 房地產建筑、工藝及材料類房地產建筑、工藝及材料類21、不計算建筑面積的有哪些？、不計算

39、建筑面積的有哪些？a) 層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。b) 突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。c) 房屋之間無上蓋的架空通廊。d) 房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。e) 建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。f) 騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。g) 利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。h) 活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。i) 獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。j) 與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。第五章第五章 房地產銷售及貸款類房

40、地產銷售及貸款類 第五章第五章 房地產銷售及貸款類房地產銷售及貸款類1、價格計算方法：、價格計算方法： 房屋單價 * 房屋建筑面積 = 房屋總價。純折扣的：純折扣的： 原單價*折扣=折后單價（四舍五入后保留2位小數）； 折后單價*建筑面積=折后總價（四舍五入后保留整數）。 純折扣加現金優惠的：純折扣加現金優惠的： （原總價現金優惠）*折扣=折后總價（四舍五入后保留整數）； 折后總價/建筑面積=折后單價（四舍五入后保留2位小數，注意要反算來驗證折后總價）。第五章第五章 房地產銷售及貸款類房地產銷售及貸款類2、按揭（住房貸款）：、按揭（住房貸款）：按揭是英語“Mongase”（抵押）一詞的粵語音譯

41、，因此，銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產權作抵押，由銀行先行代為支付房款給發展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息。貸款額為千元的整數倍。住房貸款包括：住房商業貸款、住房公積金貸款、住房組合貸款。住房商業貸款：住房商業貸款：個人或團體向銀行借款，用于購買自主及投資性住房，并按規定時間支付利息及借款本金的行為。住房公積金貸款：住房公積金貸款：繳存住房公積金的個人向銀行借款，用于購買自主性住房，并按規定時間支付利息及借款本金的行為。相對于商業住房貸款，具有利率較低，還款方式靈活，首付比例低的優點，缺點在于手續繁瑣，審批時間長。住房組合貸款：住房組合貸款：是指符合個人住房商業

42、性貸款條件的借款人又同時繳存住房公積金的，在辦理個人住房商業貸款的同時還可以申請個人住房公積金貸款（貸款年限須一致），第五章第五章 房地產銷售及貸款類房地產銷售及貸款類3、申請住房商業貸款的條件：、申請住房商業貸款的條件：（1）具有完全民事行為能力的自然人，有合法穩定的經濟收入；男18-60歲，女18-55歲；（2）具有較穩定的經濟收入和償還貸款的能力，且無不良貸款信用記錄。申請住房公積金貸款的條件：申請住房公積金貸款的條件： （1）參加住房公積金繳納；申請貸款前連續繳存的時間不少于六個月。； （2）配偶一方申請了公積金貸款，在其未還清貸款本息之前，雙方均不能再公積金貸款。 （3）具有較穩定的

43、經濟收入和償還貸款的能力，且無不良貸款信用記錄。4、辦理貸款應提供資料：、辦理貸款應提供資料：商業貸款商業貸款須提供夫妻雙方的身份證、戶口簿（含首頁）、結婚證（單身的提供當地民政局開具的未婚證明）、收入證明（工作單位出具）、購房合同全套、首付款票據；非武漢市的須提供武漢市聯系人；境外人士須提供其在武漢市居住滿一年的居住證明。含公積金貸款含公積金貸款的除上述資料外還須提供公積金繳交情況證明。辦理貸款應交哪些費用：辦理貸款應交哪些費用：抵押登記費85元；公積金貸款的另須繳納保險費：公積金貸款總額貸款年限0.05第五章第五章 房地產銷售及貸款類房地產銷售及貸款類5、貸款辦理流程：、貸款辦理流程：提供

44、資料-辦理貸款合同備案辦理抵押出期房權利證明銀行審核銀行放款領取存折客戶還款。結清貸款的須到房地局辦理注銷抵押借款人如何償還銀行貸款：借款人如何償還銀行貸款：貸款期限在1年內（含1年）的，實行到期本息一次性清償的還款方式。貸款期限在1年以上的，雙方約定貸款方式，按月歸還給銀行貸款本金和利息。貸款期如遇利息調整，如何處理：貸款期如遇利息調整，如何處理：根據人民銀行的規定，貸款期間如遇國家調整利率，貸款期限在1年以內（含1年）的，實行合同利率，不分段計算；對一年期以上貸款，于下一年1月1日開始，全年按相應期限檔次利率執行新利率。貸款人提前償還貸款時，本息如何計算：貸款人提前償還貸款時，本息如何計算

45、：借款人在提前歸還貸款時，應提前10個工作日向貸款人提出書面申請，經貸款審核同意，貸款人可提前部分還本或提前清償全部貸款本息，提前清償的部分在以后期限不再計息，此前已收的貸款利息不作調整。第五章第五章 房地產銷售及貸款類房地產銷售及貸款類6、一次性還本付息法：、一次性還本付息法： 貸款期限在一年以內（含一年），還款方式為到期一次性還本付息，即初期的貸款本金加上整個期限內的利息總和。等額本息還款法（等額還款）：等額本息還款法（等額還款）： 把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月中，每個月的還款額是固定的，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。等額本金還款

46、法（遞減還款）：等額本金還款法（遞減還款）： 還貸期限內，以固定遞減數目每月還貸。也說是說，雖然每年每月本金保持不變，但每月利息則會由多到少不斷變化。每月的還款額并不固定，而是隨著每月利息的變化而變化的，是一個以固定遞減數目每月遞減的過程。第五章第五章 房地產銷售及貸款類房地產銷售及貸款類7、存款準備金：、存款準備金：指金融機構為保證客戶提取存款和資金清算需要而準備的在中央銀行的存款。存款準備金率：存款準備金率：中央銀行要求的存款準備金占其存款總額的比例就是存款準備金率。最底的一次是1999年11月存款準備金率由8%下調到6%；最高一次為2008年6月由16.5%上調至17.5%。 作用：作用

47、：簡單的說，就是各家銀行需要交給人民銀行保管的一部分押 金，用以保證將來居民的提款，而如果押金交的比以前多了，那么銀行可以用于自己往外貸款的資金就減少了。 影響：影響：打比方說，如果存款準備金率為7，就意味著金融機構每吸收100萬元存款，要向央行繳存7萬元的存款準備金，用于發放貸款的資金為93萬元。倘若將存款準備金率提高到7.5，那么金融機構的可貸資金將減少到92.5 萬元。如工商銀行08年存款總額為3萬億元，存款準備金率每提高0.5%，則其可用于貸款的金額將減少150億元。第五章第五章 房地產銷售及貸款類房地產銷售及貸款類8、訂金：、訂金： 通常是在購房者與發展商就房屋買賣的意向初步達成協議后，準備進一步協商簽訂的臨時認購協議，通常在約定所選房號、面積、房屋單價及總價款后，約定一個期限，買方需在此期限內與賣方簽署正式合同。買方支付訂金即取得了在此期限內的優先購買權。其不具有定金的性質。定金：定金： 定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數額的金錢作為擔保的擔保方式。給付定金的一方稱為定金給付方，接受定金的一方稱為定金接受方。定金罰則：定金罰則：具體內容：給付定金方不履行合同義務的，無權請求返還定金；接受定金方不履行合同義務的，雙倍返還定金。當事人一方不完全履行合同的，應按照未履行部分所占合同約定內容的比例，適用定金罰則。