1、內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳2020年3月區(qū)域成本優(yōu)化案例匯編（V2.0）（按成本1至13科目分類）財(cái)務(wù)費(fèi)用資源端：增加非公開渠道，利用施工方和合作方資源管控類資金成本兩項(xiàng)抓手早回款多回款增收盤活資產(chǎn)資金減支少支出晚支出收回應(yīng)收債權(quán)借助外部杠桿資金措施費(fèi)兩個(gè)要點(diǎn)資產(chǎn)端：優(yōu)化供方引入機(jī)制，提高配合度和支付比例一般財(cái)務(wù)費(fèi)用兩個(gè)要素融資結(jié)構(gòu)結(jié)息頻次綜合最優(yōu)，長(zhǎng)中短組合千方百計(jì)降低融資利率加快周轉(zhuǎn)，減少使用期限考慮資金成本，延期支付一般財(cái)務(wù)費(fèi)用的主要優(yōu)化方式： 1、多家銀行比對(duì)，引入低成本貸款； 2、延期支付中收費(fèi)，減少資金占用成本； 3、高利息貸款，提前籌劃還貸。 案例1： 翡翠灣項(xiàng)目18年在寧夏銀行取得貸款為

2、基準(zhǔn)上浮19%，利率為5.65%；后期將寧夏銀行貸款全部還清，與農(nóng)行銀行溝通批復(fù)取得貸款為基準(zhǔn)上浮18%，利率5.60% ，降低貸款成本。 案例2： 翡翠灣和嘉譽(yù)里項(xiàng)目19年12月底預(yù)計(jì)支付中收費(fèi)61萬(wàn)，經(jīng)與農(nóng)行溝通后，中收費(fèi)延付至2020年3月支付，減少資金占用成本。 案例3： 山海灣項(xiàng)目因辦理解壓，中信銀行要求19年10月存入為期1個(gè)月6,300萬(wàn)還款準(zhǔn)備保證金，考慮項(xiàng)目資金沉淀且貸款利率上浮40%，利息成本高，與10月14日主動(dòng)還款6,300萬(wàn)，有效節(jié)約資金成本。融資優(yōu)化整體思路融資優(yōu)化整體思路一般財(cái)務(wù)費(fèi)用的主要優(yōu)化方式：1 1、協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)，降低融資貸入成本2 2、加快周轉(zhuǎn)，降低融資貸

3、入規(guī)模3 3、快速搶收，優(yōu)化資金計(jì)劃鋪排，提前籌劃還貸案例1 1： 辛集天譽(yù)工行貸款，該筆融資按照集團(tuán)第二季度融資成本線基準(zhǔn)利率上浮25%25%執(zhí)行，放款利率4.75%4.75%，中收費(fèi)率1.19%1.19%。經(jīng)計(jì)算貸款全部中收費(fèi)用為125.18125.18萬(wàn)元，銀行要求6 6月3030日前全部一次性收取中收費(fèi)用，按照集團(tuán)發(fā)布融資實(shí)際成本計(jì)算方法指引，因提前支付中收費(fèi)用增加融資成本4.384.38萬(wàn)，經(jīng)與銀行爭(zhēng)取，改為一次性支付全部中收費(fèi)用100100萬(wàn)元，可節(jié)省20.3020.30萬(wàn)元。案例2 2： 武安項(xiàng)目20182018年1212月份獲得滄州銀行貸款批復(fù)，貸款成本10.8%10.8%，按

4、照集團(tuán)20192019年1 1月成本指導(dǎo)線溝通協(xié)調(diào)按照9.5%9.5%于20192019年4 4月1 1日放款，放款后響應(yīng)集團(tuán)降成本管控要求繼續(xù)協(xié)商降成本9 9月份變更利率為8%8%。案例3 3： 豐南二期為解凍銷售監(jiān)管資金20192019年1010月1212月主動(dòng)還款12,00012,000萬(wàn)，加速項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)，有效節(jié)約資金成本。加快項(xiàng)目推進(jìn)，放棄高成本前融方案，引入銀行競(jìng)爭(zhēng)開發(fā)貸，優(yōu)化資源配置，降低成本至基準(zhǔn)上浮15%。A地塊：浦發(fā)銀行7億元開發(fā)貸，成本5.4625%；B地塊：中國(guó)銀行7億元開發(fā)貸，成本5.4625%。揚(yáng)州-陵江府項(xiàng)目原融資方案：中信信托（招商銀行代銷）9億元前融，綜合成本

5、約9%；中誠(chéng)信托（中信銀行代銷）10.4億元前融，綜合成本約9%；其他銀行開發(fā)貸作為備選。優(yōu)化思路梳理：1、結(jié)合項(xiàng)目需求及外部監(jiān)管政策變化，及時(shí)調(diào)整融資方案，放棄高成本前融。2、與開發(fā)積極聯(lián)動(dòng)，技術(shù)性處理，將整個(gè)項(xiàng)目人為拆分成A、B兩個(gè)地塊，合法合規(guī)前提下適當(dāng)做大總投測(cè)算。3、每個(gè)地塊分別引入2-3家銀行申報(bào)開發(fā)貸，提升推進(jìn)效率，增加價(jià)格談判籌碼，最終落地利率遠(yuǎn)低于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)平均成本（基準(zhǔn)上浮30-40%）。4、兩個(gè)地塊的拆分有助于增加整個(gè)項(xiàng)目的融資金額，突破了單個(gè)銀行單筆申報(bào)5-8億元的金額限制。結(jié)論：優(yōu)化后，總?cè)谫Y金額增加3-4億元，利率下降3.5375%，同時(shí)規(guī)避了監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)。原做法推廣優(yōu)秀

6、做法優(yōu)化融資方案，引入多家機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)化融資方案優(yōu)化融資方案區(qū)域原方案現(xiàn)推廣優(yōu)化方案利用存款支持、存單質(zhì)押（流動(dòng)資金）等綜合方案，降低項(xiàng)目直接貸款成本。以上優(yōu)化方案，可直接降低項(xiàng)目成本575萬(wàn)元。優(yōu)化思路梳理：需非房主體配合，區(qū)域內(nèi)要有合適的流貸主體，否則該方案無(wú)法執(zhí)行。8利用資源，采用綜合方案，平衡貸款成本優(yōu)化融資方案塔子湖項(xiàng)目，利用保險(xiǎn)資金替換高成本前融，保險(xiǎn)資金貸入規(guī)模利率如下：貸款規(guī)模12.5億 利率7.1% 在前融基礎(chǔ)上從中信銀行貸入開發(fā)貸款5.02億元，貸款規(guī)模達(dá)到17.52億合計(jì)規(guī)模17.52億 平均利率6.69%原方案優(yōu)化方案優(yōu)化結(jié)果：貸款規(guī)模增加6.4億，且利率降低0.41%，

7、利率下降比例為5.8%，確保了項(xiàng)目資金持續(xù)回正。優(yōu)化思路：塔子湖項(xiàng)目為純商業(yè)項(xiàng)目，為保證項(xiàng)目現(xiàn)金流持續(xù)回正，必須要在前融的基礎(chǔ)上貸入開發(fā)貸，為達(dá)到這個(gè)目標(biāo)積極同保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和銀行進(jìn)行溝通，經(jīng)過(guò)努力最終實(shí)現(xiàn)了低成本資金貸入和項(xiàng)目現(xiàn)金流持續(xù)回正，貸款金額基本覆蓋項(xiàng)目總投（不含稅）。前融與開發(fā)貸并存，資金持續(xù)回正，降低融資成本優(yōu)化融資方案塔子湖項(xiàng)目原方案是利用中信基金實(shí)行快速放款。貸款金額6.1億元，利率8.5%。 根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，積極尋找險(xiǎn)資低成本方案進(jìn)行成功替換。貸款規(guī)模12.5億，利率7.1%。原方案優(yōu)化方案優(yōu)化結(jié)果：貸款規(guī)模增加6.4億，且利率降低1.4%，利率下降比例為16.47%。項(xiàng)目資金實(shí)現(xiàn)

8、了快速回正，也為區(qū)域做出資金貢獻(xiàn)。 優(yōu)化思路：使用中信基金快速放款30日內(nèi)完成貸入，然后考慮項(xiàng)目純商業(yè)特點(diǎn)積極尋找規(guī)模利率均有優(yōu)勢(shì)保險(xiǎn)資金進(jìn)行替換，也是集團(tuán)第一筆項(xiàng)目融資使用保險(xiǎn)資金方案。利用保險(xiǎn)資金，低成本置換高成本前端融資，降低融資成本降低融資利率結(jié)論：江油項(xiàng)目通過(guò)擇優(yōu)選擇農(nóng)行貸款后，批復(fù)金額提高0.5億，融資成本下降0.7125%，且中收部分半年支付一次，延遲付款時(shí)間。優(yōu)化思路梳理：五線城市，融資難度大，農(nóng)行報(bào)批較慢；中行報(bào)批快，但成本較高，應(yīng)充分運(yùn)用各家行特色，保證項(xiàng)目有貸款可用的前提下尋找最優(yōu)方案，尋求最低成本資金。銀行：中行批復(fù)金額：4.5億期限：3年成本：6.175%銀行：農(nóng)行批

9、復(fù)金額：5億期限：3年成本：5.4625%貸款銀行擇優(yōu)選擇，降低融資成本降低融資利率優(yōu)化前優(yōu)化后融資金額提高16,750萬(wàn)元，優(yōu)化后成本下降0.88%。因中信銀行報(bào)批快，先提款中信銀行，解決項(xiàng)目支付需求，同步報(bào)批成本較低的工商銀行，提高融資金額，降低資金成本。人和項(xiàng)目原貸款為中信股權(quán)基金5,250萬(wàn)元，成本7.25%在工行報(bào)批長(zhǎng)租貸款2.2億元，置換原貸款，并將成本降低為6.37%引入低成本貸款，降低融資成本降低融資利率優(yōu)化前優(yōu)化后優(yōu)化后成本下降0.7125%。對(duì)同一地塊切分，引入兩家銀行分別放款，由于雙方存在競(jìng)爭(zhēng)壓力，兩家銀行成本分別降至基準(zhǔn)上浮15%，在總放款金額不變的前提下，降低了融資成

10、本，提升了放款效率。大石項(xiàng)目原貸款方案:農(nóng)行方案：25億，成本為基準(zhǔn)上浮30%；或交行方案：20億，成本基準(zhǔn)上浮30%；兩者不可并存。經(jīng)溝通后，把地塊分為兩部分分別引入兩家銀行同時(shí)投放。農(nóng)行落地貸款：15億，成本基準(zhǔn)上浮15%；交行落地貸款：10億，成本基準(zhǔn)上浮15%。引入多家銀行競(jìng)爭(zhēng)，地塊切分，降低融資成本降低融資利率結(jié)合存貸比，降低融資成本漢沽閱海項(xiàng)目開發(fā)貸，規(guī)模3.2億元，總行定價(jià)利率不低于基準(zhǔn)上浮50%鑒于天津監(jiān)管資金提取較為嚴(yán)格，詳細(xì)測(cè)算項(xiàng)目全周期監(jiān)管資金留存，分行層面協(xié)調(diào)利率下降至基準(zhǔn)上浮30%優(yōu)化后結(jié)論：融資成本較總行定價(jià)下降0.95%優(yōu)化思路：了解銀行成本收益訴求，在存款層面進(jìn)

11、行可實(shí)現(xiàn)的承諾，在成本上實(shí)現(xiàn)靈活突破優(yōu)化前優(yōu)化后降低融資利率優(yōu)化前優(yōu)化后漳州XX項(xiàng)目XX行內(nèi)部銀團(tuán)業(yè)務(wù)綜合成本：6.8875%XX行漳州分行資金成本：基準(zhǔn)上浮45%（6.8875%）XX行廈門分行資金成本：基準(zhǔn)上浮45%（6.8875%） 直降0.7125%優(yōu)化思路：通過(guò)與當(dāng)?shù)匦?、主辦行及對(duì)應(yīng)的省行/分行協(xié)調(diào)溝通，了解主辦行在業(yè)務(wù)突破意愿和能力方面相比福建省行更強(qiáng)，隨后進(jìn)行精準(zhǔn)有效接洽，引入內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，獲得主辦行同意后，再使其內(nèi)部協(xié)調(diào)，最終實(shí)現(xiàn)成本降低0.7125%；按照已投放3.2億來(lái)測(cè)算，為公司節(jié)省成本為228萬(wàn)元。漳州XX項(xiàng)目XX行內(nèi)部銀團(tuán)業(yè)務(wù)綜合成本：6.175%XX行漳州分行資金成本：

12、基準(zhǔn)上浮30%（6.175%）XX行廈門分行資金成本：基準(zhǔn)上浮30%（6.175%） 找準(zhǔn)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，通過(guò)引入競(jìng)爭(zhēng)，降低融資成本降低融資利率結(jié)論：達(dá)州書香里項(xiàng)目在同一批復(fù)下提款成本由7.5%降低至5.22%，為全集團(tuán)浙商銀行提款成本最低，節(jié)約融資費(fèi)用456萬(wàn)。優(yōu)化思路梳理：充分理解批復(fù)條件，并合理利用，充分利用窗口期，同一批復(fù)，分次提款；合理合法前提下，成本最優(yōu)，效用最大化。批復(fù)金額：5億元根據(jù)抵押率最高可提款：3億元期限：3年提款成本：7.5%融資成本下降窗口期，提前還款3億元，重新提款批復(fù)中剩余2億提款額度，提款成本：5.22%低利率置換高利率貸款，降低融資成本降低融資利率前融貸款16.9億

13、金額2.535億，期限15個(gè)月，利率9.15%（含稅）金額4.225億，期限18個(gè)月，利率9.3%（含稅）金額10.14億，期限12個(gè)月，利率9%（含稅）結(jié)論：常規(guī)融資期限為2年的融資成本是9.5%，溝通金融機(jī)構(gòu)分檔設(shè)置利率，項(xiàng)目正常銷售，利用短期還款的窗口期，可降低綜合成本約680.23萬(wàn)。優(yōu)化思路梳理：蘇州銀監(jiān)嚴(yán)控房地產(chǎn)新增占比，各行開發(fā)貸額度受限，因此選擇信托方案，經(jīng)與金融機(jī)構(gòu)爭(zhēng)取，采用分檔降低融資成本，降低項(xiàng)目貸款的成本。存續(xù)期，分檔提款，降低融資成本降低融資利率優(yōu)化前優(yōu)化后閩清XX項(xiàng)目XX行內(nèi)部銀團(tuán)業(yè)務(wù)綜合成本：基準(zhǔn)上浮30%（ 6.175% ） 直降0.475%優(yōu)化思路：通過(guò)與當(dāng)?shù)?/p>

14、行溝通，了解存在的困難及對(duì)方的需求，通過(guò)提款當(dāng)月匹配兩次周末1億存款支持，增加后續(xù)按揭件傾斜比例，通過(guò)提高與經(jīng)辦行業(yè)務(wù)往來(lái)的粘合度，最終實(shí)現(xiàn)成本降低0.475%；按照已投放1.5億來(lái)測(cè)算，為公司節(jié)省成本為71.25萬(wàn)元。閩清XX項(xiàng)目XX行內(nèi)部銀團(tuán)業(yè)務(wù)綜合成本：基準(zhǔn)上浮20%（ 5.7% ） 合理充分利用資源，深化合作，資源互換，降低融資成本降低融資利率經(jīng)驗(yàn)總結(jié)：我方持股34%，合作方財(cái)務(wù)操盤，不占用我方授信，但融資成本事關(guān)經(jīng)營(yíng)效益，仍需隨時(shí)關(guān)注，及時(shí)介入；了解合作方財(cái)務(wù)狀況、資源優(yōu)勢(shì)，為我方介入尋找切入點(diǎn)（本項(xiàng)目而言，合作方為地方國(guó)企，賬面資金量大，無(wú)靈活使用渠道，存款支持不影響其利益，且資金

15、安全有保障）；掌握合作方、銀行經(jīng)營(yíng)訴求，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，互利共贏（本項(xiàng)目合作方更注重項(xiàng)目利潤(rùn)，銀行追求適度收益下的規(guī)模，我方居中協(xié)調(diào)銀行、合作方，促進(jìn)后續(xù)放款成本降低）。成本：6.49金額：6.16億時(shí)間：2019.10、2019.11已放款成本：5.7金額：0.84億抵押辦理中預(yù)計(jì)時(shí)間：2020.3我方調(diào)動(dòng)資源，溝通協(xié)調(diào)促使合作方提供存款支持1.5億，銀行降低貸款率利用合作方存款支持資源，降低融資成本降低融資利率建議措施 合理安排項(xiàng)目現(xiàn)金流，盡量用銷售回款保證后期項(xiàng)目支出，融資總額適度控制。 同時(shí)溝通多金融機(jī)構(gòu)，爭(zhēng)取最優(yōu)融資方案，盡量降低融資成本。 提前鋪排融資計(jì)劃，盡早落實(shí)融資方案，在獲取“四證

16、”后，最快速度放款，減少自有資金占用。I.金山星作項(xiàng)目快速銷售，快速回款，縮短了開發(fā)貸使用期限，由計(jì)劃的9個(gè)月縮短成4個(gè)月，節(jié)約融資利息290萬(wàn)元。II.龍航項(xiàng)目經(jīng)與合作方溝通，占用保利方授信額度，借用央企平臺(tái)，貸款利率僅基準(zhǔn)利率，較計(jì)劃降低0.24%。節(jié)省項(xiàng)目整體融資利息約100000*0.24%=240萬(wàn)元。III.馬橋項(xiàng)目在獲取四證后，與銀行溝通提款方案，2個(gè)月提款5.8億元，回籠我方2.7億元，減少占用集團(tuán)年化資金成本270萬(wàn)元。案例利用合作方授信優(yōu)勢(shì)，降低融資成本降低融資利率方減少利率0.35% 項(xiàng)目銀行開發(fā)貸利率7%，合作協(xié)議約定，在我司與合作方按股權(quán)比例向項(xiàng)目公司提供擔(dān)保情況下，

17、雙方承擔(dān)的的貸款利率相同（即均為7%）； 為減少我司開發(fā)貸利息成本，提高資金效益，經(jīng)區(qū)域總親自帶隊(duì)與合作方溝通利率傾斜承擔(dān)事宜，以雖雙方按照股權(quán)比例提供擔(dān)保，但我司的授信更受銀行認(rèn)可為由，反復(fù)與合作方溝通； 最終合作方愿意以較高的利率承擔(dān)利息（西昌南山項(xiàng)目合作方承擔(dān)利率7.525%，樂(lè)山青江合作方承擔(dān)利率7.428%），而我方可按6.65%的低利率承擔(dān)利息。突破合作協(xié)議條款，由合作方承擔(dān)超額利率，降低融資成本優(yōu)化增信條件環(huán)節(jié)變少、提高放款效率，節(jié)省評(píng)估費(fèi)用及抵押登記費(fèi)用，也為后續(xù)預(yù)售及預(yù)抵押辦理掃平障礙。天水御府項(xiàng)目、公園上城項(xiàng)目，均為純擔(dān)保無(wú)土地及在建抵押。 開發(fā)貸：增信方式集團(tuán)擔(dān)保+土地抵

18、押及在建工程抵押純擔(dān)保以已貸入項(xiàng)目低成本銀行貸款為范本，誘導(dǎo)其他銀行降低利率，并聯(lián)合兄弟區(qū)域，形成統(tǒng)一陣線，一起壓低成本。公園上城項(xiàng)目建行貸款，利率由上浮20%降到上浮15%。優(yōu)化前優(yōu)化后優(yōu)化增信條件，結(jié)合落地案例聯(lián)合其他區(qū)域共進(jìn)退，降低融資成本監(jiān)控資金還貸降低財(cái)務(wù)費(fèi)用措施貸款還款其他優(yōu)先監(jiān)控資金還貸，或延期大部分項(xiàng)目可利用監(jiān)控戶還貸，對(duì)于還款，應(yīng)遵循以下先后順序：監(jiān)管戶資金解凍上收無(wú)法解凍的提前還貸剛性還貸申請(qǐng)延期下?lián)苜Y金歸還貸款提高存款收益無(wú)法盤活的監(jiān)控資金，無(wú)法回籠的合作項(xiàng)目資金，爭(zhēng)取協(xié)定存款、理財(cái)?shù)确绞教岣叽婵罾?，增加收入（如劍橋北中信賬戶、余姚項(xiàng)目）。提高資金計(jì)劃準(zhǔn)確性準(zhǔn)確的資金收

19、付計(jì)劃是一切工具和談判的基礎(chǔ)，按收支項(xiàng)目落實(shí)責(zé)任人。降低成本，拓展渠道做好貸前工作，抓住窗口期及時(shí)落地：舟山項(xiàng)目1月招行開發(fā)貸貸入利率僅為基準(zhǔn)利率上浮15%，約5.4%，較前期其他融資成本較低約0.5-1%。前置貸前工作完成后，借助集團(tuán)年初總對(duì)總談判，成本線降低后第一時(shí)間放款。本地資源交換：以短期存款支持、拍地保證金及按揭資源談判，換取利率下調(diào)（如仙居項(xiàng)目）。提升供應(yīng)鏈比例：一方面減少資金占用，另一方面發(fā)票用于資金解凍（新突破如山下金天頌：通過(guò)付款承諾函打消總包顧慮，后優(yōu)先落地公開市場(chǎng)資源消除資質(zhì)問(wèn)題）。監(jiān)控賬戶理財(cái)現(xiàn)狀做法：客戶的認(rèn)籌款、首付、按揭樓款存于銀行監(jiān)控賬戶，資金利息僅按市場(chǎng)活期存

20、款利率0.35%，較低。優(yōu)化做法： 山湖城銷售金額高，銀行監(jiān)控賬戶日均存款約8億，在銀行賬號(hào)的存款體量大，且按清遠(yuǎn)住建局銷售樓款的解凍規(guī)則，無(wú)法解凍； 已存款金額，以及可更換存款銀行等條件，同銀行談判，經(jīng)溝通，山湖城項(xiàng)目的監(jiān)控賬戶資金活期存款利率由0.35%提高到1%。經(jīng)濟(jì)測(cè)算： 8億*(1%-0.35%)=600萬(wàn)元/年優(yōu)化中介費(fèi)用案例：財(cái)務(wù)中介費(fèi)采用多家對(duì)比壓價(jià)，盡力降低財(cái)務(wù)費(fèi)用。恒瑞盛隆項(xiàng)目公證費(fèi)，在金融機(jī)構(gòu)認(rèn)可的機(jī)構(gòu)內(nèi)，同法務(wù)一起進(jìn)行多家比價(jià)，選最低價(jià)執(zhí)行。 咨詢了楚信公證處、江天公證處、長(zhǎng)江公證處、琴臺(tái)公證等，報(bào)價(jià)集中在貸款金額的萬(wàn)分之一左右。項(xiàng)目貸款規(guī)模17億，收費(fèi)多在15萬(wàn)-17

21、萬(wàn)之間。最后通過(guò)逐個(gè)談判，最后選擇楚信公證以9萬(wàn)元的價(jià)格達(dá)成一致（類似情況不逐個(gè)列舉）。 結(jié)論：中介財(cái)務(wù)費(fèi)采用多家招標(biāo)方式進(jìn)行，年中介費(fèi)用預(yù)計(jì)在30萬(wàn)左右，吸引多家機(jī)構(gòu)主動(dòng)降低報(bào)價(jià)，通過(guò)價(jià)格和服務(wù)對(duì)比，將中介費(fèi)用降到最低，最大限度節(jié)省財(cái)務(wù)成本。 優(yōu)化POS機(jī)費(fèi)用優(yōu)化前優(yōu)化手段優(yōu)化后微信、支付寶手續(xù)費(fèi)高，每筆交易金額0.45%，且不封頂；閑置POS機(jī)收取機(jī)具費(fèi)3,600元/臺(tái)。 提前告知：收費(fèi)窗口張貼收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 強(qiáng)化引導(dǎo)：銷售顧問(wèn)與營(yíng)銷行政強(qiáng)化引導(dǎo)刷卡支付樓款，避免過(guò)高費(fèi)率； 清理POS機(jī)：對(duì)單月使用頻率在20筆以下的POS注銷退回銀聯(lián)。 2019年9月POS機(jī)總共撤掉了34臺(tái)，主要為新豐、曲江

22、、南雄、始興、乳源幾個(gè)項(xiàng)目； 停掉了微信支付寶刷機(jī)使用，至少為區(qū)域節(jié)省成本支出5萬(wàn)元以上，取得了良好成績(jī)。智能POS機(jī)手續(xù)費(fèi)、機(jī)具費(fèi)優(yōu)化融資優(yōu)化整體思路資金措施費(fèi)的主要優(yōu)化方式： 1、為延遲支付，四季度大力拓展供應(yīng)鏈融資，盡可能使用無(wú)補(bǔ)貼商票 ； 2、積極利用集團(tuán)低成本供應(yīng)鏈資源，降低供應(yīng)鏈補(bǔ)貼成本； 3、開拓自有資源供應(yīng)鏈融資資源，進(jìn)行0補(bǔ)貼率給供應(yīng)商支付工程款。 案例1： 惠達(dá)衛(wèi)?。横槍?duì)甲指/甲供材料商惠達(dá)衛(wèi)浴，四季度所有項(xiàng)目惠達(dá)衛(wèi)浴款項(xiàng)均開具0補(bǔ)貼率商票進(jìn)行支付。 案例2： 商票保貼中證信用供應(yīng)鏈資源使用：溝通翡翠灣、天譽(yù)名邸和中衛(wèi)項(xiàng)目供應(yīng)商使用中證信用商票保貼，實(shí)際融資成本6.35%，

23、較公開市場(chǎng)融資成本降低約0.85%。 案例3： 天譽(yù)名邸、嘉譽(yù)里項(xiàng)目：溝通中建二局接收商票，無(wú)補(bǔ)貼率商票，延遲資金支付、滿足銀行存款支持條件下，同時(shí)可獲取30萬(wàn)利息收益。降低融資利率優(yōu)化前優(yōu)化后供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)，綜合成本：7.655%+XX銀行資金成本：基準(zhǔn)上浮30%（5.655%）XX機(jī)構(gòu)資金成本：2%開票費(fèi)：投放金額的萬(wàn)分之五直降0.955%優(yōu)化思路：通過(guò)了解資金成本構(gòu)成，掌握行業(yè)最優(yōu)惠的資金成本線，區(qū)分哪些費(fèi)用可以溝通合理減免，做到有的放矢，最終實(shí)現(xiàn)成本降低0.955%+；按照已投放2.5億來(lái)測(cè)算，為公司節(jié)省成本為251.25萬(wàn)元。供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)，綜合成本：6.7%XX銀行資金成本：基準(zhǔn)上浮20%

24、（5.22%）XX機(jī)構(gòu)資金成本：1.48%開票費(fèi)：減免；深入溝通接洽,知己知彼,了解對(duì)方資金成本構(gòu)成,最大限度壓縮空間低成本票據(jù)結(jié)論：川北區(qū)域成立以來(lái)已操作半年無(wú)息商票5,120萬(wàn)，資金措施費(fèi)為0（節(jié)省利息163萬(wàn)）并延緩自有資金支出；一年期低息商票融資共計(jì)4,384萬(wàn)元，低于市場(chǎng)融資利率平均水平，降低自有資金使用成本。優(yōu)化思路梳理：對(duì)于各類工程款、采購(gòu)款支付可溝通供應(yīng)商采用自持到期商票付款方式，實(shí)現(xiàn)資金措施費(fèi)降低。區(qū)域原有做法區(qū)域現(xiàn)推廣優(yōu)秀做法供應(yīng)鏈融資支付利息成本并補(bǔ)貼供應(yīng)商發(fā)票成本等，外部金融機(jī)構(gòu)供應(yīng)鏈融資方式資金措施費(fèi)成本較高。統(tǒng)一設(shè)計(jì)款、部分電梯款等采用半年期無(wú)息商票或一年期低息商票

25、（年補(bǔ)貼6.5%低于其他供應(yīng)鏈資源）付款；盡量說(shuō)服部分外部供應(yīng)商接受半年期無(wú)息商票付款方式。供應(yīng)鏈融資，降低資金措施費(fèi)低成本票據(jù)采用無(wú)息商票，降低資金措施費(fèi)整體思路多回早回多盤活年度價(jià)格策略折扣差自付額自付比2018按揭（首付30%）98折一次性94折4%30億50%2019按揭（首付30%）100折一次性9折10%51億61% 時(shí)間段欠款平均回收率典型項(xiàng)目（城市花園）1-2月18%38%3-6月45%84%例： 玖璽臺(tái)項(xiàng)目全款與按揭30%首付拉差10個(gè)點(diǎn)，開盤自付比達(dá)69%，提前回款1.1億提前回款1,551萬(wàn)少付晚付有計(jì)劃付區(qū)域整體全年供應(yīng)鏈支付4.5億，其中大同廣靈項(xiàng)目供應(yīng)鏈支付比例最高

26、。2020年集團(tuán)實(shí)行全面預(yù)算，每月給項(xiàng)目分配工程款額度包，項(xiàng)目應(yīng)在分配的額度包內(nèi)鋪排資金計(jì)劃安排付款。項(xiàng)目措施昊弈一期、二期土地對(duì)價(jià)款開盤后支付，回正月數(shù)僅4月臨汾市政先付50%，剩余1,000萬(wàn)竣工驗(yàn)收支付，提前1月回正項(xiàng)目貸入晉中鳳麟府5億開發(fā)貸，使項(xiàng)目5個(gè)月回正，年化自有資金回報(bào)率174%晉中南4.4億前融，使項(xiàng)目2個(gè)月回正，年化自有資金回報(bào)率1032%大同3.3億開發(fā)貸，使項(xiàng)目提前定案3個(gè)月回正（實(shí)際9個(gè)月回正）精準(zhǔn)投資項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)效率也極大影響項(xiàng)目的資金成本（財(cái)務(wù)費(fèi)用）。對(duì)比丹灶與祖廟，兩個(gè)項(xiàng)目均存在開盤、過(guò)程中供貨延后或長(zhǎng)時(shí)間斷供現(xiàn)象，但丹灶的高地貨比掩蓋了運(yùn)營(yíng)效率低的缺陷，而祖廟在

27、杠桿低的條件下，由于供貨效率與節(jié)奏導(dǎo)致項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性資金日趨緊張，甚至瀕臨“破產(chǎn)”邊緣，如左下圖和右下圖所示。同樣在運(yùn)營(yíng)效率方面存在不同程度的問(wèn)題，低杠桿項(xiàng)目，其資金回正難度更大，對(duì)應(yīng)的財(cái)務(wù)費(fèi)用更高。建議：獲取高貨地比項(xiàng)目，有效降低財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)操盤 上述項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，主導(dǎo)權(quán)不在我司，不管是圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、融資方案還是日常工作開展，均要經(jīng)得合作方同意方可開展，同時(shí)雙方理念不一致，造成項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)開發(fā)進(jìn)展慢，預(yù)計(jì)開盤前，內(nèi)部計(jì)息成本基本把我司利潤(rùn)吞噬掉。從數(shù)據(jù)對(duì)比可見，運(yùn)營(yíng)效率的快慢所產(chǎn)生的資金成本（機(jī)會(huì)成本），對(duì)項(xiàng)目效益有不容忽視的影響。建議：提升運(yùn)營(yíng)效率，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用 區(qū)域現(xiàn)狀 合作項(xiàng)目要有實(shí)際操盤資金歸

28、集借用合作方回籠資金杠桿（方式：資金全盤歸集或資金回籠優(yōu)先返還我司本金），將有效加快資金回籠，降低資金成本。設(shè)置制度，規(guī)范和引導(dǎo)合作項(xiàng)目資金投入方式建議： 合作項(xiàng)目為加快資金回籠，區(qū)域設(shè)置制度指引，對(duì)后期合作項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)范及引導(dǎo)，降低資金成本。原方案優(yōu)化方案早回款多回款項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏【天麓1號(hào) 5期】 提前售 & 高周轉(zhuǎn)2017.10.11項(xiàng)目獲取項(xiàng)目開盤2017.11.42017.11.152018.08.15資金回正項(xiàng)目實(shí)際開工 【天麓1號(hào)5期】為合作項(xiàng)目，組團(tuán)地塊分批獲取，占地815畝，總地價(jià)5.47億元，年化資金成本0.13億，動(dòng)態(tài)收益率達(dá)1066.69%。相關(guān)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)如下：1、提前售：公

29、關(guān)政府，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目在未打樁基的情況下拿到預(yù)售證銷售，獲取次月即開盤，開盤前僅支付土地款，減少開盤前資金占用；2、資金快回正：該項(xiàng)目組團(tuán)地塊上其他期區(qū)已銷售且口碑較好，充分利用其樣板房和展示區(qū)吸引客戶，開盤大捷，開盤11天即實(shí)現(xiàn)資金回正，當(dāng)月回款2.8億元，極大地縮短資金占用時(shí)間；綜上，項(xiàng)目獲取次月即開盤，開盤11天即實(shí)現(xiàn)資金回正，開盤次年方動(dòng)工，真正實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目的高周轉(zhuǎn)！早回款多回款支行、分行、省行三級(jí)機(jī)構(gòu)，錄卷、審查、審批、放款崗全鏈條打通，銀行加班、加點(diǎn)，時(shí)間緊，任務(wù)重。開盤5天回款突破億元，按揭回款58筆，金額2,985萬(wàn)。開盤當(dāng)天網(wǎng)簽系統(tǒng)癱瘓，緊急協(xié)調(diào)銀行將按揭準(zhǔn)入時(shí)約定的網(wǎng)簽放款政策突破

30、為草簽放款；并在開盤當(dāng)天成功放款兩筆，金額94萬(wàn)。草簽放款 銀行支持開盤簽約期間聯(lián)系銀行駐場(chǎng)，客戶提前組卷，直接現(xiàn)場(chǎng)面簽，避免客戶簽約后不去銀行面簽的風(fēng)險(xiǎn)。銀行駐場(chǎng) 搶銷售、搶回款、搶現(xiàn)金流加速資金回正，減少股東資金占用，降低內(nèi)部計(jì)息成本雍華府項(xiàng)目：聯(lián)動(dòng)銀行追求項(xiàng)目“每一天”應(yīng)收盡收超3日利息：204萬(wàn)3個(gè)工作日以上回籠集團(tuán)35%3個(gè)工作日內(nèi)回籠集團(tuán)65%19年融資回籠時(shí)間概況3個(gè)工作日以上回籠集團(tuán)3個(gè)工作日內(nèi)回籠集團(tuán)對(duì)比19年，20年預(yù)計(jì)可降低融資利息200萬(wàn)促回籠l 每周未回正監(jiān)控、返本監(jiān)控，預(yù)警項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)l 每天監(jiān)控沉淀資金，可回盡回l 融資放貸及時(shí)回籠：融資放貸后，3個(gè)工作日必須回籠

31、集團(tuán)(逾期1個(gè)工作日，按照逾期貸款利息的5%對(duì)責(zé)任人處罰)沉淀資金盤活 加速大宗資產(chǎn)盤活：商業(yè)，車位，綜合樓，酒店 監(jiān)控資金盤活：降低監(jiān)控資金比例，解凍監(jiān)控資金與運(yùn)營(yíng)節(jié)點(diǎn)匹配，開拓新的解控渠道 合作方沉淀資產(chǎn)盤活：把控風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)守底線，權(quán)責(zé)利對(duì)等n 漢南土地儲(chǔ)備款收回n 生態(tài)城酒店政府補(bǔ)貼款收回n 宜昌、大冶政府資本金返還承責(zé)事項(xiàng)追回1.25億監(jiān)控資金盤活根據(jù)實(shí)施意見進(jìn)行管理，并按工程進(jìn)度解凍監(jiān)管資金結(jié)合項(xiàng)目分期區(qū)進(jìn)行雙重解凍御川府（一、二、三期）項(xiàng)目需支付稅費(fèi)1,283.47萬(wàn)元，利用此筆稅費(fèi)從御川府一期招行監(jiān)管戶解凍1,283.47萬(wàn)元，同時(shí)從御川府二期農(nóng)行監(jiān)管戶解凍1,283.47萬(wàn)元并上

32、收集團(tuán)，按照西寧市貸款基準(zhǔn)利率4.75%，年節(jié)約資金成本60.97萬(wàn)。吃政策、講信用、巧運(yùn)用、多溝通固定金額留存，資金使用快捷、便利吃透地方政策，充分準(zhǔn)備，取得4A項(xiàng)目資金免監(jiān)管（御川府項(xiàng)目）；3A監(jiān)管40%（西碧項(xiàng)目、天譽(yù)項(xiàng)目）。拉薩項(xiàng)目利用監(jiān)管資金結(jié)構(gòu)性存款180天，減少資金成本132.63萬(wàn)元。多方溝通房管局留存少量固定監(jiān)管資金，剩余資金通過(guò)簽字審批靈活使用，快捷、便利。海東項(xiàng)目監(jiān)管戶僅需預(yù)留5,000萬(wàn)，截止19年末除正常工程支出3.5億外，凈貢獻(xiàn)集團(tuán)2.95億。監(jiān)控資金盤活進(jìn)賢創(chuàng)新采用保函模式盤活沉淀資金，項(xiàng)目整體監(jiān)管率僅1.5% 案例描述：進(jìn)賢青嵐府項(xiàng)目，因當(dāng)?shù)乇O(jiān)管政策規(guī)定，項(xiàng)目總

33、預(yù)售款的6%需作為重點(diǎn)監(jiān)管資金待項(xiàng)目竣備后方可解凍，經(jīng)過(guò)多次協(xié)調(diào)政府及銀行，最終征得當(dāng)?shù)卣庖蚤_具保函形式解凍項(xiàng)目重點(diǎn)監(jiān)控款； 獲取政策支持后，經(jīng)過(guò)多方比較，項(xiàng)目最終選取信用較高，擔(dān)保費(fèi)率較低（2.4%）的江西省信擔(dān)作為保函機(jī)構(gòu)，江西銀行作為擔(dān)保行，并在實(shí)施擔(dān)保半年內(nèi)有效盤活重點(diǎn)監(jiān)管資金0.6億元，扣除保函成本106萬(wàn)，累計(jì)節(jié)約年化資金成本494萬(wàn)。 經(jīng)驗(yàn)推廣：降沉淀、多回籠、節(jié)成本 想方設(shè)法突破政策紅線，多盤活多回籠，快盤活快回籠，有效節(jié)約資金占用成本 保函政策視情況采用，綜合考慮保函成本及資金占用成本，選擇最優(yōu)方案；如測(cè)算保函成本大于盤活節(jié)約資金成本則不適宜采用。晚支付少支付p 全年工

34、程支付計(jì)劃有序鋪排，制定每月資金支付計(jì)劃，按計(jì)劃支付，并對(duì)每月支付情況進(jìn)行通報(bào)；p 嚴(yán)格執(zhí)行限付要求，額度分配前緊后松，保證限付期間平穩(wěn)過(guò)渡，大總包區(qū)域直線總管控，平衡總體支出；p 鼓勵(lì)優(yōu)先使用供應(yīng)鏈付款，定期培訓(xùn)，及時(shí)更新資源，全年供應(yīng)鏈貸入12.4億，區(qū)域整體使用比例30%，集團(tuán)排名12；p 對(duì)于不能接受供應(yīng)鏈方式支付的施工單位，溝通通過(guò)持有至到期商票方式付款，延遲現(xiàn)金支出。延付少付有計(jì)劃付，提高非現(xiàn)金方式支付比例，大總包總體平衡支出晚支付少支付分期支付，延期支付股權(quán)對(duì)價(jià)款晚支付少支付原有做法：現(xiàn)金繳納農(nóng)民工保證金現(xiàn)做法：使用保函替代農(nóng)民工保證金優(yōu)化思路： 減少監(jiān)控類保證金現(xiàn)金類支出0.55億元。全區(qū)域21個(gè)項(xiàng)目，除去兩個(gè)已交樓項(xiàng)目和一個(gè)小股操盤項(xiàng)目，剩下18個(gè)項(xiàng)目的農(nóng)民工保證金全部用保函代替。按開發(fā)周期2.5年計(jì)算，可減少年化資金占用成本約0.14億合作方杠桿