1、地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！酒店式公寓專題 地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！研研究究框框架架潛在供應情況分析酒店式公寓專題研究結論酒店式公寓個案研究發展歷程及現狀酒店式公寓基本概念面臨的機遇與挑戰酒店式公寓市場分析地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！酒店式公寓酒店式公寓基本概念基本概念p定義p特點p分類p動因地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！

2、數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！p酒店式公寓基本概念酒店式公寓基本概念定義定義“酒店式公寓”，也稱服務式公寓，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，是在亞洲興起的一種只做服務、沒有任何酒店經營的純服務公寓。它是融合酒店設施與家庭特色為一體的自住式單位，并提供低于酒店價格的長期住宅。簡單定義其概念歸結為三點：統一經營售后回租完整產權解釋：它一般是擁有獨立產權、配備包括廚衛在內的綜合套間的房子，提供酒店式的商務服務、保潔服務、物業管理、租賃管理。投資者既可以像購買普通住宅一樣用于自住，又可以交由大廈以酒店的形式出租，獲得投資回報。因此，酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務功能和管理模式，又

3、吸收了信息時代寫字樓的特點，是一種綜合性很強的物業管理概念，集住宅，酒店、會所等多種功能于一體。由此可見，嚴格的說目前市場上幾乎絕大多數所謂的由此可見，嚴格的說目前市場上幾乎絕大多數所謂的由此可見，嚴格的說目前市場上幾乎絕大多數所謂的由此可見，嚴格的說目前市場上幾乎絕大多數所謂的“酒店式公酒店式公酒店式公酒店式公寓寓寓寓”均是均是均是均是“仿冒品仿冒品仿冒品仿冒品”，多為提供高檔物業服務的精裝小戶型住宅，多為提供高檔物業服務的精裝小戶型住宅，多為提供高檔物業服務的精裝小戶型住宅，多為提供高檔物業服務的精裝小戶型住宅，其實質與其實質與其實質與其實質與“酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓”存

4、在著本質的區別。存在著本質的區別。存在著本質的區別。存在著本質的區別。地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！p酒店式公寓基本概念酒店式公寓基本概念特特點點 酒店式公寓強調的仍然是居住功能，而非商務辦公功能； 酒店式公寓是一種長期居所（相對于酒店而言）的物業； 酒店式公寓必須有酒店般完善的服務； 酒店式公寓必須具有居家的氛圍；相對于酒店而言，酒店式公寓具有一定的價格優勢；地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！p酒店式公寓基本概念酒店式公寓基本概念與傳統酒店的

5、區別與傳統酒店的區別酒店式公寓除了提供傳統酒店的服務外，更主要的是向住客提供家庭式居住布局、家居式的服務，真正找到賓至如歸的感覺，它最大的特點是要比傳統的酒店多了家的味道家的味道。酒店式公寓是既提供了專業服務，同時又擁有私人公寓的私密性和生活風格的私人物業；即成為連接酒店和私人公寓之間橋梁，又解決了酒店和私人公寓因其經營本質不同所決定的不能提供短期住宅和長期住宅共存的問題。 它吸收了傳統酒店與傳統公寓的長處，因此備受商務人士的青睞。它吸收了傳統酒店與傳統公寓的長處，因此備受商務人士的青睞。它吸收了傳統酒店與傳統公寓的長處，因此備受商務人士的青睞。它吸收了傳統酒店與傳統公寓的長處，因此備受商務人

6、士的青睞。 地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！p酒店式公寓基本概念酒店式公寓基本概念分類分類-按按“產權性質產權性質”劃劃分分商住產權的商住產權的“酒店式公寓酒店式公寓”只租不售的只租不售的“酒店式公寓酒店式公寓”住宅產權的住宅產權的“酒店式公寓酒店式公寓”顧名思義，其特征是“商住”性質的產權。該類物業可對小業主出售，售后統一或非統一進行“酒店”經營。一般可簽定比例、年限不等的返租合同。其首付比例、貸款、利潤稅率等方面均較一般住宅受更大的限制。 其特征是并不對外出售產權。一般由水準較高的跨國酒店管理集團統一經營。稱其為“

7、公寓式酒店”更為合適，是各類產品中綜合品質及管理水準最高的 這是目前北京市場上最為常見的“酒店式公寓”，但由于其本質是“住宅”產權，也決定了它不可能成為真正意義上的“酒店式公寓”。更準確的說，這是一種“酒店式服務公寓”，以比一般住宅物業更為完善、全面的酒店式服務來吸引客戶。其付款方式、貸款形式、交易手續與普通住宅相同。地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！p酒店式公寓基本概念酒店式公寓基本概念產品類比分析產品類比分析服務式公寓需開發商持有經營，而產權式酒店須承諾相應回報率，服務式公寓需開發商持有經營，而產權式酒店須承諾相應回

8、報率，且對開發商和酒店管理公司等相關單位的合作關系和操作能力要求且對開發商和酒店管理公司等相關單位的合作關系和操作能力要求較高，本專題不作重點研究。本專題將現實意義下的酒店式公寓作較高，本專題不作重點研究。本專題將現實意義下的酒店式公寓作為主要研究對象。為主要研究對象。地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！酒店式公寓酒店式公寓發展歷程發展歷程p起源p發展p現狀地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！u酒店式公寓真正發揚光大則是在紐約，在一些國際大都市，人流量

9、很大，也有很多商機。許多外來商務人士必須長期住在這些城市，但是由于買房負擔太重，所以很多人選擇住在酒店式公寓。因為酒店價錢比較貴而且沒有家的感覺，酒店式公寓就這樣于1980年在紐約應運而生，并且成為一種潮流，也成為紐約大量開發商的主打項目。u酒店式公寓在國外流行10多年后最早在上世紀九十年代初流入深圳、廣州、北京、上海等城市。北京酒店式公寓雛形是北京建國飯店在六至九層長包房里增設廚房，推出超出酒店客房概念的居所，當時一經推出立即被美國駐華大使館全部租用（當時美國駐華大使館成立之初，使館區還在建造之中），成為外交官員公寓。 發展發展p酒店式公寓發展歷程酒店式公寓發展歷程地產江湖地產江湖數十萬份專

10、業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！產品市場沿革產品市場沿革服務式公寓服務式公寓酒店產權自持性物業，公建立項，以外籍租客為主要服務對象。小戶型公寓小戶型公寓小戶型公寓產品，住宅立項，普遍帶有裝修。以年輕人自住、家庭投資為主要購買目的，對產品舒適度要求不高。酒店式公寓酒店式公寓介于酒店與住宅之間的產品，公建或住宅立項。對于配套要求及物業服務的要求較高，單價較高，后期生活費用較高。產權式酒店產權式酒店純投資性產品，對于區域位置、周遍高端商務人群、產品裝修標準、配套設置有很高的要求，且對酒店公司的運營能力有一定要求，售價高于其它產品，市場受眾面窄。200

11、62006年起年起20052005年起年起 20032003年起年起上世紀九十年代初上世紀九十年代初p酒店式公寓發展歷程酒店式公寓發展歷程地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 亞奧區域亞奧區域中關村區域中關村區域燕莎區域燕莎區域CBD區域區域金融街區域金融街區域三元橋區域三元橋區域北京六大酒店式公寓板塊是目前北京的黃金區域六大酒店式公寓板塊是目前北京的黃金區域六大酒店式公寓板塊是目前北京的黃金區域六大酒店式公寓板塊是目前北京的黃金區域北京酒店式公寓分布北京酒店式公寓分布p酒店式公寓發展歷程酒店式公寓發展歷程地產江湖地產江湖

12、數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！項目分布供應量建筑形式容積率價格戶型裝修物業管理客戶小結酒店式公寓酒店式公寓市場分析市場分析地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！北北京京在在售售酒酒店店式式公公寓寓分分布布圖圖p酒店式公寓酒店式公寓- -市場分析市場分析亞奧觀典亞奧觀典錦上國際公寓錦上國際公寓金澳國際金澳國際國海廣場國海廣場健翔國際公寓健翔國際公寓方恒國際中心方恒國際中心萬國國際公寓萬國國際公寓元大都元大都瑞士公寓瑞士公寓世奧國際中心世奧國際中心萬科金陽萬科金陽新金

13、山新金山光華國際光華國際世界城世界城燕莎燕莎CLASSCLASS伯朗峰瑞海國際瑞海國際西海2008萬科金陽萬科金陽波菲特行政公寓波菲特行政公寓地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！北北京京在在售售酒酒店店式式公公寓寓信信息息列列表表p酒店式公寓酒店式公寓- -市場分析市場分析地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！p酒店式公寓酒店式公寓- -市場分析市場分析區域位置分析區域位置分析從區域位置上來看，受北京奧運的強烈利好刺激，亞奧板塊的酒店從區域位置上來看，受

14、北京奧運的強烈利好刺激，亞奧板塊的酒店從區域位置上來看，受北京奧運的強烈利好刺激，亞奧板塊的酒店從區域位置上來看，受北京奧運的強烈利好刺激，亞奧板塊的酒店式公寓在售項目最多，其次是傳統的商務金融中心區式公寓在售項目最多，其次是傳統的商務金融中心區式公寓在售項目最多，其次是傳統的商務金融中心區式公寓在售項目最多，其次是傳統的商務金融中心區CBDCBDCBDCBD和金融街。和金融街。和金融街。和金融街。 這都是北京目前土地價值最高，高端商務人群最集中的區域，再次這都是北京目前土地價值最高，高端商務人群最集中的區域，再次這都是北京目前土地價值最高，高端商務人群最集中的區域，再次這都是北京目前土地價值

15、最高，高端商務人群最集中的區域，再次證明了酒店式公寓對地段和客戶的天生偏好。證明了酒店式公寓對地段和客戶的天生偏好。證明了酒店式公寓對地段和客戶的天生偏好。證明了酒店式公寓對地段和客戶的天生偏好。地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！p酒店式公寓酒店式公寓- -市場分析市場分析市場供應及體量分析市場供應及體量分析從供應體量上看，酒店式公寓大多屬于小盤從供應體量上看，酒店式公寓大多屬于小盤從供應體量上看，酒店式公寓大多屬于小盤從供應體量上看，酒店式公寓大多屬于小盤項目，在售項目中項目，在售項目中項目，在售項目中項目，在售項目中

16、74%74%74%74%以上的建面都在以上的建面都在以上的建面都在以上的建面都在10101010萬萬萬萬平米以下，部分稍大體量的項目中也都包括平米以下，部分稍大體量的項目中也都包括平米以下，部分稍大體量的項目中也都包括平米以下，部分稍大體量的項目中也都包括了一定的商業和寫字樓面積。目前北京市場了一定的商業和寫字樓面積。目前北京市場了一定的商業和寫字樓面積。目前北京市場了一定的商業和寫字樓面積。目前北京市場總體可售面積在總體可售面積在總體可售面積在總體可售面積在60606060萬平米左右，且后期還萬平米左右，且后期還萬平米左右，且后期還萬平米左右，且后期還會有一定的放量，奧運會前的競爭會不斷趨會

17、有一定的放量，奧運會前的競爭會不斷趨會有一定的放量，奧運會前的競爭會不斷趨會有一定的放量，奧運會前的競爭會不斷趨于激烈。于激烈。于激烈。于激烈。地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！p酒店式公寓酒店式公寓- -市場分析市場分析容積率分析容積率分析從容積率看，有從容積率看，有從容積率看，有從容積率看，有71%71%71%71%的在售項目容積率在的在售項目容積率在的在售項目容積率在的在售項目容積率在4 4 4 4以以以以上，這和酒店式公寓的地段位置規劃有直接的上，這和酒店式公寓的地段位置規劃有直接的上，這和酒店式公寓的地段位置規

18、劃有直接的上，這和酒店式公寓的地段位置規劃有直接的關系，強調回報，不強調舒適性。關系，強調回報，不強調舒適性。關系，強調回報，不強調舒適性。關系，強調回報，不強調舒適性。地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！p酒店式公寓酒店式公寓- -市場分析市場分析建筑形式分析建筑形式分析從建筑形式上看幾乎清一色的都為高層塔樓，且外立面多為具有公建特征從建筑形式上看幾乎清一色的都為高層塔樓，且外立面多為具有公建特征從建筑形式上看幾乎清一色的都為高層塔樓，且外立面多為具有公建特征從建筑形式上看幾乎清一色的都為高層塔樓，且外立面多為具有公建特

19、征 的玻璃幕墻，成為有特色的區域地標性建筑是所有項目的夢想。的玻璃幕墻，成為有特色的區域地標性建筑是所有項目的夢想。的玻璃幕墻，成為有特色的區域地標性建筑是所有項目的夢想。的玻璃幕墻，成為有特色的區域地標性建筑是所有項目的夢想。地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！p酒店式公寓酒店式公寓- -市場分析市場分析裝修情況分析裝修情況分析所有的酒店式公寓項目都為精裝修酒店式公寓的精裝修應該是項目定位的酒店式公寓的精裝修應該是項目定位的酒店式公寓的精裝修應該是項目定位的酒店式公寓的精裝修應該是項目定位的必要條件之一，對提升項目整體品

20、質和必要條件之一，對提升項目整體品質和必要條件之一，對提升項目整體品質和必要條件之一，對提升項目整體品質和銷售利潤有很重要的作用。特別是隨著銷售利潤有很重要的作用。特別是隨著銷售利潤有很重要的作用。特別是隨著銷售利潤有很重要的作用。特別是隨著裝修標準不斷提高，越來越多的項目是裝修標準不斷提高，越來越多的項目是裝修標準不斷提高，越來越多的項目是裝修標準不斷提高，越來越多的項目是贈送全套家具家電，向著帶著牙刷牙缸贈送全套家具家電，向著帶著牙刷牙缸贈送全套家具家電，向著帶著牙刷牙缸贈送全套家具家電，向著帶著牙刷牙缸就能入住的趨勢發展。就能入住的趨勢發展。就能入住的趨勢發展。就能入住的趨勢發展。地產江

21、湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！p酒店式公寓酒店式公寓- -市場分析市場分析物業管理情況分析物業管理情況分析無論是酒店式公寓還是產權無論是酒店式公寓還是產權無論是酒店式公寓還是產權無論是酒店式公寓還是產權式酒店，一項重要指標便是式酒店，一項重要指標便是式酒店，一項重要指標便是式酒店，一項重要指標便是物業的服務管理水平。目前物業的服務管理水平。目前物業的服務管理水平。目前物業的服務管理水平。目前北京的公寓物業雖然都宣稱北京的公寓物業雖然都宣稱北京的公寓物業雖然都宣稱北京的公寓物業雖然都宣稱為為為為“酒店式酒店式酒店式酒店式”、

22、“星級服務星級服務星級服務星級服務”等等，但項目的物業管理等等，但項目的物業管理等等，但項目的物業管理等等，但項目的物業管理水平良莠不齊，真正達到星水平良莠不齊，真正達到星水平良莠不齊，真正達到星水平良莠不齊，真正達到星級標準的不在多數，但通過級標準的不在多數，但通過級標準的不在多數，但通過級標準的不在多數，但通過一些知名物業管理公司的努一些知名物業管理公司的努一些知名物業管理公司的努一些知名物業管理公司的努力，整體氛圍的成熟，相信力，整體氛圍的成熟，相信力，整體氛圍的成熟，相信力，整體氛圍的成熟，相信會有很大的提高。會有很大的提高。會有很大的提高。會有很大的提高。地產江湖地產江湖數十萬份專業

23、資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！p酒店式公寓酒店式公寓- -市場分析市場分析產權年限分析產權年限分析目前在售酒店式公寓的產權年限，絕大多目前在售酒店式公寓的產權年限，絕大多目前在售酒店式公寓的產權年限，絕大多目前在售酒店式公寓的產權年限，絕大多數項目產權為住宅立項的數項目產權為住宅立項的數項目產權為住宅立項的數項目產權為住宅立項的70707070年，少部分的年，少部分的年，少部分的年，少部分的為為為為 50505050年。從市場調查的結果看，客戶對年。從市場調查的結果看，客戶對年。從市場調查的結果看，客戶對年。從市場調查的結果看，客戶對產權年限區

24、別并不是非常的敏感，最關心產權年限區別并不是非常的敏感，最關心產權年限區別并不是非常的敏感，最關心產權年限區別并不是非常的敏感，最關心的還是位置和項目的品質。的還是位置和項目的品質。的還是位置和項目的品質。的還是位置和項目的品質。地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！p酒店式公寓酒店式公寓- -市場分析市場分析銷銷售售價價格格分分析析從在售酒店式公寓的均價來看，目前普遍的價格水平在從在售酒店式公寓的均價來看，目前普遍的價格水平在從在售酒店式公寓的均價來看，目前普遍的價格水平在從在售酒店式公寓的均價來看，目前普遍的價格水平在1

25、8000180001800018000元元元元/ / / /平米至平米至平米至平米至28000280002800028000元元元元/ / / /平米之間，但此類項目受地段影響非常明顯，泛平米之間，但此類項目受地段影響非常明顯，泛平米之間，但此類項目受地段影響非常明顯，泛平米之間，但此類項目受地段影響非常明顯，泛CBDCBDCBDCBD的兩個項目的兩個項目的兩個項目的兩個項目瑞士公寓和世界城因為其顯著的區位優勢均價已經分別站在了瑞士公寓和世界城因為其顯著的區位優勢均價已經分別站在了瑞士公寓和世界城因為其顯著的區位優勢均價已經分別站在了瑞士公寓和世界城因為其顯著的區位優勢均價已經分別站在了420

26、00420004200042000元元元元/ / / /平平平平米和米和米和米和36000360003600036000元元元元/ / / /平米的高位。平米的高位。平米的高位。平米的高位。地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！p酒店式公寓酒店式公寓- -市場分析市場分析價格增長分析價格增長分析北京市場的酒店式公寓項目幾乎一出場就成為關注的熱點，價格也在旺盛北京市場的酒店式公寓項目幾乎一出場就成為關注的熱點，價格也在旺盛北京市場的酒店式公寓項目幾乎一出場就成為關注的熱點，價格也在旺盛北京市場的酒店式公寓項目幾乎一出場就成為關

27、注的熱點，價格也在旺盛的需求和高燒的大環境下不斷上揚，漲幅最小的項目也超過了的需求和高燒的大環境下不斷上揚，漲幅最小的項目也超過了的需求和高燒的大環境下不斷上揚，漲幅最小的項目也超過了的需求和高燒的大環境下不斷上揚，漲幅最小的項目也超過了10%10%10%10%，而部，而部，而部，而部分項目的價格自開盤以來已經達到了接近分項目的價格自開盤以來已經達到了接近分項目的價格自開盤以來已經達到了接近分項目的價格自開盤以來已經達到了接近50%50%50%50%的漲幅，而且這樣的趨勢還的漲幅，而且這樣的趨勢還的漲幅，而且這樣的趨勢還的漲幅，而且這樣的趨勢還在蔓延。在蔓延。在蔓延。在蔓延。地產江湖地產江湖數

28、十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！p酒店式公寓酒店式公寓- -市場分析市場分析銷售情況分析銷售情況分析從以上銷售情況來看，酒從以上銷售情況來看，酒從以上銷售情況來看，酒從以上銷售情況來看，酒店式公寓產品能被市場接店式公寓產品能被市場接店式公寓產品能被市場接店式公寓產品能被市場接受，銷售率都比較喜人。受，銷售率都比較喜人。受，銷售率都比較喜人。受，銷售率都比較喜人。其中亞奧觀典和健翔國際其中亞奧觀典和健翔國際其中亞奧觀典和健翔國際其中亞奧觀典和健翔國際公寓開盤時間較早，同時公寓開盤時間較早，同時公寓開盤時間較早，同時公寓開盤時間較早，同時由

29、于主打奧運概念，位置由于主打奧運概念，位置由于主打奧運概念，位置由于主打奧運概念，位置好，均已售罄。而萬科金好，均已售罄。而萬科金好，均已售罄。而萬科金好，均已售罄。而萬科金陽的開發商品牌很有優勢，陽的開發商品牌很有優勢，陽的開發商品牌很有優勢，陽的開發商品牌很有優勢，也已售完。瑞海國際推出也已售完。瑞海國際推出也已售完。瑞海國際推出也已售完。瑞海國際推出7 7 7 7包租年回報率，投資潛包租年回報率，投資潛包租年回報率，投資潛包租年回報率，投資潛力看好，贏得了客戶的追力看好，贏得了客戶的追力看好，贏得了客戶的追力看好，贏得了客戶的追捧。但不少樓盤的捂盤情捧。但不少樓盤的捂盤情捧。但不少樓盤的

30、捂盤情捧。但不少樓盤的捂盤情況明顯，一定程度上影響況明顯，一定程度上影響況明顯，一定程度上影響況明顯，一定程度上影響了市場供應。了市場供應。了市場供應。了市場供應。 地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！p酒店式公寓酒店式公寓- -市場分析市場分析主力戶型分析主力戶型分析主力戶型面積大多集中在主力戶型面積大多集中在主力戶型面積大多集中在主力戶型面積大多集中在50-8050-8050-8050-80平米之間，戶型主流為直套標準平米之間，戶型主流為直套標準平米之間，戶型主流為直套標準平米之間，戶型主流為直套標準間型的一室一廳。這

31、種設計的局間型的一室一廳。這種設計的局間型的一室一廳。這種設計的局間型的一室一廳。這種設計的局限性是只有一面開窗，影響了居限性是只有一面開窗，影響了居限性是只有一面開窗，影響了居限性是只有一面開窗，影響了居室的自然通風和采光。室的自然通風和采光。室的自然通風和采光。室的自然通風和采光。 不少的酒店式公寓都采用了幾梯不少的酒店式公寓都采用了幾梯不少的酒店式公寓都采用了幾梯不少的酒店式公寓都采用了幾梯幾十戶的集中式電梯設置，電梯幾十戶的集中式電梯設置，電梯幾十戶的集中式電梯設置，電梯幾十戶的集中式電梯設置，電梯的運載負荷極高。同時大回廊式的運載負荷極高。同時大回廊式的運載負荷極高。同時大回廊式的運

32、載負荷極高。同時大回廊式高密度的平面布局，不僅造成使高密度的平面布局，不僅造成使高密度的平面布局，不僅造成使高密度的平面布局，不僅造成使用率低于普通住宅，同時也使物用率低于普通住宅，同時也使物用率低于普通住宅，同時也使物用率低于普通住宅，同時也使物業的識別性、私密性較差，這也業的識別性、私密性較差，這也業的識別性、私密性較差，這也業的識別性、私密性較差，這也對高端客戶的選擇有直接影響。對高端客戶的選擇有直接影響。對高端客戶的選擇有直接影響。對高端客戶的選擇有直接影響。 地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！p酒店式公寓酒店式

33、公寓- -市場分析市場分析主力總價分析主力總價分析分析圖顯示，目前北京分析圖顯示，目前北京分析圖顯示，目前北京分析圖顯示，目前北京市場在售酒店式公寓項市場在售酒店式公寓項市場在售酒店式公寓項市場在售酒店式公寓項目隨著單價的不斷抬升，目隨著單價的不斷抬升，目隨著單價的不斷抬升，目隨著單價的不斷抬升，主力總價也多分布在主力總價也多分布在主力總價也多分布在主力總價也多分布在100-200100-200100-200100-200萬之間，不再萬之間，不再萬之間，不再萬之間，不再是百萬元以下投資者的是百萬元以下投資者的是百萬元以下投資者的是百萬元以下投資者的樂園，不同樓盤在這個樂園，不同樓盤在這個樂園，

34、不同樓盤在這個樂園，不同樓盤在這個區間的集中度很高區間的集中度很高區間的集中度很高區間的集中度很高, , , ,這也這也這也這也從價格層面說明酒店式從價格層面說明酒店式從價格層面說明酒店式從價格層面說明酒店式公寓產品的競爭優勢在公寓產品的競爭優勢在公寓產品的競爭優勢在公寓產品的競爭優勢在逐漸模糊，而相對低總逐漸模糊，而相對低總逐漸模糊，而相對低總逐漸模糊，而相對低總價的產品稀缺性在不斷價的產品稀缺性在不斷價的產品稀缺性在不斷價的產品稀缺性在不斷強化。強化。強化。強化。主力總價區間地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！p酒店式

35、公寓酒店式公寓- -市場分析市場分析配套商業分析配套商業分析目前在售酒店式公寓幾乎都是綜合體項目，除了公目前在售酒店式公寓幾乎都是綜合體項目，除了公目前在售酒店式公寓幾乎都是綜合體項目，除了公目前在售酒店式公寓幾乎都是綜合體項目，除了公寓之外還有大量的集中商業，最少也會有一定體量寓之外還有大量的集中商業，最少也會有一定體量寓之外還有大量的集中商業，最少也會有一定體量寓之外還有大量的集中商業，最少也會有一定體量的底商，這對未來項目整體投資環境的提升有很大的底商，這對未來項目整體投資環境的提升有很大的底商，這對未來項目整體投資環境的提升有很大的底商，這對未來項目整體投資環境的提升有很大作用，但一般

36、來說在銷售公寓時商業的業態和經營作用，但一般來說在銷售公寓時商業的業態和經營作用，但一般來說在銷售公寓時商業的業態和經營作用，但一般來說在銷售公寓時商業的業態和經營方式都還沒有確定，很難對客戶的選擇產生決定性方式都還沒有確定，很難對客戶的選擇產生決定性方式都還沒有確定，很難對客戶的選擇產生決定性方式都還沒有確定，很難對客戶的選擇產生決定性影響。影響。影響。影響。地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！p酒店式公寓酒店式公寓- -市場分析市場分析置業目的及客戶分析置業目的及客戶分析 由于由于由于由于30 30 30 30 、40

37、404040平米甚至更小的戶型雖然能平米甚至更小的戶型雖然能平米甚至更小的戶型雖然能平米甚至更小的戶型雖然能滿足基本的生活需求，但其舒適度遠遠滿足基本的生活需求，但其舒適度遠遠滿足基本的生活需求，但其舒適度遠遠滿足基本的生活需求，但其舒適度遠遠不如通常意義上的公寓產品和普通住宅，不如通常意義上的公寓產品和普通住宅，不如通常意義上的公寓產品和普通住宅，不如通常意義上的公寓產品和普通住宅，很大程度上是一種過渡性的居住物業。很大程度上是一種過渡性的居住物業。很大程度上是一種過渡性的居住物業。很大程度上是一種過渡性的居住物業。 早期的酒店式公寓能夠吸引一定數量的早期的酒店式公寓能夠吸引一定數量的早期的

38、酒店式公寓能夠吸引一定數量的早期的酒店式公寓能夠吸引一定數量的自住客源，很大程度上是由于市場上缺自住客源，很大程度上是由于市場上缺自住客源，很大程度上是由于市場上缺自住客源，很大程度上是由于市場上缺乏類似的產品，沒有直觀的居住經驗，乏類似的產品，沒有直觀的居住經驗，乏類似的產品，沒有直觀的居住經驗，乏類似的產品，沒有直觀的居住經驗，也是因為低總價的吸引。隨著環境和價也是因為低總價的吸引。隨著環境和價也是因為低總價的吸引。隨著環境和價也是因為低總價的吸引。隨著環境和價格的變化其作為投資的功能完全的體現格的變化其作為投資的功能完全的體現格的變化其作為投資的功能完全的體現格的變化其作為投資的功能完全

39、的體現出來了，自住客的比例進一步的弱化，出來了，自住客的比例進一步的弱化，出來了，自住客的比例進一步的弱化，出來了，自住客的比例進一步的弱化，投資性質凸顯。投資性質凸顯。投資性質凸顯。投資性質凸顯。 特別是帶有返租合同的特別是帶有返租合同的特別是帶有返租合同的特別是帶有返租合同的項目，幾乎完全由投資客包攬。項目，幾乎完全由投資客包攬。項目，幾乎完全由投資客包攬。項目，幾乎完全由投資客包攬。 地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！p酒店式公寓酒店式公寓- -市場分析市場分析分析小結分析小結目前北京的酒店式公寓市場已經進入較理性

40、發展階段，投資客開始對項目的品質、區位、背景、經營方式、回報率進行綜合的分析，雖然總體來說本類產品仍處于供不應求的態勢中，但并非所有推出的項目均能取得良好的業績，一些“性價比”較差的樓盤如波菲特行政公寓也陷入了銷售瓶頸。 一般來說，受房地產大勢的影響，單價的不斷攀升使大多數項目中的小面積戶型（60平米以下）均推出即售空，而剩余的多是相對面積較大的戶型，可當小戶型的總價也突破一百萬的時候，投資價值會打折扣。隨著奧運會的臨近，過去幾年中北京對城市基礎設施巨大投入的效果也逐漸顯現，商務環境的不斷完善使酒店式公寓產品迎來了難得的高速發展期，放量也在增加。但必須注意的是如何保證打造項目優良的品質被高端人

41、群接受，必須要在物業管理和整體環境配套環節多下功夫。 地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！酒店式公寓酒店式公寓重點個案研究重點個案研究地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！pp供應市場分析供應市場分析供應市場分析供應市場分析重點個案分析重點個案分析國海廣場國海廣場國海廣場國海廣場 地理位置：地理位置：海淀區復興路17號開發商：開發商：中房京貿房地產開發有限公司物業顧問公司物業顧問公司:戴德梁行建筑設計單位建筑設計單位:北京建筑設計院北京設計院/王大君空間

42、設計(臺灣)總占地面積總占地面積：32600平方米 總建筑面積總建筑面積：260000平方米 容積率：容積率：5.5 總套數總套數：321戶（開盤260戶可售，其余均被認購）地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！pp供應市場分析供應市場分析供應市場分析供應市場分析產品信息產品信息建筑形式建筑形式：4棟塔樓：三棟5A級寫 字樓；1棟公寓建筑層數建筑層數：公寓27層；寫字樓19層、22層、23層戶型面積：戶型面積：50平米的0居以及80-90平米的1居主要集中在西側；110平米的2居集中在東南側；80-90平米為主力戶型層高層高

43、：寫字樓C為3.9米；A、B為4米；公寓3.2米國海廣場國海廣場國海廣場國海廣場 A ACCB B公寓公寓商商 業業會會 所所地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！pp供應市場分析供應市場分析供應市場分析供應市場分析產品信息產品信息裝修標準裝修標準：精裝修（3000元/平米，送部分家具家電）電梯電梯：5梯15戶平均使用率平均使用率：66%車位：車位： 地上18個；地下1200個（租售暫定）物業費：物業費：5.85元/平方米月開盤時間：開盤時間：2007年10月30日入住時間：入住時間：2009年3月31日其他：其他：商業（約

44、8萬平米）； 會所（約1萬平米）國海廣場國海廣場國海廣場國海廣場 地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！pp供應市場分析供應市場分析供應市場分析供應市場分析銷售價格及客戶信息銷售價格及客戶信息銷售價格銷售價格：預計開盤均價25000元/平米銷售進度：銷售進度：寫字樓A棟已經整售；B、C將1000平米起大面積出售；公寓預計近期即將開盤客戶來源：客戶來源：從目前積累客戶來看，多為外地客戶， 也不乏部分北京客戶置業目的：置業目的：80%為投資型需求 國海廣場國海廣場國海廣場國海廣場 地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操

45、盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！pp供應市場分析供應市場分析供應市場分析供應市場分析西三環唯一在售精裝小戶型公寓；集寫字樓、大型商業及多功能商務會所于一體的城市綜合體，區域產品稀缺性突出。北京市政府三環內土地限批規定的出臺 ，提高了產品稀缺性的同時，也降低了作為投資的置業風險。地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！pp供應市場分析供應市場分析供應市場分析供應市場分析重點個案分析重點個案分析萬方國際公寓萬方國際公寓萬方國際公寓萬方國際公寓 地理位置：地理位置：朝陽區望京廣順大街與阜通西大街交匯口西北

46、角 開發商：開發商：北京華松房地產開發有限責任公司物業顧問：北京萬方新源物業管理有限公司 總占地面積總占地面積：8382.07平方米總建筑面積總建筑面積：53400平方米容積率：容積率：4.3綠化率：綠化率：31.6%總套數總套數：224套地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！pp供應市場分析供應市場分析供應市場分析供應市場分析產品信息產品信息建筑形式建筑形式：一棟18、12、10、8層高層連體板樓 戶型面積：戶型面積：80平方米一居，占總套數的10%左右，84-150平方米二居，占50%左右，137-225平方米三居，占4

47、0%左右，主力戶型為130平米左右二居；150平米左右三居，層高層高：2.9米萬方國際公寓萬方國際公寓萬方國際公寓萬方國際公寓 地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！pp供應市場分析供應市場分析供應市場分析供應市場分析產品信息產品信息裝修標準裝修標準：精裝修 2000元/平米（含家電）電梯：電梯：六個單元分別為一梯兩戶，兩梯三戶，兩梯四戶 使用率使用率：78%-83%車位：車位： 268個（全地下）開盤時間：開盤時間：2007年11月入住時間：入住時間：2009年3月1日商業：商業： 面積約50000平方米 ，整租或者整售萬

48、方國際公寓萬方國際公寓萬方國際公寓萬方國際公寓 地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！pp供應市場分析供應市場分析供應市場分析供應市場分析銷售價格及客戶信息銷售價格及客戶信息銷售價格銷售價格：開盤起價15700元/平米，均價17800元/平米；其中一居小戶型起價20000元/平米銷售進度：銷售進度：已售出30套左右付款優惠：付款優惠：全款98折客戶來源：客戶來源：主要是望京區域地緣性客戶為主，也有一定比例的韓國人。置業目的：置業目的：投資和自住的比例大致相等。 萬方國際公寓萬方國際公寓萬方國際公寓萬方國際公寓 地產江湖地產江

49、湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！pp供應市場分析供應市場分析供應市場分析供應市場分析項目氛圍成熟，位于望京核心區，區位優勢明顯，交通便利，商業配套完善。區域產品稀缺，戶型配置也比較豐富，但小戶型起價偏高，透支了未來一定的升值空間。地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！pp供應市場分析供應市場分析供應市場分析供應市場分析重點個案分析重點個案分析世界城世界城世界城世界城 地理位置：地理位置：朝陽區東大橋路10號 開發商：開發商：北京京匯房地產開發有限公司建筑設計：建筑

50、設計：U-TOWN(上城)建筑事務有限公司 園林設計：園林設計：貝爾高林物業顧問：物業顧問：第一太平戴維斯 總占地面積總占地面積：14344.5平方米 總建筑面積總建筑面積：120117.9平方米容積率：容積率：5.5 總套數總套數：719套地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！pp供應市場分析供應市場分析供應市場分析供應市場分析產品信息產品信息建筑形式建筑形式：三棟高層板樓建筑層數建筑層數：28、31層戶型面積：戶型面積：總裁官邸48套 C棟4F29F，單套面積 363平方米；酒店式公寓 671套 A、B棟4F29F ，廳

51、室合一單套面積約55平方米447套一室一廳單套面積約86平方米48套層高層高：31層的3.0米，28層的3.1米世界城世界城世界城世界城 地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！pp供應市場分析供應市場分析供應市場分析供應市場分析產品信息產品信息裝修標準裝修標準：精裝修（送全套家具家電）電梯：3梯12戶和2梯 2戶平均使用率平均使用率：72%車位：車位： 498個（全地下）售價25萬物業費：物業費：7.9元/平方米月開盤時間：開盤時間：2007年1月11日入住時間：入住時間：2009年6月商業：商業： 面積約30000平方米

52、B1F3F世界城世界城世界城世界城 地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！主力戶型分析特點：特點：1、方正戶型，廳室合一，雙開子母門，玄關大理石鋪地，落地全景窗，絕佳視野；2、6平米大衛生間，寬敞空間，舒適衛浴；3、專設獨立步入式衣帽間，盡顯高檔生活元素；4、整體高級廚柜，冰箱、洗衣干衣機，配備可視對講機，入戶自動感應光源，全套裝修，交房既可入住。pp供應市場分析供應市場分析供應市場分析供應市場分析產品信息產品信息世界城世界城世界城世界城 地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載

53、，資深操盤手隨時交流！主力戶型分析pp供應市場分析供應市場分析供應市場分析供應市場分析產品信息產品信息世界城世界城世界城世界城 特點：特點：1、方正戶型，絕佳布局，6.6米大開間客廳，臥室、起居會客、就餐獨立分區，動靜分離；2、三面采光采景，通透生活空間，全朝陽南向主臥主位，南北；3、專設獨立步入式衣帽間，盡顯高檔生活元素；4、整體高級廚柜，冰箱、洗衣干衣機，配備可視對講機，入戶自動感應光源，全套裝修，交房既可入住。地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！pp供應市場分析供應市場分析供應市場分析供應市場分析銷售價格及客戶信息銷

54、售價格及客戶信息世界城世界城世界城世界城 銷售價格銷售價格：開盤均價25000元/平米，現在36000元/平米均價；銷售進度：銷售進度：近50%銷售率付款要求：付款要求：40%首付比例客戶來源：客戶來源：主要是CBD區域內企業中高管，少量外地和外籍人群，年齡35歲左右。置業目的：置業目的：大戶型自住為主，小戶型基本為投資需求。 地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！pp供應市場分析供應市場分析供應市場分析供應市場分析項目氛圍成熟，位于CBD核心區，區位優勢明顯，交通便利，配套完善，可借勢奧運商機。戶型搭配較合理，但產品不夠豐

55、富，精裝修標準較高，未來升值潛力明顯。區域產品稀缺，投資租金回報率高，降低置業風險。地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！pp供應市場分析供應市場分析供應市場分析供應市場分析重點個案分析重點個案分析瑞海國際中心瑞海國際中心瑞海國際中心瑞海國際中心地理位置：地理位置：海淀區蓮花池東路53號開發商：開發商：北京西友瑞海房地產開發有限公司建筑設計：建筑設計：中國電子工程設計院總建筑面積總建筑面積：31621.64平方米容積率：容積率：6.8總套數總套數：300套地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份

56、專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！pp供應市場分析供應市場分析供應市場分析供應市場分析瑞海國際中心瑞海國際中心瑞海國際中心瑞海國際中心產品信息產品信息建筑形式建筑形式：連體塔樓建筑層數建筑層數：14層（公寓部分）戶型面積：戶型面積：50-80平米零居和一居，頂層有少量復式大戶型，其中50-60平米的零居占總套數的70%。層高層高：3.2米產權：產權：50年地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！pp供應市場分析供應市場分析供應市場分析供應市場分析瑞海國際中心瑞海國際中心瑞海國際中心瑞海國際中心產品信息產品信息裝修標準裝修標

57、準：精裝修（送全套家具家電）電梯：電梯：6梯35戶平均使用率平均使用率：70%車位：車位： 500個（全地下）物業管理：物業管理：國賓酒店開盤時間：開盤時間：2007年11月入住時間：入住時間：2008年7月商業：商業： 3.5萬平米大型集中商業 地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！pp供應市場分析供應市場分析供應市場分析供應市場分析瑞海國際中心瑞海國際中心瑞海國際中心瑞海國際中心銷售價格及客戶信息銷售價格及客戶信息銷售價格：開盤均價18000元/平米，現在20000元/平米均價；銷售進度：已開部分100%，整體近50%銷

58、售率；付款要求：一次性全款客戶來源：主要是外地投資客，股市基金獲利的替代投資產品。置業目的：純投資，不能自住，五年酒店管理公司租約，保證年最少收益率7%。地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！位于金融街商圈、公主墳商圈的核心區域，比鄰西客站，區位優勢明顯，未來軌道交通便利 。有明確的產權式酒店概念，由專業的酒店管理公司運營，承諾回報率，降低置業風險。pp供應市場分析供應市場分析供應市場分析供應市場分析地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！pp供應市場分析供

59、應市場分析供應市場分析供應市場分析重點個案分析重點個案分析元大都元大都元大都元大都樓盤位置：朝陽區 芍藥居甲2號院開發商：北京隆華廣廈房地產開發有限公司；建筑設計：方略建筑設計有限責任公司；園林景觀設計：雷瓦德景觀建筑事務所；物業管理：國貿物業酒店管理有限公司；占地面積：12000 平方米建筑面積： 25849.34 平方米容積率：2.5地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！pp供應市場分析供應市場分析供應市場分析供應市場分析產品信息產品信息元大都元大都元大都元大都物業類型：公寓；樓型及數量：一棟6、10、15層塔板結合樓

60、；開盤時間：2007年6月9日；入住時間：2008年10月1日；產權：70年；總戶數：339（含20套商業） ；車位配比：1：0.8約260個，其中地上40個，地下約220個。地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！在售面積：還有50套左右，約 2500平米標準層： 36層：1、2單元2梯9戶，3單元1梯17戶，4 單元2梯8戶；711層：1單元2梯3戶，2單元2梯9戶，4單元2梯10戶；1215層：2單元2梯5戶，4單元2梯6戶；使用率：77%；層高：2.9米；物業費：2.6元/平米；裝修及標準：精裝修帶部分家電，2000元

61、/平米左右。pp供應市場分析供應市場分析供應市場分析供應市場分析產品信息產品信息元大都元大都元大都元大都地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！戶型情況戶型情況主力戶型以一居小戶型為主，零居和兩居小戶型也占相當比例，雖然戶主力戶型以一居小戶型為主，零居和兩居小戶型也占相當比例，雖然戶型較小，但是從成交客戶來看，自住比例還是很高的，主要是由于項目型較小，但是從成交客戶來看，自住比例還是很高的，主要是由于項目的周邊配套和區位優勢。的周邊配套和區位優勢。pp供應市場分析供應市場分析供應市場分析供應市場分析元大都元大都元大都元大都地產

62、江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！價格及銷售價格及銷售銷售狀況：銷售狀況：自07年6月份開盤以來，319套房已全部銷售83%，每月的銷售速度還是比較快的，目前已進入尾盤階段。pp供應市場分析供應市場分析供應市場分析供應市場分析元大都元大都元大都元大都地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！客戶分析客戶分析地域分布：地域分布：朝陽區客戶為主，項目周邊客戶居多，外地人也有相當比例；年齡特征：年齡特征：2535歲左右的的青年比重最大；職業特征：職業特征：周邊工作的

63、年輕白領，專業投資客；收入水平：收入水平：中高收入階層；家庭結構：家庭結構：單身或兩口之家；購買目的：購買目的：戶型較小，自住兼投資者居多，約占70%。pp供應市場分析供應市場分析供應市場分析供應市場分析元大都元大都元大都元大都地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！項目點評項目點評 區位優勢，四環以內，位于第二學府區之中，緊鄰元大都公園。 交通便利，臨近地鐵13號步行僅五分鐘，東鄰京承高速，南臨北土城西路。 區域相當成熟，周邊配套非常齊全，教育資源優勢明顯。 受90/70政策影響明顯，規劃戶型比例也被迫重新調整，但設計上也保

64、留了兩套連通使用的可能性。pp供應市場分析供應市場分析供應市場分析供應市場分析元大都元大都元大都元大都地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！pp供應市場分析供應市場分析供應市場分析供應市場分析重點個案分析重點個案分析燕莎燕莎燕莎燕莎classclass位置：位置：朝陽區新源里新東路14號 投資商：投資商：華盈置地集團有限公司開發商：開發商：北京泰和基業房地產開發有限責任公物業管理：物業管理：美國賓至國際全案策劃及營銷代理：全案策劃及營銷代理：21世紀不動產，北京中天大業整合推廣：整合推廣：今久傳媒（北京）占地面積：占地面積：

65、4301平方米總建筑面積：總建筑面積：15330.9平方米容積率：容積率：2.2地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！pp供應市場分析供應市場分析供應市場分析供應市場分析燕莎燕莎燕莎燕莎classclass項目概況項目概況物業類型：物業類型：公寓；樓型及數量：樓型及數量：1棟7層塔樓公寓；開盤時間：開盤時間：2006年10月27日；入住時間：入住時間：2008年6月；產權：產權：50年可注冊；總戶數：總戶數：155戶；車位配比：車位配比：1.6：1，地下78，地上18。層高：層高：3.25米；物業費：物業費：8元/平米地產江

66、湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！pp供應市場分析供應市場分析供應市場分析供應市場分析燕莎燕莎燕莎燕莎classclass戶型情況戶型情況主力戶型以零居小戶型為主，比例占到主力戶型以零居小戶型為主，比例占到了了85%85%，純小戶型以投資為導向的項目。，純小戶型以投資為導向的項目。地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！戶型分析戶型分析戶型分析：戶型分析：1、 格局方正，獨立廚衛；2、起居室與臥室分開，動靜分區明確；3、臥室帶步入式衣帽間；4、臥室和起居室均有

67、采光，居住舒適度相對較好。pp供應市場分析供應市場分析供應市場分析供應市場分析燕莎燕莎燕莎燕莎classclass地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！pp供應市場分析供應市場分析供應市場分析供應市場分析燕莎燕莎燕莎燕莎classclass價格及銷售價格及銷售 銷售狀況：銷售狀況：自07年10月27日開盤以來，在售的三層共70套房現在還剩5、6套，銷售率達到90%。另有三層未開盤，具體時間未定，但該開發商有捂盤嫌疑。地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！客

68、戶分析客戶分析地域分布：地域分布：北京以朝陽區為主，約占60%，其中燕莎區域及周邊居多；年齡特征：年齡特征：基本3040歲；職業特征：職業特征：外企高管，外國領事，私營業主，專業投資客；收入水平：收入水平：高收入階層；家庭結構：家庭結構：單身或兩口之家；購買目的：購買目的：投資客居多，約占80%，小戶型自住也有一定比例。pp供應市場分析供應市場分析供應市場分析供應市場分析燕莎燕莎燕莎燕莎classclass地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！pp供應市場分析供應市場分析供應市場分析供應市場分析燕莎燕莎燕莎燕莎classcl

69、ass項目點評項目點評地處燕莎商圈，緊鄰使館區、昆侖飯店、京城大廈、東直門商務區 區域配套成熟，商務分為濃厚。 交通便利，緊鄰地鐵2號線、城鐵13號線、機場高速公路和機場城鐵 。戶型比較單一，零居為主，總價適中，更適合投資。周邊租金水平較高，投資回報可觀，很有投資潛力。地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！pp供應市場分析供應市場分析供應市場分析供應市場分析重點個案分析重點個案分析世奧國際中心世奧國際中心世奧國際中心世奧國際中心 地理位置：地理位置：朝陽區北四環東路惠新東橋向東200米 開發商：開發商：北京信遠時代房地產開發

70、有限公司 建筑設計單位建筑設計單位: 廣東省建筑設計研究院總占地面積總占地面積：8078平方米總建筑面積總建筑面積：110000平方米總套數總套數：500多套地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！pp供應市場分析供應市場分析供應市場分析供應市場分析產品信息產品信息建筑形式建筑形式：1棟塔樓，分為東西2座建筑層數建筑層數：28層； 東座7-28層為酒店式公寓 西座7-18層為寫字樓、19-28層為酒店式公寓戶型面積：戶型面積：酒店式公寓戶型：60平米的0居；85、95平米的2居；100平米小三居層高層高：公寓3.3米；世奧國際

71、中心世奧國際中心世奧國際中心世奧國際中心 東座東座西座西座商商 業業地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！pp供應市場分析供應市場分析供應市場分析供應市場分析產品信息產品信息裝修標準裝修標準：精裝修（3000元/平米）電梯電梯：6梯17戶平均使用率平均使用率：70%車位：車位： 340個 （租售暫定）物業費：物業費：5.90元/平方米/月開盤時間：開盤時間：2007年11月18日入住時間：入住時間：2008年12月 其他：其他：商業（1-5層，約1.5萬平米）； 會所（第6層，約3000平米）；寫字樓（約2.3萬平米）世奧國

72、際中心世奧國際中心世奧國際中心世奧國際中心 地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！pp供應市場分析供應市場分析供應市場分析供應市場分析銷售價格及客戶信息銷售價格及客戶信息銷售價格銷售價格：18000元/平米銷售進度：銷售進度：目前在售東座7-11層、18-19層，共推出118套，目前還有約30套未售客戶來源：客戶來源：主要以工作生活在亞奧商圈、中關村的客群為主，也不乏部分CBD客戶置業目的：置業目的： 多為自住+投資型需求世奧國際中心世奧國際中心世奧國際中心世奧國際中心 地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨

73、時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！pp供應市場分析供應市場分析供應市場分析供應市場分析 緊鄰北四環，全石材外裝酒店式公寓 ，自身配備商業和辦公，致力于打造成北四環商務地標建筑； 和同地段的其他項目比，本項目更具價格優勢，性價比較高。地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！pp供應市場分析供應市場分析供應市場分析供應市場分析重點個案分析重點個案分析和喬麗致和喬麗致和喬麗致和喬麗致 樓盤位置：朝陽區光華路甲8號； 投資商：和喬集團；開發商：北京奧德房地產開發有限公司；物業管理：北京和喬物業管理有限公司；銷售代理

74、：華遠經紀；占地面積：8040 平方米總建筑面積：44427 平方米容積率：4綠化率：30%地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！項目概況項目概況物業類型：酒店式公寓；樓型及數量：一棟17層塔樓公寓；分期情況：共2期；一期銷售時間：2004年；本期開盤時間：2007年月1月；本期入住時間：現房入住；產權：70年；總戶數：396戶（本期銷售剩余198套）；車位配比：1：1.5約600個左右。pp供應市場分析供應市場分析供應市場分析供應市場分析和喬麗致和喬麗致和喬麗致和喬麗致 地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手

75、隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！項目概況項目概況標準層：6梯28戶使用率：80.5%層高：平層3.7米，LOFT5.2米物業費：5.5元/平米裝修及標準：精裝修帶部分家具，家電。戶型：以三居大戶型為主，占總套數的42%，零居或一居小戶型也占相當比例。和喬麗致和喬麗致和喬麗致和喬麗致pp供應市場分析供應市場分析供應市場分析供應市場分析地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！價格及銷售價格及銷售 銷售狀況：銷售狀況：自07年1月份開盤以來，196套房在10月底已全部銷售完畢，銷售率達到100%。和喬麗致和喬

76、麗致和喬麗致和喬麗致pp供應市場分析供應市場分析供應市場分析供應市場分析地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！戶型分析：戶型分析：1、廚房功能空間缺失，不適居住。2、衛生間無自然采光，帶淋浴房和浴缸。3、有帶采光的生活陽臺。和喬麗致和喬麗致和喬麗致和喬麗致地域分布：朝陽區客戶為主，CBD區域周邊居多 ；年齡特征：35歲左右；職業特征：企業高管，專業投資客；家庭結構：兩口或三口之家；購買目的：以投資為主，占95%。pp供應市場分析供應市場分析供應市場分析供應市場分析地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！

77、數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！項目點評項目點評優勢優勢 區位優勢，位于CBD中心區，商務分為濃厚。交通便利，臨近地鐵1號線，東側南側各有兩條主干道京通快速和西大望路通往四環。裝修標準較高，室內配套齊全。 周邊配套非常成熟，檔次較高。劣勢劣勢 以前曾經作為酒店經營過，成品現房，但產權年限較其他公建項目少。和喬麗致和喬麗致和喬麗致和喬麗致pp供應市場分析供應市場分析供應市場分析供應市場分析地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！pp供應市場分析供應市場分析供應市場分析供應市場分析重點個案分析重點個案分析波菲特行政公

78、寓波菲特行政公寓波菲特行政公寓波菲特行政公寓 地理位置：地理位置：北京市朝陽區東三環霄云里8號；開發商：開發商：北京永順房地產開發有限公司；建筑設計：建筑設計：中外建工程設計與顧問有限公司、北京翰時國際建筑設計咨詢有限公司 ；景觀設計：景觀設計：阿奇貝斯（加拿大）設計公司 ；銷售代理及經營顧問銷售代理及經營顧問：仲量聯行；總占地面積總占地面積：4513平方米； 總建筑面積總建筑面積：33746平方米；總套數總套數：304套。地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！pp供應市場分析供應市場分析供應市場分析供應市場分析產品信息產品

79、信息建筑形式建筑形式：1棟13層塔樓；戶型面積：戶型面積：從50多平米的一居到295平米的頂層復式，共八種戶型，主力戶型是50平米的一居H2和90平米的兩居H1，共180套左右。剩下的六種戶型約有120余套；層高層高：首層大堂9.2米，標準層的3.4米；標準層標準層：6梯29戶；平均使用率平均使用率：71%左右。波菲特行政公寓波菲特行政公寓波菲特行政公寓波菲特行政公寓 地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！pp供應市場分析供應市場分析供應市場分析供應市場分析產品信息產品信息裝修標準裝修標準：精裝修（送全套家具家電），4500

80、元/平方米 ；車位：車位： 304個（全地下），只租不售，租金800元/月；物業費：物業費：7.8元/平方米/月；供暖及制冷費：供暖及制冷費：2.5元/平方米/月，3.5元/平方米/月； 開盤時間：開盤時間：2007年5月；入住時間：入住時間：2008年5月31日；商業：商業：集中在一層兩側，主要為中西餐廳、便利店、書吧、茶吧、美容美發等服務設施。 波菲特行政公寓波菲特行政公寓波菲特行政公寓波菲特行政公寓 地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！主力戶型分析pp供應市場分析供應市場分析供應市場分析供應市場分析產品信息產品信息波

81、菲特行政公寓波菲特行政公寓波菲特行政公寓波菲特行政公寓 特點：特點： 書房、臥室雙面正南打開窗，充分享受陽光的溫暖，這是此戶型主要的一個亮點。 開放式廚房，對話開放式起居室，參與制作美食的過程更快樂。臥室方正，面積適中，充分保證私密性。 戶型缺點：雖向南朝向，可南北不通透，無法保證自然流通的空氣；書房在起居室的對面，獨立的安靜舒適環境很容易受到影響；局部不規則的建筑結構使空間布局的難度加大。 地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！主力戶型分析pp供應市場分析供應市場分析供應市場分析供應市場分析產品信息產品信息特點：特點： 傳

82、統的方正戶型結構，在所有戶型中使用率最高。開放式廚房，可以減少小戶型中的空間拘束感。戶型缺點：北面朝向，十一米多的進深，很難感受到陽光；臥室和衛生間在房間兩頭，影響使用方便，類似于酒店的功能使用格局，使居住舒適度大打折扣。波菲特行政公寓波菲特行政公寓波菲特行政公寓波菲特行政公寓 地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！pp供應市場分析供應市場分析供應市場分析供應市場分析銷售價格及客戶信息銷售價格及客戶信息銷售價格銷售價格：開盤均價23000元/平米，目前均價26000元/平米；銷售進度：銷售進度：銷售率30%；付款要求：付款要

83、求：30%首付比例；客戶來源：客戶來源：客戶不限于北京地區，區域分布較散，還有少量外籍客戶，主要是多次置業者，對項目品質和區域升值潛力要求很高 ；置業目的：置業目的：投資為主，占到90% ，少量自住客戶。 波菲特行政公寓波菲特行政公寓波菲特行政公寓波菲特行政公寓 地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！pp供應市場分析供應市場分析供應市場分析供應市場分析本項目所在的燕莎、麗都商圈，以及第三使館區域土地資源非常稀缺，而這種高檔小戶型精品公寓的定位，具有較強的不可復制性和投資價值，得到了市場一定的認可。總體看，波菲特行政公寓的開盤

84、價格在本區域內已屬中高價位區間，因已處高位，開盤以來漲幅不大，上漲3000元/平米，目前價格和周邊同類型的公寓相比稍低，有一定價格優勢。（US聯邦公寓：均價28500元/平米 ；置地公寓：31000元/平米；泛海國際29000元/平米）。包含供暖和制冷的綜合物業費高達13.8 元/平米，這個價格即使在高檔項目中已屬高位，會對投資成本產生一定影響 。產品方面主推100平米以下的小戶型，類似產品在所在區域內還是比較少，具有一定的稀缺性，但使用率低是一個普遍的缺陷， 71%左右使用率，對投資使用價值有一定影響。 項目點評項目點評地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專

85、業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！潛在供應情況分析潛在供應情況分析潛在供應情況分析潛在供應情況分析地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！pp潛在供應市場分析潛在供應市場分析潛在供應市場分析潛在供應市場分析短期內酒店式公寓的潛在供應主要以西部板塊為主，總體量在短期內酒店式公寓的潛在供應主要以西部板塊為主，總體量在短期內酒店式公寓的潛在供應主要以西部板塊為主，總體量在短期內酒店式公寓的潛在供應主要以西部板塊為主，總體量在12121212萬平米萬平米萬平米萬平米左右，物業類型也是以綜合體為主。從定位看國海廣場和西海左右，物業類型

86、也是以綜合體為主。從定位看國海廣場和西海左右，物業類型也是以綜合體為主。從定位看國海廣場和西海左右，物業類型也是以綜合體為主。從定位看國海廣場和西海2008200820082008還屬還屬還屬還屬于金融街和中關村的傳統核心商務區，但伯朗峰在昌平的出現也預示著于金融街和中關村的傳統核心商務區，但伯朗峰在昌平的出現也預示著于金融街和中關村的傳統核心商務區，但伯朗峰在昌平的出現也預示著于金融街和中關村的傳統核心商務區，但伯朗峰在昌平的出現也預示著酒店式公寓產品逐漸向城區周邊的城市副中心轉移。酒店式公寓產品逐漸向城區周邊的城市副中心轉移。酒店式公寓產品逐漸向城區周邊的城市副中心轉移。酒店式公寓產品逐漸

87、向城區周邊的城市副中心轉移。地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！pp潛在供應市場分析潛在供應市場分析潛在供應市場分析潛在供應市場分析此類物業的價格依舊會維持在高位，在東部商務中心區土地不斷稀缺此類物業的價格依舊會維持在高位，在東部商務中心區土地不斷稀缺此類物業的價格依舊會維持在高位，在東部商務中心區土地不斷稀缺此類物業的價格依舊會維持在高位，在東部商務中心區土地不斷稀缺的情況下，西部會成為新的熱點，價格還有繼續走高的趨勢。的情況下，西部會成為新的熱點，價格還有繼續走高的趨勢。的情況下，西部會成為新的熱點，價格還有繼續走高的

88、趨勢。的情況下，西部會成為新的熱點，價格還有繼續走高的趨勢。主力戶型仍舊在主力戶型仍舊在主力戶型仍舊在主力戶型仍舊在80808080平米以下居多，投資性低總價還是首位。平米以下居多，投資性低總價還是首位。平米以下居多，投資性低總價還是首位。平米以下居多，投資性低總價還是首位。物業和裝修標準依舊很高，在這方面的競爭會日趨激烈。物業和裝修標準依舊很高，在這方面的競爭會日趨激烈。物業和裝修標準依舊很高，在這方面的競爭會日趨激烈。物業和裝修標準依舊很高，在這方面的競爭會日趨激烈。地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！pp潛在供應市場

89、分析小結潛在供應市場分析小結潛在供應市場分析小結潛在供應市場分析小結 產品會根據市場細分化原則形成差異化競爭，從戶型的大小到裝修標準的高低，將越來越符合所處地段的獨特特征； 開發商由原來更多的銷售變為更多優質物業的持有，從而保證物業和服務的品質，提高專業化程度和資產運營的收益； 由散銷變為整體銷售，吸引國內外基金的收購將成特色； 國內外著名酒店管理集團將更多的介入北京市場，整體管理水平不斷提升，出租率獲得有效保證，產品的服務升級； 2008年后酒店式公寓供應會有小幅下滑，市場表現主要為消化存量房； 望京因第四使館區的規劃以及被擴大的金融街帶動的西部板塊將成為酒店式公寓市場的新熱點區域。地產江湖

90、地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！酒店式公寓的酒店式公寓的機遇和挑戰機遇和挑戰地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！城市發展城市發展p機遇機遇2002-2008 年，城市基礎建設投入18001800億元人民幣，其中900900億元用于修建地鐵、輕軌、高速公路、機場等，450450億元用于環境治理，300300億元用于信息化建設，其余150150億元將用于水電氣熱等生活設施的建設和改造。這將對北京整體城市面貌、城市形象和城市地位產生深刻的影響。地產江湖地產江湖數

91、十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！p機遇機遇- -北京奧運北京奧運整體趨勢整體趨勢2008年奧運會對整個北京樓市都注入了強勁的推動力。由于酒店服務式公寓與酒店相比具有很強的優勢：統一集中管理，提供專業24小時酒店式服務，同時可選用居家自助廚房、自助洗衣服務相結合，為旅游、商務活動提供酒店式日租服務公寓或者短期月租公寓，期限比較靈活，并且相對于高檔酒店更實惠的價格，這都將為酒店式公寓帶來充足的發展機會。 地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！市場價格走勢市場價格走勢目前北

92、京的酒店服務式公寓租金從8美元平方米月50美元平方米月不等，與去年相比酒店式公寓租金每平方米出租價格上漲到了2-3美元。而目前出租率普遍在80%-90%左右，與去年70%-80%的出租率相比上漲了10%左右，投資價值明顯。p機遇機遇- -北京奧運北京奧運地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！客戶需求客戶需求受奧運利好因素的影響，酒店式公寓的客戶明顯增加，除固定租客外，一些外企的重要客戶和高級管理人員的親朋也成為近期北京酒店服務式公寓的需求方。部分酒店服務式公寓為了更加靈活的保證奧運期間的租金收益，在三季度開始就對簽訂長期租約

93、的客戶上調了租金報價，預計四季度一直到明年優質酒店式服務公寓租金將持續上漲。 p機遇機遇不斷增長的需求、逐步提高的供應質量和日益透明的地產市場正逐漸推進中國服務式公寓市場的發展。2005年和2006年的交易情況表明，中國主要城市的服務式公寓市場異常活躍。國際投資商，特別是美國的機會基金與經驗豐富的業主-運營商看中此類投資退出模式的多樣性，構成了服務式公寓主要的買方群體。地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！外資看好北京外資看好北京p機遇機遇2007年度全球酒店交易額將達1100億美元，較2006年的歷史記錄725億美元增長5

94、2%，投資者對于酒店行業的熱情空前高漲。盡管限外政策接二連三，但由于對于中國宏觀經濟和房地產市場的持續看好，境外資本對于投資中國房地產的興趣依然濃厚，預計今后進入房地產優質物業持有領域的比例會大幅提高。 外資收購北京的商用型物業，以寫字樓、酒店式服務公寓、購物中心、酒店為主，物業現狀為處于運營狀態，或者即將完工。熱點區域依舊為CBD、燕莎商圈、金融街、和中關村。地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！冬天來了么？冬天來了么？p挑戰挑戰1-10月北京房地產市場運行情況來源：北京市統計局樓市調整期一般分為三個階段：初期樓市調整期一

95、般分為三個階段：初期樓市調整期一般分為三個階段：初期樓市調整期一般分為三個階段：初期價格微跌，成交量大降；二期價格急價格微跌，成交量大降；二期價格急價格微跌，成交量大降；二期價格急價格微跌，成交量大降；二期價格急跌，成交量進一步放大；三期價格下跌，成交量進一步放大；三期價格下跌，成交量進一步放大；三期價格下跌，成交量進一步放大；三期價格下落速度和成交量同時放緩。落速度和成交量同時放緩。落速度和成交量同時放緩。落速度和成交量同時放緩。 從十月以來北京的期房成交量就迅速減少，宏觀調控政策對房地產熱的抑制作用已經開始逐漸顯現，居民買房意愿不斷下降，廣州不少高端樓盤的價格都出現了松動。北京目前對于高端

96、房產的需求也出現較為明顯的下降，北部和東部地區高總價房產拋售現象初顯。同時，房地產投資比例明顯大幅度下降，從占整體購房比例的18%，下降到13%左右。地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！投資還考慮舒適嗎？投資還考慮舒適嗎？p挑戰挑戰問題：問題：傳統的酒店式公寓多是標間形式的直套零居室，單面開窗采光，暗室衛生間，再加上幾乎沒有生活功能分區，在傳統觀念中，這樣的房子是只能用來投資而不能自住的。應對：應對：從未來的發展趨勢看提高居住的舒適度是區分酒店式公寓產品優劣的一個重要尺度，而合理的使用面積是保證舒適度的重要指標 。在設計上

97、應強調緊湊性和合理性，在保證滿足使用功能的基礎上，盡量進行空間創意，也許酒店式公寓就不再是自住的禁區。地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！90/70后小戶型的激烈競爭后小戶型的激烈競爭p挑戰挑戰問題：問題：90/70政策實施一年后，北京中小戶型樓盤的供應量不斷增加，以往小戶型產品“物以稀為貴”的局面已被打破。在這樣的市場情況下，更高單價的酒店式公寓產品如何突出重圍，殺出一條血路呢？ 應對：應對：還是要在自身產品特點上多下功夫，進行差異化競爭。針對普通住宅項目沒有的多種升級服務和整體的商業投資環境多下功夫，并注意戶型產品的創

98、新。地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！酒店式公寓酒店式公寓專題研究結論專題研究結論p為什么買？p有什么啟示？ 地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！p專題研究小結專題研究小結為什么買酒店式公寓為什么買酒店式公寓 u高價值：高價值：酒店式公寓的區位優勢十分明顯，大多地處城市商務中心區，其產品本身擁有的市場升值潛力巨大。其較低的總價、首付以及月還款對購房者有較強的誘惑力，另外，較好的裝修標準和服務也是影響客戶的重要因素。地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你

99、下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！u高投資回報率：高投資回報率：酒店式公寓的客戶基本可以分為投資型和自住型兩類。對于投資型的客戶來說，最關心的就是投資回報率。由于小戶型可以用相對較低的投入活得相對較高的投資回報，往往易受投資者的親睞。相對于投資型客戶，自住型客戶看重的就是將其作為一個過渡型的產品。若干年后，有了更大、更舒服的房子后，小戶型或租或售，也能得到較好的投資回報。p專題研究小結專題研究小結為什么買酒店式公寓為什么買酒店式公寓 地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！p專題研究小結專

100、題研究小結u高品質：高品質：酒店式公寓應本身具有足夠的品質，最重要的，是其能夠提供持之以恒的個性化服務。個性化服務有兩點：一是滿足使用者個性化需求，因為租住者多為高學歷、高素質，甚至是國際人士，他們對居住文化有著獨特的理解與需求；二是項目本身也是個性化的，這包括樓型、裝修裝飾、環境、配套等。這一點是酒店式公寓的生命力所在，是酒店式公寓投資實現回報的核心要素。為什么買酒店式公寓為什么買酒店式公寓 地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！p專題研究小結專題研究小結給我們的啟示給我們的啟示唯一不變的就是永遠的變化唯一不變的就是永遠的

101、變化A A “酒店式公寓”這個概念被引進國內不過區區幾年的時間但其發展的速度卻是十分迅速，隨著房地產市場日益成熟我們現在所看到的“酒店式公寓”也從許多方面發生著新的變化,只有不斷創新才能保持競爭力。地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！p專題研究小結專題研究小結給我們的啟示給我們的啟示把握機會是成功者的基本素質把握機會是成功者的基本素質B B 酒店式公寓在傳統意義上的高檔區域如CBD、燕莎商圈等地區發展相對平穩，在金融街、中關村等代表新經濟的地區里增勢很快。由于市中心區域土地的稀缺性，酒店式公寓有向一些市場潛力較大的區域發展

102、的趨勢，例如第四使館區附近的望京和四環路沿線。地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！p專題研究小結專題研究小結給我們的啟示給我們的啟示識時務者為俊杰，精品小戶型是必然選擇識時務者為俊杰，精品小戶型是必然選擇CC 45-65的戶型在成為各個酒店式公寓熱銷房型的同時，朝向好的30-45小面積房型也逐漸成為購房者的新寵。隨著酒店式公寓這個概念被越來越多的人接受，并對面積、朝向、房屋結構等方面的要求是越來越高，在戶型產品上的不斷創新是贏得競爭的有力保證。地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任

103、你下載，資深操盤手隨時交流！p專題研究小結專題研究小結給我們的啟示給我們的啟示放在自己口袋里的錢才是真金白銀放在自己口袋里的錢才是真金白銀D D 表現在銷售方式上，今年由于北京整體房地產市場的火爆，價格直線上升，很多酒店式公寓產品都不急于開盤銷售，追求更高的收益。部分項目也采取了整售的方式迅速回籠資金，比如世華國際中心和遠洋光華國際，但最近在宏觀調控的壓力下，未來樓市出現了很多不確定性，風險在加大。地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！p專題研究小結專題研究小結給我們的啟示給我們的啟示“上帝上帝”越來越聰明，我們必須更努力越來越聰明，我們必須更努力E E表現在營銷手段上，幾年前包租這種形式在酒店式公寓的營銷過程中被廣泛的應用，也是投資者衡量其投資價值的重要依據。但開發商把回租金額打入房價，造成酒店公寓售價一高再高，隨著投資群體對房地產的認識度與專業度的增強，投資回報這一概念已經不再那么吸引眼球了，物業未來發展前景才是真正的營銷重點。地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！THANKS！