1、鹽城科教城重點區(qū)域運營模式規(guī)劃報告年9月28日目 錄一、園區(qū)運營主體利益分析1（一）園區(qū)相關(guān)利益主體及關(guān)系1（二）運營主體的具體利益分析2（三）處理運營主體關(guān)系的建議5二、園區(qū)運營管理模式規(guī)劃9（一）園區(qū)運營管理模式綜述9（二）成立科教城管理委員會11（三）組建科教城的開發(fā)公司13（四）引進園區(qū)開發(fā)運營伙伴15（五）組建“政產(chǎn)學(xué)研”聯(lián)盟18三、園區(qū)投融資體系設(shè)計22（一）投融資規(guī)劃22（二）融資模式設(shè)計26（三）投融資平臺建設(shè)34四、園區(qū)物業(yè)管理模式設(shè)計39（一）園區(qū)的物業(yè)管理內(nèi)容39（二）園區(qū)的物業(yè)經(jīng)營模式45（三）園區(qū)物業(yè)管理公司的引進50五、園區(qū)全面風(fēng)險評估與管理53（一）風(fēng)險分析53（

2、二）風(fēng)險應(yīng)對策略55（三）風(fēng)險管理58一、園區(qū)運營主體利益分析（一）園區(qū)相關(guān)利益主體及關(guān)系科教城建設(shè)發(fā)展過程中會涉及到許多相關(guān)利益主體，分析各相關(guān)利益主體之間的關(guān)系對科教城運營模式的確定有指導(dǎo)意義。一方面，科教城建設(shè)發(fā)展離不開利益相關(guān)者的支持，與他們之間的關(guān)系處理得恰當(dāng)與否，是決定科教城健康持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵問題；另一方面，不同利益相關(guān)者的影響力不一樣，研究他們各自的特點并針對不同利益相關(guān)者采取不同的管理策略，能夠最大限度地提高利益相關(guān)者對科教城的滿意度和支持度。在園區(qū)的規(guī)劃階段，需要初步確定相關(guān)利益主體，作為運營管理模式設(shè)計和風(fēng)險分析等規(guī)劃工作的基礎(chǔ)；在園區(qū)的啟動階段，讓不同的相關(guān)利益主體在建設(shè)

3、之初就參與進來，有利于園區(qū)的整體協(xié)調(diào)發(fā)展；在園區(qū)的全面建設(shè)階段，要保證相關(guān)利益主體的有效參與，對科教城建設(shè)發(fā)展的關(guān)鍵利益主體進行監(jiān)控，采取適當(dāng)措施處理好各主體之間的利益關(guān)系。與科教城相關(guān)的利益主體主要有六個，根據(jù)影響力及重要性的不同，可以分為關(guān)鍵相關(guān)利益主體和主要相關(guān)利益主體兩大類。相關(guān)利益主體有主體上級政府、園區(qū)內(nèi)企業(yè)、科研院所、開發(fā)合作機構(gòu)、物業(yè)合作機構(gòu)，主要相關(guān)利益主體是指鹽城其他園區(qū)。社區(qū)居民、市政公交公司、非政府組織等其他次要相關(guān)利益主體影響力較小，因此不做分析。科教城各相關(guān)利益主體之間的關(guān)系如圖1.1所示。圖1.1 科教城各相關(guān)利益主體關(guān)系圖（二）運營主體的具體利益分析1、上級政府

4、上級政府指市、區(qū)兩級政府主管部門，其最終目標(biāo)是獲取經(jīng)濟利益和社會效益，希望通過科教城的開發(fā)建設(shè)帶動鹽城國民經(jīng)濟以及社會發(fā)展，實現(xiàn)經(jīng)濟、社會的健康持續(xù)發(fā)展。在提供支持方面，上級政府能夠確定科教城的經(jīng)濟、社會發(fā)展總體規(guī)劃，管理科教城的文化、教育、科技、衛(wèi)生等社會公共事務(wù)，為科教城的開發(fā)建設(shè)提供各種稅收、人才等優(yōu)惠政策支持，此外，上級政府還能為科教城的開發(fā)建設(shè)提供財政支持，如提供開發(fā)建設(shè)啟動資金、設(shè)立專項創(chuàng)投基金等。 在關(guān)注利益方面，上級政府關(guān)注科教城的發(fā)展速度及其帶來的經(jīng)濟利益，除了關(guān)注招引企業(yè)數(shù)量，還需要關(guān)注引進企業(yè)質(zhì)量的高低，以及帶來稅收的多少等。同時，上級政府還關(guān)注科教城能否發(fā)揮出期望的社會

5、效益，真正成為鹽城市區(qū)域創(chuàng)新體系的重要載體，成為人才密集、技術(shù)密集、資金密集的核心區(qū)域，成為帶動鹽城市科技進步、經(jīng)濟發(fā)展的動力引擎。2、園區(qū)內(nèi)企業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)包括研發(fā)、生產(chǎn)、金融、餐飲、娛樂、購物等相關(guān)企業(yè)，其重要目標(biāo)是追求經(jīng)濟利益，實現(xiàn)利潤的最大化。園區(qū)內(nèi)企業(yè)關(guān)注的利益主要有七點：一是成本，即就是科教城的生產(chǎn)成本、交易成本、人力成本等是否有優(yōu)勢；二是服務(wù)水平，主要指科教城管理機構(gòu)服務(wù)質(zhì)量、效率的高低；三是配套設(shè)施，主要指科教城內(nèi)商務(wù)配套、生活配套等設(shè)施是否完善；四是優(yōu)惠政策，主要關(guān)注科教城出臺的財政、稅收等優(yōu)惠政策是否有吸引力；五是區(qū)位，關(guān)注科教城是否具備有利的區(qū)位優(yōu)勢；六是產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)，具體考量

6、科教城與其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度是否較好。最后是集聚效應(yīng)，主要關(guān)注科教城是否能形成產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)。3、科研院所科研院所主要指科教城內(nèi)各大學(xué)分支機構(gòu)、研究所、博士后流動站等研究機構(gòu)，其主要任務(wù)是進行科學(xué)研究和技術(shù)開發(fā)，為高科技企業(yè)提供科研成果，具有培養(yǎng)人才和輸送技術(shù)的雙重功能。科研院所在選擇是否入駐園區(qū)時，主要關(guān)注三方面的利益。首先是科技交流活動，關(guān)注科教城是否有高水平的科技交流活動，形成高密度科研院所聚集區(qū)、高素質(zhì)人才密集區(qū)有利于科技交流；其次是科研配套設(shè)施，關(guān)注科教城是否有完善的科研配套設(shè)施，以便于開展科研活動；再次是企業(yè)合作伙伴，關(guān)注科教城是否有高質(zhì)量的企業(yè)合作伙伴，這樣科研成果產(chǎn)業(yè)化的速度將大大加快。

7、4、開發(fā)合作機構(gòu)開發(fā)合作機構(gòu)是指從事商業(yè)物業(yè)開發(fā)、科技園區(qū)開發(fā)運營等業(yè)務(wù)的專業(yè)公司或機構(gòu)，其最重要的目標(biāo)是獲取經(jīng)濟利益，降低運營成本。在提供支持方面，開發(fā)合作機構(gòu)負責(zé)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計和具體建筑的設(shè)計與施工。另外，部分從事科技園區(qū)建設(shè)運營的機構(gòu)還能夠提供代理招商的服務(wù)，部分綜合開發(fā)運營機構(gòu)還能為科教城內(nèi)業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，尤其是超出普通物業(yè)服務(wù)之外的增值服務(wù)。在關(guān)注利益方面，開發(fā)合作機構(gòu)首先關(guān)注鹽城經(jīng)濟實力、科教城周邊居民消費水平、科教城周邊的商業(yè)氛圍等，以確定來投資科教城是否具有市場前景；其次關(guān)注科教城的土地價格水平，這是決定其盈利能力的關(guān)鍵因素；最后，開發(fā)合作機構(gòu)還關(guān)注科教城市場化運營程度的

8、大小，通常開發(fā)合作機構(gòu)都更偏好從政府獲得較多的授權(quán)，從而減少政府干預(yù)行為。5、物業(yè)合作機構(gòu)物業(yè)合作機構(gòu)是指專業(yè)物業(yè)管理、綜合物業(yè)管理等物業(yè)公司或機構(gòu)，其最重要的目標(biāo)是獲取經(jīng)濟利益，降低運營成本。從為科教城提供的支持角度來看，專業(yè)物業(yè)管理公司只提供物業(yè)管理服務(wù)，綜合物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)范圍更寬泛，這類公司除了基本的物業(yè)管理服務(wù)外，還能提供招商引資、物業(yè)增值服務(wù)等。從物業(yè)合作機構(gòu)關(guān)注的利益角度來看，主要關(guān)注三方面的因素：第一，關(guān)注鹽城經(jīng)濟實力、科教城發(fā)展前景。這直接關(guān)系到科教城的企業(yè)入駐率，對物業(yè)合作機構(gòu)的業(yè)績有重大的影響；第二，關(guān)注企業(yè)及業(yè)主的經(jīng)營狀況。如果業(yè)主經(jīng)營狀況不佳，可能會導(dǎo)致物業(yè)費收取困

9、難，帶來損失；第三，關(guān)注是否有和諧的社區(qū)氛圍，這對物業(yè)管理公司開展工作帶來很大便利。6、鹽城其他園區(qū)鹽城其他園區(qū)是指鹽城市范圍內(nèi)，除科教城以外的其他產(chǎn)業(yè)園區(qū)，與科教城之間表現(xiàn)出競合的關(guān)系。從競爭方面來講，其他園區(qū)關(guān)注科教城是否會與本園區(qū)形成直接的競爭，在政策和資金上，園區(qū)之間存在資源競爭，甚至可能出現(xiàn)爭搶優(yōu)質(zhì)項目的問題。從合作方面來講，鹽城其他園區(qū)關(guān)注科教城是否能為本園區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)提高技術(shù)水平提供直接的支持，各園區(qū)都是鹽城市區(qū)域創(chuàng)新體系的重要載體，科教城關(guān)注科技研發(fā)，而其他園區(qū)關(guān)注產(chǎn)業(yè)化，可以開展相互間的科技交流合作。（三）處理運營主體關(guān)系的建議1、運營主體的總體利益分析按權(quán)力-利益矩陣分析，可

10、將園區(qū)的運營主體分為三大類。一類是高權(quán)力、高利益主體。主要是指上級政府，該主體對科教城的發(fā)展至關(guān)重要，應(yīng)當(dāng)盡量滿足其要求，爭取獲得更多的政策和資金方面的支持。第二類是低權(quán)力、高利益主體。包括園區(qū)內(nèi)企業(yè)、科研院所、開發(fā)合作機構(gòu)和物業(yè)合作機構(gòu)，這個群體對科教城的發(fā)展也十分重要，需要加大扶持力度，實現(xiàn)雙贏合作，共同發(fā)展。第三類是低權(quán)力、低利益主體。該群體主要是指鹽城其他園區(qū)，科教城應(yīng)當(dāng)對其保持關(guān)注。園區(qū)運營主體的權(quán)力-利益矩陣分析結(jié)果如圖1.2所示。圖1.2 科教城運營主體的權(quán)力-利益矩陣分析圖按重要性-態(tài)度矩陣分析，也可將園區(qū)的運營主體分為三大類。第一類是重要性高，持支持態(tài)度的主體。該群體包括上級

11、政府、園區(qū)內(nèi)企業(yè)和科研院所，科教城需要保持密切溝通，鞏固積極開發(fā)建設(shè)科教城態(tài)度。第二類是重要性低，持支持態(tài)度的主體。包括開發(fā)合作機構(gòu)和物業(yè)合作機構(gòu)，科教城應(yīng)當(dāng)加大放權(quán)力度，實現(xiàn)市場化運作，從而形成”合作聯(lián)盟”。第三類是重要性低，持中立態(tài)度的主體。主要是指鹽城周邊園區(qū)，雖然對科教城發(fā)展影響不大，但仍應(yīng)盡量影響改變其態(tài)度，科教城應(yīng)爭取該群體對科教城建設(shè)的支持。園區(qū)重要性-態(tài)度矩陣分析結(jié)果如圖1.3所示。圖1.3 科教城運營主體的權(quán)力-利益矩陣分析圖2、運營模式設(shè)計建議綜合上述相關(guān)利益主體分析的結(jié)論，建議科教城在運營模式設(shè)計中對不同的主體，側(cè)重考慮不同的方面。對于上級政府，科教城可保持密切溝通，滿足

12、上級政府要求，鞏固其支持態(tài)度，盡量爭取上級政府更多的支持，包括政策支持、財政資金支持等。對于園區(qū)內(nèi)企業(yè)，科教城要為企業(yè)提供高效服務(wù)，滿足企業(yè)需求，幫助企業(yè)成長發(fā)展，此外，科教城應(yīng)加強對科技創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)、工業(yè)設(shè)計創(chuàng)意企業(yè)的扶持力度。對于科研院所，科教城要加強與科研院所之間的聯(lián)系，與之保持良好關(guān)系，爭取開展深度技術(shù)合作，設(shè)置分院、分所等科研機構(gòu)。對于開發(fā)合作機構(gòu)，科教城要大膽放權(quán)，實行市場化運作，與開發(fā)合作機構(gòu)形成“合作聯(lián)盟”，互惠共贏，加快科教城開發(fā)建設(shè)步伐。對于物業(yè)合作機構(gòu)，科教城要與之密切合作，充分借用物業(yè)合作機構(gòu)的專業(yè)性，為園區(qū)內(nèi)企業(yè)及業(yè)主提供專業(yè)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，這也是科教城內(nèi)在競爭力的重

13、要體現(xiàn)。對于鹽城其他園區(qū)，科教城應(yīng)認真落實相互促進、合作共贏的協(xié)同發(fā)展機制，以獲得其他園區(qū)對科教城建設(shè)支持，雙方共同努力建設(shè)鹽城市區(qū)域創(chuàng)新體系，從而提高鹽城市科技實力。3、各運營主體權(quán)限定位建議 根據(jù)對園區(qū)各運營主體進行的利益分析，建議在園區(qū)開發(fā)、運營和管理中，各利益主體的權(quán)限定位如表1.1所示。表1.1 科教城各運營主體權(quán)限定位表科教城管理機構(gòu)上級政府園區(qū)內(nèi)企業(yè)科研院所開發(fā)合作機構(gòu)物業(yè)合作機構(gòu)鹽城其他園區(qū)拆遷安置組織、執(zhí)行審核、審批/建議建設(shè)規(guī)劃組織、執(zhí)行審核、審批/協(xié)助土地開發(fā)組織審核、審批/執(zhí)行/建議建筑施工組織審核、審批/執(zhí)行/協(xié)助產(chǎn)權(quán)交易組織、執(zhí)行政策指導(dǎo)參與參與參與/招商引資組織、

14、執(zhí)行政策指導(dǎo)協(xié)助協(xié)助參與參與協(xié)助物業(yè)管理參與協(xié)助/參與組織、執(zhí)行建議企業(yè)融資組織政策指導(dǎo)執(zhí)行執(zhí)行/建議信息服務(wù)組織、執(zhí)行政策指導(dǎo)參與參與參與參與協(xié)助人才引進組織政策指導(dǎo)執(zhí)行執(zhí)行/協(xié)助 60二、園區(qū)運營管理模式規(guī)劃（一）園區(qū)運營管理模式綜述園區(qū)管理有政府管理型、政企聯(lián)動型和企業(yè)服務(wù)型三種不同的運營模式，正略鈞策項目組建議科教城的運營從政府管理型逐漸向企業(yè)服務(wù)型轉(zhuǎn)變，逐步完成科教城的市場化運作進程。1、起步階段(2010-2012年)運營結(jié)構(gòu)變化：成立科教城管委會，組建科教城開發(fā)建設(shè)投資公司，并由管委會接管；園區(qū)引進開發(fā)、建設(shè)、運營、物業(yè)公司等第三方合作方，共同開發(fā)建設(shè)科教城；管委會開展園區(qū)品牌宣

15、傳與招商引資工作。 工作重點：科教城管委會作為園區(qū)的管理者，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)業(yè)與建設(shè)規(guī)劃，得出客觀、有效地篩選原則，選擇合適的園區(qū)開發(fā)建設(shè)商和運營服務(wù)商，從而保證園區(qū)的建設(shè)與運營能夠如期順利進行；在園區(qū)進行工程建設(shè)的同時，管委會應(yīng)同步做好園區(qū)品牌宣傳方案以及招商引資的基本實施策略，吸引企業(yè)入駐園區(qū)。角色定位：該階段園區(qū)管委會定位為支配角色，開發(fā)公司是從屬角色，開發(fā)商、物業(yè)等合作伙伴是協(xié)助角色。2、成長階段(2013-2015年)運營結(jié)構(gòu)變化：開發(fā)公司承接開發(fā)、物業(yè)合作伙伴的管理，逐步開展投資扶持園內(nèi)中小企業(yè)業(yè)務(wù)，并將投資收益用于園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；同時，科教城開始推行信息化管理。工作重點：以市政府為主

16、導(dǎo)，聯(lián)合兩區(qū)政府共同組建科教城開發(fā)建設(shè)投資公司。開發(fā)公司對園內(nèi)有投資價值的企業(yè)進行篩選、調(diào)查、撰寫投資報告、投資談判等工作，實施前期種子資金的投入，以股份形式向孵化企業(yè)注入資金，還可引進第三方風(fēng)險投資機構(gòu)幫助企業(yè)融資，搭建系統(tǒng)的投融資服務(wù)體系。角色定位：該階段園區(qū)管委會定位為扶持角色，開發(fā)公司是執(zhí)行角色，開發(fā)商、物業(yè)等合作伙伴是協(xié)助角色。3、成熟階段(2016-2020年)運營結(jié)構(gòu)變化：開發(fā)公司開展法律、財務(wù)等增值服務(wù)，公司的投融資部拓展為資本運作中心，爭取上市融資；科教城全面推行信息化管理；在后期，科教城管委會逐漸簡化為“一站式”服務(wù)中心，園區(qū)運營、招商等職能轉(zhuǎn)移至開發(fā)公司。工作重點：通過開

17、發(fā)建設(shè)投資公司改制，成為多元化持股的股份有限公司，選擇合適的時間與途徑，逐漸降低國資在投資公司的比重，主要途徑有以下兩種：（1）向戰(zhàn)略投資者出售公司股份，逐步轉(zhuǎn)向市場化運作；（2）爭取進入資本市場，并進行國有股份減持。角色定位：該階段園區(qū)管委會簡化為“一站式”服務(wù)中心，定位為服務(wù)角色，開發(fā)公司成為主導(dǎo)角色，開發(fā)商、物業(yè)等合作伙伴是協(xié)助角色。4、封閉式管理為了保證科教城的開發(fā)建設(shè)順利進行，建議園區(qū)施行“封閉式”管理，由科教城管委會統(tǒng)一進行經(jīng)濟和社會管理，主要體現(xiàn)在以下五個方面：一是管理區(qū)域封閉。明確在科教城的地理區(qū)域范圍內(nèi)實行封閉式管理，科教城周邊地區(qū)不享受封閉式管理政策。二是管理權(quán)限封閉。科教

18、城管委會對園區(qū)的經(jīng)濟建設(shè)和相關(guān)的社會事務(wù)實行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和管理。三是管理資金封閉。科教城內(nèi)征繳的各項稅收等收入按照一定的比例用于科教城的開發(fā)建設(shè)。四是招商政策封閉。科教城的招商優(yōu)惠政策只用于入駐科教城的企業(yè)和其他機構(gòu)。五是物業(yè)管理封閉。科教城內(nèi)實行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理，從而形成規(guī)范的日常運營秩序。（二）成立科教城管理委員會 1、園區(qū)管委會的意義成立園區(qū)管委會對科教城的開發(fā)建設(shè)具有重要意義，其必要性主要有以下三個方面：首先，可以保證園區(qū)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向。科教城從園區(qū)開發(fā)建設(shè)規(guī)劃之初，就對主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進行了系統(tǒng)、科學(xué)的論證，在招商引資時，管委會能通過政策導(dǎo)向，鼓勵符合產(chǎn)業(yè)要求的企業(yè)入駐園區(qū)，從而保證了區(qū)域經(jīng)濟整體

19、產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。其次，是聯(lián)系政企關(guān)系的紐帶。科教城管委會植根于園區(qū)，對園內(nèi)入駐的企業(yè)的基本情況和需求更加了解，企業(yè)遇到困難也可以通過園區(qū)管委會商量解決的辦法，因此，管委會是企業(yè)與政府信息溝通交流的重要紐帶。再次，可以提供必要的行政服務(wù)。科教城管委會作為市、區(qū)兩級政府的派出機構(gòu)，還肩負著區(qū)域性的行政管理職能，包括黨群工作、區(qū)域經(jīng)濟、財政稅收、業(yè)務(wù)辦理等方面的內(nèi)容，從而為園區(qū)提供必要的行政服務(wù)。此外，成立管委會還有以下四個優(yōu)點：第一，有利于統(tǒng)一宣傳園區(qū)的品牌。園區(qū)管委會通過科技創(chuàng)新園與工業(yè)創(chuàng)意中心的品牌規(guī)劃，可以統(tǒng)籌安排園區(qū)的廣告招商、舉辦大賽、設(shè)計展覽等一系列品牌宣傳活動。第二，有利于提高企業(yè)的運

20、營效率。管委會對政府的工商、稅收、財政、環(huán)保、供電等相關(guān)部門手續(xù)的辦理流程更加熟悉，通過建立一站式服務(wù)，從而提高入駐企業(yè)的運營效率。第三，有利于促進園區(qū)的資源共享。管委會作為政府公共服務(wù)的角色，可以統(tǒng)一管理園區(qū)的展覽館、中試基地、交易網(wǎng)絡(luò)等公共資源，從而促進園區(qū)資源的共享。第四，有利于規(guī)范園區(qū)的日常管理。管委會有義務(wù)維護園區(qū)的正常運營持續(xù)，能夠規(guī)范園區(qū)的日常管理，營造良好的公共服務(wù)環(huán)境和市場環(huán)境。2、管委會的運營規(guī)劃科教城管委會應(yīng)該具備五大職責(zé)，促進區(qū)域經(jīng)濟健康發(fā)展。一是開發(fā)建設(shè)職責(zé)，主要體現(xiàn)在區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、管理，包括公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和管理等；二是政策處理職責(zé)，體現(xiàn)在優(yōu)惠政策的審批、兌

21、現(xiàn),包括財政優(yōu)惠政策、稅收優(yōu)惠政策、土地優(yōu)惠政策,以及收費優(yōu)惠等；三是招商引資職責(zé)，體現(xiàn)在對外招商、引資，外商咨詢、手續(xù)服務(wù)、項目的審批等；四是企業(yè)服務(wù)職責(zé)，體現(xiàn)在對外招商、引資,外商咨詢、手續(xù)服務(wù)、項目的審批等；五是社會管理職責(zé)，體現(xiàn)在區(qū)內(nèi)的社會發(fā)展、社會服務(wù)和管理、維持社會治安和秩序等。科教城管委會應(yīng)以“高效、精簡、務(wù)實、創(chuàng)新”為指導(dǎo)原則，全面推動科教城的開發(fā)建設(shè)，充分提高科教城的行政和社會服務(wù)效率,努力營造良好的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境。科教城管理委員會由市、區(qū)兩級政府籌建，兩級政府委派相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)任職，共同為園區(qū)提供必需的行政服務(wù)，促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。（三）組建科教城的開發(fā)公司 1、組建開發(fā)公司的可

22、行性組建開發(fā)公司對科教城的發(fā)展十分有利，主要體現(xiàn)在以下五個方面：第一，有利于推進園區(qū)市場化運作。組建開發(fā)建設(shè)投資公司是科教城的管理向企業(yè)服務(wù)型邁出的第一步，方便園區(qū)市場化運作，從而提高了園區(qū)的服務(wù)水平。第二，有利于扶持中小企業(yè)的成長。開發(fā)公司通過分析園內(nèi)企業(yè)的運營情況和發(fā)展前景，篩選出有潛力的初創(chuàng)型企業(yè)進行注資，既解決了企業(yè)的融資難題，有實現(xiàn)了自身盈利。第三，有利于提高科教城融資能力。開發(fā)公司通過建立園內(nèi)企業(yè)信用評估體系，為有意投資者提供可靠的企業(yè)資料促進融資，在時機成熟時開發(fā)公司還可通過上市，進行資本市場融資。第四，有利于國有資產(chǎn)的保值增值。開發(fā)建設(shè)投資公司主要是由政府注資成立，公司通過土地

23、開發(fā)、運營承包、企業(yè)孵化投資等途徑不斷追求利潤，從而促進了國有資產(chǎn)保值增值。第五，有利于加快園區(qū)的建設(shè)步伐。開發(fā)公司將經(jīng)營所得的部分收益繼續(xù)用于園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，改善了園區(qū)的入駐環(huán)境，吸引更多企業(yè)入園，形成良性的發(fā)展循環(huán)。 此外，組建開發(fā)公司也需要滿足一定的條件。首先是上級支持。必須經(jīng)過市、區(qū)兩級政府的許可，并得到發(fā)改委、國資委、財政局等相關(guān)部門的配合；其次是資源充足。政府能提供開發(fā)公司成立所必需的人員、資金等基礎(chǔ)資源，將來還需吸引外界第三方注資；最后是時機成熟。園區(qū)在招商引資之前成立開發(fā)公司，宣傳孵化注資優(yōu)惠政策，有利于吸引中小企業(yè)入駐。在科教城運營模式規(guī)劃時，吸取成功園區(qū)運營經(jīng)驗，積極

24、籌備開發(fā)建設(shè)投資公司的組建工作，向上級政府爭取資金、政策等各方面的支持，滿足各方面的條件，從而有效推動科教城的市場化運作進程。2、開發(fā)公司的運營規(guī)劃 科教城開發(fā)建設(shè)投資公司由市政府主導(dǎo)，鹽都區(qū)和城南新區(qū)聯(lián)合出資建立，并委托科教城管委會進行公司的日常運營和管理。開發(fā)公司主要負責(zé)科教城的開發(fā)、運營的承包管理以及入駐企業(yè)的投融資服務(wù)。開發(fā)公司的使命是讓科教城的環(huán)境富有魅力，讓科教城的企業(yè)充滿活力，讓科教城的服務(wù)獨具特色，讓科教城的品牌享譽全國。 開發(fā)公司在投資中小企業(yè)時，需要把握四項投資原則：一是注重園區(qū)可持續(xù)發(fā)展。選擇投資扶持的中小企業(yè)時，以科技創(chuàng)新為導(dǎo)向，把握產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，注重園區(qū)長遠和整體利益

25、。二是投資項目穩(wěn)定可控。全面客觀地考察投資對象，確保投資收益穩(wěn)定，投資環(huán)節(jié)可控，有可行的投資退出路徑。三是不控股中小企業(yè)。參與但不控股投資對象，不干預(yù)科教城的中小企業(yè)的日常經(jīng)營環(huán)節(jié)，給企業(yè)提供自由的發(fā)展空間。四是收益與風(fēng)險最佳組合。在風(fēng)險水平一定時盡可能使投資收益最優(yōu)化，而在既定收益條件下盡力降低風(fēng)險，控制最大投資額度。為推進科教城的市場化運作，在園區(qū)成熟階段，管委會精簡成“一站式”企業(yè)服務(wù)中心，原有的園區(qū)招商和監(jiān)督職能轉(zhuǎn)移至開發(fā)公司。開發(fā)公司職責(zé)拓展為企業(yè)日常管理、園區(qū)開發(fā)建設(shè)、園區(qū)招商引資、投資中小企業(yè)、企業(yè)資本運營、新業(yè)務(wù)培養(yǎng)六個方面。（四）引進園區(qū)開發(fā)運營伙伴從園區(qū)開發(fā)項目的價值鏈來看

26、，科教城的開發(fā)建設(shè)還需要房地產(chǎn)開發(fā)商、運營商以及物業(yè)服務(wù)商的合作，合作伙伴的服務(wù)內(nèi)容各有不同，如圖2.1所示。圖2.1 科教城各種開發(fā)合作伙伴服務(wù)內(nèi)容差異房地產(chǎn)開發(fā)商：運營環(huán)節(jié)包括項目規(guī)劃、設(shè)計與施工。承包費用較低，建筑設(shè)計與施工相對專業(yè)，建筑質(zhì)量和工期容易監(jiān)督，房地產(chǎn)開發(fā)商選擇對象較多，但需要再找新的物業(yè)服務(wù)公司，招商環(huán)節(jié)需由園區(qū)運作。綜合開發(fā)運營商：運營環(huán)節(jié)包括項目規(guī)劃、設(shè)計與施工、招商引資、物業(yè)增值服務(wù)。科教城的開發(fā)與運營環(huán)節(jié)全部外包，管理省心，房地產(chǎn)開發(fā)時就能同步招商宣傳，但開發(fā)與運營各環(huán)節(jié)的服務(wù)質(zhì)量以及產(chǎn)業(yè)方向難以保證，更換合作伙伴很難。綜合物業(yè)公司：運營環(huán)節(jié)包括招商引資、物業(yè)管理、

27、增值服務(wù)。運營全部外包，管理省心，招商與服務(wù)環(huán)節(jié)配合緊密，與開發(fā)公司的增值服務(wù)同業(yè)競爭，但招商的產(chǎn)業(yè)方向較難控制，運營成本較高，更換物業(yè)公司較難。專業(yè)物業(yè)公司：運營環(huán)節(jié)只包括專業(yè)的物業(yè)管理。物業(yè)服務(wù)更加專業(yè)，運營經(jīng)費較低，更換物業(yè)公司容易，但招商、物業(yè)增值服務(wù)需要園區(qū)管理，提供服務(wù)較少。通過對引進各種園區(qū)開發(fā)、運營商的利弊分析，建議園區(qū)引進房地產(chǎn)開發(fā)商和綜合物業(yè)公司作為合作伙伴。1、房地產(chǎn)開發(fā)運營伙伴引進房地產(chǎn)開發(fā)商共同開發(fā)科教城有三方面的作用：首先，可以保證項目建設(shè)質(zhì)量。委托專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)建設(shè)園區(qū)，科教城相關(guān)部門對施工質(zhì)量進行監(jiān)督，可以有效保證項目開發(fā)建設(shè)的質(zhì)量。其次，可以降低項目延

28、期風(fēng)險。專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商憑借豐富的開發(fā)經(jīng)驗和先進的工程管理流程保證園區(qū)的開發(fā)進度，從而降低園區(qū)的項目施工延期風(fēng)險。再次，可以輔助園區(qū)招商宣傳。房地產(chǎn)開發(fā)商一般具有自成體系的項目宣傳方案，在項目施工階段，開發(fā)商就可以進行項目宣傳，有利于擴大招商的影響力。為保證科教城的開發(fā)建設(shè)進度，需出售一定量的土地資源，但必須控制出售總量，并盡量選擇大型的房地產(chǎn)開發(fā)商或企業(yè)出售，盡量控制業(yè)主的數(shù)量。此外，房屋產(chǎn)權(quán)以租售結(jié)合和出租為主，盡量保留房屋的產(chǎn)權(quán)，以便園區(qū)統(tǒng)一管理。房地產(chǎn)的具體經(jīng)營模式有出售、租售結(jié)合以及出租三種模式，科教城應(yīng)針對不同的開發(fā)項目采取適宜的模式（表2.1）。表2.1 科教城房地產(chǎn)經(jīng)營模式分

29、析表2、園區(qū)物業(yè)管理伙伴引進物業(yè)合作伙伴對科教城的開發(fā)建設(shè)有以下四方面的作用：首先，有利于提高企業(yè)運營效率。有專業(yè)的物業(yè)管理配套，企業(yè)形象好，有利于駐園企業(yè)的市場競爭，提高企業(yè)利潤，同時，物業(yè)公司是駐園企業(yè)與政府相關(guān)執(zhí)法部門之間的橋梁，使企業(yè)避免外界干擾，安心生產(chǎn)。其次，有利于精簡企業(yè)機構(gòu)。有利于駐園企業(yè)內(nèi)部精減機構(gòu)、減人增效、節(jié)約成本，達到企業(yè)后勤服務(wù)社會化的目的。物業(yè)公司統(tǒng)一接待市區(qū)政府執(zhí)法部門的檢查指導(dǎo)，提高了執(zhí)法機關(guān)執(zhí)法效率。再次，有利于促進規(guī)模化經(jīng)營。園區(qū)的物業(yè)管理促進駐園企業(yè)實現(xiàn)規(guī)模化、集約化，能夠增強企業(yè)抗風(fēng)浪能力，從而加快了園區(qū)的發(fā)展步伐。最后，提升服務(wù)質(zhì)量。引進綜合性的物業(yè)管

30、理公司有利于提供新的物業(yè)增值服務(wù)，提升園區(qū)的配套服務(wù)質(zhì)量，吸引更多的企業(yè)入駐園區(qū)。引入綜合性物業(yè)公司，在傳統(tǒng)物業(yè)管理的基礎(chǔ)上，提供更多增值服務(wù)，有助于增強科教城的市場競爭力。目前綜合性物業(yè)公司可以提供的增值服務(wù)有：在融資、稅收、知識產(chǎn)權(quán)、勞動保障等方面為企業(yè)提供法律服務(wù)，為園區(qū)企業(yè)提供專業(yè)人才招聘、房屋租售等中介服務(wù)，通過一些列的招商活動幫助園區(qū)推薦入駐企業(yè)，以及為園區(qū)企業(yè)提供日常的財務(wù)管理、會計審計、投資咨詢等服務(wù)。（五）組建“政產(chǎn)學(xué)研”聯(lián)盟1、“政產(chǎn)學(xué)研”聯(lián)盟的構(gòu)成科教城將建設(shè)以企業(yè)為主體、市場為導(dǎo)向、政產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合的科技創(chuàng)新體系，科教城的政產(chǎn)學(xué)研平臺由管委會、科教城內(nèi)企業(yè)、合作高校及科研

31、院所構(gòu)成，聚集了各方的科技創(chuàng)新要素。政：即政府部門，聯(lián)盟由政府牽頭，整合資源，發(fā)揮引導(dǎo)、服務(wù)、監(jiān)督、保障等職能，打破行業(yè)界限，形成整體合力。產(chǎn)：即產(chǎn)業(yè)實體。企業(yè)是科技創(chuàng)新與成果轉(zhuǎn)化的重要載體，直接反饋市場需求信息。學(xué)：即合作高校。鼓勵、支持高校的專家、學(xué)者進入技術(shù)產(chǎn)業(yè)化領(lǐng)域，幫助企業(yè)提高科研實力。研：即科研院所。科研機構(gòu)可發(fā)揮的技術(shù)、設(shè)備、人才的優(yōu)勢，在科教城設(shè)立分支機構(gòu)，與市場結(jié)合發(fā)展。總體說來，科教城的“政產(chǎn)學(xué)研”聯(lián)盟平臺的結(jié)構(gòu)如圖2.2所示。圖2.2 科教城“政產(chǎn)學(xué)研”聯(lián)盟平臺結(jié)構(gòu)圖2、“政產(chǎn)學(xué)研”聯(lián)盟的運行在政產(chǎn)學(xué)研聯(lián)盟運行的過程中，科教城充分利用各方資源，合理分工，協(xié)調(diào)運營，從而加快

32、科技研發(fā)效率，推進科技成果產(chǎn)業(yè)化步伐。在聯(lián)盟形成的動力環(huán)節(jié)，政策推進產(chǎn)學(xué)研聯(lián)盟形成，企業(yè)訴求分擔(dān)科研風(fēng)險，縮短研發(fā)周期，學(xué)校和科研機構(gòu)希望獲得更多研究經(jīng)費，了解市場需求信息；在聯(lián)盟的資源整合環(huán)節(jié)，注重整合企業(yè)的技術(shù)基礎(chǔ)、企業(yè)信譽、營銷能力、資金實力等產(chǎn)業(yè)資源，同時，發(fā)揮學(xué)校和科研機構(gòu)在科技資源、創(chuàng)新團隊、科研成果等方面的優(yōu)勢，使聯(lián)盟的資源利用效率最大化；在聯(lián)盟的分工環(huán)節(jié)，政府可通過舉辦技術(shù)交流會議等途徑，促進校企合作，企業(yè)提供市場需求研究、產(chǎn)品成本控制等方面的信息，學(xué)校和科研機構(gòu)介紹技術(shù)前沿、共享圖書室、技術(shù)設(shè)備，幫助企業(yè)進行產(chǎn)品技術(shù)改進；在聯(lián)盟的協(xié)調(diào)環(huán)節(jié)，一方面建立內(nèi)部協(xié)調(diào)機制，協(xié)調(diào)各方權(quán)、

33、責(zé)、利及工作方式，建立各方溝通渠道，從而提高產(chǎn)學(xué)研聯(lián)盟經(jīng)營效率，另一方面，建立聯(lián)盟的學(xué)習(xí)機制，包括科技人才的聯(lián)合技能培養(yǎng)、專業(yè)知識儲備分享以及校企共同探索科技前沿等途徑；在利益分配與保障環(huán)節(jié)，科學(xué)計量各方貢獻，合理分配各方利益所得，保證分配利益的公正性與客觀性，并且完善知識產(chǎn)權(quán)交易平臺，尤其保證校方利益不受侵犯。科教城“政產(chǎn)學(xué)研”聯(lián)盟的整體運行框架如圖2.3所示。圖2.3 政產(chǎn)學(xué)研聯(lián)盟整體運行框架圖3、組建聯(lián)盟的具體措施（1）建立合作共贏機制首先，支持學(xué)校技術(shù)作價入股企業(yè)，若學(xué)校有較成熟的科研成果，可技術(shù)入股具有商業(yè)化能力的企業(yè)，互惠共贏；其次，鼓勵校企共同承擔(dān)科研攻關(guān)項目，政府設(shè)立產(chǎn)學(xué)研基金

34、，鼓勵校企共同申請和承擔(dān)各級政府的科研項目；再次，定期舉辦科研項目需求交流會議，企業(yè)提供市場需求、客戶反饋信息，校方研究先進技術(shù)，共同改進產(chǎn)品。（2）構(gòu)建成果轉(zhuǎn)化載體第一，建立企業(yè)與學(xué)校聯(lián)合技術(shù)研發(fā)實驗室，學(xué)校參與提高產(chǎn)品研發(fā)質(zhì)量，幫助企業(yè)實現(xiàn)制造到創(chuàng)造的升級；第二，建立科研設(shè)備共享和數(shù)據(jù)共享平臺，學(xué)校可提供科研設(shè)備租賃和測試數(shù)據(jù)分析服務(wù)，方便科技成果轉(zhuǎn)化；第三，搭建科技成果推廣平臺，通過科教城信息發(fā)布平臺，整合企業(yè)、學(xué)校、科研機構(gòu)資源，推廣科研成果，加快技術(shù)的產(chǎn)業(yè)化步伐。（3）聯(lián)合培養(yǎng)科技人才首要途徑是鼓勵企業(yè)設(shè)立學(xué)生就業(yè)實習(xí)基地。企業(yè)與科研院所為在校學(xué)生提供實習(xí)工作崗位，一方面，學(xué)校提升了

35、學(xué)生的科研實踐能力，另一方面，企業(yè)儲備了具有相關(guān)經(jīng)驗的人才，宣傳了企業(yè)的品牌。另外，學(xué)校也可以開展企業(yè)定向人才培養(yǎng)。學(xué)校可根據(jù)企業(yè)的實際科研與生產(chǎn)需求，開設(shè)相關(guān)課程，以聯(lián)合定向培養(yǎng)的方式為企業(yè)輸送有用人才。三、園區(qū)投融資體系設(shè)計投融資體系的構(gòu)建對科教城的發(fā)展具有重要意義。從外部來看，政策優(yōu)惠不再明顯，經(jīng)濟環(huán)境瞬息萬變，園區(qū)間競爭日趨激烈。從內(nèi)部來看，科教城發(fā)展初期對資金需求較大，其中發(fā)展中期需求最大，解決了資金問題就解決了發(fā)展問題。所以，構(gòu)建投融資體系是科教城可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。投融資體系是由投融資規(guī)劃、融資模式、投融資平臺構(gòu)成的有機整體。投融資規(guī)劃是根據(jù)科教城的發(fā)展戰(zhàn)略，制定適應(yīng)其發(fā)展的投

36、融資規(guī)劃，以保證科教城整體開發(fā)建設(shè)的資金供給。在融資模式的選擇方面，科教城的起步階段、成長階段和成熟階段將分別采用三種不同的融資模式，以保證科教城的開發(fā)建設(shè)順利進行。在投融資平臺的搭建方面，科教城將構(gòu)建投融資管理平臺、權(quán)益融資平臺和債務(wù)融資平臺，形成完整的投融資機制，以支持科教城及入駐企業(yè)的健康有序發(fā)展。（一）投融資規(guī)劃根據(jù)科技創(chuàng)新園與工業(yè)創(chuàng)意中心各個功能區(qū)的建設(shè)規(guī)劃進行投融資規(guī)劃，預(yù)計出科教城建設(shè)期累計總投資，得到編制科教城年度融資規(guī)劃。科技創(chuàng)新園占地4.6平方公里，建議的功能分區(qū)和建設(shè)項目如表3.1所示。截至2020年，預(yù)計建成科技創(chuàng)新園的累計投資額約22.4億元（圖3.1）。表3.1 科

37、技創(chuàng)新園主要建設(shè)項目圖3.1 科技創(chuàng)新園累計投資額預(yù)算工業(yè)創(chuàng)意中心占地4.4平方公里，建議的功能分區(qū)和建設(shè)項目如表3.2所示。截至2020年，預(yù)計建成工業(yè)創(chuàng)意中心的累計投資額約33.3億元（圖3.2）。表3.2 工業(yè)創(chuàng)意中心主要建設(shè)項目圖3.2 工業(yè)創(chuàng)意中心累計投資額預(yù)算自科教城開工建設(shè)，未來十年招商活動總費用約0.6億元（圖3.3）。此外，科教城用于企業(yè)扶持與人才引進的總經(jīng)費約1.2億元，具體經(jīng)費預(yù)算如圖3.4所示。圖3.3 2011-2020年招商總費用預(yù)估（單位：萬元）圖3.4 2011-2020年招商政策費用預(yù)測（單位：萬元）科教城未來十年的收入主要是土地轉(zhuǎn)讓收入和商業(yè)用地經(jīng)營收入，其

38、中土地轉(zhuǎn)讓按每畝100萬元計算，收入約為28.3億元。未來十年商業(yè)用地經(jīng)營收入共計12.7億元，具體來源如圖3.5所示。圖3.5 2011-2020年商業(yè)用地經(jīng)營收入預(yù)測（單位：億元）根據(jù)科教城未來十年內(nèi)的累計投資規(guī)模、土地轉(zhuǎn)讓收入及商業(yè)用地經(jīng)營收入，2011-2020年科教城累計資金缺口約為16.5億元（圖3.6）。圖3.6 2011-2020年科教城資金缺口及融資渠道預(yù)測（二）融資模式設(shè)計1、融資影響因素分析科教城的融資影響因素主要包括外生因素和內(nèi)生因素。外生因素主要指土地、稅收、信貸等政策環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境，以及鹽城市現(xiàn)有的融資平臺。內(nèi)生因素主要指負債規(guī)模、資本結(jié)構(gòu)、戰(zhàn)略規(guī)劃、招商質(zhì)量等因素

39、。（1）外生因素政策環(huán)境：一是嚴(yán)厲的土地政策會限制科教城的融資。目前科教城規(guī)劃面積9平方公里，預(yù)留面積9.9平方公里，有很大的發(fā)展空間，在鹽城大市區(qū)框架下，土地政策對科教城融資有利好影響。二是鹽城市扶持小型企業(yè)的稅收返還、減免政策比較多，有利于科教城的融資。三是目前國內(nèi)實行緊縮型的信貸政策加大了科教城融資難度。經(jīng)濟環(huán)境：鹽城市經(jīng)濟快速發(fā)展，綜合實力顯著增強，2005年以來，鹽城市財政收入實現(xiàn)兩年翻一番，2006年突破100億，2008年突破200億，2009年達312億元，增長44.3%，為科教城的融資創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟環(huán)境。現(xiàn)有融資平臺：鹽城市現(xiàn)建成十多個投融資平臺，融資規(guī)模不斷擴大，但也存在

40、部分問題：償債機制尚未形成，資金管理使用不夠規(guī)范，部分貸款資金未按貸款合同約定用途使用（2）內(nèi)生因素負債規(guī)模：負債規(guī)模是指企業(yè)負債總額的大小或負債在資金總額中所占的比例的高低。企業(yè)負債規(guī)模大，利息費用支出增加，由于收益降低而導(dǎo)致喪失償付能力或破產(chǎn)的可能性也增大。過高的負債規(guī)模不利于科教城的融資工作。資本結(jié)構(gòu)：資本結(jié)構(gòu)指企業(yè)各種資本的價值構(gòu)成及其比例，反映企業(yè)債務(wù)與股權(quán)的比例關(guān)系，在很大程度上決定著企業(yè)的償債和再融資能力，決定著企業(yè)未來的盈利能力，是企業(yè)財務(wù)狀況的一項重要指標(biāo)。戰(zhàn)略規(guī)劃：第一階段工作中，正略鈞策項目組為科教城制定了全面、可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃，建立與戰(zhàn)略規(guī)劃、發(fā)展階段相匹配的融資模

41、式與融資平臺，可以提升科教城的融資成效。招商質(zhì)量：招商引資入駐企業(yè)的良好質(zhì)量可以給科教城帶來穩(wěn)定收入。引入行業(yè)內(nèi)實力雄厚的龍頭企業(yè)、關(guān)注招商質(zhì)量，有原則地甄選入駐企業(yè)，對科教城的融資工作有積極意義。2、國內(nèi)園區(qū)主要融資方式選擇合適的融資方式有利于科教城開發(fā)建設(shè)資金的正常周轉(zhuǎn)。目前，國內(nèi)園區(qū)主要融資方式主要有七種，如表3.3所示。表3.3 國內(nèi)園區(qū)主要融資方式融資方式渠道資本性質(zhì)方式優(yōu)點缺點政府投入稅收分成、財政補助、非稅收入、土地等資源收入權(quán)益融資注入國有資本金撥付項目資本金政府回購、補貼投資“乘數(shù)”效應(yīng)明顯，園區(qū)負擔(dān)小受政府財政水平的直接影響戰(zhàn)略投資者風(fēng)險投資機構(gòu)境內(nèi)外法人、自然人權(quán)益融資注

42、入資本，或長期持有，或在公司上市后通過回購、清算等方式退出擴大資金來源，給企業(yè)帶來先進的管理理念近期內(nèi)較難實現(xiàn)，時間成本較大企業(yè)債券證券市場債務(wù)融資滿足要求的企業(yè)向省級發(fā)改委申請，審核通過后與承銷商準(zhǔn)備發(fā)行方案，獲準(zhǔn)后發(fā)行債券擴大資金來源，吸納社會閑置資金對發(fā)行企業(yè)要求較高，近期內(nèi)難以實現(xiàn)銀行信貸內(nèi)資銀行（政策性、商業(yè)性）外資銀行債務(wù)融資長期貸款流動資金貸款綜合授信可獲得持續(xù)性的資金支持負債開發(fā)、有還款壓力，同時受宏觀政策和貸款額度的限制土地資產(chǎn)證券化證券公司、商業(yè)銀行、信托公司債務(wù)融資土地信托、土地債券、土地抵押貸款證券化、土地專項資產(chǎn)管理計劃等突破融資局限，挖掘土地這一稀缺資源的潛力，作為

43、資產(chǎn)運用手段，克服土地由于單位價值量大、對小規(guī)模投資者難以購買和流動性差的缺點對園區(qū)的要求比較高，近期內(nèi)無法實現(xiàn)上市融資股票市場（境內(nèi)、境外）權(quán)益融資IPO（首次公開發(fā)行股票）借殼上市吸納閑散民間資本、擴大企業(yè)影響力、改善融資環(huán)境成本較高，對企業(yè)經(jīng)營業(yè)績有很高要求，流程較為復(fù)雜項目融資境內(nèi)外法人、自然人權(quán)益融資BOT、TOT、BT、私人主動融資（PFI）、資產(chǎn)收益證券化（ABS）破解融資難題、突破融資局限，引入資金的同時也引入了先進的經(jīng)營管理理念運作流程比較長、存在選擇合作伙伴的風(fēng)險，增加了成本注：BOT即建設(shè)運營移交（Build- Operate- Transfer）模式；TOT即移交運營移

44、交（Trandsfer- Operate- Transfer）模式；BT即建設(shè)移交（Build- Transfer）模式。其中，項目融資包括BOT、TOT、BT、PFI和ABS等五種，建議科教城發(fā)展初期選擇BT（建設(shè)-移交）模式，未來綜合運用五種融資模式，以分散風(fēng)險，如表3.4所示。表3.4 項目融資的主要方式3、科教城融資模式建議在不同的發(fā)展階段選擇合適的融資模式，降低融資成本，達到效益最大化的目標(biāo)，總體來看，如表3.5所示。表3.5 科教城開發(fā)建設(shè)融資模式總表（1）起步階段在科教城發(fā)展的起步階段，建議科教城采取政府主導(dǎo)型融資模式，通過銀行貸款和項目融資獲得4.5億資金，具體融資模式如表3.

45、6所示。表3.6 起步階段科教城開發(fā)建設(shè)融資模式科教城可從三條途徑獲得融資，一是主動爭取上級政府支持。在做好科教城規(guī)劃的基礎(chǔ)上，對園區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展前景、增加地方財政收入、拉動地方經(jīng)濟等方面的效用做出充分切實的分析，向上級政府部門提出申請資金支持及擔(dān)保支持。二是銀行貸款給予穩(wěn)定支持。向銀行申請長期貸款是科教城建設(shè)期主要的融資方式。同時短期貸款也是科教城維持資金鏈的重要手段。三是項目融資開拓融資渠道。項目融資減輕了融資壓力，控制了項目投資規(guī)模和建設(shè)風(fēng)險，引入了先進的管理理念，具有明顯的市場化特征。（2）成長階段在成長階段，科教城開始引入戰(zhàn)略投資者，采取政府和市場混合型融資模式，融資8億，具體融資模式

46、如表3.7所示。表3.7 成長階段科教城開發(fā)建設(shè)融資模式在此階段，吸引戰(zhàn)略投資者成為科教城融資的新途徑，科教城應(yīng)做好項目的包裝策劃與宣傳，引進先進的市場網(wǎng)絡(luò)、產(chǎn)業(yè)理念和管理文化，認真篩選戰(zhàn)略投資者，區(qū)分短期資本套現(xiàn)資本玩家和長期發(fā)展的戰(zhàn)略投資者，爭取獲得外界資金的投入。（3）成熟階段在成熟階段，科教城可采取市場主導(dǎo)型融資模式，政府逐漸退出，并嘗試進入資本市場，融資4億，具體融資模式如表3.8所示。表3.8 成熟階段科教城開發(fā)建設(shè)融資模式在此階段，科教城不具備上市條件時，可通過設(shè)立股份有限公司的方式吸引投資，募集開發(fā)資金，科教城發(fā)展達到一定的規(guī)模效應(yīng)和經(jīng)濟效應(yīng)時可通過上市進行融資。4、上市融資國

47、內(nèi)園區(qū)一般采取IPO和借殼上市兩種方式，具體區(qū)別見表3.9。表3.9 國內(nèi)IPO與借殼上市比較表IPO上市以江蘇大港股份有限公司為例，該公司于深交所中小企業(yè)板成功掛牌上市。1992年12月，鎮(zhèn)江新區(qū)大港開發(fā)總公司成立，主要職能是經(jīng)濟開發(fā)規(guī)劃和管理、基礎(chǔ)建設(shè)、招商引資等；2000年4月，大港股份有限公司成立，總公司將優(yōu)勢業(yè)務(wù)，如園區(qū)開發(fā)、市政道路建設(shè)、標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)與租賃等轉(zhuǎn)入股份公司；2001年6月，大港股份有限公司完成資產(chǎn)重組，將不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)給總公司，同時總公司將優(yōu)良資產(chǎn)轉(zhuǎn)入股份公司，改善了公司資產(chǎn)質(zhì)量，2004年6月22日，公司申請IPO，選擇華泰證券作為主承銷商發(fā)行股票，申請通過中國證監(jiān)會發(fā)

48、行審核委員會審核；2006年11月16日，公司上市融資，公司6000萬A股在深圳證券交易所中小企業(yè)板掛牌上市，代碼SZ002077，成功融資3.18億元，用于標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)、土地開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。經(jīng)過分析江蘇鎮(zhèn)江新區(qū)的大港股份有限公司的IPO上市案例，得出以下啟示：一方面，股份公司設(shè)立時，控股股東將優(yōu)勢主營業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)入股份公司，給股份公司的良好經(jīng)營業(yè)績奠定了基礎(chǔ)。另一方面，股份公司準(zhǔn)備上市時，首先進行不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，以改善公司的資產(chǎn)負債水平和資產(chǎn)質(zhì)量，為成功上市鋪平道路。借殼上市以天津泰達集團有限公司為例，通過三步完成上市融資。第一步，控股殼公司。1997年9月3日，天津美綸股份有限公司以國有資產(chǎn)

49、無償劃撥的方式進行資產(chǎn)重組，天津泰達集團有限公司成為公司控股股東，完成借殼步驟。第二步，上市更名。1997年10月17日，美綸股份有限公司更名為天津泰達股份有限公司，股票簡稱“泰達股份”，代碼000652，完成名稱變更、增加主營業(yè)務(wù)。第三步，配股融資。2001年1月18日，公司實行首次配股融資，募集資金約5.33億元，用于組建天津泰達環(huán)保有限公司，建設(shè)天津雙港垃圾焚燒發(fā)電廠項目等，從而完成借殼上市融資的目標(biāo)。經(jīng)過分析天津泰達集團有限公司通過控股美綸股份的借殼上市案例，得出以下啟示：一是可選擇周邊國有控股上市公司作為殼資源，借助政府力量借殼。二是殼公司質(zhì)量非常重要，若殼公司負債較高、經(jīng)營狀況很差

50、，將大大延長進入股市融資的時間。三是在配股、增發(fā)、發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券三種融資方式中，建議科教城優(yōu)先選擇配股方式融資，對盈利能力的要求相對較低。建議科教城采取借殼上市方式，縮短上市進程，但需慎重選擇殼資源，具體上市路徑可參照圖3.8。圖3.8 科教城采取借殼上市融資路徑設(shè)計科教城如采取IPO方式上市，建議制定階段性目標(biāo)，有步驟地為上市做好準(zhǔn)備，可參照圖3.9。圖3.9 科教城采取IPO上市融資路徑設(shè)計圖（三）投融資平臺建設(shè)1、投融資管理平臺在起步階段，投融資管理歸口于科教城管委會。在成長階段，由管委會和開發(fā)建設(shè)公司分工管理，管委會負責(zé)融資工作實施、管理等方面的工作，開發(fā)公司負責(zé)投資工作實施、管理等方

51、面的工作。在成熟階段，投融資管理完全放權(quán)于開發(fā)建設(shè)公司。各實施環(huán)節(jié)的投融資相關(guān)部門的權(quán)責(zé)分配建議如表3.10所示。表3.10投融資管理職責(zé)界定表2、權(quán)益融資平臺建議科教城積極尋找潛在的戰(zhàn)略投資者，開發(fā)優(yōu)質(zhì)項目，創(chuàng)建風(fēng)投、創(chuàng)投體系，同時，完善公司化運作，積極籌備進入資本市場。科教城的權(quán)益融資包括五個類別。第一，戰(zhàn)略投資。爭取鹽城市政府、鹽都區(qū)政府的直接投資和撥款，從而獲得政府投資，同時，廣泛建立聯(lián)系渠道，采取以商引商的方式獲得法人投資、個人投資以及外商投資。第二，引進項目。通過引進國家、省級重點項目，開展項目合作，引進項目專業(yè)設(shè)計團隊，開發(fā)優(yōu)質(zhì)項目吸引資金。第三，股票市場。借助政府資源，與意向殼

52、資源建立聯(lián)系，再尋找合適的投資銀行，例如中國國際金融有限公司、中信證券、投資銀行在線等，積極籌備上市前期工作。第四，風(fēng)險投資。加快引進園區(qū)風(fēng)險投資公司，建立合理的風(fēng)險投資退出機制。第五，創(chuàng)業(yè)投資。加快引入創(chuàng)業(yè)投資機構(gòu)，健全創(chuàng)業(yè)投資支持體系。科教城的風(fēng)險投資體系和創(chuàng)業(yè)投資體系如圖3.10和圖3.11所示。圖3.10 科教城風(fēng)險投資體系圖3.11 科教城創(chuàng)業(yè)投資體系3、債務(wù)融資平臺建議科教城積極尋求銀行、信托公司、擔(dān)保公司等債務(wù)融資合作伙伴，建立良好合作關(guān)系，健全園區(qū)的債務(wù)融資平臺。對于銀行債務(wù)融資，科教城可向政策性銀行或商業(yè)銀行申請長期或短期貸款，待銀行進行貸款審查后得到貸款。合作伙伴可以選擇國

53、家開發(fā)銀行、四大國有商業(yè)銀行、地區(qū)性商業(yè)銀行以及外資銀行。對于信托公司債務(wù)融資，科教城的企業(yè)可向信托公司提出信托申請，信托公司經(jīng)過考察企業(yè)的經(jīng)營情況、財務(wù)情況、抵押資產(chǎn)情況、信用情況等，確定是否予以信托，然后擬定信托文件并簽署合同，最后交付信托資金、投資建設(shè)項目，并對信托收益進行分配和清算。合作伙伴可以選擇北京國際信托公司、上海國際信托公司、新華信托股份有限公司等。對于擔(dān)保公司債務(wù)融資，科教城的企業(yè)可向擔(dān)保公司提出貸款申請，由擔(dān)保公司考察企業(yè)的經(jīng)營情況、財務(wù)情況、抵押資產(chǎn)情況、信用情況等，確定是否擔(dān)保，之后擔(dān)保公司與銀行、企業(yè)確立擔(dān)保關(guān)系，由銀行進行放貸。合作伙伴可以選擇中國投資擔(dān)保公司、鹽城

54、市各擔(dān)保公司等。 相比而言，對于工業(yè)設(shè)計企業(yè)，由于目前的投融資主體在工業(yè)設(shè)計領(lǐng)域涉足較少，融資存在較大困難。在權(quán)益融資方面，風(fēng)險資本支持力度不夠，目前還沒有針對工業(yè)設(shè)計企業(yè)的專業(yè)風(fēng)險投資專家，缺少工業(yè)設(shè)計風(fēng)險資本運作的專業(yè)的評估機構(gòu)、法律機構(gòu)和職業(yè)經(jīng)營機構(gòu)等中介服務(wù)配套，另外，工業(yè)設(shè)計企業(yè)的自身特點也決定其上市難度較高，缺乏風(fēng)投、創(chuàng)投有效的退出渠道。在債務(wù)融資方面，金融機構(gòu)貸款權(quán)利上收而造成激勵與約束機制不匹配、貸款積極性不高，企業(yè)的信用評級比較單一，缺乏針對工業(yè)設(shè)計企業(yè)的信用評估體系，而且工業(yè)設(shè)計企業(yè)固定資產(chǎn)較少，雖擁有知識產(chǎn)權(quán)，仍較難獲得抵押貸款，整個行業(yè)缺少對擔(dān)保、信托機構(gòu)的法律規(guī)范。針

55、對工業(yè)設(shè)計企業(yè)的融資困難現(xiàn)狀，科教城應(yīng)全面加大對工業(yè)設(shè)計企業(yè)投融資的支持力度。一是建立權(quán)益融資機制。通過設(shè)立專項基金，直接注資工業(yè)設(shè)計企業(yè)，通過設(shè)立或引入針對工業(yè)設(shè)計企業(yè)的創(chuàng)投、風(fēng)投，探索風(fēng)險退出機制，同時，大力發(fā)展中介服務(wù)，幫助工業(yè)設(shè)計企業(yè)尋找投資人。二是拓展債務(wù)融資渠道。一方面，多渠道籌集信用擔(dān)保資金，試建立工業(yè)設(shè)計企業(yè)信用評級和信用記錄制度，另一方面，探索知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款方式，試行中小企業(yè)集合信托債權(quán)基金項目。三是重視知識產(chǎn)權(quán)保護。建立知識產(chǎn)權(quán)交易中心和場外交易市場，重視工業(yè)設(shè)計成果的產(chǎn)品化和市場化，此外，大力發(fā)展法律中介服務(wù)，維護工業(yè)設(shè)計企業(yè)的知識產(chǎn)權(quán)，并為知識產(chǎn)權(quán)交易提供法律支持。四

56、、園區(qū)物業(yè)管理模式設(shè)計（一）園區(qū)的物業(yè)管理內(nèi)容1、引進物業(yè)管理的目的科教城引進的物業(yè)管理是以物業(yè)為對象，以人為核心，從而達到社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。主要目的有以下三個方面：首先，確保園區(qū)物業(yè)功能的正常使用。確保園區(qū)內(nèi)各種建成的并投入使用的物業(yè)載體建筑以及相關(guān)附屬設(shè)備、配套設(shè)施、相關(guān)場地均能夠正常使用，并維護依托于這些實體上的權(quán)益。其次，滿足入駐人群多層次需求。為園區(qū)工作人員、居住人員創(chuàng)造和提供安全、舒適、文明、和諧、溫馨的生活工作環(huán)境與秩序，滿足不同入駐人群全方位、多層次的需求。再次，承擔(dān)園區(qū)部分社會責(zé)任。園區(qū)引進的物業(yè)管理公司還需要承擔(dān)對員工、消費者、社區(qū)和環(huán)境的社會責(zé)任，包括遵

57、守商業(yè)道德、生產(chǎn)安全、職業(yè)健康、保護勞動者的合法權(quán)益、保護環(huán)境、支持慈善事業(yè)、捐助社會公益、保護弱勢群體等。2、科教城各種物業(yè)服務(wù)的需求特征考慮到科教城的業(yè)態(tài)布局，園區(qū)物業(yè)服務(wù)可以分為教育科研物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、住宅物業(yè)、行政及公共服務(wù)物業(yè)、商業(yè)物業(yè)五個部分，各種物業(yè)服務(wù)需求與公司特點各不相同，具體差別如圖4.1所示。根據(jù)科教城已有規(guī)劃，并考慮不同類型物業(yè)的重要性和特殊性，建議重點關(guān)注教育科研物業(yè)管理和住宅物業(yè)管理。圖4.1 科教城各種物業(yè)服務(wù)對比教育科研用地:高新技術(shù)研發(fā)、工業(yè)設(shè)計、職業(yè)教育是科教城發(fā)展的戰(zhàn)略重點，教育科研用地的企業(yè)和機構(gòu)對物業(yè)管理要求較高，需要一些專業(yè)服務(wù)，對物業(yè)成本的敏感度也

58、較高，另外，研發(fā)人員和設(shè)計人員的工作模式具有特殊性，例如非常規(guī)的工作時間（夜班頻繁）、安靜或具有創(chuàng)意氛圍的工作環(huán)境、高度信息化的工作環(huán)境等。住宅用地：在整個科教城，住宅用地占地面積較大，主要居住的是高級技術(shù)人才和高級設(shè)計人才。科教城的綠色智能住宅將打造成為國家級示范小區(qū)，對科教城甚至鹽城市的品牌推廣具有重大的意義，由于科教城定位為鹽城市高智人群、中上階層安家第一選擇、國內(nèi)外投資客商置業(yè)棲息地，所以，住宅用地對物業(yè)管理要求較高。3、科教城的物業(yè)管理服務(wù)類別科教城物業(yè)管理可以分為常規(guī)性的公共服務(wù)、針對性的專項服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三類。 常規(guī)性的公共服務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)面向全體入駐人群提供的最基本的

59、管理和服務(wù)，目的是確保物業(yè)的完好與正常使用，保證正常的生活工作秩序和凈化、美化生活工作環(huán)境。針對性的專項服務(wù)是為滿足其中一些住戶、群體和單位的某種特定需要而提供的各項服務(wù)工作，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)事先公布服務(wù)項目、內(nèi)容、質(zhì)量和收費標(biāo)準(zhǔn)，由住戶自行選擇。委托性的特約服務(wù)指在物業(yè)服務(wù)合同中未要求、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在專項服務(wù)中未設(shè)立，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人又提出該方面的需求，實際上是專項服務(wù)的補充和完善。建議科教城具備的常規(guī)性的公共服務(wù)內(nèi)容有： 保持房屋完好率，確保房屋使用功能，負責(zé)房屋的修繕及其管理、房屋裝修管理等各項工作 房屋共用設(shè)備設(shè)施的管理，保證各類設(shè)備設(shè)施完好和正常使用功能 公共區(qū)域的日常保潔、垃圾收

60、集外運、化糞池清理、外墻清洗、消殺防疫等 公共區(qū)域的日常綠地、植被、樹木、花卉養(yǎng)護、景觀小品、節(jié)假日裝飾 公共區(qū)域的安全管理，包括人身財產(chǎn)安全，防盜、防搶、防意外事故等 火災(zāi)的預(yù)防及發(fā)生火災(zāi)時的救護與處理 確保車流、人流的暢通和安全 處理裝修的申請、批準(zhǔn)、擾民、安全等事宜和糾紛在針對性的專項服務(wù)方面，科教城的各種物業(yè)的服務(wù)各不相同，具體內(nèi)容如下：（1）科教城教育科研物業(yè) 提供豐富、多元化、衛(wèi)生的飲食服務(wù)，并提供餐飲酒店訂購業(yè)務(wù)，尤其是夜間夜宵提供服務(wù) 提供打印、復(fù)印、快遞、翻譯等商務(wù)服務(wù) 提供物品代購、飲用水、辦公用品配送、代叫出租車等便利服務(wù) 提供交通、娛樂等票務(wù)信息及票務(wù)代訂服務(wù) 提供及時

61、的室內(nèi)保潔服務(wù) 提供房屋租借買賣、人才交易等中介服務(wù) 提供短期幼兒托管服務(wù) 為駐園企業(yè)提供法律代理、代辦證照、融資擔(dān)保、參股合作、企劃、孵化等配套服務(wù)（2）科教城工業(yè)物業(yè) 根據(jù)生產(chǎn)需求對廠房、辦公用房的裝修改造 提供豐富、多元化、衛(wèi)生的飲食服務(wù)，并提供餐飲酒店訂購等業(yè)務(wù) 提供快遞、代寄、代領(lǐng)郵件包裹等商務(wù)服務(wù) 提供物品代購、飲用水、辦公用品配送、代叫出租車等便利服務(wù) 提供打印、復(fù)印、翻譯等商務(wù)服務(wù) 提供交通、娛樂等票務(wù)信息及票務(wù)代訂服務(wù) 提供及時的室內(nèi)保潔服務(wù) 提供房屋租借買賣、人才交易等中介服務(wù) 提供節(jié)能策劃 提供生產(chǎn)貨物的物流服務(wù) 為駐園企業(yè)提供法律代理、代辦證照、融資擔(dān)保、參股合作、企劃

62、、孵化等配套服務(wù)（3）科教城住宅物業(yè) 高層樓宇的電梯管理，外墻清洗等 提供餐飲酒店訂購、物品代購、飲用水、生活用品配送、代叫出租車等便利服務(wù) 提供交通、娛樂等票務(wù)信息及票務(wù)代訂服務(wù) 提供水、電、煤、電話、房租等費用的代繳服務(wù) 代訂代送牛奶、書報 提供送病人就醫(yī)、喂藥、醫(yī)療看護，代接代送兒童入托、入園及上、下學(xué)，代請鐘點工、保姆、家教、家庭護理員等家政服務(wù) 提供房屋租借買賣等中介服務(wù) 提供車輛清潔、維修以及代理年審、保險購買等服務(wù) 提供搬家服務(wù) 代送禮品、鮮花 代住戶設(shè)計小花園，綠化陽臺，更換花卉盆景等（4）科教城行政及公共服務(wù)物業(yè) 提供快遞、代寄、代領(lǐng)郵件包裹等商務(wù)服務(wù) 提供代訂酒店宴席、賓館

63、客房、飲用水配送、代叫出租車等便利服務(wù) 提供交通、娛樂等票務(wù)信息及票務(wù)代訂服務(wù) 提供打印、復(fù)印、翻譯等商務(wù)服務(wù) 提供代接送客的服務(wù) 提供報刊代訂、收發(fā)服務(wù) 提供及時的室內(nèi)保潔服務(wù) 提供環(huán)境綠化服務(wù) 提供節(jié)能策劃 各種主題活動的組織和策劃 提供人才交易的中介服務(wù)（5）科教城商業(yè)物業(yè) 提供代接送客的服務(wù) 提供及時的室內(nèi)保潔服務(wù) 提供外賣、物品代購、飲用水、辦公用品配送、代叫出租車等便利服務(wù) 提供環(huán)境綠化服務(wù) 提供節(jié)能策劃 提供車輛管理，以及清潔、修理等服務(wù) 提供商業(yè)推廣、促銷活動的組織和策劃 提供商業(yè)社區(qū)文化活動的組織和策劃 為經(jīng)營糾紛、犯罪事件等提供法律代理服務(wù) 提供顧問、咨詢服務(wù) 提供臨時代為

64、保管小件物品的服務(wù)（二）園區(qū)的物業(yè)經(jīng)營模式1、主要物業(yè)經(jīng)營模式目前國內(nèi)園區(qū)主要有四種物業(yè)經(jīng)營模式，每種經(jīng)營模式各有優(yōu)缺點，具體如下：第一，政府組建物業(yè)公司。該種模式可以直接面臨業(yè)主，中間溝通環(huán)節(jié)少，管理效率高，并且由于市場化得操作，利潤較高，但會導(dǎo)致管委會組織架構(gòu)冗余，同時，受政府體制的牽制，公司市場操作缺少靈活性。第二，政府招標(biāo)物業(yè)公司。該種模式可以根據(jù)不同物業(yè)委托不同的物業(yè)公司，讓物業(yè)服務(wù)更有針對性，從而獲取多元化的物業(yè)服務(wù)，但是，招標(biāo)工作量較大，物業(yè)公司之間的服務(wù)權(quán)限也容易界限不清。第三，委托房地產(chǎn)開發(fā)商或?qū)I(yè)園區(qū)運營商。該種模式將物業(yè)管理全部外包，管委會能將精力放在最重要的工作上，并且

65、物業(yè)管理工作能夠在園區(qū)規(guī)劃或建設(shè)初期介入，有利于提高后期的物業(yè)管理質(zhì)量，但是成本較高，能否獲取所需要的物業(yè)服務(wù)受到開放商或運營商的限制。第四，委托業(yè)主委員會或業(yè)主大會。該種模式屬于業(yè)主自治，能夠有效減少物業(yè)管理中的矛盾和糾紛，但在園區(qū)開發(fā)早期、業(yè)主不明確的時候不宜采用。建議科教城根據(jù)物業(yè)土地產(chǎn)權(quán)出讓情況，采取不同物業(yè)經(jīng)營模式。對于物業(yè)土地產(chǎn)權(quán)出讓的區(qū)域，管委會可將物業(yè)管理移交給業(yè)主或業(yè)主委員會，因為在產(chǎn)權(quán)多元化時期，在物業(yè)管理上采用業(yè)主委員會自治的模式將更合適，有利于提高物業(yè)服務(wù)滿意度。對于物業(yè)土地產(chǎn)權(quán)未出讓的區(qū)域，管委會可將物業(yè)管理委托園區(qū)的開發(fā)商或運營商，可以間接提高房屋建造質(zhì)量，管委會也

66、可以引進專業(yè)性質(zhì)的物業(yè)管理公司，滿足不同物業(yè)多元化的需求，進一步提升物業(yè)服務(wù)滿意度，并促進招商工作的開展。 但無論采取何種物業(yè)經(jīng)營模式，管委會必須保有對產(chǎn)權(quán)物業(yè)的監(jiān)管權(quán)，各政府部門在物業(yè)管理中也應(yīng)承擔(dān)不同的監(jiān)管角色。科教城管委會監(jiān)管整個園區(qū)的物業(yè)管理工作，協(xié)調(diào)各企業(yè)或業(yè)主與物業(yè)關(guān)系的關(guān)系，及時處理物業(yè)相關(guān)糾紛。2、物業(yè)招標(biāo)模式科教城若采取招標(biāo)模式，應(yīng)在建成投入使用之前進行，建議最好在房地產(chǎn)開發(fā)時引入物業(yè)管理。對園區(qū)來講，早期介入物業(yè)管理有利于優(yōu)化物業(yè)設(shè)計，完善物業(yè)設(shè)計細節(jié)，有利于提高房屋建造質(zhì)量，有利于保證物業(yè)的使用功能，有利于加強對所管物業(yè)的全面了解，有利于后期管理工作的進行，有利于樹立園區(qū)

67、物業(yè)服務(wù)的形象。對管委會來講，政府部門可以專心于招商、融資等更為重要的工作，也有助于樹立服務(wù)型政府的形象，對后期招商工作起到促進作用。另外，管委會可多方面考察園區(qū)運營合作伙伴的服務(wù)質(zhì)量，為后期物業(yè)招標(biāo)工作積累經(jīng)驗。科教城可以通過五個步驟來開展物業(yè)管理招標(biāo)，包括確定招標(biāo)主體、確定招標(biāo)形式、確定招標(biāo)方法、確定招標(biāo)流程、確定評標(biāo)要點。（1）確定招標(biāo)主體通常物業(yè)只有一個或少數(shù)幾個產(chǎn)權(quán)人的情況，管委會將作為物業(yè)管理招標(biāo)的主體。因此，對于教育科研物業(yè)，建議由管委會親自招標(biāo)物業(yè)公司。對于其他類型物業(yè)，可以委托開發(fā)商、業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人。若委托開發(fā)商招標(biāo)，則由開發(fā)商主持前期物業(yè)管理招標(biāo)，草擬前期物業(yè)服務(wù)合同

68、和臨時管理規(guī)約等相關(guān)文件，管委會對招標(biāo)過程進行監(jiān)督，以維護業(yè)主利益。此外，開發(fā)商應(yīng)在銷售前幾個月開始準(zhǔn)備前期物業(yè)管理招標(biāo)工作。若委托業(yè)主大會招標(biāo)，則在業(yè)主大會成立后，成立物業(yè)管理招標(biāo)的主體，由業(yè)主委員會進行具體運作，廣大業(yè)主和業(yè)主委員會的成員一般不是物業(yè)管理專業(yè)人士，需要對招標(biāo)進行認真研究，并有專業(yè)機構(gòu)或政府部門參與指導(dǎo)。若產(chǎn)權(quán)人招標(biāo)，則由成立專門的物業(yè)招標(biāo)小組，擬定物業(yè)服務(wù)合同，包括物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修基金的管理和使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任，該種形式常用于寫字樓物業(yè)。（2）確定招標(biāo)形式對于商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)，建議采取公開招標(biāo)的方式。對于教育科

69、研物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、行政及公共服務(wù)物業(yè)，則更多地采取邀請招標(biāo)。公開招標(biāo)有較大的選擇范圍，有利于避免各種關(guān)系的影響，但時間長、資金成本高，只適用于規(guī)模較大物業(yè)，尤其是收益性物業(yè)。對于商業(yè)物業(yè)，物業(yè)載體類型較多，規(guī)模較大，屬盈利性物業(yè)，而且對品牌、服務(wù)能力、資質(zhì)要求較高，適合公開招標(biāo)。對于住宅物業(yè)，園區(qū)中住宅占地面積較大，且物業(yè)市場能夠提供較多選擇，公開招標(biāo)有利于尋找更適合的物業(yè)公司。邀請招標(biāo)由招標(biāo)人以投標(biāo)邀請書的方式向預(yù)先選擇的有能力承擔(dān)的若干物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出招標(biāo)邀請，更有目標(biāo)性，該種招標(biāo)形式成本較低，只適合盈利性較低的物業(yè)項目。教育科研物業(yè)對物業(yè)服務(wù)有特殊要求，且對物業(yè)價格較敏感，因此適合邀請招

70、標(biāo)的方式，工業(yè)物業(yè)對品牌要求相對較低，對物業(yè)價格較敏感，行政及公共服務(wù)物業(yè)屬于非盈利性的物業(yè)，也都適合邀請招標(biāo)的方式。（3）確定招標(biāo)方法建議科教城采取委托招標(biāo)的方法，成立招標(biāo)小組，全程參與并監(jiān)控招標(biāo)代理機構(gòu)的招標(biāo)工作。委托專業(yè)的招標(biāo)代理機構(gòu)進行招標(biāo)雖然成本較高，但在招標(biāo)工作上更具有專業(yè)性，讓政府部門節(jié)省人力，并集中精力從事園區(qū)規(guī)劃、建設(shè)等核心工作。科教城可成立2-3人的招標(biāo)小組，人員構(gòu)成采用長任和臨時借調(diào)相結(jié)合的方式，具體招標(biāo)工作委托給專業(yè)的招標(biāo)代理機構(gòu)，招標(biāo)小組負責(zé)擬定招標(biāo)需求，直接參與并監(jiān)管招標(biāo)過程，審核標(biāo)書以及最終做出評標(biāo)決策。（4）確定招標(biāo)流程科教城可以通過以下八步完成物業(yè)管理公司的招

71、標(biāo)工作。第一步，成立招標(biāo)小組。管委會和專業(yè)招標(biāo)公司共同組成招標(biāo)小組構(gòu)，并注意劃分權(quán)限。第二步，編制招標(biāo)文件。招標(biāo)公司編制招標(biāo)文件，管委會對文件進行審核：確定物業(yè)要求、保修期費用、報酬的取費形式等。第三步，發(fā)布招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請書。具體工作由招標(biāo)公司進行，管委會對過程進行監(jiān)控。第四步，資格預(yù)審。招標(biāo)公司組織專家對投標(biāo)公司的資歷、經(jīng)營狀況等進行預(yù)審，管委會對過程進行監(jiān)控。第五步，發(fā)放招標(biāo)文件及有關(guān)資料等。招標(biāo)公司發(fā)放招標(biāo)文件，公開設(shè)計圖紙、技術(shù)資料，管委會進行監(jiān)控。第六步，答疑與現(xiàn)場勘查。管委會組織專家、政府人員對園區(qū)發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)定位進行介紹，對物業(yè)需求再次澄清。第七步，評標(biāo)。管委會組織專家進行

72、評標(biāo)，物業(yè)管理招標(biāo)要選最合適而不是最好方案。第八步，中標(biāo)后談判與合同簽訂。管委會與中標(biāo)企業(yè)進行服務(wù)細節(jié)上的修改，并簽訂合約。（5）確定評標(biāo)要點在評標(biāo)過程中，要對物業(yè)公司進行全方位評標(biāo)，著重考量物業(yè)公司以下六個方面。一是對科教城物業(yè)的認識。重點考察投標(biāo)企業(yè)對科教城各類型物業(yè)特點的認識程度。二是物業(yè)服務(wù)費用的合理性。重點在于測算依據(jù)和過程，建議委托給專業(yè)的物業(yè)招標(biāo)代理公司。三是方案的現(xiàn)實可行性。考察投標(biāo)公司對本物業(yè)物業(yè)管理設(shè)想方案的現(xiàn)實可行性，是否符合科教城的情形。四是公司的實力。考察投標(biāo)公司的實力，重點在于經(jīng)濟能力、人才管理能力以及危機處理能力。五是公司的資歷。考察投標(biāo)公司的資歷，重點在于是否曾

73、負責(zé)過同類型物業(yè)的物業(yè)管理工作。六是對特殊要求的應(yīng)對。考察物業(yè)公司對科教城一些特殊物業(yè)要求有無實質(zhì)性的響應(yīng)和相應(yīng)的分析、理解及對策。（三）園區(qū)物業(yè)管理公司的引進1、主要考量維度科教城在引進物業(yè)管理公司時，主要從五個維度來考量，確保園區(qū)物業(yè)管理的質(zhì)量。第一，專業(yè)能力。園區(qū)物業(yè)種類較多，物業(yè)管理的綜合性、復(fù)雜性要求物業(yè)服務(wù)公司必須具有一定的專業(yè)能力，以滿足入駐公司和人群各方面的要求。第二，服務(wù)理念。物業(yè)管理工作的服務(wù)性決定了服務(wù)理念的重要性，科教城的入駐人群多為高智人群，較先進的物業(yè)服務(wù)理念才能讓園區(qū)入駐人群對物業(yè)服務(wù)感到滿意。第三，人才管理。高素質(zhì)才人是影響一家物業(yè)公司是否能成功經(jīng)營的關(guān)鍵，科教

74、城在引進物業(yè)管理公司時必須衡量合作的長期性，因此需要對該公司的人才管理能力進行考察。第四，品牌形象。品牌即能從側(cè)面反映物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量，同時也能提升科教城的良好形象。第五，標(biāo)準(zhǔn)化。標(biāo)準(zhǔn)化的管理有利于保持統(tǒng)一高質(zhì)量的服務(wù)，因此科教城在引進物業(yè)管理公司時可以從公司的標(biāo)準(zhǔn)化程度對這家公司進行考察。2、其他除了以上考量維度，科教城在引進物業(yè)服務(wù)時，應(yīng)該重點考核目標(biāo)公司是否具有以客戶為中心的服務(wù)意識和服務(wù)能力。一家優(yōu)秀的物業(yè)公司能夠滿足客戶的三個層次的需求。第一層是保障日常工作開展的需求。主要指基本的客戶服務(wù)、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生和綠化、水電空調(diào)正常供給、保安服務(wù)、電梯通訊系統(tǒng)的正常運行、運轉(zhuǎn)良好的

75、機電設(shè)備等。第二層是增值服務(wù)的需求。物業(yè)公司不僅能夠維護良好的辦公環(huán)境，還能夠提供房產(chǎn)交易、法律咨詢等增值服務(wù)。第三層是客戶心理感受的需求。科技創(chuàng)新和工業(yè)設(shè)計人才等腦力工作者一般希望物業(yè)管理者能夠提供更為細致、更為體貼的服務(wù)，以滿足其受到尊重的感覺。另外，園區(qū)引進的物業(yè)管理公司必須具備較強的專業(yè)技術(shù)服務(wù)能力，以配合園區(qū)數(shù)字信息化工作。建筑的智能化是現(xiàn)代物業(yè)的發(fā)展趨勢，建筑智能化建筑配有設(shè)備自動化系統(tǒng)（BAS）、通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（CNS）、辦公自動化系統(tǒng)（OAS）等專業(yè)信息系統(tǒng)，提高了對物業(yè)管理企業(yè)技術(shù)能力的要求，物業(yè)公司必須具備專業(yè)技術(shù)服務(wù)能力和維護智能樓宇系統(tǒng)的能力。在引進物業(yè)管理公司時，還應(yīng)重

76、點參考目標(biāo)企業(yè)的資質(zhì)等級（表4.1），根據(jù)不同物業(yè)類型選擇不同資質(zhì)的物業(yè)管理公司。表4.1 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)科教城可考慮與國內(nèi)知名的物業(yè)管理公司或鹽城本地物業(yè)公司合作。國內(nèi)知名的物業(yè)管理公司有上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司、北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務(wù)有限公司、第一太平戴維斯(Savills)中國公司、深圳市中海物業(yè)管理公司、上海中星集團申城物業(yè)有限公司等，此外，還可選擇鹽城本地的物業(yè)管理公司，節(jié)約物業(yè)成本，例如鹽城錦繡江南物業(yè)管理有限公司、江蘇恒源物業(yè)管理有限公司、鹽城市怡寧物業(yè)管理有限公司、鹽城悅達物業(yè)管理有限公司、鹽城市悅安物業(yè)管理有限公司等。五、園區(qū)全面風(fēng)險評估與管理在運營過程中，存在各

77、種各樣潛在的風(fēng)險，因此，科教城有必要開展風(fēng)險管理工作。這主要是因為：第一，外部經(jīng)濟環(huán)境日趨復(fù)雜。金融危機后，國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境日趨復(fù)雜，世界經(jīng)濟依然存在很大的不確定性，外部環(huán)境的復(fù)雜性也導(dǎo)致科教城運營環(huán)境的復(fù)雜，更容易出現(xiàn)各種不可預(yù)知的風(fēng)險，因此有必要做好風(fēng)險管理工作。第二，風(fēng)險可能造成巨大損失。科教城的規(guī)模較大，建設(shè)投資涉及金額較高，一旦出現(xiàn)風(fēng)險失控的情況，帶來的損失不可估量，因此有必要預(yù)先做好風(fēng)險管理工作。第三，科教城建設(shè)不容有失。科教城是鹽城市的重點工程，也是鹽城市區(qū)域創(chuàng)新體系的重要載體，政府領(lǐng)導(dǎo)都高度重視科教城的建設(shè)工作，因此必須做好各種風(fēng)險的防范工作，保障科教城建設(shè)工作有序推進。（一）風(fēng)

78、險分析1、主要外部風(fēng)險從外部來看，科教城主要包括政策風(fēng)險、競爭風(fēng)險和產(chǎn)業(yè)風(fēng)險。在政策風(fēng)險方面，目前，市、區(qū)兩級領(lǐng)導(dǎo)都十分重視科教城的開發(fā)建設(shè)，但在未來的發(fā)展過程中，上級政府的工作重心也可能會發(fā)生變化，導(dǎo)致支持力度下降，這就構(gòu)成了支持力度風(fēng)險。科教城是初創(chuàng)園區(qū)，開發(fā)建設(shè)的周期較長，期間國家的稅收政策有發(fā)生變化的可能，上級領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)的稅收優(yōu)惠政策也有發(fā)生變化的可能，從而構(gòu)成稅收政策風(fēng)險；此外，受金融危機影響，我國正處于利率較低的時期，但通貨膨脹的可能性仍然存在，未來金融政策的走向有很大變數(shù)，一旦收緊金融政策，勢必會影響到科教城的建設(shè)進度，所以，也存在金融政策風(fēng)險。在產(chǎn)業(yè)風(fēng)險方面，一方面是指經(jīng)濟環(huán)境風(fēng)

79、險。國內(nèi)外經(jīng)濟壞境變化將影響科教城的企業(yè)發(fā)展，可能帶來一定風(fēng)險，如2008年的金融危機幾乎影響到所有的產(chǎn)業(yè)。另一方面是指行業(yè)周期風(fēng)險。每一個行業(yè)都有其自身的發(fā)展規(guī)律，科教城的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)也會受到行業(yè)生命周期影響而產(chǎn)生波動，勢必會對企業(yè)的發(fā)展、對科教城的發(fā)展帶來一定風(fēng)險。在競爭風(fēng)險方面，由于科教城的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)尚未確定，未來與鹽城市內(nèi)及周邊的其他開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園之間存在一定的競爭風(fēng)險。2、主要內(nèi)部風(fēng)險從內(nèi)部來看，科教城主要包括財務(wù)風(fēng)險、建設(shè)風(fēng)險和招商風(fēng)險。在財務(wù)風(fēng)險方面，科教城投資規(guī)模較大，自有資金并不能滿足開發(fā)建設(shè)所需，因此資金缺口很大，但目前鹽城的金融體系較弱，融資渠道較少，容易造成因融資困難而導(dǎo)致資

80、金不足的融資風(fēng)險。此外，科教城建設(shè)周期較長，可能因為通貨膨脹率升高、利率上調(diào)、成本升高等因素使得開發(fā)建設(shè)費用增大，導(dǎo)致預(yù)算失控，出現(xiàn)費用風(fēng)險并影響到科教城的建設(shè)進度，這就是費用風(fēng)險。在建設(shè)風(fēng)險方面，一個是項目變更風(fēng)險。科教城是初創(chuàng)園區(qū)，目前規(guī)劃設(shè)計等都還未確定，而且由于建設(shè)周期較長，現(xiàn)有規(guī)劃在未來也存在很大的變動可能性，這些規(guī)劃、建筑或設(shè)施設(shè)計變動可能會帶來額外的風(fēng)險。另一個是工期拖延風(fēng)險。科教城在具體施工建設(shè)過程中，也可能出現(xiàn)因承包商能力不足、安全事故等種種原因而導(dǎo)致的工期拖延情況，進而有可能導(dǎo)致科教城錯過好的項目或增加投入資金的利息支出。在招商風(fēng)險方面，科教城可能會存在空置風(fēng)險。科教城還處

81、在規(guī)劃階段，實際運營效果還未得到檢驗，存在因招商投入不足等原因?qū)е碌恼猩田L(fēng)險，無法吸引足夠數(shù)量的、高質(zhì)量的入駐企業(yè)，導(dǎo)致科教城內(nèi)物業(yè)空置率過高，造成暫時的控制風(fēng)險。（二）風(fēng)險應(yīng)對策略1、政治風(fēng)險應(yīng)對策略科教城應(yīng)采取加強與上級政府的溝通、提高決策機制靈敏度等方式應(yīng)對政策風(fēng)險。對于可影響的政策，科教城可加強與上級政府溝通。積極匯報科教城的規(guī)劃與工作進展情況，及時了解上級政府對科教城建設(shè)的指導(dǎo)意見和建議，爭取獲得大力支持。對于不可影響的政策，科教城一方面要提高決策機制的靈敏度。根據(jù)政策條件的變化能快速進行調(diào)整，減少政策風(fēng)險帶來的損失；另一方面，要完善管委會內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)。明確決策權(quán)限和決策主體，建立健

82、全并嚴(yán)格執(zhí)行決策流程和制度。2、競爭風(fēng)險應(yīng)對策略建議科教城通過形成協(xié)同機制，突出技術(shù)研發(fā)優(yōu)勢等策略應(yīng)對可能出現(xiàn)的競爭風(fēng)險。在降低競爭程度方面，可爭取形成協(xié)同機制。爭取得到上級政府支持，在更高的層面對整個鹽城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展、科技創(chuàng)新工作的全局進行統(tǒng)籌規(guī)劃，協(xié)調(diào)資源，引導(dǎo)科教城與鹽城其他園區(qū)之間形成協(xié)同機制，實現(xiàn)錯位發(fā)展，從而降低競爭程度。在強化競爭優(yōu)勢方面，可突出技術(shù)研發(fā)優(yōu)勢。科教城的開發(fā)建設(shè)不只是簡單地追求大而全，片面追求GDP指標(biāo)，而是要突出以技術(shù)研發(fā)為主的發(fā)展模式，以綠色能源一體化相關(guān)產(chǎn)業(yè)和工業(yè)設(shè)計產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，做精做強特色主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，強化科教城的競爭優(yōu)勢。3、產(chǎn)業(yè)風(fēng)險應(yīng)對策略為應(yīng)對行業(yè)周期風(fēng)險

83、，科教城在選擇主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)時，主要注重以下三點：一是產(chǎn)業(yè)與鹽城優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)形成互補。科教城的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)盡量與鹽城原有的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)如風(fēng)電產(chǎn)業(yè)、汽車產(chǎn)業(yè)等形成配套，構(gòu)建良性互動，協(xié)同發(fā)展的機制，利用原優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)減少可能的風(fēng)險。二是初期考慮多個備選產(chǎn)業(yè)。科教城在初期選擇主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)時，考慮多個備選產(chǎn)業(yè)，這樣能分散行業(yè)周期波動因素帶來的風(fēng)險，后期產(chǎn)業(yè)成長壯大后可再根據(jù)情況進一步產(chǎn)業(yè)聚焦。三是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)形成關(guān)聯(lián)度。以便在各主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之間形成相互促進、抱團發(fā)展的態(tài)勢，一方面相互促進，加快發(fā)展速度，另一方面也可以提高抗風(fēng)險能力。在應(yīng)對經(jīng)濟環(huán)境風(fēng)險時，扶持優(yōu)質(zhì)企業(yè)渡過短期困境。科教城管理機構(gòu)還應(yīng)密切關(guān)注經(jīng)濟形勢變化對園區(qū)內(nèi)企業(yè)

84、經(jīng)營的影響，對部分技術(shù)含量高，資質(zhì)較好，但受外部危機沖擊較大陷入困境的企業(yè)，可以采取財政補貼、稅收返還等方式幫助其渡過難關(guān)。4、財務(wù)風(fēng)險應(yīng)對策略 為降低融資風(fēng)險，科教城應(yīng)加強融資計劃。根據(jù)科教城建設(shè)進度分階段進行不同的融資安排，建立動態(tài)的融資體系。另外，拓寬融資渠道。促進科教城的資金來源向社會化方向發(fā)展，逐步由金融機構(gòu)向社會化轉(zhuǎn)變，引入有實力的外部投資人，組建園區(qū)投資公司，通過融資渠道多元化，降低利率波動等帶來的風(fēng)險。為降低費用風(fēng)險，科教城應(yīng)搭建資金管理平臺。在內(nèi)部建立起統(tǒng)一集中的資金管理平臺，以提高資金使用效率和資金調(diào)配能力。另外，健全預(yù)算管理機制。搭建預(yù)算組織架構(gòu)，明確財務(wù)部和各部門在預(yù)算

85、管理中的定位，完善預(yù)算執(zhí)行中的分析與評估體系，建立預(yù)算管理考核方案，針對全面預(yù)算管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)設(shè)定相應(yīng)考核指標(biāo)。5、建設(shè)風(fēng)險應(yīng)對策略科教城應(yīng)重視規(guī)劃、密切監(jiān)督工程進度、主動防范突發(fā)事件，以應(yīng)對建設(shè)風(fēng)險。首先，重視規(guī)劃嚴(yán)肅性，降低項目變更風(fēng)險。重視產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、概念性規(guī)劃、建筑規(guī)劃等工作成果，在實施當(dāng)中不輕易對其進行變更改動，以減少因設(shè)計變更帶來的建設(shè)風(fēng)險。其次，密切監(jiān)督工程進度，防范工程延期風(fēng)險。在建筑合同中規(guī)定明確的進度安排，對因?qū)Ψ皆蛟斐傻墓こ掏涎釉O(shè)有懲罰性條款，同時密切監(jiān)督工程進度，出現(xiàn)狀況及時溝通處理，以便及早解決。再次，主動防范突發(fā)事件，保證工程如期完成。針對可能出現(xiàn)因意外事故等突發(fā)性

86、事件而導(dǎo)致工程延期的風(fēng)險，應(yīng)提前制定預(yù)防與處理預(yù)案，以便在第一時間進行處理。6、招商風(fēng)險應(yīng)對策略 從減輕招商工作難度角度來看，一方面產(chǎn)業(yè)規(guī)劃要具有前瞻性。科教城的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃適應(yīng)區(qū)域發(fā)展趨勢，體現(xiàn)未來發(fā)展方向，有助于減輕招商工作難度。另一方面要提高建筑的兼容性。對于科教城內(nèi)的配套設(shè)施招商，提高建筑的兼容性高，有助于提高招商的靈活性，減輕招商難度。從提高招商工作的質(zhì)量角度來看，要注重宣傳推廣力度。從建設(shè)初期起就要注重科教城的宣傳推廣力度，擴大與主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵企業(yè)的接觸面，全面撒網(wǎng)，重點突破。同時，要注重招商人員的專業(yè)素質(zhì)。招商人員的專業(yè)素質(zhì)不僅體現(xiàn)在專業(yè)的接待洽談等能力上，還體現(xiàn)在對產(chǎn)業(yè)的專業(yè)理解上。

87、從加強招商工作針對性角度來看，建議科教城制定有針對性的優(yōu)惠政策。針對科教城多是初創(chuàng)型、中小型創(chuàng)新創(chuàng)意企業(yè)的特點制定優(yōu)惠政策。此外，科教城可突出技術(shù)研發(fā)模式。科教城要突出綠色能源一體化和工業(yè)設(shè)計的產(chǎn)業(yè)特色，突出以技術(shù)研發(fā)為主的發(fā)展模式，避免與其他園區(qū)之間的同質(zhì)化競爭。（三）風(fēng)險管理對于上述主要風(fēng)險之外的其他風(fēng)險，科教城應(yīng)按照風(fēng)險管理流程進行風(fēng)險識別、風(fēng)險評估和風(fēng)險應(yīng)對工作，逐步建立科教城的風(fēng)險管理體系，體系的運作如圖5.1所示。圖5.1 科教城風(fēng)險管理體系1、風(fēng)險識別 風(fēng)險識別是科教城進行風(fēng)險管理工作的基礎(chǔ)，可通過對政策變化、資金不足、信息丟失、安全事故等各類風(fēng)險事件的辨識，分析風(fēng)險的不同類別及來源。2、風(fēng)險評估科教城在確定風(fēng)險存在后，應(yīng)及時對其潛在影響進行評估，主要評估方法有三類，如表5.2所示，針對各種風(fēng)險的不同情況，科教城可以靈活采用不同的做法，估測風(fēng)險可能帶來的損失，研究應(yīng)對風(fēng)險的具體策略。表5.2 科教城風(fēng)險評估的方法3、風(fēng)險應(yīng)對待風(fēng)險評估工作結(jié)束后，可根據(jù)評估結(jié)果，綜合制定相應(yīng)的風(fēng)險應(yīng)對舉措。包括降低風(fēng)險措施、風(fēng)險應(yīng)對步驟以及轉(zhuǎn)移風(fēng)險措施等，從而最大限度地減少風(fēng)險對科教城開發(fā)建設(shè)造成的損失。