1、1本報(bào)告嚴(yán)格保密房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研培訓(xùn)2本報(bào)告嚴(yán)格保密前前 言言在信息技術(shù)時(shí)代，信息已與資金、材料、設(shè)備、人力并列在信息技術(shù)時(shí)代，信息已與資金、材料、設(shè)備、人力并列為管理的五大資源。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)的為管理的五大資源。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)由價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)向非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展，使得對(duì)轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)由價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)向非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展，使得對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的需要比過(guò)去任何時(shí)候都更為強(qiáng)烈。市場(chǎng)調(diào)研房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的需要比過(guò)去任何時(shí)候都更為強(qiáng)烈。市場(chǎng)調(diào)研是企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的重要組成部分。是企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的重要組成部分。3本報(bào)告嚴(yán)格保密思維導(dǎo)圖思維導(dǎo)圖

2、定義特點(diǎn)作用目的按調(diào)研對(duì)象劃分按調(diào)研方法劃分市場(chǎng)調(diào)研要求踩盤(pán)注意事項(xiàng)調(diào)研準(zhǔn)備階段正式調(diào)研階段結(jié)果處理階段房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)研房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)研房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)調(diào)研體宏觀環(huán)境點(diǎn)單個(gè)樓盤(pán)線和面區(qū)域市場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)市場(chǎng)調(diào)研概述研概述市場(chǎng)調(diào)市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容研內(nèi)容市場(chǎng)分市場(chǎng)分析流程析流程市場(chǎng)調(diào)市場(chǎng)調(diào)研具體研具體步步 驟驟市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研方法及要求方法及要求踩盤(pán)小踩盤(pán)小錦錦 囊囊深圳片區(qū)劃分與道 路交通深圳片區(qū)熱點(diǎn)商圈踩盤(pán)小招4本報(bào)告嚴(yán)格保密第一部分：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研概述第一部分：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研概述l定義定義l作用作用l特點(diǎn)特點(diǎn)l 目的目的5本報(bào)告嚴(yán)格保密市場(chǎng)調(diào)研定義市場(chǎng)調(diào)研定義理論定義：理論定義：

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)為對(duì)象以房地產(chǎn)市場(chǎng)為對(duì)象，運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)商品或從生產(chǎn)者到消費(fèi)者這一過(guò)程中全部活動(dòng)的資料、情報(bào)和數(shù)據(jù)，通過(guò)對(duì)過(guò)去與現(xiàn)在營(yíng)銷(xiāo)狀況及動(dòng)態(tài)性影響因素的分析研究，為企業(yè)預(yù)測(cè)其未來(lái)發(fā)展，制定正確的決策提供可靠依據(jù)。 6本報(bào)告嚴(yán)格保密包括很簡(jiǎn)單的內(nèi)容，如被調(diào)研者的性別、年齡、文化程度等基本情況，也包括像態(tài)度或愛(ài)好之類(lèi)的復(fù)雜問(wèn)題；房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研在營(yíng)銷(xiāo)的不同階段的內(nèi)容不同，實(shí)施調(diào)研需要具體問(wèn)題具體分析；調(diào)研研究的方案設(shè)計(jì)是多樣的，搜集數(shù)據(jù)可以采用實(shí)地調(diào)研、座談會(huì)、面訪、電話(huà)訪談或郵寄調(diào)研等方法；房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)論不是完美無(wú)缺的，也不可避免地會(huì)有錯(cuò)

4、誤、誤差和疏忽，因此調(diào)研結(jié)果是重要的決策參考依據(jù)，但并不等于準(zhǔn)確地給出了決策答案。方法是多樣的方法是多樣的內(nèi)容是廣泛的內(nèi)容是廣泛的調(diào)研結(jié)調(diào)研結(jié)果具有果具有一定的一定的局限性局限性具有很具有很強(qiáng)的針強(qiáng)的針對(duì)性對(duì)性市場(chǎng)調(diào)研特點(diǎn)市場(chǎng)調(diào)研特點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容有房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容有4 4個(gè)特點(diǎn)個(gè)特點(diǎn)7本報(bào)告嚴(yán)格保密市場(chǎng)調(diào)研作用市場(chǎng)調(diào)研作用房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研對(duì)企業(yè)或項(xiàng)目起著導(dǎo)航的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研對(duì)企業(yè)或項(xiàng)目起著導(dǎo)航的 作用作用8本報(bào)告嚴(yán)格保密市場(chǎng)調(diào)研目的市場(chǎng)調(diào)研目的 通過(guò)跑盤(pán)程序，幫助和督導(dǎo)跑盤(pán)人員成為深圳“地理通”、“樓盤(pán)通”，從而盡快建立行業(yè)所需要的市場(chǎng)全局觀念，并積累崗位所要求的基本業(yè)務(wù)信息。 通過(guò)

5、跑盤(pán)程序，使跑盤(pán)人員磨練意志、端正行業(yè)觀念，培養(yǎng)眾廈房地產(chǎn)從業(yè)人員所應(yīng)具備的品格素質(zhì)和職業(yè)精神。 9本報(bào)告嚴(yán)格保密第二部分：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容第二部分：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容l房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研l(wèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)研房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)研l(wèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)研房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)研l(wèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)調(diào)研房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)調(diào)研10本報(bào)告嚴(yán)格保密政治法律政治法律環(huán)境環(huán)境城市規(guī)劃城市規(guī)劃市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展是以適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展是以適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境為前提，市場(chǎng)環(huán)境大多是不可控制因素環(huán)境為前提，市場(chǎng)環(huán)境大多是不可控制因素市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研房地

6、產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展是以適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境為產(chǎn)提的，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)環(huán)境大多是不可控制因素，盡管房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中擁有充分的自主權(quán)，但它的開(kāi)發(fā)受到社會(huì)法律環(huán)境的約束，受到行業(yè)慣例和準(zhǔn)則的規(guī)定與制約，而社會(huì)經(jīng)濟(jì)、文化的發(fā)展等都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有制約和影響作用。11本報(bào)告嚴(yán)格保密政治法律環(huán)境：是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手政治法律環(huán)境：是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段段政治法律環(huán)境金融政策稅收政策土地政策房地產(chǎn)政策主要是了解對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起影響和制約作用的政治形勢(shì)、國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行主要是了解對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起影響和制約作用的政治形勢(shì)、國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)管理的有關(guān)方針政策、有關(guān)法律法規(guī)。業(yè)管理的有關(guān)方針政策、有

7、關(guān)法律法規(guī)。政府預(yù)期：合理政府預(yù)期：合理供給，強(qiáng)制限價(jià)供給，強(qiáng)制限價(jià)雙限雙競(jìng)雙限雙競(jìng)市場(chǎng)預(yù)期：局部市場(chǎng)預(yù)期：局部效果，無(wú)法根本效果，無(wú)法根本改變市場(chǎng)改變市場(chǎng)政策背景：政策背景：為應(yīng)對(duì)持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)，深圳擬出臺(tái)“雙限、雙競(jìng)”（限套型面積、限控制性?xún)r(jià)位，競(jìng)房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)）政策。市場(chǎng)影響：市場(chǎng)影響：?jiǎn)渭儚恼A(yù)期來(lái)看，主要用于通過(guò)市場(chǎng)供給干預(yù)市場(chǎng)，但政策實(shí)施可行性較差。案例案例12本報(bào)告嚴(yán)格保密經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境國(guó)家、地區(qū)或城市國(guó)民生產(chǎn)總值及其發(fā)展?fàn)顩r國(guó)家、地區(qū)或城市固定資產(chǎn)投資及其發(fā)展趨勢(shì)國(guó)家、地區(qū)或城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及其發(fā)展趨勢(shì)國(guó)家、地區(qū)或城市國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水

8、平項(xiàng)目所在地區(qū)的對(duì)外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況物價(jià)水平、物價(jià)指數(shù)高低與特定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)型和開(kāi)發(fā)地點(diǎn)相關(guān)因素的調(diào)研案例案例經(jīng)濟(jì)環(huán)境：了解財(cái)政、金融、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r經(jīng)濟(jì)環(huán)境：了解財(cái)政、金融、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和趨勢(shì)等因素和趨勢(shì)等因素800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$啟動(dòng)期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系13本報(bào)告嚴(yán)格保密城城市市規(guī)規(guī)劃劃城市及區(qū)域的整體布局城市及區(qū)域的現(xiàn)有交通及未來(lái)交通規(guī)劃城市及區(qū)域人口規(guī)模、分布及增長(zhǎng)率居民職業(yè)構(gòu)成、教育程度、文化水平家庭人口規(guī)模及構(gòu)成城市環(huán)境：直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)

9、格及消城市環(huán)境：直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格及消費(fèi)者買(mǎi)房的動(dòng)機(jī)、種類(lèi)、方式費(fèi)者買(mǎi)房的動(dòng)機(jī)、種類(lèi)、方式城市及區(qū)域的商業(yè)配套及經(jīng)營(yíng)狀況城市及區(qū)域的教育、行政等服務(wù)配套城市及區(qū)域的文化氛圍城市及區(qū)域的安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量城市及區(qū)域的自然景觀資源居民家庭生活習(xí)慣、審美觀念及價(jià)值取向消費(fèi)者民族與宗教信仰、社會(huì)風(fēng)俗等城市規(guī)劃直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性，并且在很大程度上影響著房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)產(chǎn)品的動(dòng)機(jī)、種類(lèi)、方式。14本報(bào)告嚴(yán)格保密市場(chǎng)需求市場(chǎng)需求調(diào)研調(diào)研消費(fèi)者調(diào)研消費(fèi)者調(diào)研消費(fèi)動(dòng)機(jī)調(diào)研消費(fèi)動(dòng)機(jī)調(diào)研消費(fèi)行為調(diào)研消費(fèi)行為調(diào)研消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)意向消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)意向影響消費(fèi)者購(gòu)

10、買(mǎi)動(dòng)機(jī)的因素影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)的因素消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)的類(lèi)型等消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)的類(lèi)型等消費(fèi)者的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)消費(fèi)者的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)現(xiàn)實(shí)與潛在消費(fèi)者數(shù)量與結(jié)構(gòu)，如地區(qū)、年齡、民族特征、現(xiàn)實(shí)與潛在消費(fèi)者數(shù)量與結(jié)構(gòu)，如地區(qū)、年齡、民族特征、性別、文化背景、職業(yè)、宗教信仰等性別、文化背景、職業(yè)、宗教信仰等消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)來(lái)源和經(jīng)濟(jì)收入水平消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)來(lái)源和經(jīng)濟(jì)收入水平消費(fèi)者的實(shí)際支付能力消費(fèi)者的實(shí)際支付能力消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)等方面的要求和意見(jiàn)等消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)等方面的要求和意見(jiàn)等消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品的數(shù)量及種類(lèi)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品的數(shù)量及種類(lèi)消費(fèi)

11、者對(duì)房屋設(shè)計(jì)、價(jià)格、質(zhì)量及位置的要求消費(fèi)者對(duì)房屋設(shè)計(jì)、價(jià)格、質(zhì)量及位置的要求消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的信賴(lài)程度和印象消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的信賴(lài)程度和印象購(gòu)買(mǎi)行為的主要決策者和影響者情況等購(gòu)買(mǎi)行為的主要決策者和影響者情況等購(gòu)買(mǎi)者是需求的主體，是需求行為的實(shí)施者；購(gòu)買(mǎi)欲望是需求的動(dòng)力，是產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者是需求的主體，是需求行為的實(shí)施者；購(gòu)買(mǎi)欲望是需求的動(dòng)力，是產(chǎn)生需求行為的源泉；購(gòu)買(mǎi)能力是需求的實(shí)現(xiàn)條件，是需求行為的物質(zhì)保障。生需求行為的源泉；購(gòu)買(mǎi)能力是需求的實(shí)現(xiàn)條件，是需求行為的物質(zhì)保障。三者共同構(gòu)成了需求的實(shí)體。三者共同構(gòu)成了需求的實(shí)體。市場(chǎng)需求調(diào)研市場(chǎng)需求調(diào)研市場(chǎng)需求由購(gòu)買(mǎi)者、購(gòu)買(mǎi)欲望、購(gòu)買(mǎi)能力組市場(chǎng)需求由購(gòu)買(mǎi)者、購(gòu)買(mǎi)

12、欲望、購(gòu)買(mǎi)能力組成成15本報(bào)告嚴(yán)格保密房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給是指在某一時(shí)期內(nèi)為房地房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給是指在某一時(shí)期內(nèi)為房地產(chǎn)提供房地產(chǎn)產(chǎn)品的總量產(chǎn)提供房地產(chǎn)產(chǎn)品的總量市場(chǎng)供給調(diào)研市場(chǎng)供給調(diào)研供給狀況供給狀況市場(chǎng)特征市場(chǎng)特征供給總量供給變化趨勢(shì)供給分布產(chǎn)品物業(yè)類(lèi)型產(chǎn)品價(jià)格產(chǎn)品功能檔次市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況最適合于客戶(hù)接受的價(jià)格策略產(chǎn)品的市場(chǎng)生命周期供求平衡狀況新產(chǎn)品的應(yīng)用情況價(jià)格變動(dòng)幅度空置率市場(chǎng)供給市場(chǎng)供給16本報(bào)告嚴(yán)格保密房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)是一系列活動(dòng)的組合，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)是一系列活動(dòng)的組合，包括房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格、促銷(xiāo)、廣告等活動(dòng)包括房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格、促銷(xiāo)、廣告等活動(dòng)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)調(diào)研市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)調(diào)研市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市

13、場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)研情況調(diào)研價(jià)格調(diào)研價(jià)格調(diào)研營(yíng)銷(xiāo)渠道營(yíng)銷(xiāo)渠道調(diào)研調(diào)研促銷(xiāo)調(diào)研促銷(xiāo)調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模、實(shí)力狀況競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模、實(shí)力狀況競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的生產(chǎn)能力、技術(shù)裝備水平和競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的生產(chǎn)能力、技術(shù)裝備水平和社會(huì)信譽(yù)社會(huì)信譽(yù)促銷(xiāo)方式，廣告媒介的比較、選擇促銷(xiāo)方式，廣告媒介的比較、選擇廣告的時(shí)空分布及廣告效果測(cè)定廣告的時(shí)空分布及廣告效果測(cè)定廣告媒體使用情況的調(diào)研廣告媒體使用情況的調(diào)研廣告代理公司的選擇廣告代理公司的選擇各種營(yíng)業(yè)推廣活動(dòng)的租售績(jī)效各種營(yíng)業(yè)推廣活動(dòng)的租售績(jī)效營(yíng)銷(xiāo)渠道的選擇、控制營(yíng)銷(xiāo)渠道的選擇、控制與調(diào)整情況與調(diào)整情況營(yíng)銷(xiāo)方式的采用情況、營(yíng)銷(xiāo)方式的采用情況、發(fā)展趨勢(shì)及其原因發(fā)展趨勢(shì)及其原

14、因區(qū)域價(jià)格走勢(shì)區(qū)域價(jià)格走勢(shì)區(qū)域價(jià)格分布區(qū)域價(jià)格分布區(qū)域及產(chǎn)品價(jià)格差異區(qū)域及產(chǎn)品價(jià)格差異營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)對(duì)價(jià)格拉升作用營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)對(duì)價(jià)格拉升作用競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、服務(wù)狀競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、服務(wù)狀況況競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的市場(chǎng)定價(jià)及反應(yīng)狀況競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的市場(chǎng)定價(jià)及反應(yīng)狀況競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率消費(fèi)者對(duì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的態(tài)度和接受情況消費(fèi)者對(duì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的態(tài)度和接受情況17本報(bào)告嚴(yán)格保密第三部分：房地產(chǎn)市場(chǎng)分析流程第三部分：房地產(chǎn)市場(chǎng)分析流程l體體宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境l點(diǎn)點(diǎn)單個(gè)樓盤(pán)單個(gè)樓盤(pán)l線和面線和面區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)18本報(bào)告嚴(yán)格保密只有對(duì)體只有對(duì)體 ( (宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境) )的深刻理解，才可能將的深刻

15、理解，才可能將房地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)查作得更活更深入房地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)查作得更活更深入宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境1 1、政治社會(huì)、政治社會(huì)政治社會(huì)是指國(guó)家運(yùn)作體制、政治安定狀況、社會(huì)治安程度，房地產(chǎn)投資和城市化進(jìn)程等方方面面的情況。政治穩(wěn)定是社會(huì)發(fā)展的基石，剖析房地產(chǎn)市場(chǎng)，不能忽視政治因素。2 2、經(jīng)濟(jì)因素、經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)因素是所有房地產(chǎn)宏觀因素中，對(duì)公司和個(gè)人最為顯現(xiàn)，最為直接的因素。它包括國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，財(cái)政收支與物價(jià)，人口數(shù)量與消費(fèi)，居民收入與儲(chǔ)蓄等各種因素。3 3、行政法規(guī)、行政法規(guī)行政法規(guī)主要包含土地制度、住房制度、稅收政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃和特殊政策等各項(xiàng)內(nèi)容。4 4、國(guó)際狀況、國(guó)際狀況國(guó)際狀況

16、是指國(guó)際間經(jīng)濟(jì)、軍事、政治等環(huán)境如何，對(duì)房地產(chǎn)的影響不容忽視。如1997年末發(fā)生的東南亞金融危機(jī)，它就或多或少地影響我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的體房地產(chǎn)市場(chǎng)的體( (宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境) )包括包括政治社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、行政政治社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、行政法規(guī)、國(guó)際狀況法規(guī)、國(guó)際狀況等各方面的因素。等各方面的因素。19本報(bào)告嚴(yán)格保密對(duì)單個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查對(duì)單個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)的基礎(chǔ)單個(gè)樓盤(pán)單個(gè)樓盤(pán)對(duì)單個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查不但是新員工接觸房地產(chǎn)知識(shí)的第一課，而對(duì)單個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查不但是新員工接觸房地產(chǎn)知識(shí)的第一課，而且也是任何資深人員，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)即時(shí)了解最為具體、最為

17、直接的途徑。且也是任何資深人員，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)即時(shí)了解最為具體、最為直接的途徑。單個(gè)樓盤(pán)的市場(chǎng)調(diào)查通常包括以下單個(gè)樓盤(pán)的市場(chǎng)調(diào)查通常包括以下五大項(xiàng)五大項(xiàng)：1 1、分析樓盤(pán)的地理位置、分析樓盤(pán)的地理位置分析項(xiàng)目所處位置、區(qū)域交通、生活配套、人文環(huán)境、樓盤(pán)地塊的大小形狀、周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等等。2 2、分析產(chǎn)品、分析產(chǎn)品這是樓盤(pán)市調(diào)的主體部分，從基本情況看，重點(diǎn)在于了解樓盤(pán)的占地面積、建筑面積、容積率，開(kāi)發(fā)商、策劃公司、代理公司，土地使用年限、綠化率、外立面材質(zhì)及顏色。從產(chǎn)品力來(lái)看，產(chǎn)品類(lèi)別與規(guī)劃，建筑設(shè)計(jì)與外觀，面積配比、戶(hù)型格局會(huì)所設(shè)施，施工進(jìn)度等等。3 3、剖析價(jià)格組合、剖析價(jià)格組合即產(chǎn)品的單價(jià)、總

18、價(jià)、折扣、付款方式和促銷(xiāo)活動(dòng)。4 4、了解廣告策略、了解廣告策略廣告策略是指廣告的主要訴求點(diǎn)，媒體選擇，廣告密度和實(shí)施效果等等。5 5、銷(xiāo)售執(zhí)行、銷(xiāo)售執(zhí)行這是最關(guān)鍵的地方，什么樣的房型最好賣(mài)！什么樣的總價(jià)最為市場(chǎng)所接受！吸引客戶(hù)最主要的地方是什么！購(gòu)房客戶(hù)群有什么特征20本報(bào)告嚴(yán)格保密對(duì)于不同的物業(yè)類(lèi)型，需側(cè)重作調(diào)查對(duì)于不同的物業(yè)類(lèi)型，需側(cè)重作調(diào)查21本報(bào)告嚴(yán)格保密區(qū)域市場(chǎng)的分析是建立在單個(gè)樓盤(pán)的詳盡市場(chǎng)調(diào)區(qū)域市場(chǎng)的分析是建立在單個(gè)樓盤(pán)的詳盡市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)之上的，不斷比較、分析、歸納、總結(jié)查基礎(chǔ)之上的，不斷比較、分析、歸納、總結(jié)區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)查與分析，主要包括區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)查與分析，

19、主要包括區(qū)域分析、區(qū)域產(chǎn)品和需區(qū)域分析、區(qū)域產(chǎn)品和需求特征求特征這三個(gè)方面：這三個(gè)方面：1 1、區(qū)域分析、區(qū)域分析區(qū)域分析是指在特定區(qū)域中，對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的交通路線、區(qū)域特征和發(fā)展規(guī)劃這三方面因素的綜合分析。區(qū)別于單個(gè)樓盤(pán)的地理位置分析，在具體分析中，區(qū)域分析更側(cè)重于整體的分析和宏觀評(píng)估。2 2、區(qū)域產(chǎn)品、區(qū)域產(chǎn)品區(qū)域產(chǎn)品主要包括了解和分析在某個(gè)特定的區(qū)域范圍內(nèi)，樓盤(pán)的總量、類(lèi)別、位置、分布、單價(jià)分布、總價(jià)結(jié)構(gòu)、各類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)手法的市場(chǎng)反映和市場(chǎng)空白點(diǎn)的捕捉等等。分析區(qū)域產(chǎn)品關(guān)鍵在于認(rèn)真研究區(qū)域產(chǎn)品的共同性與特異點(diǎn)，以及它們市場(chǎng)反映強(qiáng)弱的緣由。3 3、需求特征、需求特征需求特征是指區(qū)域人口數(shù)量和密

20、度，人口結(jié)構(gòu)和家庭規(guī)模，購(gòu)買(mǎi)力水平，客戶(hù)的需求結(jié)構(gòu)與特征，人口素質(zhì)和習(xí)慣嗜好區(qū)域市場(chǎng)分析首先應(yīng)該詳細(xì)調(diào)查該區(qū)域某一單個(gè)樓盤(pán)，而后以這個(gè)樓區(qū)域市場(chǎng)分析首先應(yīng)該詳細(xì)調(diào)查該區(qū)域某一單個(gè)樓盤(pán)，而后以這個(gè)樓盤(pán)為延伸，將整個(gè)區(qū)域內(nèi)的所有樓盤(pán)調(diào)查仔細(xì)。最后，則以這一區(qū)域?yàn)榛P(pán)為延伸，將整個(gè)區(qū)域內(nèi)的所有樓盤(pán)調(diào)查仔細(xì)。最后，則以這一區(qū)域?yàn)榛鶞?zhǔn)，分別詳細(xì)調(diào)查周邊的各條街道的樓盤(pán)情況準(zhǔn)，分別詳細(xì)調(diào)查周邊的各條街道的樓盤(pán)情況， 由此從點(diǎn)到線，從線由此從點(diǎn)到線，從線到面，不斷的比較、分析，歸納和總結(jié)。到面，不斷的比較、分析，歸納和總結(jié)。22本報(bào)告嚴(yán)格保密第四部分：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研具體步驟第四部分：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研具體步驟l

21、調(diào)研準(zhǔn)備階段調(diào)研準(zhǔn)備階段l正式調(diào)研階段正式調(diào)研階段l結(jié)果處理階段結(jié)果處理階段23本報(bào)告嚴(yán)格保密調(diào)研準(zhǔn)備階段調(diào)研準(zhǔn)備階段確定調(diào)研確定調(diào)研目標(biāo)目標(biāo)初步情況初步情況分析分析制定調(diào)研制定調(diào)研計(jì)劃計(jì)劃非正式調(diào)非正式調(diào)研研調(diào)研目標(biāo)應(yīng)從企業(yè)實(shí)際情況出發(fā)，或是解決企業(yè)當(dāng)前急需解決的問(wèn)題，或是為項(xiàng)目重大決策提供背景資料。正式調(diào)研前應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部及外部有關(guān)情報(bào)資料，進(jìn)行初步分析。調(diào)研計(jì)劃是對(duì)一些問(wèn)題有較詳細(xì)的安排，如：調(diào)研方法，調(diào)研進(jìn)度，收集那些信息及統(tǒng)計(jì)資料，做出調(diào)研經(jīng)費(fèi)預(yù)算，確定調(diào)研所屬人員及培訓(xùn)計(jì)劃等。是指調(diào)研人員根據(jù)初步情況分析，在小范圍內(nèi)作一些試探性的調(diào)查，如訪問(wèn)專(zhuān)家等。24本報(bào)告嚴(yán)格保密市場(chǎng)資料

22、來(lái)源包括原始資料和次級(jí)資料。原始資料是指調(diào)查人員通過(guò)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)研所搜集的資料。次級(jí)資料是指由他人收集并經(jīng)過(guò)整理的資料。收集原始資料的方法主要有訪問(wèn)法、觀察法等方法交叉使用。采取抽樣調(diào)查的方法，即從被調(diào)查總體中選擇部分樣本進(jìn)行調(diào)查，并用樣本特性推斷總體特性。到調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)獲取資料。如咨詢(xún)售樓員、訪問(wèn)現(xiàn)場(chǎng)客戶(hù)、親自觀察產(chǎn)品及項(xiàng)目有關(guān)事宜等。 確定市場(chǎng)資料來(lái)源確定市場(chǎng)資料來(lái)源收集原始資料時(shí)，一般需要填寫(xiě)各種調(diào)查表格或問(wèn)卷，例如住宅樓盤(pán)調(diào)查表、商業(yè)中心市場(chǎng)調(diào)研表、寫(xiě)字樓物業(yè)調(diào)查表、客戶(hù)訪問(wèn)表。確定收集資料方法確定收集資料方法調(diào)查表及問(wèn)卷設(shè)計(jì)調(diào)查表及問(wèn)卷設(shè)計(jì)抽樣設(shè)計(jì)抽樣設(shè)計(jì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際調(diào)研現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際調(diào)研正式調(diào)研

23、階段正式調(diào)研階段25本報(bào)告嚴(yán)格保密結(jié)果處理階段結(jié)果處理階段26本報(bào)告嚴(yán)格保密第五部分：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研方法及要求第五部分：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研方法及要求l按調(diào)研對(duì)象劃分按調(diào)研對(duì)象劃分l按調(diào)研方法劃分按調(diào)研方法劃分l 市場(chǎng)調(diào)研要求市場(chǎng)調(diào)研要求l踩盤(pán)注意事項(xiàng)踩盤(pán)注意事項(xiàng)27本報(bào)告嚴(yán)格保密按調(diào)研對(duì)象劃分按調(diào)研對(duì)象劃分市場(chǎng)調(diào)研方法可分為兩大類(lèi)，一類(lèi)是按調(diào)研對(duì)象來(lái)劃分，有普查、重點(diǎn)調(diào)研、抽樣調(diào)研等，另一類(lèi)是按調(diào)研對(duì)象所采用的具體方法來(lái)劃分，有訪問(wèn)法、觀察法、實(shí)驗(yàn)法。市場(chǎng)調(diào)研人員可根據(jù)具體情況選擇不同的方法。普查普查普查普查普查是對(duì)調(diào)研對(duì)象總體所包含的全部單位進(jìn)行調(diào)研。特普查是對(duì)調(diào)研對(duì)象總體所包含的全部單位進(jìn)行調(diào)

24、研。特點(diǎn)是工作量很大，要耗費(fèi)大量人力、物力、財(cái)力，調(diào)研點(diǎn)是工作量很大，要耗費(fèi)大量人力、物力、財(cái)力，調(diào)研周期較長(zhǎng)，一般只在較小范圍內(nèi)采用。周期較長(zhǎng)，一般只在較小范圍內(nèi)采用。重點(diǎn)調(diào)研重點(diǎn)調(diào)研重點(diǎn)調(diào)研重點(diǎn)調(diào)研重點(diǎn)調(diào)研是針對(duì)某一種特殊單位作為調(diào)研對(duì)象，進(jìn)而推重點(diǎn)調(diào)研是針對(duì)某一種特殊單位作為調(diào)研對(duì)象，進(jìn)而推斷出一般結(jié)論。特點(diǎn)調(diào)研的對(duì)象數(shù)目不多、可以用較少斷出一般結(jié)論。特點(diǎn)調(diào)研的對(duì)象數(shù)目不多、可以用較少的人力、物力、財(cái)力，在很短時(shí)期內(nèi)完成。的人力、物力、財(cái)力，在很短時(shí)期內(nèi)完成。抽樣調(diào)研抽樣調(diào)研抽樣調(diào)研抽樣調(diào)研抽樣調(diào)研就是從調(diào)查對(duì)象全體（總體）中選擇若干個(gè)具抽樣調(diào)研就是從調(diào)查對(duì)象全體（總體）中選擇若干個(gè)具有

25、代表性特征的方法。抽樣技術(shù)的優(yōu)劣將直接影響樣本有代表性特征的方法。抽樣技術(shù)的優(yōu)劣將直接影響樣本的代表性，影響調(diào)研結(jié)果的可靠性。的代表性，影響調(diào)研結(jié)果的可靠性。按按調(diào)調(diào)研研對(duì)對(duì)象象劃劃分分28本報(bào)告嚴(yán)格保密訪問(wèn)法訪問(wèn)法按調(diào)研方法劃分按調(diào)研方法劃分訪問(wèn)法是最常用的市場(chǎng)調(diào)研方法，有效地運(yùn)用個(gè)人訪問(wèn)技巧是此方法成功的關(guān)鍵。根據(jù)訪問(wèn)對(duì)象不同，可以分為2種：一、項(xiàng)目訪問(wèn)一、項(xiàng)目訪問(wèn)一、項(xiàng)目訪問(wèn)一、項(xiàng)目訪問(wèn)二、客戶(hù)訪問(wèn)二、客戶(hù)訪問(wèn)二、客戶(hù)訪問(wèn)二、客戶(hù)訪問(wèn)項(xiàng)目訪問(wèn)就是指到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行咨詢(xún)，又稱(chēng)為踩盤(pán)，大多都是通過(guò)與售樓員對(duì)話(huà)來(lái)獲取想要的信息。客戶(hù)訪問(wèn)是指從消費(fèi)者角度來(lái)調(diào)研市場(chǎng)，又稱(chēng)為專(zhuān)訪，按照調(diào)研人員與被調(diào)研

26、人員的接觸方式不同，可將訪問(wèn)法劃分為3種形式：答卷法答卷法調(diào)研人員要求被調(diào)研人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)獨(dú)立完成調(diào)查問(wèn)卷。談話(huà)法談話(huà)法市場(chǎng)調(diào)研人員與被調(diào)研人員進(jìn)行面對(duì)面談話(huà)，還可針對(duì)某種重點(diǎn)調(diào)研對(duì)象進(jìn)行個(gè)別談話(huà)，深入調(diào)研，如召開(kāi)座談會(huì)。電話(huà)訪問(wèn)電話(huà)訪問(wèn)這種方法是市場(chǎng)調(diào)研人員借助電話(huà)來(lái)了解客戶(hù)意見(jiàn)的一種方法。29本報(bào)告嚴(yán)格保密觀察法觀察法調(diào)研人員采用觀察法，主要是為了獲得那些被訪問(wèn)者不能直接提供或被觀察者不愿提供的信息。但觀察法只能觀察事物的表面現(xiàn)象，不能得到另外一些信息，如人們的感情、態(tài)度、行為動(dòng)機(jī)等等，因此調(diào)研人員通常將觀察法與其他方法組合起來(lái)使用。根據(jù)觀察對(duì)象不同，可以分為2種：一、項(xiàng)目觀察一、項(xiàng)目觀

27、察一、項(xiàng)目觀察一、項(xiàng)目觀察二、客戶(hù)觀察二、客戶(hù)觀察二、客戶(hù)觀察二、客戶(hù)觀察項(xiàng)目觀察是指調(diào)研人員去現(xiàn)場(chǎng)考察，通過(guò)眼睛獲取一些售樓員不能直接提供的信息，例如看樓通道、售樓處位置、樣板間、售樓員素質(zhì)等 。是指調(diào)研人員不與被調(diào)研者正面接觸，而是在旁邊觀察的調(diào)研方法。例如可派人到售樓現(xiàn)場(chǎng)或樣板間觀察消費(fèi)者選購(gòu)房產(chǎn)的行為和要求。30本報(bào)告嚴(yán)格保密踩盤(pán)注意事項(xiàng)踩盤(pán)注意事項(xiàng)去現(xiàn)場(chǎng)踩盤(pán)時(shí)，千萬(wàn)別穿正裝；踩盤(pán)人員2人一組最佳，條件允許的話(huà)最好是男女搭配；去看高檔樓盤(pán)時(shí)最好有專(zhuān)車(chē)送；記憶力不好的話(huà)可以帶上錄音筆；進(jìn)入項(xiàng)目售樓處，最好別亮明身份，除非你實(shí)在不象是個(gè)買(mǎi)房的；售樓員要你填寫(xiě)資料時(shí)盡量滿(mǎn)足他（她）；與售樓員

28、交談時(shí)要“多聽(tīng)少說(shuō)”，適當(dāng)引導(dǎo)售樓員說(shuō)些有價(jià)值的信息，時(shí)間允許的話(huà)可以和售樓員聊點(diǎn)其他方面的問(wèn)題；在和售樓員討論問(wèn)題的時(shí)候要學(xué)會(huì)裝“傻”，不能說(shuō)層高、樓間距、公攤、開(kāi)盤(pán)啊等專(zhuān)業(yè)名詞,盡量用一些通俗的言語(yǔ)；樣板房要自己去看，最好不要讓售樓員陪同，樣板房有其他客戶(hù)在的話(huà)可以和他們聊聊，或許有意想不到的信息；31本報(bào)告嚴(yán)格保密市場(chǎng)調(diào)研要求市場(chǎng)調(diào)研要求深圳深圳“地理通地理通” 全局掌握深圳城市結(jié)構(gòu)、道路走全局掌握深圳城市結(jié)構(gòu)、道路走 向、路貌特征向、路貌特征 1）掌握城市結(jié)構(gòu)，建立正確的方向感）掌握城市結(jié)構(gòu)，建立正確的方向感 深圳市共分為六個(gè)大區(qū)，從東向西為：鹽田區(qū)、羅湖區(qū)、龍崗區(qū)、福田區(qū)、南山區(qū)、寶

29、安 區(qū)（區(qū)屬劃分界限參見(jiàn)深圳市地圖）。對(duì)主要跑盤(pán)片區(qū)做了詳細(xì)的劃分與界定。 隨著深圳城市規(guī)劃不斷變遷，老百姓約定俗成的地理稱(chēng)謂對(duì)地理標(biāo)識(shí)尤為重要。 深圳是一座海濱帶狀多核心城市，其東西方向長(zhǎng)、南北方向短。對(duì)其主要道路需全面認(rèn)識(shí)。2）實(shí)現(xiàn)實(shí)地印象與地圖標(biāo)識(shí)間迅速自如的轉(zhuǎn)換）實(shí)現(xiàn)實(shí)地印象與地圖標(biāo)識(shí)間迅速自如的轉(zhuǎn)換 地圖標(biāo)識(shí)方向?yàn)樯媳毕履希咳张鼙P(pán)前要先畫(huà)出計(jì)劃跑盤(pán)的地圖； 在實(shí)際跑盤(pán)過(guò)程中，記錄沿路的每一座物業(yè)，并整理在作業(yè)中； 最終在頭腦中形成地圖全貌和實(shí)地印象。3） 熟悉社區(qū)或樓盤(pán)配套設(shè)施情況熟悉社區(qū)或樓盤(pán)配套設(shè)施情況 幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、大型商場(chǎng)、超市、菜場(chǎng)、醫(yī)院、公園以及文體娛樂(lè)設(shè)施、大型

30、餐飲 店/酒樓等。4） 熟知交通路線及具體地鐵站、公交站點(diǎn)熟知交通路線及具體地鐵站、公交站點(diǎn)/線路線路 找到地鐵（含出入口）、公交站點(diǎn)的位置，記錄所有經(jīng)過(guò)的公交線路。32本報(bào)告嚴(yán)格保密市場(chǎng)調(diào)研要求市場(chǎng)調(diào)研要求深圳深圳“樓盤(pán)通樓盤(pán)通” 全面掌握已建和在建商品房的基全面掌握已建和在建商品房的基 本現(xiàn)狀，重點(diǎn)為在售商品房。本現(xiàn)狀，重點(diǎn)為在售商品房。收集并整合在售樓盤(pán)的詳細(xì)資料，具體要求如下：收集并整合在售樓盤(pán)的詳細(xì)資料，具體要求如下： 熟悉小區(qū)和樓盤(pán)的位置、名稱(chēng)、規(guī)模、價(jià)格、人文氛圍以及物管公司概況熟悉小區(qū)和樓盤(pán)的位置、名稱(chēng)、規(guī)模、價(jià)格、人文氛圍以及物管公司概況 深圳市主要物業(yè)開(kāi)發(fā)公司：深圳市主要物

31、業(yè)開(kāi)發(fā)公司：萬(wàn)科地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、金地集團(tuán)、建設(shè)集團(tuán)屬下（長(zhǎng)城、城建、 天建、深房、振業(yè)、天地）、華僑城地產(chǎn)、南油地產(chǎn)、招商局地產(chǎn)、深業(yè)集團(tuán)、星河地產(chǎn)、 卓越集團(tuán)、富通集團(tuán)、富春東方、鴻榮源地產(chǎn)、鴻威地產(chǎn)、中信集團(tuán)、和記黃埔、漢國(guó)置 業(yè) 深圳市主要物業(yè)管理公司：深圳市主要物業(yè)管理公司：萬(wàn)科、中海、金地、萬(wàn)廈居業(yè)、花樣年、中航物業(yè)、德思勤、 鵬基物業(yè)、華僑城物管、招商物管、第一太平戴維斯、仕邦威理士、戴德梁行、怡高、百 利行、置業(yè)國(guó)際、熊谷物業(yè)幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、大型商場(chǎng)、超市、菜場(chǎng)、醫(yī)院、公園以 及文體娛樂(lè)設(shè)施、大型餐飲店/酒樓等。33本報(bào)告嚴(yán)格保密深圳深圳“樓盤(pán)通樓盤(pán)通” 全面掌握已建和在建商

32、品房的基全面掌握已建和在建商品房的基 本現(xiàn)狀，重點(diǎn)為在售商品房。本現(xiàn)狀，重點(diǎn)為在售商品房。 了解樓盤(pán)外觀狀況（風(fēng)格、建筑材料、新舊程度等）了解樓盤(pán)外觀狀況（風(fēng)格、建筑材料、新舊程度等） 物業(yè)功能用途：物業(yè)功能用途：宿舍、公寓、多層住宅、高層住宅、商住、別墅、辦公樓、綜合樓、 酒店、商場(chǎng)、廠房、倉(cāng)庫(kù) 物業(yè)層高：物業(yè)層高：低層（1-4層）；多層（1-8層）；小高層（1-18層，報(bào)盤(pán)指標(biāo)中計(jì)入高 層）；高層（1-33層）；超高層（超過(guò)100米） 物業(yè)外觀材料：物業(yè)外觀材料：水泥、水刷石、干粘石、大片石材、馬賽克、瓷磚、防水涂料、鋁板、 玻璃幕墻 了解樓盤(pán)內(nèi)部設(shè)施情況（如大堂、電梯廳、電梯等）了解樓盤(pán)

33、內(nèi)部設(shè)施情況（如大堂、電梯廳、電梯等） 大堂、電梯間材料：地面：水泥、水磨石、防滑地磚、膠地、天然花崗巖、人造石； 墻面：乳膠漆、瓷磚、大理石、木、玻璃 電梯品牌：OTS奧的斯（原裝、天津）、三菱（原裝、上海）、日立（原裝，廣州）、 德國(guó)蒂森、Fujitec、迅達(dá)等 針對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目，分析其產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)與客戶(hù)群、并組織其賣(mài)點(diǎn)。針對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目，分析其產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)與客戶(hù)群、并組織其賣(mài)點(diǎn)。 34本報(bào)告嚴(yán)格保密第六部分：踩盤(pán)小錦囊第六部分：踩盤(pán)小錦囊l深圳片區(qū)劃分與道路交通深圳片區(qū)劃分與道路交通l深圳片區(qū)熱點(diǎn)商圈深圳片區(qū)熱點(diǎn)商圈l踩盤(pán)小招踩盤(pán)小招35本報(bào)告嚴(yán)格保密深圳片區(qū)劃分與深圳片區(qū)劃分與道路交通道路交通片區(qū)

34、劃分與界定片區(qū)劃分與界定36本報(bào)告嚴(yán)格保密片區(qū)劃分與界定片區(qū)劃分與界定37本報(bào)告嚴(yán)格保密片區(qū)劃分與界定片區(qū)劃分與界定38本報(bào)告嚴(yán)格保密片區(qū)劃分與界定片區(qū)劃分與界定39本報(bào)告嚴(yán)格保密片區(qū)劃分與界定片區(qū)劃分與界定40本報(bào)告嚴(yán)格保密片區(qū)劃分與界定片區(qū)劃分與界定41本報(bào)告嚴(yán)格保密地鐵線路地鐵線路地鐵地鐵1號(hào)線：（灰色底紋部分為一期已開(kāi)通站點(diǎn)，其余為一期續(xù)建未開(kāi)通站點(diǎn)）號(hào)線：（灰色底紋部分為一期已開(kāi)通站點(diǎn)，其余為一期續(xù)建未開(kāi)通站點(diǎn)）羅湖站國(guó)貿(mào)站老街站大劇院站科學(xué)館站華強(qiáng)路站崗廈站會(huì)展中心站購(gòu)物公園站香蜜湖站車(chē)公廟站竹子林站橋城東站華僑城站世界之窗站（以上為一期站點(diǎn)）白石洲站科技園站深大北站南山醫(yī)院站前海

35、路站深圳西站南頭車(chē)輛段站新安路站寶安中心站寶安體育中心站西鄉(xiāng)碼頭站西鄉(xiāng)中心站固戌站后瑞站深圳機(jī)場(chǎng)站地鐵地鐵2號(hào)線：（預(yù)計(jì)號(hào)線：（預(yù)計(jì)2010年開(kāi)通）年開(kāi)通）蛇口西站蛇口客運(yùn)港站海上世界站南水路站招商?hào)|路站工業(yè)八路站登良路站南山商業(yè)中心站科技園站沙河?xùn)|路站世界之窗站42本報(bào)告嚴(yán)格保密地鐵地鐵3號(hào)線：（預(yù)計(jì)號(hào)線：（預(yù)計(jì)2009年開(kāi)通）年開(kāi)通）紅嶺中路站老街站東門(mén)中路站人民醫(yī)院站田貝路站布心站布吉聯(lián)檢站布吉客運(yùn)站布吉鎮(zhèn)政府站匯福花園站丹竹頭站育馬場(chǎng)站塘坑站新世界廣場(chǎng)站銀海市場(chǎng)站愛(ài)聯(lián)學(xué)校站吉祥路站龍城廣場(chǎng)站龍興街站地鐵地鐵4號(hào)線：（灰色底紋部分為一期已開(kāi)通站點(diǎn)，其余為續(xù)建未開(kāi)通站點(diǎn)）號(hào)線：（灰色底紋部

36、分為一期已開(kāi)通站點(diǎn)，其余為續(xù)建未開(kāi)通站點(diǎn)）皇崗站福民站會(huì)展中心站市民中心站少年宮站（以上為一期站點(diǎn)）蓮花北站梅林站梅林檢查站白石龍站龍華火車(chē)站龍華中心站上塘站龍華鎮(zhèn)中心站龍華新城中心地鐵線路地鐵線路43本報(bào)告嚴(yán)格保密規(guī)劃地圖規(guī)劃地圖44本報(bào)告嚴(yán)格保密深圳片區(qū)熱點(diǎn)商圈深圳片區(qū)熱點(diǎn)商圈熱點(diǎn)片區(qū)熱點(diǎn)片區(qū)45本報(bào)告嚴(yán)格保密重點(diǎn)商務(wù)圈分布重點(diǎn)商務(wù)圈分布46本報(bào)告嚴(yán)格保密重點(diǎn)商業(yè)圈分布重點(diǎn)商業(yè)圈分布47本報(bào)告嚴(yán)格保密重點(diǎn)商業(yè)圈分布重點(diǎn)商業(yè)圈分布48本報(bào)告嚴(yán)格保密踩盤(pán)小招踩盤(pán)小招 從三級(jí)市場(chǎng)的放盤(pán)情況和價(jià)格上就能大致了解本地區(qū)的市場(chǎng)情況，二手樓的租金和價(jià)格很能反映問(wèn)題。可以多和三級(jí)市場(chǎng)的業(yè)務(wù)員聊天（特別是我

37、們世聯(lián)行的），他們一般對(duì)自己代理的片區(qū)會(huì)非常的清楚，從他們那里了解到的不僅僅是片區(qū)的大致格局、經(jīng)濟(jì)水平、客戶(hù)特點(diǎn)，他們還會(huì)從片區(qū)近期的成交量的變化給你分析政策對(duì)二手樓盤(pán)成交的影響、片區(qū)的升值潛力、影響成交的因素等等。適用前提是需要注意提問(wèn)的角度、方式，建議至少兩個(gè)人一起，發(fā)散的面比較大，了解的信息也會(huì)比較全。 多看三級(jí)地鋪多看三級(jí)地鋪（適用于新人跑盤(pán)、陌生區(qū)域跑盤(pán)（適用于新人跑盤(pán)、陌生區(qū)域跑盤(pán) ）49本報(bào)告嚴(yán)格保密 走進(jìn)售樓處時(shí)不妨帶一疊周邊樓盤(pán)的樓書(shū)，不要怕人家會(huì)看出你是跑盤(pán)的，貨比三家是正常不過(guò)的事。與售樓員交談時(shí)，就用相鄰樓盤(pán)的優(yōu)勢(shì)來(lái)“攻擊”該樓盤(pán)的劣勢(shì)，看她如何反擊。對(duì)于周邊的可比樓盤(pán)

38、和競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，他們肯定早已下足功夫而了然如胸，因而能一針見(jiàn)血地指出一些你在短時(shí)間內(nèi)無(wú)法把握到的東西。那么，一席話(huà)下來(lái)，你就可以對(duì)該片區(qū)樓盤(pán)的基本狀況有一個(gè)大致把握，做到事半功倍。 多對(duì)樓盤(pán)多對(duì)樓盤(pán)“挑刺挑刺”50本報(bào)告嚴(yán)格保密 新人跑盤(pán)往往會(huì)只關(guān)注項(xiàng)目基本指標(biāo)數(shù)據(jù)而忽視了樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)方式、手段。建議在跑盤(pán)中除了常規(guī)調(diào)研內(nèi)容以外，可以多留意一下售樓處、看樓通道、樣板房、外立面、會(huì)所的布置及裝修，園林的展示、樣板房的風(fēng)格等，比如：看樓通道的圍板上有什么信息賣(mài)點(diǎn)，背景圖片是什么風(fēng)格，會(huì)所里有什么大的展板及特殊之處，很多項(xiàng)目在這些地方展示獨(dú)特的內(nèi)容及營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)，對(duì)于以后做項(xiàng)目會(huì)有很多啟發(fā)。 看樓時(shí)重點(diǎn)關(guān)注營(yíng)銷(xiāo)

39、手段看樓時(shí)重點(diǎn)關(guān)注營(yíng)銷(xiāo)手段51本報(bào)告嚴(yán)格保密 白天看樓盤(pán)，晚上逛食街全天候跑盤(pán)模式。 “民以食為天”，從一個(gè)地段食肆茶市的多寡、檔次的高低、營(yíng)業(yè)的繁榮或淡靜，便可以獲悉本區(qū)域居住人群的階層、經(jīng)濟(jì)水平、生活質(zhì)素和消費(fèi)能力如何，從而對(duì)該地段形成一個(gè)總體的認(rèn)識(shí)。如上下沙、蔡屋圍地段的食街夜市興旺，表明了該區(qū)域的成熟程度，從一個(gè)側(cè)面反映了其樓價(jià)會(huì)有很好的支撐，底氣充足。 多去夜市多去夜市52本報(bào)告嚴(yán)格保密 在售樓處面對(duì)售樓員，我們了解到的大多是樓盤(pán)指標(biāo)和樓盤(pán)質(zhì)素等信息，而若能獲得樓盤(pán)準(zhǔn)確的銷(xiāo)售率和購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)群，那就是踩盤(pán)高手了。與一班客戶(hù)同坐看樓車(chē)，一起進(jìn)售樓處，一起看樣板房，可以較多地聽(tīng)到他們的聲音，了解他們的真正需求和購(gòu)房心態(tài)。如果條件允許的話(huà)，還可以與他們相互交換和分享彼此看樓的觀點(diǎn)和心得，同為“客戶(hù)”，他們對(duì)你不會(huì)心存芥蒂。這種基于信任基礎(chǔ)上的交流是他們面對(duì)售樓員時(shí)所做不到的，也許他們某些獨(dú)到的見(jiàn)解會(huì)對(duì)我們有啟發(fā)。 多坐看樓車(chē)（適用于看耬車(chē)多的城市、時(shí)段多坐看樓車(chē)（適用于看耬車(chē)多的城市、時(shí)段如房展期間）如房展期間） 53本報(bào)告嚴(yán)格保密Thanks!