1、商業綜合體研究什么是商業綜合體？什么是商業綜合體？將城市中商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統一的綜合體曼哈頓洛克菲勒中心曼哈頓洛克菲勒中心北京國際貿易中心北京國際貿易中心商業綜合體的外部特征商業綜合體的外部特征功能復合性功能復合性位于城市交通網絡發達、城市功能相對集中的區域，擁有與外界聯系緊密的城市主要交通網絡和信息網絡高樓林立的景象，城市的標志；人口密度大，晝夜人口、工作日與周末人口，功能不同而形成互補建筑風格統一，各個單體建筑相互配合、影響和聯系；與外部空
2、間整體環境統一、協調高密度，集約性高密度，集約性整體統一性整體統一性高可達性高可達性實現完整的工作、生活配套運營體系，各功能之間聯系緊密，互為補充，缺一不可l 商業綜合體以功能協同、空間緊湊、抗風險能力強為特點，表現出極大的生命力和充沛的發展潛能。因其規模宏大、功能齊全，城市商業綜合體常被稱為“城中之城”商業綜合體的內在特征商業綜合體的內在特征大空間尺度大空間尺度大空間尺度大空間尺度 室內外空間較大，一方面與城市規模相匹配，另一方面則與建筑功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點。將內部交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市交通系統有機聯系，組成一套完善的“通道樹型”體系。通過標志物、小品、街道家
3、具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環境。 是高科技和高智能的集合。其先進的設施充分反映出，科學技術的進步是這種建筑形式產生的重要因素。通道樹型交通體系通道樹型交通體系通道樹型交通體系通道樹型交通體系現代城市景觀設計現代城市景觀設計現代城市景觀設計現代城市景觀設計高科技集成設施高科技集成設施高科技集成設施高科技集成設施西安萬達廣場西安萬達廣場南京國際廣場南京國際廣場北京熙旺中心北京熙旺中心重慶財富中心重慶財富中心商業綜合體產生的背景（一）個人生活成本加大經濟運行效率降低高品質的生活需求缺乏景觀和活力商業綜合體產生城市人口日益膨脹土地資源日益稀缺城市快速發展城市快速發展城市快速發展城
4、市快速發展中心區各種矛盾突出中心區各種矛盾突出中心區各種矛盾突出中心區各種矛盾突出美國紐約洛克菲勒中心是上世紀最早出現的建筑綜合體，它的開發從1930年一直到今天，是當今世界上規模最為龐大的私人所有的商業、娛樂中心。 辦公購物住宿休閑商業綜合體產生的背景（二）在城市中的作用商業綜合體商業綜合體商業綜合體商業綜合體三維空間開發立體交通體系多功能空間組合提高土地利用率改善區域交通產生機會收益降低投資風險滿足多種需求滿足高效率l 隨著城市的發展，商業綜合體應運而生。它是多個使用功能不同的建筑空間組合而成的建筑群，其合理性在于節約用地、縮短交通距離、提高工作效率、發揮投資效益等。商業綜合體的分類l 商
5、業綜合體是出于城市土地資源的高度集約需要而產生的，因此其在城市的核心區域和未來的核心區域，具體的位置大致可以分為四類：新開發區的中心商貿區、城市副中心、CBD和交通樞紐新開發區新開發區中心中心1城市副城市副中心中心2城市城市CBD中心中心3城市交通城市交通樞紐樞紐4商業綜合體商業綜合體商業綜合體商業綜合體新開發區中的商業綜合體蘇州新天翔商業廣場區位l項目位于蘇州工業園區中央商務區首席，毗鄰中央公園。l蘇州工業園區，占地面積70平方公里，50多家全球500強企業在園區落戶，已形成電子信息、精密機械、生物醫藥、精細化工等新興產業群，物流會展、科技金融、酒店服務等第三產業正不斷推動著園區的高速發展。
6、 蘇州新天翔商業廣場建設規模l 新天翔商業廣場是一座集22層甲級智能化寫字樓、大型SHOPPING MALL、精 裝鉑晶公寓，和2層地下停車場為一體的現代化商業中心。技術指標技術指標技術指標技術指標l新天翔商業廣場項目擬建兩幢16-18層高樓，四層商業裙房連接兩樓。 預計總投資逾8億元。 蘇州新天翔商業廣場定位思路市政交通分析區位條件分析相關政策分析確定項目輻射區域區域人口區域產業區域公建區域欠缺業態確定項目業態規模及配比競爭業態分析第一步第二步第三步蘇州新天翔商業廣場項目定位（一）園區大型購物中心園區大型購物中心蘇州工業園區，規劃居住人口將達60萬的新興城區，但從前的商業配套的相對滯后，給居
7、民帶來極大的不便。園區雖不缺乏社區性質的商場、娛樂中心，但根本無法滿足現代市民日益增長的物質和精神消費需求。商貿中心卻依然稀缺。外資企業的白領、投資創業的成功人士還缺乏一個常規性的理想去處。蘇州新天翔商業廣場項目定位（二）高檔商務辦公高檔商務辦公l園區在金融科技、物流會展、酒店服務等第三產業的快速發展，不僅跨國公司需要高檔辦公樓，中國本土公司對高檔辦公樓也有越來越多的需求。l產業結構形成了電子信息、生物醫藥、新材料等為核心的新興支柱產業，其占全區經濟總量的比重已經達到了75%。這些高科技產業相對于傳統制造業來說對于商務辦公的需求較大。園區2007年上半年經濟指標蘇州新天翔商業廣場項目定位（三）
8、酒店式公寓酒店式公寓園區內的酒店園區內的酒店l “酒店式的服務，公寓式的管理”。選擇酒店式公寓最大的特點就是自由方便，而且價格相對較低，隨時可以得到酒店式的各種服務，如洗衣服、更換被單等。l世界500強企業中有66家已經在園區落戶，大批外資企業的涌入，帶來了大量的外方工作人員。對于這一群體來說，低價位高品質的酒店式公寓是一個比較好的選擇。l 園區內的三星、四星、五星酒店都已經占據較大規模，而酒店式公寓相對來說供應很少，適時推出酒店式公寓可以彌補市場上的這一欠缺。蘇州新天翔廣場結論新天翔新天翔廣場廣場大型購物中心l 園區內缺乏大型購物中心，難以滿足白領的生活需求，項目彌補了不足l 項目位于園區中
9、心商務區，區位條件好寫字樓l 隨著園區內高新產業和服務業的興起，寫字樓的需求加大l 園區以工業為主，對于辦公需求總量有限酒店公寓l 園區內大量外資的入駐，外方人員增多，酒店公寓為其提供了臨時居住之所l 園區內類似業態幾乎沒有核心商務區的商業綜合體北京UN中心技術指標技術指標技術指標技術指標l 酒店式公寓+大型購物廣場+5A級智能化寫字樓l 酒店式公寓，760套，40-90平方米，國際化精裝標準。高定位、低總價，面向CBD白領階層北京華業國際中心 占地面積占地面積1.5萬萬m2商業商業1.5萬萬m219%總建筑面積總建筑面積8.0萬萬m2寫字樓寫字樓3.3萬萬m241%容積率容積率5.3酒店公寓
10、酒店公寓2.4萬萬m230%層數層數17F地下停車地下停車0.8萬萬m210%技術指標技術指標技術指標技術指標n 酒店公寓 + LOFT辦公 + 5A寫字樓 + 商業廣場 東座為5A級寫字樓，800-1600平米整層辦公空間 西座為五星級酒店式公寓，共277套，40-130平米精裝商務公寓，主力戶型40-90平米n 華業國際中心位于北京東四環紅領巾橋西北，地處CBD的東區，周邊有多個核心商圈城市副中心的商業綜合體城市副中心的概念l 社會高速發展，人口密度增加、交通瓶頸制約、土地日漸稀缺和價值高漲，將使城市區域的功能逐漸細分，并在與城市中心重要交通干線相連的地區發展起城市副中心。如上海的浦東新區
11、、深圳的南山區。 上海浦東新區上海浦東新區深圳南山區深圳南山區財富國際廣場所在區位 上海五角場副中心上海五角場副中心上海五角場副中心上海五角場副中心l規劃面積約3.11平方公里，分為南部、中部和北部，計劃開發總量為309.2萬平方米。l功能定位：以下沉式廣場為中心，以知識創新區公共活動為特色，融商業、金融、辦公、文化、體育、高科技研發及居住為一體的綜合型市級公共活動中心。 五角場城市副中心五角場城市副中心 南部市級商業中心，以五角場環島為中心，呈“一圈五線”的星狀布局，以商業、辦公服務業和賓館業為主。 中部知識創新區中央社區，由知識創新區公共活動中心、生活工作區和科技園區三部分組成 北部知識創
12、新基地，與新江灣城相接，基地包括技術研發試驗室、商務會所和投資中心等，依托大學集中的智力因素，形成具有特色的都市產業區。l到2010年，僅五角場的商業面積將達到75萬平方米。楊浦區及周邊常住人口近300萬人，確保了龐大的消費群體，并將直接影響和輻射楊浦區、虹口區、閘北區、寶山區等區域。 財富國際廣場項目概況l財富國際廣場填補了楊浦區缺乏高檔寫字樓的空白，同時也順應了五角場地區未來對寫字樓市場的需求。財富國際廣場作為一個擁有頂尖配置的商務航母，從小戶型公寓式辦公到獨棟式空中別墅辦公，可滿足企業發展各階段的不同需求。l 財富國際廣場地處上海市五角場城市副中心繁華商業地段，占地3.5487萬平方米，
13、總建筑面積約18萬平方米。 l 五角場城市副中心的標志性樓宇經濟項目，也是楊浦區售價最貴的寫字樓之一，并有望成為楊浦區首個“稅收上億元項目” 財富國際廣場市場定位（一）周邊高校支撐周邊高校支撐政策引導政策引導新江灣城成型新江灣城成型濱江岸線改造濱江岸線改造缺乏高端產品缺乏高端產品新商圈的形成新商圈的形成 原先的上海軍用機場將被改建成大型高檔居住區，即現在的新江灣城，五角場商圈由此直接獲得有力的居住人群支撐 2002年初，五角場的規劃定位被正式確立為“城市副中心”，成為繼虹橋商圈和陸家嘴商圈后上海要打造的第三極楊浦區經濟發展相對較慢，區內高檔寫字樓較為缺乏，尤其缺少缺乏地標性產品楊浦區擁有15.
14、5公里的黃浦江岸線，為全市各區之首。在幾年后一定會獲得大力改造，全面開發萬達商業廣場、百聯又一城等數十萬平方米的巨大商業項目，偕同五角場的空中巨蛋環路，使得整個五角場商圈氛圍連跳三級，品質逼近徐家匯 項目依托復旦、同濟，財經等十余所名校科研所的優越人才聚集效應，形成了知識型、創業型企業的聚攏財富國際廣場財富國際廣場項目背景分析項目背景分析財富國際廣場市場定位（二）l 項目定位項目定位：高端商務綜合體，五角場商圈的標桿型商務產品高檔寫字樓+商業街+配套高檔寫字樓高檔寫字樓生態辦公 面積靈活，滿足中小企業需求 在后期配以少量創新型產品商業商業 打造歐式休閑步行街，增強綜合體的休閑娛樂氛圍綜合配套綜
15、合配套 提升辦公樓檔次，配套高檔會所及充足地下停車等酒店公寓酒店公寓周邊”未來窗IF社區“、”東上海中心“等項目中有高檔住宅公寓業態商圈目前目前對于酒店公寓需求量不大l 客戶定位客戶定位：由于存在區域價格優勢，客戶以創業者、中小企業、區域性客戶創業者、中小企業、區域性客戶為主X財富國際廣場產品形態停機坪停機坪設計了直升機專用停機坪，并申請了專用航道生態辦公生態辦公4000平方米的中央園林景觀成為整個商務區 私家綠肺環保節能環保節能巨資引進環保節能綠色“冰蓄冷中央空調系統”高檔配套高檔配套1000個停車位、多國語言同聲翻譯會議中心、指紋及虹膜門禁系統l 區域內，還有區域外很多江浙地區的實力型企業
16、，都對“財富國際廣場”這一高端物業產生了濃厚興趣。超前的配備，良好的生態環境，還有豪華的建筑外立面等成為他們對財富國際廣場不同的興趣點。 財富國際廣場分期項目分期項目分期l 財富國際廣場是集商業、辦公、休閑于一體的綜合體項目，共分為兩期，一期包括26F酒店式辦公樓、25F公寓式辦公樓、4F綜合辦公樓，二期為歐式休閑商業街，其中包括獨幢別墅式辦公樓。分期策略分期策略l 楊浦區經濟發展目前相對落后，五角場商圈剛興起，市場尚無法支撐大量的高檔寫字樓，因此在一期針對周邊“知識楊浦”的地域優勢，推出小面積辦公空間。l 二期隨著市場的成熟推出少量較大面積的創新產品別墅式辦公樓財富國際廣場“一期智尊銀座”O
17、xygen（氧氣）生態辦公，盡情享用62萬平方米黃興綠地造就的私家氧吧Office park（花園辦公）30%綠化，約4平方米中央綠地，情趣屋頂花園景觀Open（開放而自由）5.55米層高空間開闊，交通便捷，業態豐富，服務周到Own（獨立私家專署服務）享受專署直升機及高端物業服務超星級禮遇Opportunity（發展前景）五角場城市副中心經濟騰飛，享受多重政策優惠先進理念先進理念超越超越5A5A定義定義5O5Ol推出立即成為市場最為關注的熱點，各大主流媒體、浙商會、政府以及眾多具有良好發展潛力的中小型企業主紛紛將目光聚焦在智尊銀座上。 l 智尊銀座以小面積辦公為主，面積從60至整層1000多平方米，全框架結構，為各類不同發展階段企業營造彈性商務空間，皆有超大陽臺、廚衛到戶等獨特的理想商務環境。
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