1、 無無“特色特色”，不不“小鎮”“小鎮” 城城與鄉的與鄉的詩意結合詩意結合 新農村建設產業洞察新農村建設產業洞察 20172017 年年 3 3 月月 Insight & Foresight 遠見卓識遠見卓識 目錄目錄 前言 . 1 特色小鎮發展情況介紹 . 2 一、 特色小鎮創建背景 . 2 二、 特色小鎮創建的核心要素 . 4 三、 特色小鎮發展現狀 . 5 特色小鎮的創建 . 8 一、 特色小鎮創建流程 . 8 二、 特色小鎮的商業模式 . 8 三、 特色小鎮融資模式 . 9 四、 特色小鎮開發模式 . 10 五、 特色小鎮案例分析 . 11 結語 . 22 關于遠卓 . 23 1 /

2、23 前言前言 經過幾十年的發展， 我國農村經濟取得了長足的進步， 但當前農村產業單一、收入水平低、生產力過剩、環境惡劣等問題仍未得到根本解決，制約著農村的發展。農村的城鎮化建設成為促進農村發展,提高農民生活條件的必由之路。雖然我國城鎮化率從 2002 年的 37.7%增長到 2015 年的 56.1%，城鎮常住人口達到了7.7 億，但是農業轉移人口市民化進展依然比較緩慢，戶籍人口城鎮化率還比較低。同時，我國的城鎮化質量也比較差，城鎮數量不多，功能不夠完善。只有真正提高城鎮化水平， 才能提高農業勞動生產率， 提高農民的收入水平 ， 才能加快第二、三產業的發展，推進農村一、二、三產融合，促進農村

3、的現代化和全國的工業化，從根本上解決城鄉二元經濟結構問題，從而加快我國的現代化進程。 特色小鎮，作為加快新型城鎮化建設的一個重要突破口和統籌城鄉發展的重要載體， 是近年從中央到地方都在大力推進的重要任務。 通過充分挖掘產業特色、人文底蘊和生態稟賦，用新理念、新機制、新載體來推進“特色小鎮”建設，打造農村新經濟發展的平臺，是實現創新、協調、綠色、開放、共享發展理念的題中之義。因此，加快建設一批產業特色鮮明、人文氣息濃厚、生態環境優美、兼具旅游與社區功能的“特色小鎮”，必將有力推動新型城鎮化和新農村建設，為夯實地區經濟發展底部打牢堅實的基礎。諸如浙江等地在“特色小鎮”建設道路上，已經摸索了豐富和成

4、功的經驗，并已成為推動當地經濟發展的主要模式，起到了良好的示范作用。 2016 年是中國特色小鎮元年， 中央陸續發布了數個關于特色小鎮建設工作的指導性文件，地方的補貼和支持政策也陸續出臺，特色小鎮創建工作被提升到新的國家戰略的高度。而從 2017 年開始，將是中國特色小鎮創建的大發展時期。我們相信未來 510 年將是特色小鎮發展的黃金期，也是農村產業升級的關鍵時期，特色小鎮的創建將為當地經濟煥發新的活力，為農村發展帶來新的機遇！ 2 / 23 特色小鎮發展情況介紹特色小鎮發展情況介紹 一、一、 特色小鎮創建背景特色小鎮創建背景 我國農業一直存在著產業結構單一、組織化程度低等問題。為了解決這些問

5、題， 2014 年起， 以浙江為首的一些省市開始嘗試以特色小鎮為載體，以特色產業為核心，推動當地的產業升級。這一做法在浙江省收到了很好的效果并在省內得到廣泛推廣。與此同時，國家也看到了浙江特色小鎮蓬勃發展的態勢，決定將特色小鎮作為下一個農村經濟發展周期的重點工作，并陸續出臺了多項扶持政策，推動特色小鎮走向全國。 特色小鎮的創建既是國家政策推動下農村發展的新趨勢， 又是農村產業調整、發展的必然結果。 ( (一一) ) 特色小鎮是國家新農村建設的新方向，特色小鎮是國家新農村建設的新方向，是是政策的集中體現政策的集中體現 2005 年 10 月 8 日，中央在十一五規劃綱要建議中首次提出要扎實推進社

6、會主義新農村建設。2013 年，結合各地區開展新農村建設的經驗，中央又提出了美麗鄉村這一階段性農村發展概念。 經過十余年的理論和實踐探索，各地紛紛找到了適合當地農村實際情況的發展模式。有以發展鄉鎮龍頭企業為核心的蘇南模式，有以能人帶動、規模經營為重點的趙莊模式，也有以村容整治、支農資金捆綁利用的贛州模式而在各種模式中浙江特色小鎮新模式最為引人矚目并獲得了巨大成功，形成了較強的示范效應。與此同時，中央從 2016 年開始將特色小鎮創建列為農村重點工作之一；各部委、地方政府也陸續出臺相應政策，支持特色小鎮創建工作。至此，特色小鎮進入了國家層面推廣的新階段，成為了帶動農村經濟發展諸多模式中的主旋律。

7、 需要指明的是，特色小鎮并非是對新農村建設和美麗鄉村建設的否定，而是在 “新農村建設” 和 “美麗鄉村建設” 基礎上的發展和延續， 是國家新農村建設、新型城鎮化在新時期、新常態下的“新舉措、新模式”。 3 / 23 圖圖 1 1 從“新農村建設”到“特色小鎮”的政策演進從“新農村建設”到“特色小鎮”的政策演進 資料來源：資料來源：歷年一號文件、歷年一號文件、特色小鎮與特色小城鎮的概念界定及相關政策解讀、遠卓分析特色小鎮與特色小城鎮的概念界定及相關政策解讀、遠卓分析 表表 1 1 國家國家關于特色小鎮的部分政策關于特色小鎮的部分政策 發布時間發布時間 發布發布機構機構 政策名稱政策名稱 主要內容

8、主要內容 2016.2 國務院 國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要 要發展充滿魅力的小城鎮 2016.2 國務院 關于深入推進新型城鎮化建設的若干意見 要發展具有特色優勢魅力小鎮 2016.4 國土資源部 國土資源“十三五”規劃綱要 用地要向特色小鎮傾斜 2016.5 發改委 新型城鎮化站在新起點力爭新突破 選擇 1000 個左右的小城鎮，投入資金促其發展為專業特色鎮 2016.7 住建部 發改委 財政部 關于開展特色小城鎮培育工作的通知 到 2020年爭取培育 1000個左右各具特色、富有活力的特色小鎮 2016.10 住建部 無 正式公布了第一批127個中國特色小鎮名單 2017.1

9、發改委 國開行 關于開發性金融支持特色小(城)鎮建設促脫貧攻堅的意見 提出6項對特色小鎮的支持方向 2017.2 國務院 中央一號文件 建設農業文化旅游 “三位一體” ,一二三產深度融合的特色村鎮 資料來源：資料來源：遠卓整理遠卓整理 4 / 23 ( (二二) ) 特色小鎮是特色小鎮是解決當前城鄉二元化結構的有效方式解決當前城鄉二元化結構的有效方式 農村經濟的穩定、快速發展對國民經濟發展起著至關重要的作用。自改革開放三十年來，我國在農村、農民和農業雖然取得了巨大成效，但同時也面臨著新的挑戰。 當前， 我國城鄉收入差距不斷拉大， 農民增收困難； 農村基礎設施薄弱、生產經營模式落后、農村資源利用

10、率低的局面仍未得到根本改變。 遠卓認為，以特色產業為核心的特色小鎮將成為改變當前農村發展困局，促進農村經濟騰飛的重要催化劑。 特色小鎮的建設與城鎮化發展相關聯，是統籌城鄉發展的重要載體。建設特色小鎮，一方面讓農村更多的優質資源就近向特色小鎮集中，形成特色化產業集群，促進當地產業結構的升級和優化，促進鎮域經濟發展，提高農民的收入和生活質量；另一方面，有利于緩解過多人口和資源進入大城市的現象，減少和避免“城市病”，進而實現大中小城市協調發展。建設特色小鎮是新常態下我國加快區域發展的一項重要戰略決策， 是破解城鄉二元結構的有效路徑，是帶動產業結構優化升級的重要抓手，具有實現農民就地城鎮化和破解“大城

11、市病”的雙重功效。 二、二、 特色小鎮創建的特色小鎮創建的核心核心要要素素 特色小鎮是相對獨立于市區，具有明確產業定位、文化內涵、旅游和一定社區功能的發展空間平臺。它既不同于建制鎮、工業園區、經濟開發區、旅游區，又不是四者的簡單疊加。從根本上而言，是塊狀經濟轉型升級的新業態。 圖圖 2 2 特色小鎮核心要素特色小鎮核心要素 資料來源資料來源：浙江省特色小鎮建設的現狀與對策研究，遠卓分析浙江省特色小鎮建設的現狀與對策研究，遠卓分析 5 / 23 產業產業升級升級是特色小鎮特色化的是特色小鎮特色化的核心體現，產業是支撐小鎮經濟增量的支柱，核心體現，產業是支撐小鎮經濟增量的支柱，也是小鎮成敗的決定因

12、素。也是小鎮成敗的決定因素。不同于傳統工業園區和開發區， 特色小鎮所選擇的產業更加聚焦， 更加專一， 其定位在集約化、 高水平的某個或某幾個核心特色產業。特色的選擇與打造要與當地的實際情況相結合，要因“鎮”不同。此外，根據當地已有產業的發展情況也要選擇不同的產業升級模式。在某些地區，例如浙江等地， 當地的產業基礎較好， 有地方優勢產業， 相應的產業發展配套資源比較豐富，這時可以通過舊產業重組和產業鏈延伸的方式進行產業升級。 但在另外一些地區，比如北京的大多數農村，這些村鎮沒有優勢產業作為支撐，因此需要通過打造新產業的方式完成對當地產業的升級。不論通過哪種方式進行產業升級，特色小鎮的產業發展思路

13、都是要把特色產業做專、做精既要沿產業鏈盡可能延伸，又要推動一二三產業融合發展。 文化文化旅游不是特色小鎮發展的主要目的，旅游不是特色小鎮發展的主要目的，而是作為特色小鎮的必備而是作為特色小鎮的必備的城市的城市功能而存在，是引導項目外延發展的重要支點。功能而存在，是引導項目外延發展的重要支點。在不同產業選擇的特色小鎮，旅游是可以靈活匹配的，在文旅小鎮里旅游是一種產業鏈條完備、旅游服務功能齊備、旅游要素齊全的產業，但在非旅游主導型的特色產業小鎮里，文化旅游體現的是特色產業與當地自然環境的結合，是作為一種城市功能而存在。中國旅游業已經從景點旅游走向全域旅游全域旅游模式。全域旅游并不是處處搞旅游開發，

14、而是，無論是新城鎮的改建擴建還是老城區的復興都應該配備旅游的功能。 特色小鎮的文化旅游功能與其產業發展協調統一， 其產業體系與外部系統產生交流碰撞的節點都可形成旅游行為， 除文化和旅游產業之外，還可能涉及健康、教育等與其相融合的基礎產業，形成一種泛文旅文化，即大文旅產業大文旅產業。 城鎮化是支撐產業發展的客觀要求，城鎮化是支撐產業發展的客觀要求， 是是特色小鎮發展的內涵之一。特色小鎮發展的內涵之一。 城鎮化的目的是通過住宅改造、基礎設施建設和生活配套設施完善等手段，打造美麗、宜居的的小鎮生活環境。 只有城鎮建設與產業升級同步發展才能吸引足夠多的人流量來到小鎮，進而促進小鎮產業的發展，實現小鎮的

15、良性發展。特色小鎮是我國新型城鎮化的重要載體，是解決城鄉二元經濟結構問題的重要途徑，因此城鎮化建設既是特色小鎮的落腳點，又是特色小鎮的發展方向。 三、三、 特色小鎮發展現狀特色小鎮發展現狀 自從 2014 年浙江省首次提出“特色小鎮”以來，真正引爆特色小鎮的契機在于 2016 年 7 月三部委聯合發布的 關于開展特色小鎮培育工作的通知 和 2016年 10 月住建部公布的第一批 127 個中國特色小鎮名單。尤其是三部委提出“到 2020 年，培育 1000 個左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿物流、現代制造、教育科技、傳統文化、美麗宜居等特色小鎮”之后，各地積極開展培育特色小鎮的探索嘗試，

16、各項地方規劃密集出爐。 根據對全國 31 個省市特色小鎮產業規劃的不完全統計，各地規劃的特色小 6 / 23 鎮建設數量達到 2000 多個，遠遠超過三部委的規劃。 表表 2 2 全國各省市特色小鎮規劃全國各省市特色小鎮規劃 省市省市 特色小鎮規劃數量特色小鎮規劃數量 規劃年份規劃年份 省市省市 特色小鎮規劃數量特色小鎮規劃數量 規劃年份規劃年份 北京 42 2020 湖北 50 2020-2025 天津 20 2020 湖南 100 2020 河北 100 2020-2025 廣東 100 2020 山西 40 2020-2025 廣西 100 2018 內蒙古 48 2020 海南 100

17、 2020 遼寧 50 2020 重慶 30 十三五 吉林 80 2020 四川 200 2020 黑龍江 100 2020 貴州 100 2020 上海 40 2020 云南 200 十三五 江蘇 100 2020-2025 西藏 100 2020 浙江 100 2020 陜西 100 2020 安徽 80 2020 甘肅 18 2018 福建 100 2020 青海 20 2020 江西 60 2020 寧夏 40 2020-2025 山東 100 2020 新疆 100 2020-2025 河南 50 2020-2025 資料來源：遠卓整理資料來源：遠卓整理 北京市在十二五期間設立了總規

18、模 100 億元的小城鎮發展基金， 投向本市十個遠郊區縣的 42 個小鎮，欲將其打造成旅游休閑、商務會議、園區經濟等五類重點小城鎮。 “十三五”伊始,市農委表示北京將在原有 42 個重點小城鎮的基礎上,結合各小鎮不同區位條件,規劃建設一批功能性特色小鎮,以實現農民就近、就地城鎮化。在 2016 年底，房山區選取了西潞、長陽、良鄉、長溝、青龍湖、張坊、琉璃河、周口店作為 8 個試點先行區，以產業定名稱，打造 8 個特色小城鎮，涵蓋了基金、文創、頤養、旅游等主題。2016 年 10 月，在住建部公布全國的 127 個特色小鎮名單中，北京的房山區長溝鎮、昌平區小湯山鎮和密云區古北口鎮分別入圍，凸顯了

19、北京在特色小鎮創建上取得的階段性成果。當前北京市關于特色小鎮建設還沒有具體的投資規劃，但根據在建/已建的北京特色小鎮平均投資額估算，總投資額將在 2000 億左右。 7 / 23 圖圖 3 3 北京北京 4242 特色小鎮分布特色小鎮分布 資料來源：遠卓資料來源：遠卓整理整理 從全國來看，從全國來看， 特色小鎮特色小鎮的建設的建設將產生十萬億以上的投資額。將產生十萬億以上的投資額。 根據已經初步建成，有企業進駐運營的部分小鎮統計來看，平均一個特色小鎮投資額約為 50-60億。按照住建部總規劃 1000 個特色小鎮，將產生 5-6 萬億投資額；如果按 31 個省市的規劃總和，2400 多個特色小

20、鎮將產生 12-15 萬億投資額，可為經濟增長提供強大推力。 表表 3 3 部分特色小鎮投資部分特色小鎮投資 小鎮名稱小鎮名稱 總投資額（億元）總投資額（億元） 小鎮名稱小鎮名稱 總投資額（億元）總投資額（億元） 杭州玉皇山南基金小鎮 72 智能模具小鎮 21.6 天臺山和合小鎮 56.1 遠洋漁業小鎮 52.58 沃爾沃小鎮 153.5 西湖龍塢茶鎮 51 江蘇藥鎮 51.5 余杭夢想小鎮 50 平陽寵物小鎮 52.2 富陽硅谷小鎮 70 龍泉青瓷小鎮 30 臨安云智造小鎮 85 酷玩小鎮 110 梅山海洋金融小鎮 50 碧桂園科技小鎮 （5 個） 1000 甌海時尚智造小鎮 80 阿里巴巴

21、云棲小鎮 12 蒼南臺商小鎮 60 妙筆小鎮 50 海寧皮革時尚小鎮 60 資料來源：遠卓整理資料來源：遠卓整理 8 / 23 特色小鎮的創建特色小鎮的創建 一、一、 特色小鎮創建流程特色小鎮創建流程 特色小鎮的創建流程遵循“政府主導、企業主體、市場化運作”的原則。政府在其中起到引導和服務保障的功能，在規劃編制、基礎設施配套、資源要素保障、文化內涵挖掘傳承、生態環境保護等方面發揮作用；而企業作為特色小鎮的建設、運營主體，通過市場化運作實現資源的有效配置，不僅有利于緩解政府財政壓力，提高建設效率，而且可以為民營企業拓寬投資渠道，實現可以令各方共同受益的良性循環。 圖圖 4 4 特色小鎮創建流程特

22、色小鎮創建流程 資料來源：遠卓分析、整理資料來源：遠卓分析、整理 二、二、 特色小鎮的商業模式特色小鎮的商業模式 特色小鎮的商業模式主要包括土地一級開發、二級房地產開發、項目運營、城市配套服務設施開發運營 4 類。在實際操作中，特色小鎮的開發運營通常是以一攬子服務或按功能、區域劃分的分塊項目為主。例如古北水鎮是由中青旅負責整體開發、運營；嘉善大云巧克力甜蜜小鎮將特色小鎮建設項目劃分成多個子項目，分塊進行開發。 9 / 23 小鎮開發的幾大主體，包括政府、鎮村經濟組織、房地產商、投資商、產業基金、產業服務商、規劃設計機構和小鎮運營商等，以特定的合作方式分別在產業鏈的各個環節發揮作用。 特色小鎮的

23、盈利主要包括開發運營收入和政策補貼收入。 圖圖 5 5 特色小鎮特色小鎮的商業模式的商業模式 資料來源：資料來源：一諾休閑農業規劃一諾休閑農業規劃，51to51townswns，遠卓分析遠卓分析 三、三、 特色小鎮融資模式特色小鎮融資模式 特色小鎮的投資建設， 呈現投入高、 周期長的特點， 純市場化運作難度較大。因此需要打通三方金融渠道，保障政府的政策資金支持，引入社會資本和金融機構資金，三方發揮各自優勢，進行利益捆綁，在特色小鎮平臺上共同運行，最終實現特色小鎮的整體推進和運營。 特色小鎮投融資應以項目為主體， 以未來收益和項目資產作為償還貸款的資金來源和安全保障， 融資安排和融資成本直接由項

24、目未來現金流和資產價值決定。該融資方式具有有限追索或無追索、融資風險分散、融資比例大及資產負債表外融資的特點，但擔保較為復雜，融資成本相對較高。 在特色小鎮開發中，政府和投資人通過設立 SPV（特殊目的公司）作為項目公司，根據投資方達成的權利義務關系確定風險分配，進行可行性研究、技術設計等前期工作，以及項目在整個生命周期內的建設及運營，相互協調，對項目的 10 / 23 整個周期負責。由 SPV 根據特色小鎮項目的預期收益、資產以及相應擔保扶持來安排融資。融資規模、成本以及融資結構的設計都與特色小鎮項目的未來收益和資產價值直接相關。根據融資主體、項目母公司或實際控制人、項目現狀、增信措施、風控

25、措施、財務狀況、資產情況、擁有資質等情況，綜合判斷特色小鎮開發的資金融入通道，測算融資成本。 圖圖 6 6 特色小鎮融資渠道特色小鎮融資渠道 資料來源：資料來源：綠維創景，綠維創景，遠卓分析遠卓分析 四、四、 特色小鎮特色小鎮開發開發模式模式 特色小鎮的開發主要有三種模式：政府主導模式、企業主導模式和政企合營的 PPP 模式。 當前，特色小鎮的開發主要以政府主導為主。但隨著特色小鎮的商業模式不斷清晰，民間資本參與特色小鎮開發的意愿越來越強。同時，在浙江特色小鎮成功經驗的示范效應和政府多重政策刺激下，未來全國特色小鎮建設無論在數量上還是投資額上都將迎來質的飛越，單靠政府財政資金將難以滿足如此大的

26、投資需求。因此，未來以政企合營的 PPP 模式進行小鎮開發的特色小鎮越來越多。PPP模式既可以為特色小鎮的開發提供充足的資金入口，又可以發揮市場在資源配置中的作用，提升特色小鎮的開發效率，加速小鎮的發展進程。 11 / 23 圖圖 7 7 特色小鎮開發特色小鎮開發模式模式 資料來源：資料來源：51towns51towns，遠卓分析遠卓分析 五、五、 特色小鎮案例分析特色小鎮案例分析 ( (一一) ) 杭州玉皇山南基金小鎮杭州玉皇山南基金小鎮：政府：政府投資打造完整私募基金生態圈投資打造完整私募基金生態圈 杭州玉皇山南基金小鎮坐落于杭州市上城區玉皇山腳， 占地面積 2.5 平方公里，是以美國格林

27、尼治基金小鎮為標桿，運用國際先進理念和運作模式，結合浙江省和杭州市的發展條件和區域特質，旨在打造一個集基金、文創和旅游三大功能為一體的特色小鎮。 玉皇山南基金小鎮玉皇山南基金小鎮項目由杭州市政府單方出資建設項目由杭州市政府單方出資建設，于 2015 年 5 月揭牌，總投資達 30 多億元。然而，截至目前，基金小鎮的投資方都不曾出現過社會資本的身影，甚至連配套的相關產業基金都沒有設立，這一方面體現了杭州市政府資本的雄厚， 另一方面也表現了政府方的規劃者對該基金小鎮盈利性的充分自信。 12 / 23 圖圖 8 8 杭州玉皇山南基金小鎮組織杭州玉皇山南基金小鎮組織架構架構 資料來源：資料來源：天眼查

28、天眼查，遠卓分析遠卓分析 在招商引資方面， 基金小鎮通過打造良性發展的基金生態圈與優質生活圈吸引了大批私募基金入駐，成為浙江省新金融產業的重要集聚地。 具體做法包括： 1 1、 活用政策資源，探索、活用政策資源，探索、實施科學的扶持機制。實施科學的扶持機制。與國內已建成的金融產業園區相比，管轄杭州玉皇山南基金小鎮的上城區區級政府財力有限，稅收等政策沒有明顯優勢。事實上，該基金小鎮的所得稅返還只到國內大多數金融產業園的二分之一。但上城區政府對基金小鎮的政策優惠等進行研究、創新，制定并實施了較為科學的扶持機制，實現了省市區三個層次扶持政策的疊加。目前，玉皇山南基金小鎮的扶持政策涵蓋了企業所得稅、

29、營業稅、 落戶獎勵、 購房補貼等諸多方面。 表表 4 4 杭州玉皇山南基金小鎮杭州玉皇山南基金小鎮部分部分扶持政策扶持政策 補貼對象補貼對象 補貼內容補貼內容 人才購房補貼 高級管理人員購房次月按照每月 1500 元標準給予 3 年補貼 辦公用房補助 新構建本部自用辦公用房按每平米 1000 元給予一次性補助；租賃辦公用房按房屋租金的 30%給予 3 年補貼 高級人才落戶獎勵 高級管理人員本人及其配偶和未成年子女按政策向有關部門申請辦理本市常住戶口 規模發展獎勵 根據基金的規模給予一定百分比的獎勵 13 / 23 補貼對象補貼對象 補貼內容補貼內容 投資獎勵 對達到一定規模的基金按其投資規模給

30、予一定百分比的獎勵 稅收優惠 對以有限合伙形式設立的私募金融機構，符合一定條件的，予以免除營業稅；創業投資基金、私募股權基金符合一定條件可減免應納稅額 資料來源：資料來源：基金小鎮發展經驗分析，遠卓整理基金小鎮發展經驗分析，遠卓整理 2 2、 采用 “政府采用 “政府+ +新型運作主體” 的發展機制新型運作主體” 的發展機制。 政府主要為機構入駐提供硬件環境、政策配套、服務配套。同時，委托私募（對沖）基金行業代表性機構組織運作主體，通過“產業鏈招商”和“生態圈建設”模式，發揮行業協會與龍頭企業的影響力與引領作用，開展專業化的園區發展和促進工作，有效帶動了整個產業的快速積聚。 圖圖 9 9 杭州

31、玉皇山南基金小鎮金融生態圈杭州玉皇山南基金小鎮金融生態圈 資料來源：資料來源：基金小鎮發展經驗分析，基金小鎮發展經驗分析，遠卓分析遠卓分析 3 3、借助已有生活服務設施，打造高級金融人才生活圈。、借助已有生活服務設施，打造高級金融人才生活圈。在基金小鎮開發前，該區域就已具備醫院、公寓區、小學等配套設施。在開發過程中基金小鎮又引入了超市、娛樂中心、特色餐飲、配套酒吧、茶樓、美容健身等生活娛樂設施，形成了完整的生活配套服務體系。 在盈利模式方面，在盈利模式方面， 基金小鎮的收入主要來源于稅收。基金小鎮的收入主要來源于稅收。 基金小鎮的房屋租賃費用為 3-4 元/天每平米，建筑面積約 10 萬平方米

32、的小鎮一年房租收入約為 1 億元。然而，據小鎮管委會介紹：小鎮每年創造的稅收還有十多億元。這與小鎮一直以來秉持的招商思路密不可分，即通過“三免兩減半”等稅收優惠政策加上低價房租吸引優質私募基金企業率先入駐， 而后利用產業集群效應進一步吸引市場知名度較為一般的私募企業以及想要和園區企業建立合作關系的證券公司。 目前小鎮主要引進浙江地區的私募基金總部入駐， 已入駐的知名投資公司包括賽伯樂資本、阿里巴巴旗下湖畔山南資本等。 14 / 23 表表 5 5 杭州玉皇山南基金小鎮發展數據統計杭州玉皇山南基金小鎮發展數據統計 20152015 年年 2012016 6 年年 20182018 年（預期）年（

33、預期） 入駐機構數量（家）入駐機構數量（家） 280 1010 10002000 總資產管理規模（億元）總資產管理規模（億元） 1500 5800 1 萬2 萬 投放資金規模（億元）投放資金規模（億元） 1600 3500 房屋租金收入（億元）房屋租金收入（億元） 1 稅收收入（億元）稅收收入（億元） 4 10.1 資料來源：資料來源：搜狐公眾，搜狐公眾，遠卓分析遠卓分析；說明：投放資金規模指；說明：投放資金規模指投向創業創新和實體經濟投向創業創新和實體經濟的資金規模的資金規模 由于基金小鎮的收入主要依靠稅收， 對于社會資本而言沒有清晰的盈利模式，很難吸引社會資本投入到基金小鎮的開發中。另外，

34、在小鎮開發前，當地已有醫院、公寓、小學等配套服務設施，開發運營難度相對較低。因此，對于當地政府而言，以財政資金進行投資、開發是其最優選擇。 ( (二二) ) 諸暨諸暨大唐大唐襪藝小鎮襪藝小鎮：傳統傳統產業升級產業升級帶動區域經濟發展帶動區域經濟發展 從 20 世紀 70 年代開始， 大唐鎮襪業就以家庭手工作坊和集市零散貿易為主起步。經過近 40 年的發展，產業橫向分工和垂直分工極其明顯。2014 年，以大唐鎮為中心的諸暨襪業共生產襪子 258 億雙，產量占全國的 70%，世界的 30%，是名副其實全球最大的襪子生產基地。同時，襪業是大唐鎮的安身立命之本，因為大唐鎮 70%的工業產值、農民收入、

35、農村就業來源于襪業。 但是，由于受到全球經濟低迷的影響， 加上多年來“低小散”的產業格局使得大唐襪業難以壯大，低廉勞動力、低端產品、低價競爭的“ 三低” 傳統路徑制約襪業的發展。 2015 年浙江省啟動特色小鎮建設，大唐襪藝特色小鎮成為首批 37 個特色小鎮創建單位。襪藝小鎮規劃總面積 2.87 平方公里，3 年完成總投資 55 億元。匯集產品研發、設計、投資、電商網絡及品牌建設于一體。計劃到 2017 年，實現產值 150 億元，接待游客 30 萬人次。 圍繞襪業產業升級這一核心任務，襪藝小鎮采取了 4 步走的策略： 第一步第一步， 縱向， 縱向打通打通襪業產業鏈， 橫向襪業產業鏈， 橫向以

36、襪業為核心，以襪業為核心， 大力發展其他大力發展其他衍生衍生產業，產業，建立建立設計設計研發研發+ +高科技高科技制造制造+ +文化旅游的文化旅游的產業布局產業布局。 為了打破傳統的低端襪子生產制造的產業模式，襪藝小鎮著力打造智造硅谷、時尚市集、眾創空間三大核心區域， 以實現多元化的產業結構。 其中 “智造硅谷” 是襪藝小鎮的智能制造功能區，“時尚市集”是襪藝小鎮的智慧研發中樞和文化區，“眾創空間”是襪藝小鎮的創業創新功能區。通過專業園區建設、現代技術革新、優化生產組織、專業人才引進提升生產效率，打造更有競爭力的襪業制造業。通過產業鏈延伸，大力發展工業設計、文化創意產業，形成規模化研發設計產業

37、集群，促進制造業向研發設 15 / 23 計的轉型發展。 通過升級現有襪業市場、 原材料市場的同時， 重點培育電子商務、現代物流產業。通過襪業制造與文化、藝術、設計相結合，融“智造、商貿、研發、旅游、居住”等功能于一體，致力于把大唐打造成為全球最先進的襪業制造中心、全球最頂尖的襪業文化中心、全球唯一的襪業主題景觀空間和全球唯一的襪業旅游目的地。 圖圖 1010 襪藝小鎮的產業結構襪藝小鎮的產業結構 資料來源：資料來源：公開資料整理公開資料整理，遠卓分析遠卓分析 第二步，開展產業專項整治，第二步，開展產業專項整治，減“量”增“質”，減“量”增“質”，以政策與市場相結合的手以政策與市場相結合的手段

38、段倒逼倒逼襪企轉型。襪企轉型。2014 年底，大唐鎮組織力量集中開展并完了“三合一企業整治、燃煤鍋爐淘汰、流動人口管理、出租房管理、無證照企業整治、規范稅收秩序”六大專項整治。經過 7 個多月的專項整治，大唐鎮關停了占當地襪企總數近一半的眾多“低小散”企業。整治并沒有讓大唐襪業停滯或倒退，相反，無論是襪企的規模與效益、襪子的質量與品牌、生產的環保與安全，無不上了一個臺階。 第三步， 多措并舉推動產業升級。第三步， 多措并舉推動產業升級。 為打造大唐襪業產業集群經濟 “升級版” ，大唐襪業產業集群著力構建差別化政策引導機制、 落后產能升級與淘汰退出常態化機制，培育“微集聚”工業園區建設，大力推進

39、工業企業“騰籠換鳥”，改造提升傳統特色優勢產業，形成“退低關低”與“提升入園”相互協調、互促共進的良性發展態勢。同時，建成啟用總投資兩億元的襪業智庫，并把“襪業智庫”作為整個襪藝小鎮建設的心臟和發動機來打造，構建襪藝小鎮的科研經濟、美麗經濟和體驗經濟。 16 / 23 圖圖 1111 4 4 大舉措大舉措促大唐鎮襪業產業升級促大唐鎮襪業產業升級 資料來源：資料來源：四步轉型之路打造“襪藝小鎮四步轉型之路打造“襪藝小鎮，遠卓分析遠卓分析 第四步，提升城鎮建設水平，實現產城融合。第四步，提升城鎮建設水平，實現產城融合。大唐鎮把推進基礎設施建設與推進“兩路兩側”、“三改一拆”、“四邊三化”、“五水共

40、治”等剛性工作有機結合，強化生產、生活、生態“三生融合”，促進工業、商貿、旅游“三業同步”，按照“一里一景”的思路，計劃五年完成投資 15.33 億元。同時，通過舊廠房改造、個性化襪業體驗商場建設，舊村整治、新建襪業博覽中心和文化中心等，大力發展休閑文化旅游項目。 在實行了四步走的產業升級戰略后， 襪藝小鎮為大唐襪業帶來了脫胎換骨的變化：20152015 年，在襪子產銷量同比下降年，在襪子產銷量同比下降 5.7%5.7%和和 4.2%4.2%的背景下，大唐鎮的的背景下，大唐鎮的 GDPGDP 增增長了長了 3.8%3.8%，財政收入增長了，財政收入增長了 9.74%9.74%；2 201601

41、6 年年 1 1 月到月到 5 5 月，大唐鎮的襪子產量在月，大唐鎮的襪子產量在同比減少同比減少 5 5 億雙的情況下，財政收入卻同比增長億雙的情況下，財政收入卻同比增長 20%20%以上。以上。 ( (三三) ) 嘉善大云巧克力甜蜜小鎮嘉善大云巧克力甜蜜小鎮：PPPPPP 模式撬動社會資本模式撬動社會資本 嘉善巧克力甜蜜小鎮圍繞產業培育和旅游度假兩大功能， 依托自然鄉村田園風光和休閑度假園區，與集巧克力生產、研發、展示、體驗、休閑度假于一體的工業旅游與文化創意相結合，打造巧克力風情體驗基地、婚慶蜜月度假基地和文化創意產業基地。其規劃面積 3.87 平方公里，總投資 55 億元。自 2014

42、年 10 月開張運營。 在特色小鎮創建前， 該地的歌斐頌巧克力小鎮是歌斐頌集團重磅打造的省級重點項目，計劃總投資 9 億元，規劃用地 430 畝。小鎮在規劃設計和發展理念 17 / 23 上借鑒國外“好時小鎮”、“雀巢工程”等工業旅游模式，并加以創新，是從一般性的工業旅游拓展為巧克力工業旅游與巧克力主題樂園相結合的旅游景區產品。小鎮于 2014 年 10 月對外營業。 而在 2015 年，特色小鎮創建的大背景下，嘉善大云巧克力甜蜜小鎮應運而生。它在歌斐頌巧克力小鎮的基礎上豐富了其內涵，并擴展了外延，形成了“鄉村休閑文創體驗工業旅游”的產業布局。 在嘉善大云巧克力甜蜜小鎮的開發中，為了彌補當地人

43、才、資金、能力不足等瓶頸，小鎮在一些項目中大膽嘗試 PPP 的開發模式，積極引入社會資本和投資機構參與小鎮的開發、運營。 表表 6 6 嘉善大云巧克力甜蜜小鎮嘉善大云巧克力甜蜜小鎮 PPPPPP 項目項目 項目名稱項目名稱 投資額投資額 占地面積占地面積（畝）（畝） 巧克力主體街區項目巧克力主體街區項目 5.2 億元 130 甜蜜小鎮酒店項目甜蜜小鎮酒店項目 3.2 億元 80 民宿開發項目民宿開發項目 1.2 億元 300 婚慶商業風情街區項目婚慶商業風情街區項目 2.4 億元 60 咖啡豆產業園項目咖啡豆產業園項目 1000 萬美元 20 德國啤酒莊園項目德國啤酒莊園項目 500 萬美元

44、11 資料來源：資料來源：浙商大會浙商大會 PPPPPP 項目推介會，遠卓整理項目推介會，遠卓整理 為了解決投資方的后顧之憂，推進 PPP 項目的順利開展，政府采取了多方面的保障措施。 金融層面金融層面，2016 年國家農發行等銀行對巧克力甜蜜小鎮投放項目貸款近 15億元用于基礎設施建設和度假區環境綜合整治提升。 政策層面政策層面，嘉善縣出臺用地、資金、項目、改革、公共服務等五個方面的政策措施。對小鎮建設中新增建設用地，縣里優先辦理農用地轉用及供地手續，優先確保重點項目、基礎設施用地指標。 資源方面資源方面，實行凡是符合小鎮定位的招商項目優先向小鎮集聚，基礎設施、公共服務、人文環境等方面的資源

45、優先向小鎮傾斜，管理、建設、運營等方面專業人才優先向小鎮配備的方針。 在 PPP 模式的推動下，小鎮 3 年內的 10 個規劃項目已有 9 個開工建設，開工率達到 90%，遠高于同期特色小鎮的平均水平。這體現了 PPP 模式在解決資金來源問題、提高建設效率上具有的獨特優勢。 考慮到地方政府的財政能力，全國特色小鎮創建過程中，未來資金約束仍然是最大瓶頸，而引入 PPP 模式是解決資金問題的最佳選擇。通過 PPP 模式可以廣泛吸收社會資本，既可減輕政府負擔，還可以拓寬融資渠道，實現政府和社會資 18 / 23 本實現利益共享和風險共擔。目前，PPP 模式在特色小鎮建設中尚未得到廣泛的應用，要大力發

46、展該類模式在特色小鎮中的應用，就需要政府從政策、法律、稅收和金融等方面提供更多的支持，才能進一步推動特色小鎮的建設。 ( (四四) ) 北京密云古北水鎮：北京密云古北水鎮：傳統旅游小鎮的特色新路傳統旅游小鎮的特色新路 北京密云古北水鎮是司馬臺長城腳下獨具北方風情的度假式小鎮， 由北京古北水鎮旅游有限公司負責開發運營， 度假區總占地面積 9 平方公里， 總投資逾 45億元人民幣，回報周期約為 8-10 年。度假村整體規劃為“六區三谷”，是集觀光游覽、休閑度假、商務會展、創意文化等旅游業態為一體，服務與設施一流、參與性和體驗性極高的綜合性特色休閑國際旅游度假目的地。當前，度假區內擁有 43 萬平方

47、米精美的明清及民國風格的山地合院建筑， 包含 4 個精品酒店、 5 個主題酒店、23 家民宿客棧，共 1288 間客房，10 多個文化展示體驗區、特色商鋪和餐廳及完善的配套服務設施。 古北水鎮自 2010 年開始籌建，歷時 3 年多的建設期，一期于 2014 年開始正式開業。 圖圖 1212 古北水鎮建設歷程古北水鎮建設歷程 資料來源：資料來源：公司公告公司公告，遠卓整理，遠卓整理 自古北水鎮正式運營后， 其經營業績增長迅猛。 2015 年， 古北水鎮接待游客量超過 160 萬人次，旅游綜合收入近 5 億元。2016 年，隨著景區不斷完善配套設施， 充實景區內容， 推出夜游長城等經典項目， 接

48、待能力與經營業績快速增長，古北水鎮前三季度累計接待游客 192.41 萬人次，同比增長 76.52%，實現營業收入 5.64 億元，同比增長 64.43%。預計進入成熟運營期后，古北水鎮每年將接待游客 400 萬人次，旅游綜合年收入達到 10 億元。 19 / 23 圖圖 1313 古北水鎮古北水鎮 20201414- -20162016 年經營業績年經營業績 資料來源：資料來源：中青旅季報、年報中青旅季報、年報，遠卓整理，遠卓整理 注：注：20162016 年度經營數據是基于年度經營數據是基于 20162016 年前三季度經營數據估算得出年前三季度經營數據估算得出 作為一個新建的旅游小鎮，古

49、北水鎮以獨有的“長城觀光、北方水鄉”為核心賣點，歷經四年精心打造，并最終取得成功，這對當前國內“古鎮打造熱”、“旅游小鎮熱”具有一定的借鑒意義。 圖圖 1414 古北水鎮的成功要素古北水鎮的成功要素 資料來源：資料來源：遠卓遠卓分析分析 20 / 23 首先，首先，古北水鎮古北水鎮選址科學，所在地資源豐富，交通便捷選址科學，所在地資源豐富，交通便捷。古北水鎮位于北京市密云區古北口鎮區域內，背依司馬臺古長城，坐擁鴛鴦湖水庫，是北京市及周邊區域罕見的山、水、城有機結合的自然古村落，擁有原生態的自然環境、珍貴的軍事歷史遺存和獨特的地方民俗文化資源。水鎮所在地原本為自然村落，受外界干擾較少，周邊自然環

50、境保護完好；司馬臺長城曾被譽為中國最美的長城，觀賞游憩價值極高；作為曾經的邊塞小城，這里自古以雄險著稱，有著優越的軍事和地理位置， 也吸引著無數文人雅士， 并形成多元的軍事文化和民俗文化等聚集。古北水鎮所在地位于北京市京郊密云縣，距離北京僅 100 余公里，車程時間僅一個多小時，又處于京承黃金旅游干線上，高速公路直達景區，交通十分便捷。在享有北京兩千多萬潛在旅游消費者的巨大市場外， 還通過北京這一知名旅游目的地平臺，間接擁有數千萬乃至上億的潛在客源市場。 其次其次，通過多元化的股權結構，通過多元化的股權結構，古北水鎮解決了資金、經驗、客源以及政府古北水鎮解決了資金、經驗、客源以及政府關系等問題

51、關系等問題。古北水鎮項目總投資超過 40 億元，面對如此巨大的資金需求，投資方采用成熟的市場化資本運作方式，由中青旅控股股份有限公司、烏鎮旅游股份有限公司、IDG 資本、北京能源投資（集團）有限公司和北京和諧成長投資中心共同投資成立北京古北水鎮旅游有限公司，按比例共同出資持股，承擔古北水鎮的開發、建設，確保了項目開發建設所需的巨額資金的保障。同時，這種多元化的股權關系使得古北水鎮的投資開發主體同時具備了烏鎮的成功經驗、 中青旅平臺的游客資源和京能集團（北京市國資委下屬）的地方政府關系，為古北水鎮未來的開發運營鋪平了道路。此外，古北水鎮投資方還與知名地產商開發龍湖地產合作，借助古北水鎮巨大的游客

52、量和消費能力，共同開發打造區域內唯一的房地產項目長城源著，力圖通過地產開發的資金快速回流，從而實現資金的平衡。 圖圖 1515 古北水鎮古北水鎮旅游有限公司旅游有限公司股權結構演變股權結構演變 資料來源：資料來源：公司公告，遠卓整理公司公告，遠卓整理 21 / 23 第三，古北水鎮采用主體第三，古北水鎮采用主體一元化開發模式。一元化開發模式。一般而言，古鎮或鄉村開發旅游大多采取租賃經營或者集體經營的模式，因為古鎮既是旅游景區又是居民區，各處房產歸屬不同居民，產權很難統一。然而這樣的模式存在很大的弊病：旅游開發起步時，居民還能配合統一管理，而一旦人氣旺起來后，在巨大的利益驅動下業主紛紛裝修改造，

53、要么自己經營，要么出租經營，古鎮整體風貌就會被肢解，成了低檔、同質和雜亂無章的店鋪集群。由于房屋產權分散在各家各戶手中，因而很難實現整體布局， 更別說進行統一的管理。 而古北水鎮在開發時采取了全資古北水鎮在開發時采取了全資買斷所有原商鋪和住家的房屋產權，在此基礎上實現整個景區開發的主體買斷所有原商鋪和住家的房屋產權，在此基礎上實現整個景區開發的主體一元一元化， 從而使得對古鎮的統一規劃和統一經營管理成為了可能。化， 從而使得對古鎮的統一規劃和統一經營管理成為了可能。 古北水鎮將原住居民全部遷出，景區內的居民主體是游客，除此之外都是工作人員，這樣的社區重構使得一般古鎮開發中的居民與游客的矛盾不復

54、存在。 對于古鎮中民宿的房東來說，他們的身份由原來的居民變成了旅游公司的雇員，他們租賃自己的原有房屋經營餐飲，與游客之間也是服務關系，并且需要在公司統一的規范下進行經營。古北水鎮改變了一般古鎮開發中的社區關系： 對于一般古鎮而言是外來者的游客對于一般古鎮而言是外來者的游客在古北水鎮是真正的“鎮民”在古北水鎮是真正的“鎮民”，原來的居民卻成為進入景區務工的外來者，原住居民通過承租景區公司的房屋進行經營。正是這種顛覆式的社區重構，給游客帶來了對古鎮的深度感受和極佳的旅游體驗。 第四第四，政府政府給予大力給予大力扶持扶持。當地政府采取市級部門領導、區縣政府牽頭到行政審批模式，除立項和建設用地手續外，

55、市級行政審批權限一律下放，由密云縣統籌研究，依法依規辦理。同時，密云縣成立了“古北水鎮”項目手續審批工作協調領導小組，優化審批流程，構建“政府牽頭、部門協商、集中審批”的項目審批模式，各相關部門從受理到審批均將時間壓縮在行政許可的最短時限。此外密云政府還提供財政補貼和政策支持， 在項目拿地、 征地、 水電供暖、 基建補貼、道路交通等提供幫助。例如，在征地方面，村民的宅基地，包括村民承包地在內的大部分村集體土地， 都被流轉至該村經濟合作社， 后者再將土地出租給鎮政府，村民騰地后由政府招商，對發展溝域經濟、新農村建設與后期的商業開發三者進行聯動。 然后政府集中建設安置房， 統一規劃的交通網絡、 供

56、水、 排水、 通訊等，村民以補償款進行回購。 古北水鎮以其古式的建筑、典雅的環境、獨特的歷史文化、厚重的人文內涵以及濃郁的民俗民風，吸引了成千上萬的游客，成為密云、北京乃至中國旅游行業的一匹“黑馬”。在備受青睞、拉動經濟的同時，也為古鎮旅游走出了一條特色新路。 22 / 23 結語結語 特色小鎮以特色產業為核心的理念決定了它會成為帶動農村經濟完成轉型升級的強大載體，而地方特色產業也將成為帶動農村經濟發展的引擎。隨著政策的陸續出臺和政府規劃的不斷落地， 遠卓相信特色小鎮會在未來 5 年迎來發展的黃金期。但同時，我們也認識到特色小鎮的創建是一個周期相對較長的過程。每個特色小鎮的地理區位、產業特點、經濟發達程度等都不盡相同，盲目地跟風開發特色小鎮只會給當地經濟帶來無法彌補的損失。 政府和企業在介入特色小鎮開發前需要對當地的政策環境、產業情況、經濟形勢等進行詳細的解讀、調研，同時要做好規劃，并在實踐中摸索適合當地經濟發展的特色小鎮創建之路。