1、Code of this report | 1CENTALINE PROPERTY天慶晉海岸二期住宅-車位-商鋪推售方案 2016年9月23日Code of this report | 2CENTALINE PROPERTYPart 1車位市場調研Part 2商鋪市場調研報告目錄Part 3商鋪租售建議Code of this report | 3CENTALINE PROPERTY車位市場調研part1Code of this report | 4CENTALINE PROPERTY車位市場調查珠海西區項目車位調查情況一覽表項目時代港保利香檳國際時代香海彼岸時代傾城電力家和城五洲家園項目所在

2、片區金灣金灣斗門斗門斗門斗門項目具體位置金灣升平大道北側金灣西湖城區金銘東路南側、機場東路西側斗門湖心路以東、白藤九路北側斗門白蕉路東側22號斗門藤達一路218號斗門湖心路1088號車位數量地上2400.00 地下1396.00 2160.00 1980（一期+三期）830.00 4667.00 車位面積12.00 12.00 10.00 11.00 11.00 12.00 普通車位出售價格（有產權）85000.00 100000.00 97000.00 120000.00 180000.00 130000.00 普通車位出售價格（無產權）65000.00 90000.00 130000.00

3、 子母車位出售價格150000.00 150000.00 230000.00 180000.00 出售時間2015.22015.72015.112015.112015.92015.12出售方式單獨出售（僅限業主）單獨出售捆綁車位售賣捆綁車位售賣單獨出售單獨出售（僅限業主）出售節點住宅售罄后住宅售罄后持銷持銷住宅售罄后收樓后月均去化5個130個188個20個23個西區項目產權車位均價為11.87萬；無產權車位為9.5萬；子母車位均價為17.75萬；所調查項目中車位出售方式基本上為單獨出售、捆綁銷售兩種，其中五洲家園車位僅面向業主出售。Code of this report | 5CENTALIN

4、E PROPERTY車位定價項目名稱項目與可比實現的分值比較因素時代港保利香檳國際時代香海彼岸時代傾城本項目成交均價（元/個）850001000009700012000099289稀缺性30%103103103103103客群購買力20%81.610291.891.8102車位附加值15%91.35101.5101.5101.5101.5車位包裝15%111.65111.65101.5101.5101.5周邊地面車位供應20%112.2112.291.891.8102合計100%9.810.359.69.610產權車位價格推導項目名稱均價比較系數 比較權重 權重均價時代港850001.0225

5、%21684保利香檳國際1000000.9740%38647時代香海彼岸970001.0420%20208時代傾城1200001.0415%18750合計100%99289通過市場比較法，本項目產權車位實收價格約為99000，項目車位可合理控制在90000100000元/，人防車位約7000074000元/。人防車位價格推導產權車位價格折扣人防車位價格9900070%75%6930074250Code of this report | 6CENTALINE PROPERTY具體案例分析地址：斗門白蕉路東側22號（鱷魚島往白蕉方向一公里左右）占地面積：251100建筑面積：533400總戶數：3

6、960戶容積率：2.0首次開售： 2014年2月時代傾城車位銷售模式：捆綁車位銷售前期客戶抗性較大，但受近期市場火爆影響，捆綁車位售賣形式逐漸被客戶接受此類銷售模式極大程度保證車位去化同時同步帶動住宅銷售，月均去化188個車位項目車位數車位面積產權車位價格無產權車位價格子母車位價格出售時間出售方式月均去化地上地下時代傾城198011120000900001500002015.11捆綁售賣188Code of this report | 7CENTALINE PROPERTY具體案例分析地址：斗門區湖心路以東、白藤九路北側占地面積：120000建筑面積：370000總戶數：2921戶 容積率：2

7、.0首次開售： 2015年1月時代香海彼岸車位銷售模式：捆綁車位銷售，要求客戶繳納5000元車位訂金，如最終認購時客戶不購買車位則不退還訂金。前期客戶抗性較大，后期受市場火爆影響去化情況可觀此類銷售模式極大程度保證車位去化同時帶動住宅銷售，月均去化130個車位。項目車位數車位面積產權車位價格無產權車位價格子母車位價格出售時間 出售方式 月均去化地上地下時代香海彼岸216010970001500002015.11捆綁售賣130Code of this report | 8CENTALINE PROPERTY具體案例分析時代港地址：金灣升平大道北側占地面積：81000建筑面積：250000總戶數：

8、1904戶 容積率：2.5首次開售： 2013年10月車位銷售模式：項目全部售罄后，將車位單獨出售；受片區客戶群體特性影響，單獨出售模式造成后期車位滯銷嚴重，2015年2月出售至今僅去化50%；此類銷售模式與片區市場整體狀況不符，風險較大，月均僅去化5個車位。項目車位數車位面積產權車位價格無產權車位價格子母車位價格出售時間出售方式月均去化地上地下時代港13961285000650002015.2單獨出售（僅限業主）5Code of this report | 9CENTALINE PROPERTY具體案例分析五洲家園地址：金灣升平大道北側占地面積：210000建筑面積：680000總戶數：41

9、00戶 容積率：2.13首次開售： 2013年9月車位銷售模式：項目收樓后面向業主集中出售（僅限業主）；前期面向業主推出后反響強烈，前期銷售狀況良好、后期去化放緩；此類銷售模式保證針對性但很大程度上壓縮客戶群體，不利于后期車位去化，目前月均去化23個項目車位數車位面積產權車位價格無產權車位價格子母車位價格出售時間出售方式月均去化地上地下五洲家園4667121300001800002015.12單獨出售（僅限業主）23Code of this report | 10CENTALINE PROPERTY商鋪市場調研part2Code of this report | 11CENTALINE PRO

10、PERTY項目東海岸華府駿景時代香海彼岸電力家和城時代傾城 金地撲滿花園美湖灣二城麗苑時代港鴻泰西岸中央保利時代區域斗門金灣斗門斗門斗門金灣斗門 斗門 金灣金灣金灣位置斗門白藤湖幸福河南高欄港經濟區南港路328號斗門湖心路以東、白藤九路北側斗門藤達一路218號斗門白蕉路東側22號金灣機場北路水泊圍（湖心路口沿珠海大道向西）斗門白藤七路湖心路167號斗門白藤二路西8號金灣升平大道北側金灣珠海金灣航空新城金湖大道（實驗中學南大門）金灣航空新城山湖海路515號（中心湖旁）商業建筑面積8600700019976300005000020000680061001828925005000商業總套數37102

11、1870（二期）3456772922652158已銷售情況102163702766765317140主力商鋪開間進深4*1612*145*156*104*94*1221*85*124*87*84*8-103.8*8商業產權面積56-65170-180060-12075-15059-44415-60一樓170二樓4060-6530-80021-8521-204層高7m（有地下室）5.6m4.5m5m4.05m8.9m（三層一起賣，一層3m，二層3m，三層2.9m）一樓6m二樓4.5m4.8m一樓4.5m二樓4.2-6m首層層高5.6米，送地下室3.6米（一拖三）4.5m商業價格25000/250

12、00/一樓32000/ 二樓15000/30000/一樓38000/ 二樓15000/30000/一樓32000/二樓18000/28000/一樓24000元/二樓8500元/30000-40000元/出售時間2014.62016.12014.92015.112015.92015.12016.12015.22013.112016.4預計10.1日推售截取西區商鋪在售的項目進行分析，因為湖心路口片區商鋪地段好，人流量大，因此去化較快，其余地段商鋪去化較慢。西區商鋪去化調查表Code of this report | 12CENTALINE PROPERTY項目名稱推售模式推售價格總套數已售套數月

13、均去化去化時間備注時代傾城先招商后推售一樓38000/ 二樓15000/3452761124個月引入華潤萬家，中影國際影城時代香海直接推售一樓32000/ 二樓15000/218163722個月正在洽談引入主力店時代港先招商后推售一樓25000元/二樓8500元/2261715.730個月引入肯德基、華潤萬家、時代華納影院；13年11月開售，一樓商鋪僅半年即售罄，剩余二樓直至目前還未售罄美湖灣直接推售一樓34000/二樓18000/726588個月昭示性好，人流量大電力家和城直接推售30000元/7070174個月引入華潤萬家金地撲滿花園直接推售30000元/6767417個月近期華潤萬家東海

14、岸直接推售25000元/37100.521個月不引入主力店，順賣華府駿景先招商后銷售25000元/1020.210個月招商中二城麗苑直接推售28000元/930.218個月不引入主力店，順賣鴻泰西岸中央直接銷售35000元/524085個月不引入主力店，順賣保利時代直接銷售158不引入主力店，順賣從運營模式發現，引入如華潤萬家、電影院等主力店，對商鋪的去化有比較大的促進，如東海岸、二城麗苑等，雖然商鋪體量少但是去化非常緩慢。西區商鋪去化調查表Code of this report | 13CENTALINE PROPERTY金海岸大道沿線住宅底商及唐人街臨街商鋪租金及售價調查表名稱性質地址租金

15、（售價）回報率海岸豪苑住宅底商金灣三灶鎮金海岸大道金灣酒店對面，金海岸大道旁租金45元/售價2萬/2.7%富海名苑住宅底商金海岸大道旁，臨近三灶商業街，租金45元/售價2.1萬/2.57%汽修美容店臨商業街賣場三灶城建總公司附近租金40元/唐人街市場臨街商鋪金灣三灶唐人街市場商業街一樓租金50-75元/二樓租金30-40元/；一樓售價2-2.5萬/二樓售價1-1.2萬/一樓3.3%二樓3.8%（備注：二樓空置率較高）根據調查顯示，金海岸大道沿線住宅底商租金約45元/，售價約2萬/，回報率約2.5%。唐人街商業街一、二樓臨街商鋪回報率分別為3.3%，3.8%，盡管二樓回報率高于一樓商鋪，但二樓商

16、鋪空置率較高，租賃情況欠佳。三灶商鋪租金調查表Code of this report | 14CENTALINE PROPERTY西區商鋪總結A商業市場：目前商業銷售項目主要集中在湖心路，一層均價為3000032000元/，二層均價約為1500018000元/，其余商業銷售分布零散； B市場形勢：目前周邊區域內商業一層基本消化狀況良好，但二樓去化形式嚴峻；提前招商主力店進駐可帶動項目的商業去化，比無主力店的商業銷售情況更佳；C租金情況：金海岸大道沿線住宅底商租金約45元/月，周邊住宅二手商業銷售價格僅20000元/，故本項目在商業銷售過程中應合理定價，不宜過高，否則影響去化速度。Code of

17、 this report | 15CENTALINE PROPERTY商鋪租售建議part3Code of this report | 16CENTALINE PROPERTY商鋪時代香海彼岸金地撲滿花園美湖灣時代港本項目首層實收均價(元/）3200030000320002400029145參考權重（Wi)20%30%20%30%100%因素權重打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分地理位置9%110.9990.81110.9990.81100.9交通條件7%120.8490.63120.8480.56100.7周邊環境8%90.7270.5690.7280.64100.8商業定位8%120

18、.9690.7290.72120.96100.8商圈規劃7%120.8490.63120.84110.77100.7業態規劃9%110.9990.8190.81110.99100.9升值潛力9%121.0890.81121.08110.99100.9人流量8%110.8880.64110.8890.72100.8商業規模5%120.6110.5590.45120.6100.5建筑型態3%90.27110.3390.2790.27100.3工程進度3%90.2790.2780.24110.33100.3停車位5%100.5100.590.45100.5100.5客戶信心5%120.680.412

19、0.690.45100.5實用率7%100.7110.7790.63100.7100.7產權面積7%100.7110.7790.63100.7100.7合計100%10.949.210.159.9910對比權重0.911.090.991.00參考均價5850978363057207商業價格定位通過市場比較法，對比目前市場上在售項目，得出本項目首層均價29000元/。Code of this report | 17CENTALINE PROPERTY商業價格定位樓層時代香海彼岸相對首層比例金地撲滿花園相對首層比例美湖灣相對首層比例時代港相對首層比例項目比例權重取值項目均價（元/）（元/）（元/）

20、（元/）首層3200013000013200012400011291452層150000.4700.00180000.568500.000.350.4613307打分對比權重0.91打分對比權重1.09打分對比權重0.99打分對比權重1.00參考占比30%0%40%30%通過市場比較法，對比目前市場上在售項目，得出本項目首層均價29000元/，本項目二層均價13300元/。Code of this report | 18CENTALINE PROPERTY臨街面：一層均價：29000元/二層均價：13000元/均價：21000元/臨街面：80%一層均價：23200元/二層均價：10400元/均

21、價：16800元/商業價格定位對比區域商業市場本項目臨街商業首層實現均價29000元/非臨街部分商業首層實現均價23000元/Code of this report | 19CENTALINE PROPERTY商業租金定位類比項權重海岸豪苑富海名苑唐人街市場本案打分得分打分得分打分得分打分得分區域發展潛力 20%61.261.281.6102區域商業氛圍10%70.770.710190.9規模 10%60.660.6101101周邊配套 20%61.261.210291.8交通易達性10%80.880.880.8101輻射范圍 10%80.880.810190.9業態檔次10%60.660.6

22、70.7101物業管理 10%60.660.670.7101總計100%6.56.58.89.6租金均價-454565權重比值-1.471.471.09所占比例-20%20%60%實際權重價格-13.2913.2942.5569Code of this report | 20CENTALINE PROPERTY本項目每套商鋪租金相對周邊小區底商，高出近50%，項目目前作為新商業入市，面臨周邊人氣淡薄，知名度欠缺，商業輻射面較窄招商難點，因此需要給予具有吸引力的招商政策才能實現良好招商率同時促進銷售率，理由如下：1、銷售是前提，投資客是主體，投資者會從招商情況衡量投資價值，因而招商情況對 投資者

23、的影響較大，自營戶則更是關心招商率情況；2、基本上所有的專業市場商戶，都認可“放水養魚”的概念。專業市場前期招商收益 不是收取高額租金為目的，而是靠各種手段吸引商戶入駐；3、前期租金低，免租期長，后期租金增長的空間更大，商鋪租金價格和銷售價格的升 值更明顯，從而利于項目后續開發物業能取得更大收益；項目租金建議商業租金建議Code of this report | 21CENTALINE PROPERTY采取“免租+裝修補貼+搬遷補助”的組合優惠方式，把項目的高額租金拉近與市場租金水平；多種優惠方式更加迎合商戶的心理。根據以上分析得出的標準租金66元/*月，高于周邊住宅底商租金水平；作為新入市市

24、場，周邊缺乏人氣和商業氛圍，因而要把商家從人氣旺、商業氛圍弄、租金低廉、地理位置好的市場引到本項目，需要采取一定的優惠措施。品牌招商優惠政策：品牌招商：免租期2年；散戶租賃優惠政策：開業一個月返還商戶搬遷補助：10000元/間 開業三月后返還商戶裝修補貼：10000元/間招商難點具體方式租賃政策商業租賃政策Code of this report | 22CENTALINE PROPERTY商業租賃政策1、較長的免租期項目在前期招商中對于品牌門店以2年免租期租賃，對于長期自營等客戶，可實行首期租金分期付款，半年/3月免租期，以各種手段，降低前期入場門檻，吸引商家進場經營，盡可能短期內形成市場經營

25、規模，促進商業人氣，市場經后期培養，再根據經營狀況和市場發展狀況進行溢價；2、貸款、工商、稅收等相關優惠盡早與有關政府職能部門進行協商，對于入場經營的商戶實行工商管理、稅收等減免優惠，減輕商戶前期壓力；3、物業費、推廣費、廣告位建議物業費、推廣費免兩年、廣告位交一免二；4、繳納其他費用合同三年一簽，自營商戶和純租賃商戶需要繳納5000元保證金，合同期滿返還5000元保證金，用于對商戶私下轉租或經營業態不相符以及延期繳納水電費、物業費及處理由商戶原因引起的客訴、維護良好的經營次不斷提升市場整體形象;其它租賃政策其它租賃政策Code of this report | 23CENTALINE PRO

26、PERTY大型生活超市商業業態分布建議Pizzahut、藍島咖啡等形象品牌門店輔以普通奶茶、小吃店汽修、日用五金等快遞類、淘寶類業態分布建議：1、沿街商鋪：建議引進形象主力店，如pizzahut、藍島咖啡等，輔以部分普通奶茶店、小吃店等；2、東北面：建議引進大型生活超市，亦為品牌主力店，大大方便住戶生活，同時對人流聚集效應比較明顯，配合汽修美容、日常五金的店面；3、非沿街面：該面為承租能力較差且不太靠人流的業態，主營線上生意的店面，如快遞類、淘寶類等Code of this report | 24CENTALINE PROPERTY本項目商業體量不大，而且項目所處位置人流量亦不多，因此若直接銷

27、售，對客戶吸引力不大，建議進行先招商打響知名度，聚集人氣的模式，引入主力店開始運營，先把商業氛圍運營起來再銷售。商鋪推售策略社區便利超市餐飲主力店招商策略：1、建議引進便民生活超市如華潤萬家等，以及餐飲主力店，拔升項目形象，建議可考慮pizzahut；2、運營先行，聚集商業氣氛，對于主力店需要給予較大的優惠，比如免租2年的優惠，以較大力度的優惠吸引品牌門店進駐Code of this report | 25CENTALINE PROPERTY商鋪整體租售建議一 、確定商鋪租賃模式：先引進品牌主力店，主力店建議引進超市、知名餐飲店等，沿街商鋪租金價格較均價上浮20%，非沿街商鋪價格下浮20%。二、引進招商團隊：建議引進招商團隊，引進主力店后，運營集聚商業氛圍后，后期可考慮帶租約銷售；三、實行全民營銷模式：只要帶客成交，即可獲得1.5-2個月的租金作為傭金；四、宣傳策略：引進主力店后，拔升項目形象，針對本地的商鋪業主，進行掃樓宣傳，同步打開外圍渠道對市區及港澳客戶進行拓展；商鋪租售建議小結