1、心花花花花花花怒放花海灣年6月 保投顧策劃部保利花海灣項(xiàng)目營銷提報(bào)廣鋼新城環(huán)境好少塞車芳村印象4老城區(qū)無咩新野最近樓價(jià)漲得好快芳村食街花鳥魚蟲茶葉市場l2016年，芳村板塊的成交走勢(shì)受到廣鋼板塊的影響較大，實(shí)現(xiàn)了成交均價(jià)從2.5萬/暴漲到4.2萬/的飛躍，整體量價(jià)在廣鋼板塊的帶動(dòng)下，芳村板塊呈現(xiàn)量價(jià)齊升的態(tài)勢(shì)；邁進(jìn)年，老芳村及白鵝潭板塊成交雖有下滑，但價(jià)格仍保持穩(wěn)定水平。注：以上數(shù)據(jù)出自市場調(diào)研市場動(dòng)態(tài)：廣鋼驅(qū)動(dòng)力明顯，板塊價(jià)值系統(tǒng)欠堅(jiān)挺，新政后將面臨量價(jià)下跌壓力茶滘 舊城綜合提升區(qū)片區(qū)現(xiàn)狀：板塊邊緣化-滯后性-非熱門置業(yè)板塊-負(fù)面標(biāo)簽邊緣化區(qū)位上配套上認(rèn)知度上負(fù)面標(biāo)簽白鵝潭CBD、廣鋼新城、

2、花地生態(tài)城三大板塊外圍滯后性專業(yè)市場云集，但缺少大型商業(yè)配套非熱門置業(yè)板塊板塊內(nèi)缺乏標(biāo)桿項(xiàng)目亮相，區(qū)域認(rèn)知度未建立起來固化標(biāo)簽板塊附近有黃大仙廟，部分客戶對(duì)此有抗性難題1我們面臨的難題？板塊規(guī)劃兌現(xiàn)慢保利項(xiàng)目首發(fā)存在機(jī)遇，但無法抱板塊大腿難題2茶滘村板塊形象破舊客戶信心不足項(xiàng)目通達(dá)性差昭示性不足難題3難題415填實(shí)現(xiàn)100/200套貨認(rèn)購并簽約如何解決？競品是如何應(yīng)對(duì)的？說“新城”：定位“荔灣新城”說“江景”：定位“白鵝潭江景房”說“規(guī)模”：定位“百萬方成熟大盤”競品是如何應(yīng)對(duì)的？說“產(chǎn)品舒適性”：定位“荔灣心低密度全南向親水華宅”說“學(xué)位”：定位“西關(guān)大城全程名校”說“江景”：定位“一線江景

3、豪宅”客戶到底需要什么？姓名：陳先生，50歲職業(yè)：公務(wù)員住址：坑口家庭結(jié)構(gòu)：有老有小我一直居住在芳村這邊，家人以及朋友圈子都在這邊，是老區(qū)了，生活起來非常方便。再說現(xiàn)在的交通哪里都能到，我想去其他區(qū)域也很方便快捷。對(duì)話客戶客戶普遍存在較高的環(huán)境（自然/圈層）認(rèn)同和較低的心理價(jià)位認(rèn)知特點(diǎn)姓名：李小姐，28歲職業(yè)：私企經(jīng)理住址：芳村地鐵站附件家庭結(jié)構(gòu)：未婚我現(xiàn)在在海珠那邊上班，居住在芳村。雖然芳村發(fā)展相對(duì)較晚，但是說實(shí)話，居住環(huán)境來說的話還是芳村更好一些。這邊塞車情況要好很多，沒中心區(qū)域那么擁擠。姓名：王先生，38歲職業(yè)：私企經(jīng)營者住址：海珠區(qū)家庭結(jié)構(gòu)：已婚芳村這邊的房子啊，肯定會(huì)比廣鋼、海珠還有

4、越秀那邊便宜很多啦。要是價(jià)格太貴的話不如買廣鋼、海珠那邊，但是價(jià)格便宜的話可以考慮購買，畢竟價(jià)格低漲的空間更大。老芳村，習(xí)慣芳村老城生活新廣州，認(rèn)同芳村居住環(huán)境價(jià)值老海珠，認(rèn)同芳村未來升值空間5、滘口電梯：2.6-3.5萬/平樓梯：1.4-1.7萬/平4、芳村地鐵口電梯：2.7-3.5萬/平樓梯：1.5-1.8萬/平6、花地灣電梯：2.1-3萬/平樓梯：1.5-2萬/平7、汾水電梯：2-2.3萬/平樓梯：1.3-1.5萬/平3、鶴洞樓梯：1.3-1.6萬/平2、老荔灣電梯：3.5-5萬/平樓梯：2-3.5萬/平1、海珠電梯：3.8-5.5萬/平樓梯：2.5-3.5萬/平客戶觸點(diǎn)是什么？中心老城

5、二手樓價(jià)高二手房戶型不好主要看規(guī)劃兌現(xiàn)速度中心老城二手房價(jià)直逼芳村一手房價(jià)，外溢客戶勢(shì)頭上升全面二孩政策放開，改善型需求逐年遞增全民二孩政策放開，房間功能性增加有著非常實(shí)際的需求。客戶觸點(diǎn)是什么？外區(qū)客戶牽引要素一手稀缺二手貴目前區(qū)域一手樓盤供應(yīng)稀缺，且二手樓盤可選擇戶型差、價(jià)格高。價(jià)格規(guī)劃利好發(fā)展?jié)摿Υ蟛铚蚺f改未來規(guī)劃及發(fā)展?jié)摿Γ珜?duì)改造的時(shí)間比較擔(dān)憂。區(qū)域規(guī)劃路網(wǎng)完善雙軌上蓋交通中心老區(qū)交通完善但易堵，芳村交通路網(wǎng)完善，規(guī)劃19號(hào)、22號(hào)地鐵線、有軌電車環(huán)境好空氣佳芳村居住環(huán)境較好，空氣更好居住環(huán)境主要在售競品客群概況：地域結(jié)構(gòu)：u芳村版塊項(xiàng)目整個(gè)荔灣地緣客戶占比5成以上。u老荔灣版塊項(xiàng)目

6、荔灣地緣客戶占比3成，另外越秀、海珠客戶外溢大。客戶身份：u企事業(yè)單位管理者、私營企業(yè)老板、公務(wù)員、私企員工等。置業(yè)因素：u地段、配套、品牌、教育等。華發(fā)荔灣薈區(qū)域：荔灣 30% 海珠 30% 越秀 20%職業(yè)：私企 30% 企事業(yè)單位30%置業(yè)因素：地段、配套遠(yuǎn)東御江豪庭區(qū)域：芳村 40% 老荔灣20% 海珠20% 越秀 10% 天河5%職業(yè)：企事業(yè)單位40% 私企員工20% 私營老板30% 其他10%置業(yè)因素：價(jià)格、位置保利西悅灣區(qū)域：芳村30%，老荔灣20%，海珠15%，越秀15%，天河8%，白云2%，其他10%職業(yè)：企業(yè)高管30% 20%公務(wù)員 私企老板25% 15%企業(yè)員工 10%其

7、他置業(yè)因素：品牌、規(guī)劃、配套本案新世界凱粵灣區(qū)域：荔灣25% 越秀20% 海珠18% 白云5% 天河5%職業(yè)：企事業(yè)單位35% 私企30%置業(yè)因素：地段、名校荔灣地源客獨(dú)占鰲頭，海珠、越秀客外溢客群增加，價(jià)格拉升存在空間1、核心客群：芳村本案2、重要客群：老荔灣3、次重客群：海珠3、次重客群：越秀4、補(bǔ)充客群：其他客戶群研判核心客群：芳村 重要客群：老荔灣 次重要客群：海珠+越秀 補(bǔ)充客群：廣佛邊緣地區(qū)客戶 我們面向的，是這樣一群客戶，他們骨子里享受老城生活習(xí)慣周末和家人喝早茶，習(xí)慣走在林蔭護(hù)陰的路上，習(xí)慣沒事去吃碗云吞面。源自原生區(qū)域的小優(yōu)越感芳村，與自己生活的海珠、越秀、老荔灣相比，似乎不

8、是一個(gè)特別中心的地方，我不愿意將就，但高漲的樓價(jià)又在時(shí)時(shí)刻刻提醒我，是不是需要一些小妥協(xié)？對(duì)生活提升有積極追求很幸運(yùn)，有了第二個(gè)小孩，房子，我們希望多一個(gè)房間，給孩子獨(dú)立的成長空間；希望搬到新的小區(qū)，和素質(zhì)好的人為鄰，讓孩子在更好的環(huán)境中長大。我們的價(jià)值點(diǎn)是什么？ 新銳氣質(zhì)荔灣老城交通暢達(dá)景觀環(huán)境人文濃厚項(xiàng)目物理定位荔灣心Feature:項(xiàng)目核心地段價(jià)值特點(diǎn)自然人文Advantage:優(yōu)越生態(tài)景觀資源千年歷史人文氣息高尚住宅Benefit:高尚氣質(zhì)體現(xiàn)客戶精神契合SLOGAN新銳城市生活范本致 獨(dú)具慧眼的城市寵兒品牌先行（約2稿）1.以品牌牽頭起航，強(qiáng)調(diào)保利實(shí)力2.第二階段起項(xiàng)目正式亮相3.第

9、三階段結(jié)合銷售動(dòng)作主打產(chǎn)品精工亮相起勢(shì)（約4稿）產(chǎn)品精工（約4稿）板房開放獲得預(yù)售證售樓部開放推廣主線9月8月10月11月12月以“保利地產(chǎn)匠心打造荔灣”為線索，強(qiáng)化保利地產(chǎn)的品牌實(shí)力，以及其在老城更新當(dāng)中扮演的重要角色。保利選址，必定是未來價(jià)值飆升的風(fēng)向標(biāo)。【訴求重點(diǎn)】保利品牌，大師匠心階段一 亮相起勢(shì)各階段傳播主題20結(jié)合保利年4大城市更新項(xiàng)目炒作：1、黃埔魚珠港項(xiàng)目廣州東發(fā)展引擎，廣州第二個(gè)CBD首開領(lǐng)航區(qū)（航海經(jīng)濟(jì)、總部經(jīng)濟(jì)、高端服務(wù)業(yè)）。2、天河小新塘項(xiàng)目天河CBD公園社區(qū)。3、荔灣廣鋼新城廣州首個(gè)CLD居住區(qū)4、荔灣花海灣項(xiàng)目廣州西生態(tài)人居典范即將盛大啟幕。圍繞保利廣鋼4盤、九里、

10、塞納、花海灣共7盤，書寫保利在廣州傳統(tǒng)老城區(qū)建設(shè)中擔(dān)當(dāng)?shù)闹匾巧约斑^程中完成了從人居3.0到5.0的匠心升級(jí)，突顯品牌實(shí)力。城市更新大師，保利一路領(lǐng)航保利荔灣7子，以匠心致敬城市【軟文主題一】【軟文主題二】各階段傳播主題階段二 亮相起勢(shì)各階段傳播主題結(jié)合售樓部開放節(jié)點(diǎn)，主打項(xiàng)目自身價(jià)值體系，輸出項(xiàng)目新銳、智慧的精神內(nèi)核與氣質(zhì)，在市場中一枝獨(dú)秀。【訴求重點(diǎn)】項(xiàng)目整體價(jià)值，項(xiàng)目氣質(zhì)2015年11月26日拿地，至項(xiàng)目亮相，耗時(shí)660天的精雕細(xì)琢，花海灣項(xiàng)目終于以完美的姿態(tài)亮相在眾人面前，打造出全新的新銳城市生活范本。*具體的等待天數(shù)以土地拍賣日，到軟文投放日的實(shí)際距離為準(zhǔn)炒作項(xiàng)目地段，以及項(xiàng)目產(chǎn)

11、品價(jià)值。傳達(dá)項(xiàng)目中心生活范本形象。【軟文主題一】【軟文主題二】0201廣州，等待花海灣的660個(gè)日與夜在中心，最范本各階段傳播主題階段三 產(chǎn)品精工各階段傳播主題P.O.L.Y 居住系統(tǒng)、戶型格局、空間復(fù)合、適老適幼等產(chǎn)品、立體園林等角度，全方位詮釋【訴求重點(diǎn)】POLY 人居精工系統(tǒng)【炒作主題一】P.O.L.Y. 人居精工系統(tǒng)，為愛筑起一個(gè)家Private smart butler 私人智慧管家Oxygen air system 新風(fēng)空氣管理系統(tǒng) Light management system 燈光管理系統(tǒng)Yard-neighborhood 鄰里親情園林OPYL各階段傳播主題室內(nèi)設(shè)計(jì)師500個(gè)小

12、心思，筑就一個(gè)花海灣沉下來，會(huì)更美！廣州首個(gè)下沉式水景園林原來在這里將新加坡園林設(shè)計(jì)賣點(diǎn)放大，突出項(xiàng)目為廣州首個(gè)將W酒店等全球精奢酒店下沉式園林設(shè)計(jì)理念引入居住空間的項(xiàng)目，擁有同時(shí)不斷鞏固項(xiàng)目新銳、時(shí)尚的氣質(zhì)。由點(diǎn)帶面，系統(tǒng)介紹花海灣園林設(shè)計(jì)特點(diǎn)，全齡居園林著重鄰里親情的互動(dòng)等特點(diǎn)。【炒作主題二】解剖項(xiàng)目精裝的500個(gè)細(xì)節(jié)，緊扣炒作主題一POLY人居精工系統(tǒng)設(shè)計(jì)理念，體現(xiàn)先進(jìn)設(shè)計(jì)理念在家居細(xì)節(jié)中的打造和體驗(yàn)，區(qū)別于上一代住宅設(shè)計(jì)裝潢追求外顯的豪華，花海灣室產(chǎn)品設(shè)計(jì)更注重居住體驗(yàn)感，華而不浮。【炒作主題三】各階段傳播主題在這個(gè)信息碎片化的年代，人民群眾喜聞樂見、齊齊參與的活動(dòng)才是好活動(dòng)辣么，我們

13、該如何搞事呢？活動(dòng)鋪排【亮相起勢(shì)搞事篇】之 刷新城市#_,你是我的_范本# 1.客戶只需打開活動(dòng)H52.攝像頭對(duì)準(zhǔn)對(duì)自己有意義的建筑3.系統(tǒng)自動(dòng)生成花藝涂鴉效果和樓棟海報(bào)4.客戶可輸入一段話在海報(bào)上，轉(zhuǎn)發(fā)朋友圈分享傳播。各大商圈LED屏海報(bào)展示活動(dòng)鋪排【亮相起勢(shì)搞事篇】之 刷新城市選取5組涂鴉海報(bào)在荔灣、海珠等各大商圈LED屏播放，引起群眾的互動(dòng)與關(guān)注，再次傳播項(xiàng)目。并邀請(qǐng)被選中的客戶到銷售中心開放現(xiàn)場，有驚喜。#_你是我的_范本# #_你是我的_范本# 落地活動(dòng)：心花怒放花海灣售樓部開放活動(dòng)鋪排銷售中心開放日，將銷售中心現(xiàn)場打造成布滿鮮花的震撼花海，邀請(qǐng)媒體及意向客戶參觀，現(xiàn)場配合表演、抽獎(jiǎng)

14、活動(dòng)，禮品為野獸派代金券、鮮花等。客戶策略三盤聯(lián)動(dòng)老業(yè)主攪動(dòng)合供方推介首創(chuàng)系統(tǒng)內(nèi)三盤聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)客源消化最大化走好物業(yè)聯(lián)動(dòng)三部曲，攪動(dòng)全廣州保利老小區(qū)合作方資源整合，千方百計(jì)攪動(dòng)與保利有關(guān)的人群大市場做地緣、做深度：地緣性客戶鋪面，企事業(yè)單位、私營業(yè)主深度拓展1、芳村三盤聯(lián)動(dòng)花海灣海德二期海德一期【樓巴接送】周末異型樓巴穿梭廣鋼、花海灣三盤，實(shí)現(xiàn)客源即時(shí)轉(zhuǎn)介即時(shí)消化。【預(yù)約VIP】預(yù)約到訪一對(duì)一接待提升尊貴感。【跨盤到訪有禮】客人到訪售樓部出示跨盤看房券，即可獲贈(zèng)精美禮品一份。首創(chuàng)系統(tǒng)內(nèi)三盤聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)客源消化最大化2、攪動(dòng)全廣州的業(yè)主走好物業(yè)聯(lián)動(dòng)三部曲，攪動(dòng)全廣州保利老小區(qū)活動(dòng)拉動(dòng)擺展海報(bào)物業(yè)聯(lián)

15、動(dòng)與物業(yè)公司打包簽訂物業(yè)系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)協(xié)議，轉(zhuǎn)介分成到物業(yè)人員個(gè)人根據(jù)小區(qū)規(guī)模、位置確定推廣形式，物業(yè)配合擺展、海報(bào)、短信等形式通過噱頭專場形式，組織業(yè)主到項(xiàng)目參觀、推介，完成客戶對(duì)接、成交過程。物料植入專場推介推介有獎(jiǎng)團(tuán)購整合公司合作方資源，如廣告公司、工程部、物業(yè)公司、劇院資源等，以專場推介、物料植入、團(tuán)購、推介有獎(jiǎng)等方式攪動(dòng)合作方資源。聯(lián)絡(luò)關(guān)鍵人，舉行專場推介會(huì)合作單位紙巾盒、展架、海報(bào)等物料植入購房團(tuán)購專享服務(wù)、專享折扣關(guān)鍵人推介成交獎(jiǎng)勵(lì)3、合供方推介合作方資源整合，千方百計(jì)攪動(dòng)與保利有關(guān)的人群u做地緣：深挖芳村、老荔灣、海珠西首置及首改客戶。u做深度：針對(duì)廣州西，精準(zhǔn)拓展企事業(yè)單位高管、公

16、務(wù)員、專業(yè)市場私營業(yè)主客群。4、大市場拓展* 專業(yè)市場商圈導(dǎo)流企事單位1.以物料植入，關(guān)鍵人推介等滲透周邊花鳥魚蟲/茶葉等專業(yè)市場。3. 通過贈(zèng)送禮品等形式上門拜訪，建立客戶關(guān)系，達(dá)成以物料植入為核心，精準(zhǔn)圈層拓客，在芳村、荔灣各大企事業(yè)單位進(jìn)行項(xiàng)目宣傳的目的。2. 芳村花地商業(yè)中心、老荔灣中心區(qū)、海珠樂峰廣場等商圈擺展拓展，以及周邊樓盤掃樓。4、大市場拓展地緣性客戶鋪面，企事業(yè)單位、私營業(yè)主深度拓展外部道路指引 周邊小道改善 售樓部打造，解決客戶搜得到找不到的尷尬。【導(dǎo)視系統(tǒng)】里1層+外2層，道路全封鎖外圍導(dǎo)視導(dǎo)視系統(tǒng)花海街花地大道售樓部芳村大道花蕾路主形象干道選擇花海街，以花蕾路做補(bǔ)充外部

17、導(dǎo)視補(bǔ)充珠江隧道收費(fèi)站廣告位珠江隧道收費(fèi)站廣告位珠江隧道藍(lán)牌指示珠江隧道藍(lán)牌指示榮興路與花地大道北交匯處：右轉(zhuǎn)指示榮興路與花地大道北交匯處：右轉(zhuǎn)指示123榮興路與花地大道北交匯處：左轉(zhuǎn)指示榮興路與花地大道北交匯處：左轉(zhuǎn)指示5榮興路與東漖北路交匯處：右轉(zhuǎn)指示榮興路與東漖北路交匯處：右轉(zhuǎn)指示4珠江隧道洲頭咀隧道鶴洞大橋+芳村大道124 35珠江隧道-花地大道-榮興路-東漖北路，攔截老荔灣/越秀客戶珠江隧道洲頭咀隧道鶴洞大橋+芳村大道123外部導(dǎo)視：洲頭咀轉(zhuǎn)芳村大道右轉(zhuǎn)指示洲頭咀轉(zhuǎn)芳村大道右轉(zhuǎn)指示2高架橋底前行指示高架橋底前行指示3洲頭咀隧道入口前洲頭咀隧道入口前1洲頭咀隧道-花地大道-榮興路-東漖

18、北路，攔截海珠秀客戶珠江隧道洲頭咀隧道鶴洞大橋+芳村大道12鶴洞大橋右轉(zhuǎn)指示鶴洞大橋右轉(zhuǎn)指示1外部導(dǎo)視：鶴洞大橋下橋廣告位鶴洞大橋下橋廣告位2鶴洞大橋-芳村大道-花地大道-榮興路-東漖北路，攔截海珠客戶外部導(dǎo)視：路線1：百花路，主要干線，體現(xiàn)項(xiàng)目檔次接駁茶滘路接駁東漖北路動(dòng)線1動(dòng)線2包樹包圍擋動(dòng)線1為百花路小道包路，此為主要干線，指示的同時(shí)提升整體調(diào)性接駁茶滘路接駁東漖北路動(dòng)線1動(dòng)線2動(dòng)線2：花海路+未知路線外部導(dǎo)視：以夜燈裝飾、金色包樹動(dòng)線2為花海路+城中村路包路，左右兩邊全覆蓋營銷總控準(zhǔn)備期.8.9.10.11.12蓄客期開盤強(qiáng)銷期起勢(shì)期工程節(jié)點(diǎn)營銷推廣活動(dòng)造勢(shì)渠道執(zhí)行銷售中心示范區(qū)樣板間開放首開持續(xù)銷售刷新廣州銷售中心開放項(xiàng)目品牌暖場活動(dòng)線上：報(bào)媒+網(wǎng)絡(luò)+戶外+站臺(tái)+商圈LED線下：call客、派單、圈層拓展、通盤通客、合作單位推介、老業(yè)主攪動(dòng)品牌先行 帶項(xiàng)目亮相起勢(shì)產(chǎn)品精工客戶拓展銷售策略蓄客持續(xù)銷售開盤2018專 業(yè) 專 注 應(yīng) 對(duì) 無 限 可 能 和 機(jī) 會(huì)