1、版權所有 集團 嚴禁外傳版權所有 集團 嚴禁外傳房地產項目報建與管理以衡陽項目為例湘渝川贛區域衡陽項目版權所有 集團 嚴禁外傳目錄衡陽項目簡介一開發報建流程分享二開發報建六大關鍵點三開發報建經驗教訓分享四常見的幾種場景五開發報建小技巧六報建人員應具備的素質七NO.1一衡陽項目簡介1.1 衡陽項目開發報建工作簡介1.2 衡陽項目開發報建十座大山1.3 項目成績單1.4 個人成績單版權所有 集團 嚴禁外傳51643占股占股51%長沙威尼斯城房地產開發有限公司占股占股43%共創實業集團有限公司占股 6%湖南富凱投資置業有限公司1、三方共同開發建設1.1 衡陽項目開發報建工作簡介版權所有 集團 嚴禁外

2、傳2、衡陽項目合作開發模式1.1 衡陽項目開發報建工作簡介湘渝川贛區域第一個合作項目合作方出地、出前期建設資金項目地塊共297.5畝，分北、中、南三個地塊總建筑面積約56萬平方米，容積率2.33特點版權所有 集團 嚴禁外傳1 12 23 31 12 2（1）雙方于2013年3月1日，簽定合作開發協議；3、衡陽項目談判歷程4 41.1 衡陽項目開發報建工作簡介版權所有 集團 嚴禁外傳1 12 23 31 13 3（2）2013年5月，集團對合作方以及項目公司進行盡職調查，雙方啟動公司章程、補充協議及股東借款協議的洽談，但雙方就財務審批權、公司經營管理制度等核心問題中存在較大分歧3、衡陽項目談判歷

3、程4 41.1 衡陽項目開發報建工作簡介版權所有 集團 嚴禁外傳1 13 31 1（3）后期談判陷入僵局3、衡陽項目談判歷程4 42 21.1 衡陽項目開發報建工作簡介版權所有 集團 嚴禁外傳1 11 1（4）經多方溝通，互相讓步，最終達成一致 2013年8月26日，長沙威尼斯城房地產開發有限公司完成對項目公司 的增資擴股 2013年8月27日完成相關的工商變更手續3、衡陽項目談判歷程2 23 34 41.1 衡陽項目開發報建工作簡介版權所有 集團 嚴禁外傳1.2 衡陽項目開發報建十座大山地塊內幾乎滿布未補償的青苗、菜地、魚塘等，還有二十多戶的民房、村委辦公樓、五星綜合廠支 招 1、拆 遷阻工

4、，恐嚇“黑社會”恐嚇+大量阻工2、“黑社會”恐嚇 版權所有 集團 嚴禁外傳1.2 衡陽項目開發報建十座大山3、投資環境差，有無數的“土規矩”和“潛規則” 版權所有 集團 嚴禁外傳1.2 衡陽項目開發報建十座大山4、談判僵局，陷入兩難 5、恰逢政府換屆 原來跟進的關系沒了 新官上任，“謹慎”作為 多項不利于我項目的新規定相繼出臺如：禁止機械車位、禁止人防易地建設 全市規劃重大調整2013年10月前全市所有規劃方案報建停止審批版權所有 集團 嚴禁外傳1.2 衡陽項目開發報建十座大山6、非招商引資項目，沒有牽頭的政府領導 7、規劃停止審批 8、報建審批環節冗繁9、超資質開發版權所有 集團 嚴禁外傳1

5、.2 衡陽項目開發報建十座大山10、國土紅線遺留問題遺留問題 版權所有 集團 嚴禁外傳一期“提前預售”，開盤勁銷13億;二期“提早預售”，開盤去化超七成；認購14.18億，簽約13.89億，共回款12.73億；回籠集團及合作方共計3.56億元，賬上資金余額為1.23億元。最快開盤獎”，實現了“成就共享”，各項績效考核指標一直保持區域前列且多次獲獎；集團計劃節點完成率考核為100%；工程質量評分保持區域前列，且在集團評比中曾分別獲得集團第三名、第六名；兩個標段獲省安全文明標化工地獎。1.3 項目成績單版權所有 集團 嚴禁外傳1.4 個人成績單A、27個工作日拿五證；B、一期“提前預售”，開盤勁銷

6、13億；二期實現“提早預售”，開盤去化超7成；C、市重點工程項目，提前開工；享受規費優惠政策，節省至少2000萬報建規費；D、突破衡陽市過去十多年來關于底商規劃的特殊規定，成功保留大部分底商，為項目爭取過億的商業貨值；E、多次公關，住建局執法大隊撤消50萬的罰款單；園林局及住建局撤銷罰款680萬；F、項目資本金按全額收費標準應交2877萬，通過與市房產局相關領導多次溝通，最終實交400萬，少占用公司2477萬的資金；G、人防費用減免超1500萬；H、先拿預售許可證，再辦施工許可證。1、耀眼的數字版權所有 集團 嚴禁外傳1.4 個人成績單區長與我是兄弟陳局經常跟我一起打羽毛球夏局每逢經過項目必進

7、來看我或給我打電話周局“有事必答應”李處找我當司機易主任與我一起看足球張主任帶我跑關系2、人脈關系積累怎么做到的NO.2二衡陽項目開發報建流程分享2.1 國有土地使用權證辦理2.2 項目立項辦理2.3 建設用地規劃許可證辦理2.4 建設工程規劃許可證辦理2.5 建筑施工許可證辦理2.6 商品房預售許可證辦理2.7 竣工驗收及產權辦理版權所有 集團 嚴禁外傳1.國有土地使用權證國有土地使用證是證明土地使用者（單位或個人）使用國有土地的法律憑證，受法律保護。通過招、拍、掛獲取土地辦理流程如下：取得：土地成交確認書土地出讓金發票建設用地批準書國有土地使用權出讓審批表3.國土局地籍科其他要求資料.用地

8、紅線圖（國土測繪隊）國有土地使用權證2.1 國有土地使用權證辦理版權所有 集團 嚴禁外傳2.2.項目立項2.2 項目立項辦理立項批文中的“總投資額”“總投資額”注意注意立項批文中的“總投資額”“總投資額”注意注意立項批文中的“總投資額”“總投資額”注意注意立項批文中的“總投資額”“總投資額”注意注意注意注意注意注意申報申報資料資料.發發改改委委辦理成果版權所有 集團 嚴禁外傳3.3.建設用地規劃許可證規劃局規劃管理科辦理成果辦理建設用地規劃許可證的報告立項批復土地成交確認書、國有土地出讓合同規劃設計條件及附圖已批準規劃設計方案（含1套CAD和電子光盤）由設計院出具總平圖經專家評審會通過用地紅線

9、圖（1：1000）（國土提供）法律法規規定的其它材料審批建設項目選址定點審批表市城鄉規劃局-建設用地規劃許可證為保證城鄉規劃區內的土地利用符合城市規劃，依據為保證城鄉規劃區內的土地利用符合城市規劃，依據中華人民共和國城鄉規劃法中華人民共和國城鄉規劃法規定，由城鄉規劃行政主規定，由城鄉規劃行政主管部門核發管部門核發建設用地規劃許可證建設用地規劃許可證，作為建設單位向土地主管部門申請征用、劃撥和有償使用土地的法律憑證。，作為建設單位向土地主管部門申請征用、劃撥和有償使用土地的法律憑證。2.3 建設用地規劃許可證辦理版權所有 集團 嚴禁外傳4.4.建設工程規劃許可證是城市規劃行政主管部門依法核發的，

10、確認有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證衡陽規劃設計院審圖、蓋章上規劃局牽頭、其他部門參加的專家評審會關鍵流程博意設計院出圖上規劃局紅線會2.4 建設工程規劃許可證辦理上衡陽市大規委會（主管城建副市長主持）上市長主持的主任委員會總建面超50萬的上市委書記主持的政府常務會各領導簽字，規劃方案通過審批版權所有 集團 嚴禁外傳4.4.建設工程規劃許可證工程科審工程紅線圖取得工程規劃許可證關鍵流程人防費用和行政許可告知函環境影響報告書與費用抗震安評費用水土保持繳費審批規劃局信息中心審圖、審面積白蟻防治繳費各領導簽字通過2.4 建設工程規劃許可證辦理繳納報建費規劃放線、驗線（用規劃坐標系而非國土坐標系

11、）版權所有 集團 嚴禁外傳4.4.建設工程規劃許可證辦理建設工程規劃許可證明細流程如下：序號辦理部門辦理事項所需資料繳費標準辦理成果1規劃局設計科1.申請人提供資料2.規劃局內部召開技術審查會3.報市領導過目4.規劃委員會專家審查（專家、全市相關部門領導）1.設計單位資質證明及房地產開發企業資質證明2.建設項目批準文件（1份4）或主管部門意見（1份）3.、使用土地的有關證明文件（1份）4、建設項目規劃設計條件（1份）及所附規劃部門核準的統一坐標的用地紅線圖，控制性詳細規劃等5、規劃（建筑）方案圖紙（原件）及電子文件（含三維效果圖，其中詳規圖或建筑總平面圖電子文件應為CAD格式）6、規劃設計條件

12、或設計方案報審表要求提供的其它指定圖件7、同時審查人防工程修建方案召開技術審查會和市規委員會，需要一定金額的會務會，其他不收費取得技術審查會議紀要，并對照方案存在的問題進行整改2.4 建設工程規劃許可證辦理版權所有 集團 嚴禁外傳4.4.建設工程規劃許可證序號辦理部門辦理事項所需資料繳費標準辦理成果2規劃局信息中心日照指標分析提供規劃設計方案CAD電子圖一套，紙質建設文本一套。按建筑面積1.2元/3水利相關有資質的中介機構水土保持方案編制報告書1、項目建設規劃總平面圖。2、環境影響評價報告3、項目可行性研究報告4、地理位置圖5、施工進度安排6、地質勘查報告按照占地面積0.28元/，屬于中介咨詢

13、費取得水土保持方案報告書4水利局水土保持行政審批水土保持設施補償費按照占地面積1.5元/取得水土保持方案行政審批文件2.4 建設工程規劃許可證辦理版權所有 集團 嚴禁外傳4.4.建設工程規劃許可證序號辦理部門辦理事項所需資料繳費標準辦理成果5衡陽市環境保護局1.編制環境影響報告書2.環境監測費3.專家評審會1.項目可行性研究報告2.規劃總平面圖、建筑圖冊（已審通過的）3.規劃圖紙地籍圖（電子版）4.地質勘察報告書環境評價0.5元/衡陽市環境保護局提出行政審批6地震局抗震安評7規劃局勘察設計科初步設計審查1、建設單位的申請報告2、立項批復3、規劃設計要點和已批準的規劃設計方案4、國土用地紅圖；5

14、、地震災害評估審批文件6、環境影響評估審批文件7、初步設計圖紙文件和初步設計電子光盤8、工程概算書一份-原件會務費，其他不收費取得初步設計審查的行政批復2.4 建設工程規劃許可證辦理版權所有 集團 嚴禁外傳4.4.建設工程規劃許可證序號辦理部門辦理事項所需資料繳費標準辦理成果8衡人防辦人防工程建設行政批復1、人民防空主管部門及相關部門批準的立項審批文件2、工程規劃許可證3、施工、監理（人防資質）、防護設備中標通知書和合同4、勘察、設計、施工、監理等單位的資質證書5、工程地質勘查報告、施工圖設計文件及審查意見6、建設、監理和施工單位的項目法人、總監理工程師、項目經理及現場專業技術人員執業資格證7

15、、人防工程異地建設的申請報告人防工程異地建設費：1、地上部分：地上建筑面積*5%*1400元/2、地下部分：地下面積-（地上面積*5%*10%*1400元/取得人防行政許可審結的告知函9規劃局、規劃分局規劃放線、驗線、打證、人防審結告知手續、驗槽1、工程紅線圖2、放線單3、繳納放線費的電子回單400元/點取得初步設計審查的行政批復2.4 建設工程規劃許可證辦理版權所有 集團 嚴禁外傳4.4.建設工程規劃許可證序號辦理部門辦理事項所需資料繳費標準辦理成果10規劃工程科建設工程規劃許可證1、建設申請報告（蓋章）2、房地公司開發資質3、辦理委托書4、項目立項批復（原件）5、用地紅線圖、建設用地規劃許

16、可證（原件）6、國有土地使用權證7、已審批的詳細規劃設計圖及電子文件8、已審批的建筑方案圖冊9、向信息中心提供已審核的建筑施工圖及CAD電子文件，復核建筑面積、測算經濟技術指標10、渣土垃圾處置許可證11、成交確認書和規劃設計條件及附圖12、人防工程建設批復或其他相關證明資料每棟房子打印4張圖，每張圖100元，每組房子放4個點，收費2600元，標準高于湖南物價局的規定，但可以適當商量收費1、建筑紅線圖及審批單2、工程放線記錄3、建設工程規劃許可證副本2.4 建設工程規劃許可證辦理版權所有 集團 嚴禁外傳5.5.建筑工程施工許可證為了加強對建筑活動的監督管理，維護建筑市場秩序，保證建筑工程的質量

17、和安全，根據中華人民共和國建筑法，建設單位在開工前應當依照本辦法的規定，向工程所在地的縣級以上人民政府建設行政主管部門申請領取施工許可證。關鍵流程施工圖審查與備案消防設計審查意見書、人防審結告知函施工單位招投標施工合同備案施工監理建設單位資料注冊防雷批復排污許可建筑施工許可證燃氣三同時聯系函計費繳費2.5 建筑工程施工許可證辦理初步設計審查版權所有 集團 嚴禁外傳5.5.建筑工程施工許可證序號辦理部門辦理事項所需資料繳費標準辦理成果12建設局設計科審圖公司初步審計審查施工圖審查擴初文本（需上專家評審會）1、全套施工圖（建筑、結構、水、電、暖通）、工程概算書、結構計算書、節能計算書-3套2、全套

18、施工圖電子檔-1套。按建筑面積1.4元/初步設計審查批復1.施工圖審查報告2.經審查完成蓋章后的施工圖3套3消防支隊消防設計審查意見書1、建設工程消防設計審核申報表2、建設單位工商營業執照等合法身份證明文件3、新建、擴建工程的建設工程規劃許可證和紅線規劃圖4、設計單位資質證明文件5、消防設計文件：總平面圖、建施圖、水電圖、結構圖、防雷圖、自動工程圖、消防設計專篇、設計光盤，圖紙裝訂成冊6、建設工程消防質量終身負責制登記表（建設、設計、施工圖審查機構等一式三份）和建設、設計、施工圖審查機構相關責任人員身份證復印件及相關的執業證明文件7、施工圖審查合格書無消防設計審查意見書2.5 建筑工程施工許可

19、證辦理版權所有 集團 嚴禁外傳5.5.建筑工程施工許可證序號辦理部門辦理事項所需資料繳費標準辦理成果4政務中心建設局窗口辦理管道燃氣配套手續工作聯系函1、燃氣合同2、燃氣付款發票。煤氣三同時工作聯系函5勘察設計科施工圖審查備案1、施工圖設計文件審查備案表2、建設單位施工圖審查備案申請報告3、立項或可行性研究報告批準文件4、工程規劃紅線圖、規劃許可證5、建設工程消防設計審核意見書6、初步設計批復文件-復印件7、委托審查合同（協議）書8、勘察合同9、設計合同10、施工圖審查報告11、各專業全套圖紙-電子版本，及工程項目結構模型-數據文件12、配套費繳費憑證復印件13、衡陽市建設工程項目設計人員核查

20、表14、工程勘察現場見證報告15、商品房住宅項目套型結構比例表16、辦理管道燃氣配套手續工作聯系函17、郵政信報箱設置工作聯系函18、申報施工圖審查備案現場勘察表無施工圖審查備案表2.5 建筑工程施工許可證辦理版權所有 集團 嚴禁外傳5.5.建筑工程施工許可證序號辦理部門辦理事項所需資料繳費標準辦理成果6檔案局施工圖審查資料存檔1、辦理施工圖審查備案的全套資料2、施工圖全套圖紙電子檔（刻光盤）2280元/套存檔工作聯系單7建設局招標辦施工單位招投標一、開標1、國土證等相關資料2、初步設計文件審查批復文件3、施工圖審查報告及備案表4、不低于項目總造價的30%的銀行資金證明（近三個月的原件）5、工

21、程量清單6、企業營業執照等二、中標通知書1、衡陽市建設工程招投標、委托施工項目審批表2、衡陽市建筑工程報建規費計算表3、給排水辦污水處理費4、繳費發票5、安監站提供的工作聯系單。6、法規科備案1.代理公司費用2.農民工工資保障金（建設單位代施工單位代扣代繳，工程造價的3%）3.安全服務費（施工單位繳，工程造價的0.17%）、工程交易費（施工單位60%，建設單位40%）4、污水處理費（總建筑面積*1.6元/（用水定額）*0.8元/（收費標準）5.法規科備案公示牌（200元/塊）施工圖審查備案表2.5 建筑工程施工許可證辦理版權所有 集團 嚴禁外傳5.5.建筑工程施工許可證序號辦理部門辦理事項所需

22、資料繳費標準辦理成果8建設局造價站施工合同備案1、施工合同、分包合同及其補充協議（各2份原件）2、中標通知書（2份復印件，核驗原件3、施工單位項目部組成人員文件及相關人員（項目經理除外）執業或上崗證件（各1份復印件，核驗原件）4、農民工工資保障金繳款憑證、安全防護文明施工措施工費繳款憑證（各2份復印件，核驗原件）5、工程投標報價匯總及招標投標文件各1份（僅供參考，不留存）6、衡陽市建設工程施工合同備案申請表（原件5份）7、衡陽市建設工程施工分包合同備案申請表（原件3份）無施工合同備案2.5 建筑工程施工許可證辦理版權所有 集團 嚴禁外傳5.5.建筑工程施工許可證序號辦理部門辦理事項所需資料繳費

23、標準辦理成果9建設局政務中心窗口計費繳費辦施工許可證1、發改委工程項目備案通知或可行性研究報告、招標形式核準表2、國有土地使用證3、建設用地規劃許可證、建設工程規劃紅線、建設工程規劃許可證、審批單4、施工圖設計文件審查報告5、招投標審批表、報建工作聯系函、中標通知書6、施工圖設計文件審查備案表7、市住建局窗口聯系單，8、行政事業性收費明細表9、建筑工程施工許可證申報表10、施工合同備案表11、工程質量注冊登記表12、安全保證體系核查表13、消防設計審查意見書14、人防行政許可審結告知函15、銀行銀行資金證明（工程總造價的30%）。1、勞保資金：工程造價*3.5%。2、新型墻體材料專項基金：10

24、元/。3、價格調節基金：工程造價3。4、散裝水泥專項基金：2元/。5、避雷設施檢測：1.2元/+工程造價1.2（5千萬以內）、1（5千萬-1億）、0.5（1億以上）6、建筑垃圾渣土處理費：2元/7、建筑施工污染保潔費：2/。8、工傷保險基金：工程造價4（5千萬以內）、3（5千萬-1億）、2（1億以上）取得建設工程施工許可證副本2.5 建筑工程施工許可證辦理版權所有 集團 嚴禁外傳6.6.商品房預售許可證房地產開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得商品房預售許可證。未取得商品房預售許可證的，不得進行商品房預售。辦理預售許可證，符合城市商品房預售管理辦法，條件如下：1、已交

25、付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；2、持有建設工程規劃許可證和施工許可證；3、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。工程形象進度可與當地政府部門商談，取得提前預售或提早預售的優惠政策物價局備案表房屋面積測繪物業聯系單（是否需要招投標）資金監管協議預售方案繳項目資本金以上四證商品房預售許可證2.6 商品房預售許可證辦理版權所有 集團 嚴禁外傳6.6.商品房預售許可證取得預售許可證后，需去房產局辦理相關合同簽約備案，按揭客戶需到房產局辦理預告、抵押等手續后，提供抵押證，銀行方可辦理按揭放款。2.6 商品房預售許可

26、證辦理版權所有 集團 嚴禁外傳房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表是目前收房環節中最重要的文件。該表是建設部為規范工程竣工驗收備案的管理工作而制定的，它由設計、監理、建設單位和施工單位四方合驗， 但要得到有關部門同意備案，是需要向備案部門提供規劃、公安消防、環保、城市建設檔案管理、人防等部門出具的認可文件或者準許使用文件的，購房人可由此知道房地產商所交付的房屋是否符合原來規劃的要求。建筑法、合同法等法律都規定了建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用，這是國家強制性規范。2.7 竣工驗收及產權辦理-竣工驗收版權所有 集團 嚴禁外傳土建驗收（安監、質監、建筑節能、規劃等）消防驗收環保驗收單

27、項驗收（供水、供電、排水、通訊、防雷、路燈、園林綠化、小區道路 ）綜合驗收交樓竣工驗收備案的關鍵流程如下：注：辦理竣工驗收后，需及時辦理相關規費、基金的退款手款2.7 竣工驗收及產權辦理-竣工驗收竣工驗收備案表實測、達到交房條件版權所有 集團 嚴禁外傳序號辦理部門事項所需資料收費標準辦理成果1氣象局防雷驗收1、腳手架拆除到防雷辦拿驗收申請書。2、防雷核準表。無防雷驗收合格證2質監站安監竣工驗收1、現場進度基本竣工（無外架、設備安裝完成）2、核實無超額建筑面積3、施工單位完成安監費用繳納4、達到以上條件即可由施工單位申請出具施工安全監督評定（備案）書。無3質監站技術科質監竣工驗收1、建設單位、施

28、工單位根據工程竣工驗收條件審查表整理齊備資料。2、資料基本齊備由分管監督科受理。3、資料收齊后將移交技術科審查，對材料下達審查意見書。4、審查通過后，由技術科主導組織工程竣工驗收。5、經驗收通過后出具建筑工程質量監督報告。建筑工程質量監督報告2.7 竣工驗收及產權辦理-竣工驗收版權所有 集團 嚴禁外傳序號辦理部門事項所需資料收費標準辦理成果4質監站審查科建筑節能工程質量驗收1、現場節能材料實物具備驗收條件。2、建設過程中節能材料的檢測報告與驗收記錄3、向質監站節能審查科提出節能竣工驗收申請4、由節能審查科組織進行現場竣工驗收并出具意見5、通過驗收后出具建筑節能工程質量監督報告。無建筑節能工程質

29、量監督報告5規劃局法規科竣工驗收通知單1、建設工程規劃許可證2、工程現場符合驗收測量標準（現場全面竣工）無取得竣工驗收通知單6規劃局測繪科質監竣工驗收1、竣工驗收通知單2、已審批的規劃設計方案總平面圖復印件（含電子版）3、建設用地規劃許可證及審批單用地紅線復印件、國土證復印件、宗地圖復印件、建設工程許可證審批單復印件、建設工程紅線復印件（含電子版）、放線或檢測報告復印件、處罰決定書復印件（若有處罰必須提供、處罰審批單復印件（若有處罰必須提供）4、處罰后規劃補證資料復印件（若有處罰必須提供）。5、建筑施工圖建施部分（含電子版）6、資料齊備，簽定測繪協議7、現場建筑主體及綠化、道路等均已竣工，已具

30、備竣工測量條件。按建筑計算，400元/點竣工測量報告2.7 竣工驗收及產權辦理-竣工驗收版權所有 集團 嚴禁外傳序號辦理部門事項所需資料收費標準辦理成果7規劃局法規科建筑工程竣工規劃驗收1、建設單位規劃驗收申請報告原件2、委托授權書原件3、公司法人代表身份證復印件4、受委托人身份證復印件5、項目立項文件復印件6、規劃條件通知書（含拆遷藍圖）復印件7、已審批的規劃設計方案總平圖復印件8、建設用地規劃許可證復印件9、建設用地規劃審批單復印件10、用地紅線復印件、國土證復印件宗地圖復印件11、建設工程許可證、建設工程審批單復印件12、建設工程紅線復印件放線單復印件13、驗槽單復印件、管線審批資料復印

31、件14、處罰決定書復印件、處罰審批單復印件15、處罰繳費單復印件、處罰后規劃補證資料復印件。16、審批的效果圖17、竣工后建筑物四面實拍照片、夜景實拍照片18、規劃竣工測量報告19、以上所有資料整理后裝訂成冊，并掃描刻錄光盤1張（復印件一律注明與原件相符并加蓋單位公章）。無1、取得建設工程規劃驗收合格證，工程驗收后，建設單位必須向城建檔館報送一套符合規定的工程竣工檔案資料，經驗收合格后取得城建檔案館簽發的湖南建設工程檔案合格證，才能換發建設工程規劃許可證正本2.7 竣工驗收及產權辦理-竣工驗收版權所有 集團 嚴禁外傳序號辦理部門事項所需資料收費標準辦理成果8質監站建筑單體工程驗收各單體工程項目

32、分別通過專業驗收，包括：規劃、消防、人防、環保等各部門參加驗收，單體工程驗收之前，可以分部位、分步驟驗收建筑工程。無取得建設方、監理方、施工方、質監站、設計等單位認可，并在工程驗收報告上簽字9建筑工程綜合驗收1、工程竣工后，施工方向建設方遞交工程質量竣工驗收申請書，并準備好勘察、設計、監理等各項工程質量報告書等資料，然后，建設方在正式驗收的7天前，向質量監督站提出竣工驗收申請，由建設方組織質監站、勘察、設計、監理、規劃、人防、園林綠化、消防、水利等單位，對工程質量，建筑要求全面進行評價，制作工程竣工驗收報告2、向質監站申領建設工程竣工驗收備案表和建設工程竣工驗收報告。附：工程驗收報告附文件、施

33、工許可證、施工圖設計文件審查意見、施工單位提交的工程質量竣工報告、勘察、設計單位提供的工程質量核查報告，監理單位提供的工程質量評估報告；施工單位簽署的工程質量保修書；規劃行政主管部門認可的文件；公安消防、環保等主管部門認可的文件；建設工程竣工質量驗收和使用功能試驗資料；商品住宅的還有建設單位簽署的住宅質量保證書和住宅使用說明書取得建設工程竣工驗收質量認可書，此后，再換發建設工程施工許可證正本（衡陽市目前暫時沒有組織綜合驗收）2.7 竣工驗收及產權辦理-竣工驗收版權所有 集團 嚴禁外傳序號辦理部門事項所需資料收費標準辦理成果10消防支隊驗收科消防驗收1、建設工程消防驗收申報表。2、審核意見書復印

34、件（加蓋公章）。3、工程質量竣工驗收報告（由住建局下屬的質監站提供，建設單位、設計單位、施工單位、監理單位加蓋公章）的復印件。4、建設單位申請消防驗收報告。5、消防產品質量合格證明文件（包括消防產品出產合格證，符合市場準入要求的證書以及檢驗報告，防火門，消防以及照明，疏散指示標志，滅火器等，消防產品身份識別標志B證）。6、有防火性能要求的建筑構件、建筑材料、室內裝修裝飾材料符合國家標準或行業標準的證明文件、出廠合格證。7、消防設施、電氣防火技術檢測合格證明文件。8、施工單位（土建施工單位和消防設施施工單位）的合法身份證明和資質等級證明文件復印件。9、工程監理、檢測單位的合法身份證明和資質等級證

35、明文件的復印件。10、建設單位的工商營業執照等合法身份證明文件。11、其他資料：總平面圖，建筑，結構、給排水、電氣、暖通、工藝，（易燃易爆場所還需提供氣象部門的防雷檢測合格證撿告）；設計光盤，所有圖紙加蓋施工單位竣工章并裝訂成冊。12、建設工程消防質量終身負責制登記表（建設、施工、工程監理、消防技術服務機構等單位各填寫一式三份，并簽名蓋章）和建設、施工、工程監理、消防技術服務機構的相關責任人員身份證復印件及相關的執業證明文件。消防驗收報告2.7 竣工驗收及產權辦理-竣工驗收版權所有 集團 嚴禁外傳序號辦理部門事項所需資料收費標準辦理成果11建設局工程科工程竣工驗收備案1、工程竣工驗收備案表2、

36、建筑工程質量監督報告（原件、質監站提供）3、建筑節能工程質量監督報告4、建筑工程施工許可證5、施工圖設計文件審查報告及備案表6、建設單位工程竣工驗收報告（湘質監統編備2002-2，1份，原件）及工程竣工驗收申請報告（湘質監統編備2002-5，1份，原件）7、施工單位工程施工質量驗收申請報告（湘質監統編備2002-4，1份，原件）及自評報告（1份，原件）8、監理單位工程質量評價報告（湘質監統編備2002-3，1份，原件）9、勘察單位工程質量檢查報告（衡質檢統編勘察2001-1，1份，原件）10、設計單位工程質量檢查報告（衡質監統編設計2002-1，1份，原件）。11、驗收組驗收意見、質量缺陷整改

37、復查報告及單位工程竣工驗收記錄（1份，原件）。12、工程質量控制資料核查記錄、工程觀感質量檢查記錄及工程安全和功能檢驗資料核查及主要功能抽查記錄（1份，原件）。13、建設工程規劃驗收合格證、建筑工程消防驗收意見書、建設工程項目環境保護驗收意見（復印件1份，提供原件核對）。14、施工單位簽署的工程質量保修書（1份，原件）。15、住宅工程住宅質量保證書和住宅使用說明書（1份，原件）。16、工程款支付情況表（1份，原件）。17、施工安全監督評定（備案）書（湘安監統編2001-1，1份，原件）。18、住宅工程分戶驗收資料。19、二次供水設施合格證（12.11.26日后竣工驗收項目需提供）20、衡陽市建

38、設工程竣工結算備案表（1份，原件）。取得建筑工程驗收備案證，同時向質監站出示建設工程竣工檔案認可書2.7 竣工驗收及產權辦理-竣工驗收版權所有 集團 嚴禁外傳房屋權屬初始登記辦理分戶小產權國土測量土地分割登記、分戶國土證辦理他項權證辦理五證及驗收備案證明及其他資料按揭客戶辦理產權的關鍵流程如下：竣工驗收備案后，先辦理大產權的初始登記，房屋國土測繪后，辦理分戶竣工驗收備案后，先辦理大產權的初始登記，房屋國土測繪后，辦理分戶的國土證、房屋產權證、他項權利證。的國土證、房屋產權證、他項權利證。2.7 竣工驗收及產權辦理-產權辦理版權所有 集團 嚴禁外傳序號辦理部門事項所需資料收費標準辦理成果1建設局

39、城建檔案館移送建筑資料將工程開發建設過程中的資料整理成冊，移交一套完整的建筑資料給檔案館預估1.2元/檔案接收證明2政務中心建設局窗口施工許可證（正本）1、施工許可證正本申請表原件2、施工許可證副本原件3、建設工程規劃驗收合格證原件與復印件4、工程竣工驗收備案表原件與復印件5、配套費和勞保基金計費單和繳費收據復印件6、少報多建項目先辦理超面積部分報建手續后再換正本。施工許可證（正本）3房產局測繪中心房屋實測1、1套建筑圖（裝釘A4大小）、電子檔2、國土證3、工程規劃許可證4、施工許可證（正本）5、規劃驗收合格證6、竣工驗收備案表7、工程現場達到測量標準。住宅1.2元/，非住宅1.6元/綜合樓2

40、.4元/。實測報告4房產局預告窗口撤銷預告1、房屋預告登記注銷申請書2、預告證。2.7 竣工驗收及產權辦理-產權辦理版權所有 集團 嚴禁外傳序號辦理部門事項所需資料收費標準辦理成果5政務中心房管局窗口辦理初始登記1、單位申請初始登記報告2、建設項目批準文件3、土地使用權證及紅線圖4、建設工程規劃許可證、建設工程規劃驗收合格證及紅線圖審批單5、建設用地規劃許可證及紅線圖審批單6、建筑工程施工許可證7、工程竣工驗收備案表8、房屋建筑面積測繪成果報告及二份分層平面圖9、國家直管公房賠償證明及私房拆遷賠償協辦表10、公共部位維修基金的繳交證明11、白蟻預防證書12、法人資格證和單位營業執照及資質證書（

41、市直單位組織機構代碼）加蓋單位公章13、煤氣“三同時”14、局信息中心出具的入網證明15、預售許可證（開發企業）16、有無查封、抵押、登記證明17、物業科聯系單。住宅80元/件，非住宅550元/件房屋權屬初始登記6房產局產權處分戶產權辦理1、總證。2、備案合同。3、購房發票。4、房屋分層分戶平面圖。5、身份證復印件。6、房屋所有權登記申請書。7、房屋登記詢問記錄。8、維修基金發票。分戶房產證2.7 竣工驗收及產權辦理-產權辦理版權所有 集團 嚴禁外傳序號辦理部門事項所需資料收費標準辦理成果7國土局北樓2層國土測量隊國土測量1、竣工驗收申請書。2、宗地現狀圖與用地紅線圖。3、國有土地使用權證。4

42、、出讓合同、交地確認書。6、土地價款繳納憑證。7、房產部門測量面積。8、發改委立項。9、規劃條件。10、用地規劃許可證、工程規劃許可證、企業法人營業執照11、法人代表身份證復印件12、委托函、被委托人身份證復印件。國土測量報告8國土局大廳窗口土地分割登記、分戶國土證辦理1、產權證2、國土測量報告3、業主相關資料。分戶國土證9房產局法制科蓋章、抵押科送審他項權證辦理1、預購商品房抵押權預告登記約定書2、抵押權登記申請書3、申請人（代理人）身份證明復印件4、產權證5、借款合同、抵押合同6、房屋分戶平面圖7、身份證復印件8、查檔查圖。按揭客戶辦理他項權利證2.7 竣工驗收及產權辦理-產權辦理NO.3

43、三開發報建六大關鍵點3.1 規劃方案提前確定3.2 提前開工3.3 提前預售3.4 快速回款3.5 規費減免3.6 圖紙問題版權所有 集團 嚴禁外傳3.1 規劃方案提前確定1. 與設計人員一起去相關部門了解規范，尤其是了解清楚當地的 一些特殊規定，同時還需重點了解當地消防、人防的要求；2. 規劃方案送至規劃局預審，最好能與規劃設計人員一同前往， 根據規劃局修改意見作初步修改及多次溝通，至少確保規劃方案不違反強規；3. 上策：規劃方案短時間內順利通過大規委會；中策：短期內未有大規委會召開，為確保現場開工，規劃方案需至少確保展示區不作任何修改，修改的也只是貨量區局部；下策：現場已動工部分若規劃最終

44、沒通過的，努力爭取無效后，先按政府要求修改方案，日后在驗收前再爭取調規；實在無法調規時可考慮“打包罰款”4. 時刻關注大規委會的召開時間，并抓住會議上的核心人物；版權所有 集團 嚴禁外傳3.2 提前開工提前開工A.重點招商引資項目、市重點工程項目B.綠色通道，臨時施工許可證C. 與相關執法部門（區規劃局、住建局執法大隊）提前溝通，“搞好關系”；D. 打報告給市委、市政府獲得支持版權所有 集團 嚴禁外傳3.2 提前開工版權所有 集團 嚴禁外傳3.2 提前開工版權所有 集團 嚴禁外傳3.3 提前預售1、交保證金2、預售資金監管至達預售條件 3、從上至下：集團領導支持，邀約市委市政府領導參觀集團總部

45、4、從下至上：抓關鍵人物，逐步突破心理防線 1、交保證金 版權所有 集團 嚴禁外傳3.4 加快回款如何加快簽約回款（銀行放款+政府流程）1. 多談幾家銀行準入，同時把銀行的放款條件談到最低2. 政府手續方面： “提前預售”或“提早預售”導致現場形象進度遠遠不足 合同備案、預告登記、預抵押登記手續耗時較長 這么多的客戶需要前來面簽，難度很大 如何解決這個問題呢？版權所有 集團 嚴禁外傳3.4 加快回款個人建議：第一，通過公證處人員現場辦公，客戶通過公證處辦理委托我司工作人員代為簽字及面簽；第二，通過引入中介或代辦公司解決辦理合同備案、預告登記及預抵押登記等手續。因為代辦公司往往是他們的“小金庫”

46、，通過借力代辦公司，可降低現場形象進度不足所帶來的難度，提前完成相關手續的辦理，加快資金回款。如何加快簽約回款（銀行放款+政府流程）版權所有 集團 嚴禁外傳3.4 加快回款3. 公司內部方面：（1 1）開盤前，由項目開發部、區域財務部及營銷部行政辦理清所有流程（政）開盤前，由項目開發部、區域財務部及營銷部行政辦理清所有流程（政府流程、銀行流程、公司內部流程），并做好相關的表格、資料準備，且府流程、銀行流程、公司內部流程），并做好相關的表格、資料準備，且落實到每位責任人；落實到每位責任人；（2 2）由營銷部及早通知客戶前來簽約時需帶齊的資料（用于辦按揭的、以及）由營銷部及早通知客戶前來簽約時需帶

47、齊的資料（用于辦按揭的、以及辦政府手續的資料），并在簽約時把所有可以簽的、應由客戶親自簽名的辦政府手續的資料），并在簽約時把所有可以簽的、應由客戶親自簽名的先簽好；先簽好；如何加快簽約回款（銀行放款+政府流程）版權所有 集團 嚴禁外傳3.4 加快回款（3 3）項目開發部設立專員，專門辦理合同備案、預告登記、預抵押登記手續，同）項目開發部設立專員，專門辦理合同備案、預告登記、預抵押登記手續，同時營銷部也設立專員，聯同項目部準備資料、審核資料、辦理手續，并定期開時營銷部也設立專員，聯同項目部準備資料、審核資料、辦理手續，并定期開碰頭會，每周兩報。此等手續因涉及資料甚多，且涉及客戶、銀行等的資料，碰

48、頭會，每周兩報。此等手續因涉及資料甚多，且涉及客戶、銀行等的資料，工作量大。可由工作量大。可由好處：（1）分攤工作量及難度，（2）兩道審核關，可大大避免資料的退回率。4. 辦理合同備案、預告登記、預抵押登記手續時，先以政府關系戶的房子作“打頭陣”，可降低辦事難度。銷售顧問填寫好各自客戶的相關資料營銷部行政辦 審核項目開發部審核房管局版權所有 集團 嚴禁外傳3.5 規費減免版權所有 集團 嚴禁外傳3.5 規費減免版權所有 集團 嚴禁外傳3.5 規費減免版權所有 集團 嚴禁外傳3.5 規費減免版權所有 集團 嚴禁外傳3.6 圖紙問題前期報建所需圖紙1、規劃方案2、總平面圖3、建筑施工圖（3套）A、

49、面積測繪（1套）B、工程規劃許可證1套規劃局存檔（2套）1套蓋規劃章審圖章，我司存檔4、全套施工圖（建、結、水電、暖通）A、施工圖審查3套：1套審圖公司1套工程圖（蓋審圖公司章）1套開發部（蓋審圖公司章）B、消防審查1套C、防雷審查1套D、施工單位招投標（給招標代理公司）1套 （可給電子版）版權所有 集團 嚴禁外傳NO.4四開發報建經驗教訓分享4.1 計劃周密，工作前置4.2 全員聯動，分工合作4.3 提前溝通，共擔責任4.4 資源整合，全面出擊4.5 逐個擊破，小步快跑4.6 分析問題，總結教訓版權所有 集團 嚴禁外傳4.1 計劃周密，工作前置1. 提前走訪，匯總資料，梳理思路；2. 編制計

50、劃，細化工作，盡量把不可控的變為可控，甚至達到流水化作業；3. 工作前置，穿插進行；4. 打破常規，抓關鍵線路（尤其是耗時較長的）小 結開發報建版權所有 集團 嚴禁外傳4.2 全員聯動，分工合作成立開發報建小組，由開發部經理擔任組長，組員包括項目總、項目副總及所有參與開發報建成員。開發報建小組碰頭會議常態化進行，每分項工作落實到人，由組長統籌各個人員、各個環節的進度及推進思路。開發報建小組碰頭會好處：1.第一時間反饋并解決問題；集思廣益；2.相互了解工作進展，相互配合時間節點；3.全面掌握工作全局，把握緩急程度，思路清晰，推進進程。版權所有 集團 嚴禁外傳4.3 提前溝通，共擔責任待人接物等溝

51、通細節方面的小心得：1、對上層領導充分尊重，溝通態度真誠，多匯報、聽指示、多請教。2、有重大活動（如奠基、開放、開盤等）時，記得邀請其參加；有重要節日時，勿忘問候。3、對政府部門的基層工作人員要多溝通并在利益上給予照顧，在保證對方不厭煩的前提下嘗試突破；了解對方的工作難處，面對怕擔責任的領導要耐心溝通，多強調信譽，多解釋風險，幫助對方少擔責任，或者尋找其一起擔責任的“伙伴”（比如說其他科室的，或者我們開發商），或者尋找可以作為他開綠燈的理由（比如說“市重點項目”、或者我們其他很多項目都是此種做法等），促使他們卸下心里包袱。版權所有 集團 嚴禁外傳4.4 整合資源，全面出擊借力集團高層領導以及合

52、作方的資源1. 莫總裁+謝樹太總裁：極具影響力2. 集團及區域其他領導及同事：層層引薦3. 品牌優勢+合作方本地資源：雙劍合璧資 源版權所有 集團 嚴禁外傳4.5 逐個擊破，小步快跑衡陽的審批流程較復雜，僅辦理工程規劃許可證，前前后后共需要簽幾十個字，而領導又經常不在辦公室，所以想短時間內完成，非常困難為了完成任務，我們采取了非常規措施：非常規措施1（1）每周一，一大早就蹲點規劃局，爭分奪秒地辦事，因為周一是最多領導在辦公室的日子，當然也是最多人來辦事的日子；（2）每到一個節點審批時，短信或電話咨詢其什么時候在辦公室，甚至我們到茶樓去接領導回辦公室，網上審批完成后，再把他送回去；（3）對于出差

53、的領導，我們盡力去溝通，先走下一個節點，待他出差歸來后再補簽。版權所有 集團 嚴禁外傳4.5 逐個擊破，小步快跑能“過”迅速“過”，暫不能“過”就“繞”，不能“繞”就“跳”2事例：“跳”過放驗線，先行辦理工程規劃許可證版權所有 集團 嚴禁外傳4.6 分析問題，總結教訓1、項目開工前盡早獲取提前開工的批準（1）按集團要求，土地摘牌即動工。因此，為了保證施工現場不受政府執法人員“騷擾”，需在動工前得到市委市政府或相關部門的批準。可通過打報告的形式向市政府申請，獲批準后，拿報告與相關執法部門匯報溝通。（2）若第（1）點中的做不到，則直接去相關執法管理人員溝通，希望能開綠燈通融兩個月。然后現場在做基礎

54、施工時，盡快辦理相關手續。版權所有 集團 嚴禁外傳4.6 分析問題，總結教訓2、深入了解當地政治環境以及政府風氣，因地制宜，避免出現“水土不服”事例：衡陽市規劃設計院規劃局的“小金庫”版權所有 集團 嚴禁外傳4.6 分析問題，總結教訓3、重視每個細小環節，并提前溝通。細節容易卡幾天提前咨詢溝通，不要等資料齊了再去辦理一周只有四天，一天最多四小時事例：在施工圖審查報告備案手續的辦理中，前期由于缺消防審查意見導致不能辦理。本以為項目跟住建局的關系不錯，待完成消防審查后，審圖報告備案應該是一件比較簡單的事情。但由于輕視了此環節的提前溝通，導致了在最緊急的時候，拖了3天的時間。若提前多次匯報溝通，可繞

55、過消防審查直接備案。版權所有 集團 嚴禁外傳4.6 分析問題，總結教訓4、成果拿到手了才算成功，不要停留在領導已經口頭答應了的基礎上。事例：如項目的消防審批中，消防大隊的領導多次口頭表示我們的消防審查沒有問題，而真正辦事時，卻出具了許多通不過的意見，最終拖了一周多的時間。因此，成功在于落實，拿到手的才算成果，千萬不要過于相信政府領導的話。版權所有 集團 嚴禁外傳4.6 分析問題，總結教訓5、對于政府的新文件新規定需及時判斷并作出應對，若涉及跨部門的，必須弄清楚該審批“誰說了算”。事例：人防易地建設市長說了也不算版權所有 集團 嚴禁外傳4.6 分析問題，總結教訓6、對有關政府影響較大的新政策將要

56、出臺的傳言，應加以落實，若難以落實時，應備有相應的措施防范于未然。事例：從申請延后繳納到申請提前繳納報建規費版權所有 集團 嚴禁外傳NO.5五常見的幾種場景5.1 領導說“好”，下級說“不知道”5.2 領導說“不好”，下級說“怎么辦”5.3 領導說“太忙”5.4 領導總說“資料不齊全”5.5 前期關系搞砸了版權所有 集團 嚴禁外傳1、當面打電話；2、上級領導不愿意簽字的，試圖說服他，或不簽“名”，只簽“姓”；“領導說你看了以后會懂的”3、做好下級領導的“工作”。5.1 領導說“好”，下級說“不知道”好！上級領導不知道！下級領導版權所有 集團 嚴禁外傳1、“過兩天他就忘了的”；2、下級領導帶著去

57、解釋；3、先走流程，到了領導審批節點自然有結果。不好！上級領導怎么辦？下級領導5.2 領導說“不好”，下級說“怎么辦”版權所有 集團 嚴禁外傳1、動之以誠等！2、多匯報、多請教3、“您太忙，此等小事可否由某副局代為處理”5.3 領導說“太忙”忙！版權所有 集團 嚴禁外傳1、資料不全時多送幾次，“提前挨罵”2、資料全時意思意思，“一擊即中”資料不全。5.4 領導總說“資料不全”版權所有 集團 嚴禁外傳易主任：踢球看球世界杯買足彩屈科長：買早餐、聊八卦、多贊美5.5 前期關系搞砸了前期關系搞砸了，后期怎么辦？總 結：“臉皮厚”、細心觀察、投其所好版權所有 集團 嚴禁外傳小 結1 1、因資料忘帶而浪

58、費時間；2 2、因談得沒有話題或無言以對而產生尷尬；3 3、對方隨意敷衍幾句，不知道怎么應對。切忌做好充分準備提前預設場景隨機應變 前述“十座大山”回 顧版權所有 集團 嚴禁外傳回顧前面談到的“十座大山”（1）緊抓區政府，強壓鄉政府、村支兩委；（2）合理“滿足”當地勢力較大的“地頭蛇”；（3）打“游擊戰”，挑起矛盾；（4）聯動當地公安局派出所；（5）必要時引進“更強勢力”，蛇鼠一鍋端1、拆 遷（1）不怕，因是法制社會；（2）聯動當地派出所；（3）“黑吃黑”2、“黑社會”恐嚇 3、投資環境差，有無數“土規矩”和“潛規則” （1）前期通過媒體、同行深入了解（2）把握原則，入鄉隨俗（3）成為朋友版權

59、所有 集團 嚴禁外傳回顧前面談到的“十座大山”（1）找交集，互讓步（2）借力集團領導4、談判僵局，進退兩難 （1）邀約考察總部，率先恭賀并匯報（2）響應新領導號召5、恰逢政府換屆 如前面所述的如何提前確定規劃方案6、非招商引資項目，沒有牽頭的政府領導（1）申報市重點項目，找到牽頭領導；（2）品牌效應（3）借力區政府7、全市規劃停止審批 版權所有 集團 嚴禁外傳回顧前面談到的“十座大山”（1）專人跟進，小步快跑；（2）工作前置，穿插進行；（3）打破常規，想盡辦法（4）秘書+司機8、報建審批環節繁冗，需領導簽字的環節太多 9、超資質開發（1）能“跳”則“跳”，不能則“繞”；（2）拆分地塊，分批報建

60、；（3）品牌效應，許下承諾10、國土紅線遺留問題您認為我們最大的優勢是什么？版權所有 集團 嚴禁外傳NO.6六開發報建小技巧6.1 先承諾書，后報告6.2 先拿復印件，再拿原件6.3 多用上級領導的口吻夸獎6.4 男的“裝可憐”，女的“流眼淚”6.5 自己擬文，定出證日期，逾期降職、罰款6.6 我與領導的照片6.7 “我們后面還有地”；6.8 如何插隊“領導找我”版權所有 集團 嚴禁外傳“責任，“責任，我們一起來承擔！我們一起來承擔！”6.1 先承諾書，后報告版權所有 集團 嚴禁外傳6.2 先拿復印件，再拿原件先復印件后原件版權所有 集團 嚴禁外傳“局長總說，你年輕有為，很會辦事6.3 多用他

61、上級領導的口吻夸獎版權所有 集團 嚴禁外傳6.4 男的“裝可憐”，女的“流眼淚”版權所有 集團 嚴禁外傳告訴他們為什么你每天催他們，是因為公司在催你6.5 自己擬文，定出證日期，逾期降職、罰款版權所有 集團 嚴禁外傳6.6 我與領導的照片版權所有 集團 嚴禁外傳6.7 “我們后面還有地”版權所有 集團 嚴禁外傳6.8 如何插隊“領導找我”版權所有 集團 嚴禁外傳NO.7七報建人員應具備的素質（一）積極的心態（二）自信心（三）靈活應變（四）主人翁意識（五）經得起折騰（六）處處留心皆學問版權所有 集團 嚴禁外傳四、談判策略運用與心理學（五）在急與緩之間的心理策略正話反說模糊表態虛張聲勢感謝聆聽請批評指正手機：郵箱：