1、香香 港港 新新 世世 界界 大大 廈廈 接接 管管 驗驗 收收 方方 案案 上海新創物業管理有限公司上海新創物業管理有限公司 二二 0000 二年七月二年七月 目 錄 項目項目 頁碼頁碼 1.1. 接管驗收整體計劃接管驗收整體計劃 3 3 2.2. 物業驗收移交程序物業驗收移交程序 5 5 3.3. 竣工驗收應提供的技術資料竣工驗收應提供的技術資料 6 6 4.4. 竣工驗收應提供的操作和維修保養手冊竣工驗收應提供的操作和維修保養手冊 9 9 5.5. 物業驗收管理制度物業驗收管理制度 1111 6.6. 房屋接管驗收標準房屋接管驗收標準 1313 7.7. 設施成品保護方案設施成品保護方案

2、 2121 8.8. 附表附表 接管驗收整體計劃接管驗收整體計劃 一、依照業主方新世界淮海物業發展有限公司之要求， 根據中華人民共和國 建設部 1991 年 2 月 4 日發布，1991 年 7 月 1 日實施的中華人民共和國行 業標準房屋接管驗收標準中的有關規定，結合香港新世界大廈實際情 況及工程驗收進度，我司將對香港新世界大廈接管驗收工作分二部分進行： A 辦公層區域（L12L57）和各設備房塔樓部分：7 月 20 日到 8 月 24 日 B 商場部分（B3L3）及車庫裙樓部分：9 月 8 日到 10 月 28 日 二、接管必備資料如下 1. 竣工工程項目一覽表，包括竣工工程名稱、位置、結

3、構、層樓、面積、 裝修標準、開竣工日期等； 2. 設備清單，包括設備名稱、規格、數量、產地、主要性能、單價及隨機 工具、備品備件等； 3. 工程項目竣工圖； 4. 材料、建筑構件、外協件、各種設備、檢測儀器的出廠合格證、說明書 和驗收記錄，預制作的荷載試驗記錄、自動控制儀表的調試記錄； 5. 隱蔽工作驗收記錄； 6. 土建施工記錄，包括地基處理記錄、結構安裝較正記錄、預應力構件施 工記錄等； 7. 設備安裝調試記錄，如管道系統的試壓、試漏檢查記錄，暖氣、衛生、 空調、電氣電信、通風、供水、消防滅火、防暴報警、電視監控、應急 廣播等工程的檢查和試驗記錄； 8. 建筑物的沉降、變形、防震、防爆、絕

4、緣、隔音、隔熱等指標的測試記 錄，重要鋼骨結構焊縫探傷檢查記錄； 9. 工程質量事故的發生和處理記錄。 10. 圖紙會審記錄，設施變更通知和技術核定單； 11. 關于建筑物、構筑物的使用注意事項說明； 12. 有關該工程項目的其它重要技術決定和文件； 13. 所有工程項目通過國家部門驗收或技術鑒定的證明或證書，如水、電、 電話、空調、電梯、高低壓配電房等。 以上資料將作為物業公司接管移交并管理大廈之基本資料，并需永久保存， 以保障設施設備能得到切實之維護及保養。 三、物業接管工作組織構成： 1. 上海新創物業管理有限公司 香港新世界大廈物業管理處（管理部、工程部） 2. 其它相關人員 四、接管

5、驗收原則 以發展商和管理公司共同簽署有關驗收報告，方可有效。 五、接管工作程序 1. 接管工作準備階段 1.1 熟悉接管各層面的情況 1.2 接管工作應備文件 a. 驗收接管流程 b. 相關驗收文件 c. 相關驗收表格 d. 成品保護方案 1.3 接管人力與器具準備 1.4 接管前人員培訓 2. 接管工作運作階段 2.1 進入接管層面現場，由物業公司、發展商及有關人員共同進行。 2.2 按照準備階段中所制各類驗收表格分別進行接管。 2.3 接管完畢，填寫表格，重要現場應進行照相，一式二份，一份交發展商， 一份由管理公司存檔備案。 2.4 接管合格，鑰匙移交管理處。 3. 接管繕后階段 3.1

6、接照接管原則與表格， 將不合格部分進行匯總， 并通知發展商限期整改。 3.2 對整改情況作進一步跟進，并作出記錄。 3.3 對整改情況進行檢查，并對整改情況作出定論。 3.4 對已接管樓層安排人員定時或不定時巡視，確保大廈各功能及設施設備 運作正常。 3.5 對部分成品（如：地面、墻面、天花、電梯等）進行保護。 物物 業業 驗驗 收收 移移 交交 程程 序序 根 據 各 項 目 的 施 工 進 度 和 小 業 主 (或 租 戶 )入 住 的 情 況 不 同 ， 發 展 商 (或 大 業 主 )可 視 需 要 要 求 管 理 公 司 對 其 物 業 的 部 分 樓 層 建 筑 裝 修 、 設 備

7、 和 系 統 進 行 驗 收 接 管 ， 但 項 目 的 最 終 移 交 是 在 通 過 政 府 有 關 職 能 部 門 和 發 展 商 驗 收 基 礎 上 以 物 業 管 理 公 司 驗 收 通 過 為 準 。 一 、 物 業 驗 收 條 件 物 業 要 驗 收 移 交 ， 必 須 滿 足 以 下 首 要 條 件 ： 1. 提 供 被 驗 收 物 業 的 竣 工 圖 (若 尚 未 完 成 峻 工 圖 ， 必 須 提 供 最 終 的 施 工 圖 ， 并 附 詳 細 的 設 計 修 改 說 明 )； 2. 提 供 被 驗 收 的 設 備 、 系 統 的 操 作 說 明 、 保 養 手 冊 及 其

8、 他 有 關 資 料 ； 3. 提 供 與 承 包 商 (或 供 應 商 )簽 署 承 包 (供 應 )合 同 中 有 關 技 術 條 款 ； 4. 出 示 政 府 有 關 職 能 部 門 (詳 見 附 表 )驗 收 證 明 ； 5. 提 供 承 包 商 、 廠 商 及 供 應 商 的 地 址 、 聯 系 電 話 及 聯 系 人 資 料 ； 6. 提 供 必 要 的 專 業 技 術 介 紹 和 培 訓 ； 7. 提 供 所 有 測 試 、 檢 驗 和 分 析 報 告 ； 8. 清 潔 被 驗 收 的 場 地 、 設 備 和 機 房 。 二 、 拒 絕 驗 收 對 以 下 情 況 ， 物 業 公

9、 司 有 權 拒 絕 驗 收 接 管 物 業 ： 1. 嚴 重 違 反 國 家 有 關 法 規 ； 2. 未 能 通 過 有 關 政 府 職 能 部 門 的 驗 收 ； 3. 工 地 與 交 付 物 業 不 能 有 效 隔 離 ； 4. 機 房 不 能 完 全 獨 立 封 閉 ； 5. 其 他 可 能 危 及 設 備 正 常 運 行 和 入 住 人 身 安 全 的 物 業 。 三 、 缺 陷 整 改 對 在 驗 收 中 發 現 的 各 種 問 題 包 括 工 程 未 完 事 項 、 工 程 缺 陷 及 由 于 成 品 未 能 有 效 保 護 引 起 的 受 損 等 情 況 ， 管 理 公 司

10、將 會 做 詳 細 的 缺 陷 記 錄 ， 以 供 發 展 商 (或 大 業 主 )督 促 承 包 商 (或 供 應 商 )進 行 整 改 ， 對 不 能 進 行 整 改 的 缺 陷 進 行 賠 償 交 涉 。 對 問 題 比 較 嚴 重 ， 則 向 發 展 商 (或 大 業 主 )建 議 暫 緩 驗 收 ， 待 整 改 完 成 后 重 新 驗 收 。 四 、 試 運 行 若 部 分 設 備 或 整 個 系 統 尚 未 通 過 最 終 的 驗 收 ， 但 由 于 小 業 主 (或 租 戶 )入 住 需 要 必 須 開 啟 運 行 某 些 設 備 或 系 統 ， 管 理 公 司 一 般 僅 做

11、實 物 驗 收 ， 并 嚴 格 按 發 展 商 (或 大 業 主 )的 書 面 指 令 進 行 管 理 和 操 作 ， 在 此 期 間 ， 技 術 上 仍 由 承 包 商 (供 應 商 )把 關 ， 若 發 生 任 何 問 題 或 意 外 ， 除 管 理 公 司 人 為 原 因 外 ， 責 任 由 發 展 商 (或 大 業 主 )及 其 承 包 商 負 責 ， 對 于 重 要 設 備 或 機 房 有 必 要 簽 定 臨 時 試 運 行 協 議 ， 清 楚 列 明 有 關 各 方 責 任 。 五 、 驗 收 通 過 被 驗 收 物 業 完 好 ， 設 備 及 系 統 運 行 情 況 正 常 ，

12、所 有 指 標 均 達 到 合 同 約 定 的 要 求 ， 場 地 、 設 備 和 機 房 均 清 潔 干 淨 ， 經 有 關 各 方 書 面 確 認 驗 收 通 過 ， 發 展 商 (或 大 業 主 )應 督 促 承 包 商 (或 供 應 商 )移 交 所 有 的 鑰 匙 、 備 品 備 件 和 專 用 工 具 ， 物 業 正 式 交 由 物 業 公 司 接 收 管 理 。 六 、 保 修 期 按 正 常 情 況 ， 物 業 整 體 驗 收 結 束 ， 正 式 進 入 保 修 期 ， 但 物 業 驗 收 往 往 是 一 段 相 當 長 的 過 程 ， 在 此 期 間 ， 有 些 設 備 可

13、能 會 因 先 期 投 入 運 行 或 其 他 原 因 已 經 進 入 保 修 期 ， 故 需 要 發 展 商 (或 大 業 主 )與 其 承 包 商 、 供 應 商 協 議 約 定 整 個 項 目 的 保 修 期 1起 始 日 期 ， 書 面 通 知 物 業 公 司 ， 而 在 此 之 前 進 入 保 修 期 的 部 分 設 備 和 系 統 ， 若 需 要 簽 續 保 合 同 ， 發 展 商 (或 大 業 主 )應 酌 情 予 以 補 償 。 竣竣 工工 驗驗 收收 應應 提提 供供 的的 技技 術術 資資 料料 在 物 業 驗 收 接 管 前 ， 發 展 商 / 業 主 須 提 供 有 關

14、 物 業 的 各 種 技 術 資 料 和 竣 工 圖 ， 分 類 立 卷 ， 在 驗 收 時 交 物 業 管 理 公 司 歸 檔 保 存 ， 若 驗 收 時 尚 未 完 成 竣 工 圖 ， 必 須 提 供 最 終 的 施 工 圖 ， 并 附 詳 細 的 設 計 修 改 說 明 ， 竣 工 圖 最 遲 必 須 在 免 費 保 修 期 開 始 后 的 六 個 星 期 內 呈 交 。 物 業 管 理 公 司 將 參 考 這 些 技 術 資 料 對 物 業 的 設 施 進 行 驗 收 管 理 、 運 行 、 維 護 和 保 養 ， 一 般 需 要 遞 交 以 下 技 術 資 料 ， 但 不 限 于 此

15、 列 ： 一 、 土 建 、 裝 修 需 要 的 資 料 1. 建 筑 、 裝 修 和 綠 花 等 設 計 說 明 ； 2. 總 平 面 圖 、 建 筑 和 結 構 圖 ； 3. 裝 修 圖 (包 括 所 有 天 花 、 地 面 、 牆 面 、 門 窗 及 幕 牆 等 材 料 表 )； 4. 質 監 站 、 規 劃 局 、 消 防 局 、 環 衛 局 及 園 林 管 理 所 等 政 府 職 能 部 門 的 驗 收 報 告 ； 5. 土 建 、 裝 修 、 建 材 和 五 金 等 供 應 商 及 廠 商 資 料 ； 6. 房 屋 面 積 測 量 報 告 ； 7. 物 業 沉 降 測 試 報 告

16、； 8. 防 水 工 程 的 盛 水 試 驗 報 告 ； 9. 隱 蔽 工 程 驗 收 鑒 証 。 二 、 弱 電 系 統 需 要 的 資 料 1. 各 弱 電 系 統 的 操 作 和 維 護 保 養 手 冊 ( 包 括 屋 宇 自 動 控 制 系 統 、 消 防 自 動 報 警 系 統 、 防 盜 監 控 系 統 、 衛 星 電 視 系 統 、 電 話 和 綜 合 布 線 系 統 、 背 景 音 響 系 統 、 車 庫 自 動 化 管 理 系 統 等 )； 2. 各 弱 電 系 統 圖 、 平 面 圖 ； 3. 弱 電 系 統 設 備 明 細 表 、 承 包 商 資 料 及 產 品 合 格

17、証 ； 4. 消 防 局 、 技 防 辦 、 音 像 管 理 處 、 有 線 電 視 臺 、 國 家 安 全 局 、 電 話 發 展 總 公 司 等 政 府 職 能 部 門 的 驗 收 合 格 証 明 ； 5. 設 備 原 理 圖 、 電 腦 軟 件 程 序 和 說 明 等 。 三 、 電 氣 系 統 需 要 的 資 料 1. 高 壓 、 低 壓 和 變 配 電 設 備 操 作 和 維 護 保 養 手 冊 ； 2. 所 有 電 氣 系 統 圖 、 平 面 圖 、 隱 蔽 工 程 驗 收 資 料 及 說 明 ； 3. 電 氣 設 備 明 細 表 、 承 包 商 資 料 及 產 品 合 格 証 ；

18、 4. 供 電 局 驗 收 報 告 ； 5. 各 種 用 電 設 備 調 試 、 測 試 報 告 ； 6. 避 雷 裝 置 系 統 圖 、 平 面 圖 、 測 試 報 告 、 防 雷 辦 驗 收 報 告 。 四 、 給 排 水 需 要 的 資 料 1. 噴 淋 、 消 火 栓 水 系 統 操 作 和 維 護 保 養 手 冊 ； 2. 消 防 水 、 給 水 、 排 水 系 統 圖 、 平 面 圖 及 電 氣 控 制 圖 ； 3. 消 防 噴 淋 、 消 火 栓 、 給 排 水 系 統 設 備 明 細 表 、 承 包 商 資 料 及 產 品 合 格 証 ； 4. 消 防 局 驗 收 批 文 ，

19、衛 生 防 疫 站 、 自 來 水 、 城 市 排 水 檢 測 站 和 質 驗 站 等 政 府 職 能 部 門 驗 收 報 告 ； 5. 消 防 水 系 統 試 壓 、 調 試 及 驗 測 報 告 ； 6. 污 水 處 理 系 統 竣 工 圖 紙 ， 衛 生 防 疫 站 驗 收 批 文 ； 7. 蓄 水 池 、 水 箱 和 開 水 器 水 質 檢 測 報 告 。 五 、 空 調 系 統 需 要 的 資 料 1. 空 調 系 統 、 送 排 風 系 統 操 作 和 維 護 保 養 手 冊 ； 2. 空 調 、 送 排 風 系 統 圖 、 平 面 圖 及 電 氣 控 制 圖 ； 3. 空 調 機

20、組 ( 熱 泵 機 組 )、 新 風 機 組 、 熱 交 換 器 及 風 機 盤 管 等 設 備 明 細 表 、 承 包 商 資 料 及 產 品 合 格 証 ； 4. 消 防 局 驗 收 批 文 ； 5. 空 調 系 統 / 設 備 試 壓 、 調 試 報 告 。 六 、 動 力 設 備 需 要 的 資 料 1. 鍋 爐 、 應 急 發 電 機 和 電 梯 等 設 備 操 作 和 維 護 保 養 手 冊 ； 2. 鍋 爐 房 、 應 急 發 電 機 房 平 面 圖 ， 煤 氣 調 壓 站 平 面 圖 和 煤 氣 系 統 圖 、 平 面 圖 ； 3. 勞 動 局 、 質 檢 站 及 煤 氣 公

21、司 有 關 驗 收 証 明 ； 4. 鍋 爐 、 應 急 發 電 機 及 電 梯 等 設 備 的 調 試 報 告 、 產 品 合 格 証 書 ； 5. 煤 氣 管 道 的 試 壓 報 告 。 七 、 電 梯 驗 收 提 交 資 料 電 梯 正 式 驗 收 移 交 前 ， 施 工 單 位 需 遞 交 以 下 資 料 ， 以 便 使 物 業 管 理 公 司 技 術 人 員 盡 快 掌 握 電 梯 的 操 作 及 緊 急 事 故 處 理 ， 以 下 為 電 梯 移 交 時 必 須 提 供 的 資 料 ， 但 不 限 于 此 ： 1. 市 建 委 質 監 站 批 發 的 “ 電 梯 運 行 証 ； 2

22、. 市 技 術 監 督 局 批 發 的 “ 電 梯 安 全 使 用 証 ； 3. 電 梯 技 術 規 格 說 明 書 ； 4. 電 梯 出 廠 合 格 証 及 產 地 來 源 証 ； 5. 電 梯 裝 箱 清 單 ； 6. 電 梯 管 理 與 使 用 手 冊 ； 7. 電 梯 一 般 安 裝 標 準 ； 8. 電 梯 操 作 說 明 書 ； 9. 電 梯 維 修 保 養 手 冊 ； 10. 電 梯 安 裝 圖 紙 ； 11. 電 梯 機 械 及 電 氣 控 制 圖 紙 ； 12. 電 梯 備 品 備 件 清 單 ； 13. 電 梯 操 作 培 訓 手 冊 ； 14. 電 梯 承 包 商 竣 工

23、 調 試 及 自 查 記 錄 ； 15. 電 梯 應 急 維 修 電 話 ； 16. 電 梯 供 應 商 和 安 裝 單 位 聯 系 人 、 電 話 、 傳 真 等 資 料 。 八 、 其 他 需 要 的 資 料 發 展 商 、 承 包 商 認 為 需 要 提 供 的 其 他 資 料 。 竣工驗收應提供的操作和維修保養手冊竣工驗收應提供的操作和維修保養手冊 承 包 單 位 在 物 業 移 交 前 ， 須 遞 交 設 備 /系 統 的 操 作 和 維 修 保 養 手 冊 (以 下 簡 稱 “ 手 冊 )， 以 確 保 物 業 管 理 公 司 操 作 人 員 能 盡 快 掌 握 驗 收 設 備 /

24、系 統 的 操 作 和 管 理 ， 一 般 有 以 下 要 求 ： 1. 承 包 單 位 須 在 設 備 /系 統 驗 收 前 一 個 月 遞 交 手 冊 ， 以 便 物 業 管 理 公 司 的 操 作 人 員 有 時 間 了 解 該 驗 收 設 備 /系 統 的 基 本 情 況 。 2. 手 冊 內 所 有 內 容 應 以 中 文 編 印 ， 文 字 、 插 圖 和 表 格 等 效 果 清 晰 。 3. 每 一 系 統 應 獨 立 成 冊 ， 以 減 少 每 冊 的 厚 度 ， 不 同 內 容 或 章 節 應 以 塑 料 索 引 標 簽 分 隔 ， 并 附 有 清 楚 的 目 錄 指 示 ，

25、 以 便 操 作 人 員 翻 查 參 考 。 4. 為 使 手 冊 便 于 使 用 ， 并 經 得 起 在 日 常 維 修 的 工 作 環 境 下 多 次 反 復 翻 閱 而 不 易 破 損 ， 手 冊 應 采 用 優 質 的 A4標 準 紙 張 編 印 ， 配 上 堅 硬 的 封 面 和 書 背 ， 并 以 膠 質 塑 料 或 其 它 耐 磨 損 的 材 料 作 保 護 。 5. 手 冊 須 同 時 附 有 本 項 目 的 “ 竣 工 圖 目 錄 ， 按 所 屬 系 統 分 列 于 有 關 系 統 的 章 節 內 。 如 某 一 圖 紙 同 時 適 用 于 多 個 系 統 時 ， 則 需 在

26、 每 個 有 關 系 統 章 節 內 同 時 列 出 。 若 遞 交 手 冊 時 尚 未 完 成 竣 工 圖 ， 必 須 提 供 最 終 的 施 工 圖 ， 并 附 詳 細 的 設 計 修 改 說 明 ， 竣 工 圖 最 遲 必 須 在 免 費 保 修 期 開 始 后 的 六 個 星 期 內 呈 交 。 6. 系 統 操 作 需 提 供 的 技 術 資 料 (至 少 包 括 以 下 內 容 )： A. 系 統 正 常 運 作 程 序 和 在 不 正 常 情 況 時 的 應 變 程 序 。 B. 詳 盡 介 紹 每 個 獨 立 系 統 如 何 調 節 、 控 制 、 監 察 和 調 校 說 明

27、。 C. 系 統 內 所 有 的 管 道 和 接 線 圖 ， 并 說 明 主 要 設 備 和 部 件 的 規 格 和 功 能 。 D. 提 出 每 個 系 統 的 可 調 節 部 件 和 保 護 裝 置 的 最 初 調 校 參 數 ， 并 預 留 一 定 的 空 位 以 便 加 插 最 后 調 定 的 參 數 。 E. 系 統 中 有 關 供 電 、 配 電 屏 和 控 制 屏 的 詳 細 說 明 。 7. 設 備 操 作 需 提 供 的 技 術 資 料 (至 少 包 括 以 下 內 容 )： A. 設 備 正 常 啟 閉 程 序 和 出 現 異 常 情 況 時 停 機 程 序 。 B. 詳

28、盡 介 紹 每 臺 獨 立 設 備 如 何 調 節 、 控 制 、 監 察 和 調 校 說 明 。 C. 所 有 設 備 的 原 廠 所 發 的 隨 機 文 件 、 圖 紙 資 料 ， 包 括 每 塊 電 路 板 的 電 路 圖 ， 以 及 所 有 電 子 元 件 的 布 置 圖 。 如 有 需 要 ， 還 需 提 供 部 件 分 解 圖 ， 以 顯 示 各 部 件 的 位 置 。 D. 列 出 所 有 設 備 的 生 產 制 造 廠 商 、 型 號 、 系 列 編 號 、 經 調 試 運 行 后 所 設 定 的 參 數 。 E. 所 有 設 備 的 產 品 說 明 書 、 合 格 簽 証 書

29、 、 生 產 廠 測 試 報 告 以 及 性 能 指 標 圖 表 等 資 料 。 8. 系 統 /設 備 維 修 保 養 需 提 供 的 技 術 資 料 (至 少 包 括 以 下 內 容 )： A. 所 有 系 統 /設 備 檢 查 手 冊 。 B. 設 備 更 換 部 件 的 程 序 和 要 求 。 C. 從 整 個 系 統 到 設 備 的 維 修 保 養 說 明 ， 調 校 的 操 作 程 序 和 尋 找 故 障 的 方 法 。 D. 執 行 運 作 和 維 修 保 養 程 序 時 應 特 別 注 意 事 項 。 E. 常 見 故 障 處 理 和 解 決 方 法 。 F. 提 出 系 統

30、/設 備 保 養 制 度 ， 列 明 主 要 設 備 每 天 、 每 周 、 每 月 、 每 季 、 每 年 及 五 年 需 記 錄 和 維 護 保 養 內 容 和 方 法 。 9. 安 全 保 險 需 提 供 技 術 資 料 (至 少 包 括 以 下 內 容 )： A. 各 類 設 備 的 保 護 操 作 程 序 。 B. 對 各 項 系 統 操 作 時 可 能 發 生 的 事 故 危 險 應 作 的 預 防 、 應 變 和 保 護 措 施 說 明 。 電 氣 事 故 保 護 機 械 事 故 保 護 火 災 和 爆 炸 事 故 保 護 化 學 事 故 保 護 在 處 理 燃 料 和 化 學

31、物 品 出 現 的 事 故 保 護 急 救 和 事 故 報 告 10. 在 任 何 設 備 或 控 制 系 統 所 采 用 的 電 腦 專 用 軟 件 ， 需 提 供 的 技 術 資 料 (至 少 包 括 以 下 內 容 )： A. 軟 件 內 容 目 錄 表 打 印 本 。 B. 流 程 圖 、 數 據 表 和 程 序 說 明 。 C. 特 殊 的 軟 件 和 工 具 的 使 用 說 明 。 D. 程 序 設 計 和 系 統 使 用 手 冊 。 E. 應 用 的 基 本 軟 件 、 專 用 工 具 和 通 用 軟 件 資 料 ， 便 于 業 主 進 一 步 修 改 和 發 展 軟 件 。 1

32、1. 列 出 每 一 種 型 號 設 備 、 材 料 和 附 件 的 供 應 廠 商 和 代 理 商 名 單 ， 并 詳 細 列 明 這 些 廠 商 的 地 址 、 電 話 及 圖 文 傳 真 號 碼 。 12. 列 出 承 包 單 位 提 供 給 業 主 的 所 有 備 品 、 備 件 和 專 用 工 具 清 單 。 物業驗收管理制度物業驗收管理制度 1 物業交接管理 2 驗收前的準備工作 驗收小組根據開發商提供的圖紙，按設計和施工要求編制驗收計劃，按國家 標準建筑安裝工程質量檢驗評定標準驗收；驗收小組編制驗收計劃和標準， 由開發商和承建商向物業管理公司進行驗收和移交工作。 驗收小組按開發商

33、提供 的竣工圖，設備清單，所有設施、設備出廠合格證書，設備調試運行記錄、試驗 報告等，在開發商組織下進行驗收。 3 驗收的實施 驗收小組在預驗收過程中， 按專業分工及標準、 計劃、 設備清單進行預驗收； 主要驗收的設備和主材料的規格、型號、制造廠，并清點數量、安裝位置等。在 預驗收過程中，檢驗出未達到驗收標準的設備及與設計要求不符的設備，提出書 面整改報告返回開發商。由開發商督促施工單位進行整改。 4 驗收后的處理工作 驗收小組專業人員根據分工寫出單項的驗收報告， 驗收小組負責人根據全部 單項驗收報告，寫出物業的綜合性驗收報告的評定及意見書，呈交公司項目工程 負責人。對不合格的設備、設施，寫出

34、書面報告，上呈開發商及監理公司。物業 公司與物業的交接單位進行正式移交，并辦理有關手續。驗收小組要填寫物業竣 工資料驗收記錄，填寫物業的交接記錄。管理處辦理正式物業驗收移交手續，會 同發展商、施工單位簽字生效，將全部檔案資料移交物業管理處存檔。 5 驗收后不合格的處理工作 對在預驗收中未達到要求的設備， 整改落實實施后， 驗收小組進行檢查驗證， 并在整改報告中記錄結果，整改合格后進行正式的驗收。對監理公司移交的 竣工圖，在交接記錄中記錄。 6 設備驗收 設計圖紙與設備的規格型號、數量符合；主要設備、設施的安裝位置與安裝 質量符合；設備與連接整個系統的技術性能，應與設計要求符合。 7相關記錄：

35、7.1 管理處系統及設備接收報表 7.2 消防設施驗收記錄表 7.3 隱蔽工程驗收記錄表 7.4 照明工程驗收記錄表 7.5 設備驗收交接表 7.6 機房驗收交接表 7.7 給排水設備驗收記錄表 7.8 高低壓配電系統檢查表 7.9 單元設備工程驗收記錄表 7.10 辦公樓公共區域驗收交接表 7.11 辦公樓單元驗收交接表 7.12 商鋪單元驗收交接表 7.13 空調工程驗收記錄表 房屋接管驗收標準房屋接管驗收標準 一、主題內容與適用范圍 1. 為確保房屋住用的安全和正常的使用功能，明確在房屋接管驗收中交接雙方 應遵守的事項，特制定本標準。 2. 本標準主要適用于一般民用建筑的接管驗收。工業建

36、筑、大型公共建筑、文 物保護建筑及某些有特殊設備和使用要求的建筑的接管驗收可參照使用。 二、引用標準 GBJ7 建筑地基基礎設計規范 GBJ10 鋼筋混凝土結構設計規范 GBJ11 建筑抗震設計規范 GBJ14 室外排水設計規范 GBJ16 建筑設計防火規范 GBJ45 高層民用建筑設計防火規范 GBJ206 木結構工程施工及驗收規范 GBJ207 屋面工程施工及驗收規范 GBJ232 電氣裝置安裝工程施工及驗收規范 GBJ242 采暖與衛生工程施工及驗收規范 CJB13 危險房屋鑒定標準 三、新建房屋的接管驗收 1. 新建房屋的接管驗收，是在竣工驗收合格的基礎上，以主體結構安全和滿足 使用功

37、能為主要內容的再檢驗。 2. 接管驗收應具備的條件： （1）建設工程全部施工完畢，并業經竣工驗收合格（分期交付使用的工程必須 與施工區域隔離） ； （2）供電、采暖、給水排水、衛生、道路等設備和設施能正常使用； （3）房屋幢、戶編號業經有關部門確認。 3. 接管驗收應檢索提交的資料： （1）產權資料： a 項目批準文件； b 用地批準文件； c 建筑執照； d 建筑分層、分單元面積表； e 行政主管部門驗收合格的證書、批文； f 拆遷安置資料。 （2）技術資料： a 竣工圖-包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖 紙； b 地質勘察報告； c 工程合同及開、竣工報告； d 工

38、程預決算； e 圖紙會審記錄； f 工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄） ； g 隱蔽工程驗收簽證； h 沉降觀察記錄； i 竣工驗收證明書； j 鋼材、水泥等主要材料的質量保證書； k 新材料、構配件的鑒定合格證書； l 水、電、采暖、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書； m 機電設備、設施系統的調試報告和使用說明書； n 砂漿、混凝土試塊試壓報告； o 供水、供暖的試壓報告。 4. 接管驗收程序 （1）建設單位書面提請接管單位接管驗收。 （2）接管單位按“3.2”和“3.3”條進行審核，對具備條件的，應在 15 日內簽 發驗收通知并約定驗收時間。 （3）接管單位會同建設單位

39、按“3.5”條進行檢驗。 （4）對驗收中發現的質量問題，按第三條第六款的規定處理。 （5）經檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽發接管文件。 5. 質量與使用功能的檢驗 （1）主體結構 a 地基基礎的沉降不得超過 GBJ7 的允許變形值，不得引起上部結構的開裂或 相鄰房屋的損壞。 b 鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫，不得超過 GBJ10 的規定值。 c 磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。 d 木結構應結點牢固， 支撐系統可靠， 無蟻害， 其構件的選材， 必須符合 GBJ206 中 2.1.1 條的有關規定。 e 凡應抗震設防的房屋，必須符合 GBJ11 的有關規定。

40、 （2）外墻不得滲水。 （3）屋面 a 各類屋面必須符合 GBJ207 中 4.0.6 條的規定，排水暢通，無積水，不滲漏。 b 平屋面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應設置屋面檢修孔。 c 陽臺和三層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢 固、接口平密、不滲漏。 （4）樓地面 a 面層與基層必須粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和 起砂等缺陷；塊料面層應表面平正、接縫均勻順直，無缺棱掉角。 b 衛生間、陽臺、盥洗室地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有 積水、不允許倒泛水和滲漏。 c 木樓地面應平整牢固，接縫密合。 （5）裝修 a 鋼木門窗應

41、安裝平正牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全，位置 準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度。 b 進戶門不得使用膠合板制作， 門鎖應安裝牢固， 底層外窗、 樓層公共走道窗、 進戶門上的亮子均應裝設鐵柵欄。 c 木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須釘牢。 d 門窗玻璃應安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。 e 抹灰應表面平整，油灰飽滿，粘貼牢固。 f 飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角。 g 油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮、漏刷現象。 （6）電氣 a 電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。導線連接必須緊密，鋁 導線連接不得采用絞接或綁接

42、。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠， 使管路在結構上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導線間和對地 絕緣電阻值不得小于 1M/KV。 b 應按套安裝電表或預留表位，并有電器接地裝置。 c 照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。 d 各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須符合 GBJ232 的 要求。 e 電梯應能準確啟動運行、選層、平層、停層，曳引機的噪聲和震動聲不得超 過 GBJ232 的規定值。制動器、限速器及其他安全設備應動作靈敏可靠。安 裝的隱蔽工程、 試運轉記錄、 性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應符合要求。 f 對電視信號有屏蔽影響

43、的住宅，電視信號場強微弱或被高層建筑遮擋及反射 波復雜地區的住宅，應設置電視共用天線。 g 除上述要求外，同時應符合地區性“低壓電氣裝置規程”的有關要求。 （7）水、衛生、消防 a 管道應安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐措施 必須符合 GBJ242 的要求。應按套安裝水表或預留表位。 b 高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修。 c 衛生間、 廚房間的排污管應分設， 出戶管長不宜超過 8M， 并不應使用陶瓷管、 塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。 d 衛生器具質量良好，接口不得滲漏，安裝應平正，牢固、部件齊全、制動靈 活。 e 水泵安裝應平

44、穩，運行時無較大震動。 f 消防設施必須符合 GBJ16、GBJ45 的要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。 （8）采暖 a 采暖工程驗收時間，必須在采暖期以前兩個月進行。 b 鍋爐、箱罐等壓力容器應安裝平正、配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、 腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業部門的檢驗合格簽證。 c 爐排必須進行 12H 以上試運轉，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得互相磨擦， 且無雜音，不跑偏，不凸起，不受卡，返轉應自如。 d 各種儀器、儀表應齊精確，安全裝置必須靈敏、可靠、控制門應開關靈活。 e 爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風檔板應安裝平正、啟閉靈活，閉合嚴密，風 室隔墻不得透風漏氣。 f 各種

45、儀器、儀表應齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應開關靈 活。 g 管道的管徑、坡度及檢查井必須符合 GBJ242 的要求，管溝大小及管道排列 應便于維修，管架、支架、吊架應牢固。 h 設備、管道不應有跑、冒、滴、漏現象。保溫、防腐措施必須符合 GBJ242 的規定。 i 鍋爐輔機應運轉正常，無雜音。消煙除塵、消音減震設備應齊全，水質、煙 塵排放濃度應符合環保要求。 j 經過 48H 連續試運行，鍋爐和附屬設備的熱工、機械性能及采暖區室溫必須 符合設計要求。 （9）冷凍機組/熱泵機組 a 冷凍機/熱泵應安裝平正，配件齊全，由原廠或授權單位檢驗合格。 b 與冷凍機/熱泵運行相關的冷卻塔，風

46、機、水泵等安裝適當平正，無變形、 裂紋、磨損、腐蝕等。 c 各管道、管件安裝符合要求，保溫、避雷支架等設置安裝合理。 d 各類現場儀器、儀表齊全準確，自動控制調節系統靈活可靠。 e 機器運行平穩，無異常撞擊聲及雜音，無劇烈振動，顯示屏顯示正常，各類 指標均在運行范圍內。 f 各輔助設備運行正常， 無雜音。 冷卻塔效果良好無嚴重飄水， 水泵運行平穩， 揚程，流量符合要求。 g 經過一段時間連續運行，冷凍機/熱泵和附屬設備的熱工性能，機械性能及 空調區室溫符合設計要求。 h 新風機、定/變風量機組、風機盤管、溫控器調節閥等工作正常，無異聲。 i 冷凝水管道暢通無滲水， 集水盤排水情況良好， 無倒泛

47、水， 連續運行無滴水， 保溫良好。 （10） 附屬工程及其他 a 室外排水系統的標高、 窨井 （檢查井） 設置、 管道坡度、 管徑均必須符合 GBJ14 的要求。管道應順直且排水通暢，井蓋應擱置穩妥并設置井圈。 b 化糞池應按排污量合理設置，池內無垃圾雜物，進出水口高差不得小于 5CM。 立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，并不應超過兩個彎。 c 明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現象。 d 房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應有積水、空鼓和斷 裂現象。 e 房屋應按單元設置信報箱，其規格、位置須符合有關規定。 f 掛物鉤、曬衣架應安裝牢固。煙道、通風道、垃圾道應暢通，無阻塞物

48、。 g 單體工程必須做到工完料凈場地清、臨時設施及過渡用房拆除清理完畢。室 外地面平整，室內外高差符合設計要求。 h 群體建筑應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施，達到應有的質量和 使用功能要求。 6. 質量問題的處理 （1）影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，必須約定期限由建設單位 負責進行加固補強返修，直至合格。 影響相鄰房屋的安全問題，由建設單位負責處理。 （2）對于不影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，可約定期限由建設 單位負責維修，也可采取費用補償的辦法，由接管單位處理。 7. 原有房屋的接管驗收 （1）接管驗收應具備的條件： a 房屋所有權、使用權清楚； b 土地使

49、用范圍明確。 （2）接管驗收應檢索提交的資料 1、產權資料： a 房屋所有權證； b 土地使用權證； c 有關司法、公證文書和協議； d 房屋分戶使用清冊； e 房屋設備及定、附著物清冊。 2、技術資料： a 房地產平面圖； b 房屋分間平面圖； c 房屋及設備技術資料。 （3）接管驗收程序 a 移交人書面提請接管單位接管驗收。 b 接管單位按第四條第一款、第二款的規定進行審核。對具備條件的，應在 15 日內簽發驗收通知并約定驗收時間。 c 接管單位會同移交人按第四條第四款規定進行檢驗。 d 對檢驗中發現的危損問題，按第四條第五款規定進行檢驗。 e 交接雙方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物

50、，核實房屋使用狀況。 f 經檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽發接管文件。 g 移交人配合接管單位按接管單位的規定逐項移交。 （4）質量與使用功能的檢驗 a 以 CJ13 和國家有關規定作檢驗依據。 b 從外觀檢查建筑物整體的變異狀態。 c 檢查房屋結構、裝修和設備的完好與損壞程度。 d 查驗房屋使用情況 （包括建筑年代、 用途變遷、 拆改添建、 裝修和設備情況） 。 評估房屋現有價值、建立資料檔案。 （5）危險和損壞問題的處理 a 屬有危險的房屋，應由移交人負責排險解危后，始得接管。 b 屬有損壞的房屋，由移交人和接管單位協商解決，既可約定期限由移交人負 責維修，也可采用其他