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房地產(chǎn)公司金融部資本運(yùn)作的思路及職責(zé)培訓(xùn)課件（24頁(yè)）.pdf

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房地產(chǎn)公司金融部資本運(yùn)作的思路及職責(zé)培訓(xùn)課件（24頁(yè)）.pdf

1、金融部資本運(yùn)作的思路及職責(zé)內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳1目錄金融部架構(gòu) 金融部的主要職責(zé) 資本運(yùn)作思路案例分析附錄內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳金融部架構(gòu)內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳金融部架構(gòu)內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳金融部的主要職責(zé)內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳金融部的主要職責(zé)境外融資評(píng)級(jí)及風(fēng)險(xiǎn)管理資金平衡公司兼并及重組公司秘書及合規(guī)內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳金融部的主要職責(zé) 境外融資一、境外融資探索及開(kāi)拓在境外資本市場(chǎng)和銀行市場(chǎng)開(kāi)展融資活動(dòng)包括但不限于債權(quán)融資和股權(quán)融資；與境外投資銀行，商業(yè)銀行和基金公司等金融機(jī)構(gòu)建立良好合作關(guān)系，與重點(diǎn)金融機(jī)構(gòu)建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作關(guān)系；積極開(kāi)拓新的境外融資渠道，開(kāi)發(fā)創(chuàng)新金融產(chǎn)品來(lái)滿足集團(tuán)發(fā)展的需求；統(tǒng)計(jì)和分

2、析境外各類融資成本，籌劃融資結(jié)構(gòu)，合理控制融資成本；境外主要往來(lái)銀行境外主要往來(lái)銀行內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳金融部的主要職責(zé) 評(píng)級(jí)及風(fēng)險(xiǎn)管理二、評(píng)級(jí)及風(fēng)險(xiǎn)管理維護(hù)與評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的關(guān)系，和評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)保持定期溝通，鞏固和增強(qiáng)公司的評(píng)級(jí)；按季度監(jiān)控和管理評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)要求的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)；評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾標(biāo)準(zhǔn)普爾惠譽(yù)惠譽(yù)穆迪穆迪內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳金融部的主要職責(zé) 評(píng)級(jí)及風(fēng)險(xiǎn)管理二、利率和匯率風(fēng)險(xiǎn)管理積極監(jiān)控利率和匯率的市場(chǎng)變化，關(guān)注匯率及利率對(duì)沖市場(chǎng)，必要時(shí)采取措施防范利率和匯率風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)債權(quán)融資進(jìn)行合理的風(fēng)險(xiǎn)控制，積極對(duì)債務(wù)條款實(shí)施管理和監(jiān)控；內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳金融部的主要職責(zé)-資金平衡三、資金平衡境外債務(wù)及境

3、內(nèi)債務(wù)比例的平衡，成本優(yōu)先，需求導(dǎo)向；與資金部保持緊密溝通，協(xié)助資金部編制境外資金計(jì)劃及實(shí)施；內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳金融部的主要職責(zé)-公司兼并及重組四、公司兼并及重組負(fù)責(zé)執(zhí)行和管理集團(tuán)層面的海外兼并收購(gòu)重組項(xiàng)目集團(tuán)資產(chǎn)注入和集團(tuán)資產(chǎn)剝離內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳金融部的主要職責(zé) 公司秘書及合規(guī)五、公司秘書及合規(guī)負(fù)責(zé)集團(tuán)及其附屬公司的公司秘書職能；向董事們提示新的法例及法規(guī)和公司治理要求，培訓(xùn)董事會(huì)成員，為協(xié)助確保適當(dāng)和及時(shí)的遵守香港監(jiān)管要求；協(xié)助董事執(zhí)行其權(quán)責(zé)及妥善協(xié)調(diào)與股東之溝通；建議企業(yè)管治常規(guī), 協(xié)助編制企業(yè)手冊(cè)和政策，加強(qiáng)集團(tuán)的管治文化及提升集團(tuán)的企業(yè)管治水平；內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳金融部的主要職責(zé)-

4、公司秘書及合規(guī)五、公司秘書及合規(guī)（續(xù)）整理及妥善集團(tuán)文檔存錄；管理董事會(huì)會(huì)議及股東會(huì)會(huì)議程序和紀(jì)錄；與外部專業(yè)人士接口，包括法律咨詢，獨(dú)立顧問(wèn)，公關(guān)公司和監(jiān)管機(jī)構(gòu)；不時(shí)積極履行其他之公司秘書職能, 其任務(wù)或會(huì)包括：中期及年終公布，企業(yè)項(xiàng)目，股權(quán)事宜，披露事項(xiàng)，關(guān)連交易，發(fā)債項(xiàng)目，收購(gòu)合并，公司治理實(shí)務(wù)，成立公司，架構(gòu)重組。內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳資本運(yùn)作思路內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳資本運(yùn)作思路-成本優(yōu)先一、成本優(yōu)先原則。主要思路包括：提高公司評(píng)級(jí)。目前公司與投資級(jí)相差3個(gè)級(jí)別，以中海為例達(dá)到投資級(jí)，融資成本降低至4%以下。拓寬融資渠道。目前公司境外融資渠道單一，主要依賴高息債，我們計(jì)劃拓展更多的通過(guò)銀團(tuán)貸

5、款，可轉(zhuǎn)債等融資方式進(jìn)一步降低公司的融資成本。利用成本較低的債務(wù)替換高成本的債務(wù)內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳資本運(yùn)作思路-優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)二、優(yōu)化資本架構(gòu)。主要思路包括：平衡債務(wù)與資本的關(guān)系。目前公司的財(cái)務(wù)杠桿偏高，增加資本金有利于降低公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，去杠桿的同時(shí)也有利于提高公司評(píng)級(jí)，降低融資成本。增加公司股票在市場(chǎng)上的實(shí)際流通水平，目前由于大股東持股比例較高，流通的股票偏少，股價(jià)波動(dòng)性較大，容易被對(duì)沖基金利用負(fù)面消息做空；分紅政策優(yōu)化，適當(dāng)調(diào)整分紅比率與分紅結(jié)構(gòu)內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳資本運(yùn)作思路-挖掘內(nèi)部?jī)r(jià)值三、盤活資產(chǎn)，深挖利潤(rùn)主要思路包括：挖掘現(xiàn)有資產(chǎn)中未被釋放的價(jià)值調(diào)整投資物業(yè)核算方式至公允價(jià)值計(jì)量，一

6、方面提高公司的盈利水平；另一方面，增加權(quán)益比例，降低負(fù)債率。將優(yōu)質(zhì)非上市資產(chǎn)注入到上市公司體系，增強(qiáng)上市公司的財(cái)務(wù)實(shí)力。內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳的資本運(yùn)作時(shí)間資本運(yùn)作類型募集資金金額2007年首次公開(kāi)上市148億港幣2008年可轉(zhuǎn)換債券43億人民幣2009年5年期優(yōu)先票據(jù)3.75億美元2010年7年期優(yōu)先票據(jù)5億美元2010年5年期優(yōu)先票據(jù)4億美元2011年7年期優(yōu)先票據(jù)9億美元2012年配股21億港幣2013年10年期優(yōu)先票據(jù)7.5億美元2013年8年期優(yōu)先票據(jù)7.5億美元2014年5年期優(yōu)先票據(jù)5.5億美元2014年私募5年期優(yōu)先票據(jù)2.5億美元自2007年上市以來(lái)，從資本市場(chǎng)上募集資金共計(jì)73

7、.33億美元。內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳案例分析內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳案例分析-光耀地產(chǎn)簡(jiǎn)介光耀集團(tuán)簡(jiǎn)介光耀集團(tuán)成立于2002年在惠州成立，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，具有國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，涉足教育、建筑、金融、環(huán)保行業(yè)，業(yè)務(wù)范圍遍及全國(guó)。是中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)之一。光耀2007年成為惠州城區(qū)銷量冠軍，2009年開(kāi)始向珠三角，長(zhǎng)三角，環(huán)渤海三大經(jīng)濟(jì)圈急速擴(kuò)張。2010年光耀銷售額達(dá)到40億元人民幣。由于使用大量資金購(gòu)買土地和開(kāi)發(fā)樓盤，2011年光耀資金鏈開(kāi)始緊繃。內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳光耀一直謀求上市，不過(guò)最終都以失敗告終。2011年期共投資10億多元收購(gòu)新都酒店借殼上市，但由于政策限制未成功。隨后光耀又花費(fèi)

8、2億元購(gòu)買湖南礦井想通過(guò)重組上市，但因礦業(yè)不佳，導(dǎo)致第二次重組上市失敗2011年光耀有6000玩和1億元兩筆貸款違約，導(dǎo)致被列入黑名單，多家金融機(jī)構(gòu)停止向光耀融資2013年光耀與美國(guó)阿波羅私募股權(quán)基金簽署10億美元股權(quán)合作協(xié)議，由于操作層面沒(méi)處理好，導(dǎo)致這筆外資無(wú)法提款銀行封殺，外資難進(jìn)，光耀將精力轉(zhuǎn)向民間高利貸，自2011年起共借高利貸總額高達(dá)20億元，三年內(nèi)的利息就高達(dá)20億元，大量侵蝕了公司的現(xiàn)金和利潤(rùn)為了獲得資金，光耀還不惜鋌而走險(xiǎn)違規(guī)借貸，其子公司新都酒店在未經(jīng)懂事會(huì)和股東會(huì)審議和知情的情況下，2011年擅自為光耀總額6000萬(wàn)元的債務(wù)提供擔(dān)保，使這家A股公司也飽受牽連，降級(jí)為ST，

9、被證監(jiān)會(huì)立案調(diào)查2013年下半年，為解決資金問(wèn)題，光耀與金源控股合作，用旗下優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目來(lái)向金源獲取資金，但仍然資不抵債，該合作被市場(chǎng)解讀為光耀即將破產(chǎn)，進(jìn)一步加速了光耀的滅亡案例分析-光耀地產(chǎn)資本運(yùn)作情況內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳光耀地產(chǎn)資本運(yùn)作的教訓(xùn)1.企業(yè)應(yīng)當(dāng)居安思危。規(guī)模快速擴(kuò)張的同時(shí)，一定要注意財(cái)務(wù)杠桿風(fēng)險(xiǎn)。一旦出現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)下滑，高杠桿必然導(dǎo)致資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)的增大。2.對(duì)外擔(dān)保一定要審慎，要清楚了解被擔(dān)保人的償債能力，合規(guī)程序（如董事會(huì)決議）要完整。3.利息成本高昂的借貸應(yīng)當(dāng)有限度的使用，甚至不用。這種債務(wù)除了成本高，會(huì)向外界傳遞公司在正常渠道下無(wú)法取得融資的信息。4.資本運(yùn)作方案都要做詳細(xì)的可

10、行性分析，光耀地產(chǎn)買殼后卻發(fā)現(xiàn)殼公司無(wú)法向房地產(chǎn)行業(yè)的公司增發(fā)股票，無(wú)法注入資產(chǎn)等問(wèn)題。5.跨界經(jīng)營(yíng)不能盲目。光耀真正資金鏈緊繃的時(shí)候是在湖南礦井投資失敗之后。6.注重對(duì)外溝通及投資者關(guān)系維護(hù)。光耀地產(chǎn)失信被執(zhí)行的消息傳出之始并未引起市場(chǎng)強(qiáng)烈關(guān)注，但是一則引入金源的消息卻給整個(gè)集團(tuán)帶來(lái)了破產(chǎn)的傳言，因?yàn)榻鹪词且患覍ｉT從事不良資產(chǎn)處置業(yè)務(wù)的公司。內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳附錄內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳附錄-高息債條款主要限制簡(jiǎn)述1.利息覆蓋倍數(shù)（FCCR）3。即息稅折攤前利潤(rùn)除以利息（包括對(duì)外擔(dān)保債務(wù)的利息）不得低于3倍。2.受限制付款籃子。集團(tuán)對(duì)外投資（不構(gòu)成子公司），借款及擔(dān)保，分紅，償還次級(jí)債務(wù)，回購(gòu)公司股票的金額不得超過(guò)2009年下半年至今累計(jì)凈利潤(rùn)的50%以及累計(jì)配股所得的100%之和。3.處置資產(chǎn)的限制。集團(tuán)處置資產(chǎn)超過(guò)1千五百萬(wàn)美元時(shí)，必須獲得第三方公允意見(jiàn)，保證75%的處置所得為現(xiàn)金且360天內(nèi)用于償還高息債或購(gòu)買重置資產(chǎn)。4.境內(nèi)子公司債務(wù)的限制。境內(nèi)子公司的債務(wù)加總不得超過(guò)公司總資產(chǎn)15%。5.內(nèi)保外貸的限制。由于境外高息債沒(méi)有享受境內(nèi)資產(chǎn)的擔(dān)保，因此境外的其他債務(wù)也不可以由境內(nèi)資產(chǎn)進(jìn)行擔(dān)保。內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳

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