1、內部資料 嚴禁外傳 1如何“讀”懂如何“讀”懂規劃方案規劃方案規劃設計部內部資料 嚴禁外傳 2課程綱要一一二二三三規劃與房地產開發的關系房地產規劃的特點模式的優秀規劃具備的特質內部資料 嚴禁外傳 3一、城市規劃與房地產開發的關系基 于服務于城市規劃體系房地產開發過程用地選擇報建審批規劃條件控制性詳細規劃總體規劃修建性詳細規劃內部資料 嚴禁外傳 4二、房地產規劃的特點1.規劃設計模式化，實現快速開發，快速銷售；2.特別關注周邊環境及基地特征，充分挖掘利用每一個利好;3.特別關注經濟效益，充分利用每一寸土地；4.不同的開發、營銷模式，具有不同的規劃特點。高速度地產核心競爭力：精品質低成本內部資料
2、嚴禁外傳 5大冶項目一期原方案城市方向市政公園占地：328.68 畝地價：60 萬元/畝容積率： 1.8建筑密度： 30%建筑限高：100m綠地率：30%內部資料 嚴禁外傳 6優化后方案城市方向市政公園內部資料 嚴禁外傳 7模式的優秀規劃設計需具備哪些特質？內部資料 嚴禁外傳 8三、模式的優秀規劃具備的特質1. 項目定位2. 整體布局3. 展示區規劃4. 公共服務設施規劃5. 交通規劃6. 綠地景觀規劃7. 城市設計內部資料 嚴禁外傳 901項目定位三、模式的優秀規劃具備的特質內部資料 嚴禁外傳 101.項目定位(1) 區位；需求(2) 目標客戶；成本(3) 競品市場（樓價）(4) 產品定位內
3、部資料 嚴禁外傳 111.項目定位海南臨高一期丹陽郊區、度假城區、常住(1)區位；需求內部資料 嚴禁外傳 121.項目定位海南清水灣項目根據不同的目標客戶，研發不同的產品(2)目標客戶；成本內部資料 嚴禁外傳 131.項目定位根據土地成本高低，研發不同的產品大良蘇崗項目(2)目標客戶；成本總用地：143.62 畝地價：650 萬元/畝樓面地價：8128元/平容積率： 1.2建筑密度：33%建筑限高： 18m建筑層數： 4層綠地率： 35%內部資料 嚴禁外傳 141.項目定位充分了解周邊競品市場(3)競品市場內部資料 嚴禁外傳 151.項目定位度假剛需，低總價策略、研發中小戶型及合理的面積贈送大
4、連金石灘項目(4)產品定位內部資料 嚴禁外傳 1602整體布局三、模式的優秀規劃具備的特質內部資料 嚴禁外傳 172.整體布局(1) 土地的充分利用(2) 外圍空間及景觀的利用(3) 充分結合地形(4) 技術經濟指標(5) 客戶生活習慣及心理需求內部資料 嚴禁外傳 182.整體布局南通項目(1)土地的充分利用（優化用地范圍）原紅線位置內部資料 嚴禁外傳 192.整體布局六安項目首輪方案優化后方案(1)土地的充分利用（不均衡使用容積率）內部資料 嚴禁外傳 202.整體布局山西高平項目首輪方案(1)土地的充分利用內部資料 嚴禁外傳 212.整體布局優化后方案(1)土地的充分利用內部資料 嚴禁外傳
5、222.整體布局(2)外圍空間及景觀的利用將外部景觀引入用地內吉林白城項目原方案優化后方案內部資料 嚴禁外傳 232.整體布局(2)外圍空間及景觀的利用充分利用外部市政廣場及人工湖打造展示區如皋龍游湖項目內部資料 嚴禁外傳 242.整體布局(2)外圍空間及景觀的利用充分圍繞外部市政公園打造展示區及商業街衢州內部資料 嚴禁外傳 252.整體布局(2)外圍空間及景觀的利用充分利用海岸線景觀資源十里銀灘三期內部資料 嚴禁外傳 262.整體布局(3)充分結合地形結合現狀地形，減少土方、基礎及時間成本內部資料 嚴禁外傳 272.整體布局(4)技術經濟指標容積率建筑密度建筑限高停車率（地面停車率）綠地率內
6、部資料 嚴禁外傳 282.整體布局(5)客戶生活習慣及心理需求江蘇通州地塊內部資料 嚴禁外傳 2903展示區規劃三、模式的優秀規劃具備的特質內部資料 嚴禁外傳 303.優秀的展示區規劃早期當前售樓處展示區看板房全程體驗街道配套空間場景空間節奏街道配套內部資料 嚴禁外傳 313.優秀的展示區規劃(1) 位置及范圍(2) 區內各要素之間的關系(3) 客戶體驗的關注（公共配套及綠化景觀）(4) 交通及空間序列組織(5) 預售條件內部資料 嚴禁外傳 323.優秀的展示區規劃花溪展示區-英倫風情街大范圍展示震撼效果(1)位置及范圍內部資料 嚴禁外傳 333.優秀的展示區規劃河北遷安展示區(1)位置及范圍
7、內部資料 嚴禁外傳 343.優秀的展示區規劃(2)區內各要素之間的關系U型商業街展示區英倫商業街展示區內部資料 嚴禁外傳 353.優秀的展示區規劃U型商業街位置開盤時展示區范圍主要人流來源方向丹陽展示區(3)客戶體驗的關注內部資料 嚴禁外傳 363.優秀的展示區規劃進深137米開間57米綜合樓門廊商鋪商鋪門禁門禁丹陽展示區(3)客戶體驗的關注內部資料 嚴禁外傳 373.優秀的展示區規劃欽州項目展示區原方案展示區優化方案(3)客戶體驗的關注內部資料 嚴禁外傳 383.優秀的展示區規劃山西運城展示區(4)交通及空間序列組織主要人流來源方向參觀路線內部資料 嚴禁外傳 393.優秀的展示區規劃(5)預
8、售條件是否能提前預售，對展示區規劃有一定影響內部資料 嚴禁外傳 4004公共服務設施規劃三、模式的優秀規劃具備的特質內部資料 嚴禁外傳 414.公共服務設施規劃(1) 商業氛圍營造(2) 酒店(3) 物業服務用房指標(4) 文教體衛設施內部資料 嚴禁外傳 424.公共服務設施規劃酒店學校醫療衛生社區及物業服務體育設施內部資料 嚴禁外傳 4305交通規劃三、模式的優秀規劃具備的特質內部資料 嚴禁外傳 445.交通規劃(1) 人車分流？(2) 別墅區與洋房區交通流線分流設計(3) 靜態交通(4) 物業服務成本內部資料 嚴禁外傳 453.優秀的展示區規劃(1)人車分流？別墅區人車分流設計高層區地面停
9、車與地下車庫相結合內部資料 嚴禁外傳 465.交通規劃江灣城(2)別墅區與洋房區交通流線分流設計如皋龍游湖內部資料 嚴禁外傳 475.交通規劃(3)靜態交通（停車率）福建漳浦項目，通過與政府溝通，停車率條件由原1:1減小為1:0.7，從而地下車庫范圍縮小原地下車庫范圍調整后范圍內部資料 嚴禁外傳 485.交通規劃南陵項目，采用全地面停車加停車樓，大大減小了地下車庫范圍(3)靜態交通（地面停車）內部資料 嚴禁外傳 495.交通規劃仁懷項目，利用地勢低洼處集中設置3層地面車庫(3)靜態交通（低洼地設置車庫）內部資料 嚴禁外傳 505.交通規劃(4)物業服務成本滿足規范要求的前提下，盡量將地塊出入口
10、個數控制在2個內部資料 嚴禁外傳 5106綠地景觀規劃三、模式的優秀規劃具備的特質內部資料 嚴禁外傳 526.綠地景觀規劃(1) 中心公園(2) 入口綠地景觀(3) 周邊綠地景觀的借用內部資料 嚴禁外傳 53南沙天璽灣(1)中心公園6.綠地景觀規劃內部資料 嚴禁外傳 546.綠地景觀規劃高州項目十里金灘項目(1)中心公園內部資料 嚴禁外傳 556.綠地景觀規劃順德鉆石郡 綠地3000平方 位于組團入口處 以小見大 景觀利用充分(2)入口綠地景觀內部資料 嚴禁外傳 566.綠地景觀規劃鶴山共和(3)周邊綠地景觀借用內部資料 嚴禁外傳 5707城市設計三、模式的優秀規劃具備的特質內部資料 嚴禁外傳
11、 587.城市設計(1) 城市區位要求(2) 天際輪廓線(3) 沿街界面設計(4) 入口儀式感內部資料 嚴禁外傳 597.城市設計(1)城市區位要求并非所有項目都要考慮城市設計；在城市的重要地段，才對城市設計有一定的要求內部資料 嚴禁外傳 607.城市設計西昌天際輪廓線(2)天際輪廓線內部資料 嚴禁外傳 617.城市設計英倫風格沿街界面設計(3)沿街界面設計內部資料 嚴禁外傳 627.城市設計U型商業街入口(4)入口儀式感內部資料 嚴禁外傳 637.城市設計英倫商業街入口(4)入口儀式感內部資料 嚴禁外傳 64案例分享五聯五聯路路五楠五楠路路聯棚收費站聯棚收費站目標目標地塊地塊翻壩高速翻壩高速
12、高鐵東站高鐵東站市政府距高鐵東站約12km，約16分鐘車程。距市政府約8.5km，約9分鐘車程。拒軍區政府約4.5km，約5分鐘車程。距翻壩高速入口約2km，約2分鐘車程。江南江南路路夷陵長夷陵長江大橋江大橋濱江一號維多利亞港灣江南星城政府檢察院人民醫院新外灘興發廣場南山悅東郡B區高高速速連連接接線線市場定位：目標市場為中心市區。項目類型為剛需及改善型。交通節點距離（km）時間（分鐘）路況市政府8.59較好中心城區商業（萬達/國貿）7/108/13較好高鐵東站1216較好國貿大國貿大廈廈萬達萬達地塊區位地塊區位廟家嘴廟家嘴長江大長江大橋橋江山多嬌四期水藍郡內部資料 嚴禁外傳 65案例分享占地： 452.4 畝容積率： 1.2建筑密度： 30%建筑限高：100m綠地率: 35%夷夷橋橋路路（規劃路）夷（規劃路）夷 橋橋 橫橫 路路五五龍龍三三路路N市政公園市政公園城城市市方方向向310m0 10 30 50335m605m400m120m內部資料 嚴禁外傳 66案例分享方案一市政公園內部資料 嚴禁外傳 67案例分享市政公園市政公園內部資料 嚴禁外傳 68案例分享最終方案內部資料 嚴禁外傳 69規劃始于交流，創意源自溝通
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