1、 裝修管理實施與控制技巧裝修管理實施與控制技巧一、物業管理的意義一、物業管理的意義 Page 2裝修管理的意義裝修管理的意義 隨著物業業主的相繼進駐，物業公司的日常管理重點將轉移到裝修管理中。裝修管理將使業主逐步認識到物業公司的管理模式、管理理念、管理人員素質等具體信息，從而認識、了解、認可物業企業的管理與服務。同時也是物業管理人員了解業主的家庭、收入、工作、興趣愛好、性格等等第一手資料的最佳時機。 在業主裝修的過程中，將會產生一系列的問題，例如：違規裝修、環境衛生、施工人員管理、施工噪音、相鄰業主關系的處理等等。如何讓這些問題少發生或者不發生，就是考驗我們工作能力的時候。 為了做好裝修管理，
2、要求我們除了擁有飽滿的熱情和充沛的精力外，還需要足夠的專業知識。豐富的知識帶給業主的將不只是對物業管理人員的敬佩，更多的是對物業企業服務的認可。Page 3進行裝修管理必備相關知識進行裝修管理必備相關知識裝修管理工作，是一項綜合性的服務工作，不僅需要專業知識，還需具備其它的知識，甚至心理學知識。 1、房屋建筑工程知識 2、識圖 3、裝修知識 4、施工操作及安全常識 5、消防知識 6、環境條例 7、行為心理學 8、風水學知識 二、二、住宅室內裝飾裝修管理辦法住宅室內裝飾裝修管理辦法Page 5住宅室內裝飾裝修管理辦法住宅室內裝飾裝修管理辦法住宅室內裝飾裝修管理辦法（中華人民共和國建設部令第110
3、號）于2002年2月26日經第53次部常務會議討論通過，自2002年5月1日起實施。三、物業公司裝修批準權限三、物業公司裝修批準權限Page 7物業裝修批準權限限定物業裝修批準權限限定1.非結構變動由物業管理公司查勘、鑒定、批準；2.結構變動應經房地產行政主管部門批準，物業管理公司可有償代辦；3.專用設備（如煤氣表、管線等）的變動，必須報請有關主管部門批準，物業管理公司可有償代辦。Page 8裝修不宜審批的情況裝修不宜審批的情況 改變建筑外部面貌 涉及消防隱患 有可能破壞預埋管線 對承重和分戶有影響四、裝修管理的流程設定四、裝修管理的流程設定Page 10裝修管理流程圖裝修管理流程圖 業主申請
4、業主申請填寫裝修申請表填寫裝修申請表簽訂裝修管理協議簽訂裝修管理協議繳納相關費用繳納相關費用重新設計重新設計限期整改限期整改裝修施工審核裝修施工審核動工動工驗收驗收退還保證金退還保證金不合格不合格未通過未通過通過通過再審核再審核合格合格Page 11裝修手續辦理裝修手續辦理 在業主辦理裝修手續和審核裝修圖紙的時候，要充分了解業主的真實裝修意圖，解答業主的相關問題。 例如：在承重墻上開門打洞、拆除室內承重梁柱、改動室內門窗位置、移動水電線路、移動弱電線路（可視對講、有線電視、網絡、電話等）、改變煙道開口位置、改變下水管道、改變暖氣管道線路、改變陽臺用途、改變窗戶玻璃顏色、改變進戶門顏色和式樣、隨
5、意安裝防盜網、在頂層搭建構筑物、改變室內樓梯位置和樣式、改變空調安裝位置等等。 解答了業主的這些疑問，就等于告知業主，那些是可以改變的那些是絕對不可改變的，同時夸大改動后可能給業主帶來的后果與麻煩，讓業主無形中形成如果這樣做將產生巨大損失的意識。Page 12裝修管理協議裝修管理協議1.委托人和被委托人的姓名或者單位名稱、住所地址、聯系電話；2.住宅室內裝飾裝修的房屋間數、建筑面積、裝飾裝修的項目、方式、規格、質量要求以及質量驗收方式；3.裝飾裝修工程的開工、竣工時間；4.裝飾裝修工程保修的內容、期限；5.裝飾裝修工程價格，計價和支付方式、時間；6.合同變更和解除的條件；7.違約責任及解決糾紛
6、的途徑；8.合同的生效時間；9.雙方認為需要明確的其他條款。Page 13裝修管理費包括下列各項開支裝修管理費包括下列各項開支 審閱裝修圖紙、技術資料及提出意見; 裝修垃圾的清運； 額外的保安、清潔、保護措施及電梯使用等； 裝修期間加派的工程監察人員。Page 14裝修保證金制度裝修保證金制度 裝修保證金收取的對象 裝修保證金的收取標準 裝修保證金退還的時間 注：業主裝修后經管理處驗收合格，裝修保證金可按規定退還。Page 15溫馨提示溫馨提示只在下列情況下，裝修工作方能展開: 管理處已書面發出批準裝修許可證 所有有關費用已經繳付 所有工程并沒有和國家法律有任何抵觸 消防機關已發出批準文件Pa
7、ge 16裝修施工過程裝修施工過程 業主辦理好裝修手續后就要開始進場裝修，根據裝修工程的工種大致可分為：水電施工、地板瓷片鋪設、木工、油漆、粉墻、清潔掃尾等。不同的業主和施工單位的不同要求，各工序可能先后進行，也可能交叉進行，物業管理人員可根據現場情況靈活掌握。 業主的裝修過程將是物業企業裝修管理中的重中之重，物業管理人員一定要發揚不怕苦不怕累的精神，勤跑、勤問、勤看，發現問題及時處理，不能處理的及時上報，并記錄在巡查記錄上，做到有據可查，有字（業主簽字）可認。同時盡可能詳細記錄業主的裝修進程，包括業主的水電改動情況。當業主入住后，如果裝修工程發生問題，而物業企業能夠從檔案中找出問題所在，將會
8、給我們的工作帶來極大的便利，同時也會讓業主感受到我們的細心、周到的服務，貫徹了公司的服務宗旨。Page 17裝修驗收裝修驗收 當施工單位施工完畢，業主提出裝修驗收需求時，物業管理人員應當和業主、施工單位負責人一起對業主已經裝修完成的房屋進行驗收。驗收的主要任務是記錄和確認業主在裝修過程中的違規行為，劃分相應責任。裝修驗收過程中如果發現容然存在相關問題，一定要讓業主、施工負責人簽字認可，盡量減少物業企業在以后的工作中所擔的責任和維修工作量。 通過對業主裝修工程的驗收，可以替業主挑裝修施工單位的毛病，讓業主真實感受到我們為他著想的，進一步增進感情，同時可以從側面了解相關施工單位的整體施工水平，為以
9、后的對施工單位管理和施工人員管理提供經驗。五、裝修施工過程的管理五、裝修施工過程的管理Page 19裝修施工過程的管理裝修施工過程的管理 一般情況下業主的裝修流程為：裝修施工單位測量尺寸繪制施工圖紙辦理裝修手續材料、工人進場水、電線路改造結構改動鋪設地板、瓷片木工制作墻壁施工油漆打掃衛生入住。當然這個流程并不是一成不變的，有時相關工作可能同時交叉進行。在大多數業主的裝修過程中，上下水管線的改造最快，也就是2-3天的時間，長一點的大約7天左右，鋪設地板和瓷片的工期大約在5天左右，木工根據業主的需要有很大的變數，但一般來講，木工占總工期的時間最長，強、弱電線路的改造往往跟隨木工的進程而定，墻壁處理
10、一般在10天左右。 分解業主的裝修流程和大致時間，目的就是找出容易發生違規裝修的階段和時間段，以便我們在相應的階段和時間段加大巡查力度，及時發現和處理違規裝修。Page 20裝修前的準備工作裝修前的準備工作 當業主辦理好裝修手續以后，我們建議業主和上下左右鄰居溝通一下：“打擾了，從今天起我家開始裝修，影響了您的生活，請您諒解！”。好話說到前面，一旦將來有些噪音影響，衛生影響，相鄰業主也不好意思投訴，這一點尤其是大多數業主已經入住的小區更加重要。Page 21材料、工人進場時的管理材料、工人進場時的管理 在業主材料、工人進場時，需要安全部門崗的密切配合，如果發現有異常的裝修材料進場，一定要問清楚
11、：具體房號、材料用途，及時和業主溝通，了解材料的真實用途，對于違規裝修用材料阻擋在小區門崗之外。所謂異常的裝修材料包括：大量水泥砂子磚塊、大型型鋼材料、大量鋼筋、腳手架等等。 往往這些材料的進場預示著業主將大興土木，在房間內砌墻、在頂層復式露臺上搭建構筑物。因為房間的地板的承受重量是進過嚴格計算后設定的，隨意增加地板的荷重，將會給整個房屋帶來極不安全的因素。而頂層樓臺搭建任何構筑物都是違反物業管理條例和小區業主公約的行為，這些行為我們都要嚴加制止。Page 22水、電線路施工管理水、電線路施工管理 大多數的水管材質是PPR熱融管，相對來講，容易漏水的地方是接頭部位。我們可以建議業主要求施工單位
12、用加壓泵打壓，然后封閉4個小時以上，觀察壓力表的讀數變化情況，壓力表在0.2個壓力下變動為正常，否則要檢查管道滲漏情況。簡單的將管道連接在自來水管道上以不漏水來確定管道安全，是極端不科學的。壓力表和打壓泵是正規裝修公司必備工具，不能聽信施工工人的言詞，他可能是偷懶。 業主在衛生間施工上水管道時，建議業主將所有冷熱水管鋪設在離地面30以上的墻壁上，避免破壞地面上的防水層。一旦施工人員破壞了防水層，必須及時開具整改通知單，提醒業主防水層已經破壞，地產公司將不在負責維修其防水層，改由施工單位保修，同時建議多做幾次防水層。如果業主不聽，將來樓下的業主會頻繁的拜訪他。業主的熱水管線從廚房到衛生間的鋪設，
13、我們建議不要鋪在地面下，因為長時間的踩壓會造成水管的破損而引起漏水，檢修起來將是非常麻煩的事情。Page 23水、電線路施工管理水、電線路施工管理 衛生間的墻壁要做防水處理，目的是防止相隔房間受潮發霉。 強電線路的改動，要注意電線的質量和型號，對有大功率電器的線路一定要有相匹配的電線，線路改動時最好走垂直線路，接頭和轉彎的地方要設置接線盒，以便將來檢修。房頂的混凝土層較薄，切槽深度不得超過1.5。所有線路暗埋必須串管（PVC管），穿線管內不準有接頭。 弱電線路的改動一定要注意，只有專業人士才能完成。小區的可視對講、安全防范系統必須經過物業管理企業指定的專業人員才能移動，而且是收費服務，一旦私自
14、移位造成單元系統損失的，要照價賠償的。Page 24結構改造結構改造 小區的房屋戶型，是經過專業的設計師精心設計的，業主在購買房產時已經認可該戶型，因此沒有必要進行改建，而且也不準改建，任何改建都將會影響到整座樓的安全。 如果業主改動結構，將會產生很大的響聲，要求安全部的密切配合，一旦發現有可疑情況，及時查看，可以要求施工人員停工，等業主到現場后文明情況再行處理。Page 25地板、瓷片鋪設地板、瓷片鋪設 業主在鋪設房間的地板時，建議干鋪，不能鋪設太厚的混凝土層，以防樓板荷重太大。不能大面積的灌水泡地板，因為除了衛生間，其他房間都沒有設置防水層，不能讓樓下“下雨”。 衛生間的地板一定要做好坡度
15、，可以相對大一些，以利于及時排水。地漏一定要用防臭的，地漏、陰陽角、管道等地方要多做一次防水，馬桶安裝不能用水泥，要用洼膠。Page 26下水管道、煙道的施工下水管道、煙道的施工 廚房和衛生間的下水管道施工時，建議業主用塑料扣板封閉，不主張用水泥板、瓷片封閉，否則將來維修時將增加難度和恢復成本，尤其是底層業主更應注意。 廚房的煙道開口位置是根據國家規范設計的，不能做任何改動，否則極易產生串煙現象。如果業主執意要改，應該告訴他物業企業不會在接受他的報修。如果業主已經改動，當發生串煙時，可以購買止逆閥安裝上。 廚房的燃氣管道不能有改動，否則燃氣公司將不會通氣，同時也會存在安全隱患。連接軟管的長度不
16、得超過2.5m，連接軟管不得封閉在墻內，一旦發生泄漏，后果將十分嚴重。Page 27木工施工木工施工 相對來講，對于業主的木工施工管理比較輕松，只需要查看業主的裝修進度，注意防范施工人員的用電安全、消防安全、在公共區域施工問題、環境衛生的保持等方面的問題。需要提醒業主的是：在吊頂和家具內安裝的電線一定要穿線管，減少火災隱患，盡量少安裝大功率的照明設備。Page 28油漆施工油漆施工 業主的墻壁和家具油漆施工，也是相對比較輕松的管理環節，需要提醒施工人員的是注意環境衛生，不能影響到相鄰業主的正常生活，施工時一定要關閉進戶門，提醒業主在注意劣天氣情況下門窗要及時關閉，以防損壞已經完成的裝修工程。P
17、age 29裝修工程的收尾及驗收裝修工程的收尾及驗收 所謂裝修驗收，就是將業主在裝修過程中所發生的違規情況匯總，查看整改情況，對于沒有處理的記錄在檔案中，由業主、施工負責人簽字認可，分清責任。然后可以恭喜業主喬遷新居了，如果知道業主的詳細搬家之日，到時上門恭喜，將會達到意想不到的效果。 經過2個月左右的緊張施工，裝修施工基本結束，剩下收尾工程，我們的工作也即將告一段落。此時需要提醒業主的是：注意剩余材料的處理、裝修公司的質保金問題、室內有害氣體檢測、室內通風除異味問題等。一般建議業主空置房屋3個月以后再入住。 可以告知業主一些常用的消除室內異味的方法。活性炭對甲苯、二甲苯、乙醇、乙醚、煤油、汽
18、油、苯乙烯、氯乙烯等物質都有吸附功能，常用的有：木炭、竹炭等等。吊蘭、蘆薈、虎尾蘭能大量吸收室內甲醛等污染物質，消除并防止室內空氣污染；茉莉、丁香、金銀花、牽牛花等花卉分泌出來的殺菌素能夠殺死空氣中的某些細菌，抑制結核、痢疾病原體和傷寒病菌的生長，使室內空氣清潔衛生。但要注意有些人會對花粉過敏，要小心。六、裝修巡檢六、裝修巡檢Page 31裝修巡檢的重點裝修巡檢的重點 了解了業主裝修過程中的重點，也就明白了我們日常巡檢的重點。在業主材料進場和水電路改造階段，最少每天要巡查一次，有違規意圖的業主，一天要巡檢二次，否則：一天晚上他就可能破壞防水層，第二天封閉了，讓你無法查看，留下隱患。對于后面的木
19、工和墻壁施工，一般一天或二天一次巡檢就可以了。Page 32結構改動結構改動 這一類違規裝修是最嚴重的違規，主要表現在：在承重墻上開門、開孔、做壁櫥，改變室內樓梯位置，在室內砌磚墻，在天花板上安裝很重的物品，在室內安裝閣樓，拆除臥室窗下墻體，在外墻上隨意打孔開門開窗等等。物業管理企業應該堅決制止這一類違規裝修，必要時可以采取一些非常手段，同時上報相關管理部門共同處理。Page 33改變房屋用途改變房屋用途 這一類違規裝修主要表現在：擴大衛生間的門窗尺寸，更改衛生間干濕隔墻的位置，將臥室改為衛生間，將陽臺改為洗衣間，將主臥衛生間改為書房或衣柜，改變空調的安裝位置，改變燃氣暖氣管道等等。針對這類違
20、規裝修，物業管理企業應盡量阻止其改動，告知業主這樣改動應該承擔的責任，可能會對其以后的入住生活帶來的麻煩等后果。將改動情況詳細記錄在檔案中，并讓業主簽字認可。Page 34線路改動以及房屋外觀改變線路改動以及房屋外觀改變 這一類違規裝修主要表現在：破壞了衛生間的防水層，上水管道暗鋪在地板內，用水泥板和瓷片封閉衛生間和廚房的下水管道并沒有預留檢修孔，改動主下水管道，改變煙道的開孔位置，將污水管連接到雨水管中，可視對講移位，改變進戶門樣式顏色，改變窗戶玻璃顏色，隨意安裝防盜網等等。同樣物業管理企業也應盡量阻止其改動，告知業主這樣改動應該承擔的責任，相應的地產公司保修期將取消。將改動情況詳細記錄在檔
21、案中，并讓業主簽字認可。Page 35破壞環境衛生破壞環境衛生 這一類違規裝修主要表現在：裝修垃圾沒有按照規定運放，污染損壞公用設施設備，噪音污染，高空拋物，空氣污染，將裝修垃圾倒入下水管道等等。這一類違規一般情況下是施工人員造成的，需要安全部和保潔部的密切配合，發現一起，嚴肅處理一起，必要時可以要求相關人員離開小區，但一定要及時聯系施工負責人和業主講明原因，避免不必要的誤會。Page 36提示提示 由于物業公司沒有行政處罰權，物業公司一定要制定住戶室內裝修審批及監管制度，最好要制定裝修保證金制度。 物業公司有權對違規的裝修行為進行處罰（收違約金），糾正違規裝修行為。七、有效避免裝修干擾的策略
22、七、有效避免裝修干擾的策略Page 38 手法一手法一裝修前發通知給同一樓層及上下樓層住戶，讓他們有思想準備和采取一些必要的預防措施。Page 39 手法二手法二在住戶提交裝修申請時，提醒住戶聘請信譽好、實力強、人員精的裝修公司，并盡量縮短工期。Page 40對住戶和裝修公司進行必要的培訓，解釋裝修程序和有關管理規定，避免他們因事先不知而產生各種影響他人工作或休息的裝修工程。 手法三手法三Page 41 手法四手法四將裝修注意事項（施工許可證）貼在裝修單元大門上，提醒裝修人員文明施工。Page 42 手法五手法五對于住宅樓，嚴禁在夜晚、周末等時間裝修；對于商業大廈，白天上班時間只允許一些不產生噪音及油漆氣味的裝修，將發生較大噪音如電鋸聲和油漆等工序安排在非辦公時間進行。Page 43 手法六手法六施工人員必須辦理施工證或臨時出入證方可進場施工，施工人員不得從事與施工無關的各種活動。Page 44 手法七手法七加強對裝修單元的監管，及時聽取鄰居意見，對違規施工人員視情節輕重分別給予口頭或書面警告、停止裝修、暫扣裝修工具、責令賠償損失等處罰。Page 45 手法八手法八為施工單位提供必要的服務條件，為其保質、按時完成裝修任務給予方便。Page 46 手法九手法九加快裝修申請、驗收所需的時間，在規定的時間內將裝修保證金退還住戶。Page 47謝謝大家謝謝大家! !
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