1、曲折中前進的物業(yè)形態(tài)酒店式公寓一、定義和特點定義：顧名思義，酒店式公寓是一種提供酒店式管理服務的公寓，集住宅、酒店、會所多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功效，但其本質(zhì)仍然是公寓。特點：1、綜合性強既吸收了星級酒店的服務功能和管理模試，又吸收了信息時代的寫字樓特點，是一種綜合性很強的物業(yè)管理概念。2、滿足客戶的個性化需求酒店式公寓的戶型從幾十到幾百平米不等，不同的戶型也有不同的格調(diào)，在服務上可根據(jù)客戶的要求提供不同的酒店式服務，同時還附加提供諸如超市、會所、娛樂場所等配套設施。 3、家庭式的居住布局與酒店的標房不同，酒店式服務公寓的功能比較齊全，有居家的格局和良好的居住功能，廳、臥室、廚

2、房和衛(wèi)生間，具備較大的空間，以及比較個人的環(huán)境和家居化的家具。再加上提供家居式服務，使酒店式服務公寓更增添家的味道。 4、自由方便，價格相對便宜相對于長期居住的物業(yè)來說，酒店式公寓在入住和退住時自由方便，而價格相對于同等設施和服務的星級酒店要低廉得多，正是作為介于二者之間的一種物業(yè)形態(tài)，酒店式公寓才有了特有的吸引力。二、國內(nèi)外發(fā)展現(xiàn)狀和特點（一）國外發(fā)展?jié)u趨成熟源于歐洲，現(xiàn)代意義上的酒店式公寓的出現(xiàn)至今已有約30年時間。 國際酒店式公寓發(fā)展過程圖：教育文化水平教育文化水平提高提高家庭結(jié)構(gòu)松散家庭結(jié)構(gòu)松散科技和社會科技和社會變革變革流動人群增流動人群增加加對公寓對公寓需求量需求量的增加的增加引引

3、入入酒酒店店式式管管理理服服務務酒店式酒店式 公寓公寓吸引吸引商旅生活商旅生活完完善善推推動動歐美的發(fā)展歐美的發(fā)展歐美的發(fā)展歐美的發(fā)展美國美國美國美國美國的酒店式服務公寓開始于美國的酒店式服務公寓開始于2020世紀世紀8080年代，目前市場份額已占美國年代，目前市場份額已占美國整個住宅市場的整個住宅市場的5 5，屬于較成熟的市場。，屬于較成熟的市場。歐洲歐洲歐洲歐洲歐洲的酒店式服務公寓市場較為分散，并且其大部分酒店式服務公寓歐洲的酒店式服務公寓市場較為分散，并且其大部分酒店式服務公寓均由境外投資所建立，屬于發(fā)展中市場。均由境外投資所建立，屬于發(fā)展中市場。（二）國內(nèi)發(fā)展1、方興未艾經(jīng)濟高速發(fā)展，

4、帶來了大量的人流和物流，北京、上海、廣州、深圳、廈門，酒店公寓普遍開發(fā)或者全線飄紅。據(jù)資料顯示， 北京酒店式公寓的總體供給量大約有30000個單位（套）左右，主要仍然分布在CBD及周邊的東部區(qū)域，其他區(qū)域像王府井的東方廣場，崇文門的新世界商場，中關(guān)村等；也有一定量的酒店公寓進入市場。2、基本類型可售型酒店式公寓可售型酒店式公寓可售型酒店式公寓可售型酒店式公寓：打破酒店式公寓只租不售的慣例，通常租售并舉。其實質(zhì)是發(fā)展商投資理念的變化。產(chǎn)權(quán)型酒店式公寓：產(chǎn)權(quán)型酒店式公寓：產(chǎn)權(quán)型酒店式公寓：產(chǎn)權(quán)型酒店式公寓：在保證公寓統(tǒng)一經(jīng)營的條件下，通過時權(quán)進行融資。產(chǎn)權(quán)型酒店式公寓的配套和服務檔次通常高于可售型

5、酒店式公寓。可售型商務公寓：可售型商務公寓：可售型商務公寓：可售型商務公寓：SOHO一族的壯大使酒店式公寓迅速和商務功能融合，從而產(chǎn)生了偏重辦公功能的可售型商務公寓。3、路漫漫兮（1）市場混亂酒店式公寓究竟應配備什么標準的設備、提供什么種類和規(guī)格的服務、具備什么品位的內(nèi)涵，尚沒有統(tǒng)一的尺度。因此造成了酒店式公寓的名目繁多，規(guī)格不一。（2）目標市場定位不明確還未形成較為固定的客戶群體，很多酒店式公寓在進入市場后要么當做酒店經(jīng)營要么當做高檔公寓出租出售，尚未明確市場定位。（3）缺乏專業(yè)管理，失信于業(yè)主一般酒店式公寓的回報率較高，在投資者進行投資時，開發(fā)商對投資者承諾一定的回報率。但一些酒店式公寓缺

6、乏專業(yè)的管理，無法提供好的產(chǎn)品服務給顧客從而破壞酒店式公寓的口碑，減少利潤，也就無法保證業(yè)主利益，最終造成了業(yè)主對酒店式公寓投資的懷疑。 亞奧區(qū)域亞奧區(qū)域 中關(guān)村區(qū)域中關(guān)村區(qū)域燕莎區(qū)域燕莎區(qū)域CBD區(qū)域區(qū)域金融街區(qū)域金融街區(qū)域東長安街區(qū)域東長安街區(qū)域北京北京六大酒店式公寓板塊是目前北京的黃金區(qū)域六大酒店式公寓板塊是目前北京的黃金區(qū)域六大酒店式公寓板塊是目前北京的黃金區(qū)域六大酒店式公寓板塊是目前北京的黃金區(qū)域北京酒店式公寓分布北京酒店式公寓分布北京市酒店式公寓項目分析 各大商圈特性各大商圈特性同類項目分析同類項目分析 東長安街商圈東長安街商圈東長安街商圈東長安街商圈區(qū)區(qū)區(qū)區(qū) 域域域域 特特特特

7、征征征征產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 品品品品 特特特特 性性性性東長安街商圈東長安街商圈緊鄰中國最高的決策中心，地區(qū)因其得天獨厚地理位置及市政府的高度重視，緊鄰中國最高的決策中心，地區(qū)因其得天獨厚地理位置及市政府的高度重視，無疑是北京市最有價值的辦公區(qū)域；且政治職能性較強無疑是北京市最有價值的辦公區(qū)域；且政治職能性較強 區(qū)域區(qū)域區(qū)域區(qū)域 & & & & 產(chǎn)品產(chǎn)品產(chǎn)品產(chǎn)品 區(qū)域內(nèi)代表項目區(qū)域內(nèi)代表項目區(qū)域內(nèi)代表項目區(qū)域內(nèi)代表項目 燕莎區(qū)域燕莎區(qū)域燕莎區(qū)域燕莎區(qū)域區(qū)區(qū)區(qū)區(qū) 域域域域 特特特特 征征征征產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 品品品品 特特特特 性性性性燕莎區(qū)域燕莎區(qū)域區(qū)域涉外性質(zhì)及其濃厚，在未來三到五年之內(nèi)區(qū)域涉外性質(zhì)及其濃厚，

8、在未來三到五年之內(nèi)第三使館區(qū)將完全形成規(guī)模，第三使館區(qū)將完全形成規(guī)模，商圈將更加成為外國人的首選之地。商圈將更加成為外國人的首選之地。 區(qū)域區(qū)域區(qū)域區(qū)域 & & & & 產(chǎn)品產(chǎn)品產(chǎn)品產(chǎn)品 區(qū)域內(nèi)代表項目區(qū)域內(nèi)代表項目區(qū)域內(nèi)代表項目區(qū)域內(nèi)代表項目 CBD商圈商圈CBD商圈商圈中中關(guān)關(guān)村村區(qū)區(qū) 域域 特特 征征產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 品品品品 特特特特 性性性性CBDCBD商圈商圈政政府府之之CBDCBD概概念念規(guī)規(guī)劃劃，全全面面帶帶動動國國貿(mào)貿(mào)商商圈圈；眾眾多多中中高高寫寫字字樓樓匯匯集集成成的的高高檔檔商商務區(qū)務區(qū) ；高檔寫字樓云集；高檔寫字樓云集 ；國際知名企業(yè)匯集吸納高端消費群體；國際知名企業(yè)匯集吸納高

9、端消費群體 區(qū)域區(qū)域區(qū)域區(qū)域 & & & & 產(chǎn)品產(chǎn)品產(chǎn)品產(chǎn)品 區(qū)域內(nèi)代表項目區(qū)域內(nèi)代表項目區(qū)域內(nèi)代表項目區(qū)域內(nèi)代表項目 金融街商圈金融街商圈金融街商圈金融街商圈金融街商圈金融街商圈區(qū)域區(qū)域區(qū)域區(qū)域 Vs Vs Vs Vs 產(chǎn)品產(chǎn)品產(chǎn)品產(chǎn)品區(qū)區(qū)區(qū)區(qū) 域域域域 特特特特 征征征征產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 品品品品 特特特特 性性性性金融街商圈金融街商圈聚聚集集著著中中國國金金融融業(yè)業(yè)60%60%以以上上的的金金融融資資產(chǎn)產(chǎn)，各各類類職職能能部部門門齊齊全全，使使得得金金融融街街成成為為獨獨一一無無二二的的全全國國性性金金融融管管理理和和信信息息發(fā)發(fā)布布中中心心，對對于于推推動動金金融融和和房房地地產(chǎn)產(chǎn)等等各各個

10、個行行業(yè)業(yè)的發(fā)展有著非常便利的地理位置優(yōu)勢。的發(fā)展有著非常便利的地理位置優(yōu)勢。 區(qū)域內(nèi)代表項目區(qū)域內(nèi)代表項目區(qū)域內(nèi)代表項目區(qū)域內(nèi)代表項目中關(guān)村商圈中關(guān)村商圈中關(guān)村商圈中關(guān)村商圈區(qū)區(qū)區(qū)區(qū) 域域域域 特特特特 征征征征產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 品品品品 特特特特 性性性性中關(guān)村商圈中關(guān)村商圈是是近近幾幾年年來來隨隨著著高高新新技技術(shù)術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的異異軍軍突突起起而而蓬蓬勃勃發(fā)發(fā)展展起起來來的的商商業(yè)業(yè)、商商務務區(qū)區(qū)，未未來來近近百百萬萬平平米供應量將在米供應量將在5 5年內(nèi)陸續(xù)投放市場，短期內(nèi)還不會形成寫字樓市場供應的大幅增長。年內(nèi)陸續(xù)投放市場，短期內(nèi)還不會形成寫字樓市場供應的大幅增長。 區(qū)域區(qū)域區(qū)域區(qū)域 & &

11、 & & 產(chǎn)品產(chǎn)品產(chǎn)品產(chǎn)品 區(qū)域內(nèi)代表項目區(qū)域內(nèi)代表項目區(qū)域內(nèi)代表項目區(qū)域內(nèi)代表項目 亞奧商圈亞奧商圈亞運村商圈亞運村商圈區(qū)區(qū)區(qū)區(qū) 域域域域 特特特特 征征征征產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 品品品品 特特特特 性性性性亞運村商圈亞運村商圈現(xiàn)在處于孕育期，現(xiàn)在還沒有自己的特點，沒有成規(guī)模的商業(yè)；有會議設施，現(xiàn)在處于孕育期，現(xiàn)在還沒有自己的特點，沒有成規(guī)模的商業(yè)；有會議設施，但并不突出，未來商業(yè)的氛圍會濃一些。但并不突出，未來商業(yè)的氛圍會濃一些。 區(qū)域區(qū)域區(qū)域區(qū)域 & & & & 產(chǎn)品產(chǎn)品產(chǎn)品產(chǎn)品 區(qū)域內(nèi)代表項目區(qū)域內(nèi)代表項目區(qū)域內(nèi)代表項目區(qū)域內(nèi)代表項目對中國服務式公寓的需求對中國服務式公寓的需求國國內(nèi)內(nèi)商商務務流流

12、動動的的增增加加國國內(nèi)內(nèi)中中長長期期旅旅游游人人群群的的增增長長來來華華外外籍籍商商務務人人士士的的增增長長來來華華外外籍籍旅旅游游人人群群的的增增長長四、投資分析 （一）供求分析中國大陸接待的海外游客-1997至2009財年 數(shù)據(jù)來源：中國國家旅游局，亞太旅游協(xié)會和仲量聯(lián)行酒店顧問公司。服務式公寓需求主要來自外籍員工，國內(nèi)客戶所占比例很小需求對象外籍人士國內(nèi)客戶短期需求（1個月以下）中長期需求（6個月以上）短期工作或項目需要長期在中國工作的外籍人士公司短期商務來訪短期旅游需求參加培訓和學習、短期商務旅游中期需求（1-6個月）找到正式住處前暫時居住需要需求結(jié)構(gòu)需求結(jié)構(gòu)對郊區(qū)別墅市場是對郊區(qū)別墅

13、市場是重大利好，但給酒重大利好，但給酒店式公寓市場帶來店式公寓市場帶來負面影響，市場對負面影響，市場對其大套公寓的需求其大套公寓的需求下滑。下滑。人員組合變化人員組合變化人員組合變化人員組合變化隨著海外公司的運營管理日益成熟，隨著海外公司的運營管理日益成熟，管理層更傾向于派外籍專家來華操作管理層更傾向于派外籍專家來華操作一個一個的項目，而不是派駐員工在一個一個的項目，而不是派駐員工在華永久定居。華永久定居。項目操作代替遷居項目操作代替遷居中國中國需求結(jié)構(gòu)的變化需求結(jié)構(gòu)的變化需求結(jié)構(gòu)的變化需求結(jié)構(gòu)的變化為降低經(jīng)營成本，海外公司派駐外為降低經(jīng)營成本，海外公司派駐外籍管理人員來華時更加謹慎，一般籍管

14、理人員來華時更加謹慎，一般僅限于公司高管和資歷較淺員工僅限于公司高管和資歷較淺員工（有時雇用當?shù)貑T工）。這導致外（有時雇用當?shù)貑T工）。這導致外籍中層管理人員尤其是有家室的員籍中層管理人員尤其是有家室的員工來華人數(shù)減少。工來華人數(shù)減少。使外籍員工人數(shù)大使外籍員工人數(shù)大幅減少，同時引起幅減少，同時引起中短期類租房需求中短期類租房需求和小套公寓市場需和小套公寓市場需求上漲。求上漲。市場需求情況市場需求情況市場需求情況市場需求情況1997年以來北京、上海、天津（以下簡稱“三地”）的服務式公寓供應量保持著穩(wěn)定的上升勢頭，雖然近些年增速有所放緩，但趨勢仍然向上北京歷史供應上海歷史供應天津歷史供應酒店式公寓

15、供給狀況酒店式公寓供給狀況酒店式公寓供給狀況酒店式公寓供給狀況供求分析小結(jié):需求量在急劇增長，但需求結(jié)構(gòu)有不利于市場投資的變化，供給量穩(wěn)步增長，總體來看，投資收益的利潤空間相對較大。（二）市場競爭和風險酒店式公寓的競爭物業(yè)類型酒店式公寓的競爭物業(yè)類型酒店式公寓的競爭物業(yè)類型酒店式公寓的競爭物業(yè)類型居住時間居住時間6 6個月以上個月以上1 1周周-1-1個月個月高高預預算算高高低低中中低低1-61-6個月個月高檔酒店高檔酒店 別墅別墅 高檔住宅高檔住宅中檔酒店中檔酒店中檔住宅中檔住宅經(jīng)濟型酒店經(jīng)濟型酒店普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅經(jīng)濟型酒店經(jīng)濟型酒店中中高高酒店式公寓酒店式公寓商務旅游客戶商

16、務旅游客戶商務旅游客戶商務旅游客戶1 1周以上居住需求市場競爭格局周以上居住需求市場競爭格局周以上居住需求市場競爭格局周以上居住需求市場競爭格局市場前景市場前景好好差差強強競競爭爭強強度度弱弱中高端商務客戶中高端商務客戶長租需求長租需求（中高檔住宅（中高檔住宅/公寓）公寓）高端商務客戶高端商務客戶長租需求長租需求（別墅（別墅/豪宅豪宅/公寓）公寓）中低端商務客戶中低端商務客戶中短租需求中短租需求（經(jīng)濟型酒店）（經(jīng)濟型酒店）高端商務客戶高端商務客戶短租需求短租需求（高檔酒店（高檔酒店/公寓）公寓）中高端商務客戶中高端商務客戶中短租需求中短租需求（中檔酒店（中檔酒店/公寓）公寓）中低端商務客戶中低

17、端商務客戶長租需求長租需求（住宅（住宅/經(jīng)濟型酒店）經(jīng)濟型酒店）休閑度假客戶休閑度假客戶中短租需求中短租需求（酒店）（酒店）注：注：()()內(nèi)物業(yè)類型代表內(nèi)物業(yè)類型代表現(xiàn)有現(xiàn)有競爭性物業(yè)類型，競爭性物業(yè)類型，“公寓公寓”為為“服務式公寓服務式公寓”簡稱。簡稱。高端商務客戶高端商務客戶中期租賃需求中期租賃需求（酒店式公寓）（酒店式公寓）總結(jié)總結(jié)總結(jié)總結(jié)l國內(nèi)（中低端）中短期商務居住需求增多，且競爭國內(nèi)（中低端）中短期商務居住需求增多，且競爭產(chǎn)品較少；產(chǎn)品較少；l國外（中高端）中短期商務需求增多；國外（中高端）中短期商務需求增多；l休閑度假旅游興起，需求增多，競爭產(chǎn)品少；休閑度假旅游興起，需求增多

18、，競爭產(chǎn)品少；l中長期高端客戶住進別墅和高檔住宅，或租或購；中長期高端客戶住進別墅和高檔住宅，或租或購；l外資公司運作方式轉(zhuǎn)變，長期中端外籍客戶減少；外資公司運作方式轉(zhuǎn)變，長期中端外籍客戶減少；l針對中高端商務客戶居住需求的知名酒店式公寓品針對中高端商務客戶居住需求的知名酒店式公寓品牌多；牌多； 機遇機遇威脅威脅競爭定位 l中短期中低端（國內(nèi)）商務客戶；中短期中低端（國內(nèi)）商務客戶；l對產(chǎn)品有特殊需求的國外中端商務客戶，如日本、對產(chǎn)品有特殊需求的國外中端商務客戶，如日本、阿拉伯客戶；阿拉伯客戶；l1 1周周-1-1月休閑度假客戶；月休閑度假客戶；l“經(jīng)濟型經(jīng)濟型”服務式公寓：服務式公寓： 中小

19、戶型，中小戶型，1 1房房/2/2房為房為主；主； 簡配；簡配； 公寓式服務；公寓式服務；l滿足特殊客戶需求的差異化產(chǎn)品，如日式酒店公寓；滿足特殊客戶需求的差異化產(chǎn)品，如日式酒店公寓；l產(chǎn)權(quán)式度假酒店；產(chǎn)權(quán)式度假酒店；客戶定位客戶定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位l“經(jīng)濟型經(jīng)濟型”服務式公寓：服務式公寓：等于或等于或略高于經(jīng)濟型酒略高于經(jīng)濟型酒店；店；高于普通公寓；高于普通公寓；低于中檔酒店；低于中檔酒店；低于現(xiàn)有低于現(xiàn)有酒店式公寓；酒店式公寓；l差異化產(chǎn)品：視客戶預算而定，如差異化產(chǎn)品：視客戶預算而定，如日式酒店公寓日式酒店公寓；l產(chǎn)權(quán)式酒店：介于中高端酒店之間；產(chǎn)權(quán)式酒店：介于中高端酒店之間；l競爭對手較少的二線城市；競爭對手較少的二線城市；l大城市新興區(qū)域；大城市新興區(qū)域；l旅游風景區(qū)；旅游風景區(qū)；租金定位租金定位區(qū)域定位區(qū)域定位謝謝觀賞Make Presentation much more funWPS官方微博kingsoftwps