1、*物業管理 顧問書設備管理冊 顧問書- 2 - 目 錄一、說明3二、公用設施管理程序3三、 供配電設備保養維修作業指導手冊 48四、發電機保養維修作業指導手冊 49五、停電管理作業指導手冊51六、1 千伏以下電力電纜保養作業指導手冊 52七、各類泵保養維修作業指導手冊 53八、給排水系統異常情況處理作業指導手冊 54九、單級、多級分段式離心泵維修作業指導手冊 56十、清洗水池（箱）作業指導手冊 57十一、消防泵試運行作業指導手冊 59十二、電梯操作作業指導手冊60十三、電梯保養維修作業指導手冊61十四、電梯故障處理作業指導冊 62十五、小型空調器安裝保養維修作業指導手冊 64十六、住宅風冷式冷

2、熱水中央空調機安裝保養維修指導冊66十七、泳樂設施保養維修作業指導手冊68十八、維修維護設備及工具操作作業指導手冊71十九、測量儀器年檢指導冊 73二十、家庭維修服務的提供和控制程序76下期顧問書預告78 顧問書- 3 -（一）、說明（一）、說明 本冊顧問書內容涵蓋項目所涉及的設備種類，具體的設備操作維修因設備型號差異而不同，可根據現場實際情況在本冊顧問書基礎上調整完善。（二）、公用設施管理程序（二）、公用設施管理程序為規范小區機電設備等公用設施的管理，保持公用設施的良好狀態，確保所管轄區域公用設施發揮正常功能，特制定此管理程序。一、一、 公用設施的分類公用設施的分類1、 供配電系統：發電機、

3、高壓環網柜、變壓器、配電柜、動力柜、控制柜（箱）、公共照明、供電線路等。2、 給排水系統：水箱、水池、雨水井、污水井、化糞池、供水管網、排污管網、水泵、各類閥門等。3、 消防系統：煙霧/溫度探測器、報警裝置、消防控制主機、聯動柜、消防廣播系統、消防對講系統、消防泵類、消火栓系統、噴淋系統、水幕系統、防排煙系統、防火卷簾門系統、氣體自動滅火系統等。4、 電梯5、 空調系統：冷水機組、空調泵類、冷卻塔、新風機組、風柜、風機盤管、自控箱、溫控開關、電磁閥、膨脹水箱、其它類空調等。6、 電訊系統：電話、有線電視、寬帶網絡等。7、 安防系統：閉路監控系統、門禁控制系統、停車場管理系統、保安對講系統、居家

4、報警系統、周界防越系統、巡更系統等。8、維修維護設備及工具：電焊機、切割機、打磨機、沖擊鉆、手電鉆、絲錐、板牙、各種檢測儀器儀表等。9、 其它公用設施：泳池及設備、娛樂場所及設備、燃氣管道及開關、停車 顧問書- 4 -場及設備、剪草機及綠化設施、吸塵器等。10、 房屋本體及附屬設施：防雷系統、自行車棚（房）、外墻面、樓梯間、通道、屋面、道路、連廊、建筑小品等。二、二、 管理職責管理職責1、 管理處經理負責公用設施保養維修工作的檢查、監督工作。2、 設備主管負責公用設施保養維修工作的組織、安排和實施，建立設備臺帳，解決技術難題、草擬技術改造方案。3、設備責任人負責責任范圍內公用設施保養維修的日常

5、工作。設備責任人（技術維修人員，以下及相關作業手冊同）4、管理處客戶服務中心負責不定期抽查設備保養情況及相關質量記錄，監督設備大修及重要維修工作，對檢修質量進行鑒定，并記錄在公用設施保養維修記錄表上。三、三、 管理細則管理細則1 1、 設備房管理設備房管理1.1 設備房內嚴禁吸煙，嚴禁堆放易燃、易爆及與管理無關的物品并按消防規定配足有效滅火器材。1.2 設備房門應有“機房重地，非請勿進”等標識，進出隨手關門。1.3 設備房中重要設備上端如有管網等設施時，應在設備上端加裝喇叭口等設施，做好防護措施，以保證重要設備的安全使用。1.4 高低壓配電室、變壓器房、電梯機房、空調機房、發電機房等重要設備房

6、，應裝置干濕球式溫度計，對環境的溫、濕度進行監測。設備房內溫度須保持在+40以下，相對濕度須保持在 80以下。1.5 參觀來訪人員需進入設備房，憑管理處經理通知，并指定專人陪同方可進入。1.6 設備責任人負責每日檢查設備房，查看房內環境溫度、濕度，并把各種運行數據記錄在公用設施保養維修記錄表上，每周清潔設備房一次。2 2、 設備保養維修設備保養維修2.1 日常保養工作由設備責任人負責每天巡視責任范圍內設施，正常情況下 顧問書- 5 -無需記錄，發現問題及時處理，并記錄在公用設施保養維修記錄表上。2.2 設備主管每天負責檢查監督保養維修工作，發現問題及時要求設備責任人處理，并記錄在公用設施保養維

7、修記錄表上。2.3 每月管理處經理會同設備主管及設備責任人對各類公用設施的狀態及其質量記錄進行一次巡查，發現問題及時在設備（設施）檢查記錄表中予以記錄，明確整改處理的責任人、完成日期，完成后由設備主管進行復查，并做好記錄。2.4 設備檢修等級按以下分類進行高等級檢修包含低等級檢修全部內容：2.4.1 日檢：屬巡視性檢查維護。對設備房及周圍環境進行清潔，檢查設備有無漏水、漏油、漏電、漏氣等異常現象，如實記錄運行數據，確認設備運行狀態是否有異常情況。2.4.2 月檢：屬預防性檢查。對設備性能進行全面檢查，對故障隱患部位進行修理或調整，預防事故的發生，保證設備正常運行。2.4.3 季檢（半年檢）：屬

8、維護性檢查。對設備進行清掃、加油、調試。2.4.4 年檢：屬恢復性檢查。對設備進行局部解體檢查，應著重恢復設備的電氣性能、機械精度，視狀況更換主要零、部件及附屬裝置。2.4.5 大修：屬徹底性修理。對設備進行全部解體，全面檢查、試驗、探傷、調試，更換全部不合格零、部件及附屬裝置。大修應結合小區的發展需要進行技術改造。設備主管應視設備故障情況及時提請設備大修報告，經管理處經理審核后報小區業委會批準執行。2.4.6 分承包方保養維修：依據合同內容，在設備責任人的督促下進行定期保養及處理故障，并按要求記錄在分承包方設備保養記錄表上。2.5 管理處設備主管應將設備檢修情況和重要零部件更換情況記錄在公用

9、設施保養維修記錄表、設備臺帳及設備（工具）匯總表中。2.6 對重要設備、設施的易損易耗零、部件，管理處應有適量貯備，便于突發故障的及時處理。2.7 設備主管應根據批準的檢修計劃和維修內容，做好維修前的調查準備工作及防范措施。涉及人身安全和與生活、辦公等密切相關、易引起顧客 顧問書- 6 -投訴或影響公司形象的重要維修工作，管理處經理需到場指揮、協調、組織。2.8 設備大修，管理處客戶服務中心主管應到現場進行維修狀態檢查、督導檢修人員按工藝要求檢修，解決技術難題，保證檢修質量。驗收須符合國家相關行業驗收規范要求。2.9 年度檢修計劃由管理處在每年十二月十五日前上報公司審批。應嚴格執行檢修計劃，如

10、有特殊原因需變更檢修計劃時間，應提前一周上報公司批準。2.10 管理處應設專人負責保存必要的、與運行設備相符合的技術圖紙、產品說明書及相關資料等設備管理檔案，以便系統地掌握設備狀態，便于今后維修工作的查閱。3 3、 供配電系統管理供配電系統管理3.1 管理處應嚴格遵守電力部門的供用電協議，明確高壓設備的分界點及供用電設備的產權屬性，并保存相關資料。3.2 管理處應認真做好自身設備的管理工作。在巡視設備中發現產權分界點處屬電力部門等他方管理的設備有異常情況時，應及時告知他方，以免影響本小區的供電安全。3.3 管理處應根據供用電協議和用電負荷的季節性特點，合理調整變壓器的運行方式，力所能及地發揮變

11、壓器的利用率，電容補償屏自動控制器必須始終處于良好狀態，確保功率因數符合電網運行規定要求。3.4 對供配電設備的檢修應盡量在不影響顧客的時間內進行。如有高壓環網柜等設備，則須有一名持有高壓進網許可證的技術員作為供配電設備的設備責任人。3.5 為確保小區供配電系統安全，對變壓器二次總開關的保護整定值，設備責任人不得隨意變更；若需變更整定值需報公司批準。配電回路開關的整定值變更需經管理處經理同意后方能進行，并報公司備案。3.6 備用發電機應經常保持良好狀態，在市電停電的情況下，設備責任人應保證在 5 分鐘內使發電機運轉供電，以確保重要負荷的正常使用，有關運行情況記錄在柴油發電機運行記錄表上。發電機

12、與市電聯絡開關 顧問書- 7 -的電氣、機械聯鎖裝置應動作可靠，防止反送電。3.7 設備責任人要及時、正確地填寫電力系統設備的運行記錄表、發電機運行記錄表，每年需對發電機、電動機做絕緣測試，并予以記錄。3.8 停電設備檢修時安全注意事項3.8.1 由設備主管指定一名設備責任人為現場監護人，并填寫停送電操作票。3.8.2 斷開隔離開關，必須由設備責任人掛“有人工作，嚴禁合閘”的標識。3.8.3 停電檢修設備必須由設備責任人用高、低壓驗電筆對變壓器和配電柜進行測試，并掛接臨時接地線。3.8.4 最后由設備主管核對，確認無誤后方可進行檢修。3.8.5 檢修完畢后，由原掛接地線人員拆去地線，同時原掛牌

13、人員拆去“有人工作，嚴禁合閘”的標識。3.9 低壓帶電作業安全注意事項3.9.1 嚴禁在感性負載的主回路中或電流互感器的二次回路中作業。3.9.2 設備主管向管理處經理匯報帶電檢修設備的原因、時間，并經批準后方可進行檢修。設備主管必須指定一名現場監護人。3.9.3 作業人員必須穿戴絕緣手套和絕緣鞋。4 4、 給排水系統管理給排水系統管理4.1 無自動切換功能的生活泵每月做一次主、備泵自動切換試驗并記錄。4.2 消防泵、噴淋泵每兩月啟動一次管網末端試水裝置或打開水泵出水管放水試驗閥。4.3 雨水泵、污水泵每年三月份進行年檢，根據實際情況決定是否解體檢查并記錄。4.4 生活水管的防腐涂層及管網支架

14、的檢修，應視情況而定，但至少 5 年應重新涂刷一次。4.5 泵房控制柜日常維護由給排水設備責任人負責并記錄。4.6 水箱、水池至少應每半年清洗一次。清洗后聯系水質檢測中心取水樣檢測，結果由管理處存檔。 顧問書- 8 -5 5、 消防管理消防管理5.1 報警裝置、聯動裝置、管網末端試水裝置的試驗必須由設備責任人或專業技術人員在場，試驗時間應盡量安排在不影響小區顧客休息或工作時間內進行。5.2 消防水管的防腐涂層及管網支架的檢修，應視情況而定，但至少 5 年應重新涂刷一次。5.3 水流指示器每半年檢修一次，檢修前書面報管理處經理審批，并及時通知顧客。5.4 送風閥、排煙閥、排煙防火閥每季度由設備責

15、任人清潔一次，保證表面清潔，油漆完好無損，轉動軸靈活，復位正常，在自動狀態下，聯動正常，并做好記錄。5.5 破玻璃按鈕每季檢查一次，保持報警按鈕外表清潔，字跡清晰、玻璃完好無損，具有報警功能。5.6 送風、排煙風機每季清潔外部一次，保證運行正常。5.7 消防管閥門每月檢查一次，閥門處于常開位置。5.8 消防泵、噴淋泵，每兩月試運行一次，保證手動、自動啟動正常。5.9 消防箱每季檢修一次，要保持表面清潔，配件齊全，箱內無雜物，箱門關閉嚴密，打開順暢，消火栓玻璃完整，牢固，按鈕功能正常，檢修完貼好封條及檢驗條，并在封條上簽字，最后做好記錄。5.10 滅火器材需每周檢查，做好記錄，要求壓力表指針保持

16、在綠色區域范圍內，滅火器表面保持干凈，擺放整齊，標簽、鉛封完好無損，并核對滅火器的使用說明及有效期限，按照使用說明要求對滅火器進行壓力測試和充裝。管理處須編制滅火器分布清單，列明滅火器品名、規格、數量，分布位置及有效期，以備查閱。5.11 消防工具、防火面具、是發生火災或消防演習時為專職消防人員滅火所用，任何人不得挪作他用，必須按指定位置擺放，表面要保持清潔、整齊，標識清晰，油漆完好。6 6、 電梯管理電梯管理61 電梯管理設備責任人必須持有本市勞動局頒發的有效操作證才能上崗操 顧問書- 9 -作。設備責任人負責電梯的日常巡視和清潔工作，發現問題及時處理，自己無法解決的通知維修分承包方進行維修

17、，同時知會設備主管，并對分承包方的維修及定期保養工作質量進行監督。填寫相關質量記錄。積極配合勞動安全檢查部門認真做好審檢工作，轎廂內應張貼勞動安全部門頒發的準用證。停用電梯時應 將轎廂停放在最頂層。62 設備移交后，設備責任人應與前期介入人員進行設備的交接；由設備責任人負責督促保養方提出年度檢修計劃，每年簽訂的維修保養分承包合同須將年度檢修計劃作為合同的一個附件。63 分承包公司簽訂保養合同時，應明確當出現保養不合格或不及時的扣款條款，半保合同中應明確零配件的價格。64 每半年由公司相關人員會同管理處經理，對電梯的運行、保養及故障情況進行總結，并對分承包方的保養計劃內容和完成情況綜合評價。每季

18、度由管理處經理根據合同規定和質量記錄對分承包的保養情況進行評估，決定是否扣除一定比例的保養費或終止保養合同。結果及建議書面知會分承包單位。65 保期或保養合同到期前兩個月，部門應對分承包方的工作進行評估，決定是否續簽合同或更換分承包方。合同簽訂后，部門經理應將保養條款書面知會設備責任人。 7 7、 空調系統管理空調系統管理71 空調主機及自動控制系統的操作站為專用設備。微機操作密碼、時間、溫度的重新設定應報管理處經理批準，非指定人員不得擅自操作。72 空調系統的一般故障如高壓停機、油泵異常、電磁閥失控、柜機故障、冷卻塔等故障，設備責任人應及時處理并報告設備主管。73 央空調系統溫度達不到要求、

19、冷凍機組控制部分故障等應通知設備主管到現場處理并報告管理處經理。7.4 閥出現爆裂故障時，應采取緊急措施，或請有資格的技術人員處理。75 冷水機組自動控制系統工程出現故障時，設備主管應及時向管理處經理報告。并通知自動控制系統原承包方或有資格的技術人員進行檢修，查明原因向管理處經理報告。 顧問書- 10 -76 自動控制系統網絡和控制模塊出現故障，設備責任人未經經理同意，不得私自拆修，應及時邀請自動控制系統原分承包方處理。7.7 每半年對網絡控制器及模塊箱進行保養。7.8 小型空調器故障應由專業技術人員進行處理。 8 8、 電訊系統管理電訊系統管理 8.1 設備責任人應確保電話、消防對講系統、有

20、線電視、寬帶網、緊急廣播系統等狀態良好。8.2 每周對廣播系統的 CD 機、功放機、音箱進行清潔除塵一次。每月對線路的絕緣情況進行一次檢修，對系統進行調試檢查，保證其經常處于良好的工作狀態。并予以記錄。8.3 電話、有線電視、寬帶網等要明確其責任范圍的劃分，要保證其機房設備及其它相關設備的正常用電需要。每周對供電設備及線路一次檢修。8.4 電話、有線電視、寬帶網等系統的故障，設備責任人應積極協助顧客與相關單位進行聯系。在相關單位的維修人員到達后要給予積極的配合。9 9、 安防系統管理安防系統管理9.1 控制中心值班人員通過顯示器畫面情況，掌握閉路監控系統工作狀態，發現問題及時解決，自己無法解決

21、的報控制中心主管處理。設備責任人應每季檢查視頻電纜、控制器、矩陣主機、視頻分配器、錄像機（或存儲硬盤），進行外表及控制臺后部除塵。確認各插接口連接可靠。保證信號正常傳輸。設備責任人應每月對攝像機鏡頭進行清潔保養，效果不好的要重新進行調整，并由中心主管確認監控范圍符合安防要求。控制中心主管每周應對監控主機的編程進行確認，對上周的錄像效果進行檢查。結果記錄在值班記錄本上。9.2 門禁系統中的電腦應確保時刻處于正常進行狀態，各種卡的授權、發行、掛失情況每月由控制中心主管進行匯總，記錄存檔并與管理處的記錄進行核對。設備責任人每周對防火門的電子鎖普查一次，發現問題及時處理并記錄。每月對停車場控制系統檢查

22、保養一次，發現問題及時處理，或請有專業技術資格的人員進行維修，并予以記錄。9.3 保安對講、消防對講、門禁對講、無線對講和居家報警系統主機部分由 顧問書- 11 -中心值班人員每周清潔保養一次，外圍部分每月由控制中心主管安排普查一次，進行雙向測試，發現問題及時處理并記錄。9.4 紅外線周界防越系統每周由中心設備責任人負責進行一次全面測試，確保報警功能完好。并對檢查情況予以記錄。1010、維修維護設備及工具：、維修維護設備及工具：10.1 由倉管員負責分門別類，擺放在指定、方便使用的位置。10.2 由維修負責人按照設備保養規定進行定期保養、送檢、報廢等工作。10.3 使用者須辦理相關領借用手續，

23、按有關操作指導手冊正確使用。10.4 使用完畢，由使用者清潔整理，并由設備責任人進行一次檢查、保養，倉管員驗收后放回原處并完善有關手續。10.5 加工場地所使用的電器應符合用電安全技術要求。10.6 加工場地應配足消防器材。 1111、其它公用設施管理、其它公用設施管理11.1 設備責任人每周對泳池安全變壓器電壓值進行測試一次，并將測試值予以記錄，每年要對娛樂健身場所的接地裝置進行一次檢查，接地體應可靠接地。11.2 燃氣緊急切斷裝置應每周檢查一次，設備責任人在巡視過程中，一旦發現管道有泄露情況，應立即關閉燃氣管道總閥，及時通知燃氣公司派人處理。燃氣緊急切斷裝置應每半年至少做一次切斷試驗。11

24、.3 剪草機、洗地機、拋光機、吸塵器等小型移動設備，應由專人使用，并指定維修負責人。每周由維修負責人進行一次試機，檢查進行和安全情況，發現問題及時處理并記錄在公用設施保養維修記錄表中。11.4 組合健身器、跑步機、登山機、單車機等健身器材，應指定專門的維修保養負責人。每周檢查各器材的進行情況，保證各器材處于良好的使用狀態。發現問題及時處理并記錄在公用設施保養維修記錄表中。如不能及時處理，須在此器材的顯眼位置掛上“暫停使用”標識。 1212、房屋本體的管理及維護、房屋本體的管理及維護12.1 對于小區紅線內的公用設施，以及房屋本體的公用部分，應指定專人每日巡視，發現問題，及時向管理處經理匯報。管

25、理處經理視存在問題的 顧問書- 12 -復雜程度，如屬保修期內，通知施工隊維修，如超過保修期，按照相關法規要求，完善手續后，合理安排自修或委托他方維修，并做好相關質量記錄。12.2 天臺、陽臺、外墻、窗臺滲水在保修期內的，通知地產公司返修隊及時處理并對進度進行跟蹤，保修期以外的，需聯系專業防水補漏公司查明原因后處理，并做好與業主的協調工作。12.3 樓梯間的墻面、臺階、扶手等設施應當每五年至少修繕粉刷一次。房屋的天面和外墻應當每十年至少修繕粉刷一次。所需款項從住宅維修基金支付。基金使用的明細表，應當向業主公布。期限屆滿確實不需要粉刷的修繕的，業委會可向市、區住宅主管部門申請延期，獲批準后，可以

26、延期。12.4 房屋的空調架、防盜網等外觀設施應當每三年至少粉刷一次，其費用由業主或承租人承擔。申請延期的手續同上一條之規定。12.5 對裝修方案應嚴格審核并對過程進行監督。嚴禁對房屋的內、外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占、不得影響相鄰房屋的使用或危及其他業主房屋的安全。12.6 發現占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、單車房（棚）等公用設施而影響其正常使用功能的，及時通知業主并進行清理。12.7 房屋本體防雷系統應在每年三月上旬進行一次全面檢查，檢查避雷裝置焊接點連接是否可靠，同時對避雷帶進行除銹刷漆，確保接地體的可靠接地，并做好相關記錄。 131

27、3、設備的前期介入、設備的前期介入 13.1 前期介入人員應積極與地產公司及施工單位聯系溝通，對機電設備和其它設施的安裝調試工作進行跟蹤，掌握工程進度，如實填寫前期介入周信息統計表，及時向公司反饋信息。13.2 參與設備交接人員在設備交接進程中，應按設備的設計功能逐一進行試驗、操作，對存在功能缺陷的及時給承建商提出整改意見。前期介入期間，相關人員應主動收集設備資料及分承包方的聯系方式和聯系人，并整理歸檔。 顧問書- 13 -13.3 設備交接后應及時確定設備責任人，由設備責任人負責在一個月內將設備的操作規程編制完成并現場張掛，維護保養和故障處理規程在設備接管后三個月內完成。四、四、 各類設施（

28、設備）保養一覽表各類設施（設備）保養一覽表各類公用設備設施的保養，須參照下表規定的時間周期進行（ “”表示需要；“”表示不需要） 檢修類別設備名稱日檢周檢月檢兩月檢季檢半年檢年檢每年三月低壓配電室發電機電梯 空調系統各類水泵泳樂設施電訊系統安防系統防雷接地燃氣緊急切斷系統清潔綠化設備消防系統及設施五、五、 相關工作記錄表格相關工作記錄表格設備責任人日常保養和設備主管日常巡查工作中發現的問題及處理情況記錄在公用設施保養維修記錄表中，管理處經理或助理每月巡查情況和時間記錄在設備（設施）檢查記錄表中。每周、每月、每季、每半年、年度的維修保養記錄需在公用設施保養維修記錄表的“備注”欄內予以標明維修保養

29、類別。大修工作、故障處理在公用設施保養維修記錄表中予以記錄，對于設備的突發性故障的搶修還應在設備搶修（大修）記錄表中予以記錄， 顧問書- 14 -并將設備搶修（大修）記錄表報公司備存復印件。對于分承包方在保修期內設備的定期保養及故障的處理，必須在分承包方設備保養維修記錄表中予以記錄。對分承包方保養維修效果的評估，需填寫分承包方保養維修效果評估表。附相關工作記錄表格：1、 工作計劃安排表2、 公用設施保養維修記錄表3、 停水/電/氣/試消防設施通知單4、 分承包方設備保養維修記錄表5、 分承包方保養維修效果評估表6、 設備(工具)匯總表7、 設備（設施）檢查記錄表8、 機電設備年度檢修計劃9、

30、設備搶修（大修）記錄表 10、 電力運行記錄表 11、 發電機運行記錄表 12、 消防主機運行記錄表 13、 消防聯動柜運行記錄表 14、 消防設施清單 15、 二次供水設施清洗消毒記錄表 16、 前期介入情況周記錄表 NO.1 17、 前期介入情況周記錄表 NO.2 18、 前期介入情況周記錄表 NO.3 19、 前期介入情況周記錄表 NO.4 20、 前期介入情況周記錄表 NO.5 21、 前期介入情況周記錄表 NO.6 22、 前期介入情況周記錄表 NO.7 23、 前期介入情況周記錄表 NO.8 24、 前期介入情況周記錄表 NO.9 顧問書- 15 - 25、 智能門禁系統檢查表 2

31、6、 閉路監控系統保養維修記錄表 27、 電纜絕緣測試記錄表 28、 檢驗/測量/試驗儀器（設備）匯總表 29、 測量儀表年檢記錄表 30、 測量儀器年檢合格標簽 31、 停送電操作票 32、 設備臺帳 33、 設備標識 34、 家庭服務情況記錄表附 1：*物業管理處工作計劃安排表工作計劃安排表序號：部 門 年 月份序 號項 目負責人計劃時間完成時間0102030405060708091011 顧問書- 16 -121314151617181920編制人年 月 日審批人年 月 日備 注附 2：*物業管理處公用設施保養維修記錄表公用設施保養維修記錄表 序號：部門設施名稱責任人型 號規 格時 間原

32、 因內 容維修人監督人備 注 顧問書- 17 -附 3：*物業管理處停水停水/ /電電/ /氣氣/ /試消防設施通知單試消防設施通知單序號：尊敬的業主（住戶）：由于_的原因，(部位)需要（停水/電/氣/試消防設施），預計時間從_至_，請您接到通知后，做好_。不便之處，敬請諒解！*物業管理處 簽署：年 月 日 顧問書- 18 - 顧問書- 19 -附 4：*物業管理處供方設備保養維修記錄表供方設備保養維修記錄表序號：部 門設 備 名 稱年 月份至 年 月份通 知時 間發 通知 人通 知方 式保 養 維 修起 止 時 間保養維修內容、原因、結果保修人責任人設 備監督人 顧問書- 20 -附 5：*

33、物業管理處供方保養效果評估表供方保養效果評估表 序號：部門設備名稱設備編號型號規格保養單位保養方式考核項目 年 月份 年 月份 年 月份本月故障次數本月重復出現的故障招 修招 修招 修本月維修不及時次數例 保例 保例 保工作質量工作質量工作質量本月保養不合格次數零 配 件零 配 件零 配 件本季度故障次數本季度重復出現的故障本季度保養計劃執行情況執行的全面性執行的時間性本季度保養計劃的合理性本季度設備運行情況評估設備責任人建議經理評價 顧問書- 21 -附 6：*物業管理處設備（工具）匯總表設備（工具）匯總表 序號： 部 門責任人或持有人變更設 備 名 稱型 號 規 格產地姓名時間姓名時間姓名

34、時間姓名時間備注 顧問書- 22 -附 7：*物業管理處設備（設施）檢查記錄表設備（設施）檢查記錄表 序號：部門設備（設施）名稱檢 查 情 況 檢查人整改期限確認人復查情況復查日期復查人備注 顧問書- 23 -附 8:*物業管理處機電設備年度檢修計劃機電設備年度檢修計劃 第 頁 共 頁部門（ ）年度檢修時間（ 月 日）序號設備編號設備名稱周（半月）檢月檢季（半年）檢年檢編制： 審核： 批準： 日期： 日期： 日期： 顧問書- 24 -附 10:*物業管理處電電 力力 運運 行行 記記 錄錄 表表 序號：變壓器負荷開關名稱及狀態電壓（V）電流（A） 項目時間UbaUacUcbIaIbIc變壓器溫

35、度（oC）有功行度無功行度功率因數變壓器房溫度配電房溫度抄表人員簽名星期 標準值時間9:00一17:009:00二17:009:00三17:009:00四17:009:00五17:009:00六17:009:00日17:00責任人特別事項：1、 2、 3、年 月 日至 日當月第 周監督人說明：1、 變壓器各項需在標準值欄內填寫當時一段時期內的穩定值；具體抄表時若與標準值一致，在欄目內打“”；不一致時需注明具體數值并在特別事項欄內說明情況。 顧問書- 25 -2、 負荷開關接通時打“”，斷開時打 “”；發現異常情況時，也需在特別事項欄內說明。 顧問書- 26 -附 11：*物業管理處柴油發電機運

36、行記錄表柴油發電機運行記錄表 序號：部 門發電機型號 年 月至 年 月日 期啟動時間停機時間本年度累計運行時間燃油量機油位冷卻水位電壓電流頻率油壓水溫責 任 人備 注 顧問書- 28 -附 12：*物業管理處 消防主機運行記錄表消防主機運行記錄表 序號：部 門 年 月份 內容時間運行情況故障點及原因解除故障時間火警點及原因解決方式值班人責 任 人監 督 人 顧問書- 29 -附 13：*物業管理處消防聯動柜運行記錄表消防聯動柜運行記錄表 序號：部 門年 月份 內容日期送風排煙 閥警鈴消火栓泵噴灑泵排煙風機電梯歸首值班人責 任 人監 督 人 顧問書- 30 -附 14：*物業管理處消消 防防 設

37、設 施施 清清 單單序號： 名 稱 分布情況數 量 有效期保養周期 備注統 計 時 間統 計 人 顧問書- 31 -附 15：*物業管理處二次供水設施清洗消毒記錄表二次供水設施清洗消毒記錄表 序號:序號水池水箱位置清洗日期開始清洗時間完畢時間清洗消毒人員監督人化驗單化驗結果 顧問書- 32 -附 16:*物業管理處前期介入情況周記錄表（前期介入情況周記錄表（NO.1NO.1） 序號:項目內容01發電機06控制柜（箱） 02高壓環網柜 07公共照明 03變壓器 08供電線路 04 配電柜 09配電室供配電系統 05動力柜 10工程進展情況工程質量與地產或施工隊交接事項有關問題處理情況其他備注 監

38、督人： 記錄人： 年 月 日 年 月 日 顧問書- 33 -附 17:*物業管理處 前期介入情況周記錄表（前期介入情況周記錄表（NO.2NO.2） 序號: 項目內容01水泵房06排污管網 02水 池 07水 泵 03雨水井 08 04 化糞池 09給排水系統 05供水管網 10工程進展情況工程質量與地產或施工隊交接事項有關問題處理情況其他備注 監督人： 記錄人： 年 月 日 年 月 日 顧問書- 34 -附 18:*物業管理處 前期介入情況周記錄表（前期介入情況周記錄表（NO.3NO.3） 序號: 項目內容01消火栓系統06聯動柜 02自動噴淋系統 07報警裝置 03氣體滅火系統 08消防控制

39、主機 04 防排煙系統 09 消防系統 05消防水泵 10工程進展情況工程質量與地產或施工隊交接事項有關問題處理情況其他備注 監督人： 記錄人： 年 月 日 年 月 日 顧問書- 35 -附 19:*物業管理處 前期介入情況周記錄表（前期介入情況周記錄表（NO.4NO.4） 序號: 項目內容01機房06 02井道 07 03轎廂 08 04 底坑 09 電 梯 05 10工程進展情況工程質量與地產或施工隊交接事項有關問題處理情況其他備注 監督人： 記錄人： 年 月 日 年 月 日 顧問書- 36 -附 20:*物業管理處 前期介入情況周記錄表（前期介入情況周記錄表（NO.5NO.5） 序號:

40、項目內容01冷水機組06風機盤管 02循環水泵 07自控箱 03冷卻塔 08管 網 04 空氣處理機 09戶內小型空調 空調系統 05新風機 10工程進展情況工程質量與地產或施工隊交接事項有關問題處理情況其他備注 監督人： 記錄人： 年 月 日 年 月 日 顧問書- 37 -附 21:*物業管理處 前期介入情況周記錄表（前期介入情況周記錄表（NO.6NO.6） 序號: 項目內容01電 話06 02有線電視 07 03背景音樂系統 08 04 緊急廣播系統 09 電訊系統 05寬帶網 10工程進展情況工程質量與地產或施工隊交接事項有關問題處理情況其他備注 監督人： 記錄人： 年 月 日 年 月

41、日 附 22: 顧問書- 38 -*物業管理處 前期介入情況周記錄表（前期介入情況周記錄表（NO.7NO.7） 序號: 項目內容01閉路監控06居家防盜報警 02紅外線周界防越 07 03停車場與道閘 08 04 門禁 09安防系統 05樓宇對講 10工程進展情況工程質量與地產或施工隊交接事項有關問題處理情況其他備注 監督人： 記錄人： 年 月 日 年 月 日 附 23: 顧問書- 39 -*物業管理處 前期介入情況周記錄表（前期介入情況周記錄表（NO.8NO.8） 序號: 項目內容01防雷系統06道 路 02主 體 07屋 面 03墻 面 08停車場 04 樓梯間 09門 窗房屋本體及附屬設

42、施 05通 道 10工程進展情況工程質量與地產或施工隊交接事項有關問題處理情況其他備注 監督人： 記錄人：年 月 日 年 月 日附 24: 顧問書- 40 -*物業管理處 前期介入情況周記錄表（前期介入情況周記錄表（NO.9NO.9） 序號: 項目內容01泳池及設備06 02噴泉及設備 07 03會所娛樂設施 08 04 燃氣管道及開關 09其它類公用設施 05園林綠化 10工程進展情況工程質量與地產或施工隊交接事項有關問題處理情況其他備注 監督人： 記錄人：年 月 日 年 月 日附 25: 顧問書- 41 -*物業管理處智能門禁系統檢查表智能門禁系統檢查表序號：門名稱或所在位置對講電話狀況斷

43、電時門鎖情況備注門名稱或所在位置對講電話狀況斷電時門鎖情況備注檢查時間檢查人維修人監督人 顧問書- 42 -附 26:*物業管理處閉路監控系統保養維修記錄表閉路監控系統保養維修記錄表 序號：部門責任人攝像機錄像機主機時間除塵加油調整外部除塵磁頭清洗指示燈除塵接頭電源保養人監督人備注 顧問書- 43 -附 27:*物業管理處電電 纜纜 絕絕 緣緣 測測 試試 記記 錄錄 表表 序號：絕緣電阻值（M）序號電纜用途型號起止點A-BA-CB-CA-0B-0C-0A-地B-地C-地0-地備 注 顧問書- 44 -附 28: *物業管理處檢驗檢驗/ /測量測量/ /試驗儀器（設備）匯總表試驗儀器（設備）匯

44、總表 序號：儀器編號使用部門儀器名稱規格型號檢定方式檢定周期檢定日期檢定人檢定日期檢定人檢定日期檢定人 顧問書 45 附 29: *物業管理處 測測 量量 儀儀 器器 年年 檢檢 記記 錄錄 表表 序號：部門儀器名稱規格型號精度級別出廠編號檔位標準 測量誤差標準 測量誤差標準 測量誤差平均誤差備注檢定結論檢定人: 年 月 日品質管理部意見檢定人: 年 月 日 顧問書 46 附 30:*物業管理處測量儀器年檢合格標簽測量儀器年檢合格標簽測量儀器年檢合格測量儀器年檢合格檢定人： 檢定日期： *物業管理處物業管理處 顧問書 47 附 31*物業管理處停停 送送 電電 操操 作作 票票配電房名稱停送線

45、路名稱停電原因停電范圍檢修人員年 月 日 時 分到 要求停送電時間 年 月 日 時 分 工作負責人年 月 日 時 分到 許可停送電時間 年 月 日 時 分 設備主管或主辦實施安全措施實際停電時間 年 月 日 時 分 值班負責人工作負責人工作完成時間 年 月 日 時 分 工作負責人解除安全措施實際送電時間 年 月 日 時 分 設 備主 管值 班負責人工 作負責人 顧問書 48 附 32：*物業管理處設設 備備 臺臺 帳帳 序號：部門設施名稱型 號設備編號折舊年限使用日期設備主要參數維修時間維修內容維修人員維修情況備注 顧問書 49 附 33：設備標識（例）設備標識（例）附 34：*物業管理處家庭

46、服務情況記錄表家庭服務情況記錄表 序序號號： 物業名稱房號登記日期聯系電話應收金額1.2.服務內容3.第第第一二三聯聯聯服務人員完成時間顧客簽名總計存顧財根客務滿意滿意滿意回訪情況服務及時性不滿意服務技能不滿意服務態度不滿意意見或建議回訪方式回訪人員回訪時間簽名（注）：1.采用“電話”回訪方式，“確認”欄由該回訪人員簽名； 2.采用“上門”回訪方式，“確認”欄由顧客簽名確認。 顧問書 50 （三）、供配電設備保養維修作業指導手冊（三）、供配電設備保養維修作業指導手冊為保證供配電設備正常運行，確保正常供電，規范供配電設備保養維修工作，特制定此作業指導手冊。一、每日保養維修由設備責任人巡視檢查兩次

47、并記錄。二、每周由設備責任人維護保養一次如下項目:動力和公共照明配電箱、低壓配電室及環網柜外表除塵、配電室室內清潔、射燈、噴泉燈、路燈、草坪燈、出入口應急指示燈；各電器設備運行是否正常。并做好記錄，周末送經理審閱。三、每月保養維修由設備責任人維護檢修一次如下項目并記錄，月底送經理審閱。1、緊固動力配電柜所有開關接線端、電氣箱外殼接地螺栓、電度計量表接線端子，并除塵。2、檢查所有空氣開關、斷路器、電表等配電設備。3、檢查動力配電柜互投裝置手動、自動轉換是否靈敏。四、每半年保養維修1、 由設備主管組織人員對低壓電力配電屏停電檢修；對已停電的變壓器除塵，給母排螺栓加中性凡士林并緊固。2、 由設備主管

48、把半年的供配電設備保養狀況向管理處經理報告。五、年度保養維修1、由設備主管組織設備責任人緊固所有配電柜開關、母排螺栓、詳細檢查、測試聯絡開關的電氣、機械聯鎖裝置，對開關機械轉動部位加少量潤滑油脂，清理電纜溝雜物并做好記錄。2、由管理處經理審核檢修記錄。六、每周、每月、每季、每半年、年度的維修保養記錄需在公用設施保養維修記錄表的“備注”欄內予以標明維修保養類別。七、相關工作記錄表格 公用設施保養維修記錄表 顧問書 51 （四）、發電機保養維修作業指導手冊（四）、發電機保養維修作業指導手冊 為維持柴油發電機的良好運行狀態，確保后備電源供應正常，特制定此作業指導手冊。一、一級檢查 每隔七日至少一次清

49、潔機房和檢查柴油機及機油油位、水位、燃油量、蓄電池和皮帶并試運行柴油發電機組,試運行時間每次 1020 分鐘,觀察機油壓力、油溫、水溫、電壓、電流和頻率,并記錄數據。傾聽發動機有無異聲,如有故障及時排除。檢查蓄電池，測量輸出電壓，檢查電解液，根據情況決定是否充加電解液。每月對主、備蓄電池進行切換一次。無法使用的蓄電池需及時換新。二、二級檢查(250 小時或半年)1、重復一級檢查。2、發電機運行半年，但實際運行時間未達到 250 個小時，需清洗水箱，檢查機油油質及濾清器、冷卻液濾清器、柴油濾清器、空氣濾清器，視實際情況確定是否需要更換。3、發電機運行時間累計達到 250 個小時，需清洗水箱，更換

50、機油、機油濾清器、冷卻液濾清器、柴油濾清器、空氣濾清器。三、三級檢查（1500 小時或 1 年）1、重復一、二級檢查。2、發電機運行一年，但實際運行時間未達到 1500 個小時，需檢查皮帶張緊輪，水泵后部張緊輪，檢查機油油質，視實際情況確定是否需調整氣門及噴油嘴。3、發電機運行時間累計達到 1500 個小時，檢查皮帶張緊輪、水泵后部張緊輪，更換機油，調整氣門及噴油嘴。4、打開發電機端蓋，檢測對地絕緣電阻，并除塵。四、四級檢查(4500 小時或 2 年)1、重復一、二、三級檢查。2、發電機運行 2 年，但實際運行時間未達到 4500 個小時，檢查或更換風扇、 顧問書 52 水泵皮帶輪軸承、水泵后

51、部張緊輪，視實際情況確定是否需清洗并校準噴油嘴。3、發電機運行時間累計達到 4500 個小時，檢查或更換風扇、水泵皮帶張緊輪軸承、水泵后部張緊輪，清洗并校準噴油嘴。五、相關工作記錄表格 柴油發電機運行記錄表公用設施保養維修記錄表 顧問書 53 （五）、停電管理作業指導手冊（五）、停電管理作業指導手冊為規范因各種原因引起的停電管理，確保停電期間的正常工作秩序，特制定此作業指導手冊。一、市電計劃性停電，管理處應及時通知顧客，并做好解釋工作。二、管理需要的計劃性停電，由設備責任人提前 2 天詳細填寫停電設備名稱、內容、范圍、停電起止時間及注意事項的申請，經設備主管審核后，報管理處經理審批。1、停電范

52、圍涉及到顧客用電，經批準后的停電通知，管理處應提前 1 天書面通知顧客。2、為盡可能地避免妨礙顧客用電需求，計劃性的停電檢修，夏季安排在 9:0010:30 或 15:0017:00 進行，冬季安排在 1:007:00 進行，并盡量避開節假日。3、計劃性停電，必須保證消防設施處于警戒狀態。4、由設備主管指定一名設備責任人填寫停送電操作票，提前 1 天作好停電檢修所需工具、材料及備用電源的準備，并檢查。三、市電突發性停電，在備用電源啟動后，設備責任人應立即檢查備用電源運轉后供配電系統的運行狀態，同時每隔半小時檢查發電機運行情況，做好數據的記錄，并且管理處值班人員要對顧客做好解釋工作。五、由電氣故

53、障等引起的停電，設備責任人或值班設備責任人應迅速趕到現場，查明停電原因，如現場不能及時處理，須馬上通知設備主管處理。六、威脅設備或人身安全的緊急停電，應立即斷開有關負載開關，查明原因，修復后按送電程序送電。七、停電時間、原因、恢復送電時間必須迅速向管理處經理報告。八、停電必須及時通知顧客，解釋詳細情況，凡停電 1 小時以上必須追加書面通知，表示歉意，并記錄。九、相關工作記錄表格停水/電/氣/試消防設備通知單停送電操作票 顧問書 54 （六）、（六）、1 1 千伏以下電力電纜保養作業指導手冊千伏以下電力電纜保養作業指導手冊 為防止電力電纜事故的發生，確保供電線路的安全運行，特制定此作業指導手冊。

54、一、每兩年第三季度進行一次檢修或結合供電設備的維修一并進行。二、檢查電纜線路路徑標識是否完好。三、電纜盒及套管清掃。四、電纜頭標識牌核對。五、檢查接地裝置。六、按設備系統劃分、分階段測定電力電纜的絕緣電阻值，使用千伏絕緣電阻測定儀（搖表）。七、測試步驟1、拆除被測電纜的電源及一切對外連線后，將被試電纜接地充分放電。2、用干燥、清潔的軟布擦去被試電纜頭的灰塵。3、將搖表放在水平位置，并在額定轉速（120 轉/分）調整指針至“”。4、將被試電纜頭接地線接于“”端子，將被試電纜引出線接于“”端子。5、以恒定速度轉動搖把（120 轉/分），待指針穩定后，記錄其絕緣電阻值。 6、試驗完畢或重復試驗時，必

55、須將被試電纜對地充分放電。7、電力電纜相線與相線、相線與零線之間的絕緣電阻測試方法參見（4、）8、恢復電纜頭連線。八、相關工作記錄表格 電纜絕緣測試記錄表 顧問書 55 （七）、各類泵保養維修作業指導手冊（七）、各類泵保養維修作業指導手冊 為維持設備良好性能，確保生活水泵、消防水泵運行正常，特制定此作業指導手冊。一、每日維護檢修1、壓力表讀數是否正常。2、排除漏水現象。3、水泵運轉有無異常聲音，電機溫度是否正常。4、閥門開關位置是否正常。二、每季度維護檢修1、檢查水泵軸承潤滑油油位、油封、水封圈、盤根線是否完好。2、收緊地腳螺栓。三、年度維護檢修1、檢查泵葉、泵殼的銹蝕情況，對泵殼及機座除銹刷

56、漆。2、根據使用情況，必要時清洗電機軸承、更換潤滑油脂。3、檢測電機相間絕緣電阻和對地絕緣電阻，并記錄測試值。4、根據泵的使用情況，更換密封填料。五、相關工作記錄表格公用設施保養維修記錄表設備搶（大修）記錄表 顧問書 56 （八）、給排水系統異常情況處理作業指導手冊（八）、給排水系統異常情況處理作業指導手冊 為正確處理給排水系統異常情況，減低損失，維護顧客利益，保證設備的正常運行，特制定此作業指導手冊。一、水管或配件破裂1、迅速關閉供水閥與循回閥。2、立即通知給排水主管趕到現場，組織人員搶修。3、鑄鐵管破裂更換新管，或組織專業技術人員及時焊補。4、無縫鋼管可用水中膠補，焊補或重新更換。5、鍍鋅

57、鋼管原則上不允許焊補，尤其是生活飲用水管，盡量避免焊補。二、閥門不正常漏水1、閥門壓蓋破裂，更換新壓蓋，也可用鑄鐵焊條焊上。2、閥門鉸或銷斷落，重新更換新閥門鉸或銷。3、閥門破裂，更換新閥門。三、噴淋頭破裂1、切斷穩壓泵電源和供水閥。2、通知消防中心值班人員隔離該回路的水流指示器信號。3、更換新噴淋頭。4、更換后，試水，并通知消防中心值班人員解除該回路的水流指示器信號。四、泵的突發事故1、泵能運轉，但不出水，檢查： 1）水箱或水池是否有足夠的水源。 2）水泵是否有漏氣現象，打開放氣螺絲把空氣排放掉。 3）泵的前后閥門是否全開。 4）泵過濾網是否有雜物堵塞。2、泵不運行，檢查： 1）泵是否卡住。

58、 2）電源是否正常。 3）檢查熱繼電器是否跳扣，接觸器是否燒壞。 4）電機線圈是否對地或燒壞。 顧問書 57 五、水壓不夠1、過濾網是否阻塞。2、檢查閥門是否全開。3、如果電機是星三角啟動電路，檢查是否正常切換。六、雨水、污水排不出去1、檢查雨水泵、污水泵的電氣線路。2、檢查潛水泵葉輪是否有雜物堵塞。3、檢查葉輪扎頭螺絲是否有松現象。4、檢查排水管閥門是否為全開狀態。七、市政突然停水1、向市政供水部門詢問詳細情況，落實供水時間。2、由安全員通知用水單位，闡明市政停水的詳細原因和供水的時間。八、發生洪澇1、發生洪澇時，應馬上報告經理調配足夠人力、物力進行防洪、抗洪工作。2、當雨水泵、污水泵不能正

59、常啟用時 1）值班技術員應立即趕到現場，迅速采取措施，以保護機電設備，并隨時保持聯系。 2）設備主管根據實際情況，組織人員調配備用潛水泵到現場進行排洪、搶險，若備用潛水泵不夠用，由主管向公司請求支援。3、當原設計城市排水管網排水量小于降水量而導致的洪澇時，管理處經理需組織人員將地下室出入口用備用防洪閘關上或用沙袋等堵住所需保護的設備房門，并派專人隨時觀察洪水情況；隨時檢查雨水泵、污水泵是否能正常運行。九、相關工作記錄表格公用設施保養維修記錄表緊急事件處理記錄表 顧問書 58 （九）、單級、多級分段式離心泵維修作業指導手冊（九）、單級、多級分段式離心泵維修作業指導手冊為規范離心泵維修工作，提供維

60、修作業指引，特制定此作業指導手冊。1、全面解體水泵。11 先將聯軸器拆下,然后再拆軸承壓蓋。 12 松開拉緊螺栓螺母,將出水段用“拉馬”一段一段的拆。13 用銅棒從外殼內,將導葉、葉輪打出來。2清理所有需更換的部件。3將密封環分別裝在進水段和中段上。4把葉輪裝在導葉內,然后將導葉裝在所有的中段上。5將裝好的軸套和鍵軸穿入進水段,推入葉輪,在中段上鋪上防水膠圈(或紙墊)推入第二個葉輪,重復以上步驟將所有的葉輪和中段裝上。6將平衡環,平衡套及出水段導葉分別裝在出水環上。7將出水段裝在中段上,用拉緊螺栓將出水段中段與出水段緊固在一起。8裝上平衡盤和軸套。9將防水膠圈(或紙墊)裝到尾蓋上,裝入出水段并

61、將填料及填料環,填料壓蓋順次裝入出水段和尾蓋的填料室內。10裝入軸承定位套,滾珠軸承,將潤滑油注入軸承體內,將紙墊套在軸承壓蓋上,裝到軸承體上用螺栓緊固。11裝上聯軸器部件、放氣旋塞及所有的絲堵,清理設備外部。12檢測馬達絕緣情況。13注入水放空氣試機,檢測水泵軸速,觀察異常振動及噪音。14相關工作記錄表格設備搶修（大修）記錄表 顧問書 59 （十）、清洗水池（箱）作業指導手冊（十）、清洗水池（箱）作業指導手冊 為規范水池（箱）的清洗作業，確保二次供水，達到國家飲用水質標準。特制定此作業指導手冊。一、清洗前的準備工作一、清洗前的準備工作1、水池、水箱必須由取得資質證書的專業二次供水清洗隊進行清

62、洗。2、清洗前三天，管理處經理指定專人將批準后的通知張貼于公告欄，告之住戶做好蓄水準備。3、由二次供水清洗隊隊長負責組織人員，準備清洗工具和消毒用品。管理處負責安排一名水電工配合專業隊工作。4、管理處負責水池、水箱和清洗期間的臨時供水。5、管理處派專人在清洗前按水箱、水池容量提前打開水箱水池泄水閥。6、由二次供水清洗隊安排鼓風機于作業前半小時開始向池內鼓風。二、清洗過程二、清洗過程1、切斷生活水泵電源。2、水箱、水池內照明必須用安全電壓照明設備，通氣口應打開，通訊設備良好，以確保清洗人員的生命安全。3、待水排干后，由清洗隊立即組織人員進入水池、水箱中清洗。4、低位水池的水無法排干時，須用潛水泵

63、抽干后作業。5、用高壓水槍沖洗、鋼刷刷洗水池、水箱內壁、管道，排掉臟水后，反復沖洗三次。6、用漂精粉、漂白粉等消毒劑配成高濃度溶液，用高壓水槍對水池、水箱內壁、管道進行沖洗消毒，排掉臟水后，反復三次。7、用潔凈自來水對內壁、管道反復沖洗三次，潔凈后，全部人員退出。 8、灌水至 40cm 高度左右投放消毒劑拌勻后，浸泡 30-60 分鐘。消毒劑（Kg）= 9、注滿水后，即可試通水。10、由清洗隊聯系水質檢測中心前往抽取水樣，如不合格專業公司須免費進水池有效容水量101000消毒劑含有效氯% 顧問書 60 行重新清洗。11、管理處經理指定專人將試通水信息和應注意事項張貼在公告欄中，直至將化驗合格的

64、報告張貼一周后為止。12、由管理處專人在二次供水設施清洗消毒記錄表上記錄相關內容。13、由管理處經理指定專人將水質化驗單、相關通知、二次供水設施清洗消毒記錄表存檔。14、若在二次供水設施清洗消毒過程中或因水質變惡，導致人員損傷事故，須由清洗隊負責人填寫緊急事件處理記錄表并采取預防措施。三、相關工作記錄表格三、相關工作記錄表格二次供水設施清洗消毒記錄表緊急事件處理記錄表 顧問書 61 （十一）、消防泵試運行作業指導手冊（十一）、消防泵試運行作業指導手冊 為保證消防栓泵、噴淋泵功能正常,規范消防泵試運行程序,特制定此作業指導手冊。1消防栓泵、噴淋泵每兩月試運行一次。2給排水技術員提前一天將試運行報

65、告呈交管理處經理審批，并通知消防中心主管和設備主管到場配合。3試運行操作31 打開管網的排水閥，手動起動消防栓泵或噴淋泵運行 5 分鐘。32 觀察壓力數據，測試電機三相電流并記錄，如電流和運行聲音異常，需檢修泵或電機。33 檢查壓力是否達到設計要求。34 檢查是否有不正常漏水現象。35 檢查連軸器是否有擺動現象。36 手動試運行后，把選擇開關撥到自動位置，由中心主管在控制中心聯動柜上試運行一次。4給排水技術員記錄運行結果，報管理處經理審核后，由資料員存檔。5相關工作記錄表格 公用設施保養維修記錄表 顧問書 62 （十二）、電梯操作作業指導手冊（十二）、電梯操作作業指導手冊 為規范電梯操作作業，

66、保證電梯處于良好運行狀態，防止事故發生，特制定此作業指導手冊。一、機房盤車一、機房盤車1、在使用松閘扳手松開抱閘之前，必須先切斷電梯總電源開關。2、確定電梯升降方向，并由兩人配合操作。3、按照設備供應商提交的電梯盤車程序進行動作。二、轎頂檢修二、轎頂檢修1、按下轎頂急停按鈕，將檢修開關拔至檢修位置。將急停按鈕復位后，按“上行”或“下行”按鈕，電梯開始檢修低速運行。2、檢修完畢退出廳門前，須將檢修開關拔回正常位置。3、當打開樓層廳門進入電梯轎廂內或轎頂檢修前須確認電梯是否停在該層或下一層，并在該廳門口擺放“例行保養”標識。三、底坑維修三、底坑維修1、打開底層廳門，打開底坑照明燈，將急停按鈕按到停

67、的位置。2、檢修完畢退出底坑前，把急停按鈕復位，關照明燈，關廳門。四、相關工作記錄表格四、相關工作記錄表格 公用設施保養維修記錄表 分承包方設備保養維修記錄表 顧問書 63 （十三）、電梯保養維修作業指導手冊（十三）、電梯保養維修作業指導手冊 為規范電梯保養維修作業，維持電梯的良好性能，保證電梯正常運行，特制定此作業指導手冊。一、清潔保養一、清潔保養1、電梯技術員每天清潔機房、轎廂門光控感應器。2、電梯技術員每周清潔電梯轎頂及底坑各一次，做到無積塵。二、檢查工作二、檢查工作1、每天檢查機房控制柜和電機溫度是否過高，空調器的制冷狀況，電梯運行聲音是否正常。2、每周一次檢查并收緊各接線端，檢查安全

68、裝置。3、每半個月對各安全裝置進行清潔檢查、調整。4、每月檢查選層器、限速器接線端、接線和各有關控制點情況。5、每月測試各裝置安全回路的電器操作的可靠性。6、每季檢查各滾動導靴、抱閘閘皮的磨損情況，磨損嚴重的需更換。7、檢查各鋼絲繩張力是否平衡，或有無破損銹蝕現象。8、每年對導軌夾塊螺絲進行檢查加固，檢查各纜繩及補償鏈條破損銹蝕情況。9、每年 12 月份檢查各機械安全裝置、電氣設備(包括外殼接地等)絕緣情況。三、加油工作三、加油工作1、每月檢查各活動部件潤滑情況，并補加油。2、每月檢查限速器潤滑情況。3、每季檢查底坑緩沖器油位情況，并補加油。4、 每年十二月份對各活動部件進行換油潤滑。四、注意

69、事項四、注意事項1、做好對電梯保養單位人員維修、保養的監督工作。2、做好維修、保養記錄。3、每天巡視電梯的運行情況，如有異常須立刻停止使用并查出原因。4、做好巡查操作記錄。5、發生故障時，須立刻匯報設備主管。在能力范圍內無法解決的，必須匯報管理處經理進行處理，并保護好現場。五、相關工作記錄表格五、相關工作記錄表格 公用設施保養維修記錄表 顧問書 64 分承包方設備保養維修記錄表 顧問書 65 （十四）、電梯故障處理作業指導冊（十四）、電梯故障處理作業指導冊為快速排除故障，迅速恢復電梯使用功能，減少乘客的不便，確保服務質量。1、電梯困人的處理11 當值班人員通過閉路監控電視、轎廂警鈴或其他方式接

70、到來自電梯轎廂乘客報警信號后，有電梯對講的應立即與乘客通話，沒有電梯對講和外部顯層系統的也應通過跑步逐層確認電梯準確的停層數。屬于停電，并獲知電梯在平層位置時，可告訴乘客進行自救，即直接把內門用力往兩邊拉開，達到放人目的，同時迅速派人援助；并表歉意和安慰。12 當未知該電梯準確層數或不屬于停電，顯示屏仍有層樓顯示時，可以通過電梯對講機或對轎廂直接與乘客通話：“對不起，請您別驚慌，請稍等，我們馬上派人處理”等安慰話語。接著用對講傳呼機通知電梯值班。13 人員立即取廳門鎖匙，并馬上到梯機房通過手動盤車放人。14 電梯無曳引輪和飛輪裝置的由一人操作另一人監護。141 首先斷開該電梯總電源開關，并打開

71、井道照明燈，通過觀察確定這時電梯的位置。142 接著使用松閘扳手，把松閘臂夾在磁芯上，雙手握住松閘手柄，并控制好力度往下拉，使電梯緩慢上升。143 電梯到達頂層平層位置時，即可把松閘扳手取下，并到該層門廳鎖匙把廳門連同轎門打開。144 廳門鎖匙以順時針或時針方向轉動，當感覺卡到時，稍為輕用力扭動，同時用右手幫忙把廳門拉開，即可達到放人目的。15 電梯有引輪和飛輪裝置，必須由兩人配合操作。151 首先斷開該電梯總電源開關，并打開井道照明燈，通過觀察判斷這時電梯位置。152 為了安全起見，轎門應該保持并閉，如轎門已被拉開，則要乘客把轎門手動關上。153 確定好電梯最近層站。154 拆去電梯電動機軸

72、罩蓋，將松閘扳手裝上。 顧問書 66 155 一個人用工具使搶閘張開，另一個人手動轉動飛輪，使電梯向省力方向移動，并到達最近層站。156 把抱閘恢復正常，并到該層放人。廳門鎖匙以順時針或時針方向轉動，當感覺到卡到時，稍為用力扭動，同時把廳門拉開，即可達到放人目的，并做好困人過程記錄。16 當電梯在非火警時而歸首，應到該電梯機房將該電梯電源斷開，然后再合上，以達到復位的目的。2. 電梯出現故障或放人后對電梯故障的處理。21 電梯維修人員迅速判斷該電梯的故障類型。22 屬于電梯無法開門或關門后不運行的，可到機房通過故障燈判斷屬于哪種類型故障。23 當需要維修或停電檢查時，必須用對講機或內線電話通知

73、中心，并告知中心值班人員在該梯首層放置“暫停使用不便之處，敬請原諒”等標識。24 屬于輕微故障并在本人的技術水平范圍內能修復的，應立即修復并做好維修過程記錄。25 屬于超出本人技術水平范圍內能修復的，應在短時間內通知電梯維修保養承包方人共同進行維修。3. 電梯安全操作告示31 當遇到電梯平層后不開門時，請試按開門按鈕或本層按鈕達到開門目的；如失敗，請別驚慌，立即通過警鈴與管理人員聯系。32 當遇到電梯電腦突然失去信號，電梯會出現急停現象時，請別驚慌，15 秒鐘電梯會自動到達平層區；15 秒鐘后請再次選層。33 如遇停電，請立即通過警鈴與管理人員聯系。4.4. 相關工作記錄表格相關工作記錄表格

74、公用設施保養維修記錄表 顧問書 67 （十五）、小型空調器安裝保養維修作業指導手冊（十五）、小型空調器安裝保養維修作業指導手冊為保證顧客小型空調器的正常運行，滿足顧客的需求，特制定此作業指導手冊。一、柜式空調器的安裝及保養維修一、柜式空調器的安裝及保養維修 1、電源線與空調器的容量需匹配；安放地點空氣暢通；空調機應離墻壁不小于 10 厘米，機架應焊接牢固，水平安裝；冷凝器的出水管不得裝置截止水閥，以保證排水不會回流而污染環境；電氣線路中的連接必須牢固。2、每周清洗一次過濾網；每年清洗一次蒸發器和冷凝器；每年檢測一次有無泄漏。二、窗式空調器安裝及保養維修二、窗式空調器安裝及保養維修1、安裝在穩固

75、，避免陽光直射的地方。2、空調機兩側進風百葉窗不要被遮蓋，在空調機的后面 500毫米范圍內，避免有圍墻之類的障礙物。3、使室外機殼高度比室內高度低 15 毫米。4、空調機內外進出風口不應有障礙物。5、不要安裝在房間出入口附近，以免冷（暖）氣從出入口處損失。6、接上電源，將開關鍵旋到送風位置，風扇電動機即運轉，此時應檢查電動機的轉向是否正確。7、空調機在裝進木柜中時，應在機殼與木柜的縫隙外裝上邊圍，同時可選用海綿、泡沫等材料堵塞箱體四周的空隙，使室內外空氣不能對流，最后接通電源。8、清潔濾塵網。9、用干布或帶有清潔劑的濕布擦凈面板和機身。10、保持底盤及機內殼的清潔。11、風扇電機必須每二年檢修

76、一次，以保證運行。12、維修時檢查電源插頭接觸是否良好。13、保險絲是否燒斷或停電。14、空調機是否處于關閉狀態。15、電路是否負荷過剩，電線是否斷路。 顧問書 68 16、空調機能開啟但冷量不足，應檢查是否有制冷劑泄漏，或補加制冷劑。17、空調機電源開關是否完好。18、恒溫器溫度調節旋鈕是否調至適當位置。19、室內是否人多或有別的熱源，門窗是否打開。20、冷氣流通是否因物體阻礙，或因不適當位置而影響制冷量。21、新風調節是否關閉。22、濾網是否積塵太多，影響制冷空氣流動。23、安裝是否恰當。24、蒸發器是否結冰。三、分體式空調安裝與保養維修三、分體式空調安裝與保養維修1、室外機安裝安裝位置應

77、選擇在：進出氣流不被擋住的地方；吹出冷氣可以到達房間任何地方的位置；室內機組與室外機組之間距離最大為 15 米，高低差最大 5 米；不致發生振動的堅固墻壁上；容易順暢排風的地方；與日光燈或其它電燈泡相距 1米以上的距離；選擇刮不到大風的地方；選擇通風良好的地方，灰塵少的地方；不容易雨淋或陽光直曬的地方；不要使運行噪聲或吹出熱風有妨礙鄰居的地方；不要使運行噪音或振動增大。2、室內機組的安裝 固定板應水平安裝；保留能夠往下拉開空氣濾網的地方；確定墻壁孔位置；空調機應采用獨立電源；連接室內機電源線；從室內機組的左或右側底角引出電源線；一定要將排水軟管道配置在冷卻劑管道后下方；不要使排水管隆起或盤曲；

78、不要拉著排水軟管包扎維修保養。3、保養維修31 用吸塵器清潔室內機濾網上的塵垢，如果濾網結垢太多，可用加有中性洗潔劑的溫水沖洗，然后用清水充分洗凈，干燥后再裝回原位。32 每年對室外機內的冷凝器和風機扇葉清洗一次，并抹去電器元件上的塵垢。33 對加裝鐘控器的空調器，應每天檢查鐘控器工作是否正常，以確保達到需要的溫度。四、四、相關工作記錄表格相關工作記錄表格公用設施保養維修記錄表 顧問書 69 （十六）、住宅風冷式冷熱水中央空調機安裝保養維修指導冊（十六）、住宅風冷式冷熱水中央空調機安裝保養維修指導冊1、 機組安裝1.1 裝場所選擇：室外主機可安裝于陽臺、屋頂、專用平臺或便于安裝并能可靠承重的位

79、置；選擇通風良好、排氣順暢并且機組排氣不影響鄰居的場所；機組周圍應無強熱源以及其它設備的排氣口。1.2 安裝方式：可直接用膨脹螺栓將主機固定在混凝土機座上，也可以采用角鋼制成托架，先固定在混凝土機座上，加防震橡膠墊，將主機置于鋼架上，要確保機組水平放置；搬運機組時，傾斜度應小于 45 度。1.3 水系統管路連接：水系統管路連接應按照水暖管道標準施工；按照機組給出的配管尺寸及機組的制冷量選取相應的管徑；供回水管的最高處應裝置自動排氣閥；機組進水管處，必須安裝 60 目的水過濾器，并定期清洗；水系統管路完成后，要進行水壓試漏試驗并排污，確保系統內水質清潔；水系統補水電磁閥及截止閥必須安裝于室內，做

80、好水系統冬季防凍工作。2電氣安裝21 電源電壓應為三相 380V-50Hz 交流電源，電源控制開關應選擇相應容量的空氣斷路器和導線。22 接線方式采用三相五線制，并按圖紙接好各控制線路。23 安裝和維護系統前，必須切斷電源。3系統調試31 調系統載冷劑的充注：311 熱泵機組系統：通過手搖加壓泵，將一定濃度的防凍專用載冷劑，從機組回水管處向系統內充入，直至將整個系統充滿，并確認系統內空氣已經排盡。312 單冷機組系統：通過手搖加壓泵，將水從機組回水管處向系統內充入，直至將整個系統充滿，并確認系統內空氣已經排盡。32 運轉前的準備：321 檢查室內風機盤管的電源是否接線無誤，風機運轉方向是否正確

81、；風機盤管內進出水閥門是否全開；如風機盤管管道內有空氣存在時，應由排氣閥 顧問書 70 將其排出。322 檢查管路系統：檢查機組系統回水合靜壓是否在 4.5-6.0mH2O;檢查整個管路系統水量是否充滿，空氣是否排放干凈；檢查整個系統中的閥門是否全部打開；檢查管路系統的保溫性能是否良好。323 檢查配電系統：檢查電源電壓波動是否在10%以內，相間電壓波動是否在 2%以內；檢查各電氣緊固件是否牢固，線路是否按照電氣線路圖連接。324 檢查室外空調主機：檢查機組外觀及管路系統是否完好正常；檢查風機扇葉是否接觸風扇罩；按機組內的手動排氣閥和水泵的排氣閥，將機組管道內的空氣放盡。33 運行：331 冬

82、季運行前必須預熱 6 小時以上。332 確定各項檢查合格后給機組通電，進行開機操作，此時系統循環水泵應平穩運行，若有明顯的尖叫聲，應停機排出機組中的空氣，然后再開機。333 壓縮機絕對不允許反轉！壓縮機啟動后，如有異響立即停電檢查，若無異響方可繼續運行。334 機組夏季運行中，回水溫度大于 16時，壓縮機啟動，直至回水溫度降至 10后壓縮機停止工作。335 機組冬季運行中，回水溫度小于 40時，壓縮機啟動，直至回水溫度降至 42后壓縮機停止工作。336 機組進出水溫差應在 3左右。337 試運轉后必須再次清洗過濾器。34 日常操作與維護：341 組所有開關切勿隨意關閉。342 要隨意進行制冷、

83、制熱狀態轉換。343 定期清洗風機盤管的風口過濾網及冷凝器翅片。344 機組停機后，一般不要切斷電源；若切斷電源，重新開機前，機組必須預熱 6 小時以上。冬季禁止切斷電源。345 冷式機組停止使用后，應從機組的泄水口將機組內和水系統中的水放盡，并切斷電源。第二年重新開啟前，重新加水、排氣。4. 關工作記錄表格公用設施保養維修記錄表 顧問書 71 顧問書 72 （十七）、泳樂設施保養維修作業指導手冊（十七）、泳樂設施保養維修作業指導手冊 為規范保養維修作業，確保泳池、噴泉設施設備正常使用，特制定此作業指導手冊。 一、泳池泵、噴泉泵維護檢修一、泳池泵、噴泉泵維護檢修1、日維護檢修1.1 每二個小時

84、檢查一次水泵的運轉情況，查看電機溫度及各類儀表數據是否正常。1.2 排除不正常漏水現象。1.3 檢查潤滑油是否足夠。2、季度維護檢修2.1 檢查聯軸器是否完好。2.2 檢查主要部件連接螺栓、固定螺栓的緊固情況。3、每年度維護檢修3.1 檢查密封環磨損情況。3.2 更換密封填料。3.3 檢查軸承的磨損情況，更換潤滑油。3.4 檢查泵葉、泵殼的銹蝕情況，做好除銹油漆工作。4、常見故障處理4.1 吸不上水：吸水管是否漏氣；濾凈器是否有雜物堵塞，安裝位置是否正確；鎖緊濾凈器上蓋；鎖緊所有吸水管的聯接件；更換泵的密封墊圈；打開濾凈器，灌水；打開所有關閉的閥門，清洗濾凈器，拆開水泵，清除堵塞物。4.2 電

85、動機不運轉：檢查電源開關；檢查保險絲和斷路器；檢查控制箱電動機線路；泵卡住時，應關掉電源，用手轉動泵的聯軸器，若轉動不自如，需檢修泵。4.3 流量降低：檢查過濾器是否堵塞，若過濾器壓力表壓力很高，比正常運行壓力高 0.7 公斤左右，則需進行反沖洗；檢查濾凈器濾網是否堵塞，清洗濾網；檢查吸水管是否漏氣；檢查閥門開關、管路是否堵塞；檢查泵葉是否反轉，若反轉則應掉換三相動力線中的任何二根線；檢查發動機是否過熱，檢查工作電壓是否正常。 顧問書 73 4.4 泵體噪音大：檢查吸水管是否漏氣，回水有無氣泡，修理可能漏氣的部位、吸水管件、濾凈器等；清除堵塞物，加大吸水管，檢查濾凈器濾網是否干凈，閥門是否都全

86、部打開；拆開泵，排除泵葉輪上的異物；適當關緊出水閥門，增加出水管壓力，減小出口流量。4.5 電動機過負荷裝置跳閘：檢查線路是否連接錯誤；用萬用表檢測電源是否缺相；電動機運行電流是否超過額定電流；熱繼電器的整定值是否合適;檢查泵軸是否被卡住或葉輪規格不準確，若有，則應拆卸處理。二、泳池維護二、泳池維護1、池面日常維護 每天在開放前應吸塵及清理池面雜物。2、水下燈更換泳池水下燈：放水,拆密封罩，更換燈泡;噴水池水下燈：將燈拉出水面，打開密封壓蓋、玻璃罩，更換燈泡。三、相關工作記錄表格三、相關工作記錄表格 公用設施保養維修記錄表 顧問書 75 （十十八八）、維維修修維維護護設設備備及及工工具具操操作

87、作作作業業指指導導手手冊冊為規范維修維護設備及工具的操作,確保人身和設備的安全，特制定此作業指導手冊。一、臺鉆、手提電鉆和沖擊鉆一、臺鉆、手提電鉆和沖擊鉆1、使用時,嚴禁戴手套。2、在鑄件上鉆孔時,必須經常提起鉆頭,進行排屑、斷屑,以防損壞鉆頭。3、使用時，不得用力過猛,軸承溫度不得超過 60C,電動機外殼溫度不得超過 70C,發現有異常時,應立即停止工作,查明原因,采取措施。4、鉆頭的軸線方向應垂直于工作面,控制鉆頭不要向四周晃動,以防損壞鉆頭。二、砂輪機及切割機二、砂輪機及切割機1、臺式砂輪機應安裝平穩、牢固,砂輪機的防護罩應完好。2、砂輪片應無缺口和裂紋。3、工作時人體必須站在偏離砂輪機

88、轉向平面的位置,臉部必須避開火花集中的方向。4、對大型和特殊工件進行打磨時,應注意采取固定裝置。5、帶有托板的砂輪機,應注意使托板和砂輪之間的轉動間隙控制在 35mm。6、使用電動切割機,注意切割力必須平穩。三、電焊設備三、電焊設備1、電氣焊工作場地應備有充足的滅火器材。2、焊接場地應清除周圍的雜物、易燃易爆品、危險品。3、焊接場地附近難以移動的易燃物品應采取安全防范措施。4、施焊人員應戴好面罩、焊工手套、穿好防護服，以防電弧焊碴灼、燒傷身體。5、根據施焊工件的材質條件,選擇適宜的焊條牌號、直徑及調整焊接電流。6、焊接盛裝過油類的容器、可燃液體的管道應先清洗后方可進行焊接,必須有足夠的通風條件

89、。7、在進行高空焊接作業時,應清除地面的可燃物和采取相應的防范措施。8、焊接作業時,夾有焊條的焊鉗不允許隨意離手放置。 顧問書 76 9、工作完畢,工作人員要清理現場。四、虎鉗四、虎鉗1、安裝牢靠,有砧座的虎鉗,允許在砧座上做錘擊,其它部位不允許。2、臺虎鉗手柄夾緊或松開工件時,不能利用手錘擊手柄或套加力桿的辦法來夾緊或松開工件。臺虎鉗螺桿有滑扣現象時應禁止使用,以防滑脫傷人。3、若工件超過鉗口過長時,應另加支撐。4、虎鉗的螺桿、螺母各活動部件及回轉部位，每半年要加油潤滑一次。五、絲錐五、絲錐1、攻絲前應根據絲孔的尺寸和材質,選用合適的鉆頭,鉆出攻絲底孔。2、攻絲時要使絲錐垂直工作平面,否則易

90、折斷絲錐。3、攻絲過程中要經常將絲錐倒轉,以便斷屑和倒屑。4、為保護絲錐,應使用冷卻液。六、板牙六、板牙1、根據螺絲情況,選擇合適的板牙。2、用板牙套絲時,圓桿直徑比螺紋大徑小 0.20.4mm。3、園桿端部倒角為 1540 度,使板牙易于對準和切入,板牙切入后,不必再加軸向壓力,靠切入的螺紋引導繼續套絲,套絲時經常倒轉板牙,以便倒屑。4、板牙切入前,兩手壓力要均勻相等,切入后,應兩只手一齊用力,以防用力不均勻,損傷板牙和螺紋。5、為了保護板牙,應使用冷卻液。 顧問書 77 （十九）、測量儀器年檢指導冊（十九）、測量儀器年檢指導冊為規定測量儀器檢定程序，保證測量精度和儀器安全使用，特制訂此作業

91、指導手冊。一、一、萬用表的檢定萬用表的檢定1 交流電壓檔的檢定：1.1 將被測目標（自制燈盤）接入交流電路(380V 或 220V),將標準表和被檢表的表筆插入正確的插孔。1.2 被檢表的選擇開關放至交流電壓最大檔，根據測量范圍調節燈盤的控制開關，獲得合適的被測電壓。1.3 檢標準表的選擇開關調至交流電壓檔。1.4 兩人配合同時對同一目標電壓進行測量，分別讀取標準表和被測表的讀數，并記錄在測量儀表年檢記錄表內。1.5 調節被檢表的檔位，并相應調節被測燈盤的控制開關，逐檔測量并記錄，每個檔位須測量三組數據。1.6 根據測得的數據計算出每次得平均誤差，并記錄。1.7 關掉電源并拆除所有電路。2 交

92、流電流檔的檢定：2.1 確認被檢表交流電流檔的量程，對燈盤接入 220V 交流電路時的電流進行計算，保證所有燈泡并聯時通過的電流不超過表的量程。若電流超過量程時，可將燈盤的燈泡換小。2.2 關掉燈盤上所有開關，將標準表和被檢表的表筆插入電流檔的插孔。2.3 標準表和被檢表同時串入燈盤電路，打開電源開關。2.4 調節燈盤上的控制開關，使電路獲得不同的電流，同時讀取標準表和被檢表的數值，記錄在測量儀表年檢記錄表內。2.5 調節被檢表的檔位，并相應調節被測燈盤的控制開關，逐檔測量并記錄，每個檔位須測量三組數據。2.6 根據測得的數據計算出每次得平均誤差，并記錄。2.7 關掉電源并拆除所有電路。3 直

93、流電壓檔、電流檔的檢定： 顧問書 78 將燈盤接入直流電路，測量方法參照：1.1 ,2.1 。4 電阻檔的測量：41 將標準表和被檢表的表筆插入電阻檔插孔。42 根據萬用表選擇的檔位，調節電阻器的旋鈕，獲得不同的電阻值。43 用標準表和被檢表分別對電阻器進行測量，并記錄測得值。每個檔位須測量三組數據。44 據所測得的數據計算誤差并記錄。5鑒定51 根據每個檔位的平均誤差與該表應有精度的比較情況，判定該檔位是否合格，并在備注攔內注明。52 根據各檔位檢定情況，判定該萬用表是否合格，填寫在結論欄內，并簽名確認。二、鉗形電流表的檢定：二、鉗形電流表的檢定：1確認被檢表的量程，在低壓配電室選擇合適的被

94、測電纜，在選擇的量程內進行測量。2用標準表和被檢表同時對目標電纜進行測量，注意鉗口要完全閉合，同時讀取兩表讀數，并記錄。3改變目標電纜，兩表繼續同時測量，每個檔位測量三組數據。4轉換被檢表和標準表的檔位進行測量，保證每個檔位均經過檢定。5根據測得的數據計算誤差，對各檔位的準確度進行鑒定，整表得出書面結論。檢定人須簽名確認。 三、三、 兆歐表的檢定：兆歐表的檢定：1選擇好測量目標物，在欲測的兩點上接好引出線，以保證標準表和被檢表結果的可比性。2將被檢表平放，接好表筆，以 120r/min 的轉速搖動手柄，待指針穩定后讀取數據并記錄。3搖動后對被檢表表筆合被測物引出線放電，然后將標準表與被測物引出

95、線接好。 顧問書 79 4 標準表的電源開關，讀取開機 5 秒鐘時的數字并記錄。5 據記錄的數據計算出誤差，判斷被檢表的準確度，給出書面結論。四、標示與處理四、標示與處理對檢定不合格的儀表貼上合格標簽，標簽上須寫明檢定人和有效日期。不合格的儀表由各部門外送修、校。修、校后重新檢定或憑深圳市計量檢定站的證書確認合格。五、五、相關工作記錄表格相關工作記錄表格檢測儀表年檢記錄表檢測儀表年檢合格標簽 顧問書 80 （二十）家庭維修服務的提供和控制程序（二十）家庭維修服務的提供和控制程序為規范家庭維修服務的運作程序，及時高效地為顧客提供服務。特制訂此作業指導手冊。1職責：11 部門經理負責檢查、協調對住

96、戶的家庭維修服務和管理。12 維修主管的控制中心值班人員負責對家庭維修、保養工作的安排、服務質量的跟蹤。13 客戶服務專員負責顧客意見表的回收并根據實際情況進行回訪，及時了解服務質量。14 維修人員保質、保量、按時地為顧客提供家庭維修服務。2服務流程及控制過程：21 當有顧客現場或電話申請維修服務時，管理處或控制中心受理工作人員須在值班登記表上登記，明確顧客的房號、姓名、須維修保養時間、大概的服務內容、要求等等。由維修主管或中心值班人員及時安排人員上門服務。顧客直接通知維修人員的服務項目，維修人員應及時知會控制中心，并根據中心的安排進行維修服務。22 一般情況下，維修服務申請受理人員應及時安排

97、人員上門服務，人員安排有困難的，須與顧客約定時間進行。對于水管爆裂、關鍵部位漏水、晚上停電等緊急情況，9：0023：00 期間，須保證維修人員在 10 分鐘內到達現場；其他無維修人員值班時間內，也應盡快通知維修人員或與顧客預定時間進行，并解釋清楚。23 維修人員到住戶家里進行維修保養時，應隨身攜帶工作地墊及腳套，并向顧客了解故障點、原因或保養內容，查明故障原因，在自己能力所能及的范圍內進行維修。24 維修過程中如發現顧客家中有不安全因素，應及時向顧客指明，并向管理處匯報，采取措施，以消除隱患。25 維修人員在住戶家中工作時，嚴禁收取小費、抽煙、喝茶、打私人電話。若因工作需要及時與管理處或控制中

98、心聯系時，使用顧客電話須事先征得顧 顧問書 81 客同意并表示感謝。26 維修任務完成后，請顧客在家庭服務情況記錄表的“顧客簽名”欄簽名確認。27 客戶服務主管（主辦）負責對家庭維修服務進行回訪，回訪一般采用電話形式，每月回訪率（戶數）應保證在 30%或 15 戶以上，對于維修費超過80 元的維修須上門回訪，客戶服務主管（主辦）應對收集到的顧客需求予以記錄，每月就服務需求進行總結分析，編寫客戶服務情況統計分析報告，報部門經理，以不斷提高服務質量，滿足顧客需求。對于各類重要的服務信息，應及時報告部門經理。28 部門經理針對分析報告中反映的問題或顧客的需求進行研究，必要時召開專題會議確定相應改進措施，或增加新的服務項目，以滿足顧客的需要。29 當顧客需要提供超出常規服務項目表中規定的服務時，管理處應根據部門能力決定是否提供該項服務，價格由管理處與顧客自行商定，由公司決定后方可執行。210 管理處應加強對維修工作的跟蹤，保證小問題在 24 小時內處理完畢，大問題三天內有回音。3常規服務項目表4家庭服務情況記錄表