1、成都市三圣片區風貌控制區總平規劃及城市設計成都市三圣片區風貌控制區總平規劃及城市設計上海柏思杰城市規劃咨詢有限公司上海柏思杰城市規劃咨詢有限公司Shanghai BCCG Urban Planning Consulting Co., Ltd.1第一部分：項目背景研究第一部分：項目背景研究第二部分：風貌控制區功能定位和重要意義第二部分：風貌控制區功能定位和重要意義第三部分：風貌控制區的選址分析第三部分：風貌控制區的選址分析第四部分：場地現狀分析第四部分：場地現狀分析第五部分：風貌控制區城市設計第五部分：風貌控制區城市設計匯報內容匯報內容第一部分：第一部分： 項目背景研究項目背景研究圈層式發展單中

2、心城市成都空間發展態勢成都空間發展態勢扇葉式發展一主四輔組群城市A、一主：以外環路以內的中心城為主城。B、四輔：北部新城：綜合性新城，以生活居住、都市型產業為主。 南部新城：生活居住輔城、高新技術產業區、高教園區、休閑度假區。 東部新城：生活居住為主的生態新城區，現代制造業； 西部新城：高新技術產業為主、配套生活居住，兼有高教園區、休閑旅游區等功能的輔城。C、組群城市：主、輔城各組團之間楔入大面積的生態綠地，建立快速交通體系實現快速聯系。 高競爭力的區域中心城市；高效率的有機組群城市；高質量的生態田園城市；安逸的人居最佳城市；土地價值大幅度的增長，今年五月已突破700萬/畝，更在九月的拍賣中突

3、破880萬。市場認知度全面的提升，”中產城東“步入實質性落實。十陵體育中心、沙河堡交通樞紐中心進入建設階段。東部副中心三圣板塊成為房地產開發競相追逐的熱土。老成渝路與東大街的貫通。東部副中心三圣板塊的交通路網格局已基本成型。東部新城建設情況東部新城建設情況東部新城:以生活居住為主的生態新城區,引領”中產城東“的生活模式和生活品質。十陵片區將體育中心與十陵配套區在空間上加以整合，以體育健身為基礎、以競技為核心、以娛樂運動、時尚休閑為主導，集體育健身、商業購物、娛樂休閑、時尚景觀、酒店辦公、健康居住六大業態于一體。中央體育休閑聚集區洪河片區依托十陵片區的體育中心和東部新區高校、科研所等教育科技以及

4、人才資源，以康體產業為主導。康體產業聚集區（暫定）三圣片區圍繞著未來錦江區政府所在地，融景觀、商務、特色商業、居住與行政文化設施為一體。生態型商業中心區&生態中央居住區&創意產業聚集區四大片區所構成的東部新城內部組團發展存在一定的差異性。依托交通樞紐的構建，成為東部的復合商業商務功能的商業中心。沙河堡片區 交通樞紐東部新城空間發展態勢東部新城空間發展態勢三圣應該通過產業三圣應該通過產業 人口與商貿的聚集人口與商貿的聚集, ,來撬動成都東翼的發展來撬動成都東翼的發展 副城即位于中心區周圍一定區域內新發展起來的集商業、就業和居住于一體的城市副中心的新城 副城與中心城市既保持較為密切的關系又具有很強

5、的獨立性 副城具有獨特的城市功能和景觀功能東部新城東部新城 = 副城副城商貿聚集產業聚集人口聚集 商貿現狀不佳，以已建住宅區的社區商業為主，能級較低 三圣片有大面積商業金融和辦公用地，預期形成一定規模的商貿集聚 東部新城建設用地面積62平方公里，人口規模為7090萬人 三圣片區內大量的規劃居住用地以及大量入駐高校人口為新城提供了龐大的人口支撐 片區所在的東部地區由于大量原有第二產業外遷，形成了較為嚴重的產業空心化現象 規劃中東部新城的洪河、三圣和十陵片區分別具有一定的產業功能，以支撐新城城市功能三圣風貌控制區三圣風貌控制區三圣片區的建設在加強城市東部形象、改善城市生態環境、強化區域可識別性、調

6、整局部產業結構、調節人口在城市空間上的分布、整合城市基礎設施的綜合平衡上有重要意義。 沙河堡和十陵片區定位十分明確而且強勢，最早確定的東部副中心三圣片區反而在沙河堡和十陵片區定位十分明確而且強勢，最早確定的東部副中心三圣片區反而在地位上弱化了。因此要強化三圣東部副中心的地位，提升其能級。地位上弱化了。因此要強化三圣東部副中心的地位，提升其能級。三圣片區三圣片區三圣片區：東部副中心，東部新城的啟動區。三圣定位三圣定位澳洲BAU的總體規劃思路：1、網絡城市的理念2、街區理念3、十字軸線的城市公共空間4、傳統與現代的共存5、黑巷子理念及花園城市理念三圣規劃回顧：澳洲三圣規劃回顧：澳洲BAUBAU“網

7、絡城市網絡城市”方案特點方案特點 “ “網絡城市網絡城市網絡城市網絡城市” ”規劃圖規劃圖規劃圖規劃圖n 聯通性由于各個功能自成線狀的網絡體系，因此各個功能內部聯通性強； n 多元化充分考慮和尊重了基地內現有的有特色的村落和文化特色；n 人性化充分考慮入住居民在一定可達范圍內生活與交往功能的滿足，體現了以人為本的設計原則。三圣規劃回顧：澳洲三圣規劃回顧：澳洲BAUBAU“網絡城市網絡城市”方案的優點方案的優點三圣片區出讓用地情況三圣片區出讓用地情況錦江區政府錦江城市花園卓錦城黨校華都美林灣成都卷煙廠 東部新區已經進入發展的關鍵期東部副中心三圣片區迫切需要樹立一個標志性的核心功能，這也符合市領導

8、提出的建設“一流副中心”的需要； 依靠中央生態居住區（ECLD)總體發展定位，要為”中產城東“的生活模式和生活品質進行引導和示范； 需要對東部副中心三圣片區的開發進行規范和品質把控。 有必要在東部副中心三圣片區開發建設集商業、商務、文化、娛樂、高尚棲居與一體的綜合性風貌示范區。以帶動和引領該片區的高品質發展。風貌示范區設置必要性風貌示范區設置必要性第二部分：第二部分： 風貌控制區功能定位和重要意義風貌控制區功能定位和重要意義風貌控制區的功能定位風貌控制區的功能定位從區域差異化發展的層面來分析，我們認為東部副中心三圣片區應：從區域差異化發展的層面來分析，我們認為東部副中心三圣片區應： 與周邊區域

9、差異化發展與周邊區域差異化發展, ,打造成都首席打造成都首席RBDRBD向東 成龍走廊（東部新城）n 功能定位：城市主要功能區，新型工業、公共服務、居住n 主導發展因素：經濟技術開發區現有的產業基礎、處于交通及物流主導方向、成都獨有山地丘陵地形n 重點發展職能：大型制造業基地、區域交通樞紐與物流中心、城市化新增人口聚集地、山地休閑旅游區、特色農業示范區向南 成華走廊（南部新城）n 功能定位：城市主要功能區，公共服務、居住、高新產業n 主導發展因素：東升及華陽城鎮的吸引、處于交通及物流主導方向、多樣性土地使用特征n 重點發展職能：城市綜合服務、區域商務中心、小康居住新城、山水型休閑產業區、中心城

10、分流人口主要集聚地成都環狀擴散的城市結構直接導致了城市出現六條軸線的外擴，未來東部（成龍走廊）成都環狀擴散的城市結構直接導致了城市出現六條軸線的外擴，未來東部（成龍走廊）和南部（成華走廊）將成為成都城市空間拓展的主軸，城市功能的有序導入使包括三和南部（成華走廊）將成為成都城市空間拓展的主軸，城市功能的有序導入使包括三圣在內的東部新區面臨巨大的發展機遇圣在內的東部新區面臨巨大的發展機遇基地發展定位分析（一）區域差異化發展的層面基地發展定位分析（一）區域差異化發展的層面成都空間發展趨勢為本區域帶來的能級激發效應成都空間發展趨勢為本區域帶來的能級激發效應聚焦聚焦RBDRBD與與CBDCBD的區別的區

11、別RBD 印象印象 開發強度較低，良好的自然生態環境。 休閑、娛樂空間較多，24小時的經濟活力。 商務和商業以及其他功能有機結合，提供一站式的服務。 同時還是都市旅游目的地。CBD 印象印象 在城市最佳區位，開發強度較大，公共空間較少。 功能較單一，以商務辦公為主，缺乏休閑空間，消費能級較低。 人口結構單一，且人流波動性較大，夜間變為“”空城”。 消費需求得不到滿足。城市城市CBDCBD和和RBDRBD都具有高消費能力的人群、便利的交通、大量的人流、較高的知名都具有高消費能力的人群、便利的交通、大量的人流、較高的知名度，但由于功能和業態的不同，兩者有著很大的區別：度，但由于功能和業態的不同，兩

12、者有著很大的區別：基地發展定位分析基地發展定位分析 （一）（一）: :區域區域 差異化發展的層面差異化發展的層面RBDRBD的發展模式使基地與南部新區錯位發展的發展模式使基地與南部新區錯位發展 向東向東向東向東 東部新城東部新城n 片區功能定位：城市主要功能區，新型工業、公共服務、居住n 主導發展因素：獨有的山地丘陵自然景觀/良好生態資源/前期規模化地產開發集聚的人氣效應 形成生態型的混合城市功能區 適中的開發強度 新城市主義的人性化開發理念 向南向南向南向南 南部新城南部新城n 片區功能定位：區域功能定位：城市主要功能區，公共服務、居住、高新產業n 主導發展因素：高起點城市規劃/行政中心造成

13、的極化效應/高新技術開發區的產業支撐和人口支撐 形成典型新城風貌的中央商務區 高強度開發 緊湊共生模式的中心區開發理念南部新城和東部新城依據自身資源條件和區位因素，形成了差異化的副城發展模式，實質上是CBD理念與RBD理念的體現和延展；以的理念打造基地，可以形成與南部新城的差異性發展，進而為以的理念打造基地，可以形成與南部新城的差異性發展，進而為整個東部新城的高起點發展奠定基調整個東部新城的高起點發展奠定基調三大片區所構成的東部新城內部組團發展存在一定的差異性，差異化的定位使東部新城的城市功能得以三大片區所構成的東部新城內部組團發展存在一定的差異性，差異化的定位使東部新城的城市功能得以擴充和豐

14、富，三圣片區需要抓住自身的優勢資源，率先在城市東拓的擴充和豐富，三圣片區需要抓住自身的優勢資源，率先在城市東拓的“能級激發能級激發”效應中占得先機效應中占得先機基地發展定位分析基地發展定位分析 （一）（一）: :區域區域 差異化發展的層面差異化發展的層面RBDRBD的發展理念也使三圣與其他組團形成協同性的功能序列的發展理念也使三圣與其他組團形成協同性的功能序列十陵片區將體育中心與十陵配套區在空間上加以整合，以體育健身為基礎、以競技為核心、以娛樂運動、時尚休閑為主導，集體育健身、商業購物、娛樂休閑、時尚景觀、酒店辦公、健康居住六大業態于一體。中央體育休閑聚集區洪河片區依托十陵片區的體育中心和東部

15、新區高校、科研所等教育科技以及人才資源，以康體產業為主導。康體產業聚集區（暫定）三圣片區圍繞著未來錦江區政府所在地，融景觀、商務、特色商業、居住與行政文化設施為一體。生態型商業中心區&生態中央居住區&創意產業聚集區依托交通樞紐的構建，成為東部的復合商業商務功能的商業中心。沙河堡片區 交通樞紐l成都市居民人均可支配收入與人均GDP保持同步增長，2003年后增速明顯加快，2004年人均可支配收入已突破萬元大關。收入的快速增長將推動居民消費大幅增加，居民購買力增強將進一步推動成都商業市場的繁榮n 成都與國內主要城市的服務業區位商比較成都與國內主要城市的服務業區位商比較 基地發展定位分析（二）基地發展

16、定位分析（二）: :產業協同的層面產業協同的層面區域服務業的提升空間為項目導入特色產業業態奠定了基礎區域服務業的提升空間為項目導入特色產業業態奠定了基礎l 全國11個重點城市區位商評價中，成都的第三產業區位商為0.94，不但落后于國內發達城市，也落后于中部的一些二線城市，具有一定的比較劣勢，服務業成為成都宏觀經濟結構中的“洼地”，也成為下一輪發展的增長重點基地發展定位分析（二）基地發展定位分析（二）: :產業協同的層面產業協同的層面區域消費能級的變遷區域消費能級的變遷, ,為基地發展特色休閑商業娛樂業態提供了機遇為基地發展特色休閑商業娛樂業態提供了機遇2006年，成都市人均GDP達到3116美

17、元，城市進入快速發展階段。收入增加刺激消費品市場快速發展。近年來，成都城市居民恩格爾系數一直保持在33左右，城市社會生活水平已穩定在富裕經濟階段。居民已由滿足生活必需的普通消費向追求時尚、娛樂、教育等高端、精神性消費發展。n 消費支出增加的項目 衣著 交通和通訊 娛樂文教服務n 消費支出減少的項目 食品 醫療保健 家庭設備用品及服務 居住 雜項商品和服務2000年與2006年成都城市居民家庭平均每人每月消費支出比較人均GDP（美元）城市發展階段 啟動期800-3000快速發展階段 3000-4000平穩發展階段 4000-8000 萎縮階段 8000以上核心業態核心業態基地的差異化發展特征基地

18、的差異化發展特征1. 業態組合強調娛樂、餐飲和娛樂導向的特色商業與商務2. 對公共區域的運營和市場營銷投資力度更大3. 吸引實力雄厚且獨具特色的核心目標客戶入駐4. 總體建筑設計遵循戲劇性、多樣性和細節感5. 零售娛樂元素經常與其它土地使用功能混合，包括住宿、酒店、辦公樓及文化設施零售餐飲高端商住高端商住基地發展定位分析（二）基地發展定位分析（二）: :產業協同的層面產業協同的層面高端產業業態的導入，將使基地成為完善東部新城城市功能鏈的主導高端產業業態的導入，將使基地成為完善東部新城城市功能鏈的主導力量力量休閑娛樂休閑娛樂小結小結: :得天獨厚的基礎條件使得天獨厚的基礎條件使RBDRBD的項目

19、定位開發潛力巨大的項目定位開發潛力巨大 區位優勢區位優勢-位于成都市向東規劃發展軸上，資源豐富，發展潛力巨大-位于城區與郊區結合的地段，即比鄰城市的現代生活，又直接呼吸郊外生態綠色的新鮮空氣。-居于外圍組團商業中心龍泉驛區境內，聯動三圣風貌區、十陵片區，是區域內的戰略高地 人口密度人口密度錦江區的人口密度為7800人平方公里足夠高的人口目的為基地以RBD發展的模式奠定了消費基礎 地區活力地區活力人均GDP超過3000美元，成都經濟發展步入快車道在“西部大開發”戰略帶動下，成都成為西部重要的經濟中心之一區域內規劃創意產業與BPO產業，成為地區活力引爆點。 生活方式生活方式2006年，成都人均可支

20、配收入已達12000元，享受型消費已取代生存型消費-持續增長的可持續收入刺激休閑消費成為成都市居民享受生活的重要方式之一 競爭項目競爭項目零售娛樂目的地形態的商業開發在成都尚屬空白城市中心商業區單純突出購物，對項目競爭較弱區域內三圣風貌區、十陵風景旅游區尚在建設初期，商業類配套設施極不完善，存在極大的商業空白。基地所在區域滿足RBD所必須具備的三大市鎮特征人口稠密、地區活力強和廣闊的市場空間，優越的區位、同類競爭項目的缺失使得基地開發條件更為得天獨厚，可通過特色開發打造成都獨一無二的頂級娛樂商業聚集區 政策規劃政策規劃-項目位于成都市重點規劃建設的東部新城境內-成都市商業網點發展規劃總量預測：

21、2010年社會消費品零售總額達1740.1億元；2015年達2802.5億元，年均遞增10%。成都消費市場將持續迅速發展，市場巨大。鼓勵外圍組團商業中心（龍泉驛區等）設置零售網點及文化娛樂網點太平橋地區位于上海市中心的盧灣區，繁華的淮海路商業街的南側，總占地總占地5252公頃，規劃建筑面積公頃，規劃建筑面積130130萬平米，平均容積萬平米，平均容積率率2.52.5，由盧灣區政府委托香港瑞安集團開發，項目融合了上海傳統元素與現代都市元素，引入復合化的功能形態，將商務、商業、居住和旅游等功能集中在一起開發，疏密有致,高低錯落,打造成充滿活力的現代都市游憩商務區：西面：上海新天地，東面：購物娛樂商

22、業中心南面：高級住宅小區北面：企業天地甲級辦公樓區新天地住宅人工湖綠地企業天地商業中心一個中心：一個中心：人工湖綠地四個功能區：四個功能區：對應案例研究：上海新天地地區對應案例研究：上海新天地地區對應案例研究：上海新天地地區對應案例研究：上海新天地地區n 占地面積：52公頃綠化景觀：綠化景觀：人工湖綠地，占地4.4萬平方米，水面面積為1.2萬平方米 ，提高了區域內52公頃地的價值都市旅游景區：都市旅游景區：占地5萬平方米，包括保留的石庫門建筑和現代建筑 ，具有國際水平的集餐飲、商業、文化、娛樂為一體的綜合性時尚休閑步行街 住宅：住宅：整體規劃中占地面積最大的項目，總建筑面積68萬平方米 ，以高

23、層為主企業天地：企業天地：沿湖而建，形成一道1.2公里的湖邊建筑 ，總建筑面積逾35萬平方米，將興建多幢甲級辦公樓、酒店及其他配套設施 ，打造成跨國公司總部首選地。n總建筑面積約130萬平方米 n容積率：2.5商業中心商業中心 ：總建筑面積逾15萬平方米，將興建大型的購物廣場和濱湖商業；是臨近的淮海中路商業街的擴展，目標是營造一流的商圈 與沙河堡鐵路樞紐區的錯位發展與沙河堡鐵路樞紐區的錯位發展利用各自的資源稟賦，形成不同的區域定位，避免競爭，錯位發展，共同引領東部新城開發建設。沙河堡鐵路樞紐區三圣片區風貌控制區目的：目的：交通轉換功能的鐵路樞紐和對外輻射中心，為物流、企業、商業、商務、旅游服務

24、的中高檔商務辦公區域及配套居住區域。特點：大量人流，高密度開發、地下空間高度利用，商務娛樂等業態綜合性。定位：現代交通商務區定位：現代交通商務區主體功能：交通樞紐、商業商務目的：目的：滿足城市精英白領和外來游客休閑娛樂需要，提供高品質商務辦公和休閑娛樂以及配套居住的特色風貌區域。特點：風情商業，旅游資源，文化內涵，特色景觀定位：特色游憩商務區定位：特色游憩商務區主體功能：休閑游憩、商務片區商務功能購物功能旅游功能住宿功能居住功能休閑娛樂功能沙河堡鐵路樞紐區以與鐵路密切相關的商業、商務為主,包括辦公、會議、展覽等大量人流，地下空間的高度利用，通道服務性和大型商業業態集散旅游中心，便捷服務商業商務

25、配套居住與大型商業綜合體結合三圣片區風貌控制區講究休閑品質的商務類例如創意產業類辦公區風情商業步行街道有豐富文化內涵和旅游資源，度假式旅游度假、商務特色居住融入風情商業街道，構筑體驗式休閑購物引入風貌控制區對整個片區發展的意義引入風貌控制區對整個片區發展的意義 區域成功運營的層面區域成功運營的層面區域成功運營的層面區域成功運營的層面風貌控制區的營造對于整個區域的成功運營至關重要風貌控制區的營造對于整個區域的成功運營至關重要風貌控制區的營造對于整個區域的成功運營至關重要風貌控制區的營造對于整個區域的成功運營至關重要 區域風貌協調的需要區域風貌協調的需要區域風貌協調的需要區域風貌協調的需要與其他片

26、區形成協同效應與其他片區形成協同效應與其他片區形成協同效應與其他片區形成協同效應n 從區域運營的角度而言，風貌控制區占據了東部副中心的核心位置，控制了基地的風貌，也就為整個東部副中心甚為整個東部副中心甚至東部新城的區域品質與特色奠定了基至東部新城的區域品質與特色奠定了基調調。n 風貌控制區的面積選定為1400畝，約為1平方公里。根據國內外的經驗，風貌控制區的面積不應低于1平方公里，才能達到控制目的。利于整體打造，也利于整體打造，也易于起到標桿性作用。易于起到標桿性作用。作為的適宜載體，基地的風貌打造對于整個作為的適宜載體，基地的風貌打造對于整個大區域的成功運營至關重要大區域的成功運營至關重要

27、基地作為東部新城的RBD核心區域，將會起到輻射整個東部新城的巨大作用，因此采用風貌控制區的開發采用風貌控制區的開發模式，將顯著提升片區的形象認知和價值，有效加速區域運營和控制區域品質模式，將顯著提升片區的形象認知和價值，有效加速區域運營和控制區域品質。qAOD導向下的主題風貌區的設立，可以在東部副中心快速形成統一的差異性標識，進而提高區域土地價值與提升區域價值，將區域開發商的自發開發行為納入到有序良性的軌道；q南部新城的房產開發雖然已經形成了相當氣候，但是由于缺乏AOD導向下的風貌控制，導致先期出地過快，新城缺乏一個統一的風貌與發展主題。無論是從區域發展狀況的角度，還是針對區域競爭對手取得后發

28、優勢的角度，東部副中心都應該導入AOD導向下特色風貌控制區。東部新城運營的趨勢：從東部新城運營的趨勢：從TODTOD導向下的獨立大盤導向下的獨立大盤開發到開發到AODAOD導向下的特色風貌區引導導向下的特色風貌區引導注：AOD導向（政府協調下的預期導向型）對應案例研究：泰唔士小鎮對應案例研究：泰唔士小鎮通過泰晤士小鎮的風貌營造使整個松江新城跨越式發展通過泰晤士小鎮的風貌營造使整個松江新城跨越式發展主題游憩區泰晤士小鎮整體規劃面積96.7公頃,其中主題游憩區占地大約20公頃,采用低密度開發的模式.對應案例研究：泰唔士小鎮對應案例研究：泰唔士小鎮通過泰晤士小鎮的風貌營造使整個松江新城跨越式發展通過

29、泰晤士小鎮的風貌營造使整個松江新城跨越式發展按照XJJS的驗收標準進行施工管理總發展商總發展商 松江新城建設松江新城建設 發展有限公司發展有限公司 （XJJS） 行政管理平臺行政管理平臺品牌管理品牌管理/營銷平臺營銷平臺技術研發技術研發/規劃設計平臺規劃設計平臺融資融資/財務管理平臺財務管理平臺品牌統一管理品牌統一推廣成本統一控制質量監控規劃設計的全程控制財務核算投融資管理泰晤士小鎮的 品牌控制 泰晤士小鎮的 設計/風貌控制 施工質量/開發 節奏的控制上海恒和置業有限公司上海旭嘉房地產有限公司上海頤盛房地產有限公司加盟開發公司加盟開發公司按照XJJS的設計方案進行施工少量的品牌推廣職能部分子項

30、目的后期物業管理泰晤士小鎮風貌區開發控制模式示意圖泰晤士小鎮風貌區開發控制模式示意圖通過總開發商控制下的捆綁開發模式，使泰晤士小鎮按照規劃設想快速成型，為整個松江新城的風貌與品質打了較高的起點，這也是松江新城跨越式發展的重要原因。作為輻射周邊組團的重要集散點，基地將成為輻射東部新城的橋頭堡，與紅砂村共同形成一個完整的娛樂、休閑風貌區，并且周邊洪河的高校聚集區也可以為提供重要的人口支撐。n 通過成龍路連接著名的“三圣花鄉”紅砂村，成為支撐RBD的另一個旅游吸引物（TA）。n 通過縱向城市外圍環狀道路（三環路、繞城高速公路等）與東部新城的洪河以及十陵組團聯系，交通聯系非常便捷。沙河堡站沙河堡站成渝

31、城際客運交通起點，地鐵樞紐站 洪河站洪河站地鐵2號線與紅砂村及洪河組團形成良好的聯動及協同與紅砂村及洪河組團形成良好的聯動及協同 交通的發展帶來的城市格局變化，城市中心部分功能外遷，形成新城市帶。 澤西市的發展歷史只有十來年，隨著曼哈頓的房價升高，很多居民和商務辦公逐漸遷至澤西市。 一個成熟完善的總體規劃方案為指導，構成新城發展策略：建設大公園+商務區+大型商場+休閑旅游區形成觸媒效應，帶動周邊居住區的發展。案案例例研研究究澤澤西西城城 紐紐約約 美美國國Jersey cityManhattanBrooklynNewport 商業中心東南方向鳥瞰整個區域案案例例研研究究澤澤西西城城 紐紐約約

32、美美國國Hoboken休閑旅游區街景功能結構分析便捷的交通規劃宜人的城市尺度 “up town+ downtown+ shopping mall+ open space 幾部分的基本組成，適當的“商業，商務，居住，開放空間比例，形成完善而清楚的功能配套分布”分級別進行開發控制（商務區屬于一級嚴格控制，對建筑風格，高度，材質都要進行控制，商業/休閑區屬于2級控制，對商業比例，種類進行控制，居住區屬于三級控制，基本很難控制）南部的開放公園從Newport商務區看曼哈頓商務區的城市設計 地塊特征：地塊特征：n交通量大，人流比較集中n城郊結合處，面向主城區的窗口n比較喧鬧，自然景觀較差 適合物業適合物

33、業： （較高強度開發） n商業綜合體n大型超市n高檔寫字樓、酒店 地塊特征：地塊特征：n交通相對較便利n比較安靜n自然景觀較好 適合物業適合物業： （開發強度較低） n大型主題娛樂項目n創意產業區n特色寫字樓n特色居住及配套500m500m500m1000m1000m規模定位：地鐵站服務半徑及物業類型規模定位：地鐵站服務半徑及物業類型 建議地鐵500米范圍內以商務、大型商業為主，1000米范圍服務半徑內以主題娛樂休閑和居住及配套為主，風貌控制區規模也宜控制選擇在地鐵服務半徑1000米的范圍內。部分城市主題游憩區占地面積及區位：部分城市主題游憩區占地面積及區位：項目 上海泰晤士小鎮深圳錦繡中華深

34、圳世界之窗北京世界公園東京迪斯尼占地面積（萬平米）20/10020/100（非（非住宅住宅/ /全部）全部）3030484847478383區位郊區郊區城市邊緣城市邊緣地鐵直達地鐵直達城市邊緣城市邊緣地鐵直達地鐵直達城市四環城市四環路邊緣路邊緣城郊結合處，城郊結合處，輕軌直達輕軌直達對比部分城市主題游憩區占地面積，我們選擇的風貌控制區的主題游憩區面積在20公頃左右，結合地鐵的服務半徑要求，同時按照國際RBD開發經驗，風貌控制區的面積不宜低于1平方公里，才能達到控制目的。利于整體打造，也易于起到標桿性作用。按照地鐵500米范圍內采用高強度開發，游憩區采用低強度開發，居住區采用中高強度開發的思路，

35、總體容積率宜控制在2.0.2.0.規模定位：規模定位： 功能餐飲 娛樂文化信息服務其他比例6%6%23%23%34%34%10%10%10%10%17%17%國內部分城市消費者對國內部分城市消費者對RBDRBD的功能需求調研：的功能需求調研：形態格局：形態格局： 點點狀狀模模式式線線狀狀模模式式面面狀狀模模式式一般以某一旅游景點或者大型的娛樂購物中心為核心，當這個核心不能容納日益增加的需求，則會自然的向四周擴張，形成點放射狀的格局。典型案例有：南京新街口商業區,上海新天地經濟總沿著交通阻力最小的方向發展，很多游憩設施是沿道路、巷子、河流等線狀物進行布局而形成的，并向之路有一定的發展，典型的案例

36、有：上海南京路步行街面狀模式集合了點狀模式和線狀模式的優點，既保證了集中性和便利性，又符合自然成長規律，成為現在新興游憩中心主要的布局形態,典型的案例有：泰晤士小鎮、錦繡中華等本項目建議本項目建議第三部分：風貌控制區的選址分析第三部分：風貌控制區的選址分析風貌控制區選址意向風貌控制區風貌控制區自然條件區位條件交通條件競爭條件選址方案比較自然區位條件：生態景觀資源優越并處于東部副中心的雙軸交匯節點自然區位條件：生態景觀資源優越并處于東部副中心的雙軸交匯節點中心生態軸的景觀資源構成RBD中必不可少的TA（旅游吸引物），核心商業軸的聚集效應將有效引導地鐵帶來的人流進入基地，成為具有商務、娛樂、休閑、

37、度假、居住功能的新城風貌控制區域。中心生態軸，片區生態景觀走廊中心生態軸，片區生態景觀走廊核心商業軸，片區城市功能走廊核心商業軸，片區城市功能走廊交通條件：交通條件：TODTOD導向便于承載大型商業商務功能導向便于承載大型商業商務功能基地周邊良好的交通條件，成為理想的TOD導向下的城市副中心，并作為輻射東部新城周邊組團的重要集散點，與紅砂村共同形成一個完整的娛樂、休閑風貌區。n風貌控制區緊靠地鐵二號線洪河站、老成渝路和十洪大道,交通十分便利且多元化,道路景觀條件和通行能力良好,很適合作為新城啟動區的展示面,并易于和區域商業中心形成良性互動。n通過十洪大道、成龍路連接著名的“三圣花鄉”紅砂村，成

38、為支撐RBD的另一個旅游吸引物（TA）n 通過縱向城市外圍環狀道路（三環路、繞城高速公路等）與東部新城的洪河以及十陵組團聯系，洪河組團作為高校聚集的創意產業聚集區為RBD提供了重要的人口支撐 。沙河堡站沙河堡站成渝城際客運交通起點，地鐵樞紐站 地鐵2號線洪河站洪河站老成渝路十洪大道成龍路競爭條件：基地周邊組團發展具有一定的功能差異性競爭條件：基地周邊組團發展具有一定的功能差異性十陵片區將體育中心與十陵配套區在空間上加以整合，以體育健身為基礎、以競技為核心、以娛樂運動、時尚休閑為主導，集體育健身、商業購物、娛樂休閑、時尚景觀、酒店辦公、健康居住六大業態于一體中央體育休閑聚集區三圣片區圍繞著未來錦

39、江區政府所在地，融景觀、商務、特色商業、居住與行政文化設施為一體游憩商業聚集區&中央居住區四大片區所構成的東部新城內部組團發展存在一定的差異性，東部副中心三圣片區的景觀資源較為豐富，構成了富有吸引力的TA資源，基地所在的區位優勢也便于承載大規模的商業和商務功能。依托交通樞紐的構建，成為東部的復合商業商務功能的商業中心沙河堡片區 交通樞紐洪河片區依托十陵片區的體育中心和東部新區高校、科研所等教育科技以及人才資源，以康體產業為主導。康體產業聚集區（暫定）風貌控制區選址方案比較風貌控制區選址方案比較方案二優點：充分利用南北軸規劃要點,景觀良好,整體性強.缺點：目前交通設計上有難到達性，只能從老成渝大

40、道進入,易形成孤島效應。方案三優點：面積適合（1400畝），交通便利，景觀良好，具有可操作性和實施性，能在短期內形成示范效應，并且同時連接了三圣板塊和周邊的紅砂村。共同形成一個核心示范區域。方案一優點：整體性強缺點：面積過大，開發周期長，無法在短期內形成示范作用基地所具備的四大條件，使其成為成都最適合承載RBD的選址，建設成集商業、商務、文化、娛樂、高尚棲居與一體的綜合性風貌控制區。 從區域運營的角度而言，風貌控制區占據了三圣片區的核心位置，采用風貌控制區的開發模式，將顯著提升片區的形象認知和價值，控制了基地的風貌，也就為整個東部副中心和東部新城的區域品質與特色奠定了基調。從而成為東部新城發展

41、的引擎。區位條件區位條件n 基地位于東部新城與主城對接的交流節點,三圣、洪河片區的連接部n 基地位于三圣片區的雙軸交匯節點交通條件交通條件n 基地位于老成渝路、十洪大道的重要交通節點，承載人流物流疏散n 基地周邊的地鐵站點便于進行TOD導向下的新城開發競爭條件競爭條件n 基地所在三圣片區與其他兩大組團形成錯位發展n 基地與內部紅砂村等組團便于形成統一的休憩區塊自然條件自然條件n 基地所在東部地區具有獨有的丘陵山地景觀n 基地內部生態和人文資源豐富，便于形成旅游吸引物風貌控制區的選址小結風貌控制區的選址小結第四部分：第四部分： 場地現狀分析場地現狀分析現狀用地分析現狀用地分析現狀規劃范圍內用地尚

42、未城市化，以村莊農田為主。目前處于開發的準備階段。現狀道路分析現狀道路分析基地內現狀以村路為主，老成渝路緊鄰地塊北側.東邊十洪大道正在修建中。現狀地形分析現狀地形分析現狀規劃范圍內地形較平整，坡度較小。周邊用地情況周邊用地情況三圣風貌控制區三圣風貌控制區地塊周邊有一個以農家樂聞名額紅砂村.紅砂村優異的自然環境和人文風貌具有極強的吸引力,在休閑、度假,餐飲方面有著獨特而不可替代的優勢。啟動區與紅砂村的結合將在整體上提升區域的形象與知名度,吸引更大的客流,從而達到雙贏的結果。紅砂村第五部分第五部分: : 風貌控制區城市設計方案風貌控制區城市設計方案規劃愿景規劃愿景定位:成為東部副中心三圣片區集商務

43、、商業、娛樂、休閑、商務、商業、娛樂、休閑、度假、居住功能度假、居住功能為一體的綜合性風貌控制區，成都東部新城的游憩商務中心，成都城市副中心的展示名片。 思路：營造一種生活方式，既能被成都民眾所熟悉和接受，又能結合和吸收高品質的外來文化，適應現代都市的文化和需求，創建新的成都休閑特色文化，使其成為不可復制和再現的空間場所。n網絡城市的理念n街區理念n十字軸線的城市公共空間n傳統與現代的共存n黑巷子理念及花園城市理念規劃延續澳洲規劃延續澳洲BAUBAU的總體規劃思路的總體規劃思路 改善各組群空間的相互聯系創造有機的城市空間。 調節各類城市功能規模的比例，注重可行性和可操作性。 營造人性化的空間尺

44、度，并與城市尺度相協調。改善與深化澳洲改善與深化澳洲BAUBAU的總體規劃的總體規劃功能主題功能主題多元化風貌控制區包含游憩商務中心的各種公共活動功能及空間，形成生動活力的城市風貌。如：商業、休閑、娛樂、商務、特色的居住區及學校。復合化各種功能相互融合，在保證各功能區域相對獨立和完整的條件下，通過空間和步行流線的組織使各種功能相互對話和融合。整體性加強各功能區域的有機聯系，使風貌控制區成為一氣呵成的完整城市空間。創業休閑購物生活休閑娛樂功能商務功能生態景觀功能生活居住功能風貌控制區(游憩商務區)綜合商業功能綜合商業功能商務功能居住配套功能景觀生態功能休閑娛樂功能功能分析功能分析綜合商業中心主要

45、物業形態建議綜合商業中心主要物業形態建議物業分類區位和開發強度主要產品/特征地鐵站廳商業地鐵站主體及地鐵站前廣場區域，強調地下空間開發，地上開發強度相對較低，地下商業地鐵聯體商業中心站前商業廣場大型購物中心地鐵站附近，臨近公路交通集中式布局，開發強度較高集中式的 Shopping mall大型百貨大樓大型超市配套商務設施站前廣場附近，離地鐵站5分鐘的行程開發強度較高高檔寫字樓高檔星級酒店物業形態物業形態綜綜合合商商業業功功能能：大大型型綜綜合合商商業業中中心心建議項目主要產品和服務輻射范圍和消費人群 混合商業街道高檔精品店主題式專賣店提供輕松、寬敞、愉快的體驗式購物環境周邊商務區的高消費人群市

46、內及外地的游客美食天地沿街或者圍合形式的美食廣場匯集天下美食，展現歐洲特色周邊商務人士和居住區家庭市內外游客主題廣場活動廣場，位于較中心位置或者綠帶中間人流集散中心，用于社區內舉行各種活動和慶典主題活動吸引的游客娛樂設施室內娛樂設施如劇場、棋牌室等室外活動中心，如極限運動廣場周邊區域的游客社區內的居民其他藝術館、手工作坊、展覽館等為游客提供體驗式的旅游享受物業形態物業形態展現歐洲及中國傳統市鎮空間形態的區域，功能也高度復合化，其中可包括混合商業街道、美食街、茶樓、家庭旅館、劇場、百年老店等多種功能。 實行中低強度的開發。休休閑閑娛娛樂樂功功能能：混混合合特特色色休休閑閑區區功能及占比（按占地面

47、積核算）核心業態 /產品占地面積（M2）建筑面積（M2）建筑容積率停車位備注大型商業大型商業（12.8%12.8%）商業中心3848141053.6731商業中心一、二層為購物，三層為健身、美容、影視中心，地下一層用作餐廳及超市。綜合超市19359136420.7129地上三層，一、二層用于購物，三層為倉庫、辦公、會議，地下一層用作停車庫及設備房教育教育（37.7%37.7%）高級中學57917423630.731）教學綜合區：20955 m2 2）體育活動及餐飲區：5415 m2 ；3）宿舍：15933 m2 幼兒園104043707.40.3640高2層，最多可容納300人商務及商務及配套

48、配套（13.3%13.3%）市政廳商辦樓17420372511.36泰晤士小鎮乃至松江新城區主要的商務、行政辦公場所全湖景球形餐廳71612431.74 餐廳地上建筑2層,2樓有4個包房，可容納80人;一層可容納約125人的大廳四星級賓館5968101431.70 474層/地下1層。地上一層擁有餐飲、商店、郵局、醫務、書店和其他服務用房，地上二層擁有會議、酒吧和客房，地上三、四層則均為標準客房，總計68間各類客房公共公共設施設施（22.3%22.3%）教堂841.8711561.37層高共計66.66米，社區至高點，能容納200人左右體育會所147465469.80.3650最多可容納200

49、人，體育、休閑和娛樂為主的活動場所康復中心及診所2472077770.31 48康復中心擁有28間普通客/病房、4間豪華客/病房、60個床位及餐廳、多功能廳等。大型展示大型展示（13.8%13.8%）城堡（展覽）2309211740.05城堡建筑內部一層為展廳，二層為咖啡屋藝術中心196743321.85大型公共配套所搭建的立體化服務平臺，全方位滿足各類業主的商務、生活需要，成為吸引小型商業入駐和激發自住需求的重要因素對應案例研究：松江泰晤士小鎮特色風貌區（一）對應案例研究：松江泰晤士小鎮特色風貌區（一）豐富多元的業態構成使片區成為上海的特色旅居目的地豐富多元的業態構成使片區成為上海的特色旅居

50、目的地 業態業態/產品建筑風貌特點占地面積建筑面積比例（按占地）比例（按建面）容積率典型案例婚慶服務婚慶公司婚紗攝影店酒店/娛樂英倫古典風情多為底商的沿街居住建筑1.25萬M20.99萬M215%11%0.78花嫁喜鋪巴黎婚紗千子晨婚紗攝影情景會展藝術中心展覽館現代主義風格3.07萬M23.62萬M237%40%1.18松江美術館藝術創意畫廊/雕塑/陶藝創意工作室收藏陳列室模擬工廠、倉儲等英國古典公共建筑的形態0.5萬M20.46萬M26%5%0.91城堡畫廊Top Gain畫廊第一視覺創意廣場餐飲娛樂餐廳/酒吧/迪廳茶館影視廳特色餐飲古典、現代多重建筑風格3.37萬24.04萬M242%44

51、%1.2IMP酒吧雅饌藍灣coffee露西茶館原石音樂酒吧公共核心區產業配比（按占地面積算）公共核心區產業配比（按占地面積算）情景會展區藝術創意區婚慶服務區餐飲娛樂區對應案例研究：松江泰晤士小鎮特色風貌區（二）對應案例研究：松江泰晤士小鎮特色風貌區（二）強調強調婚慶、會展、藝術創作等適宜產業業態的融合婚慶、會展、藝術創作等適宜產業業態的融合創新空間區項目元素具體內容主要目標客戶項目特征/開發建議總部大樓寬大豪華的辦公空間，配備超大會議室、產品展覽區等，為企業總部提供全方位的服務國際企業中國總部、中國知名企業 智能化信息化功能化建筑 緊湊布局形成集中辦公區 生態環保型健康工作環境 建筑設計體現簡

52、潔現代性 多種建筑形式雜糅和并存 中高級辦公樓、LOFT及STUDIO創意產業園配合區域內的良好的環境和氛圍，在景觀較好處為創意產業提供靈活的辦公空間 創意產業企業，可包括設計、出版、電影制作等企業甲級辦公高檔的辦公空間和舒適的辦公環境國內外大型企業高星級酒店具備娛樂、度假功能的高星級酒店 周邊商務客源外地旅游游客項目元素建議：商商務務功功能能：商商務務區區物業形態物業形態總平面布局總平面布局功能分區功能分區大型綜合商業商務開發區綜合商務區混合特色休閑區 小學特色居住區功能分區功能分區大型綜合商業商務開發區混合特色休閑區綜合商務區小學特色居住區大型綜合商業商務開發區大型綜合商業商務開發區區位及

53、功能定位大型綜合商業商務開發區要求建在交通樞紐處，人流量較大。基地內擁有地鐵站，其周邊選址作為集中的高強度大型綜合商業商務開發區域，用地面積在16.08公頃。大型綜合商業商務開發區大型綜合商業商務開發區大型商業綜合體超高層綜合體商務酒店項目類型特色商業綜合體空間意象空間意象空間意象空間意象空間意象空間意象混合特色休閑區混合特色休閑區區位及功能定位選址在綜合商業中心以南18.23公頃的地塊，有優良的自然景觀條件，適宜作為市民的休閑娛樂場所項目。規劃采取主題式的開發模式建設混合特色休閑區，成為城市性格和新城品質的最佳展示地段，開發強度適中。混合特色休閑區混合特色休閑區項目類型功能高度復合化，歐洲傳

54、統和現代市鎮空間形態相融合的區域，其中可包括混合商業街道、美食街、茶樓、家庭旅館、劇場、百年老店等多種功能。空間意象空間意象空間意象空間意象綜合商務區綜合商務區區位和功能 nRBD內的商務建筑一般選擇在離交通樞紐較近的地塊高強度開發n本項目選擇與混合特色休閑區平行的、連接混合商業區和住宅區的地塊的2個地塊，用地面積8.91公頃，開發強度較高。n綜合商務區可以提高地區的平均消費水平，保證常年的消費，提升地區的影響力和知名度，吸引更多的外地游客。綜合商務區綜合商務區項目類型它的功能包括商務辦公、商務酒店、商業街、城市公寓等，也是一個高強度開發區。 它保證了風貌控制區有一部分固定的人流和高素質的消費

55、群體。創意辦公精品商業街商務綜合體空間意象空間意象空間意象空間意象特色居住區特色居住區區位功能l它位于十洪大道兩側，并與特色休閑區和商務區直接相鄰.它是一個鬧中取靜的地段，交通方便而且生活便利，適宜作為居住功能.l 它是一個中高強度的開發，用地面積6.21公頃，一定的常住居民能使展示區保持24小時的活力，而且能展示出更為自然的城市生活風采。特色居住區特色居住區項目類型居住組團相對獨立和私密，鄰近休閑區和商務區的界面可設置帶有底層商鋪的混合式住宅，重現街道式的生活空間。傳統特色居住園林小區居住空間意象空間意象學校教育區學校教育區學校教學用房運動場地區位與功能定位靠近低級別城市道路，較為安全和安靜

56、的地段，適宜作為學校來布置。較好的服務半徑，服務周邊的居住組團及城市公寓的居民。空間意象空間意象規劃結構規劃結構商業核心中央綠化帶南北綠化活動軸綠化滲透道路系統道路系統 交通景觀大道（交通性主干道）：三環路，老成渝路，東洪路，十洪大道以及成龍路等。 主街（生活性主干道）: 規劃區內部主要道路，結合布置底層商業，利于形成社區商業。 輔助街（生活性次干道）：主要指生活性道路。 特色街：沿中部公建軸線以及綠化軸兩側的道路，也是打造東部特色風貌區域的主要街道。道路系統道路系統建議中心綠帶北側道路對機動車通行采取適當限制性措施，讓中心綠帶和北側休閑區能融為一體,中心綠地南側道路作為區域通行的城市次干道。

57、洪河站洪河站限制機動車交通限制機動車交通地鐵洪河站交通性主干道生活性主干道 生活性次干道城市支路老成渝路十洪大道容量指標容量指標序號序號用地性質用地性質用地面積用地面積建筑面積建筑面積容積率容積率0101商業商務綜合體用地 422592112955.0 0202商業商務綜合體用地 49488742321.5 0303商業商務綜合體用地 3479434794010.0 0404商業商務綜合體用地 342731713655.0 0505城市公共綠化用地 1536200.0 0606商務兼商業用地376283010248.0 0707商業、娛樂、休閑混合用地 94705757640.8 0808商務

58、兼商業用地 320161920966.0 09商業、娛樂、休閑混合用地 3049154883.81.8 1010城市公共綠化用地 1776400.0 1111城市公共綠化用地 1711900.0 1212 學校 155779346.20.6 13商業、娛樂、休閑混合用地 3280949213.51.5 1414 居住兼商業用地 19191767644.0 15商業、娛樂、休閑混合用地 2434343817.41.8 1616 城市公共綠化用地 4987600.0 1717居住兼商業用地 429341288023.0 1818商務兼商業用地19516975805.0 1919體育兼休閑公園765

59、5400.0 道路用地23000000.0 合計合計916699916699183412318341232.0 2.0 高度控制高度控制4 42 21 11 1300300米米200200米米100100米米3636米米2 23 33 34 4景觀步行系統景觀步行系統主要景觀節點綠地開放空間廣場開放空間室外步行通道室內步行通道地下空間利用地下空間利用地下空間利用地下空間利用下沉廣場下沉廣場風貌控制區開發策略風貌控制區開發策略采用AOD導向對提升區域價值的具有很強的聯動作用。在開發一個具有引擎效應的風貌控制區的過程中，可以通過區域運營商的控制與引導，確定區域價值標桿，使二、三級開發商的開發更加有序，形成良性聯動。開發時序開發時序1 12 22 23 3一期：混合特色休閑區二期：綜合商務區、特色居住區三期：大型綜合商業商務區1 1總體鳥瞰總體鳥瞰總體鳥瞰總體鳥瞰