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4建筑物成本案例（4頁）.docx

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4建筑物成本案例（4頁）.docx

1、成本法估價(jià)案例(一)評(píng)估對(duì)象概況評(píng)估對(duì)象為某事業(yè)單位辦公樓，占地面積200平方米，總面積500平方米，該建筑的建筑結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)，4層，建于2004年5月。(二)估價(jià)要求評(píng)估該房地產(chǎn)2011年10月的市場價(jià)格。(三)評(píng)估過程1評(píng)估方法的選擇。由于待估對(duì)象為事業(yè)單位辦公樓，無直接收益，也很少有交易實(shí)例，故在評(píng)估時(shí)采用成本法。2估測土地價(jià)格。方法及過程省略，參見土地使用權(quán)評(píng)估，假定土地評(píng)估價(jià)為800元平方米，則土地總價(jià)為1600元。3估測建筑物的市場價(jià)格。(1)重置建安成本的估測重置建安成本的估測采用類比分析法，通過市場調(diào)查，選取三個(gè)比較實(shí)例，進(jìn)行分析比較，具體情況如下表；交易實(shí)例1實(shí)例2實(shí)例3項(xiàng)

2、目單位造價(jià)(元平方米)建筑面積(平方米)層數(shù)建筑結(jié)構(gòu)竣工(決算)時(shí)間用途7508006磚混7206005磚混6905805磚混201142011220114培訓(xùn)中心辦公樓經(jīng)分析比較，實(shí)例1外墻面粘貼釉面磚，內(nèi)部裝修也好于評(píng)估對(duì)象，由此單位工程造價(jià)較評(píng)估對(duì)象高5，調(diào)整后的單位造價(jià)為750095=7125(元)。實(shí)例2、實(shí)例3與評(píng)估對(duì)象的情況基本相同，無需調(diào)整。此外，2011年初至評(píng)估基準(zhǔn)日建材價(jià)格、施工取費(fèi)等無多大變化，市場價(jià)格指數(shù)方面不需調(diào)整。用簡單算術(shù)平均法計(jì)算待估對(duì)象的單位造價(jià)為：(7125+720十690)3=7075(元m)工程總造價(jià)為：7075500=353 750(元)（2)勘察設(shè)

3、計(jì)及前期工程費(fèi)的估測勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按工程造價(jià)2計(jì)取，其他前期工程費(fèi)按工程造價(jià)15計(jì)取，則總費(fèi)用為：353750(2十15)=12 381(元)(3)工程附加支出的計(jì)算規(guī)劃管理費(fèi)，按工程造價(jià)015計(jì)取，為531元；質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)，按工程造價(jià)025計(jì)取，為884元i 招投標(biāo)費(fèi)，按中標(biāo)額(工程造價(jià))1o計(jì)取，為354元；竣工圖費(fèi)，按設(shè)計(jì)費(fèi)7計(jì)取，為353 75027=495(元)；預(yù)算審查費(fèi)，按工程造價(jià)05計(jì)取，為1 769元；工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)，按工程造價(jià)13計(jì)取，為4599元。工程附加支出合計(jì)：，531+884+354+495+1 769+4599=8632(元)(4)建設(shè)單位管理費(fèi)的計(jì)算。建設(shè)單位管理費(fèi)按

4、工程造價(jià)的2計(jì)取，為353 7502=7075(元)(5)建設(shè)期利息的計(jì)算該項(xiàng)目建設(shè)期為一年，評(píng)估時(shí)銀行貸款利率為9，建設(shè)期利息為：(353750+12381+8632十70075)29=17183(元)I (6)開發(fā)利潤的估算經(jīng)調(diào)查分析，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)平均資金利潤率為15。開發(fā)利潤為：(353 750十12 381十8632十7075十17 183)15=399 02115%=59 853.15（元）(8)待估建筑物的重置成本為：353750十12381十8632十7075十17183十59853.15=458 874.15（元）(9)建筑物成新率的測定經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場勘察，采用打分法計(jì)算得出該建筑物的成新率為：94.63%。(10)建筑物評(píng)估值的計(jì)算經(jīng)分析，該建筑物不存在功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值，則：建筑物評(píng)估值=重置成本成新率=458 874.159463=434 232.61(元)4計(jì)算房地產(chǎn)評(píng)估值房地產(chǎn)評(píng)估值=土地使用權(quán)評(píng)估值+建筑物評(píng)估值=1600十434 232.61=594 232.61(元)

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