1、產(chǎn)權(quán)式酒店及酒店式公寓產(chǎn)權(quán)式酒店及酒店式公寓產(chǎn)權(quán)式酒店及酒店式公寓產(chǎn)權(quán)式酒店及酒店式公寓相關(guān)知識培訓(xùn)相關(guān)知識培訓(xùn)相關(guān)知識培訓(xùn)相關(guān)知識培訓(xùn) 基本知識培訓(xùn)產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式酒店概念產(chǎn)權(quán)式酒店概念產(chǎn)權(quán)式酒店的性質(zhì)產(chǎn)權(quán)式酒店的性質(zhì)產(chǎn)權(quán)式酒店的類型及特點產(chǎn)權(quán)式酒店的類型及特點產(chǎn)權(quán)式酒店的起源及發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店的起源及發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店的運行機制產(chǎn)權(quán)式酒店的運行機制產(chǎn)權(quán)式產(chǎn)權(quán)式產(chǎn)權(quán)式產(chǎn)權(quán)式酒店酒店酒店酒店中國產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展現(xiàn)狀中國產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)式酒店在運營及交易上面臨的問題產(chǎn)權(quán)式酒店在運營及交易上面臨的問題產(chǎn)權(quán)式酒店與各類投資方式的對比產(chǎn)權(quán)式酒店與各類投資方式的對比產(chǎn)權(quán)式酒店的概念就是由個人投資者買斷就是

2、由個人投資者買斷酒店客房的產(chǎn)權(quán)，即開發(fā)酒店客房的產(chǎn)權(quán)，即開發(fā)商以房地產(chǎn)的銷售模式將商以房地產(chǎn)的銷售模式將酒店每間客房的獨立產(chǎn)權(quán)酒店每間客房的獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者。出售給投資者。每一套客房都各擁有獨立的每一套客房都各擁有獨立的產(chǎn)權(quán)，投資者如購買商品房產(chǎn)權(quán)，投資者如購買商品房一樣投資置業(yè)將客房委托一樣投資置業(yè)將客房委托給酒店管理公司分取投資回給酒店管理公司分取投資回報及獲取該物業(yè)的增值，同報及獲取該物業(yè)的增值，同時還獲得酒店管理公司贈送時還獲得酒店管理公司贈送的一定期限的免費入住權(quán)。的一定期限的免費入住權(quán)。其實質(zhì)就是迎合普通老百姓其實質(zhì)就是迎合普通老百姓的不動產(chǎn)投資理財需求。產(chǎn)的不動產(chǎn)投資理財需求

3、。產(chǎn)權(quán)酒店商業(yè)模式和國外的權(quán)權(quán)酒店商業(yè)模式和國外的權(quán)益性房地產(chǎn)投資基金、房地益性房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)有限合伙企業(yè)較類似，都產(chǎn)有限合伙企業(yè)較類似，都是為了幫助大眾投資者共同是為了幫助大眾投資者共同參與大型經(jīng)營型住宿業(yè)房地參與大型經(jīng)營型住宿業(yè)房地產(chǎn)的投資行為，目的是獲得產(chǎn)的投資行為，目的是獲得房地產(chǎn)增值和經(jīng)營收益。房地產(chǎn)增值和經(jīng)營收益。產(chǎn)權(quán)式酒店的性質(zhì)產(chǎn)權(quán)式酒店與別墅、普通商品住宅產(chǎn)權(quán)式酒店與別墅、普通商品住宅及商務(wù)寫字樓等又有著明顯區(qū)別，及商務(wù)寫字樓等又有著明顯區(qū)別，購買產(chǎn)權(quán)式酒店，在享受超值服務(wù)、購買產(chǎn)權(quán)式酒店，在享受超值服務(wù)、彰顯身份和地位的同時，更有不菲彰顯身份和地位的同時，更有不菲的投

4、資回報，與住宅寫字樓的投資、的投資回報，與住宅寫字樓的投資、股票投資、儲蓄及國債投資等相比，股票投資、儲蓄及國債投資等相比，投入輕松、風(fēng)險小、回報更豐厚，投入輕松、風(fēng)險小、回報更豐厚，同時還獲得一套真正屬于自己的私同時還獲得一套真正屬于自己的私家酒店。家酒店。產(chǎn)權(quán)式酒店的類型及特點純產(chǎn)權(quán)酒店養(yǎng)老型酒店產(chǎn)權(quán)式酒店的類型產(chǎn)權(quán)式酒店的類型時權(quán)酒店時值度假型酒店實權(quán)酒店是將酒店的一部分設(shè)施的一個特定時段的使用權(quán)出讓，使用者不享有該資產(chǎn)的升值和分紅的權(quán)利。實權(quán)酒店是最早把旅游產(chǎn)品使用權(quán)商品化的一個嘗試 產(chǎn)權(quán)式酒店的類型及特點是指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網(wǎng)絡(luò)

5、管理，獲取一定的管理回報。 純產(chǎn)權(quán)酒店純產(chǎn)權(quán)酒店是指投資人（往往是最終消費者），購買用于退休后養(yǎng)老的物業(yè)。在退休前委托管理公司經(jīng)營管理直至退休后自用。委托管理期間，投資人可獲取一定的投資回報。一般情況下該物業(yè)在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購，再出售，收益其家人所有。 養(yǎng)老型酒店養(yǎng)老型酒店時權(quán)酒店時權(quán)酒店指消費者購買一定數(shù)量的“分?jǐn)?shù)”，這些“分?jǐn)?shù)”就成為他們購買產(chǎn)品的貨幣。他們可以使用這些“分?jǐn)?shù)”在不同時間、地點、檔次的度假靈活選擇其分?jǐn)?shù)所能負(fù)擔(dān)的住宿設(shè)施消費者不擁有使用權(quán)及產(chǎn)權(quán)。 時值度假型酒店時值度假型酒店產(chǎn)權(quán)式酒店的類型及特點 產(chǎn)權(quán)式酒店的特點產(chǎn)權(quán)式酒店的特點3、兼具居住度假與投資兩種功能產(chǎn)權(quán)

6、式酒店既可以用來居住度假，也可以用來投資。不同的購買者，想法有所不同，同一購買者，在不同的時段的用途有所不同。有的購買者純粹是用來自住，有的則是用來投資保值。不同的產(chǎn)權(quán)式酒店提供的回報方式也有所不同，如有些產(chǎn)權(quán)式酒店提供固定投資回報率，另加部分酒店經(jīng)營利潤;有些則提供免費居住天數(shù);有些則要求只提供的酒店經(jīng)營利潤，不提供其他回報。 2、酒店式管理產(chǎn)權(quán)式酒店是酒店的一種，提供各種酒店式的服務(wù)，如家居清潔、送餐、洗燙衣物，以及各種鐘點服務(wù)，這方面而言，產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店并無二致。1、業(yè)主擁有酒店獨立產(chǎn)權(quán)投資者可以一次性付款或分期或按揭的方式獲取產(chǎn)權(quán)，擁有所有權(quán)，但沒有經(jīng)營權(quán)，并且產(chǎn)權(quán)往往僅有40年。產(chǎn)

7、權(quán)式酒店的起源及發(fā)展起源 上世紀(jì)70年代，在阿爾卑斯山腳下，有一位名叫亞歷山大耐的瑞士人面對四季如潮的游客突發(fā)奇想；如果將阿爾卑斯山下酒店的客房使用權(quán)分時段出賣給一部分有錢人，滿足他們每年定期的消費需求，一定是個雙贏的生財之道。于是便有了“時權(quán)酒店（TIMESHARE HOTEL）”。 后來，在時權(quán)酒店的基礎(chǔ)上又發(fā)展出了產(chǎn)權(quán)式酒店。與時權(quán)酒店不同的是，產(chǎn)權(quán)式酒店買斷的是產(chǎn)權(quán)而不僅僅是時段，即將酒店每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托給酒店經(jīng)營分取投資回報，同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權(quán)。在交完銀行按揭貸款后，購房人最終取得房屋產(chǎn)權(quán)。中國產(chǎn)權(quán)式

8、酒店發(fā)展現(xiàn)狀 中國城市出現(xiàn)中國城市出現(xiàn)“產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式酒店” 2000 2000 年年 10 10 月，海南三亞海景大酒店在北京推出了客房產(chǎn)權(quán)。月，海南三亞海景大酒店在北京推出了客房產(chǎn)權(quán)。此后兩年推出的此后兩年推出的“產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式酒店”，有上海海南皇冠假日酒店，北京，有上海海南皇冠假日酒店，北京延慶的金色假日酒店，廣州的遠(yuǎn)洋商務(wù)大廈，深圳的丹楓白露酒店，延慶的金色假日酒店，廣州的遠(yuǎn)洋商務(wù)大廈，深圳的丹楓白露酒店，浙江臨安的錢王大酒店，天津的龍城客棧，湖南韶山華龍山莊等。浙江臨安的錢王大酒店，天津的龍城客棧，湖南韶山華龍山莊等。合肥、秦皇島、大連等地也熱銷此類房產(chǎn)項目。合肥、秦皇島、大連等

9、地也熱銷此類房產(chǎn)項目。隨著經(jīng)濟的迅速隨著經(jīng)濟的迅速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展，產(chǎn)權(quán)式酒店的概念逐漸被認(rèn)可的概念逐漸被認(rèn)可旅游度假、商務(wù)旅游度假、商務(wù)活動人士成為主活動人士成為主力消費群力消費群要有足夠的陽光、要有足夠的陽光、休閑健身設(shè)施，國休閑健身設(shè)施，國外的產(chǎn)權(quán)式酒店多外的產(chǎn)權(quán)式酒店多建在有陽光、海灘建在有陽光、海灘 的地方的地方交換各地隸屬于該交換各地隸屬于該服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的任何一服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的任何一家酒店的等值使用家酒店的等值使用權(quán)權(quán)分時度假分時度假交換體系交換體系配套設(shè)施配套設(shè)施客戶群客戶群產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展條件發(fā)展條件中國產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展透析消費觀念消費觀念產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展與興起產(chǎn)權(quán)式酒店

10、的發(fā)展與興起中國產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展透析1995年開始，產(chǎn)權(quán)式酒店在國內(nèi)著名旅游度假區(qū)不斷開花。北京、上海、深圳、海南等地已相繼誕生了300多家產(chǎn)權(quán)式酒店。旅游與房地產(chǎn)相結(jié)合的新興物業(yè)開發(fā)模式從2001年起風(fēng)靡全國隨著國內(nèi)經(jīng)濟和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)式酒店這種深受國外中產(chǎn)階級青睞的投資品種登陸中國。從海南島到北京，從重慶到上海，產(chǎn)權(quán)式酒店在國內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟繁榮城市已逐步形成燎原之勢。深圳大梅沙“雅蘭酒店”、三九集團“丹楓白露”；北京的“金色假日”、“快樂無窮大龍慶（假日）鄉(xiāng)村俱樂部”；海南的“博鰲南色海岸”、“南海傳說”、“三亞海景溫泉大酒店”、“黃金海岸花園”；上海的“鳳凰大廈”；秦皇島的“維

11、多利亞海灣”、“碧海藍(lán)天”；大連的“海昌欣城”；杭州的“黃龍月亮灣大酒店”中國產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展透析產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種純粹的投資方式，這類酒店的客戶60是中產(chǎn)家庭投資，40左右是企業(yè)集團購買。有一定經(jīng)濟實力的家庭和個人分時度假公司一些公司或事業(yè)機構(gòu) 他們的角色介于投資者他們的角色介于投資者和消費者之間，他們投和消費者之間，他們投資主要是為了增值和分資主要是為了增值和分紅，順帶度假；紅，順帶度假；購買動機為業(yè)務(wù)、或度假購買動機為業(yè)務(wù)、或度假需要需要 購買動機是用于員工福購買動機是用于員工福利或會議，以往一些單利或會議，以往一些單位在風(fēng)景區(qū)設(shè)有招待所、位在風(fēng)景區(qū)設(shè)有招待所、療養(yǎng)院等福利設(shè)施，而療養(yǎng)院

12、等福利設(shè)施，而這些設(shè)施的日常管理逐這些設(shè)施的日常管理逐漸成為單位的負(fù)擔(dān)，購漸成為單位的負(fù)擔(dān)，購買產(chǎn)權(quán)式酒店就可以卸買產(chǎn)權(quán)式酒店就可以卸掉這些包袱；掉這些包袱；客戶構(gòu)成分析客戶構(gòu)成分析產(chǎn)權(quán)式酒店的運行體制 Add Your Text產(chǎn)權(quán)式酒店的運行體系構(gòu)成產(chǎn)權(quán)式酒店的運行體系構(gòu)成產(chǎn)權(quán)人體系產(chǎn)權(quán)人體系產(chǎn)權(quán)人體系產(chǎn)權(quán)人體系投資保障體系投資保障體系投資保障體系投資保障體系合約體系合約體系合約體系合約體系經(jīng)營體系經(jīng)營體系經(jīng)營體系經(jīng)營體系利潤分配體系利潤分配體系利潤分配體系利潤分配體系產(chǎn)權(quán)式酒店的運行機制1 1產(chǎn)權(quán)人體系主要由已經(jīng)出售的客房的小業(yè)主和未售出的客房、不能出售的帶有產(chǎn)權(quán)人體系主要由已經(jīng)出售的客

13、房的小業(yè)主和未售出的客房、不能出售的帶有營業(yè)性質(zhì)的公共配套的大業(yè)主共同構(gòu)成了產(chǎn)權(quán)酒店的產(chǎn)權(quán)人體系營業(yè)性質(zhì)的公共配套的大業(yè)主共同構(gòu)成了產(chǎn)權(quán)酒店的產(chǎn)權(quán)人體系。2 2合約體系主要業(yè)主和開發(fā)商簽訂的商品房買賣合約、業(yè)主和銀行簽訂的借款合合約體系主要業(yè)主和開發(fā)商簽訂的商品房買賣合約、業(yè)主和銀行簽訂的借款合約、業(yè)主和酒店管理公司簽訂的委托經(jīng)營管理合約、持卡人合約、產(chǎn)權(quán)人和獨立審約、業(yè)主和酒店管理公司簽訂的委托經(jīng)營管理合約、持卡人合約、產(chǎn)權(quán)人和獨立審計師事務(wù)所簽訂的委托財務(wù)審計合約等構(gòu)成了產(chǎn)權(quán)酒店合約體系。計師事務(wù)所簽訂的委托財務(wù)審計合約等構(gòu)成了產(chǎn)權(quán)酒店合約體系。 3 3經(jīng)營體系以酒店管理公司為主體，開發(fā)商

14、墊付酒店開業(yè)的啟動資金。經(jīng)營體系以酒店管理公司為主體，開發(fā)商墊付酒店開業(yè)的啟動資金。4 4投資保障體系主要由開發(fā)商為各小業(yè)主獲得銀行按揭提供的抵押加階段性擔(dān)投資保障體系主要由開發(fā)商為各小業(yè)主獲得銀行按揭提供的抵押加階段性擔(dān)保、開發(fā)商對酒店正常經(jīng)營提供的經(jīng)營性擔(dān)保、酒店管理公司的品牌經(jīng)營保證、保、開發(fā)商對酒店正常經(jīng)營提供的經(jīng)營性擔(dān)保、酒店管理公司的品牌經(jīng)營保證、獨立第三方審計師事務(wù)所對酒店經(jīng)營進(jìn)行的財務(wù)審計共同組成了產(chǎn)權(quán)酒店的投獨立第三方審計師事務(wù)所對酒店經(jīng)營進(jìn)行的財務(wù)審計共同組成了產(chǎn)權(quán)酒店的投資保障體系。資保障體系。5 5利潤分配體系是根據(jù)酒店的實際運營效益，經(jīng)過嚴(yán)密合理的計算進(jìn)行各業(yè)主利潤分

15、配體系是根據(jù)酒店的實際運營效益，經(jīng)過嚴(yán)密合理的計算進(jìn)行各業(yè)主的利潤分配，分配的主要原則應(yīng)遵循業(yè)權(quán)分配原則。的利潤分配，分配的主要原則應(yīng)遵循業(yè)權(quán)分配原則。產(chǎn)權(quán)式酒店的運行機制 產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)權(quán)式酒店的 運行機制運行機制3由酒店公司委托酒店管理公司進(jìn)行酒店由酒店公司委托酒店管理公司進(jìn)行酒店的經(jīng)營管理，產(chǎn)生的經(jīng)營收益上繳酒店公的經(jīng)營管理，產(chǎn)生的經(jīng)營收益上繳酒店公司。司。 2所有業(yè)主為酒店公司的股東，未售出的房產(chǎn)所有業(yè)主為酒店公司的股東，未售出的房產(chǎn)（包括經(jīng)營性配套）的產(chǎn)權(quán)由大業(yè)主即開發(fā)商（包括經(jīng)營性配套）的產(chǎn)權(quán)由大業(yè)主即開發(fā)商所有。所有。1由開發(fā)商發(fā)起成立酒店公司由開發(fā)商發(fā)起成立酒店公司4由酒店公司

16、委托審計師事務(wù)所對酒店管理由酒店公司委托審計師事務(wù)所對酒店管理公司進(jìn)行財務(wù)審計。公司進(jìn)行財務(wù)審計。5 5酒店公司根據(jù)酒店經(jīng)營收益進(jìn)行利潤分配，酒店公司根據(jù)酒店經(jīng)營收益進(jìn)行利潤分配，回報股東。回報股東。產(chǎn)權(quán)式在運營上酒店面臨的問題Problem1Problem 2Problem3產(chǎn)權(quán)酒店把業(yè)主和酒產(chǎn)權(quán)酒店把業(yè)主和酒店的開發(fā)者及經(jīng)營者在店的開發(fā)者及經(jīng)營者在利益和風(fēng)險上拴在了一利益和風(fēng)險上拴在了一起起. .投資時間如果太長，投資時間如果太長，投資者面臨的風(fēng)險會非投資者面臨的風(fēng)險會非常大。常大。面臨著巨大的法律面臨著巨大的法律風(fēng)險風(fēng)險其一，由于違法，其一，由于違法，可能導(dǎo)致合同無效。其可能導(dǎo)致合同無效

17、。其二，酒店配套設(shè)施的所二，酒店配套設(shè)施的所有權(quán)和共用權(quán)約定不明有權(quán)和共用權(quán)約定不明確，難以保障投資者權(quán)確，難以保障投資者權(quán)益。其三，在委托管理益。其三，在委托管理機制方面存在嚴(yán)重問題。機制方面存在嚴(yán)重問題。產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)是有產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)是有別與一般住宅物業(yè)的特別與一般住宅物業(yè)的特殊商品房。其特殊之一殊商品房。其特殊之一就是業(yè)主只購買了一個就是業(yè)主只購買了一個經(jīng)營實體的某一房間占經(jīng)營實體的某一房間占有權(quán)，產(chǎn)權(quán)固然為業(yè)主有權(quán)，產(chǎn)權(quán)固然為業(yè)主享有，但使用權(quán)必須受享有，但使用權(quán)必須受到一定限制。因為他沒到一定限制。因為他沒有同時、也不能夠購買有同時、也不能夠購買酒店的經(jīng)營權(quán)。只有酒酒店的經(jīng)營權(quán)。只

18、有酒店法人公司才具有這個店法人公司才具有這個酒店實體的經(jīng)營權(quán)。酒店實體的經(jīng)營權(quán)。產(chǎn)權(quán)式酒店在交易過程中存在的風(fēng)險在酒店經(jīng)營過程中相關(guān)政策出臺、大的市場變動會帶來一定的風(fēng)險。這種風(fēng)險主要來自開發(fā)商，如果開發(fā)商惡意欺詐或經(jīng)營公司在酒店營業(yè)中經(jīng)營不善，一旦產(chǎn)生經(jīng)營風(fēng)險，投資者投資回報就沒有了保障。2、回報率風(fēng)險、回報率風(fēng)險4、租賃經(jīng)營過程、租賃經(jīng)營過程中存在的風(fēng)險中存在的風(fēng)險1、市場風(fēng)險、市場風(fēng)險3、權(quán)屬風(fēng)險、權(quán)屬風(fēng)險在酒店經(jīng)營過程中相關(guān)政策出臺、大的市場變動會帶來一定的風(fēng)險。對于簽訂的租賃合同后，在出租過程中存在的損壞及經(jīng)營收入問題的解決產(chǎn)權(quán)式酒店風(fēng)險應(yīng)對及投資建議造成以上種種造成以上種種風(fēng)險的主

19、要原風(fēng)險的主要原因在于，信息因在于，信息的不對稱以及的不對稱以及 投資者對轉(zhuǎn)讓、投資者對轉(zhuǎn)讓、出租、擔(dān)保等出租、擔(dān)保等專業(yè)投資知識專業(yè)投資知識的欠缺。的欠缺。明確房屋權(quán)屬明確房屋權(quán)屬產(chǎn)權(quán)證的辦理問題，雖然國家沒有明文規(guī)產(chǎn)權(quán)證的辦理問題，雖然國家沒有明文規(guī)定必須辦理，建議投資者在前期對項目的合定必須辦理，建議投資者在前期對項目的合法性以及開發(fā)商的資歷，一定要有一個冷靜法性以及開發(fā)商的資歷，一定要有一個冷靜的分析和獨立的判斷過程。對于欲長期持有的分析和獨立的判斷過程。對于欲長期持有物業(yè)的投資者來講，應(yīng)結(jié)合自己的投資計劃，物業(yè)的投資者來講，應(yīng)結(jié)合自己的投資計劃，如果覺得辦理產(chǎn)權(quán)證能降低投資風(fēng)險，那就

20、如果覺得辦理產(chǎn)權(quán)證能降低投資風(fēng)險，那就必須得辦理。必須得辦理。擔(dān)保機制是否健全擔(dān)保機制是否健全在投資前期一定要了解是由誰提供的擔(dān)保？在投資前期一定要了解是由誰提供的擔(dān)保？擔(dān)保公司的資金實力如何？另外，還應(yīng)特別擔(dān)保公司的資金實力如何？另外，還應(yīng)特別關(guān)注擔(dān)保形式是什么？還應(yīng)注意擔(dān)保的內(nèi)容關(guān)注擔(dān)保形式是什么？還應(yīng)注意擔(dān)保的內(nèi)容是什么？是什么？是否有完善的是否有完善的退出機制退出機制所投資的物業(yè)有沒有完善的退出機制，對于所投資的物業(yè)有沒有完善的退出機制，對于投資者而言也非常重要。這牽涉到約定的投投資者而言也非常重要。這牽涉到約定的投資期滿之后，如果不想繼續(xù)投資的話，能否資期滿之后，如果不想繼續(xù)投資的話

21、，能否“全身而退全身而退”的問題。的問題。產(chǎn)權(quán)式酒店能夠受到熱捧的原因產(chǎn)權(quán)式酒店與傳統(tǒng)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式酒店與傳統(tǒng)房產(chǎn)投資相比，擁有多項投資相比，擁有多項連帶回報。連帶回報。地段好，出租回報率高地段好，出租回報率高投資輕松、風(fēng)險小、投資輕松、風(fēng)險小、回報豐厚回報豐厚具有服務(wù)水平優(yōu)、裝修配備齊全、回報高增值快等具有服務(wù)水平優(yōu)、裝修配備齊全、回報高增值快等特點，由專業(yè)公司代理，不需費心費力；用處多，待特點，由專業(yè)公司代理，不需費心費力；用處多，待客經(jīng)營兩不誤等諸多優(yōu)點。旅游城市的自然條件和地客經(jīng)營兩不誤等諸多優(yōu)點。旅游城市的自然條件和地理位置非常適合發(fā)展產(chǎn)權(quán)式公寓和酒店。產(chǎn)權(quán)式公寓理位置非常適合發(fā)展產(chǎn)權(quán)式

22、公寓和酒店。產(chǎn)權(quán)式公寓和酒店有可能成為旅游房地產(chǎn)的主打產(chǎn)品，進(jìn)而帶動和酒店有可能成為旅游房地產(chǎn)的主打產(chǎn)品，進(jìn)而帶動旅游經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展旅游經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。地段好，出租市場廣，其回報率會在地段好，出租市場廣，其回報率會在5%5%到到10%10%左左右。總體來看，產(chǎn)權(quán)式酒店與高價樓盤相比，投資右。總體來看，產(chǎn)權(quán)式酒店與高價樓盤相比，投資回報率還是相對比較高一些，因為它的市場需求還回報率還是相對比較高一些，因為它的市場需求還是比較大的。是目前市場較為理想的一種投資性產(chǎn)是比較大的。是目前市場較為理想的一種投資性產(chǎn)品。品。由于投資輕松、風(fēng)險小、回報豐厚，產(chǎn)權(quán)式酒店被由于投資輕松、風(fēng)險小、回報豐

23、厚，產(chǎn)權(quán)式酒店被比喻為比喻為“不動產(chǎn)投資中的最后一只原始股不動產(chǎn)投資中的最后一只原始股”。但高回報。但高回報率亦伴隨有經(jīng)營風(fēng)險，提醒投資者，開發(fā)商的資質(zhì)、誠率亦伴隨有經(jīng)營風(fēng)險，提醒投資者，開發(fā)商的資質(zhì)、誠信以及酒店經(jīng)營管理水平是保障投資者獲得投資收益的信以及酒店經(jīng)營管理水平是保障投資者獲得投資收益的關(guān)鍵因素。關(guān)鍵因素。產(chǎn)權(quán)式酒店與傳統(tǒng)投資方式的比較產(chǎn)權(quán)式酒店與高端住宅、商鋪產(chǎn)品相比投資產(chǎn)權(quán)式酒店與投資股票證券比較新型產(chǎn)權(quán)式酒店投資期限不再長達(dá)數(shù)十投資期限不再長達(dá)數(shù)十年年增加擔(dān)保機制增加擔(dān)保機制投資回報不再使用物業(yè)投資回報不再使用物業(yè)和投資者分成的方式和投資者分成的方式比如第一城的投資回報固定在

24、每年比如第一城的投資回報固定在每年 8.3%8.3%，其中，其中包括包括 6%6%的現(xiàn)金回報與的現(xiàn)金回報與2.3%2.3%的回報等值的酒店享的回報等值的酒店享用權(quán)。用權(quán)。比如第一城最短投資期限為比如第一城最短投資期限為3 3 年，最長為年，最長為 8 8 年年這些項目還建立了退出機制，如第一城項目中規(guī)這些項目還建立了退出機制，如第一城項目中規(guī)定，定，3 3 年之后，對于那些不愿意繼續(xù)委托出租，年之后，對于那些不愿意繼續(xù)委托出租，而希望收回投資的業(yè)主，可將物業(yè)轉(zhuǎn)售給第三方而希望收回投資的業(yè)主，可將物業(yè)轉(zhuǎn)售給第三方或經(jīng)營公司，讓投資者全身而退。或經(jīng)營公司，讓投資者全身而退。在投資者最為關(guān)心的投資安

25、全性問題上，設(shè)在投資者最為關(guān)心的投資安全性問題上，設(shè)立了擔(dān)保機制。立了擔(dān)保機制。酒店式公寓酒店式公寓概念酒店式公寓概念酒店式公寓特點酒店式公寓特點酒店式公寓的投資前景酒店式公寓的投資前景與公寓式酒店的本質(zhì)區(qū)別與公寓式酒店的本質(zhì)區(qū)別酒店式酒店式酒店式酒店式公寓公寓公寓公寓酒店式公寓起源酒店式公寓起源酒店式公寓的概念 酒店式公寓是指物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)形式類似于酒店，酒店式公寓是指物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)形式類似于酒店，而負(fù)責(zé)管理的物業(yè)公司提供酒店模式的服務(wù)，如客房打而負(fù)責(zé)管理的物業(yè)公司提供酒店模式的服務(wù)，如客房打掃、洗衣等，同時居室內(nèi)配有全套家具及廚房設(shè)備，概掃、洗衣等，同時居室內(nèi)配有全套家具及廚房設(shè)備，概括地

26、說，就是將星級酒店的高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)融于日常生活之括地說，就是將星級酒店的高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)融于日常生活之中。中。酒店式公寓的起源 酒店式公寓概念最早起源于歐洲，是當(dāng)時旅游區(qū)租給游客酒店式公寓概念最早起源于歐洲，是當(dāng)時旅游區(qū)租給游客供其臨時休憩的物業(yè)，此種物業(yè)的客人雖然只是做短暫的停供其臨時休憩的物業(yè)，此種物業(yè)的客人雖然只是做短暫的停留，但是又提供給他們統(tǒng)一的上門管理，所以既有酒店的性留，但是又提供給他們統(tǒng)一的上門管理，所以既有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個人的質(zhì)，又相當(dāng)于個人的“臨時住家臨時住家”，這就形成了酒店式公寓，這就形成了酒店式公寓的雛形，不久以后，此種物業(yè)在歐洲越來越多，服務(wù)也越來的雛形，不久以后，此種

27、物業(yè)在歐洲越來越多，服務(wù)也越來越周到，深受廣大消費者的好評，隨著發(fā)展又漂洋過海，如越周到，深受廣大消費者的好評，隨著發(fā)展又漂洋過海，如今已遍布全球。我國的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，當(dāng)時，今已遍布全球。我國的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，當(dāng)時，由于深圳是我國改革開放的前沿陣地，也就最早的吸收了外由于深圳是我國改革開放的前沿陣地，也就最早的吸收了外來的信息。之后在上海、北京等地均有發(fā)展。來的信息。之后在上海、北京等地均有發(fā)展。酒店式公寓的特點完善的服務(wù)和管理家庭式的居住布局目標(biāo)市場主要針對居住市場中的較長期外籍居民包括家政服務(wù)、安全服務(wù)、交通服務(wù)。居家格局，居住舒適度高。主要客人有長期在華的商務(wù)人士，

28、外企的經(jīng)營管理者，放長假來華旅游者。酒店式公寓的特點 酒店式公寓的特點酒店式公寓的特點戶型從幾十平方米到幾百平方米不等戶型從幾十平方米到幾百平方米不等 可滿足使用者的個性化需求，在裝修上可滿足使用者的個性化需求，在裝修上統(tǒng)一為精裝修，提供全套的家居設(shè)計和電器。統(tǒng)一為精裝修，提供全套的家居設(shè)計和電器。裝修格調(diào)多種。裝修格調(diào)多種。酒店式的服務(wù)、公寓式的管理酒店式的服務(wù)、公寓式的管理 亞洲興起的一種只做服務(wù)、沒有任何酒店經(jīng)亞洲興起的一種只做服務(wù)、沒有任何酒店經(jīng)營的純服務(wù)公寓。酒店式公寓既吸收了星級酒店營的純服務(wù)公寓。酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字的服務(wù)功能和管理

29、模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，擁有良好的通訊條件，可針對性地提樓的特點，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)，是一種綜合性供秘書、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)，是一種綜合性很強的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店，會所等多很強的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店，會所等多功能為一體。功能為一體。酒店式公寓的特點Click to add TextClick to add TextClick to add Text項目本身的設(shè)計個性化突出項目本身的設(shè)計個性化突出 不同于一般住宅管理形式，因為客戶群是知不同于一般住宅管理形式，因為客戶群是知名跨國企業(yè)高級員工、經(jīng)理、總裁等，物業(yè)管理名跨國企業(yè)高

30、級員工、經(jīng)理、總裁等，物業(yè)管理由星級酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進(jìn)由星級酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進(jìn)行管理，消除房東對物業(yè)管理公司水平的懷疑，行管理，消除房東對物業(yè)管理公司水平的懷疑，可以為住客提供高檔、到位的各種服務(wù)。可以為住客提供高檔、到位的各種服務(wù)。自住的最大特點是方便自由、價格較低自住的最大特點是方便自由、價格較低 隨時可以得到酒店式服務(wù)，如洗衣、換被單隨時可以得到酒店式服務(wù)，如洗衣、換被單等。公共設(shè)施類似于酒店，彰顯居住者的身份等。公共設(shè)施類似于酒店，彰顯居住者的身份。 酒店式公寓的特點酒店式公寓的特點酒店式公寓投資前景 目前，國內(nèi)最大、中城市已經(jīng)形成了高級商務(wù)人士階層

31、，這一階層擁目前，國內(nèi)最大、中城市已經(jīng)形成了高級商務(wù)人士階層，這一階層擁有非常客觀的商務(wù)消費能力。是房地產(chǎn)業(yè)的一種新模式，它擁有更多有非常客觀的商務(wù)消費能力。是房地產(chǎn)業(yè)的一種新模式，它擁有更多的更全的服務(wù)功能，對投資置業(yè)的人士來講是一種新的具有更高回報的更全的服務(wù)功能，對投資置業(yè)的人士來講是一種新的具有更高回報率的選擇。通常，酒店的租金要比公寓高率的選擇。通常，酒店的租金要比公寓高30%30%左右，而酒店式公寓單左右，而酒店式公寓單位小、好管理、易出租等特點是其他物業(yè)無法比擬的。位小、好管理、易出租等特點是其他物業(yè)無法比擬的。公寓式酒店與酒店式公寓的區(qū)別酒店式公寓與公寓式酒店的本質(zhì)區(qū)別在于：酒

32、店式公寓與公寓式酒店的本質(zhì)區(qū)別在于： 酒店式公寓樓盤可將每個單元出售給個體買房者，買房者酒店式公寓樓盤可將每個單元出售給個體買房者，買房者可擁有產(chǎn)權(quán)，可自住、可出租、可轉(zhuǎn)售，所以它是擁有私家可擁有產(chǎn)權(quán)，可自住、可出租、可轉(zhuǎn)售，所以它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。產(chǎn)權(quán)的酒店。 而公寓式酒店卻沒有產(chǎn)權(quán)。而公寓式酒店卻沒有產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店式公寓的比較產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)注意事項產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)注意事項產(chǎn)權(quán)式酒店作為在中國房地產(chǎn)大潮中方興未艾的一種營銷和投資模式，其市場是產(chǎn)權(quán)式酒店作為在中國房地產(chǎn)大潮中方興未艾的一種營銷和投資模式，其市場是靠賣方推動而非買方需求推動的，因此，作為產(chǎn)權(quán)式酒店的操作主體靠賣方推動而

33、非買方需求推動的，因此，作為產(chǎn)權(quán)式酒店的操作主體-房地產(chǎn)開房地產(chǎn)開發(fā)商，必須對其有一個全面的認(rèn)識：發(fā)商，必須對其有一個全面的認(rèn)識： 1、認(rèn)清產(chǎn)權(quán)式酒店投資需求有待引導(dǎo)、消費觀念有待激發(fā)，開發(fā)商要下大、認(rèn)清產(chǎn)權(quán)式酒店投資需求有待引導(dǎo)、消費觀念有待激發(fā)，開發(fā)商要下大力氣引導(dǎo)消費者，培育消費者，要運用好的促銷手段，示范方式、典型案例吸引力氣引導(dǎo)消費者，培育消費者，要運用好的促銷手段，示范方式、典型案例吸引消費者。消費者。 2、產(chǎn)權(quán)式酒店的成功不僅僅是將酒店賣完了事，更應(yīng)注重后期經(jīng)營業(yè)績的、產(chǎn)權(quán)式酒店的成功不僅僅是將酒店賣完了事，更應(yīng)注重后期經(jīng)營業(yè)績的可可 持續(xù)發(fā)展，酒店一方面應(yīng)與同業(yè)進(jìn)行廣泛的橫向聯(lián)

34、合，以增強產(chǎn)權(quán)式酒店的連持續(xù)發(fā)展，酒店一方面應(yīng)與同業(yè)進(jìn)行廣泛的橫向聯(lián)合，以增強產(chǎn)權(quán)式酒店的連鎖優(yōu)勢，另一方面要積極與國際接軌，加入分時度假交換體系，拓展酒店的發(fā)展鎖優(yōu)勢，另一方面要積極與國際接軌，加入分時度假交換體系，拓展酒店的發(fā)展空間。空間。 3、開發(fā)商應(yīng)建立良好的企業(yè)形象、開發(fā)商應(yīng)建立良好的企業(yè)形象 ，完善的企業(yè)管理制度，加強企業(yè)的經(jīng)營，完善的企業(yè)管理制度，加強企業(yè)的經(jīng)營獲利能力，同時增強企業(yè)運作的透明度，為投資者提供安全、可靠的投資保障，獲利能力，同時增強企業(yè)運作的透明度，為投資者提供安全、可靠的投資保障，增強其投資的信心。增強其投資的信心。 4、開發(fā)商綜合自身和社會各種資源優(yōu)勢，為消費者提供額外的利益和優(yōu)惠。、開發(fā)商綜合自身和社會各種資源優(yōu)勢，為消費者提供額外的利益和優(yōu)惠。 總之：做好產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)，必須科學(xué)論證、統(tǒng)一規(guī)劃、準(zhǔn)確定位，正確總之：做好產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)，必須科學(xué)論證、統(tǒng)一規(guī)劃、準(zhǔn)確定位，正確引導(dǎo)，銷管并重，銜接順暢，把握細(xì)節(jié)，誠信取勝，那種盲目跟風(fēng)，只顧眼前，引導(dǎo)，銷管并重，銜接順暢，把握細(xì)節(jié)，誠信取勝，那種盲目跟風(fēng)，只顧眼前，不看長遠(yuǎn)，不講誠信的作法不可取。不看長遠(yuǎn)，不講誠信的作法不可取。THE ENDThank you!