1、營銷管理部2017.4.14南湖半島-北興權益部分車位營銷策略建議 南湖半島車位指標一覽表南湖半島總計車位數量：1196個；分割后，北興權益車位數量：619個；其中：標準車位443個，子母車位172個，殘疾車位4個。南湖半島車位入市銷售策略大綱第一部分：市場對項目車位入市的啟示第二部分：項目車位入市銷售時機建議第三部分：項目車位入市銷售執行策略區域市場車位租售情況華翔城車位售價：6萬悅城3月開始交房車位暫未銷售鷺棲湖車位暫未銷售遠成中心因工程問題，未銷售從調研結果分析： 目前物流港片區，進行車位銷售的項目只有華翔城，成交均價在6萬/個，華翔城從2015年開始分批次交房，共計交付房源2000余套
2、，但車位銷售一直存在很大難度，車位只銷售出200多個，其主要原因是停車管理不規范，很多業主為節約租賃以及購買車位的費用，將車停靠在小區外道路旁，有關部門也未作出相應的規范措施。 租賃層面：目前能查詢到的租金情況為微型車位200元/月，預測標準車位租金應在280元以內。區域市場車位滯銷因素大市場因素區域內開發住宅物業以在售居多，交房率相對不高，實際居住氛圍相對較弱，市場對車位的需求還未正式普及?，F象級因素1區域項目悅城3月開始交房，遭遇業主“橫幅”維權，對于“交房鬧一鬧”的事件在遂寧已成為常態化，但多少都會對項目口碑和后續推售計劃產生一定影響；現象級因素2停車管理不規范，路邊隨意?？?，相關部門不
3、出規范措施，直接導致業主群體將城市道路“改造”為“私家露天停車場”，車位能賣的好才是怪事；吃螃蟹因素就目前了解，華翔城交房一年多才銷售出200余個車位，價格6萬起，交房量和車位銷量比例僅為10:1，有效轉化率極低，重點因素無非是價值與價格不匹配。市場情況對項目的啟示啟示1大市場因素下的遠景描繪和資源整合1）規劃遠景：西部物流港中國物流示范基地、全國首批、四川省唯一的國家級示范物流園區 成都雙流航空港中國第四大航空港 靠近機場附近的小區、民宿、酒店等， 既承擔商旅居住功能， 也承擔停車分流功能， 3公里范圍內，密密麻麻都是停車場。雙流國際機場中國西部物流港未來人流、物流、車流集散中心必然催生對停
4、車場的強大需求盡早持有盡享未來升值保障市場情況對項目的啟示啟示1大市場因素下的遠景描繪和資源整合2）資源整合：南湖半島后面椿香水韻小區，20余棟安置房，數百戶居住人群，由于安置小區規劃， 車位配比必然不足，與項目一街之隔，可實現車位就近共享。遵循共享制、節約型社會經濟理念向就近小區開放車位置業、租賃準入承接區域置業需求轉移避免資源閑置浪費搶先入手租售無憂需求轉移、投資保障市場情況對項目的啟示啟示2現象級因素下的規避和有效引導規避引導：南湖半島5月底即將交房，俗話說“不能讓100%的人滿意，但要做到讓大部分人滿意”， 交房期必然不可避免會產生一些或多或少、或大或小的影響，而此類影響對后續的物業
5、推售必然產生一些消極、負面的影響，為長遠打算，建議：接房并裝修期間，一律免3個月物管費接房并裝修期間，一律送3個月車位使用權（A區內不限位置）集中交房、集中裝修期間，就近小區免費停車一律開放（3個月）如集中交房期間購車位，將享受絕無僅有的購買鉅惠！市場情況對項目的啟示啟示2現象級因素下的規范聯動規范聯動：據市場調研了解，區域內道邊隨意停放已開始呈現常態化、規?；l展的趨勢，直接導 致車位市場租售需求大幅度降低，鑒于此，本項目交房期： 一方面對外開放3個月免費 停車服務，“堵不如疏”，讓區域常駐有車群體形成“慣 性”，營造周期內的車位火爆、“滿倉”現象； 一方面積極聯動交管部門，物業積極開展道路
6、亂停亂放安全警示，樹立物業的社會形象。市場情況對項目的啟示啟示3吃螃蟹因素下的針對性、有效性策略制定執行跳出常規：據市場調研了解，區域內在售項目車位，成交均價6萬左右，表明市場車位被接受價格 期望值偏低，在參考因素下，本項目600余個車位既要達成一定銷量、又要達成一定速 度，必須跳出常規的推售思路，制定有特色的、行之有效的銷售策略。搶車位南湖半島車位即將全面公開發售總價4萬起購40年車位使用權不論業主群體 不論社會群體 不論臨近小區 只論先到先得 僅限5月份6月xx日，排號開啟備注：賣50年使用權，甲方持有物業。南湖半島車位入市銷售策略大綱第一部分：市場對項目車位入市的啟示第二部分：項目車位入
7、市銷售時機建議第三部分：項目車位入市銷售執行策略車位入市銷售時機項目交房方式為集中交房，計劃交房時間為2017年5月底，交房地點為涪江二橋西橋頭海濱名城售樓部，根據南湖半島總2300戶左右交房量，預估持續交房期至少半年以上，高批量接房時間預估為6-7月和年底，鑒于此，南湖半島車位首批入市時機建議為：2017年6月二批次入市時機建議為：2017年底一方面：宣傳推廣可于交房初期釋放；一方面：正式入市壓后，可觀望評估接房客戶情緒，以及宣傳期客戶意向程度。南湖半島車位入市銷售策略大綱第一部分：市場對項目車位入市的啟示第二部分：項目車位入市銷售時機建議第三部分：項目車位入市銷售執行策略推售策略代表A類標
8、準車位代表停車場出入口代表A類子母車位代表B類子母車位君豪部分sNWE代表B類標準車位從車位圖上可看出：A標車位主要集中在車庫中間，部分沿北側墻體排列；B標車位以出入口通道左側分布居多；A子母車位以出入口右側和后邊分布為主；B子母車位以西側墻體排列分布為主。A標車位：2.4x5米B標車位：2.2x4.8米A子母車位：2.4x10米B子母車位：2.2x9.6米推售策略君豪部分sNWEA級B級C級D級從右側車位實用性和價值度進行評判，A級車位排列整齊，通道通暢無死角，靠近主要出入口，實用性和價值最高；B級車位毗鄰主要出入口，通道相對無死角，無異形，實用性和價值次之；C級車位毗鄰通道出口處，排列相對
9、整齊，但進入車庫距離較長，實用性和價值再次之；D級車位位于南側端頭部分，無論入庫還是出庫，距離較遠，且角落處存在部分異形車位，實用性和價值最低；故初步入市推售建議為：B+D區域約一半A標車位+一半B標車+30%A子母車位+70%B子母車位C級作為價值過渡，為二次推售區A級價值最高，作為最后溢價推售區價格策略入市價格策略：根據市場價格水平，項目入市階段車位價格根據車位類別，可分為四個梯度：B標車位、A標車位、B子母車位、A子母車位；B標車位（2.2x4.8米），建議入市價格低于市場均價水平，以40年使用權=4萬成交價格；A標車位（2.4x5米），建議入市價格基本與市場水平持平，以40年使用權=5
10、萬成交價格；B子母車位（2.2x9.6米），建議入市價格控制在： 40年使用權=7萬成交價格；A子母車位（2.4x10米），建議入市價格控制在： 40年使用權=9萬成交價格；測算：B標=40年=480個月=4萬，月租金=4萬/480個月=83元/月A標= 40年=480個月=5萬，月租金=5萬/480個月=104元/月B子母車位=40年=480個月=7萬，月租金=7萬/480個月=145元/月A子母車位=40年=480個月=9萬，月租金=9萬/480個月=188元/月以“高市場價值、低市場價格”方式，主動迎合區域市場車位價格需求，為第一批次入市奠定基礎。二批次根據實際銷售情況，進行階段調價，實
11、現“低開-平銷-小幅高走”的整體價格趨勢。推廣策略兩大陣地+兩大現場第一陣地：售樓部第二陣地：品牌館第一現場：項目現場第二現場：毗鄰小區二橋西售樓部預計5月中完成改造，南湖半島交房計劃為5月底；在此售樓部包裝以及交房籌備期間內，重點工作：1、車位推售計劃確定；2、車位排號政策確定；3、車位價格策略確定；4、車位優惠政策確定；5、車位開盤時間確定；6、車位廣告宣傳確定；從5月開始，進行分批次、有序性的業主電話邀約，登記客戶初步意向、誠意程度等；信息傳遞：1、交房期車位開啟排號；2、排號優惠信息釋放；3、裝修期購車位優惠；4、開盤時間告知；5、開盤優惠告知；從5月開始，完善現場包裝展示，逐步釋放車
12、位銷售信息：1、主要道路口桁架展示；2、小區出入口展板公示；3、電梯間、入戶廳廣告；4、增設樓梯橫幅廣告；從5月開始，重點開展毗鄰小區椿香水韻宣傳：1、小區保安聯動；2、社區內廣告植入；重點告知毗鄰小區車位共享租賃準入信息蓄客策略售樓部咨詢接待品牌館電話CALL客2300組業主資源，預估接房率初次達到40%，則至少應約到訪預估900組；按照市場目前的業主購車位轉化率10%預估，爭取達到100組實際誠意客戶儲備；2300組業主資源，持續CALL客轉化，至少完成10%實際誠意客戶儲備；毗鄰小區租售準入有償植入廣告、有償聯動保安，爭取儲備100組左右意向租售客戶群體；售樓部100組+CALL230組
13、+毗鄰小區100組+開盤現場50組=480組按照誠意轉成交40-50%左右轉化率預估，力爭實現車票首批次開盤成交200組左右目標！開盤優惠現場轉化大優惠，接房期間盡量儲備開盤到訪客群，力爭開盤再儲備轉化50組實際誠意客戶；開盤策略開盤時間：2017年6月開盤地點：結合遂寧市場車位開盤前例，建議選取酒店進行集中開盤開盤推售：按照本案推售策略，預估首批次推售貨量約50%左右（300余個）開盤目標：力爭實現開盤200個車位銷售目標開盤對象：南湖半島業主群體為主、椿香水韻業主群體為輔開盤優惠：登記5000+接房1個月內裝修購車位額外5000+開盤當日5000優惠+二個車位惠后8折付款方式：認購一周內付款至少50%，剩余50%僅限半年內付清說明：開盤方案另行細案上報。營銷推廣費用預算
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